Comment devenir rentier en un seul achat ?

devenir rentier en un seul achatJe vous ai dévoilé dans 2 articles (ici et ) ma recette pour générer plusieurs centaines d’euros par mois sans mettre un centime de sa poche. En me promenant sur les sites d’annonces immobilières que je suis régulièrement, je suis tombé sur une annonce qui n’a pas manqué de susciter ma curiosité… car le potentiel de ce bien n’est pas de plusieurs centaines, mais plusieurs milliers d’euros par mois ! De quoi devenir rentier avec un seul achat… ou avec un de plus !

devenir rentier

Voici une capture d’écran de l’annonce : http://objectif-tune.fr/wp-content/uploads/2012/10/annonce.jpg

 

Interpellé par des chiffres annonçant clairement l‘affaire du siècle, j’ai contacté l’agence par curiosité, pour essayer de trouver le hic… Oui mais voilà, apparemment, il n’y en a pas ! Et je vous assure que je n’ai pas bricolé le fichier ! (je n’ai juste pas mis le lien vers le site pour ne pas me retrouver avec un lien mort lorsque l’annonce sera retirée)

Ce bien est un immeuble de rapport situé à Esch-sur-Alzette (la 2ème ville du Luxembourg – 50.000 habitants environ) annoncé à 899.000 €. Il est constitué d’un local commercial, aménagé en bar/boîte de nuit (avec une piscine intérieure !) et de 9 chambres meublées qui sont louées à l’année. Si vous avez regardé l’annonce, vous avez pu constater que le montant des rentrées locatives des les chambres est exorbitant. Et je suis d’accord avec vous. En fait, elles sont occupées chacune par 2 personnes, qui paient 600 € par mois et par personnes plus des charges (un peu plus de 100 €). Ça reste très très cher, mais ce sont les prix au Luxembourg…

Le local commercial n’est plus en activité. D’après l’annonce, il peut être reloué 3500 € par mois. En fait, le propriétaire actuel de l’immeuble était l’exploitant du bar, et d’après l’agent immobilier, il part s’installer à l’étranger donc vend sa « poule aux oeufs d’or ». Le prix (négociable bien sûr – sur une annonce d’une autre agence, il est à 825.000 €), comprend donc le fond de commerce ainsi que le mobilier qui va avec.

Voici quelques chiffres donc :

  • prix d’achat : 899.000 €, négociable à 800.000 € facilement
  • frais de notaire : 50.000 € environ
  • loyer potentiel : 16.250 € par mois (oui vous avez bien lu !)
  • soit presque 23% de rentabilité brute (alors c’est du brut de chez brut, je détaillerai plus tard pour arriver à quelque chose de plus réaliste). Rentabilité introuvable à Luxembourg !

En passant ces données à mon simulateur, avec un crédit sur 25 ans, un apport de 50.000 €,  on arrive à un cashflow positif mensuel de plus de 8.500 € !!! Si si, voici le screenshot :

devenir rentier en un seul achat




Quelques informations supplémentaires :

  • la taxe foncière est ridicule au Luxembourg (un collègue paie 100 € par an pour une maison de 200m2). J’ai pris 500 € un peu au hasard
  • le bien étant situé au Luxembourg, c’est au Luxembourg que les revenus seraient imposés. A un taux d’environ 30%, et sans prélèvements sociaux à payer.
  • les loyers y sont indexés sur l’inflation, et l’indexation à lieu  chaque fois qu’un cap de 2,5% est franchi (soit quasiment tous les ans depuis quelques années)

Bon alors évidemment, il ne faut pas prendre ces données telles quelles. Un peu d’ajustement s’impose, par précaution et par bon sens. Par exemple, ne compter que le loyer des chambres, sans les charges. Prendre une marge sur le loyer du local commercial (3000 € par exemple). Prévoir des vacances locatives (10 mois sur 12 pour plus de sécurité). Avec ces données rabotées, on arrive toujours à un cashflow positif de 4600 € par mois – ce qui reste énorme ! La rentabilité passerait quant à elle à 19,5% (en incluant les frais de notaire)

Et ce bien a d’autres avantages. Notamment son emplacement : il est très bien situé dans cette ville (une artère passante, avec d’autres bars et boîtes de nuit à proximité, un grand parking gratuit en face). De plus, Esch-sur-Alzette va accueillir d’ici 2014 le regroupement des universités de Luxembourg (soit 7.000 étudiants – idéal pour un bien avec des chambres meublées et un bar/boîte de nuit !). Enfin, il est à moins de 10km de chez nous…

Il y a évidemment quelques inconvénients : la location de chambres meublées demande beaucoup de temps (mais vu les gains espérés, on peut se permettre d’en passer). Le local n’est plus en activité, donc il faut un certain temps pour le relouer. Enfin, le loyer des chambres est très élevé, il serait peut-être nécessaire de le diminuer afin de relouer facilement. Mais apparemment, la demande est présente…

 

Donc voilà pour la présentation. J’ai bien envie de pousser l’affaire un peu plus loin, mais là on passe dans une autre catégorie d’investissement… avec un autre montant à financer ! Je vous dirai ce qu’il en sera dans un futur article, en attendant n’hésitez pas à me faire part de vos commentaires !

 

Posted in Immobilier
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17 commentaires sur “Comment devenir rentier en un seul achat ?
  1. CHAUVE dit :

    Salut,

    Par hasard cette boîte c’était pas un bordel? et la rentabilité des chambres , elle était pas indexée sur le nombre de passes?
    Si c’était le cas, je vois pas comment continuer à obtenir la même rentabilité si ce n’est en continuant la même activité.
    Bon courage pour trouver un crédit!

    • Francois dit :

      Je vous invite à lire les commentaires de l’article où je donne des nouvelles, vous y trouverez les réponses à ces questions !

  2. Bonjour, avez vous des nouvelles?
    Il s’agit d’acheter les murs ou le fond ? ou les deux?
    Cordialement
    b
    business-positif Articles récents…POURQUOI CONNAITRE SON ENTREPRISE ? POURQUOI CONNAITRE SON ENVIRONEMENT PROFESSIONNEL ?My Profile

  3. Phillipe dit :

    En effet qui ne se serait pas arrêté sur une tel offre.

    En tout cas, tu sembles tenir un beau fichier de calcul ;).

    Dommage que cela n’a pas abouti!

  4. Philippe30 dit :

    Bonjour,

    Tu en es où avec ce projet François ?

    Philippe

  5. felix dit :

    bonsoir,

    attention aux travaux! ca peut monter tres tres vite (couverture, charpente, isolation, elctricité..)

    J’ai acheté un immeuble de 8 logements + 1 local commercial de 400m² pour 400.000€.
    Vide avec bcp de travaux a prevoir.
    Je suis en plein dans la couverture justement, mais je fais tout tout seul, j’ai été ingénieur en batiment, je connais…

    l’ensemble loué fait 8×300€+2000€ par mois, soit 4400€ par mois.
    net d’impot car loué en meublé.

    c’est ma poule aux oeufs d’or a moi, j’ai quitté mon job d’ingénieur pour ca, mais j’ai deux ans de travaux et au moins 50.000€ de matériaux.
    par une entreprise, il aurait pluto fallu compter dans les 500.000€, soit 500+400=900.000€, = la valeur réelle de l’immeuble…

    Bonne chance a toi, et si tu n’es pas du batiment, fait venir au moins 3 maitre d’oeuvre avec toi…

  6. Jeremie dit :

    Bonne chance si tu te lances dedans !

    Par contre, une chose m’interpele : « Le local commercial n’est plus en activité » -> en même temps, un bar / boite de nuit dans un immeuble résidentiel sous des chambres meublées, j’ai légèrement l’impression que ça va générer des nuisances, non ? Il faut voir si c’est bien isolé.

    Du coup, à voir ce que tu veux en faire, parce que dans une ville de 50000 habitants, ce n’est peut-être pas évident. S’il y a déjà d’autres bar/boites autour, ça fait peut-être trop ?
    Jeremie Articles récents…Comment accélérer votre recherche d’emploi en y consacrant 30 minutes par jourMy Profile

    • François dit :

      Bonjour Jérémie,
      Effectivement, niveau isolation, c’est quelque chose à déterminer lors d’une éventuelle visite.
      Pour les boîtes aux alentours, il faudrait faire une petite analyse de la concurrence pour avoir une idée.
      Je suis en contact avec un conseiller PME de la banque dans laquelle je travaille qui connaît très bien le sujet et le quartier, j’aurais des nouvelles à donner prochainement.

  7. François dit :

    Salut les Juliens ;-)
    Je n’ai pas encore visité le bien, je regarde d’abord au niveau financement ce qui serait possible… Car ça ne sert à rien de mettre la charrue avant les boeufs !

  8. Julien dit :

    Je suis assez d’accord avec Julien ( ci dessus ) : c’est l’investissement d’une vie !
    Cherche bien dans les moindres recoins pourquoi le vendeur cherche à vendre cette affaire en or .
    On attend la suite !
    Julien
    Julien Articles récents…Commentaires sur Bernard Arnault , je te soutiens ! par Richard@www.smic-horaire.netMy Profile

  9. Julien dit :

    Salut François,

    C’est l’investissement d’une vie !

    As tu été visité le bien ? Dans quel état est il ?

    Je me laisse bien tenté aussi.

    J’ai hâte de savoir si tu vas l’acheter. Si tu veux pas être seul sur le coup…

    A +

    Julien
    Julien Articles récents…Investir dans des places de parking est un investissement rentableMy Profile

  10. Olivier G dit :

    Bonjour François,
    C’est sûr que ce projet mérite de s’y attarder un peu. Ce temps pour aller plus loin, ne sera jamais perdu et qui sait ;-)
    J’ai hâte de connaître la suite…
    Olivier
    Olivier G Articles récents…Construction, rénovation vers la basse consommationMy Profile

  11. François dit :

    Héhé… Qui ne le serait pas !

  12. hello
    T’es tenté, hein… ;-)
    ça paraît trop gros pour être vrai. Mais qui sait…
    passion-locatif Articles récents…A quoi reconnaît-on un bon investisseur ?My Profile

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