Tout d’abord, un petit rappel pour ceux qui ne savent pas ce que sont les SCPI, communément appelées « placement pierre-papier » :
Les SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier sont des structures d’investissement de placement collectif dans l’immobilier physique.
Pour faire simple, Une SCPI est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier locatif. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier locatif, géré par des spécialistes. Ce parc peut être constitué de logements, d’immobilier de bureau, de commerces, ou un mélange.
Il en existe 3 grands types :
- SCPI de rendement : leur objectif est de distribuer un revenu régulier.
- SCPI de plus-value : elles ne rapportent rien ou pas grand chose, l’objectif étant que la part prenne un maximum de valeur pour la revente.
- SCPI fiscales : elles permettent aux porteurs de parts de défiscaliser en bénéficiant de régimes type Scellier, Borloo, Malraux…
Elles sont réparties en 2 catégories :
- SCPI à capital fixe : l’acquisition de part se fait lors du lancement initial (ou lors d’une augmentation de capital)
- SCPI À capital variable (comme une SICAV) : l’acquisition de part peut se faire à tout moment.
Les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers. Pour la plus-value en cas de vente des parts, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.
Alors pourquoi acheter des parts de SCPI ?
Parce qu’elles offrent beaucoup d’avantages !
- c’est le seul produit financier que l’on peut acquérir à crédit (on peut donc déduire les intérêts d’emprunt). Par exemple, on peut emprunter à un taux de 3,5% pour acheter des parts de SCPI en rapportant 5,5% !
- elles permettent de diversifier ses placements
- elles offrent un rendement correct (de 4 à 6% brut) pour un risque assez faible
- elles permettent d’accéder à d’autres catégories de biens que le logement : immobilier de bureaux, commerces…
- aucune gestion à faire
- selon les catégories : elles permettent des revenus réguliers, tous les trimestres généralement (SCPI rendement), permettent de faire une plus-value ou de défiscaliser
- on peut acheter « de l’immobilier » avec un faible capital
Mais il y a quand même quelques inconvénients:
- c’est un placement moins « liquide » (plus difficile à revendre) que les autres instruments financiers
- le rendement est moins intéressant que pour de l’immobilier en direct
- les droits d’entrée et les frais de gestion peuvent être élevés
- c’est un investissement à long terme
- la valeur des parts dépend du marché de l’immobilier, qui n’est pas forcément en phase haussière
Voici maintenant pourquoi je n’en achète pas :
Premièrement, je n’ai pas assez de cash pour investir sur ces supports pour le moment (j’ai d’autres projets). Vous allez me dire : eh bien alors fait un crédit pour en acheter ! Oui, mais, je n’ai pas envie de faire augmenter mon taux d’endettement pour un rendement de 6% maximum. Comme je sais comment faire mieux avec de l’immobilier physique, je privilégie pour l’instant ce support.
Ensuite, j’aime avoir la maîtrise de mon investissement. Avec les SCPI, les choix de gestion sont faits par d’autres. Ils sont certes meilleurs que moi, mais ils coûtent cher !
Attention :
Cette remarque ne veut pas dire que je déconseille d’investir dans les SCPI. Au contraire, je pense que c’est un bon produit dans le cadre de la diversification d’un portefeuille. C’est juste qu’il ne colle pas avec ma stratégie du moment.
Quels sont les risques liés aux SCPI ?
Bien que les risques soient plus faibles que pour un investissement en bourse par exemple, il y en a quand même. Leur nature est liée à celle d’un investissement dans l’immobilier physique :
- baisse de la valeur des parts : comme vous achetez de l’immobilier indirectement, en cas de baisse du marché immobilier, la valeur des parts va baisser automatiquement.
- baisse du rendement : le parc locatif n’est pas loué à 100% (le taux de vacance est donné dans les prospectus). Les montants collectés peuvent donc varier, à la hausse comme à la baisse
- La défaillance de la société de gestion : en cas de faillite, la loi prévoit que la gestion soit transférée à une autre société. Des frais plus élevés peuvent être prélevés.
Comment acquérir des parts SCPI ?
Il y a différentes manières de se procurer des parts de SCPI :
- directement auprès des établissements (banques ou sociétés) qui les gèrent
- dans le cadre de certains contrats d’assurance vie (mais ils sont rares à en proposer)
- sur un marché de gré à gré entre particuliers, qui peut être organisé par les sociétés de gestion. On en trouve un également sur le forum Devenir Rentier