investir dans l'immobilier

Vous lisez...

Fiscalité / Droit

Les Indemnités de Remboursement Anticipé

indemnités de remboursement anticipé

 

Si vous avez déjà eu l’occasion de rembourser un crédit immobilier par anticipation, vous avez peut-être été confronté au paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces indemnités correspondent à un montant à régler à votre banque en compensation du manque à gagner sur les intérêts restant dus. Elles sont encadrées par la loi, dans le cadre du code de la consommation (articles L 312-21 et R312-2)

indemnités de remboursement anticipé

 

Quand doit-on payer les indemnités de remboursement anticipé ?

Comme leur nom l’indique, les IRA sont à payer lorsque l’on procède à un remboursement par anticipation d’un crédit. C’est à dire avant la fin de sa durée normale. Peut importe que vous fassiez un remboursement partiel ou total, vous aurez à les payer.

Petit aparté à propos du remboursement anticipé total, il faut être attentif à la date valeur de votre versement, car sinon vous vous exposez à un paiement d’intérêts supplémentaires appelés intérêts intercalaires. Si vous effectuez votre remboursement à la date de prélèvement de votre échéance de prêt, pas de souci. Par contre, si vous êtes par exemple prélevé le 10 et que vous faites votre remboursement le 20, vous paierez 10 jours d’intérêts en plus de votre IRA.

 

Quel est le montant des IRA ?

Le montant maximum des Indemnités de Remboursement Anticipé est fixé par la loi. Il est de 6 mois d’intérêts avec un plafonnement à 3% du capital restant dû. C’est donc le plus faible de ces deux montants que vous aurez à payer à votre banque.

 Exemples de calcul

Voici un exemple pour calculer le montant à payer pour un remboursement anticipé total :

Vous soldez au bout de 8 ans (c’est la moyenne !) un crédit de 100.000 € contracté sur 15 ans à 3,5% d’intérêts. Le capital restant dû après 96 mensualités sera de 53.191,26 €. Les intérêts de la 97ème mensualité sont de 155,14 €.

Vous devrez donc payer le plus petit montant entre 53.191,26*0,03 soit  1.595,74 € ou 155,14*6 soit 930,84 € (autre calcul pour les 6 mois d’intérêts : 53.191,26 * 0.035 * 6 / 12)

Pour un remboursement anticipé partiel, le calcul est identique. Vous remboursez par exemple 20.000 € sur le crédit de l’exemple ci-dessus, à la 97ème mensualité. Vous aurez à régler le plus petit montant entre 53.191,26 * 0.03 = 1.595,74 (3% du capital restant dû) et 20.000 * 0.035 * 6 / 12 soit 350 € (6 mois d’intérêts sur la somme remboursée)

PS: les calculs ont été faits avec ma calculette de crédits immobilier Excel, présente dans la section Outils.

 

 

Comment éviter de les payer ?

Le plus simple est de négocier leur suppression ou leur diminution avant la signature du prêt. Car sinon, seuls 3 cas permettent d’éviter de les régler :

  • le changement de votre lieu d’activité professionnel, ou celui de votre conjoint
  • votre décès ou celui de votre conjoint
  • la cessation forcée de votre activité ou celle de votre conjoint.

Négocier la suppression totale n’est pas forcément facile à obtenir de la part de votre banque. Ce qui se fait souvent est une diminution progressive de leur montant. Par exemple, 3% du capital restant dû pendant les 5 premières années puis 1,5% de 5 à 8 ans et 0% au-delà (c’est ce que nous avions eu pour notre RP).

 

Bon à savoir :

  • Même si vous avez négocié la suppression totale des indemnités de remboursement anticipé, une petite clause se glisse souvent dans les conditions générales de votre contrat. Elle précise que cette suppression n’est pas valable en cas de rachat de crédit par un établissement concurrent… A vous de la faire sauter avec le reste !
  • Même si elles n’ont pas été supprimées dès le départ, il est toujours possible de négocier le paiement des IRA. Par exemple, nous avions négocié lors du rachat d’un des crédit que ces indemnités seraient « remboursées » si l’on faisait un nouveau prêt immobilier dans les 6 mois (c’était à la Société Générale). Malheureusement, nous n’avons pas fait ce nouveau prêt avec eux…
  • Certaines banques proposent de faire des remboursements partiels sans pénalités. C’est le cas par exemple pour nos crédits à La Banque Postale, où l’on peut rembourser de 700 à 2500 € par an en plus à partir de la 3ème année du crédit. C’est aussi le cas du Crédit Agricole avec la possibilité de rembourser sans frais une 13ème mensualité par an.
  • Souvent, les prêts à taux variables ne comprennent pas d’indemnités de remboursement anticipé.
  • d’après la loi, une banque peut interdire les remboursements anticipés partiels si leur montant est inférieur à 10% du capital restant dû.

Voilà un petit récapitulatif rapide… Avez-vous déjà réussi à les négocier pour vos crédits ?

 

Discussion

10 Réponses à “Les Indemnités de Remboursement Anticipé”

  1. Gestion bien immobilier
    23 novembre 2012, 16:37

    C’est très bien de rappeler que même quand on arrive à supprimer le IRA, il y souvent des clauses…
    Concernant le prêt à taux variables, ça peut être une très bonne alternative surtout en ce moment mais il ne faut pas oublier là de mettre des conditions et de négocier une variable de maximum 1 point.

  2. business-positif
    25 octobre 2012, 15:53

    Bonjour, au C A si vous voulez faire un coup d’achat revente, prenez un capé 1 ou 2 le taux est beaucoup plus bas et il n’y a pas de frais de remboursement anticipé…;Mais attention si vous voulez garder le bien et ne plus le vendre les taux peuvent remonter ….
    business-positif Articles récents..POURQUOI CONNAITRE SON ENTREPRISE ? POURQUOI CONNAITRE SON ENVIRONEMENT PROFESSIONNEL ?My Profile

  3. Guillaume L
    26 septembre 2012, 15:44

    A deux reprises j’ai esquivé ces IRA.
    La première fois j’étais au chômage donc le banquier n’a pu que s’incliner (en plus j’étais en conflit avec cette banque, suite à un refus de prêt hallucinant, je m’étais quand même 50% d’apport sur un lot de 2 studios qui dégageait du 10% brut !)
    La seconde fois, récemment, ma nouvelle banque m’en à fait gracieusement cadeau après en avoir discuter quand même !
    Tout est négociable, faut juste être convaincant ! :)

  4. Julien
    26 septembre 2012, 12:38

    Bonjour François,

    Je suis allé voir le banquier de mon amie pour moduler ses mensualités.

    Elle a gagné 400 € ce jour là, sans rien négocié. La somme est petite car il ne lui reste que trois années à rembourser, donc peu d’intérêt à payer.

    Cette solution est aussi intéressante pour rembourser plus rapide et payer moins cher son crédit. A utiliser en complément du remboursement anticipé.

    A bientôt

    Julien
    Julien Articles récents..Investir dans des places de parking est un investissement rentableMy Profile

  5. Phil
    25 septembre 2012, 23:49

    Salut François
    Chez boursorama il n’y a pas d’ira ni de frais de dossier,
    J’ai déjà contracte deux prêts chez eux
    Phil

    Ps : encore merci pour le tuyau sur la MAAF…
    Phil

  6. Olivier G
    25 septembre 2012, 20:08

    Bonjour François,
    Moi aussi, je n’ai pas eu l’occasion de négocier les IRA, mais j’espère avoir à le faire très prochainement car je compte effectuer un investissement locatif sous peu ;-)
    En tout cas, merci pour cet article
    Olivier G Articles récents..Investissement locatif…My Profile

  7. Walter
    25 septembre 2012, 16:55

    Oui vraiment sympa

    Non pas eu le cas encore mais j’y songe…..

    Cet article m’aidera, comme les autres d’ailleurs

    On va guetter le « duflot » non?

  8. Guillaume
    25 septembre 2012, 15:34

    Sympa cet article.

    Personnellement au CA, j’ai eu 1.5% d’office car j’ai moins de 35 ans :)

  9. Bonjour, au C A si vous voulez faire un coup d’achat revente, prenez un capé 1 ou 2 le taux est beaucoup plus bas et il n’y a pas de frais de remboursement anticipé…;Mais attention si vous voulez garder le bien et ne plus le vendre les taux peuvent remonter ….
    business-positif Articles récents..POURQUOI CONNAITRE SON ENTREPRISE ? POURQUOI CONNAITRE SON ENVIRONEMENT PROFESSIONNEL ?My Profile

  10. Guillaume L dit :

    A deux reprises j’ai esquivé ces IRA.
    La première fois j’étais au chômage donc le banquier n’a pu que s’incliner (en plus j’étais en conflit avec cette banque, suite à un refus de prêt hallucinant, je m’étais quand même 50% d’apport sur un lot de 2 studios qui dégageait du 10% brut !)
    La seconde fois, récemment, ma nouvelle banque m’en à fait gracieusement cadeau après en avoir discuter quand même !
    Tout est négociable, faut juste être convaincant ! :)

  11. Julien dit :

    Bonjour François,

    Je suis allé voir le banquier de mon amie pour moduler ses mensualités.

    Elle a gagné 400 € ce jour là, sans rien négocié. La somme est petite car il ne lui reste que trois années à rembourser, donc peu d’intérêt à payer.

    Cette solution est aussi intéressante pour rembourser plus rapide et payer moins cher son crédit. A utiliser en complément du remboursement anticipé.

    A bientôt

    Julien
    Julien Articles récents..Investir dans des places de parking est un investissement rentableMy Profile

  12. Phil dit :

    Salut François
    Chez boursorama il n’y a pas d’ira ni de frais de dossier,
    J’ai déjà contracte deux prêts chez eux
    Phil

    Ps : encore merci pour le tuyau sur la MAAF…
    Phil

  13. Olivier G dit :

    Bonjour François,
    Moi aussi, je n’ai pas eu l’occasion de négocier les IRA, mais j’espère avoir à le faire très prochainement car je compte effectuer un investissement locatif sous peu ;-)
    En tout cas, merci pour cet article
    Olivier G Articles récents..Investissement locatif…My Profile

  14. Walter dit :

    Oui vraiment sympa

    Non pas eu le cas encore mais j’y songe…..

    Cet article m’aidera, comme les autres d’ailleurs

    On va guetter le « duflot » non?

  15. Guillaume dit :

    Sympa cet article.

    Personnellement au CA, j’ai eu 1.5% d’office car j’ai moins de 35 ans :)

  16. -->

Trackbacks/Pingbacks

  1. [...] en cours : existence d’indemnités de remboursement anticipé (couramment appelées IRA – voir cet article), taux d’intérêt, taux de l’assurance, type de garantie sur le [...]

Rédiger un commentaire

CommentLuv badge

Inscription

A lire absolument

location meublée saisonnière

Publicité

200x200_v2