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La Gestion de Patrimoine est un art qui requiert non seulement une connaissance approfondie des marchés financiers, mais aussi une compréhension intime des besoins et des objectifs personnels. C’est là qu’intervient le conseiller en gestion de patrimoine, un professionnel dédié à la prospérité financière de ses clients. Voici quelques raisons clés pour lesquelles faire appel à un tel expert peut s’avérer judicieux.

Les bonnes raisons de faire appel à un CGP

Une Expertise personnalisée : Chaque individu possède une situation financière et personnelle unique, avec ses propres défis et opportunités. Un conseiller en gestion de patrimoine offre une expertise sur mesure, adaptée aux circonstances personnelles, pour optimiser la croissance et la protection du patrimoine. La première étape d’une relation avec un CGP est la réalisation d’au Diagnostic Patrimonial qui permettra à votre conseiller de (presque) tout savoir sur vous ![...]   Lire la suite

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immobilier neuf

Pour continuer dans la série des « pourquoi investir dans… », je vous propose aujourd’hui une réflexion sur l’investissement dans l’immobilier neuf.

Quand on songe à effectuer un premier investissement immobilier, on pense souvent à acheter un appartement en VEFA. Pourquoi ? c’est simple, les programmes en immobilier neuf sont nombreux et on voit des publicités partout. Que ça soit dans les journaux, sur les sites immobilier, mais aussi chez le banquier ou chez les CGPI vendeurs de défiscalisation etc. Il y en a partout. Alors…

 

A qui s’adresse un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est un type d’achat qui ne va pas convenir à tout le monde. Voici quelques raisons…

Le budget est souvent bien plus élevé que pour un achat dans l’ancien. Il faut donc un pouvoir d’achat plutôt confortable.

Afin d’éviter un impact trop important son taux d’endettement qui pourrait empêcher un autre achat, il vaut mieux être déjà propriétaire de sa résidence principale (pas forcément finie de payée, mais déjà achetée) avant de penser à investir dans le neuf. Les banquiers prêtent également bien plus facilement pour un investissement si vous êtes déjà propriétaire de votre RP. C’est un peu bête et dommage, mais c’est comme ça.

Un investissement dans le neuf conviendra aussi très bien des à personnes désirant préparer un projet futur, comme par exemple avoir un logement que les enfants pourront occuper quand ils feront leurs études (encore faut-ils qu’ils veuillent bien faire des études, ou bien les faire là où vous aurez acheté !), ou un logement pour soi une fois la retraite atteinte. Avec du neuf, il y aura beaucoup moins de frais de remise aux normes ou au goût du jour qu’avec un achat dans l’ancien, et on peut choisir les prestations que l’on souhaite pour soi.

Un achat dans le neuf pourra également intéresser les personnes voulant payer moins d’impôts grâce aux nombreuses lois de défiscalisation pondues par nos ministres successifs. Mais vous connaissez mon avis sur le sujet : ATTENTION AUX ARNAQUES ! On a tous entendu parler de gens s’étant fait berner en achetant un bien trop cher, une zone sans demande locative à 500km de chez eux. Mon conseil : prenez la défiscalisation comme un bonus ! Et posez-vous la question suivante : achèterais-je tout de même cet appartement s’il ne permettait pas une économie d’impôts ?

Un achat dans le neuf va aussi intéresser les personnes qui ne veulent pas s’embêter avec des travaux. Logique, puisque c’est neuf, c’est censé tenir un bon moment avant d’avoir à investir pour embellir, rénover ou réparer.

Pour la même raison, un investissement dans le neuf permet d’acheter à une certaine distance de chez soi. Vous savez que je recommande toujours d’acheter au plus près afin de pouvoir gérer les problèmes et les petits travaux sans avoir à faire une heure de route. Ici, on peut se poser la question et « prendre le risque »

Enfin, acheter de l’immobilier neuf permet de proposer un bien plus haut de gamme et viser une catégorie de locataires plus aisés, qui théoriquement posera moins de problème. Je dis bien théoriquement, on n’est jamais à l’abri.

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Quelle rentabilité espérer avec un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est difficile de répondre à cette question tant le marché immobilier est différent d’une ville à l’autre ou même d’une région à l’autre. Les prix ne sont pas les mêmes en Alsace qu’en région parisienne !

Ce qui est clair, c’est que vous n’aurez jamais 10% de rentabilité. Dépendant des endroits, il faut compter de 4 à 7% (et souvent moins pour les programmes défiscalisants). C’est toujours mieux qu’un livret A, mais moins bien que dans l’ancien. Alors la carotte fiscale des différents dispositifs de défiscalisation permet d’augmenter légèrement ce taux, mais c’est généralement au prix d’un bien payé plus cher… Encore une fois attention !

Vu le niveau de rentabilité, on peut sérieusement se poser la question de l’achat de parts de SCPI (rentabilité 4 à 5%), moins « palpables » mais moins contraignant et moins risqué.

 

Dans quels cas il ne faut pas acheter du neuf ?

Bien évidemment, il ne faut pas acheter d’immobilier neuf pour les cas inverses de ceux que j’ai cité dans le premier paragraphe. Mais ce n’est pas tout ! Voici quelques autres situations / exemples.

Si vous voulez défiscaliser avec des travaux, c’est logique, évitez le neuf.

Comme vu plus haut, si vous recherchez une plus grande rentabilité, oubliez l’investissement dans le neuf.

Si vous voulez acheter un immeuble plutôt qu’un appartement ! J’ai souvent fait le constat qu’on peut trouver un petit immeuble de 3 appartements dans l’ancien pour le prix d’un F4 en VEFA… Encore une fois tout dépend où. Mais chez moi c’est le cas par exemple !

Si vous voulez multiplier les investissements, n’achetez pas du neuf. Votre taux d’endettement atteindrait trop vite les limites que votre banquier ne voudra pas dépasser.

 

Conclusion[...]   Lire la suite

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investissement en bourse

 

 

Je vous propose aujourd’hui l’interview d’Alain, un ami « investisseur en bourse à temps plein » et accessoirement auteur du tout jeune blog parlons-cash.fr

investir en bourse

Salut Alain, c’est un plaisir de te recevoir ici… Peux-tu te présenter en quelques mots ?

 

Après un petit tour en faculté de droit, sans grand succès, j’ai repris ma première boîte à l’âge de 19 ans sans aucune expérience, financé par un modeste apport personnel (20k€), un crédit pro et la caution personnelle de ma mère. C’était un commerce de détail, une petite affaire saine et rentable dont j’ai flairé le potentiel de développement, notamment par internet. Je me suis investi à fond dans le projet, j’ai essayé de m’entourer des bonnes personnes, l’affaire s’est bien développée et j’ai ouvert deux établissements secondaires, puis repris un troisième en location-gérance.

Après 8 ans d’activité intense, dégoûté par la pression dont sont victimes les entrepreneurs en France, j’ai cédé toutes mes participations à des repreneurs qui exercent encore aujourd’hui. Peu après, lorsque j’ai fait appel à des banques françaises pour financer des biens immobiliers, je n’ai essuyé que des refus compte tenu de ma situation, ou on me proposait des montages avec 50% d’apport + frais de notaire + hypothèque. Sans trop y croire, je suis allé consulter des banques luxembourgeoises qui m’ont fait des propositions beaucoup plus intéressantes.

Aujourd’hui j’ai 29 ans, je suis célibataire, j’habite à Luxembourg et depuis bientôt 3 ans, je me consacre exclusivement à la gestion de mon patrimoine et à mon éducation financière.

 

Tu as atteint (très rapidement) l’objectif que de nombreuses personnes (moi y compris) se sont fixées : devenir rentier (avant la retraite, j’entends !). Peux-tu nous raconter comment se passent tes journées ?

J’ai toujours un peu de mal avec le mot « rentier », ça me fait penser à quelqu’un d’oisif, de privilégié, d’arrogant : je trouve l’image assez péjorative. De mon côté c’est plutôt jean, basket, et franc-parler. Passé un certain niveau, si l’on veut se passer des intermédiaires et optimiser son rendement, la gestion de son patrimoine est un vrai travail qui demande un niveau élevé de connaissances en matière financière, fiscale, et bancaire. L’acquisition de ces connaissances se fait sur plusieurs années ; dans mon cas je me suis « auto-formé » principalement grâce à la lecture des ouvrages de référence en la matière, mais aussi de manière moins académique grâce à mes rencontres et la lecture de blogs et forums.

Pour répondre à ta question (je ne vais pas me faire que des amis), ma journée type commence par un réveil naturel, vers 9-10 heures, suivi d’un petit déjeuner équilibré que je prends en lisant les infos boursières du matin. Ensuite, j’ai souvent un peu de travail administratif, des mails ou du téléphone. Après le déjeuner, soit j’ai des RDV à l’extérieur (je n’en prends jamais le matin), soit je vais me balader dans les alentours ; si la météo est mauvaise je bouquine un peu de littérature financière, des analyses de marché, ou des livres d’histoire de l’art. En fin d’après-midi, je guette les mouvements à l’ouverture de Wall Street avant de filer 1h30 en salle de sport, ce qui me laisse le temps de réfléchir à une éventuelle transaction pendant que je brûle mes calories. Le soir, je reçois souvent, mais dans tous les cas je prends 10 minutes avant d’aller me coucher pour faire le point sur la clôture de Wall Street. Je profite de ma liberté pour voyager un maximum, cette année j’étais en Inde, à la Réunion, à Malte, en Espagne, à Amsterdam, j’ai passé une partie de l’été dans le Sud, et je compte me faire un périple en Amérique Centrale d’ici la fin de l’année. Quand tu peux voyager hors-saison, c’est beaucoup plus agréable et bien moins cher ! J’aimerais aussi participer à la vie associative ici à Luxembourg, je suis en train de me renseigner sur le sujet.

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Pourquoi avoir choisi de te tourner vers la bourse plutôt que vers l’immobilier ?

Comme je l’explique dans le premier article de mon blog, je m’étais constitué un petit parc d’immobilier physique à l’époque où j’avais mes entreprises. Avec le recul, je m’y étais assez mal pris (j’ai surtout investi dans des apparts situés dans des grosses copropriétés) mais j’ai aussi été assez malchanceux vis-à-vis de mes locataires : un certain nombre d’entre eux avait à l’origine une situation saine qui s’est dégradée en même temps que leur régularité dans le paiement des loyers. J’ai aussi fait les frais de nombreux travaux de copropriété, notamment la mise en conformité des ascenseurs, qui ont largement amputé mon rendement. J’ai liquidé tous mes appartements un à un et malgré la hausse du marché sur les dernières années, je ne crois pas avoir réalisé le moindre profit, les remboursements de capital couvrant à peine les frais engagés et la fiscalité.

En parallèle, la valeur de mon portefeuille d’actions ne faisait qu’augmenter, et le rendement net après impôts de celui-ci était largement meilleur que celui de mes biens. D’autant plus que je n’avais pas besoin de réclamer de loyer (les dividendes tombent tous les 3 mois), j’achète et je vends plusieurs dizaines de milliers d’euros d’actions en un clic, sans frais de notaire, les plus-values sont exonérées d’impôt dans le cadre du PEA ou bénéficient d’un abattement de 50% après 2 ans de détention sur un compte-titres, et les dividendes bénéficient de 40% d’abattement. En ce qui me concerne le choix était vite fait.

Ce qu’il faut savoir, c’est que l’immobilier et la bourse ne sont pas forcément incompatibles. Tu peux acheter des actions de grosses sociétés d’investissement en immobilier (SIIC) qui sont cotées en bourse : en Europe, Unibail-Rodamco est la plus connue, mais il y a aussi Klepierre, Mercialys (qui détient notamment les murs des galeries marchandes Géant-Casino), Immobilière Dassault possède des biens d’exception sur Paris, Vonovia et Deutsche Wohnen sont mes deux préférées en Allemagne.

Aux Etats-Unis (c’est mon marché de prédilection), les possibilités sont encore plus nombreuses : tu peux investir dans des murs de centres commerciaux, du résidentiel, des bureaux, des hôtels, des cliniques, des maisons de retraite, des centres de données, des boxes de stockage, des entrepôts, des terrains agricoles, des antennes de télécommunication, et même des prisons !

Concrètement, ça se passe comme ça : tu ouvres un compte-titres auprès de ta banque ou d’un courtier en ligne, et d’un seul clic et sans frais de notaires, tu achètes des actions, c’est-à-dire une toute petite partie d’une société d’investissement immobilier. Comme tu deviens actionnaire, tu as donc le droit à cette même toute petite partie des loyers nets, qui te sont versés en cash directement sur ton compte-titres. Tu peux aller dépenser tes dividendes, ou les réinvestir pour en toucher plus. Certaines entreprises payent mensuellement, d’autres au trimestre ou à l’année. Même si je ne le recommande pas forcément, tu peux aussi utiliser l’effet de levier pour acheter à crédit.

L’une des différences avec l’immobilier physique, c’est la volatilité des cours. Chaque jour, les prix des actions changent, et certaines personnes ne le supportent pas. C’est comme si tous les matins, quelqu’un venait toquer à ta porte et te proposait un prix différent pour ton immeuble d’investissement, parfois très haut, parfois très bas. Si un matin, il te proposait la moitié de ce que tu l’as payé, mais que tu génères toujours les mêmes loyers, est-ce que tu le lui vendrais ? Probablement pas. Et bien figure toi que beaucoup de gens font l’inverse avec leurs actions !

Mais je n’ai pas jeté l’éponge avec l’immobilier pour autant. Aujourd’hui, je n’en possède plus, ce qui est une aberration d’un point de vue patrimonial. Comme je l’expliquais dans ma présentation, je cherche à y remédier en faisant des acquisitions, ce qui était impossible en France compte tenu de l’absence de revenus fixe, mais qui est tout à fait possible ici à Luxembourg. Les conditions de financement sont beaucoup plus souples dans ma situation, mais aussi (et surtout) les mauvais payeurs sont moins bien protégés et… il n’y a pas de CSG et la taxe foncière est quasi nulle !

 

Tu te considères comme « investisseur » en bourse, pourtant l’expression populaire est plutôt « jouer » en bourse. Quelle est selon toi la différence entre les 2 ?[...]   Lire la suite

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investir en belgique

On parle souvent des paradis fiscaux par rapport au secret bancaire qui y règne et qui permet d’y cacher de l’argent… Pas bien ! Mais cette notion de paradis fiscal peut aussi définir un pays où les revenus sont très faiblement (voir pas du tout) imposés. Pour ce qui concerne l’investissement locatif (et les revenus du patrimoine plus généralement), un de ces paradis se trouve tout près de chez nous. J’ai nommé… La Belgique ! Je précise que les informations qui suivent ne sont valables que pour les revenus locatifs issus de location nue d’habitation à usage de résidence principale, détenu en nom propre (ce qui est la majoriét des cas).

rachat de prêt

 

Fiscalité des revenus fonciers en Belgique

Contre toute logique (en même temps, il ne faut pas trop s’étonner – pardonnez-moi, chers lecteurs belges, je n’ai pas pu m’en empêcher…), l’imposition des revenus locatifs en belgique n’est pas basée sur les loyers perçus… mais sur le revenu cadastral. Quèsaco ? Le site belgium.be nous donne une définition assez claire :

Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines (ACED)

Oui oui, vous avez bien lu, c’est le revenu locatif de 1975 ! Décidément, j’adore mes voisins belges. Chaque bien (appartement, maison, immeuble) s’est donc vu fixer un revenu cadastral, qui ne change normalement pas, à moins de faire (et déclarer) d’importants travaux.

Pour déterminer le revenu imposable, la formule est très simple : on prend le RC indexé (oui quand même, il y a une légère indexation depuis 1975…) et on l’augmente de 40%. Le montant obtenu est donc le montant servant de base à l’imposition. Chaque année, le cadastre belge détermine le coefficient d’indexation. A titre d’exemple, il est de 1,7057 pour 2015.

L’avantage principal de ce système est que le RC est très faible ! Petit exemple pris au hasard sur un bel immeuble en plein centre de Bruxelles (cliquez sur le lien pour voir le screenshot de l’annonce) :

  • Prix d’achat : 5.250.000 €
  • loyers annuels : 250.000 €
  • Revenu Cadastral : 6.113 €
  • Précompte 4.727 €

Si vous avez suivi le raisonnement, vous avez donc compris qu’avec cet exemple, au lieu d’être imposé sur 250.000 € moins les charges (comme ça serait le cas en France), vous allez être imposés sur 6.113€ * 1,7057 * 1,4 = 14.597,72 €. C’est difficile à croire pour nous autres français, mais c’est bel et bien comme ça que ça fonctionne ! Alors bien sûr, les revenus locatifs viennent s’ajouter aux autres revenus, et comme en France, l’imposition sur le revenu en Belgique fonctionne avec un barême progressif (plutôt bien corsé d’ailleurs, la tranche à 50% étant atteinte dès 35.000 € à peu près). Mais c’est quand même très très avantageux !

Imaginons un instant que vous êtes célibataire sans enfant, que vous possédez cet immeuble et que vous ne travaillez pas : les 14.597,72 € seront vos seuls revenus à déclarer, et selon le barème actuel, ils engendreront un impôt sur le revenu de 1.873 €… (tranche à 25% après un abattement de 7090€), soit un taux d’imposition de 0,7% !

Et vive la Belgique !!!

Le principal inconvénient de ce système est qu’on ne peut rien déduire sur le revenu locatif. Donc pas question de faire du déficit avec des travaux !

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Cas d’un non résident qui veut investir en Belgique :

Les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Pour un français, seuls les revenus locatifs seront donc imposés en Belgique. Par contre, les revenus de source étrangère seront pris en compte pour calculer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers de source belge.

 

Taxe foncière en Belgique

Si vous avez bien lu les caractéristiques de l’immeuble donné en exemple plus haut, un mot bizarre ne vous a certainement pas échappé : le « précompte« . C’est en fait l’équivalent de notre taxe foncière. Elle varie selon :

  • la région (Bruxelles, Flandre, Wallonie)
  • la province (Hainaut, Liège, Luxembourg …)
  • la commune (regroupement de villes)

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    investir scpi

    Tout d’abord, un petit rappel pour ceux qui ne savent pas ce que sont les SCPI, communément appelées « placement pierre-papier » :

    Les SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier sont des structures d’investissement de placement collectif dans l’immobilier physique.

     

    Pour faire simple, Une SCPI est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier locatif. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier locatif, géré par des spécialistes. Ce parc peut être constitué de logements, d’immobilier de bureau, de commerces, ou un mélange.

     

    Il en existe 3 grands types :

    • SCPI de rendement : leur objectif est de distribuer un revenu régulier.
    • SCPI de plus-value : elles ne rapportent rien ou pas grand chose, l’objectif étant que la part prenne un maximum de valeur pour la revente.
    • SCPI fiscales : elles permettent aux porteurs de parts de défiscaliser en bénéficiant de régimes type Scellier, Borloo, Malraux…

     

    Elles sont réparties en 2 catégories :

  • SCPI à capital fixe : l’acquisition de part se fait lors du lancement initial (ou lors d’une augmentation de capital)
  • SCPI À capital variable (comme une SICAV) : l’acquisition de part peut se faire à tout moment.

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    Photo © Rex Features

    investissement immeuble
    Photo © Rex Features

     

     

    Je vous avais parlé dans cet article d’un projet potentiel que j’avais en tête, et qui concernait l’acquisition d’un immeuble en construction. Voici en quelques mots la suite de l’histoire…

    investissement immeuble de rapport

     

     

     

    Vous vous en doutez à la vue de l’image, ce projet est tombé à l’eau. Alors pouquoi ?

    Vous le savez évidemment, un des critères qui compte le plus quand on investi dans l’immobilier est l’emplacement. Ne connaissant Metz que très peu, j’ai donc poussé mes investigations concernant la localisation de cet immeuble. Voici comment j’ai procédé :

     

    Internet, un merveilleux outil

    J’avais laissé un post au sujet de cet immeuble sur le forum Devenir Rentier. Il se trouve qu’un des membres (j’en profite pour remercier cette personne qui se reconnaîtra) m’a contacté pour me proposer son aide, connaissant bien la ville de Metz. Et par chance, elle travaille exactement dans ce quartier.

    Donc première déconvenue suite à cet échange avec elle :

    • quartier craignos (pas dans la rue même, mais juste à côté)
    • proximité d’un hôtel qui fonctionne grâce à l’hébergement des réfugiés de pays de l’est
    • tout l’environnement constitué de logements sociaux.

    Autre merveille du Net : Google Street View. Très très pratique pour éviter de se déplacer ! Je l’utilise d’ailleurs beaucoup. Un rapide tour du quartier en question confirme les propos qui m’ont été rapportés.

    Mais bon, je me dis que ça n’est pas forcément un problème, si l’on investi en connaissance de cause. Pour un immeuble à finir dans ce quartier, inutile donc d’y installer une cuisine équipée à 15.000 € et d’y faire des finitions haut de gamme. Le rendement du projet reste bon.

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    Les relations, ça sert toujours

    Plusieurs de mes collègues de travail habitent ou ont habité Metz. En leur posant quelques questions, j’ai fini par trouver un collègue qui a habité à 300m de l’immeuble.

    Il m’a effectivement confirmé que le quartier n’était pas au top, en me précisant toutefois qu’il le traversait 2 fois par jour à pied pour aller prendre les transports en communs, sans avoir jamais eu de souci.

    Enfin, depuis qu’il a déménagé, il a conservé son appartement qu’il a mis en location et n’a jamais eu de vacances locatives en 4 ans et 3 changements de locataires. De plus, il loue à un prix tout à fait correct.

    Me voilà donc un peu rassuré par rapport au tableau dépeint un ci-dessus. Sauf qu’en 300m, l’environnement peut changer beaucoup…

    Avec ces discussions, j’ai appris qu’un autre de mes collègues de travail était passé par la même agence pour visiter une maison en vente, en construction également. Lui m’a indiqué que l’agent immobilier avait très très largement sous-évalué le montant des travaux restants pour terminer la construction… Il n’avait d’ailleurs pas donné suite.

     

    Les professionnels de l’immobilier

    Il me manquait tout de même un point de vue essentiel, celui d’autres agents immobiliers de la ville. Loin de moi l’idée que l’agent qui vend l’immeuble peut manquer d’objectivité… mais je préfère toujours avoir plusieurs avis.

    Cette petite enquête ne s’est pas montré très facile… Evidemment, je contacte des personnes qui gagnent de l’argent en vendant des biens, pas en donnant des renseignements par téléphone. Entre ceux qui ne connaissent pas assez le quartier, ceux qui doivent rappeler mais ne rappellent jamais… J’ai dû contacter un bon nombre d’agences.

    Avant de tomber sur une « surprise » : le même immeuble, en vente en exclusivité dans l’une d’elles ?!? Pour ceux qui l’ignorent, le vendeur qui confie son bien en exclusivité à une agence n’a pas le droit de le confier à une autre, ni de vendre par lui-même sous peine de devoir dédommager l’agence qui a cette exclusivité. Et là, douche froide.

  • premièrement, l’immeuble était dans cette agence à 410.000 €, en vente depuis le début de l’année (c’est moi qui leur ai appris la baisse de prix et la présence chez leur concurrent). .
  • deuxièmement, le montant des travaux restant (90.000 € selon la première agence contactée) paraissait complètement sous-évalué à l’agent à qui j’ai parlé. Il parlait de 150.000 € au bas mot. Quelle surprise !
  • troisièmement : la superficie habitable annoncée initialement (400m2) a perdu 50m2…
  • quatrièmement : on m’avait dit que les appartements se vendraient sans problème dans les 1800 € du m2. Or ce n’est pas du tout le cas selon mon interlocuteur. Ce prix est trop élevé, et de toute façon, les appartements se vendent très mal dans le quartier.
  • cinquièmement : idem que pour le prix de vente. Le prix de location qu’on m’avait annoncé (10 € le m2 par mois) est encore sur-évalué. Ça se loue très bien, mais à 7-8 € du m2.

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    S'enrichir grâce à la location saisonnière

     

    Journaliste dans la vie de tous les jours, Ludovic est l’auteur du blog Passion-Locatif, dont je suis un lecteur assidu et que vous connaissez certainement… Passionné par l’immobilier et plus particulièrement la location saisonnière, il vient de publier un livre au titre explicite, S’enrichir grâce à la location saisonnière. Je viens de le terminer dévorer et voici donc un petit article à son sujet.

     

     

    Contrairement à la location nue ou à la location meublée à l’année, la location saisonnière consiste à louer son bien sur des périodes courtes, allant de la simple nuit à plusieurs semaines. Cette forme de location permet d’obtenir des rendements bien plus élevés qu’avec la location à l’année, à condition de savoir comment s’y prendre.

    location saisonnière

    Vous vous demandez si la location saisonnière est faite pour vous (ou le contraire) ? Vous êtes sur le point de vous lancer et vous voulez le faire de la meilleure manière possible ? Vous la pratiquez déjà et vous souhaitez optimiser votre rendement ? Ou vous êtes tout simplement curieux et aimez alimenter votre culture personnelle sur l’immobilier… Alors c’est sûr, vous aimerez !

    La première chose que l’on remarque quand on s’attaque à sa lecture, c’est la qualité et le style de l’écriture. On pourrait croire que Ludovic a fait ça toute sa vie. Quoi ? Il est journaliste ? Ah oui c’est vrai… ça explique bien des choses !

    Très bien construit, cet ouvrage comprend beaucoup de  témoignages de propriétaires, des interviews d’experts, nous conte quelques belles histoires qui font toutes plus envie les unes que les autres, et donne une très bonne vue des aspects fiscaux de la location meublée, qu’elle soit saisonnière ou non. Mais plutôt que de vous résumer son contenu, voici le sommaire qui vous permettra de vous rendre compte par vous-même (cliquez pour agrandir l’image) :

     

     

    Je ne vous en dis pas plus, à part que vous apprendrez forcément quelque chose après l’avoir lu. A moins d’être expert-comptable spécialisé dans la location meublée, et de la pratiquer peut-être. De mon côté je suis encore plus motivé à convertir quelques uns de nos appartements en meublés (sans toutefois faire de la location saisonnière) afin de faire baisser nos impôts.

    Pour conclure, je voudrais dire un grand bravo à Ludovic, je suis sûr que tu vas déclencher quelques vocations !

     

    PS : un petit conseil pour les impulsifs : après avoir achevé la lecture, n’arrêtez pas tout du jour au lendemain pour vous lancer, prenez quand même le temps d’y réfléchir quelques heures à tête reposée  ;-)

    PS bis : pour vous procurer le livre, c’est par ici :

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    devenir rentier en un seul achat

    Je vous ai dévoilé dans 2 articles (ici et là) ma recette pour générer plusieurs centaines d’euros par mois sans mettre un centime de sa poche. En me promenant sur les sites d’annonces immobilières que je suis régulièrement, je suis tombé sur une annonce qui n’a pas manqué de susciter ma curiosité… car le potentiel de ce bien n’est pas de plusieurs centaines, mais plusieurs milliers d’euros par mois ! De quoi devenir rentier avec un seul achat… ou avec un de plus !

    devenir rentier

    Voici une capture d’écran de l’annonce : http://objectif-tune.fr/wp-content/uploads/2012/10/annonce.jpg

    Interpellé par des chiffres annonçant clairement l‘affaire du siècle, j’ai contacté l’agence par curiosité, pour essayer de trouver le hic… Oui mais voilà, apparemment, il n’y en a pas ! Et je vous assure que je n’ai pas bricolé le fichier ! (je n’ai juste pas mis le lien vers le site pour ne pas me retrouver avec un lien mort lorsque l’annonce sera retirée)

    Ce bien est un immeuble de rapport situé à Esch-sur-Alzette (la 2ème ville du Luxembourg – 50.000 habitants environ) annoncé à 899.000 €. Il est constitué d’un local commercial, aménagé en bar/boîte de nuit (avec une piscine intérieure !) et de 9 chambres meublées qui sont louées à l’année. Si vous avez regardé l’annonce, vous avez pu constater que le montant des rentrées locatives des les chambres est exorbitant. Et je suis d’accord avec vous. En fait, elles sont occupées chacune par 2 personnes, qui paient 600 € par mois et par personnes plus des charges (un peu plus de 100 €). Ça reste très très cher, mais ce sont les prix au Luxembourg…

    Le local commercial n’est plus en activité. D’après l’annonce, il peut être reloué 3500 € par mois. En fait, le propriétaire actuel de l’immeuble était l’exploitant du bar, et d’après l’agent immobilier, il part s’installer à l’étranger donc vend sa « poule aux oeufs d’or ». Le prix (négociable bien sûr – sur une annonce d’une autre agence, il est à 825.000 €), comprend donc le fond de commerce ainsi que le mobilier qui va avec.

    Voici quelques chiffres donc :

    • prix d’achat : 899.000 €, négociable à 800.000 € facilement
    • frais de notaire : 50.000 € environ
    • loyer potentiel : 16.250 € par mois (oui vous avez bien lu !)
    • soit presque 23% de rentabilité brute (alors c’est du brut de chez brut, je détaillerai plus tard pour arriver à quelque chose de plus réaliste). Rentabilité introuvable à Luxembourg !

    En passant ces données à mon simulateur, avec un crédit sur 25 ans, un apport de 50.000 €,  on arrive à un cashflow positif mensuel de plus de 8.500 € !!! Si si, voici le screenshot :

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    Quelques informations supplémentaires :

    • la taxe foncière est ridicule au Luxembourg (un collègue paie 100 € par an pour une maison de 200m2). J’ai pris 500 € un peu au hasard
    • le bien étant situé au Luxembourg, c’est au Luxembourg que les revenus seraient imposés. A un taux d’environ 30%, et sans prélèvements sociaux à payer.
    • les loyers y sont indexés sur l’inflation, et l’indexation à lieu  chaque fois qu’un cap de 2,5% est franchi (soit quasiment tous les ans depuis quelques années)

    Bon alors évidemment, il ne faut pas prendre ces données telles quelles. Un peu d’ajustement s’impose, par précaution et par bon sens. Par exemple, ne compter que le loyer des chambres, sans les charges. Prendre une marge sur le loyer du local commercial (3000 € par exemple). Prévoir des vacances locatives (10 mois sur 12 pour plus de sécurité). Avec ces données rabotées, on arrive toujours à un cashflow positif de 4600 € par mois – ce qui reste énorme ! La rentabilité passerait quant à elle à 19,5% (en incluant les frais de notaire)

    Et ce bien a d’autres avantages. Notamment son emplacement : il est très bien situé dans cette ville (une artère passante, avec d’autres bars et boîtes de nuit à proximité, un grand parking gratuit en face). De plus, Esch-sur-Alzette va accueillir d’ici 2014 le regroupement des universités de Luxembourg (soit 7.000 étudiants – idéal pour un bien avec des chambres meublées et un bar/boîte de nuit !). Enfin, il est à moins de 10km de chez nous…[...]   Lire la suite

    By Posted on Publié dans Fiscalité / Droit, Immobilier Étiquetté avec , , , ,

    location meublée

     

     

    Vous le savez certainement, la location d’un appartement meublé et la location nue ne sont pas soumises aux mêmes règles. Un texte de loi assez strict (la fameuse loi du 6 juillet 1989) est applicable pour la location nue. La location en meublé permet beaucoup plus de libertés. Côté fiscalité, les deux types de location diffèrent également. Voici quelques détails.
     

    location meublée

     

    Le droit de la location meublée

    Tout d’abord, qu’est-ce qu’un logement meublé ? La définition est la suivante : un logement meublé doit être garni du mobilier permettant la vie courante. Ce qui veut dire que le logement doit comporter, en plus des meubles, les équipements nécessaires à la vie de tous les jours : électro-ménager (frigo, plaques de cuisson, micro-ondes…), ustensiles de cuisine, de ménage… En gros, le locataire doit pouvoir y vivre au quotidien en apportant uniquement ses effets personnels.

    Bien qu’auparavant très libre, la location meublée de résidences principales a été (légèrement) encadrée par la loi du 18 janvier 2005. Voici quelques contraintes :

  • un contrat de location écrit doit exister
  • avec une durée minimale d’un an reconductible tacitement
  • le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois avant le terme du contrat pour y mettre fin. Il  ne peut le faire que pour des motifs valables (identiques à ceux de la location nue) : reprise du local pour usage personnel ou pour le vendre, non respect par le locataire d’une des clauses du bail par exemple
  • le même préavis doit être respecté pour apporter des modifications au contrat (montant du loyer, éléments à la charge du locataire…)
  • le locataire, lui, peut résilier son bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

    • [...]   Lire la suite

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    Christophe a investi grâce à Elise Franck

    Christophe m’a contacté par l’intermédiaire du blog. Comme il travaille également à Luxembourg ville, nous nous sommes rencontrés la semaine dernière pour partager un peu nos expériences. Christophe aurait a choisi de faire appel à la société d’Elise Franck (l’auteur du livre Comment je suis devenue rentière en quatre ans). Pour ceux d’entre vous qui ne la connaissent pas, la méthode qui a fait sa réussite consiste à acheter des biens en (très) mauvais état, de les rénover avec goût et de les revendre ou de les louer. Depuis, elle a monté une société à travers laquelle elle propose ses services (recherche, rénovation, mise en vente ou location et gestion)

    Investissement immobilier avec Elise Franck

    Voici donc la première interview publiée sur Objectif Tune !

     

    Bonjour Christophe. Tout d’abord, peux-tu te présenter en quelques mots ?

    Bonjour, j’ai 27 ans et  je travaille depuis 3 ans au Luxembourg dans l’audit financier.

     

    Pourquoi as-tu décidé de te lancer dans un investissement immobilier ?

    Les finances personnelles en général m’ont toujours intéressé depuis que j’ai lu le livre de Robert Kiyosaki (Père riche, Père pauvre) il y a environ 10 ans. J’ai donc recherché à faire du cashflow avec l’immobilier dès que mes revenus réguliers me le permettaient. Je pense que l’immobilier est un très bon moyen d’investir et permet d’avoir un meilleur contrôle que l’investissement en bourse par exemple.

     

    Pourquoi as-tu choisi de passer par Elise Franck pour ton investissement ?

    J’ai lu le livre d’Elise Franck et je pense que c’est un principe assez simple dans l’immobilier que d’acheter bas, de rénover et de vendre ou louer plus cher que le marché. Ce qui m’avait plus étonné c’est qu’elle avait réussit à le faire avec un salaire de secrétaire. Un jour je me suis dit que j’allais la contacter pour voir ce qu’elle proposait avec ses services. Son offre m’a attiré tout de suite, c’est pour cela que je suis passé par elle.  C’est assez intéressant parce qu’elle propose de mettre en pratique directement ce qu’elle enseigne dans son livre. De plus, elle proposait une solution clé en main. Vu que je n’étais pas sur Paris et que je voulais acquérir là bas ça m’a parut être la solution la plus simple.

     

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    Concrètement, comment s’est déroulé ton projet ?[...]   Lire la suite

    By Posted on Publié dans Divers, Immobilier Étiquetté avec , ,

    diversification

    Avez-vous déjà entendu dire que pour diminuer les risques, on doit diversifier ses investissements ? Je suppose que oui. Encore faut-il expliquer ce qu’on entend par « diversifier », et aussi définir les risques qu’on va couvrir en diversifiant. Il peut s’agir de diversification dans le sens « investir dans des domaines différents »

     

     

    • Bourse
    • Immobilier physique
    • Immobilier papier
    • Placements bancaires
    • Métaux précieux…

    diversification investissements immobilier

    Il peut également s’agir de diversification dans un même domaine. Le but de cet article est de vous donner ma vision en ce qui concerne le domaine de l’immobilier et plus particulièrement de l’immobilier physique. Voici donc selon moi les différentes catégories qui permettent de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier :

     

    Le type d’appartement

    En premier lieu, il est possible d’investir dans différents types d’appartement. Des petites surfaces (studio à F2), qui se loueront plus rapidement mais en revanche auront un turnover (fréquence de changement de locataire) plus important. A l’inverse, des appartements de plus grande taille (F3 et +) devraient assurer une présence plus longue des occupants, mais avec certainement plus de travaux de remise en état entre chaque location.

     

    Le type de bail

    On peut également opter pour de la location nue ou meublée. Une location meublée permet de louer plus cher, permet une plus grande liberté dans le contrat de location et la déduction de l’amortissement du bien. Mais la demande pour ce type de bien varie grandement selon les endroits, et le turnover peut être important.

     

    La classe sociale des locataires

    En fonction des bien, différentes classes sociales de locataires peuvent être visées. Des gens plus aisés apporteront une certaine garantie quant au paiement de leur loyer (mais pas forcément !), mais seront plus exigeants sur les prestations du logement. Des personnes aux revenus plus modestes, mais pouvant bénéficier d’aides au logement (éventuellement versées directement par la CAF sur le compte du bailleur) et également vous faire bénéficier d’un conventionnement sur le logement (type Borloo ancien, voir l’article à ce sujet)

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    La localisation

    C’est une est option importante de diversification. On peut viser des quartiers prisés des grandes villes où la demande est très forte, avec en contrepartie un rendement plus faible. Ou bien des quartiers ou des villes un peu moins recherchés, avec une demande plus faible mais un rendement plus élevé.

     

    Le type de bien

    Enfin et surtout, le type de bien constitue selon moi l’élément qui représente le mieux la diversification  possible en matière d’immobilier. Il existe de nombreuses possibilités : les locaux à usage d’habitation, les locaux commerciaux, l’immobilier de bureaux, les résidences de tourisme, les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, comprenez maison de retraite médicalisée)… Chaque type a ses propres caractéristiques, mais il faudrait un article à part pour chaque, ce qui viendra sûrement par la suite (voir ici pour les locaux commerciaux).

     

    Les risques pouvant être diminués en se diversifiant sont essentiellement liés à une éventuelle baisse (chute ?) des prix  et au bon paiement des loyers. Je cite des exemples extrêmes :

  • un local commercial situé en plein centre ville piéton  d’une grande agglomération en développement à beaucoup moins de chances de voir son prix chuter que celui d’un logement en pleine zone sinistrée où le taux de chômage est très élevé.
  • De la même manière, un local commercial loué à un grand groupe d’assurance par exemple aura toutes les chances de rapporter l’argent attendu… alors qu’un appartement dans une banlieue défavorisée ou dans une zone fortement touchée par le chômage pourra apporter plus de problème.

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    By Posted on Publié dans Divers, Finances Personnelles, Immobilier Étiquetté avec , ,

    besoin d'aide

    Comme vous avez certainement pu le lire dans d’autres articles, notre dernier achat (voir ici) a été financé sans aucun apport personnel.

    Nous avions prévu d’apporter les frais de notaire et de garantie et avions compté 20.000 €. Nous nous retrouvons donc avec cette somme qui tourne sur différents « Super livrets » (voir cet article) et nous voudrions l’utiliser au mieux. Pour cela, nous envisageons différentes pistes que voici :

     

    aide investissement locatif

    Remboursement par anticipation sur notre résidence principale

    Comme je l’ai expliqué dans l‘article invité publié sur le blog PremierBusiness de Julien, la résidence principale constitue un passif au sens « finances personnelles ». Petit rappel si vous ne souhaitez pas lire l’article : au sens « finances personnelles », un actif est un bien que l’on possède et qui rapporte de l’argent. Au contraire, un passif est un bien que l’on possède et qui nous coûte de l’argent. De plus, il existe des bonnes et des mauvaises dettes. Les bonnes financent les actifs, les mauvaises les passifs.  Le crédit que nous avons sur notre résidence principale est donc une « mauvaise dette » (toujours au sens « finances personnelles »).

    Conclusion : l’idéal serait de nous débarrasser au plus vite du crédit sur notre résidence principale. Et pour cela, nous pourrions utiliser ces 20.000 € pour faire un remboursement anticipé.

    Oui mais voilà, nous avons d’autres options qui pourraient également être intéressantes…

     

    Remboursement par anticipation sur un de nos investissements locatifs

    Comme vous avez pu le lire dans cet article sur notre patrimoine, nous avons un appartement qui nous coûte de l’argent. Ca n’est pas très grave car cette perte est largement compensée par les autres biens. Mais cette petite « épine » dans le pied pourrait être retirée. En effectuant un remboursement anticipé sur ce crédit, nous ferions diminuer les mensualités plutôt que la durée. Elles passeraient ainsi de 615 € à 410 € par mois, ramenant le bilan annuel (hors impôts) de cet appartement de -2700 € à -1000 €.

     

    Création d’un studio dans notre dernier achat

    Dans l’immeuble que nous venons d’acquérir, il y a une surface de 20m2 inexploitée. Le propriétaire précédent avait fait estimer le coût des travaux pour y créer un studio. Il y en aurait pour 10.000 à 15.000 € selon les finitions et l’équipement. A cette somme, il faut ajouter la taxe parking (une taxe dont le prix est variable, à payer dans beaucoup de villes quand il est impossible de créer une place de stationnement) de 3.900 €. Ce studio, en fonction de son équipement, pourrait être loué entre 200 et 250 € par mois. Si on part sur la fourchette haute pour la création et basse pour la location, ça nous ferait tout de même pas loin de 13% brut… Intéressant !

     

    Voilà pour les possibilités que nous avons. Ce sont trois options que nous comptons réaliser à moyen terme, la question est laquelle faire en premier… Pour le moment, nous privilégions le remboursement sur le crédit de notre résidence principale, mais le sujet est encore ouvert…

     

    Que feriez-vous à notre place ?

     

     

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    investir dans un immeuble

    Bien souvent, lorsqu’on se lance dans un premier investissement locatif, on pense à un studio ou à un petit appartement. Le problème avec ce type de biens, c’est qu’à moins d’avoir un gros apport ou d’avoir déniché une perle rare, il est difficile d’arriver à l’autofinancer. Les revenus commenceront donc à tomber à la fin du crédit.

    Vous n’avez pas envie d’attendre 10, 15 ou 20 ans avant de profiter des fruits de votre investissement ? La solution est dans le titre… achetez un immeuble  ;o)

    investir immeuble de rapport

    Bon, ainsi dit, ça paraît un peu violent… et ça peut faire peur. Evidemment, je ne parle pas de débuter par un immeuble de 10 appartements ou plus (de toute façon, c’est rare et cher), mais de commencer raisonnablement, 3 ou 4 logements par exemple. On peut en trouver ailleurs que dans les grandes villes pour moins de 200.000 € (exemple ici avec un immeuble à plus de 14% brut, qui nécessite un bon rafraichissement, mais à ce prix et avec cette rentabilité…)

     

    Quelques bonnes raisons pour vous donner envie :

  • Le prix au m2 est plus faible que pour un appartement : on achète plus de surface d’un coup, donc moins cher. Exemple : dans une ville que je connais bien, le prix au m2 pour les appartements dans l’ancien est d’environ 1600 €. Pour les immeubles de rapport, on passe à 1160 €, soit près de 30% de moins (j’ai fait les calculs moi-même en prenant des annonces d’une dizaine de bien similaires de chaque type)
  • Le marché est moins concurrentiel que celui des appartements. Il y a moins de biens à vendre, mais aussi beaucoup moins d’acheteurs potentiels. Il y a donc une plus grosse marge de négociation.

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    notaire

    Le 1er juin 2011, nous étions chez le notaire pour l’achat des locaux dont je parle ici. Un an plus tard jour pour jour, nouveau passage chez notre « ami » le notaire, pour concrétiser l’achat de l’immeuble décrit dans cet article.

    Voilà l’occasion de faire un petit bilan de notre patrimoine qui comprend aujourd’hui, en plus de notre résidence principale, 12 appartements et 2 locaux commerciaux.

    patrimoine investissements locatifs

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    1er bien (acheté en décembre 2006) :

    • Appartement F2 de 45 m2
    • Loué 430 €
    • Mensualités de 615 € assurance comprise
    • Assurance PNO : 106 € par an
    • Taxe Foncière : 225 € par an
    • Charges copropriété : 180 € par an

    Cashflow annuel avant impôts :       -2731 €

     

    2ème bien (acheté en mars 2007) :

    • Immeuble de 2 appartements F4 de 75 m2
    • Loués 610 et 620 € par mois
    • Mensualités de crédit 800 € assurance comprise
    • Assurance PNO : 191.5 €
    • Assurance GRL (loyers impayés) : 534.80 €
    • Taxe Foncière : 577 €

    Cashflow annuel avant impôts :       3856,70 €

     

    3ème bien (acheté en juin 2011) :

  • un appartement et 2 locaux commerciaux dans un immeuble
  • Loués 500, 750 et 512 €
  • Mensualités de 996 € assurance comprise
  • Assurance PNO : 351 € par an
  • Taxe foncière : 1800 € par an
  • Charges copro : 360 € par an

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    investir local commercial

     

     

    Investir dans un local commercial peut parfois faire peur, parce que c’est un domaine peu connu, et qu’en temps de crise il peut être difficile de trouver un locataire. On lit souvent que c’est un domaine réservé aux investisseurs aguerris, mais je pense que c’est à la portée de tous – ou de tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier en tous cas.

     

     

    investir dans un local commercial

    Pourquoi acheter un local commercial ?

  • Posséder un local commercial (ou plusieurs !) est un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier.
  • Les rentabilités sont plus élevées que pour des appartements.
  • Par rapport au bail d’habitation, le contenu du bail commercial est beaucoup plus libre. On peut par exemple mettre la taxe foncière à la charge du locataire.
  • Il est beaucoup plus facile d’expulser un locataire mauvais payeur ou de se faire payer en cas de retard (un huissier peut être envoyé très facilement).
  • On a le choix de l’indice (Indice du Coût de la Construction ou Indice des Loyers Commerciaux en général) de révision des loyers, qui augmentent plus fort que l’IRL (ils sont toutefois plus volatiles).
  • Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire.
  • Le loyer peut (ou pas) être assujetti à la TVA, ce qui peut permettre de la récupérer si vous faites des travaux (dans certains cas seulement comme la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).

    • [...]   Lire la suite