Acheter des SCPI en 2023 ? Est-ce le bon moment ?

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Les temps sont durs. Guerre en Ukraine, inflation galopante, taux des crédits qui s’envolent, taux d’usure qui ne suit pas, finale de coupe du monde perdue… Avant d’acheter des SCPI, il est légitime de se poser la question de la pertinence de ce type d’investissement dans le contexte actuel. Essayons d’y répondre dans cet article.

Petit rappel : c’est quoi une SCPI ?

SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’une société dont l’objet est d’investir dans des biens immobiliers. La société achète des biens physiques, les investisseurs de la SCPI achètent des parts de celle-ci. L’investisseur n’est donc pas confronté aux problèmes de l’immobilier détenu en direct : acquisition, gestion, travaux etc…

Pour plus de détails, j’avais consacré un article sur le sujet des SCPI que je vous invite à consulter.

Les points à étudier dans le contexte actuel avant d’acheter des SCPI

A quelques jours de l’année 2023, nous sommes dans une phase inflationniste très violente, avec une croissance qui diminue. Dans ce contexte, il est souvent conseillé de se tourner vers des produits de type fonds monétaires. Mais comme vous le savez, il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, et toujours conserver une diversification de son patrimoine.

Concernant les SCPI, il faut être attentif à différents points qui peuvent impacter le prix ou le rendement :

  • L’augmentation des taux des crédits :
    • côté SCPI : si la règlementation autorise le recours au crédit immobilier à hauteur de 40% de la valeur des actifs détenus, les SCPI sont généralement peu endetteés. En effet, elles se financent grâce à la vente des parts et à la revente de certains actifs détenus. La hausse des taux d’intérêts n’aura donc que peu d’impact du côté SCPI.
    • côté investisseur : il y a plusieurs possibilités pour acquérir des parts de SCPI : dans un contrat d’assurance vie, en direct, ou en direct à crédit. Dans ce dernier cas, il faut alors être très prudent et conserver un gap important entre le taux du crédit et le rendement de la SCPI. Vous comprendrez facilement qu’il n’est pas forcément judicieux d’emprunter à 4% pour financer l’achat de parts de SCPI qui vont en rapporter 4,5…
  • L’inflation : elle aura certes un impact sur les frais de gestion de la SCPI, mais celui-ci ne devrait pas être trop important. Par contre, côté locataires, cette forte inflation va entraîner mécaniquement une hausse des indices d’indexation des loyers. Les loyers perçus par les SCPI devraient donc augmenter plus fortement que d’habitude. C’est plutôt une bonne chose qui permettra de maintenir le rendement des SCPI et qui compensera en partie la perte de valeur des parts.
  • La baisse de la croissance : combinée à la forte inflation que nous vivons, c’est plutôt un mauvais signe pour les locataires. Certaines entreprises risquent de faire défaut et de ne plus pouvoir payer leurs loyers. Il faudra donc choisir une SCPI en conséquence et faire attention aux profils des locataires.
  • Evolution des prix de l’immobilier : c’est le facteur principal qui détermine la valeur des parts. Face à la hausse des taux, et en combinaison avec la difficulté croissante d’accès au crédit, nous risquons de voir dans les prochains mois une baisse des prix de l’immobilier. C’est un mauvais point pour les détenteurs de parts de SCPI et pour les futurs investisseurs.

Alors faut-il acheter des SCPI en 2023 ?

Encore une fois, il n’y a pas de réponse toute faite, et tout dépend de votre situation.

Si vous êtes déjà suffisamment exposé à l’immobilier (physique ou papier), je pense que le moment n’est pas opportun.

Dans le cadre d’une stratégie de diversification de patrimoine, pourquoi pas. Mais il faut alors probablement :

  • d’une part éviter l’achat à crédit qui risque de ruiner le rendement à cause de l’augmentation des taux des crédits
  • d’autre part privilégier les SCPI de rendement

Si votre tranche d’imposition est élevée, un achat via une assurance vie ou une SCI soumise à l’IS permet de réduire un peu la pression fiscale :

  • au delà de 8 ans, les produits des assurances vie sont exonérés d’impôts sur le revenu (mais restent soumis aux prélèvements sociaux)
  • une SCI soumise à l’IS bénéficie du d’imposition taux réduit à 15% jusqu’à 38.120 € de bénéfices (25% au-delà). Et contrairement à de l’immobilier détenu en direct, la fiscalité à la revente des parts n’est pas contraignante car les parts de SCPI ne sont pas amortissables. La plus-value ne sera donc calculée que sur la différence entre la valeur au moment de l’achat et celle au moment de la vente.

Enfin, pour les personnes concernées, je rappelle qu’investir en SCPI reste un investissement immobilier, qui peut être soumis à l’IFI… Attention donc à l’impact que cet achat pourrait avoir sur votre imposition !

De nombreuses ressources sur le sujet sont disponibles sur le net, et de nombreux sites permettent d’acheter des SCPI, comme par exemple le site euodia.fr.

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