Investir en SCI

investissement sci

 

Lorsque l’on investi dans l’immobilier, plusieurs choix se présentent à nous pour réaliser l’acquisition. On peut acheter en nom propre (seul), en indivision (à plusieurs), ou encore via une société. Le type d’achat qui nous intéresse aujourd’hui est celui réalisé au travers d’une SCI, pour Société Civile Immobilière.

 

 

 

investir en SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est, comme son nom l’indique, une forme de société qui a pour vocation l’investissement dans l’immobilier. Un peu particulière de par son caractère civil, elle ne peut théoriquement pas se livrer à des activités commerciales telles que la construction, l’achat-revente ou encore la location de meublés.

Une SCI doit être constituée d’au moins 2 actionnaires, qui peuvent être parents ou pas, personnes physiques ou morales. Sa durée maximale est de 99 ans.

Ses statuts peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est toutefois conseillé de recourir à un professionnel pour les rédiger.

Au niveau de la fiscalité, une SCI peut être :

  • « transparente fiscalement ». C’est-à-dire que ce sont les associés qui sont imposés directement, sous le régime de l’impôt sur le revenu, et en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. On parle plus couramment de SCI à l’IR
  • ou bien « fiscalement opaque ». Le régime d’imposition est alors celui des sociétés, et c’est la SCI est imposée directement. Les dividendes (s’il y en a) ne sont imposés pour les détenteurs des parts que s’ils sont distribués. On appelle plus souvent cette forme SCI à l’IS

Mais je reviendrai plus tard sur ces 2 options.




 

Il existe plusieurs types de SCI :

  • La SCI « classique » qui a pour but d’acquérir des biens immobiliers en vue de le mettre en location
  • La SCI « de construction-vente », dédiée à la promotion immobilière, qui permet de réaliser la construction puis la mise en vente immédiate de maisons ou d’immeubles
  • La SCI « d’attribution » : un peu comme la précédente, elle permet de construire des ensembles immobiliers, mais cette fois dans le but de leur attribution aux actionnaires de la SCI.
  • La SCI « de jouissance à temps partagé ». Révisez les bronzés font du ski pour vous rappeler ce qu’est la jouissance à temps partagé. Cette forme de SCI permet donc l’acquisition de résidences secondaires à plusieurs, avec mise à disposition sur des périodes définies. La durée de mise à disposition du bien étant fonction du nombre de parts possédé.

Cet article ne va traiter que de la SCI classique.

 

Avantages et inconvénients des SCI

Petite précision pour commencer : contrairement à ce que l’on entend souvent dire, la SCI (en tout cas celle soumise à l’IR) n’apporte aucun avantage en matière d’imposition sur les revenus de la location par rapport à un achat réalisé en direct. Alors quels sont ces avantages, justement ?

– Tout d’abord, acheter en SCI permet d’éviter certains inconvénients de l’achat en indivision. Et notamment en cas de désaccord pouvant bloquer la prise de décision. En effet, selon les statuts de la SCI, le gérant peut prendre lui-même certaines décisions. Autre inconvénient de l’indivision : si un des acquéreurs veut vendre, il peut obliger l’autre à le faire. En SCI, il lui « suffira » de vendre ses parts.

– La SCI permet également d’optimiser la transmission d’un patrimoine. Il est bien plus facile de partager équitablement des parts de société plutôt qu’un appartement. De plus, un étalement dans le temps de la donation des parts permet de profiter des abattements pris en compte pour le calcul des droits de succession (100.000 € tous les 15 ans à l’heure actuelle). Enfin, des montages plus complexes (démembrement) sont facilités.

– Toujours au niveau transmission, la SCI procure un important avantage fiscal : pour le calcul des droits de mutation, c’est la valeur la valeur nette de l’actif de la SCI (donc déduction faite des emprunts en cours) qui est prise en compte. Alors que pour une transmission en direct, c’est la valeur brute des biens qui sert de base au calcul.

 

Et voici pour les inconvénients :

– Je commence par tordre le cou à une idée reçue : le fait de recourir à une SCI ne protège en aucun cas le patrimoine personnel de ses actionnaires. En effet, ceux-ci sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres, mais avec une responsabilité limitée au nombre de parts détenues.

– Le fonctionnement de la SCI est plus lourd que pour un achat en direct : nécessité de tenir une comptabilité (assez simple tout de même pour une SCI à l’IR – mais passage chez le comptable quasi-obligatoire pour la SCI à l’IS), de procéder à des assemblées générales, de publier les comptes…

– Si la constitution peut se faire sous seing privé, il est fortement conseillé d’avoir recours à un notaire pour la rédaction des statuts, ce qui aura un coût. Il faut compter environ 1.500 € en tout.

– La location de meublés est interdite les SCI soumises à l’IR. Toutefois, l’administration tolère qu’au maximum 10% des revenus de la société proviennent de ce type de location. Pour pouvoir dépasser ce seuil, il faut que la SCI soit soumise à l’IS.

 

Imposition et fiscalité des SCI

La SCI à l’IR :

Les revenus générés ne sont pas imposés directement auprès de la société mais chez ses associés, et en proportion du nombre de parts détenu. Pour l’actionnaire, les revenus sont soumis au barème classique de l’impôt sur le revenu (comme pour un bien détenu en direct).

Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en direct, avec un petit plus : si vous avez fait un emprunt pour acquérir des parts de SCI ou pour faire un apport, les intérêts de cet emprunt sont déductibles.

Les plus-values sont également taxées comme pour un bien détenu en direct, selon le régime des plus-values immobilières.

 

La SCI à l’IS :

Alors là, c’est autre chose…

Les revenus de la SCI sont imposés directement, selon le régime de l’impôt sur les sociétés : les 38.120 premiers euros de bénéfice sont imposés au taux réduit de 15%, et les suivants au taux normal de 33,33 %. La somme restante peut alors être mise en réserve (auquel cas aucun impôt supplémentaire n’est prélevé), ou distribuée sous forme de dividendes.

Les dividendes seront imposés chez l’actionnaire qui les reçoit. A partir de 2013, la  possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire (de 21%) est supprimée. Ils seront donc imposés selon le barème progressif, après un abattement de 40%. L’abattement forfaitaire de 1525 € pour une personne seule ou 3050 € pour un couple est supprimé. Et bien sûr, les prélèvements sociaux s’appliqueront.

Une taxe supplémentaire de 2,5% des loyers encaissés est due par les SCI à l’IS : la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs). Elle est toutefois exonérée dans certains cas : les immeubles de moins de 15 ans, les locations soumises à la TVA ou encore les locations d’un montant inférieur ou égal à 1830 €.

Les charges déductibles sont plus nombreuses. Le gros avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir pratiquer la déduction des amortissements, y compris sur des biens loués nus. Bien que complexe à calculer précisément, on peut en estimer le montant à 3% du bien hors terrain (compter 85% du prix). L’intégralité des frais de notaires est déductible (elle passe soit en charge l’année de l’achat, soit en amortissement)

Les plus-values sont le gros point noir des SCI à l’IS. Car c’est le régime des plus-values mobilières qui est appliqué, beaucoup moins avantageux. En effet, aucun abattement n’existe, et la plus-value imposable est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien (déduction faite des amortissements pratiqués). Un petit exemple vaut mieux qu’un long discours :

  • Prix d’achat : 100.000 €
  • Vente après 20 ans : 200.000 €
  • Amortissements pratiqués : 20 * 100.000*0.85 * 0.03 = 51.000 €
  • Plus-value imposable : 200.000 – (100.000-51.000) = 151.000 €.

Ce montant sera ensuite ajouté dans les revenus de l’année de la société et donc soumis au barème de l’IS.

Pour une SCI à l’IR, la plus value imposable aurait été, compte-tenu de l’abattement pour durée de détention, de 64.000 €. Grosse différence !

 

Conclusion

Il faut surtout bien réfléchir et définir ses objectifs avant de se lancer dans un achat via une SCI. Car il n’est pas forcément utile d’y avoir recours… Mais si vous vous décidez, faire appel à un notaire est fortement conseillé pour la rédaction des statuts.

Enfin, le choix IS ou IR peut aussi être guidé par les objectifs. Par exemple, pour un bien que vous souhaitez conserver, et si vous ne comptez pas distribuer les bénéfices, la SCI à l’IS sera forcément plus avantageuse.

Voilà pour un très bref aperçu. Le sujet étant très vaste, la littérature sur les SCI est particulièrement fournie.

 

 



287 commentaires sur “Investir en SCI
  1. Pierru dit :

    Bonjour,
    Je suis gestionnaire d’une sci je détient 80 % des parts ma mère 20 si je décide de racheter ces parts pour avoir en mon nom propre les bien immobilier comment la procédure est elle ?

  2. Deleschaud dit :

    Bonsoir j aimerait savoir puis je acheter une maison en commun avec mon fils avec un petit apport personnel en sci et cet achat reste t il acquis à la sci ou suis je propriétaire avec mon fils merci de votre réponse

    • Francois dit :

      Bonjour,
      La SCI sera propriétaire du bien, et vous vous serez propriétaire de la SCI à hauteur du nombre de parts que vous posséderez.

  3. EMPLE dit :

    Bonjour, pour une SCI, peut-elle acheter un bien 100 000 € et le revendre 1 mois après 200 000 € ? ou y a t-il une limite sur le prix de revente ? Merci

    • xa dit :

      Non.

      C’est une opération d’achat revente, la SCI sera requalifiée en société commerciale, et taxée comme telle.

      De manière similaire, le vendeur initial (à 100k) subira très certainement une vérification fiscale, pour avoir vendu 100k un bien qui manifestement vaut plus (supposition de dessous de table, pire si le vendeur initial est partie à la société, puisque là, il y aurait fraude avérée avec 80% de pénalité)

      Bref, vous pouvez jouer, mais assumez les conséquences sans vous plaindre.

  4. Derrien fanou dit :

    Je suis veuve propriétaire a cent pour cent de ma maison

    Je voudrais monter une si

    Est ce possible.

    • Francois dit :

      C’est possible à condition de trouver un (ou des) associé(s)… car pour monter une SCIil faut être au moins 2 !

  5. Gabelle dit :

    Mon conjoint (profession liberale) et moi-même avons créé une SCI (à part égale : 50/50) dans laquelle notre maison à été incluse. Cette opération à été réalisée alors que nous pensions acquerir d’autres bien par le biais de la SCI. Or, les événements ont fait que la SCI ne s’est pas développée et que le seul bien qui y soit intégré soit notre maison d’habitation.
    Je voudrais dissoudre la Sci alors que nous envisageons la vente de notre maison.
    Quelles sont les formalités administratives liées à cette operation et bien sûr quel en sera le coût fiscal ?

  6. Jérôme dit :

    bonjour
    je vous explique ce qui motive ma demande
    ma conjointe et moi même avons acheter une maison qui est notre habitation principale
    il y a 2 an nous avons fait l’acquisition d’un bien immobilier pour de la location
    nous avons pour projet l’achat d’un 2eme bien
    Ma question: est il pertinent de crée une sci pour l’achat de la 2éme maison et de racheter la 1er par la sci, qu’elle serais le coût d’une t’elle opération
    merci par avance
    cordialement

  7. NAB NAB dit :

    Bonjour
    Nous possédant un appartement en SCI entre 4 frères sans les conjoints qui est encore financé par la banque.
    Mes trois frères veulent vendre leurs parts et moi je voudrais les racheter.
    Que me conseillez vous, le racheter au nom propre de Mr et Mme ou en SCI avec Mr et Mme ainsi que les enfants je rappelle que cet appartement est loué et paye son crédit

    • Francois dit :

      Euh si vous rachetez les parts de SCI ça sera forcément pas en nom propre…
      Vous avez la possibilité :
      – de racheter la totalité des parts vous-même
      – de racheter en partie avec votre épouse
      – de racheter en partie avec votre épouse et de faire racheter l’autre partie à vos enfants s’ils en ont les moyens et s’ils sont majeurs.
      Si vos enfants ne peuvent pas racheter mais que vous voulez tout de même leur laisser quelque chose, vous aurez toujours la possibilité de leur faire une donation de la nue-propriété des parts de SCI tout en conservant l’usufruit.
      Le mieux est de vous rapprocher de votre notaire pour ça, il saura mieux vous conseiller que moi…

  8. mélanie dit :

    Bonjour,
    Je me renseigne actuellement pour la création d’une SCI avec mon conjoint et j’ai trouvé dans votre article et parmi divers commentaires beaucoup de réponses à mes questions.
    […]
    Merci pour votre réponse et vos lumières

    Edit de la modération : sujet déplacé dans le forum

  9. Elliot dit :

    Bonjour
    Merci pourpar votre travail et le temps consacré a vos reponses.

    J’aimerais vous exposer mon cas.

    Je souhaiterais acquerir une residence principale via une sci ( partage en 3 part, madame et mon fils) et emprunter un credit via la sci

    De plus, je souhaiterais dédié une chambre a mon activite, donc louer cette chambre a ma SAS.

    Cela est il realisable?
    Pourrais je faire passer en charges le loyer payer par la SAS?
    Au niveau fiscal, la sci touchera donc le loyer de la sas, pourrais je ainsi payer une partie de mon remboursement de credit avec,?

    Je ne sais pas si c’est clair
    =/

    • Francois dit :

      Pour passer le loyer en charges à la SAS, oui je pense que c’est possible, à condition que le loyer demandé pour la chambre corresponde au prix du marché et qu’il ne couvre pas la totalité des échéances du prêt pour ne pas éveiller les soupçons du FISC.
      Pour le prêt, c’est la SCI qui devra faire les remboursements à son nom donc évidemment vous pourrez rembourser une partie du crédit avec le loyer.
      Par contre seule une partie des charges sera déductible, pas la totalité. Cette partie devrait correspondre au prorata de la superficie louée par rapport à la superficie de la maison.

  10. bfr dit :

    Bonjour,

    Je souhaite vendre sur plan une habitation pour particulier.
    Pour appuyer et crédibiliser ensuite le projet au niveau banque je voulais commencer avec une seule construction.

    Est que la création d’une SCI construction/vente est intéressante dans ce cas ?
    Quels points sont importants pour maximiser le bénéfice ?

    Merci d’avance pour vos réponses,

    Cordialement

    • Francois dit :

      Bonjour,
      La SCCV est effectivement souvent utilisée pour les opérations de promotions. Par contre c’est une opération qui ne s’improvise pas, il faut y être bien préparé.
      Première chose, dans une SC, il faut être minimum 2. Ensuite :
      – vous êtes-vous renseigné sur les assurances obligatoires par exemple (RC pro, dommage ouvrage, garantie d’achèvement…) ?
      – avez-vous l’apport et le financement nécessaire (et ne comptez pas vous faire financer à 100% par une banque pour une opération de promotion) ?

  11. Dia dit :

    Bonjour,

    Je souhaiterais investir dans un appartement et le faire louer.
    Je souhaiterais garder l’appartement au moins pour 10 ans.
    Est ce que si j’emprunte à mon compte propre pour l’achat de cet appartement les loyers sont considérés comme des revenus? Est ce qu’ils seront rajoutés intégrations dans mes revenus lors de ma déclaration?
    Par exemple si mon bien coûte 100 000 euros et que le loyer mensuel est de 500 euros je devrais déclarer ces (500 *12) dans mes revenus?
    Merci de votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Oui bien évidemment ces revenus supplémentaires seront pris en compte, dans la catégorie des revenus fonciers.
      Mais, parrallèlement à ça, vous aurez des charges déductibles qui viendront – à condition de déclarer au régime réel et pas au micro-foncier – réduire ce revenu imposable.
      Je vous invite à parcourir ce blog (et notamment cet article)pour vous former avant de vous lancer.

  12. pavoncelli dit :

    bonjour
    voila en ce moment je suis proprietaire de 2 maison, dont une ou j ‘y vit et l’autre que je loue.
    je detient aussi un gros œuvre fermé que je compte vendre.
    Quel serait le mieux dans mon cas sachant qu apres la vente du gros œuvre j aimerais reinvestir.
    la sci serait une solution?
    dois je integrer mes biens dans la sci?

    • Francois dit :

      Bonjour
      Impossible de vous répondre… vous demandez si la SCI est une solution, mais à quoi ? Quel est votre problème :
      Trop de fiscalité ? Achat à plusieurs ? Volonté de transmettre ? … Une SCI, selon les cas, peut être une solution à ces « problèmes »
      Mais il faudrait nous en dire un peu plus sur vous, et pour creuser je vous invite à utiliser le forum.

  13. Bonjour,
    Nous nous interrogeons sur l’utilité de monter une SCI dans notre cas.
    Je suis propriétaire d’une maison (sur laquelle j’ai encore un emprunt en cours). Maison que nous habitons
    Ma compagne est propriétaire d’un appartement (sur lequel elle a encore un emprunt en cours) qu’elle loue.
    J’ai un fils d’une précédente union.
    Nous avons un fille en commun avec ma compagne actuelle.
    La situation sans être compliquée peut se révélée compliqué en cas de décès de l’un de nous.
    Nous souhaiterions savoir si une SCI nous permettrait de protéger nos enfants.
    Ce que nous souhaiterions c’est monter une SCI. Lui vendre ou lui céder nos 2 biens (est-il possible que la SCI fasse un emprunt pour nous racheter ces 2 biens ?).
    Une fois cette SCI montée, assurer la succession à nos enfants.
    Merci par avance pour vos conseils

    • Francois dit :

      Bonjour Anthony,
      Désolé mais ce genre de question dépasse mes compétences et je vous suggère de prendre contact avec un notaire qui pourra vous expliquer au mieux la partie « succession et protection des enfants »
      Vous pouvez tout à fait créer une SCI en lui apportant vos biens respectifs, mais il faut savoir qu’il y aura des droits d’enregistrement à payer et/ou déclenchement de l’imposition à la plus-value.

  14. FESQUET VINCENT dit :

    je suis une sci je n’ai pas encaissé les loyers commerciaux soumis à la tva
    depuis plusieurs mois sur conseil j’ai déclaré une tva à zéro et aujourdh’ui
    les impots me demandent de reverser la tva sur les loyers que j’aurai été censé encaissés. est ce légal? quel recours je peux avoir pour ne pas payer.
    Cordialement vincent

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Je ne suis pas sûr de bien comprendre votre situation.
      Vous n’avez pas du tout encaissé les loyers ou bien vous les avez encaissé pour leur montant hors TVA ?
      Dans le premier cas, si vous n’avez juste rien encaissé et passé l’éponge, il s’agit d’une faute de gestion. Vous devrez alors prouver que vous avez lancé une procédure pour récupérer ces loyers impayés ou justifier (avec une raison valable) que vous en avez fait « cadeau » à votre locataire.
      Dans le 2ème cas, c’est également une faute et vous devrez vous faire payer la TVA par votre locataire.
      Dans les 2 cas, l’administration est dans son droit… J’aimerais bien savoir qui vous a donné un tel conseil ?!?

  15. estirac dit :

    Bonjour, actuellement je possède un appartement loué acheté seule, et un appartement acheté avec mon conjoint qui est notre résidence principale. Nous aimerions déménager car il nous manque une chambre, la banque ne veux pas nous prêter pour acheter tant que nous n’aurons pas vendu l’un des deux. Nous aimerions savoir si nous montions une SCI en y mettant les deux appartements, cela serais intéressant pour nous et nous pourrions acheter notre maison?

    Merci

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Une SCI ne vous servira à rien dans ce cas (sauf si vous la mettez à l’IS et que vous cachez son existence à la banque). De plus, si vous désirez mettre vos appartements dans la SCI, vous devrez repayer les droits de mutation…

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