Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire

déduction des frais de notaire
déduction des frais de notaire

A chaque début d’année, j’aime bien faire le bilan de nos résultats de l’année précédente et calculer par avance le montant des impôts que nous devrons payer. Mais cette année, j’ai séché sur le calcul de la déduction des frais de notaires. Je me suis donc renseigné, et comme je sais que de nombreuses personnes se posent cette question, je vous partage ce que j’ai trouvé.

 

 

investissement immobilier et déduction des frais de notaire

Déduction des frais de notaires intégrale

Il n’y a pas 36 façons de bénéficier de la déduction des frais de notaire dans son intégralité. En fait, il n’y en a que 2 :

  • louer un bien en meublé et déclarer au réel
  • louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre)

Si vous êtes dans l’un des 2 cas, bingo ! Vous pourrez tout déduire. Y compris les frais d’agence d’ailleurs.

Vous aurez le choix entre passer le montant de ces frais en charges l’année où ils ont effectivement été payés, ou alors à les intégrer dans l’amortissement de votre bien.




 

Déduction des frais de notaire partielle

Malheureusement pour moi (et comme beaucoup d’autres), notre immeuble acheté en 2012 est en location nue. Nous ne pouvons donc pas profiter de cette déduction complète.

Alors quelle partie est déductible ? Il s’agit en fait des frais liés à la prise de garantie sur le bien : hypothèque ou PPD (voir cet article). Donc si vous n’avez pas fait d’emprunt, ou si votre prêt est garanti par une caution du genre Crédit Logement, la déduction des frais de notaire n’est pas pour vous. Consolation tout de même pour ceux qui sont passés par Crédit Logement ou autre, les frais de cautionnement sont déductibles de vos revenus fonciers.

Pourquoi me suis-je posé cette question seulement maintenant ? Très simple : c’est la première fois que nous recourrons à une hypothèque. Les autre biens sont garantis par Crédit Logement (achat de 2011), ou bien nous servaient de résidence principale l’année de leur achat (appartement de ma moitié), ou ont été déclarés en micro-foncier et donc aucune déduction possible (mon premier achat – quelle boulette !)

Alors parmi tout ce que vous payez au notaire (et surtout à l’état en fait), quels sont les frais réellement déductibles ? Comme nous l’avons vu, il s’agit de tout ce qui est lié à l’inscription hypothécaire. Cela comprend donc :

  • le salaire du conservateur des hypothèques
  • la taxe liée à l’inscription hypothécaire
  • les émoluments du notaire liés au prêt
  • la TVA sur ces émoluments.

Comment les estimer ?

Voici une méthode très simple, qui prend 3 minutes. Faites 2 simulations sur le site des notaires de paris : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat

La première simulation en choisissant l’option « sans emprunt » au 2ème écran. La deuxième avec l’option « Emprunt avec garantie hypothécaire » au 2ème écran. Puis faites la différence entre les 2 montants. Ce qui donnait dans notre cas 16700 € pour la première simulation et 18.300 € pour la 2ème, soit un montant déductible de 1600 €.

Comment les calculer ?

On doit normalement les trouver, ou au moins en partie, dans l’acte de vente. Le notaire doit vous fournir la facture du bureau de conservation des hypothèques, ainsi que son relevé de compte. Malheureusement, dans notre cas, le relevé de compte n’est pas assez détaillé.

Donc nous avons en notre possession la facture de la conservation des hypothèques. Les salaires et taxes représentent un montant de 415 €. Pour les émoluments du notaire, 3.293 € et pour la TVA 879,72 €. Mais ces 2 éléments représentent les émoluments sur l’ensemble de la vente, pas uniquement ceux liés à la garantie du prêt. J’ai donc appelé l’étude, mais on n’a pas pu me renseigner dans l’immédiat. Alors j’ai utilisé mon ami Google ! Et voici le résultat :

Les émoluments du notaire sont fixés par le décret 78-262 du 8 mars 1978 (voir sur cette page). La partie qui nous intéresse est le n° 68 du tableau d’acte, à peu près aux 2/3 de la page. On y apprend que la rémunération du notaire pour une prise de garantie sur un prêt est 1/3 de la série de base S1. Nous voilà bien avancés !!! Mais ce n’est pas tout bien sûr, il suffit de trouver à quoi correspond cette série !

La dernière actualisation se trouve dans le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 (à lire ici), où l’on trouve ce fameux tableau à l’article 1.

déduction des frais de notaire

Il n’y a plus qu’à calculer ! Pour notre prêt de 270.227 €, le calcul se fait ainsi :

4% * 6500 + 1.65% * (17000-6500) + 1.1% * (60000-17000) + 0.825% * (270227-60000), ce qui donne 2.640,62 €. Qu’il ne faut pas oublier de diviser par 3 ! Soit 880,20 €

Reste enfin la TVA sur ce montant, soit 880,2 * 0.196 = 172,52 €

Au total, la déduction des frais de notaires liée à notre achat de 2012 s’élève à 1.467,72 €.

 

Le cas de la caution

Petit hors sujet, mais intéressant quand même. Comme on trouve tout et son contraire sur le Net, voici l’information issue du site de Crédit Logement :

Les frais de garantie Crédit Logement sont-ils déductibles fiscalement ?

Dans le cadre de la législation en vigueur, il est possible, dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers 2011 au titre d’un investissement locatif, de déduire les frais de garantie dans les rubriques relatives aux intérêts d’emprunt sur l’imprimé 2044 (Cerfa 10334*16) réservé à cet effet.

Concernant la commission de caution, 2 cas de figure peuvent se présenter :

• vous avez opté pour le barème INITIO qui permet de différer le paiement de la commission de caution en fin de prêt. Dans ce cas précis, vous ne pouvez pas déduire la commission de caution l’année de la mise en place du prêt. Elle sera déductible au titre des revenus de l’année de remboursement définitif du prêt.
• vous avez choisi le barème CLASSIQUE et effectivement payé la commission de caution, elle est donc déductible l’année de mise en place du prêt.

Pour ce qui est du versement dans le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) payé à la mise en place du prêt :

• vous pouvez déduire la totalité du versement dans le FMG l’année de la mise en place du prêt,
• cependant, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de remboursement total du prêt.

Crédit Logement conseille, par prudence, aux emprunteurs concernés, de se renseigner auprès de leur centre des impôts.

 

PS : moi je déconseille de contacter le centre des impôts. De tout ce que j’ai pu lire à présent, personne n’a réussi à avoir la bonne réponse auprès de nos fonctionnaires préférés.

 

Les références officielles sur la déduction des frais de notaire

Comme ça me l’a été demandé plusieurs fois, plutôt que de répondre à chaque requête, voici donc les sources :

– La notice de la déclaration 2044 :

« 250 Intérêts d’emprunt

Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment
:
– des frais de constitution de dossier ;
– des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur
de denier ;
– des sommes versées à un organisme de cautionnement ;

– des frais de main levée ;
– des agios ou commissions de banque ;
– des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

 

– Le Bulletin Officiel des Finances Publiques : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html paragraphe II) A) 1) alinéa 190. Il y est écrit notamment :

Il convient notamment de tenir compte :

– des frais de constitution du dossier ;

des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

Voilà, vous savez tout sur ce que l’on peut déduire des frais de notaires… Et comme d’habitude, n’hésitez pas à commenter ou à me poser des questions.

 



254 commentaires sur “Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire
  1. Romain dit :

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour toutes ces explications.

    J’ai acheté en avril 2016 un appartement que j’ai mis en location (non meublé).

    Je fais actuellement ma déclaration de revenu foncier (au réel formulaire 2044).

    J’ai besoin de votre aide car je n’arrive à connaitre le montant déductible des frais relatif aux frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ;

    Je n’ai pas (pour l’instant) la facture détaillée du SPF (Service Publicité foncières).

    Ma facture du notaire :
    https://drive.google.com/open?id=0ByQJpLIBshO7U0lVOVNiOFN1OTA

    Ce qui a été payé au SPF (Droits, TPF et CSI):
    https://drive.google.com/open?id=0ByQJpLIBshO7SzNTQm1ZQS1sREU

    Tableau des frais SPF (Droits, TPF et CSI) :
    https://drive.google.com/open?id=0ByQJpLIBshO7RF9UdS1vUnpZMVE

    Coût approximatif PPD et Hypotheque:
    https://drive.google.com/open?id=0ByQJpLIBshO7ay14SmpSZVdWaW8

    Garantie PPD notée dans l’acte :
    https://drive.google.com/open?id=0ByQJpLIBshO7MGxrMkJhazRoWWM

    Garantie hypotheque notée dans l’acte :
    https://drive.google.com/open?id=0ByQJpLIBshO7TXkzTF9TRGlJMGc

    Merci d’avance pour votre aide.

      • Francois dit :

        Bonjour Romain, et désolé pour la réponse tardive.
        Pour moi, seules les lignes avec mentions « salaires » de la facture du SPF ainsi que la ligne 147 de la facture du notaire sont déductibles, pour un total de 448 €

        • Romain dit :

          Bonjour François,

          Merci pour ta reponse;

          Pour information, le clerf a demandé au taxateur, qui lui a indiqué de ne pas prendre en compte la ligne 147 mais les lignes suivantes :

          – Prêt, Obligation 19-I-68-(S1x1/3)
          – Copies exécutoires 30-II-6-1
          – Bordereau d’inscription suite imm
          – Notification assurance 30-II-15

          J’ai contacté le SPF qui a confirmé que je prenne en compte les lignes suivantes :
          – Privilege de preteurs de denier : salaire
          – Hypotheque conventionnelle : Taxes
          – Hypotheque conventionnelle : salaire

          Finalement, je ne suis pas certain de l’exactitude des informations que l’on m’a fourni. J’ai donc envoyé un message aux impots, et j’attend leur reponse.

          • Francois dit :

            Oui effectivement, le montant indiqué par la clerc correspond aux frais liés à la garantie du prêt.
            Par contre je ne sais pas à quoi correspond la ligne que je vous ai indiquée du coup.
            Pour les taxes du SPF je ne suis vraiment pas sûr…

  2. Brigitte dit :

    Bonjour et merci pour cet article compréhensible de tous. J’avais seulement une question.
    J’ai acheté un appartement en 2016 dont je suis l’occupante, achat effectué avec un emprunt. Votre article parle surtout des biens mis en location. Pouvez vous me dire si dans mon cas les frais de notaire, hypothèque peuvent aussi être déductibles?
    Merci

    • Francois dit :

      Malheureusement non, il est impossible pour votre résidence principale de déduire les frais d’achat…
      Cordialement

  3. valerie dit :

    Bonjour
    Nous avons un bien que nous avons acheté en 11/2015, restauré puis mis en location meublé en 08/2016. Nous avons declaré notre activité en 11/2015
    Nous declarons nos revenus au regime BIC Reel.
    J’ai bien compris que les frais de notaire pouvaient partiellement etre deduits.
    La comptabilisation de ces frais devait être realisée, de ce je comprend, l’année de l’achat, mais nous recevons le decompte que l’année suivante. Est il possible de les comptabiliser a la date de reception du decomptes ou est ce trop tard ?
    Meme question pour les frais de garantie bancaire, l’année cloturée est il possible de les comptabiliser ou de faire une reclamation aupres de l’administration ?
    Bien cordialement

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Si vous déclarez au réel je suppose que vous avez un comptable ? Il devrait savoir vous répondre…
      En tous cas malheureusement moi je ne sais pas…

  4. Pierre dit :

    Bonsoir à tous,
    Si quelqu’un peut m’aider c’est Top je suis un peu perdu.
    J’ai acheté un bien fin 2015 (30 nov) que je loue depuis Avril 2016 en meublé. Je pensais tranquillement attendre de faire ma déclaration 2016 en LMNP eau réel simplifié mais je me rends compte que je ne vais pas pouvoir prendre en compte mes frais de notaires payés en 2015 pour me créer un déficit. Est-ce que je peux les intégrer dans l’amortissement de mon bien sur les revenus 2016? Et Idem pour les frais d’agence? ou est-ce que je peux faire une déclaration 2015 en retard pour créer un déficit?
    Finalement connaissez-vous comptable ou site qui facilite les démarches car remplir les liasses a l’air bien compliqué.
    Merci à vous

    • Francois dit :

      C’est une bonne question, à laquelle je ne sais pas répondre. Il vaut mieux en effet contacter un comptable au plus vite… Personnellement je passe par le cabinet en ligne ComptaCom.

    • Gwen dit :

      Dans tous les cas, il faut se rapprocher d’un expert comptable car il faut en meublé au réel fournir le FEC (fichier des ecritures comptables). Ce n’est pas infaisable mais si on le fait par nous meme (je suis un particulier LMNP) il faut quand meme le faire valider par « un grand gourou avec tampon administratif ». Autant rallonger un poil et avoir les services d’un EC…
      Ceci dit je ne ais pas comment va etre traité ton cas; perso, l’EC avait choisi d’amortir mes frais (notaire + agence) mais j’étais sur un même exercice comptable. J’imagine que pour toi, il faut faire expertiser ton bien à la mise en loc (valeur vénal) pour le comparer à la valeur achat plus frais d’acquisition et voir le plus intéressant pour le calcul de l’amortissement. Le pb c’est la raison de l’attente de mise en loc: travaux, autre location ou absence de client?

      Je le répète: je ne suis pas un pro, se rapprocher d’unexpert comptable

      • Emo dit :

        Gwen, d’où tenez-vous cette info pour le tampon administratif sur la comptabilité?
        Car auparavant cela n’était pas le cas il me semble…
        Merci de vos sources.

        Emo

        • Gwen dit :

          Alors de tête c’est la loi de finance 2014…
          On se doit de fournir un FEC (fichier unique) qui seul fait foi auprès de l’administration fiscale. Et ce fichier doit être « officiel » c’est a dire fait par un logiciel officiel ou valider par une personne compétente(c’est une image qd je parle du gourou qui tamponne). Il me semble qu’on trouve de tels validateurs pour une centaine d’euros… le préfère payer mon expert comptable et il s’occupe de tout (avant les frais de compta étaient pris en charge sous forme de crédit d’impôt plafonné à 915 euros, c’est actuellement les 2/3 du coût après avoir voulu tout sucrer!).

          http://www.compta-facile.com/fichier-des-ecritures-comptables-fec-definition-contenu-utilite/

          • Emo dit :

            Merci Gwen pour vos infos.

            Alors apparemment il est indiqué que :

            « Tous les contribuables qui tiennent leur comptabilité au moyen de systèmes informatisés et qui font l’objet d’une vérification de comptabilité »
            Doivent effectivement transmettre le FEC.

            Et oui !! Terminé le crédit d’impôt pour la compta via le CGA. Actuellement ça passe en charge directement il me semble…

            Raison pour laquelle je fais ma compta moi-même, ayant fait des études de compta. Par contre, c’est sur Excel car je n’ai pas de logiciel de compta, donc en cas de contrôle et bien ils auront mes fichiers et mes pièces comptables et voilà tout…

            Actuellement, ils demandent déjà la télétransmission des liasses via leur plateforme, justement ce matin je me demandais pourquoi ils ne demandaient pas la transmission de la compta aussi pour vérifier la cohérence entre tous les docs… certainement une histoire de temps…

      • xa dit :

        Gwen

        Vous auriez une source pour cette obligation de fournir le FEC annuellement ? A ma connaissance, confirmé par le Lefebvre d’Avril dernier, le FEC doit être fourni uniquement en cas de procédure de vérification.

        Dans ce cas, le fichier doit répondre à l’une des deux normalisations acceptées (un fichier plat structuré ou un fichier XML répondant à une structure définie par le fisc). La non fourniture du fichier au bon format est considéré comme une non réponse (pour Emo et son fichier Excel …)

        Par ailleurs, j’aime bien l’expression « il faut un expert comptable », mais il me semble qu’elle est souvent utilisée alors qu’en réalité la mission est purement comptable, et n’est pas couverte dès lors par la responsabilité civile de l’expert comptable.

        Il serait bon de se rappeler que passer par un cabinet comptable disposant de la qualification expert ne signifie pas que la mission intègre une validation par expert-comptable de la comptabilité annuelle.

        • Gwen dit :

          Peut-être que cela est du au fait que j’adhère à un CGA (Centre de gestion agréée)?J’imagine que les cabinets comptables éditent le FEC au moment de la compta de l’exercice et le garde sous le coude en cas de demande mais nous sommes d’accords: il est nécessaire au moment d’une procédure de vérification.

          • xa dit :

            Les logiciels de comptabilité sont capables d’exporter, au format FEC, les exercices comptables précédent. Inutile de faire un export chaque année.

        • Emo dit :

          Euh… Un « fichier plat structuré » comptablement je ne sais pas ce que cela veut dire.
          Par contre si j’apporte un journal de comptes avec des dates, des comptes en T etc… Ce sont des documents comptables donc je ne suis pas sûre qu’ils aient le droit de me le refuser…
          Le but d’un contrôle fiscal est bien de vérifier la comptabilité. Donc je pense que la liste des pièces et documents comptables doit faire l’affaire…
          Enfin J’ESPÈRE…
          :/

          • xa dit :

            un fichier plat = un fichier texte, ne nécessitant aucun logiciel spécifique pour l’ouvrir, un simple éditeur de texte (comme le bloc note) suffit.

            Structuré = le contenu respecte un format déterminé, en l’occurence, chaque ligne contient, de mémoire, 18 « colonnes », chaque colonne contenant un nombre précis de caractères.

            Si vous relevez de l’article prévoyant le FEC (ce dont je ne suis pas certain), vous devez le remettre sur demande des autorités fiscales. Vous ne pourrez pas argumenter sur le fait que vous avez les données … sous une autre forme. Il faudra exporter les données vers le bon format, ce qui est parfaitement faisable (le FEC n’est qu’un tableau excel, mais collé dans un document texte en respectant le format pour chaque colonne)

            Cela dit, le FEC suppose que vous avez de fait une validation des écritures comptables, et donc qu’une écriture n’est plus modifiable une fois validée comptablement.

            Je ne vois pas comment Excel peut garantir la non modification des écritures précédentes … De fait, l’utiliser si vous devez pouvoir répondre à l’obligation de fournir un FEC est déjà … non réglementaire.

            • xa dit :

              Complément : j’ai vérifié les colonnes du FEC.

              1. Code journal de l’écriture
              2. Libellé du journal
              3. Numéro de séquence continue de l’écriture comptable
              4. Date de comptabilisation
              5. compte (comptable)
              6. Libellé de compte
              7. Numéro de compte auxiliaire
              8. Libellé de compte auxiliaire
              9. Référence de la pièce
              10. Date de la pièce
              11. Libellé de l’écriture comptable
              12. Montant au débit
              13. Montant au crédit
              14. Lettrage de l’écriture
              15. Date de lettrage
              16. Date de validation
              17. Montant en devise
              18. Identifiant de la devise

            • Emo dit :

              Merci Xa pour toutes ces informations.

              J’ai essayé de trouver des infos et je ne suis pas sûre non plus de relever de cet article concernant le FEC :

              A priori, ceux qui ne tiennent pas une comptabilité informatisée(souvent les non commerçants) sont « hors du champ d’application » de l’article L47A du LPF.

              De ce fait, l’article 80 ne leur est pas applicable.

              Donc j’en conclu que :
              – N’étant pas professionnelle, j’ai des obligations fiscales et non comptables (j’entends par là compta de manière informatisée)
              – Je peux donc tenir ma compta de manière manuelle à travers Excel et ne suis donc pas concerné par l’article L47 A.
              -En cas de contrôle je fournirai les impressions d’Excel des écritures comptables et non les fichiers Excel.

  5. Jack dit :

    Chapeau pour cet article.
    Il dit tout. En parcourant le net on a beaucoup de site qui nous laisse penser que l’entièreté des frais d’acte (communément appeler frais de notaire) sont déductible y compris en location nue.
    Hors comme vous l’expliquez ce n’est pas le cas.
    J’en ai la confirmation d’un ami qui a acquis un bien l’année dernière et l’a mis en location vide. Lors de la déclaration des impôts on lui a gentiment dit qu’il ne pouvait déduire les frais d’acte (achat au comptant).
    J »étais persuadé que c’était une erreur mais vous venez de me débouter :)

  6. S.V. dit :

    Bonjour François,

    Je viens d ‘avoir les impôts pour valider la faisabilité de passer en charge les frais de notaire listés ci-dessus.

    J’ai une une confirmation que ce n’est pas possible ?

    Avez vous eu une confirmation des impôts ?

    Cordialement

    • xa dit :

      La confirmation des impots est publique : ca s’appelle BOFIP / Bulletin Officiel des Finances et Impots Publics.

      II. Frais d’emprunt admis en déduction
      En sus des intérêts versés au cours de l’année d’imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d’emprunt.
      A. Frais d’emprunt déductibles
      1. Principes

      190

      Les frais d’emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328).

      Il convient notamment de tenir compte :

      – des frais de constitution du dossier ;

      – des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

      – des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

      – des frais de mainlevée ;

      – des agios ou commissions de banque ;

      – des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt (voir n°200) ;

      Dans BOFIP –> RFPI –> Revenus Fonciers –> Chapitre 8

    • Francois dit :

      Comme je l’ai écrit dans l’article, seule la partie des « frais de notaire » liée à la prise de garantie est déductible.
      Ni les émoluments du notaire, ni les droits d’enregistrement ou autres ne le sont.
      Et comme l’a dit (et cité) Xa, tout ceci est publié dans le BOFIP.

  7. aldo dit :

    bonsoir

    en fait je me demandais si :
    ayant une bien en location meublé et étant en regime réel,
    le jour de la revente de mon appartement, je pourrais deduire les frais d’agence et de notaire des impots ???

    car j’ai bien compris que oui au moment de l’acquisition mais je doute pour la revente

    merci d’avance

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Lors d’une vente, il n’y a pas de frais de notaire à régler par le vendeur !!
      Concernant les frais d’agence, pas de déduction possible sur les revenus, mais uniquement pour le calcul de la plus-value.

    • xa dit :

      « je pourrais deduire les frais d’agence »

      Petit rappel. A l’achat, les frais d’agence sont déductibles en cas de location meublée SI ils sont spécifiquement payés par l’acheteur et non inclus dans le prix de transaction.

      A la vente, ils seront déductibles uniquement si payés par le vendeur, donc inclus dans le prix de transaction.

      Ex à l’achat.
      bien 100k net vendeur + 8k à la charge de l’acheteur –> 8k déductibles.

      A la vente
      150k prix de transaction, soit 140 net vendeur.

      –> on calcule la plus value sur 150 – 10 (déduction des frais à la charge du vendeur) – 100 (valeur d’acquisition) – autres déductions.

      Si à la vente, les frais sont à la charge de l’acheteur, alors le vendeur touche le net vendeur, soit 140, mais il ne peut pas déduire en plus les 10k de frais d’agence.

      Dernier point, les frais de notaire, dans une vente acte en main lors de laquelle c’est le vendeur qui rémunère le notaire, ils viennent effectivement en déduction pour calculer la valeur nette de vente du bien.

  8. mathieu dit :

    bonjour
    tout d abord un grand bravo pour cet article et pour ce forum qui sont tous les deux vraimetn trés complet!

    j ‘espére qu ema problematique n ‘a pas deja ete posé, j ai acheté un studio en 2015,que je loue nue j’ai deboursé 2000 euro de frais d’agence et environ 3000 pour les frais de notaire , je compte le declarer en réel car j ‘ai fais de nombreuse renovation. votre article est clair et stipule qu’ en meublée on nepeut deduire qu’une partie des frais de notaire cependant si ma locataire part cette été et qu’ au prochain je le loue en meublée puis faire l’an prochain une reclamation auprés des impots et ainsi deduire mes frais de notaire
    j’ai bien conscience que cela est tiré par les cheveux mais on ne sait jamais

    • Francois dit :

      Bonjour Mathieu, et merci pour ces commentaires qui font toujours plaisir.
      Malheureusement, la déduction des frais d’achat n’est possible que si vous louez directement en meublé.
      Par contre, si votre appartement a pris de la valeur, la base d’amortissements sera celle du jour où vous commencerez à louer en meublé, donc potentiellement plus élevée que si vous aviez démarré tout de suite.

    • xa dit :

      Bonjour,

      1) non, les frais de notaire payés en 2015 ne sont déductibles que sur les revenus de 2015.

      Le changement de régime en 2016 ne permettra pas de déduire une dépense non supportée en 2016.

      2) le passage en meublé constitue une rupture d’engagement de location. Rapport au déficit imputable sur votre revenu global : le passage en meublé implique reprise des imputations sur les 3 années précédentes

  9. Arthur dit :

    « vous avez choisi le barème CLASSIQUE et effectivement payé la commission de caution, elle est donc déductible l’année de mise en place du prêt »

    Quid dans le cas d’un achat VEFA ? Ces frais peuvent-ils être déduits des premiers loyers à l’année n+2 ?

    • Francois dit :

      C’est une très bonne question…
      Je pense que la déductibilité de la commission de caution est perdue dans votre cas, car vous n’avez pas de revenus fonciers pour déduire quoi que ce soit.
      Il serait intéressant de poser la question par écrit à votre centre des impôts… et de nous tenir informés !

      • Arthur dit :

        Est-ce que cela signifie qu’en cas de crédit immobilier avec différé total, je ne pourrais pas non plus déduire les intérêts à l’année n+2 ?

        Je vais creuser ;)

        • Francois dit :

          Je ne pense pas non plus malheureusement… Mais sans en être certain.

          • Arthur dit :

            La réponse du centre des impôts :

            «  » »
            Dès lors que le bien est destiné à la location, vous pouvez déduire les charges déductibles des revenus fonciers relatives à ce bien l’année où vous les avez supportées.

            Pour bénéficier de la réduction d’impôt relative à cet investissement, vous devez vous engager à le donner en location nue à usage d’habitation pour une durée minimale. Cet engagement est formalisé par le dépôt de la déclaration 2044EB. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable.
            «  » »

            Ca reste vague mais je comprends que cela créera effectivement du déficit foncier.

            • Francois dit :

              Bonne nouvelle !
              Merci pour le retour et pour la clarification…
              Par contre, attention, les intérêts d’emprunt ne peuvent servir à créer un déficit. Il vont rester en réserve et venir réduire les revenus des années suivantes

  10. sivalingam dit :

    bonjour,

    Je voudrais savoir si les frais de garanties hypothèque sont restituable lors du paiement anticipé du prêt?

    Merci d’avance,

    • Francois dit :

      Malheureusement non… Au contraire, vous devrez éventuellement payer des frais de mainlevée… (environ 0,7% du capital emprunté)

    • Alexandra dit :

      Et non, seule la garantie bancaire permet d’en récupérer une partie au moment du remboursement.
      Ce qui n’est pas le cas de l’hypotèque, qui est plus lourde également à gérer au moment de la vente.

  11. Benoit Louveau dit :

    Bonjour,
    J’ai lu votre article avec intérêt. Cependant, je trouve une réponse contradictoire sur le site des impôts :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP
    Revenus fonciers => Titre 2 => Chapitre 8 => II. Frais d’emprunt admis en déduction => « Ces honoraires (de notaire), ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers ».

    Qu’en pensez vous ?

    • xa dit :

      Bonjour

      Dixit l’article de francois : alors quelle partie est déductible ? Il s’agit en fait des frais liés à la prise de garantie sur le bien.

      Dixit le bofip : des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

      Que signifie « des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers » ? Inscription hypothécaire et PPD sont des prises de garantie. Le Bofip autorise la déduction des honoraires de notaire liés à ces prises de garantie.

      Où voyez vous une incohérence entre deux phrases disant la même chose ?

  12. Rollingboy dit :

    Bonsoir,

    Je possède des parts d’une SCI IR qui a acquis plusieurs appartements destinés à la location meublée.

    Malgré la rigueur de cet article, je me trouve dans l’incapacité de déterminer quels éléments des « frais de notaires » sont déductibles.

    Dans l’article vous indiquez : « Il n’y a pas 36 façons de bénéficier de la déduction des frais de notaire dans son intégralité. En fait, il n’y en a que 2 :

    louer un bien en meublé et déclarer au réel
    louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre)
     » donc a priori je rentre dans ce casmais je ne suis pas certain.

    Quelqu’un pourrait-il m’aider en s’appuyant sur le document disponible ici : http://www.cjoint.com/c/ELerFLZAZ7E

    Merci par avance de votre assistance

    • xa dit :

      SCI IR ==> location nue. Point final.

      Donc la seule chose déductible, ce sont les frais liés à la prise de garantie de l’emprunt, s’il y en a un.

      Vous n’avez pas non plus accès à l’amortissement comptable du bien, et vous ne pourrez déduire que ce qui est prévu par la loi, et non l’intégralité des frais.

      Enfin, si le fisc prouve que la location est meublée, donc que c’est une activité fiscalement commerciale, il requalifiera la SCI, avec ce que ca peut impliquer.

      • Rollingboy dit :

        Bonsoir XA,

        Merci de votre retour. Tout çà est bien compliqué.

        Qu’entendez vous part : « Enfin, si le fisc prouve que la location est meublée, donc que c’est une activité fiscalement commerciale, il requalifiera la SCI, avec ce que ca peut impliquer. »?

        Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

CommentLuv badge

Inscription

Recevez gratuitement le best-seller Tout le monde mérite d'être Riche d'Olivier Seban, mon fichier excel pour calculer rentabilité et cashflow d'un investissement et d'autres bonus !

A lire absolument

location saisonnière

Partenaire