Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire

déduction des frais de notaire
déduction des frais de notaire

A chaque début d’année, j’aime bien faire le bilan de nos résultats de l’année précédente et calculer par avance le montant des impôts que nous devrons payer. Mais cette année, j’ai séché sur le calcul de la déduction des frais de notaires. Je me suis donc renseigné, et comme je sais que de nombreuses personnes se posent cette question, je vous partage ce que j’ai trouvé.

 

 

investissement immobilier et déduction des frais de notaire

Déduction des frais de notaires intégrale

Il n’y a pas 36 façons de bénéficier de la déduction des frais de notaire dans son intégralité. En fait, il n’y en a que 2 :

  • louer un bien en meublé et déclarer au réel
  • louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre)

Si vous êtes dans l’un des 2 cas, bingo ! Vous pourrez tout déduire. Y compris les frais d’agence d’ailleurs.

Vous aurez le choix entre passer le montant de ces frais en charges l’année où ils ont effectivement été payés, ou alors à les intégrer dans l’amortissement de votre bien.




 

Déduction des frais de notaire partielle

Malheureusement pour moi (et comme beaucoup d’autres), notre immeuble acheté en 2012 est en location nue. Nous ne pouvons donc pas profiter de cette déduction complète.

Alors quelle partie est déductible ? Il s’agit en fait des frais liés à la prise de garantie sur le bien : hypothèque ou PPD (voir cet article). Donc si vous n’avez pas fait d’emprunt, ou si votre prêt est garanti par une caution du genre Crédit Logement, la déduction des frais de notaire n’est pas pour vous. Consolation tout de même pour ceux qui sont passés par Crédit Logement ou autre, les frais de cautionnement sont déductibles de vos revenus fonciers.

Pourquoi me suis-je posé cette question seulement maintenant ? Très simple : c’est la première fois que nous recourrons à une hypothèque. Les autre biens sont garantis par Crédit Logement (achat de 2011), ou bien nous servaient de résidence principale l’année de leur achat (appartement de ma moitié), ou ont été déclarés en micro-foncier et donc aucune déduction possible (mon premier achat – quelle boulette !)

Alors parmi tout ce que vous payez au notaire (et surtout à l’état en fait), quels sont les frais réellement déductibles ? Comme nous l’avons vu, il s’agit de tout ce qui est lié à l’inscription hypothécaire. Cela comprend donc :

  • le salaire du conservateur des hypothèques
  • la taxe liée à l’inscription hypothécaire
  • les émoluments du notaire liés au prêt
  • la TVA sur ces émoluments.

Comment les estimer ?

Voici une méthode très simple, qui prend 3 minutes. Faites 2 simulations sur le site des notaires de paris : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat

La première simulation en choisissant l’option « sans emprunt » au 2ème écran. La deuxième avec l’option « Emprunt avec garantie hypothécaire » au 2ème écran. Puis faites la différence entre les 2 montants. Ce qui donnait dans notre cas 16700 € pour la première simulation et 18.300 € pour la 2ème, soit un montant déductible de 1600 €.

Comment les calculer ?

On doit normalement les trouver, ou au moins en partie, dans l’acte de vente. Le notaire doit vous fournir la facture du bureau de conservation des hypothèques, ainsi que son relevé de compte. Malheureusement, dans notre cas, le relevé de compte n’est pas assez détaillé.

Donc nous avons en notre possession la facture de la conservation des hypothèques. Les salaires et taxes représentent un montant de 415 €. Pour les émoluments du notaire, 3.293 € et pour la TVA 879,72 €. Mais ces 2 éléments représentent les émoluments sur l’ensemble de la vente, pas uniquement ceux liés à la garantie du prêt. J’ai donc appelé l’étude, mais on n’a pas pu me renseigner dans l’immédiat. Alors j’ai utilisé mon ami Google ! Et voici le résultat :

Les émoluments du notaire sont fixés par le décret 78-262 du 8 mars 1978 (voir sur cette page). La partie qui nous intéresse est le n° 68 du tableau d’acte, à peu près aux 2/3 de la page. On y apprend que la rémunération du notaire pour une prise de garantie sur un prêt est 1/3 de la série de base S1. Nous voilà bien avancés !!! Mais ce n’est pas tout bien sûr, il suffit de trouver à quoi correspond cette série !

La dernière actualisation se trouve dans le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 (à lire ici), où l’on trouve ce fameux tableau à l’article 1.

déduction des frais de notaire

Il n’y a plus qu’à calculer ! Pour notre prêt de 270.227 €, le calcul se fait ainsi :

4% * 6500 + 1.65% * (17000-6500) + 1.1% * (60000-17000) + 0.825% * (270227-60000), ce qui donne 2.640,62 €. Qu’il ne faut pas oublier de diviser par 3 ! Soit 880,20 €

Reste enfin la TVA sur ce montant, soit 880,2 * 0.196 = 172,52 €

Au total, la déduction des frais de notaires liée à notre achat de 2012 s’élève à 1.467,72 €.

 

Le cas de la caution

Petit hors sujet, mais intéressant quand même. Comme on trouve tout et son contraire sur le Net, voici l’information issue du site de Crédit Logement :

Les frais de garantie Crédit Logement sont-ils déductibles fiscalement ?

Dans le cadre de la législation en vigueur, il est possible, dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers 2011 au titre d’un investissement locatif, de déduire les frais de garantie dans les rubriques relatives aux intérêts d’emprunt sur l’imprimé 2044 (Cerfa 10334*16) réservé à cet effet.

Concernant la commission de caution, 2 cas de figure peuvent se présenter :

• vous avez opté pour le barème INITIO qui permet de différer le paiement de la commission de caution en fin de prêt. Dans ce cas précis, vous ne pouvez pas déduire la commission de caution l’année de la mise en place du prêt. Elle sera déductible au titre des revenus de l’année de remboursement définitif du prêt.
• vous avez choisi le barème CLASSIQUE et effectivement payé la commission de caution, elle est donc déductible l’année de mise en place du prêt.

Pour ce qui est du versement dans le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) payé à la mise en place du prêt :

• vous pouvez déduire la totalité du versement dans le FMG l’année de la mise en place du prêt,
• cependant, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de remboursement total du prêt.

Crédit Logement conseille, par prudence, aux emprunteurs concernés, de se renseigner auprès de leur centre des impôts.

 

PS : moi je déconseille de contacter le centre des impôts. De tout ce que j’ai pu lire à présent, personne n’a réussi à avoir la bonne réponse auprès de nos fonctionnaires préférés.

 

Les références officielles sur la déduction des frais de notaire

Comme ça me l’a été demandé plusieurs fois, plutôt que de répondre à chaque requête, voici donc les sources :

– La notice de la déclaration 2044 :

« 250 Intérêts d’emprunt

Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment
:
– des frais de constitution de dossier ;
– des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur
de denier ;
– des sommes versées à un organisme de cautionnement ;

– des frais de main levée ;
– des agios ou commissions de banque ;
– des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

 

– Le Bulletin Officiel des Finances Publiques : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html paragraphe II) A) 1) alinéa 190. Il y est écrit notamment :

Il convient notamment de tenir compte :

– des frais de constitution du dossier ;

des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

Voilà, vous savez tout sur ce que l’on peut déduire des frais de notaires… Et comme d’habitude, n’hésitez pas à commenter ou à me poser des questions.

 

Posted in Fiscalité / Droit, Immobilier
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230 commentaires sur “Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire
  1. Wilfried dit :

    Bonjour,
    je viens de tomber par hasard sur votre blog très instructif.
    J’aurais une question SVP: j’ai acheté une ensemble de 5 studios dans une résidence en 2012 pour l’investissement locatif. Les biens ont été intégralement finances par prêt avec un léger apport financier.
    En lisant donc votre blog je me rends compte qua j’aurais du déduire les frais de notaires, les frais d’hypothèque et d’agence de mes déclarations d’impôt; ce que je n’ai jamais fait par je ne savais pas. Tout ceci tourne autour de 30000 euros. Est ce trop tard sachant l’opération a été faite en 2012?
    merci de votre réponde rapide

    • Wilfried dit :

      Je précise que j’ai fait l’achat via une SCI et donc associé avec ma compagne

      • Francois dit :

        Il est encore temps de faire une réclamation pour l’année 2012, mais vous devez faire vite, vous n’avez que jusqu’au 31 décembre de cette année.
        Autre précision, la déductibilité des frais d’achat ne pourra se faire que si vous avez déclaré au réel (depuis 2012) et pas en micro-BIC…

        • xa dit :

          SCI donc :
          cas 1 : IS. La comptabilité intègre cela (sinon problème de compta), et dans ce cas, c’est déjà déclaré.

          cas 2 : IR
          Là, oui, vous pouvez déduire une partie des « frais de notaire », mais uniquement ce qui est lié à la prise de garantie.

          Les droits de mutation ainsi que les émoluments sur mutation ne sont pas déductible !

          Ca signfie aussi passage en réel, si vous déclariez en micro foncier jusque là.

          Si vous voulez faire cela, commencez par « simuler » les déclarations 2044 correspondantes pour voir si ca vaut le coup.

          Sur demande de rectification, le fisc va automatiquement vérifier tous les éléments de déclaration sur la période. Donc profitez en pour vérifier qu’il n’y a pas d’erreur sur le reste de la déclaration

        • Wilfried dit :

          merci pour votre réponse! Oui j’ai toujours déclaré au réel car je fais des travaux chaque année pour remettre les biens au gout du jour.
          et je fais ma déclaration moi même sans comptable car c’est déjà très serré niveau gestion donc..

          • xa dit :

            Dans ce cas, au risque de passer pour un méchant, je vous invite fortement à lire la notice des déclarations que vous remplissez plus attentivement.

            Comme précisé dans l’article, la question des déductions notariées, pour la location nue, est prévue dans la rubrique 250 de la déclaration 2044, et é la rubrique 14 de la 2072 pour les SCI IR.

            A noter que, dans votre question, les frais d’agence ne sont déductibles que pour la gestion et la recherche d’un locataire, si vous êtes en nu (ce qui doit être le cas avec une sci ir). Il n’y a qu’en meublé pur que vous pouvez déduire les frais de mutation et de transaction.

            • Wilfried dit :

              Mais non il ne s’agit de paraitre comme un méchant ou autre! c’est juste une aide que je demande donc je suis prêt a accepter les reproches et les critiques si ca peut me permettre d’éviter le même type d’erreur a l’avenir.
              Par contre j’ai dit que je fais ma déclaration moi même (en fait c’est faux!) J’avais fait faire la 1ere déclaration celle de 2013 sur les revenus de 2012 année d’acquisition des biens par un comptable car je voulais comprendre comment ca marche. Donc c’est lui qui n’a pas pris en compte les frais de notaire, les frais d’hypothèque.
              Pour les frais d’agence, je parle bien des frais versé a une agence lors de l’acquisition du bien. J’en ai eu pour 25000 sur les 280000 global du prix d’achat (y compris frais d’agence). Sinon pour la gestion, je le fais moi même donc pas de frais d’agence a ce niveau.
              Merci

              .

              • xa dit :

                « J’avais fait faire la 1ere déclaration celle de 2013 sur les revenus de 2012 année d’acquisition des biens par un comptable »

                Si vous avez une SCI IS, c’est une faute professionnelle pour le comptable, parce que c’est de la compta d’entreprise tout ce qu’il y a de plus classique.

                Si vous avez une SCI IR, on ne parle plus de compta, mais bien de déclaration fiscale. Et là, malheureusement, on pense faire un bon choix en passant par un comptable alors que son métier est la comptabilité, pas la fiscalité.

                Attention : en IR, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

              • xa dit :

                Complément

                « Pour les frais d’agence, je parle bien des frais versé a une agence lors de l’acquisition du bien. J’en ai eu pour 25000 sur les 280000 global du prix d’achat (y compris frais d’agence).  »

                Attention, attention ! Tel que vous le présentez, les frais d’agence ont été payé par le vendeur, et non par vous (prix global). Meme en IS, vous ne pouvez déduire les frais d’agence que si vous les avez payés à part !

                (ie : votre acte prévoit le paiement du principal + le paiement à part des frais de transaction / agence + les frais d’actes)

              • Wilfried dit :

                OK merci bcp pour toutes ces informations je suis bien en sci ir.
                je ne pourrais donc pas déduire les frais d agence! Reste à voir pour les frais d hypoteque et les frais de notaires.
                Après quand on fait appel à un comptable qui est payé c’est dommage de se rendre comptable après 3 ans que c’est pas son vrai boulot!
                J’ai appelé les impôts: ils ont pris mon numéro pour me rappeler. Comme quoi eux même n’ont pas la réponse sans être obligé d’aller consulter les textes avant..que dire de nous autres alors!

              • xa dit :

                Disons qu’il n’est pas anormal qu’un standardiste ne puisse pas répondre directement à une question.

                Pour le comptable, c’est surtout malhonnête de sa part de ne pas vous avoir signalé son manque de compétence en la matière.

                En passant : j’espère que vous tenez une comptabilité, même simplifiée, de votre SCI. Parce qu’en demandant la rectification ,vous autorisez le fisc à faire une vérification, et c’est toujours mieux d’avoir une compta carrée à ce moment là

                (pour une SCI IR, une compta peut se limiter à un livre recettes / dépenses, tant que tous les mouvements sont justifiés et disposent des pièces associées)

  2. David dit :

    Même si l’article a plusieurs années, sa pertinence n’a pas diminué.

    A noter également que la législation a légèrement changé avec la Loi Macron qui vient essayer de diminuer le montant des frais de notaire. Dans les faits, ça ne se vérifie pas toujours…

  3. Fabrice dit :

    Bonjour,

    Je viens d’acheter un appartement au mois de mai 2015 et je regardes déjà ma déclarations 2044.
    1- Peut on déduire les frais d’agence lors de l’achat soit 5000 € et sur quelle ligne ?
    2- Peut on déduire tout les frais de notaire et sur quelle ligne ?
    J’ai 2065 € de revenus et 12756 € de déficits foncier, si je comprends vos explications sur la ligne 440 je remplis directement 10700 € et ligne 441, 2056 €.
    Donc déficits restant sur 2015, -2056 €.
    Mais ce que je comprends pas je pars d’un déficits de 12756 € – 2065 € de revenus = 10691 € reste en déficits sur 2015.
    Pourquoi ne peut on pas déduire le déficits à hauteur des revenus pour reporter un maximum sur l’année suivante.

    J’espère avoir été clair, encore merci de votre aide.

    Fabrice.

    • xa dit :

      1) Non, pas en nu.
      2) on peut déduire les frais liés à la prise de garantie de prêt uniquement, au titre des frais engendrés par l’emprunt. Mais on ne peut ni déduire les frais de mutation ni les émoluments du notaire liés à la mutation.

      « J’ai 2065 € de revenus et 12756 € de déficits foncier, si je comprends vos explications sur la ligne 440 je remplis directement 10700 € et ligne 441, 2056 €. »

      Il suffit de remplir la 2044. Vous êtes en déficit SI la ligne 420 est négative. Ensuite, selon l’origine du déficit, vous remplissez les lignes 440/441 ou les lignes 435 à 438. Et vous reportez conformément aux instructions sur la 2042.

      « Pourquoi ne peut on pas déduire le déficits à hauteur des revenus pour reporter un maximum sur l’année suivante. »

      Parce que la loi est ainsi faite. Le report du défécit est figé, ca n’a rien d’un choix, c’est un simple calcul mathématique.

      • Francois dit :

        +1 comme d’habitude…

      • Fabrice dit :

        Merci XA,

        Je viens d’avoir ce matin le service des impôts ils m’ont confirmé ce que tu dis.
        Si je comprends bien j’ai bien fais de prendre un financement total, ainsi ayant financé les FN dans mon prêt je peux déduire la totalité des intérêts.
        Je vais donc effectuer la même opération pour mon prochain investissement.
        Merci encore.

        Fabrice.

        • Julien dit :

          Bonsoir Fabrice,

          Etant actuellement en pleins dossiers bancaires, je souhaiterais également faire financer les frais de notaire via mon crédit immo… mais ma banque ne le fait pas.
          Pourriez-vous m’indiquer quelle enseigne vous a proposé ce financement ?

          Merci d’avance,

          Julien

          • Fabrice dit :

            Bonjour Julien,

            C’est le crédit agricole j’ai obtenu un financement total à 2.05 % sur 15 ans.

            Cela rentre dans les négociations, il faut rien lâché, j’ai eu un geste sur le taux et sur le financement total ainsi que sur les frais de dossier.

            Fabrice.

            • Julien dit :

              Merci pour l’info, je vais les contacter :)

              On me propose également 2.05% sur 15 ans, mais je dois financer les frais de notaire/dossier/crédit logement en cash.
              D’un point de vue « informatique » ca ne passait pas sur le logiciel de ma banquière.
              => Alerte rouge sur le dossier car financement supérieur au prix du bien.

              • xa dit :

                Vous pouvez aussi faire un acte en main, ce qui porte les droits de mutation à la charge du vendeur (donc un prix d’acte englobeant ces droits).

                Mais ca se fait dans le compromis.

              • Julien dit :

                Je ne connaissais pas du tout, merci pour l’info.

                Par contre ce sera pour la prochaine fois parce que là j’ai déjà signé le compromis :(

              • Alexandra dit :

                Bonsoir,

                En effet cela fait partie de la négociation… Pourquoi ne pas leur dire que vous avez qqs travaux à effectuer ? Ainsi vous pourrez effectuer un montage avec un prêt d’un montant plus conséquent et payer vos frais de notaire avec le financement?

                Cordialement.
                Alexandra.

              • Julien dit :

                Pour les travaux ils vont demander des factures, donc difficile de les financer ainsi je pense.

              • Fabrice dit :

                Je comprends si tu es déjà dans le rouge, mais ta banquière tient compte des 70% du loyer que tu vas percevoir ?
                Surtout ne pas regarder le taux d’endettement, le plus important est le reste à vivre.
                Avec les banquiers il faut argumenter, ils veulent connaitre ta motivation et surtout savoir si tu ne fais pas ça sur un coup de tête.
                Dis moi de combien de personnes et composé ta famille ou si tu es seul, je pourrai te donner le barème de la banque.

              • Julien dit :

                Fabrice,

                Non je ne suis pas du tout dans le rouge, aucun souci niveau endettement, et cette banque connait bien mon dossier puisque j’y suis déjà client.
                C’est leur logiciel qui passe en alerte parce que le financement est supérieur au prix de l’opération tout simplement.
                Dès qu’on supprime le financement des frais tout repasse au vert et cela ne change pas grand chose à mon taux d’endettement de toutes façons.

        • dédé77 dit :

          un conseil,
          à un moment donné, le résultat des revenus fonciers étant égal à loyers – fraix financiers, ce qui est différent de trésorerie.
          Vous allez finir par vous retrouver avec beaucoup de remboursement n capital sur vos échéances qui ne seront plus déductibles et laors la bonjour les dégâts car sur la fin de votre prêt vos échéances seront composées essentiellement de remboursement en capital et donc loyers = quasiment au résultat alors que la trésorerie sera elle égale à loyers – échéances de prêt.

          Résultat crise de trésorerie bien souvent et obligation de vendre en catastrophe.
          Bien sur vous pourrez continuer à investir à faire des travaux mais alors là vous allez rentré dans l’assujettissement à l’ISF, avec sa galère de déclaration et ses conséquences financières.

          C’est une véritable course en avant que vous semblez faire sans vraiment mesurer les conséquences fiscales de votre course à l’acquisition ou aux travaux.

          Si vous avez déjà simuler vos impôts sur 15 ans, vous maîtrisé, sinon vous êtes un apprenti sorcier et gare au réveil.

          • Francois dit :

            Bonjour Dédé,
            Ce que vous dites est tout à fait vrai. A chacun, selon sa situation, de prévoir différents scénarios, mais surtout une stratégie sur le long terme afin d’éviter de se mettre dans de pareilles situations..
            Curieuse coincidence, le forum vient d’accueillir le message d’une personne qui risque de ne plus pouvoir payer ses impôts malgré des revenus fonciers importants…

  4. Julien dit :

    Bonjour et merci pour ces informations.

    J’ai une petite question qui peut paraitre étrange mais qui financièrement a son intéret.

    Les frais de notaire lors de l’achat ne sont pas déductibles, c’est un fait.
    Mais est-ce que les intérets d’emprunt liés aux frais de notaire (soit parce qu’ils ont été empruntés en les englobant dans le montant du bien, soit parce qu’ils ont été financés par un crédit type crédit conso) sont déductibles ?

    En effet, si tel est le cas, il est plus rentable pour moi de garder mon « cash » relatif aux frais de notaires et de le placer plutôt que de payer les frais de notaire avec.

    Sinon, je me permets un petite HS sur l’intéret financier du meublé par rapport au non meublé. L’intéret du meublé étant de pouvoir amortir le montant du bien :
    Sur un petit prix, par exemple cas d’un bien de 40-50k€ qui ne va permettre d’amortir que 1200/1300 euros par an, il ne faut pas oublier :
    – qu’il va falloir payer un CGA (et c’est simplement une charge à partir de l’an prochain)
    – Il va falloir payer la CFE sur le bien qui correspond à priori à un montant compris entre 50 et 100% de la taxe foncière… et qui peut donc être soumise à augmentation.

    => En clair en fonction des cas les frais engendrés par le meublé sont supérieurs au montant de l’amortissement donc ce n’est pas rentable.Sans compter le fait qu’on n’est pas à l’abri que le gouvernement décide un jour, de considérer d’imposer la plus value en tenant compte de l’amortissement lors de la revente…

    • Francois dit :

      Il est clair en effet que pour un achat en nom propre d’un logement loué nu, les frais de notaires ne sont pas déductibles. Ils le sont par contre pour du meublé, ou pour un achat réalisé par une structure imposée à l’IS.
      Les intérêts d’emprunt liés aux frais de notaire sont déductibles.
      Enfin, votre remarque sur le meublé et les frais liés à l’adhésion au CGA (ainsi que les frais de comptabilité) est juste… Et donc en fonction des cas, il faut bien faire ses calculs. Le fait de pouvoir déduire les frais d’achat reste un gros avantage et permet de générer du déficit ainsi qu’un stock d’amortissement.

      • Julien dit :

        Bonjour Francois et merci pour cette réponse.

        Dans mon cas (achat d’un bien d’une valeur de 40000 euros), l’avantage de la location meublée doit exister mais il est à mon sens très faible, du coup je me demande si cela vaut le coup, car j’avoue avoir peur que lors de la revente d’ici XX années la loi ait évoluée et que le calcul de la plus-value prenne en compte l’amortissement (comme pour les pros) et par conséquent que l’impot sur la plus value soit important, anéantissant ainsi complètement l’avantage induit par le meublé.

        • Alexandra dit :

          Bonjour Julien,

          Certes le risque existe, mais partant de ce principe alors on ne fait plus rien et les impôts peuvent changer encore différement, y compis sur le nu…

          Mais en louant en nu, vous payerez des impôts de suite et çà c’est SUR.

          Par ailleurs, je m’étonne de l’amortissement si faible de 1200€ sur un bien à 40K€. Toutes les composantes du bien ne sont pas amortissables de la même façon donc sur des années différentes.

          Ensuite, il faut intégrer les frais de notaire.

          Enfin, ne pas oublier les autres charges déductibles : intérêts de crédit, frais bancaires, charges non récupérables sur le locataire, charges d’entretien de l’appartement etc etc… (à moins bien sûr que votre bien à 40K€ soit neuf, avec 0 charge).

          Je ne suis pas aussi calée de François mais grâce à mes connaissances comptables et au super site de François (que je remercie au passage) j’ai su reconnaître les avantages du LMNP, moi-même ayant acheté un bien peu onéreux (63K€).

          Après c’est sûr, chaque situation est différente mais il convient de bien tout prendre en compte et faire qqs simulations afin de ne pas se tromper de choix dans le mode de fiscalité.

          Bon week end.
          Alexandra.

          • Julien dit :

            Merci Alexandra,

            Je vais alors creuser plus précisément la question car il se peut effectivement qu’il y ait un intérêt financier à passer ce bien en meublé.

            Après, je serai dans le même cas que Maucourt, à savoir achat en 2015 mais mise en location seulement courant 2016.

            • Alexandra dit :

              Après Julien je n’ai pas la science infuse hein ;)

              Il se peut que dans votre cas cela ne soit pas intéressant, mais il faut bien tout prendre en compte afin d’en être sûr.

              • Julien dit :

                Pas de problème, j’ai prévu de me faire une série de calculs pour valider quelle pourrait être la meilleure option.

                Mais quelle que soit l’option choisie, je ne pense pas qu’il y ait une énorme différence dans mon cas.

              • Guillaume dit :

                Salut Julien,
                Je te conseille mouliner les chiffres dans ce simulateur :
                http://www.rendementlocatif.com/

                C’est terriblement efficace et précis pour faire les bons choix.
                Au plaisir

  5. Maucourt dit :

    Bonjour François,
    Merci beaucoup pour votre article et vos réponses très intuitives.je souhaite d avoir vos conseils car je débute dans la location meublée.
    Cette annee on a projet d acheter un appartement puis faire les travaux pour pouvoir le louer et en meublée .

    Date signature l acte de vente : 01/10/2015
    Prix d achat : 41000€
    Frais agence: 3000€
    Frais notaire estimés: 3600€
    Crédit immo pour cet achat: 44000€ sur 15ans
    Cout travaux estimé: 8000€
    Cout d achat meubles + électroménagers : 3000

    Durée de travaux : 6 mois
    Date mise en location meublé : 01/04/2016
    Mes questions sont:
    1) pour la déclaration en 2016 sur les revenus 2015 que t on peut déduire pour cet appartement ,sachant qu il n est pas loué mais en travaux pour pouvoir le louer(appart ancien et n est plus aux normes)
    2)pour le déclaration 2017 sur les revenus 2016 ( appart loué meublé), peut on déduire les frais notaires, frais liés au crédit ainsi que les intérêt de 2015, les assurance de 2015 ,frais d argence 2015?
    3) comme l appartement ne sera pas loué toute de suite dans l annee d achat 2015 et les travaux améliorent son état .quelle sera sa valeur amortissable en 2016 ? peut on demander un agence immobilier de l estimer apres les travaux pour avoir  » la valeur vénale » ( je suis pas très sûre du terme, je parle de la valeur actuelle du bien) ?

    En espérance de vous lire bientôt .je vous souhaite d une bonne journée .

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Tout d’abord, vous allez devoir déclarer au réel pour pouvoir bénéficier de ces déductions.
      Pour pouvoir déclarer au réel, vous devez passez par un comptable et adhérer à un CGA.
      Pour clarifier ces points, je vous conseille de contacer dès maintenant un comptable, qui pourra vous répodndre mieux que moi… Mais je pense que certaines dépenses seront déductibles dès cette année, elles devraient constituer un déficit reportable.
      Cordialement

      • Maucourt dit :

        Bonsoir,
        Merci beaucoup.
        Je contactera compta expert demain.
        Merci pour votre temps .

      • PIERRE dit :

        Bonjour François
        Je découvre votre questio. Je suis EXACTEMENT dans la meme situation.
        Pouvez vous me dire les réponses que vous avez eu sur cette problématique de déduction et d’exercise 2015 & 2016.

        Cordialement

  6. Coco dit :

    Bonjour,
    bravo pour ce blog au combien claire au vu de la complexité des questions posées:
    j’achète un bien locatif à 51000 euros, des frais de notaire de 4080 euros,des frais de garantie de 600 j’imagine. je louerai 380e par mois en meublé soit 4560E,des charge de copropriété de 616, la taxe fonciére à 768.
    Je pense avoir le bien et le loué directement en octobre de cette année.
    En déduisant les frais de notaire, de garanties, interet, assurance, charge de copropriété, je pense etre supérieur en déduction qu’en loyer percu cette année 2015. Suis en deficit foncier cette année et puis-je le reporter à l’année prochaine ou je ne le serai plus?
    Merci d’avance

    • Francois dit :

      Merci pour votre commentaire sur le blog, ça fait toujours plaisir.
      Je vais clarifier encore un peu : lorsque l’on fait de la location meublée, on ne perçoit pas de revenus fonciers, mais des revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
      On ne peut donc pas parler de déficit foncier, on parle de déficit « tout court ». Différence majeure avec le déficit foncier : aucune part des déficits BIC n’est pas imputable sur le revenu global.
      Par contre, il est effectivement reportable sur les années suivantes.
      De plus, vous oubliez une charge déductible non négligeable : l’amortissement du bien. C’est une écriture comptable servant à calculer l’usure d’un bien, vous n’avez donc pas à la payer. Son montant va s’élever à environ 1200-1300 € par an dans votre cas. En cas de déficit, l’amortissement est « stocké » jusqu’à ce qu’il puisse être utilisé. C’est pourquoi on peut arriver à ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années avec la location meublée.
      Je vous invite à vous rapprocher rapidement d’un expert comptable (il existe des cabinets spécialisés en ligne comme Compta Expert), indispensable pour effectuer votre comptabilité et votre déclaration d’impôts.

      • COCO dit :

        Parfait, merci bien! Info qui vaut son pesant d’or. L’objectif tune est presque atteint, quand conseilleriez vous cette démarche, dés le début de l’achat ou lors ma déclaration d’Impôt?

        • COCO dit :

          Et est-ce qu’il est nécessaire de mobilisé un expert comptable chaque année ou peut-on devenir autonome dés la première comptabilité avec l’appui d’un professionnel?

          • Francois dit :

            Je dirais que ça dépend des notions de comptabilité que vous avez.
            Après 2 exercices, ça n’est toujours pas évident pour moi et je n’a pas envie d’y investir du temps pour le faire.
            Je changerai peut-être d’avis l’année prochaine quand les frais de compta ne seront plus remboursés, mais passeront en charge.

        • Francois dit :

          Il ne faut pas attendre la déclaration d’impôt, car ça risque d’être trop tard ! Non c’est une démarche à effectuer dès le début de la mise en location meublée.
          En effet, il faut également se déclarer en tant que loueur de meublé auprès des services fiscaux, c’est aussi une chose que le comptable doit faire pour vous.

  7. Raphael dit :

    Bonjour,

    merci pour votre article, et du temps que vous passez à aider les autres.

    Pour ma part j’ai un meublé acquis l’année dernière, donc si je comprends bien je peux déduire les frais de notaire et d’agence. Savez-vous à quel endroit il faut l’indiquer dans les formulaires 2031-2033? Faut-il l’indiquer à l’administration fiscale par un courrier séparé?

    Merci pour votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour Raphael,
      Désolé, je ne sais pas où ça se trouve… Encore une fois, pour pouvoir déclarer au réel (et donc pouvoir déduire ces frais de notaire), il faut – à moins d’avoir de solides notions de comptabilité pour pouvoir calculer les amortissements par exemple – avoir recours aux services d’un expert-comptable. C’est lui qui fera votre déclaration et ces questions ne se poseront pas.
      Ses services sont remboursés encore cette année, et passeront en charges à partir de 2016, mais je crains fort qu’il ne soit trop tard pour l’année dernière… Essayez de contacter un cabinet en ligne spécialisé dans la location de meublés, vous trouverez facilement avec google (sinon j’utilise personnellement ComptaExpert)

  8. Stephane dit :

    Bonjour,

    tout d’abord je vous remercie pour les informations disponible sur le site.

    Mon épouse et moi avons acheté un appartement en Mars 2015 via un prêt bancaire en tant que résidence principale. Après réflexion, nous avons décidé de le mettre en location en Avril (nous n’y avons habité aucun jour). Lors de la déclaration en régime réel l’année prochaine, peut t’on déduire les frais d’agence immobilière lié à l’acqusition ainsi que les frais d’inscription hypthécaire des revenus bruts alors qu’à la base nous l’avons acheté en tant que résidence principale et pas pour un investissement locatif? Je précise que c’était un choix de le mettre en location et non lié à une impossibilité.

    Merci d’avance de votre aide!

    • xa dit :

      Bonjour,

      Il faut être attentif à vos mots. Vous parlez de location, donc a priori de location nue.

      En nu, vous pouvez déduire au titre des frais d’emprunt les frais de garantie de l’emprunt. Vu le délai entre l’acquisition et la mise en location, ce ne sera pas un souci.

      Par contre, les frais d’acquisition ne sont jamais déductibles en nu.

      En meublé, c’est différent. D’où l’importance de la précision des mots.

      En meublé, vous pourrez imputer comptablement vos frais d’acquisition (frais d’agence s’ils sont à votre charge, frais de mutation s’ils sont à votre charge).

      Micro rappel : pour que le bien soit considéré comme meublé, il faut que le locataire n’ait besoin que de ses effets personnels, le reste (du lit à la petite cuillère) étant fourni avec le logement.

      • Stephane dit :

        Merci de votre réponse et votre réactivité.

        Je confirme qu’il s’agit d’une location nue.

        Si je comprend bien, même si à la base j’ai acheté l’appartement en tant que résidence principale, étant donné que je n’y ai pas habité et j’ai loué vite, je peux quand même déduire la commission de caution crédit logement que j’ai payé (barème classique), les frais de notaires liés à l’inscription hypothécaire lié au prêt (je l’ai en séparé dans les frais de notaire), mais je ne peux pas déduire les frais d’agences immobilière et autres frais de notaires (possible uniquement pour une location en meublé).

        Merci encore de votre aide!

        • xa dit :

          Oui.

          Encore que je suis surpris de voir simultanément une caution crédit logement et une hypothèque.

          2 prêts ?

          Attention aussi aux prêts dédiés RP ! Surtout aux prêts réglementés : vous ne pourrez pas louer sans refinancer si vous en avez un.

          • Stephane dit :

            Merci!

            oui 2 prêts.

            Je n’ai pas fait appel aux prêts aidés pour justement éviter de tomber dans ce problème. J’avais juste débloquer de façon anticipée mon compte PEG, mais je suis en train de rembourser car c’est réservé à la résidence principale!

  9. aline dit :

    bonjour,
    est ce que l’on peut déduire les frais d’hypothèque tous les ans ?

    • Francois dit :

      Pas vraiment non… ce sont des frais que l’on ne paye qu’une seule fois, ils ne sont déductibles que l’année de la prise d’hypothèque

  10. NINA2013 dit :

    Bonjour,
    Je vais y aller direct, parce franchement je ne comprends pas grand chose à tout ça et c’est vraiment pas le centre des impots qui va m’aider… Voilà : Moi et mon mari nous avons acheté une maison que nous avons commencé à payer au 01/08/2011. Nous avons fait des travaux de rénovation (mais pas d’agrandissement). Comment dois-je remplir ma feuille d’impôts? Qu’est ce que je dois déclarer ? (les intérêts, les frais de notaires, les factures… etc…) Je me suis fais controler et j’aimerais savoir, avant d’aller les vois pour contester, ce que je dois ajouter à ma declaration? Merci d’avance pour vos réponses..

    • xa dit :

      Question on ne peut plus flou …

      On ne sait pas si le bien est en location, ni sous quel régime.

      En location nue, la notice de la déclaration 2044 est relativement claire pour déterminer ce qui est à déclarer et ce qui est déductible. Pour compléter, vous pouvez jeter un oeil au BOFIP de l’année correspondante pour des détails de déduction (du style la part des frais de notaire liée à la garantie d’acquisition, qui est déductible sur l’exercice d’achat uniquement)

      Pour le reste, votre question se résume à « J’existe, que dois-je déclarer », donc c’est le flou absolu.

      • nina2013 dit :

        Non ma maison n’est pas en location. Apparemment les intérêts d’emprunts ne sont plus pris en compte depuis le 1er janvier 2011.. Pas de chance. Je vais essayer les frais de notaire. Les travaux de rénovation sont a indiquer a quelle ligne svp? Et les frais de notaire? Et qu’est ce que je peux déduire d’autre?

        • Guillaume dit :

          Bonjour Nina,
          Désolé d’être aussi « direct » mais vous faites complètement fausse route.
          Nous parlons sur ce blog d’investissement locatif et non de résidence principale.
          Donc rien n’est déductible, je comprends que vous ayez eu un contrôle et le contrôleur des impôts à dû halluciner…

          • nina2013 dit :

            C bien ce que je disais : je n’y comprends rien.. Bref,sur quel site je dois aller pour me renseigner concernant Mon habitation principal SVP ?

          • nina2013 dit :

            Et au fait, Mon habitation principals je l’ai acheter et j’ai EU des frais de Notaire avec garantie hypotheque.. C’est pas pris en compte ? Et croyez-moi moi aussi j’ai halluciné quand j’ai vu la mauvaise foi dont fait preuve le centre des impôts… Pour ma declaration ,je me suis fait aider par un conseiller des impôts et il s’avère que beaucoup de choses étaient fausse et d’autres choses ne mont pas été dites.. C’est ça qui est hallucinant !!!

            • xa dit :

              Non, les « frais de notaire », qui sont essentiellement les droits de mutation, ne sont pas déductibles des revenus pour l’établissement de l’IRPP.

              « Pour ma declaration ,je me suis fait aider par un conseiller des impôts et il s’avère que beaucoup de choses étaient fausse et d’autres choses ne mont pas été dites. »

              Je suis plutôt surpris, les conseillers mis en place par la DGI sont plutôt compétents, sauf cas très complexe (difficile de juger, vous ne nous dites rien).

              Ce qui est clair, par contre, c’est qu’un conseil est fortement dépendant des données fournies en entrée. Si vous avez donné à ce conseiller aussi peu d’éléments que vous nous en donnez, le conseil ne pouvait qu’être approximatif.

        • xa dit :

          Concernant votre rp :
          – les intérêts ne sont pas déductibles pour une acquisition en 2011
          – les travaux en général ne sont pas déductibles
          – les frais de notaire ne sont pas déductibles.
          – l’assurance n’est pas déductible.

          Bref, en gros, rien n’est déductible sauf, dans des cas très précis, certains types de travaux de mise aux normes ou d’économie d’énergie, et là, les professionnels intervenant ont dû vous donner les justificatifs avec les montants à déduire.

          • nina2013 dit :

            Ok merci. Donc en gros je peux rien déduire… Super : acheter une maison c’est vraiment le jackpot !

            • xa dit :

              Je trouve votre remarque plutôt surprenante.

              Connaissez vous un pays qui autorise la déduction de tels frais ? Personnellement, je n’en connais qu’un : la Suisse. Mais la contrepartie, c’est de déclarer en revenus la valeur locative du bien acheté, ce qui accroit le revenu global taxable.

              Une contrepartie non négligeable.

  11. Loïc dit :

    Bonjour,
    Merci pour ce site très intéressant. Je crois avoir à peu près tout lu et je n’ai pas trouvé la réponse à la question que je me pose. Je me lance donc :
    J’ai acheté il y 2 ans un studio meublé. Les 2 premières années, j’ai déclaré en micro-BIC. Cette année, j’ai changé et je suis en train de faire ma première déclaration en réel simplifié.
    Puis-je faire un amortissement (non pas une déduction) cette année (et les années futures) de mes frais de notaire payés en 2013 ? (mon hésitation vient du fait que la dépense n’a pas eu lieu au cours de l’exercice 2014).
    Merci beaucoup pour vos éclairages.
    Loïc

    • xa dit :

      Vous avez donné la réponse : la dépense n’est pas sur l’exercice, donc non imputable.

      Idem pour l’amortissement du bien : l’amortissement correspondant aux années micro est perdu.

      • Teddy dit :

        Bonjour,

        Je me permet d’intervenir sur ce point.
        Propriétaire d’un bien depuis 2014, je l’ai seulement mis en location a partir de mars 2015.
        Les frais de notaire ne sont t’il pas amortissable?
        exemple :
        J’ai payé 10 000€ lors de l’achat de mon bien en 2014, j’amortis 20% tout les ans. Donc pour ma déclaration 2015, j’aurais 2000€ de notaire en charge déductible.
        Je dois être en plein reves^^

  12. Sebastien dit :

    Bonsoir,

    Je vais acquérir un immeuble de rapport avec la création d’une SCI soumis à l’impot sur les societés.

    Je vais signer le 18/12/2014 et les frais de notaire se montent à 28000€
    Je vais encaisser que 15 jours de loyer qui se montent à 1500€
    A la louche Je vais etre en déficit foncier de 26500€.
    Ma question, pourrais-je reporter le 26500-1500€ sur les années suivantes ou j’essaye de signer en 2015 ?
    mercià vous

  13. MIRAK dit :

    Bonjour,

    Je suis proprétaire d’un bien loué en meublé avec le statut LMNP en micro bic depuis juin 2011 et je m’aperçois que j’aurais pu gagner beaucoup d’impôts si j’avais opté pour le régime réel an passant par les services d’un expert comptable spécialisé en LMNP.

    Le bien est loué 600 euros sur 12 mois soit 7200 euros annuels et j’ai 1300 euros de rembouserment mensuel du crédit pendant encore 12 ans (prêt initial de 15 ans) dont environ 475 euros d’intérêt.
    1)Le gain d’impôt est-il si évident dans ma situation?
    2)Est-il possible de faire une demande rétroactive pour changement de statut sur les 3 dernières années en plaidant la faute liée à l’inexpérience, etc…
    3)Même question pour les frais de notaire payés en Juin 2011 dont je ne soupçonnais par le possible remboursement?

    Cordialement.

    • Guillaume dit :

      Bonjour Mirak,
      Le gain est évident dans votre situation, il y a urgence de passer au réel !!! Rien qu’avec les intérêts d’emprunts vous allez quasiment « effacer » la totalité de vos loyers !
      Oui c’est possible de « revenir en arrière » avec le fisc, il y a un document pour ça dans votre centre des impôts. Bon courage car ça va être complexe à expliquer.
      Après si vous prenez un comptable (pas obligatoire pour passer au réel) il pourra faire la démarche auprès du fisc à votre place.

      • MIRAK dit :

        Merci beaucoup pour cette réponse rapide Guillaume !

        Si je comprends bien ,les impôts me rembourseront une partie de ce qui leur a été versé ces 3 dernières années?

        Dans ma situation dois-je également m’inscrire au cga dont on parle sur ce site?

        Je compte en effet passer par un expert-comptable spécialisé en LMNP que j’ai trouvé sur internet (http://www.comptaexpert.fr) qui m’a fait une simulation en ligne mais dont je ne connais pas la fiabilité…

        Coordialement.

    • xa dit :

      Bonjour,

      Pour faire simple, en Réel, vous déduiriez :
      – vos frais financiers
      – toutes les dépenses liées au bien
      – l’amortissement du bien (à voir avec un comptable spécialisée pour éviter de mauvaises surprises).

      Ce qui « annule » les revenus, et donc l’imposition liée. Alors qu’en micro, vous êtes fiscalisé de facto, l’abattement forfaitaire ne pouvant annuler les revenus.

      Pour la demande rétroactive, c’est possible. Un mail à votre DGI et vous aurez la procédure.

      • MIRAK dit :

        Bonjour,

        Un expert-comptable vient de me dire que l’imposition déduite ne concernait que le revenu foncier et n’avait aucune conséquence sur le revenu professionnel.
        Dans mon cas, avec 7200 euros déclarés en micro-bic donc 3600 euros pris en compte après abattement, je me retrouve avec 0 euro à payer pour la partie revenu foncier mais avec le coût annuel de l’expert-comptable, etc…le gain n’est plus si évident je crois?

        Encore merci !

        • Guillaume dit :

          « Dans mon cas, avec 7200 euros déclarés en micro-bic donc 3600 euros pris en compte après abattement, je me retrouve avec 0 euro à payer pour la partie revenu foncier »

          Heu…si !!! Dans votre exemple vous payez 3600 x votre TMI auxquels s’ajoute 15,5% de prélèvement sociaux.
          Il y a urgence de passer au réel et de changer d’expert comptable :)

        • xa dit :

          Comme le dit Guillaume, votre BIC étant non nul, vous payez 15.5% de CSG/CRDS + votre TMI sur le revenu fiscal après abattement.

          En réel :
          – 0 euros de revenus x 15.5% = 0
          – 0 euros de revenus x TMI = 0
          – le comptable EST déductible, en réel, comme toute dépense liée au bien.

          Ex : 600 euros de loyer, 475 d’intérêt,20 de comptable, 50 de dépenses d’entretien complémentaires, 50 de travaux. Donc revenus 0 –> aucun impot.

          Pas de bénéfice donc l’amortissement du bien est mis de côté, pour plus tard.

          Au bout de 3,4 ans, vous êtes bénéficiaire. Pas grave, l’amortissement comptable du bien vient annuler ce bénéfice. A nouveau : 0 bénéfice comptable = 0 impot.

          Et si déficit, il est reportable sur les années suivantes (dans une certaine limite).

          Le micro n’a d’intérêt que si vous avez acquis gratuitement le bien (auquel cas l’amortissement et les dépenses peuvent ne pas atteindre l’abattement forfaitaire).

          • MIRAK dit :

            Bonjour,

            Vous êtes géniaux dans vos réponses!

            Grâce à votre site et à vos infos j’ai l’impression d’être devenu comptable!
            Avec ce que j’ai appris j’ai presque l’impression de pouvoir remplir ma déclaration 2031 pour l’année prochaine d’autant que j’ai appelé la Fédération des Cga qui m’a informé qu’un amendement pouvait être mis en place en Janvier 2015 annulant le remboursement des frais comptables plafonnés à 915 euros mais c’est en discussion et personne ne peut dire à aujourd’hui si la loi va passer ou non et ce n’est pas les experts-comptables qui en parleront bien sûr. Et même si la loi passe et ne sera pas applicable pour 2015, il y a 3 ans à tenir au régime réel ensuite…d’où peut-être l’intérêt de remplir soi-même sa déclaration 2031…

            • MIRAK dit :

              Messieurs,

              Vous ne semblez pas avoir d’avis sur l’amendement qui pourrait être voté en Janvier prochain et qui annulerait le remboursement des frais comptables d’après les dires du CGA.
              Comment peut-on être sûr de faire le bon choix si du jour au lendemain la loi peut changer?

              Cordialement.

              • Francois dit :

                C’est très simple… Il ne faut pas faire son choix en fonction de ce genre de cadeau fiscal, mais par rapport aux qualités et au rendement du bien !
                Concrètement, si au lieu d’être remboursés les frais de compta sont déductibles, ça n’est pas ça qui doit changer beaucoup mon résultat.

              • Guillaume dit :

                C’est exactement ce que j’allais répondre à Mirak :)
                Déjà ce ne sont que des suppositions pour l’instant. C’est triste à dire mais on commence à s’habituer à ces incessants « retournement de veste » en matière fiscale.
                Au pire, les frais de comptable sont d’environ 800€/an je crois. J’espère que vos montages financiers ne sont pas uniquement dépendant de la possibilité ou non de récupérer 800 € !
                Après je comprends que cela vous agace, et vous avez raison de monter au créneau.Mais que faire pour éviter ça? Essayez de convaincre notre cher Président? Il a déjà du mal à gérer sa vie de couple, alors gérer un pays… :)

          • TOPIN dit :

            Bonjour,

            Votre article François est hyper intéressant, et les commentaires très utiles. En revanche, je voulais rebondir sur un sujet : »les amortissements du bien ». En effet, si vous choisissez de déduire l’amortissement de votre bien, vous risquez de perdre plus à la revente dans le calcul de la plus value. Attention donc de bien savoir la destination que vous comptez faire de votre bien au final !

            J’aimerai à mon tour poser une question concernant la fiscalité des biens loués meublés. je loue un studio au sein de mon habitation principale. Est ce possible d’en intégrer les loyers dans un système « au réel » ?

            Merci d’avance

            • xa dit :

              « En effet, si vous choisissez de déduire l’amortissement de votre bien, vous risquez de perdre plus à la revente dans le calcul de la plus value »

              Dans l’état actuel du droit, en LMNP, on reste taxé sur le régime des particuliers (prix de vente – abattements = plus value), et pas sur le régime pro (prix de vente – valeur nette comptable = PV).

              Donc pour l’instant, le LMNP cumule les avantages de la fiscalité directe des pro (plus de déductions, et amortissement comptable du bien) sans perdre l’avantage de la non fiscalisation de la PV pour durée de détention des particuliers (22 et 30 ans dans l’état actuel du droit)

              « je loue un studio au sein de mon habitation principale »

              la location partielle d’une partie de votre RP peut être exonérée totalement. une petite recherche vous donnera les conditions.

              Note : si le studio est complètement indépendant (entrée perso), ca n’est pas une partie de votre RP, mais un lot séparé dans un ensemble dont une partie est votre RP.

              Si vous n’êtes pas exonérable de base, vous pouvez passer au réel, mais attention, il faudra proratiser les déductions et les justifier précisément.

              Impossible d’amortir la valeur complète de la RP pour la location de 10% de celle-ci. Impossible de déduire la totalité des intérêts du prêt aussi. Il faut proratiser.

              Sur la méthode de proratisation, il y a une marge de manoeuvre, mais il faut pouvoir justifier le calcul auprès du fisc et auprès du locataire.

  14. stéphane dit :

    Bonsoir,
    Avant tout félicitation pour votre site web que je trouve extrêmement complet.
    Je suis tout nouveau dans le domaine et malgré une lecture approfondie de votre site ainsi que des questions réponses des internautes, j’ai encore quelques doutes.

    J’ai fais l’acquisition d’un bien fin 2013 en tant que résidence principale finalement après réflexion au bout d’un mois (Au cours duquel je n’ai fait qu’effectué des travaux) j’ai mis ce bien en location.

    Du fait du changement de situation passage d’un habitat principale à un mise en location j’ai effectuer le changement de mon contrat d’assurance habitation à une assurante propriétaire-bailleur.
    Ce changement est intervenu en début 2014 :

    – Je ne compte donc pas le déduire des mes impôts, ai je raison ?

    En raison de ce changement ai je tout de même le droit de déduire dans la rubrique intérêt :

    – Les frais de garantie indiqué par ma banque qui si je comprends bien correspondent à ma caution ou à mon hypothèque ?

    – Qu’en est il des frais de courtage ?

    – Concernant les intérêts et l’assurance du prêt, je vais les déduire uniquement à partir de la date d’entrée du locataire? Ai je raison ?

    Ces doutes me viennent du fait que lorsque j’ai contracté mon crédit c’était dans le but d’y habiter finalement changement de situation en a peine 1 mois.

    Merci d’avance pour tous vos conseils.

    • Francois dit :

      Bonjour, et merci pour vos félicitations !
      Alors la situation est un peu délicate. Vous pourrez tout déduire si vous n’y avez jamais habité (ne serait-ce qu’une semaine) et si vous pouvez prouver que votre changement de situation justifie l’impossibilité d’y habiter et le choix de mettre en location immédiatement (après les travaux bien sur)

      Si c’est bien le cas, vous pourrez tout déduire à partir de la date à d’achat.
      Sinon, les frais de garantie ainsi que les frais de courtage ne seront pas déductibles. Les intérêts et l’assurance le seront effectivement à partir de la date de mise en location.

      • Stéphane dit :

        Merci beaucoup pour cette 1ere réponse.

        Effectivement, je vous confirme qu’au final je n’ai jamais habité dedans.

        Pour être très précis, Signature en Octobre 2013 ou septembre je n’ai plus souvenir. J’ai lancé les travaux dans l’idée d’y habiter.
        Mais pendant la phase des travaux j’ai vu qu’il n’y avait pas d’intérêt et je me suis mis à la recherche d’un locataire.
        Celui ci a pu rentrer dés la fin des travaux au 1er novembre.

        Mais comment puis je prouve que je n’ai vraiment jamais habité dedans ?
        La seule chose qui m’inquiète c’est que lors de mon crédit je l’avais fait en habitation principale, c’est le seul point qui me fait hésiter.

        Merci par avance pour votre aide

        • Francois dit :

          Par exemple si vous n’avez pas fait de changement d’adresse au niveau de la Poste.
          Si vous n’avez pas quitté votre logement précédent
          Etc…
          En cas de problème avec le FISC, ça ne sera pas à vous de prouver que vous n’y avez pas habité, mais à eux de prouver que vous y avez habité.

          • Stéphane dit :

            Ok Merci beaucoup !

            Effectivement je n’ai jamais effectué de changement d’adresse à la poste.

            J’habite chez mes parents et je n’ai pas bouger depuis l’acquisition.

            Merci beaucoup pour votre aide.

            Jusque là il m’était impossible d’obtenir des informations sérieuses même au centre des impôts.

    • PASCALE dit :

      Bonjour,
      tout d’abord félicitations pour votre site et la pertinence de vos réponses.
      Je suis nouvellement inscrite et novice.
      Je voudrais votre avis éclairé sur l’orientation fiscale de mes placements locatifs.
      Je suis propriétaire d’un T2 payé comptant il y 15 ans loué vide. Le bail arrive à expiration en février 2015. Je me pose la question s’il ne conviendrait pas de changer de statut et passer en LMNP, en gardant la locataire en place mais en refaisant un bail meublé et si oui dois je faire des travaux et meubler l’appartement ?
      D’autre part, j’ai acheté en Mars un appartement avec déjà un locataire en place (location vide)mais son bail arrive à échéance à la fin du mois de juillet. Puis je faire un nouveau bail en meublé (cuisine et SDB déjà équipées, meubles et électroménager)? Ce bien a été financé en partie par un crédit, quel régime fiscal adopter ? réel ou abattement 50% ? Dans quel cas puis je déduire les frais d’acquisition (environ 18 000 euros) ? Si mes frais (acquisition + intérêts de crédit) sont supérieurs à mes loyers sont ils reportables sur l’année d’après ?
      Merci pour tous vos conseils

      • xa dit :

        Vous oubliez un petit détail : le bail nu se reconduit automatiquement tant que le locataire est en place …

        • Francois dit :

          Petite précision supplémentaire : si tout se passe bien (comprenez : que le locataire paye son loyer, qu’il soit assuré …), un bail nu ne peut être résilié par le propriétaire qu’en respectant un préavis de 6 mois avant son échéance (donc une fois tous les 3 ans) et sous certaines conditions bien précises.

  15. Laurent dit :

    bonjour,
    Je voudrais savoir si c est possible de faire des baux de location nue ou meublé aux particuliers sur une bâtisse qui se trouve en zone agricole et si oui pourrai-je déduire les frais notaire lié a cet achat.
    Dans l attente de votre réponse je vous souhaite une bonne journée.

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Je ne sais pas ce qu’a de particulier une bâtisse située en zone agricole donc je ne peux malheureusement pas répondre sur la première partie de votre question.
      Pour les frais de notaires : l’intégralité est déductible si vous faites du meublé et que vous déclarez en régime réel. Il faut toutefois que la mise en location ait lieu pas trop longtemps après l’achat et que le logement n’ait jamais été occupé par vous ou loué nu.
      Sinon seuls les frais liés à la prise de garantie du prêt le seront.

    • xa dit :

      Ca dépend de la destination de la batisse.

      Si elle correspond à un batiment d’usage agricole, il faudra en changer la destination, ce qui est loin d’être garanti et ne peut faire l’objet d’une condition suspensive.

  16. dadzon dit :

    Bonjour,
    Qu’en est-il concernant la déductibilité des intérêts d’emprunts sur la partie des frais financés (quand on ajoute au financement les frais de notaire, dossier, garantie, etc) ?
    Ma banque me signale que seuls les intérêts d’emprunts liés au bien immobilier sont déductibles.
    Je ne trouve aucune précision sur le site des impôts.
    Merci de votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour Dadzon.

      L’intégralité des frais d’emprunt liés à l’acquisition d’un bien est déductible.
      Donc la partie qui finance les travaux, les frais de notaire, de dossier etc… est déductible.

  17. florent dit :

    Bonjour à tous,
    J ai commencé une activité en location meublé le 1er Janvier 2014, je voudrais savoir la marche a suivre pour être en LMNP et pouvoir déclarer cet activité au réel et y a-t-il une date limite?

    Merci pour vos réponses et bravo pour le site

    • Salut,
      soit tu contactes un expert comptable qui s’occupera des démarches soit du rempli toi meme une déclaration au impot; tu te déclares LMNP en réel sans TVA (par exemple) en remplissant le formulaire P0i. En contrepartie tu recevras un numéro SIREN pour ton activité relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
      Tu as été avisé de te poser la question maintenant concernant la date limite: si tu peuxt te déclarer LMNP n’importe quand en 2014, tu as en revenche jusque fin mai ou début d’activité +5 mois (ce qui coincide dans ton cas) pour adhérer à un CGA (centre de gestion agréé) et avoir des avantages fiscaux non négligeables! Je viens d’écrire un petita truc la dessus-justement…

      http://moins-cest-mieux.com/content/lmnp-il-ne-vous-reste-plus-quun-mois

      En bref: P0i et adhère vite vite à un CGA, tu verras
      Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents…LMNP: il ne vous reste plus qu’un mois!My Profile

      • Alexandra dit :

        « tu te déclares LMNP en réel sans TVA (par exemple) en remplissant le formulaire P0i. En contrepartie tu recevras un numéro SIREN pour ton activité relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). »

        -> Il y a quelque chose que je ne comprends pas : le LMNP est justement pour les non-professionnels, d’où la simplification et justement pas de numéro d’immatriculation car non professionnel.

        Une déclaration simple sur le revenu ne suffit-elle pas?
        Merci de vos éclaircissements.

        Alexandra.

      • Alexandra dit :

        Après recherches sur le net, je découvre encore d’autres choses sur le LMNP:

        « Or le fait de louer en meublé fait que, obligatoirement je remplisse une Po-i… cette dernière déclenchant dans la foulée l’appel à un impôt que j’ignorai : le CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et dont le montant minimum (du moins à Bordeaux) s’élève à 700 € !  »

        Je n’y comprends plus rien… si non pro, pourquoi SIRET si régime réél? Et pourquoi payer en plus des impôts destinés aux entreprises…?
        Le LMNP n’est justement pas un régime censé être favorable aux particuliers et alléger la fiscalité?

        Merci de vos lumières :)

        • xa dit :

          « si non pro, pourquoi SIRET si régime réél »

          Parce que pour déclarer des BIC, il le faut !

          « Le LMNP n’est justement pas un régime censé être favorable aux particuliers et alléger la fiscalité? »

          Vous avez le régime des entreprises pour l’exercice, avec l’amortissement venant diminuer votre résultat imposable + la déductibilité de tout frais, et pas uniquement des frais déductibles en 2044 tout en bénéficiant du régime des PV avantageux du particulier.

          Bref le beurre (des revenus non fiscalisés, des déductions supplémentaires) et l’argent du beurre (une plus value moins taxée).

          Si ca n’est pas un régime fiscal favorable, qu’est-donc ?

          • Alexandra dit :

            Merci XA pour tes précisions.

            Toutefois, si je souhaite déduire les amortissements du bien en plus des frais rééls, certes, cela me fera baisser mon résultat, mais au moment de la vente du bien, le calcul de la plus value se fera sur la base de la VNC (prix d’achat – amortissements) et là, ça va vraiment faire mal!

            Dites-moi si je me trompe, mais parfois il vaut mieux s’abstenir de pratiquer ces amortissements. Il n’est pas obligatoire de les déduire lorsqu’on opte pour le réél, n’est-ce pas?

            Enfin, un impôt de 700€ de CFE + les frais de CGA… ce sont des frais tout de même conséquents (enfin pour ma part, car je loue un petit studio en meublé…)

            Merci de vos avis :)
            Alexandra.

            • xa dit :

              Au risque de me répéter …

              Vous avez le régime des entreprises pour l’exercice, avec l’amortissement venant diminuer votre résultat imposable + la déductibilité de tout frais, et pas uniquement des frais déductibles en 2044 tout en bénéficiant du régime des PV avantageux du particulier.

              TOUT EN BENEFICIANT DU REGIME DES PV AVATAGEUX DES PARTICULIERS !!!

              « Enfin, un impôt de 700€ de CFE + les frais de CGA »

              700 euros vs combien si vous déclariez en foncier ? D’autant que ces 700 euros sont déduits de votre résultat aussi.

              Par ailleurs, les frais de CGA sont déductibles directement de la 2042, avec une réduction d’IR de 925 euros max il me semble ou déductible de votre résultat si c’est plus avantageux (ca se calcule).

              En foncier pur :
              – vous ne déduisez pas toutes vos dépenses, mais uniquement celles qui sont déductibles, et elles ne le sont pas toutes
              – vous n’amortissez pas le bien
              – vous ne déduisez ni n’amortissez pas l’équipement non immobilier par destination
              – certains travaux imputables en LMNP ne le sont pas en nu

              J’arrête là, je pense que ca suffit.

      • florent dit :

        j ai suivi ton conseil je viens de me declarer en LMNP au tribunal des greffes, est ce que je dois envoyer la lettre de suite pour lever l option pour le regime reel ou attendre le numero de siret? ils m ont fait ecrire la levée d option dans les observations sur le CFE cela suffit-il a lever l option?

        merci

  18. Adrien dit :

    Bonjour,
    je ne suis pas sur d avoir compris le rapport entre frais de notaire et cautionnement?
    J’ ai utilisé un organisme de cautionnement (GMPA),et ils ne me rembourse rien à la fin de mon crédit.
    Est ce que je peux donc le déduire en totalité?Et je dois le considérer comme frais de notaire?
    Merci pour ca et pour l’explication complète qui doit en aider plus d’un!

  19. Hugo dit :

    Bonjour,
    Tout d’abord je souhaite saluer votre réactivité et votre professionnalisme dans vos réponses :)
    C’est ce qui me pousse à vous exposer ma situation :
    J’ai acheté un bien meublé en septembre 2013 que je loue depuis (logement étudiant).
    Lors de l’achat j’en ai eu pour 8000€ de frais de notaire et 8000€ de frais d’agence (sur un bien à 100 000€ environ).
    Puis-je me déclarer LMNP et déduire les 16000€ de frais réels que j’ai payé ?
    Je confirme qu’il s’agit bien d’un logement meublé…
    J’ai lu sur PAP qu’il fallait se déclarer « au réel » avant février 2013 pour pouvoir déclarer ces revenus BIC au réel.
    De toute façon ma problématique c’est comment faire pour déduire ces frais en toute légalité…

    Merci de votre aide !

    • Hugo dit :

      PS : le loyer c’est 450€, soit 1 800€ de revenu pour 16 000€ de charge : cela va-t-il générer un crédit d’impôt ?
      Merci :)

    • Francois dit :

      Bonjour Hugo,
      Alors le comptable devrait mieux répondre à ta question sur la date de la déclaration au réel. Mais comme il s’agit de ton premier exercice, ça ne doit pas poser de problème.
      Ensuite, tu n’auras droit à aucun crédit d’impôt. Je pense que tu confonds déficit imputable sur le revenu global (qui n’est possible qu’en faisant de la location nue) et crédit d’impôt (une somme que te rembourse l’état en contrepartie de certaines dépenses).
      Dans le cas de la location meublée, les déficits générés seront reportables sur les revenus de même catégorie – à savoir les BIC – des les 10 prochaines années.
      Autre avantage : le déficit constitué va te permettre de « produire » un stock d’amortissement non utilisé, qui sera lui reportable indéfiniment.

      • Hugo dit :

        Merci François pour votre réponse.
        Donc de votre point de vue je devrais engager un comptable pour ce type de démarche ? À ce jour j’avais prévu de gérer cela seul mais bon…

        • OUI! Couplée avec une adhésion à un centre de gestion (CGA), tu auras un crédit d’impôt qui te remboursera les frais CGA+comptable jusqu’à 915 euros (attention: inscription dans les 5 mois du début d’activité ou avant fin mai).
          en gros, on te fait le boulot gratuitement. Et tu n’endosses pas les erreurs éventuelles…
          Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents…Bourses, premières conclusionsMy Profile

          • Francois dit :

            Le comptable fait une partie du boulot, mais il ne faut pas lu faire confiance aveuglément. Il faut toujours vérifier son travail, d’ailleurs ils le demandent eux-même généralement.
            Pour mon cas le comptable avait omis de faire le prorata de la surface du logement meublé par rapport au reste des lots… Et avait déduit les intérêts depuis l’achat de l’immeuble au lieu du début de l’activité. Résultat : un déficit de 14.000 euros au lieu de 1.700 … Je ne suis pas sûr que si les impôts m’étaient tombés dessus sans que j’aie fait corriger, seul le comptable aurait endossé la faute et payé les pénalités liées au redressement !

            • C’est sur, mais c’est quand meme plus aisé de relire et de checker que de faire, en tout cas pour des gens comme moi qui ne sont pas comptables (avec qq bases, mais c’est tout).
              Apres s’il faut tout faire, rien ne sert de payer un EC… Dans votre cas, j’espère que vous avez changer pour un pro ;-).
              Gwend e moins-cest-mieux.com Articles récents…Bourses, premières conclusionsMy Profile

  20. Caroline dit :

    Votre article m’a beaucoup aide car je vie en Californie, ai achete en 2013 a Nice et mon notaire est decede depuis.

    Peut on aussi deduire les frais de courtier (qui nous a trouve le pret) de 1500 euros?

    Les 5.1% des contributions sociales sont a deduire du total des contributions sociales sur les revenus fonciers de l’annee precedente?

    Je n’ai pas la facture de la conservation des hypotheques (nous avons fait un PPD). Pouvons nous le calculer?

    Merci :)

    Caroline

    • xa dit :

      « Peut on aussi deduire les frais de courtier »

      Ce sont des frais liés à l’emprunt, déductibles dans les frais d’emprunt.

      « Les 5.1% des contributions sociales sont a deduire du total des contributions sociales sur les revenus fonciers de l’annee precedente? »

      Non. La CSG déductible des impôts 2013 (sur les revenus 2012) sera reportée sur la 2042 de l’imposition 2014 sur les revenus de 2013 (en 2BH il me semble).

      Note : en tant que non résident, votre fiscalité diffère légèrement, puisque vous avez un taux d’imposition forfaitaire minimal de 20%.

      • Caroline dit :

        Bonjour et Merci!

        En tant que expatries, les 20% sont bien sur le montant restant apres deductions de tous les frais?

        Pour « la facture de la conservation des hypotheques » (nous avons fait un PPD). Pouvons nous le calculer, si nous n’avons pas la facture du notaire?

        Merci encore,

        Caroline

        • Francois dit :

          Correct pour les 20%.
          Le plus simple pour avoir le salaire du conservateur des hypothèques est de demander la facture au notaire.
          Sinon vous pouvez utiliser la méthode que j’indique avec le simulateur sur le site des notaires de Paris, le montant pour la conservation des hypothèques y est détaillé (parties « Taxe de publicité foncière – Hypothèque conventionnelle » et « Frais d’inscription – hypothèque conventionnelle »)

  21. david dit :

    Bonjour,
    Je suis allé aux centre des impots, ils m’ont dit que c était pas possible de deduire les frais de notaire en lmnp, je voudrais avoir l’article de loi s’il existe car je ne l’ai pas trouvé sur legifrance

    Merci a vous.

    • xa dit :

      Si je prends votre explication de but en blanc, les impots se trompent !

      L’activité LMNP déclare selon le régime des entreprises (article 39 et suivant du CGI).

      Par contre, selon le contexte, la réponse peut être valide. Ainsi, les frais de mutation sont considérés comme des charges SI ces frais sont dus lors du premier exercice de l’activité !

      Traduction : si vous avez acheté en 2012 et commencé à louer en 2012, pas de souci. Par contre, les frais de notaire en 2010 avec un début d’activité en 2012, niet !

  22. Stéphane dit :

    Bonjour a tous,
    je vais acheter un logement nu sans locataire dedans je voudrais en profiter quelques mois avant de le louer en meublé, est ce que je pourrais quand même déduire la totalité des frais de notaire ou faut-il que je le loue direct après en avoir fait l’acquisition?

    Merci d’avance et bravo pour le site

    • Francois dit :

      Oui vous pourrez tout déduire. Il faudra toutefois vous déclarer en tant que LMNP dès l’achat pour plus de sécurité !

    • xa dit :

      Je disconviens avec Francois !

      Techniquement NON, vous ne pouvez pas, dès lors que la destination du bien a été autre qu’une activité permettant cette déduction !

      Après, libre à vous de faire ce que vous entendez, mais si le fisc découvre que vous avez utilisé le bien à titre personnel pendant des mois, ou même que vous l’avez loué en nu ou conservé vide sans justification avant de le louer, il aura la possibilité de vous poursuivre pour fraude, et de vérifier vos déclarations des années précédentes.

      A vous de choisir votre niveau de risque par rapport aux gains éventuels.

      • Francois dit :

        Aux temps pour moi, j’avais lu trop vite le commentaire j’avais compris la phrase « en profiter quelques mois » sous entendu « pour faire des travaux ».
        Xa a raison, pour pouvoir déduire ces frais (ainsi que les frais d’agence par exemple) il faut commencer immédiatement l’activité sans avoir occupé le logement ou l’avoir loué nu

  23. jérome dit :

    Je viens de faire l’acquisition d’un logement avec bail meublé je voudrais savoir si je suis obligé d’être en LMNP pour pouvoir déduire les frais de notaire, et si oui est-ce que tous les frais de notaire sont deductibles?

    Merci de vos réponses.

    • Francois dit :

      Bonjour Jérôme,
      A partir du moment où vous faites du meublé, vous avez soit le statut LMNP, soit le statut LMP.

      Ce qui fait la différence ici, c’est si vous déclarez vos revenus au régime réel ou en micro-BIC. Et donc pour pouvoir déduire l’intégralité des frais de notaire et autres frais, il faut déclarer en réel.

  24. fontana dit :

    Bonjour, je vais faire l acquisition d un logement nu avec un locataire deja en place; est ce que je peux changer le bail qui est en location nu pour un meublé pour pouvoir deduire les frais de notaire,si oui quand est ce que je dois effectuer le changement de bail? en vous remerciant.

    • xa dit :

      Réponse courte : NON !

      Réponse un peu plus longue. Il faut rompre le bail initial, et ce pour l’une des 3 raisons suivantes :
      — reprise pour habiter ;
      — reprise pour vendre ;
      — reprise pour motif légitime et sérieux.

      La rupture ne peut se faire qu’à l’échéance du bail (tous les 3 ans), après avoir signifié le congé au locataire 6 mois minimum avant cette échéance.

      Il faut ensuite que la rupture de bail soit véridique, donc … changer de locataire (sinon le locataire dispose d’un recours contester le nouveau bail s’il lui est défavorable)

      Autre solution pour casser le bail : la clause résolutoire, si elle existe et si le locataire est défaillant…

      Petit rappel annexe sur la différence entre meublé et nu : vous devez fournir TOUT ce qui est nécessaire à une vie normale pour que cela soit considéré comme du meublé. Du lit à la petite cuillère.

  25. Franck dit :

    Bonjour,

    Pour ma part,j’arrive pas à trouver de réponse à ma question.

    J’ai acquis aux enchères un studio meublé dans une résidence de service. Il est donc loué par bail commercial (j’ai juste pris la suite).

    Est ce que je peux déduire l’ensemble des frais que j’ai eu (frais d’avocat, montant des droits de mutations etc..)
    Sachant que je suis également propriétaire d’un second logement loué et que je suis aux frais réels.

    Mon centre des impots ne sait pas me renseigner sur ces questions..

    Merci

  26. aurore dit :

    Bonjour,
    j’ai oublié de demander si les frais de notaire peuvent également être déduit du fait que nous soyons dans le cadre d’une SCI?
    Merci d’avance.

  27. Aurore dit :

    Bonjour,
    J’ai une question concernant la déduction possible.
    Dans le cadre d’un rachat de soulte et d’un rachat de part de SCI avec des frais d’hypothèques, et des frais de dossier, peut-on déduire du revenu foncier les frais d’hypothèques alors que le financement de ces achats comprend ses montants dans la valeur totale du crédit?
    Merci d’avance de votre aide.
    Aurore

    • Francois dit :

      Oui, ça c’est possible normalement.
      Par contre les frais de notaires ne sont déductibles que si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

    • xa dit :

      Je corrige.

      La déduction de l’ensemble des frais liés au financement est admise, y compris les frais de garantie et de notaire (pour la part liée à la garantie).

      Idem en refinancement d’une dette, mais sous réserve que l’ensemble des déductions prévisibles sur la durée restante soit inférieur ou égal aux déductions admises pour le financement précédent.

      Cf le bofip.

      Pour les droits de mutations (« frais de notaire »), non, sauf si IS.

  28. virginie dit :

    Bonjour,

    J’ai fais l’acquisition d’une maison en ventes aux enchères que j ai loué.

    Est ce que ces charges sont déductibles ?
    – Frais d’émoluments ?

    – Droits d’enregistrement ?

    – Honoraires de publication ?

    – Frais préalables pour avocat ?

    J’ai essayé de regarder sur le bulletin officiel mais c est illisible. Si vous avez les références avec votre réponse ca serait vraiment au top.

    Merci d’avance de votre réponse.

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Si vous ne louez pas en meublé, les seuls frais déductibles seront les frais liés à la garantie du prêt… si vous en faites un. Sinon rien ne le sera.

  29. David dit :

    Bonjour François et bonne année,

    Je trouve ton article très intéressant mais malgré tout, même après avoir lu les questions des autres internautes, je ne suis pas sûr d’avoir compris un point.
    Dans mon cas, j’ai acheté un immeuble et emprunté pour la totalité (prix d’achat+frais d’agence+frais de notaire avec frais de PPD et d’hypothèque…), soit avec 0€ d’apport.
    Sachant que je vais déjà déduire les intérêts d’emprunt, puis-je aussi cumuler avec la déduction des frais de PPD et d’hypothèque ?
    Merci par avance.

    • Guillaume dit :

      Biensur que tu peux cumuler les 2 et heureusement d’ailleurs !
      Ajouté aux intérêts d’emprunt, cela permet en général d’avoir une fiscalité sur l’immeuble à zéro au minimum la première année…(hors Taxes foncières bien entendu)

    • Bruno dit :

      Attention seul les frais d hypothèque et les intérêts d’emprunt seront déductibles mais pas les frais de notaires ni les frais d’agence éventuelle.

      • Guillaume dit :

        Bah oui, tu as raison de le préciser ! Souvent je suis effrayé en lisant des posts du niveau d’incompétence de certains pourtant propriétaires de biens locatifs ! On se demande comment il font pour ne pas aller directement dans le mur !

        • Bruno dit :

          Oui c est vrai il faut bien faire attention
          Par contre si tu es en Lmnp il est possible de déduire frais de notaire et agence en amortissement

          • Francois dit :

            Mais en LMNP, il est encore plus intéressant de les déduire plutôt que de les passer en amortissement !
            Cela permet de générer du déficit pendant 1 an ou 2 et de reporter les amortissements non utilisés sur les années suivantes.

            • Alexandra dit :

              François,
              Lorsqu’on décide de reporter les amortissements en LMNP, au moment de la vente, il n’y a pas une histoire de base de plus value à recalculer? (Je crois que la base change et on ne prend plus le prix d’achat mais la valeur nette comptable) et du coup la plus value fait mal…. Je me trompe?

              • xa dit :

                Oui, vous vous trompez.

                En LMP, la plus-value se calcule selon le régime des entreprises (prix de vente – valeur net comptable).

                Mais, pour l’instant tout du moins, pas en LMNP !!! Cela dit, le sujet a été abordé lors des discussions sur le calcul de la PV des particuliers, et il est possible que ce cas particulier finisse par disparaitre.

              • Alexandra dit :

                Ah, merci de cette information, difficile de s’y retrouver dans tous les cas différents.

                C’est bon à savoir alors….

                Du coup les amortissements on peut les déduire à partir de la 2ème année seulement? Quelle base doit-on prendre pour la durée? la durée du crédit?

                Et autre question importante, si comme vous dites ce cas particulier doit finir par disparaitre, que va-t-il se passer pour ceux qui déduisent les amortissements? Il va falloir réintégrer ceux que nous avons déduits précedemment? (vu que notre président aime les effets rétroactifs…) ou bien il faudra simplement stopper leur déduction?

                Merci à tous pour vos réponses, c’est vraiment une mine d’infos en OR ce site :)

              • xa dit :

                « Du coup les amortissements on peut les déduire à partir de la 2ème année seulement? »

                Vous imputez les amortissements dès le premier exercice comptable. Votre comptable saura vous calculer l’amortissement en tenant compte des différentes durées pour les sous éléments.

                La durée du crédit n’a rien à voir avec la durée d’amortissement du bien

                « si comme vous dites ce cas particulier doit finir par disparaitre, que va-t-il se passer pour ceux qui déduisent les amortissements? »

                Si ce cas particulier disparaissait, les vendeurs devraient calculer la plus value taxable selon le régime des entreprises.

                Pas d’effet rétroactif : la fiscalité s’applique à partir de la date de publication de la loi. Le seul gvt ayant dérogé à ce principe constitutionnel est le gvt précédent, et une grosse partie de ses décisions ont été retoqué, sur la date d’application, par le conseil constitutionnel.

              • Alexandra dit :

                Merci pour votre réponse.

                Du coup me viennent à l’esprit deux questions – il ne faut pas rire hein):

                -Est-il possible de commencer des amortissements et ensuite les stopper dès qu’une nouvelle loi passera, histoire de « limiter » l’imposition de la plus value?
                -Si une telle loi passe, quelle sera l’imposition de cette plus value? 33%? 20%?

      • David dit :

        Il y a aussi le salaire du conservateur des hypothèques,
        la taxe liée à l’inscription hypothécaire, les émoluments du notaire liés au prêt et la TVA sur ces émoluments.
        Voir sur l’excellent site « le blog du patrimoine ».

  30. MG dit :

    Bonjour,

    Cette année j’ai acheté un immeuble dont seulement une partie des logements sont loués en meublé? Comment est’il possible de déduire les frais de notaire sur une partie seulement des appartements?

    Cordialement

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Alors déjà pour pouvoir déduire ces frais il faut déclarer au régime réel. C’est donc normalement votre comptable qui fera le calcul.
      Et ce calcul se fait généralement au prorata de la superficie des logements meublés par rapport aux logements non meublés.
      Par exemple, si vous avez payé 10.000 € de frais de notaire et que vos meublés occupent 30% de la surface de l’immeuble, vous pourrez déduire 3000 € de frais.

  31. Sebastien dit :

    Bonjour François,

    Tout d’abord bravo pour cet article !
    J’ai une question toute simple.
    Dans votre article vous traitez des des frais liés à la prise de garantie sur le bien (hypothèque ou PPD) mais qu’en est-il du coût de la garantie ?
    Très clairement, j’ai acquis un bien locatif cette année avec une garantie PPD de 644€. Cette somme est-elle déductible ?

    Dans l’attente de vous lire.
    Sébastien

    • Francois dit :

      Bonjour Sébastien,
      Ce que vous appelez « garantie PPD de 644€ » doit correspondre aux frais de garantie déductibles justement. Il faudrait voir le détail de cette somme.
      Les frais liés à la prise de garantie, dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD sont :
      – les émoluments du notaire liés au prêt
      – les frais d’inscription des garanties hypothécaires
      – la taxe de publicité foncière
      – la TVA qui va avec

      • Sebastien dit :

        François,

        Merci pour votre réponse.
        Je vais étudier en détails cette histoire de PPD car cela fait le 3ième bien que j’achète et je n’ai jamais rien déduit concernant cette garantie et les frais inhérents… Il est temps que je m’y intéresse !

  32. Didier dit :

    Juste une précision (qui ne change pas grand chose à l’esprit de l’article mai autant donner toutes les infos aux lecteurs)

    Depuis le 1er janvier 2013 la Conservation des Hypothèques est remplacée par le Service de la Publicité Foncière

    Concernant la solution de louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés, il faut noter que le régime d’imposition des plus-values en cas de cession ne sera pas celui des particuliers. La plus-value sera calculée non plus sur le prix d’achat mais sur la valeur nette comptable (Prix achat – somme des amortissements), elle intégrera le résultat pour l’IS et les dividendes versés aux actionnaires seront eux aussi imposés à l’IR et aux prélèvements sociaux selon la législation en vigueur.

    Créer une structure à l’IS juste pour déduire les frais de notaires risque d’être au final fiscalement très coûteux…
    Cela dépasse bien évidement le cadre de cet article mais il me semblait important quand même d’en parler.
    La grosse niche fiscale c’est le LMNP qui offre à la fois l’amortissement et la plus-value immobilière des particuliers…
    Didier Articles récents…Plus 700 mais moins 3000My Profile

    • Alexandra dit :

      Merci Didier,

      En effet après calcul et réflexions tu as raison, c’est bien le LMNP que nous allons pratiquer.
      D’ailleurs nous devons signer l’achat bientôt!

      Merci à tous de votre aide et bonne année 2014 :)

  33. Alexandra dit :

    Bonjour et merci pour ce site très intéressant.

    Je m’apprête à acheter un bien et le louer en nu. A priori, sans SCI je ne pourrai donc pas déduire les frais d’actes.

    Par contre je me pose une question: étant donné que j’ai des charges mensuelles très élevées (270€) pour un studio, et que je compte le louer 550 charges comprises, pensez-vous qu’il soit possible de le louer 400 en loyer nu et ne récupérer que 110€ de charges?

    De cette façon, je pourrai déduire 270 -110 de charges dans ma déclaration? Et ainsi faire baisser mon imposition?

    Est-on libre de baisser les charges locatives ou doit-on obligatoirement déduire toute la part locative?

    Merci d’avance de vos lumières.

    • Didier dit :

      Bonjour Alexandra,

      En location nue des charges sont exigibles auprès du locataire sur justification (attention toutes les charges ne sont pas récupérables, la liste est fixée par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066149)
      Dans la pratique, il est procédé par perception de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation une fois par an (si vous baissez la provision vous aurez une régularisation plus importante)

      En revanche je crois que vous vous posez des questions qui n’ont pas lieu d’être (à moins que je n’ai pas compris la problématique)
      En effet vous devez déclarer le loyer hors charge et si vous optez pour une déclaration au réel (ce qui a priori semble judicieux puisque vos charges sont élevées) vous déduisez les charges non récupérables sur le locataire(*).
      En location meublée on peut « facturer » des charges forfaitaires. On déclare alors le loyer toutes charges comprises mais on déduit toutes les charges ce qui au final donne la même base imposable …
      Illustration
      Loyer Hors charge 500
      Charges Récupérables 50
      Charges non récupérables 100

      Déclaration en nu
      Loyer perçu 500
      Charges déductibles 100
      Base imposable 400

      Déclaration en meublé loyer charges forfaitaire à 550

      Loyer perçu : 550
      Charges déductibles 100+50 : 150
      Base imposable : 400

      (*) Les charges récupérables qui n’ont pas été effectivement récupérées (suite au départ du locataire par exemple) sont elles déductibles
      Didier Articles récents…Plus 700 mais moins 3000My Profile

      • Alexandra dit :

        Bonsoir et merci pour la réponse !

        En fait la réalité c’est que les charges sont éléveés mais vont bientôt baisser d’ici un an ou deux. Actuellement c’est plutôt :

        Loyer cc : 550
        Charges réélles : 250
        On voudrait mettre un loyer nu à 450 histoire que les APL puissent être appliqués ET qu’en cas de baisse des charges notre loyer global ne baisse pas trop…

        Mais du coup cela implique ne mettre que 100 sur les 200 (80% de 250 )récupérables.

        Peut-on faire cela? Si oui? Que doit-on déduire comme charges non récupérées?

        Aussi on m’a conseillée d’acheter en SCI à l’IR, mais en lisant tous les articles je me demande si au final acheter en « direct » ce n’est pas moins lourd, au regard des bénéfices fiscaux que l’on pourrait en tirer?

        Car apparemment, en SCI à l’IR, d’un point de vue fiscal, c’est les intérêts d’emprunt que l’on peut déduire? Ainsi que les frais de notaire (hors frais d’enregistrement… )

        Merci à tous de vos commentaires :)
        Bon week end.
        Alexandra.

        • xa dit :

          Je réponds tard, mais ca peut servir à un lecteur futur de ce post.

          « Car apparemment, en SCI à l’IR, d’un point de vue fiscal, c’est les intérêts d’emprunt que l’on peut déduire? Ainsi que les frais de notaire (hors frais d’enregistrement… ) »

          En SCI IR, la fiscalité applicable ext exactement la fiscalité applicable pour une location nu avec un achat direct.

          EXACTEMENT.

  34. LIO87 dit :

    Bonsoir François

    Je vais louer mon appartement en novembre 2013,j’ai acheté en 2011 est ce possible de déduire mes frais réel pour l’année 2013?

    • Francois dit :

      Oui bien sûr, mais il ne faudra déduire qu’au prorata de la durée d’occupation – ou de préparation à la location en cas de travaux.
      Par exemple : vous quittez votre logement en septembre, vous y faites des travaux pendant 2 mois et louez en novembre. Vous pourrez proratiser vos dépenses à partir de septembre.

  35. Zézé dit :

    Bonsoir François

    Merci de votre réponse pour laquelle j’ai encore une question principale et une annexe : si d’aventure je créé un déficit foncier, normalement, j’ai entre 6 et 10 ans pour le reporter non ?

    Dans tous les cas, puis-je déclarer ces intérêts cette année ? Quand bien même je n’ai rien fait les années précédentes ? Merci de votre retour, de votre temps et de vos compétences.

    Bien cordialement

    Zézé

    • Francois dit :

      Alors le déficit, autre que celui causé par les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10700 € par an. La part qui depasse, comme celle due aux intérêts est bien reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
      Après réflexion, je pense que vous devez faire des déclarations rectificatives pour les intérêts, a cause justement de la durée de report qui doit commencer à courir depuis 2010. Pour votre declaration de ette année, vous déduirez donc uniquement les intérêts de 2012.

  36. Zézé dit :

    Re bonjour

    une autre question, subsidiaire :-))
    Je n’ai pas fait de déclaration de revenus fonciers pour 2010 et 2011. Pourtant, durant toute la durée de la construction de l’immeuble, j’ai payé des intérêts intercalendaires pour environ 10.000 euros.

    Puis-je déclarer ces intérêts cette première année ou dois-je réaliser une déclaration rectificative pour les années passées ? Au quel cas, comment faut-il procéder ?

    Merci de votre temps et de vos compétences.

    bien cordialement

    Zézé

    • Francois dit :

      C’est une très bonne question à laquelle je ne connais pas la réponse…

      J’aurais tendance à dire qu’il faut faire une déclaration rectificative pour les 2 années précédentes. Mais j’aurais tendance à ne pas le faire !

      En effet, vous allez créer un déficit non imputable sur votre revenu global et ils seront donc mis en réserves et utilisables cette année.
      Ce qui reviendra exactement au même que si vous les déclarez en une seule fois…

      Un petit coup de téléphone à votre centre des impôts pourra vous aider, si vous tombez sur la bonne personne.

      • Cd77 dit :

        J’ai été dans le même cas et les impots m’ont demandé de faire une déclaration rectificative, bien qu’au final ça reviennne exactement au même.
        Il faut donc déclarer sur son revenu 2013, les intérêts d’emprunt payés en 2013 alors que l’appartement en vefa a été livré en novembre 2014 et ne génère donc pas de revenu en 2013.
        Les intérêts ne peuvent pas générer un déficite ils ont été reportés sur mes revenus 2014, puis reportés de nouveau sur les revenus 2015, car j’étais en déficit foncier en 2014 n’ayant loué qu’en janvier 2015.
        De même les intérêts payés en 2014, ont été déclares sur les revenus 2014, mais comme en déficite foncier, reportés sur les revenus 2015. Tout cela sera cumulé en 2016 quand je ferai ma déclaration de revenus 2015.

        • Justine dit :

          Bonjour
          Jachète en VEFA mais livré fin 2017. Je vais donc payer des intérêts intercalaire (différé de 24 mois) et également les frais d’hypothèque.
          Pourrais-je pour ma déclaration 2017 (sur revenus 2016) sachant que mon appartement ne sera toujours pas livré et que je n’aurais toujours pas de revenus locatifs, déduire ces frais ? (Intérêts et hypotheque)
          Cordialemennt

          • Francois dit :

            Bonjour,
            Vous pouvez les déduire (uniquement les intérêts d’emprunts et la partie liée à la prise de garantie, pas les frais d’hypothèque complets) à condition de manifester clairement votre intention de louer dès livraison à votre centre des impôts.
            Ces intérêts viendront créer un déficit qui sera reporté sur l’année où vous percevrez vos revenus fonciers.
            Cordialement

  37. Zézé dit :

    Bonjour et merci pour votre site très instructif.

    Ayant procédé à une acquisition en Scellier en 2009, mis en location en 2012, il s’agit là de ma première déclaration et je m’interroge, toujours, sur les frais d’hypothèques à inclure dans le prix de revient de l’appartement.

    Voici le détail que j’ai reçu du notaire en son temps, avec la facture :
    Recu : 12300 euros (vente exiginle)
    Recu : 4800 euros provision pour frais de VEFA
    Viré : 12400 prix de vente exigible
    Viré : 2320,14 euros . Frais d’acte sur une base de 246,000 euros d’achats (367 euros émoluments formalités, 1572 euros émoluments frais d’acte, 380 euros TVA)

    Cette somme – 2320,14 – correspond bien à la définition des frais de notaire :-))

    A cette somme a été également prélevé une autre somme de 1858 euros dénommée « Dépot Hypothèque Lyon VEFA- Hypothèque Lyon 3 année 2010. Cette somme de 1858 euros est-elle assimilable aux frais de notaire ? Dans l’acte définitif, il n’en est pas fait mention…

    Au final, le notaire m’a rendu 621 euros.

    En résumé, les frais de notaire sont-ils, dans mon cas, de seulement 2320 euros ou de 2320 + 1858 soit 4178 euros ?

    Merci de votre retour.

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Comme il est indiqué dans l’article, seuls les frais liés à la prise de garantie (hypothèque ou PPD) sont déductibles pour de la location nue.
      Donc si vous louez en meublé : la somme à déduire est l’intégralité de tous ces frais (moins les 621 €)
      Si vous louez en nu : la seule somme à déduire est 1858 € + une partie des frais liés à cette prise de garantie, pour laquelle vous pouvez demander le détail au notaire ou appliquer la méthode de calcul que j’ai présentée dans l’article.

      • Zézé dit :

        Un grand MERCI. Je vais appliquer votre méthode car, après tout, j’en laisse encore beaucoup au fisc !

        MERCI

  38. bruno dit :

    Bonjour
    Je suis en train de faire ma déclaration et j’ai fait le calcul pour les frais liés à l’hypothéque et les émoluments du notaire.
    Sur quelle ligne dois je mentionner ce montant ? dans la ligne intéret d’emprunts ?
    Merci

    • Francois dit :

      Bonjour Bruno, c’est bien sur la ligne des intérêts d’emprunt que vous devez intégrer ces frais.

      • Bruno dit :

        Merci pour votre réponse
        Et autre question : sur un immeuble je déclare les revenus fonciers hors charges d après ce que j ai compris mais ou impute t’on les charges (eau +’électricité des communs etc…) ?

        • Francois dit :

          Normalement vous devez récupérer ces charges sur les locataires, donc il n’y a pas à les inscrire.
          Si par contre ce n’est pas le cas (pas de récupération ou récupération partielle), je pense qu’il faut utiliser la ligne 225

  39. Seynhaeve dit :

    Bonjour pourrais t on m aider je suis perdu j ai achèter un bien en octobre 2010 louer en meuble en 2011 et 2012 et 2013 pour ma déclaration en 2011 j ai declarer en normal revenu foncier , a priori maintenant plusieurs possibilités puis je déduire mais frais notaire quand j ais acheter en 2010 et intérêt 201o et 2011 ou et comment le loyer et de 500 euros et mes intérêt par an s élève environ a 3500 et taxe foncière 450 merci de m aider,,,,?

  40. Emmanuel dit :

    Bonjour

    J ai acquis un appartement en 2004 que j ai mis en location en 2012. Dans ce cas puis je déduire les frais de notaire et caution?

    Merci

  41. reda dit :

    En ppd alors pas en hypoteque

    • Francois dit :

      Désolé mais la calculette que vous indiquez donne à quelques euros près le même résultat que mon calcul…
      Emoluments du notaire TTC dans mon calcul : 1052,72 € / dans votre calculette : 1020 €
      Salaire du conservateur dans mon exemple : 415 € (basé sur la facture en ma possession) / dans la calculette : 162 €…

  42. bruno dit :

    Merci Francois pour toutes ces précisions.
    Je viens de faire la demande à mon notaire afin d’avoir la facture détaillée de mes 2 achat d’immeubles car un sou est un sou et je ne souhaite rien oublier pour les déclarations 2044 à venir !!!

  43. Benjamin dit :

    Bonjour François,

    Peut-on déduire de ses revenus foncier l’hypothèque PPD si on emprunte cette somme. Autrement dit, peut-on cumuler déduction PPD + déduction des intérêts d’emprunt sur cette somme)?

    Merci d’avance pour ces explications

    Benjamin

    • Francois dit :

      Oui bien sûr ! La part déductible de la prise de garantie (que ça soit caution ou hypothèque ou PPD) est une charge déductible comme une autre (les intérêts d’emprunt dans ce cas), qui se cumulent entre elles. Et si tu empruntes également les frais de notaire, l’intégralité des intérêts d’emprunt est déductible.

  44. Anewg dit :

    Merci pour cet article; il tombe à pic dans une période ou j’envisage un achat pour location non saisonnière (meublée?) alors que cela fait des mois que je me renseigne sur le saisonnier…
    Anewg Articles récents…Mon ami le banquierMy Profile

  45. Patricia dit :

    He oui je me suis fait avoir, j’ai une sci imposée à l’IR, et je n’ai rien pu déduire, dommage pour moi.
    Patricia Articles récents…Contactez les professionnels de la videosurveillance de Dream-Protect pour faire installer des dispositifs de surveillance vidéo.My Profile

  46. Jérôme dit :

    Très bon article qui explique bien les méandres de ce dédale administratif.

    Attention au statut des SCI, selon son type d’imposition, les droits sont différents (Pas de PTZ en imposition à l’IS par exemple)et on ne peut pas revenir en arrière.
    Il faut donc tout calculer avant de définir ce point et ne pas se borner à esquiver les impôts.
    Jérôme Articles récents…Argent : Le sydrome du robinet qui coule dans le seau qui fuitMy Profile

    • Philippe30 dit :

      Très bon article sur un aspect obscur de la fiscalité.

      Petite précision à Jérôme , le PTZ concerne les achats primo accédant pour une résidence principale donc surement pas dans une SCI quelque soit sa fiscalité.

      Philippe

  47. Julie dit :

    Super article.
    Comme le dit Ludovic MATTEN dans son livre « S’enrichir grâce à la location saisonnière »
    Clic sur l’image en jaune sur la gauche de ce blog),
    plutôt que de téléphoner, écrivez aux Impôts.
    Car les réponses faites au téléphone peuvent être très très différentes et même très fausses !

    Mais par courrier, il reste de l’espoir et le moyen de se retourner s’il le fallait.

    Je précise que je n’ai aucun intérêt financier à faire la promotion du livre de Ludovic MATTEN.
    Il est juste extrêmement riche en informations indispensables, pas que pour le saisonnier !

    Bonne continuation.
    Julie

    • Francois dit :

      Bonjour Julie,
      Je suppose que tu voulais parler de « l’autre gauche » (la droite en fait ;-) ) pour l’image sur le livre de Ludovic.
      Alors à mon tour d’apporter une précision. Moi j’ai un intérêt financier à en faire la promotion, car je touche une commission sur chaque vente faite via ce blog. Par contre, je refuse de faire de la promotion pour des produits que je ne recommanderais pas. Et je pense que ce livre est vraiment bon. Ce que j’ai écrit dans l’article à son sujet est réellement ce que j’en pense.

  48. Bonjour François,

    si j’ai bien compris, en achetant cash mes premiers garages, aucune déduction de frais de notaire n’est à faire valoir.

    Par contre, il est intéressant de négocier dans mon prêt une garantie par hypothèque pour pouvoir déduire une partie des frais de notaire concernant cette hypothèque dans ma déclaration en réel…

    Je ne connaissais pas ce truc ! Merci pour le conseil ;-)

    Julien
    Julien d’acheter un box garage Articles récents…Acheter un box garage + une idée originale !My Profile

    • Francois dit :

      Salut Julien,
      Comme il est précisé dans l’article, les frais de garantie par cautionnement sont également déductibles.
      Autre précision, je parle d’hypothèque car il s’agit du terme couramment employé, mais dans la plupart des cas il s’agit en fait d’une Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD ou PPD)

    • Guillaume dit :

      Non Julien, faut être suicidaire pour demander à son banquier qu’il prenne une Hypothèque si la seule raison c’est de pouvoir de déduire des revenus fonciers ! Une hypothèque ça coute cher à l’entrée et à la sortie(frais de mainlevée).
      Le moins cher c’est le cautionnement et c’est ça qu’il faut demander au banquier, beaucoup sont réticents malheureusement !

      • Francois dit :

        Salut Guillaume,
        Je ne pense pas qu’il faille être suicidaire. Le coût total d’un cautionnement est moins élevé s’il n’y a pas eu d’incident de paiement (grâce au remboursement d’une partie du fond de garantie). Mais le coût initial est en faveur du PPD.
        Et dans certains cas, on n’a pas le choix. Par exemple, Crédit Logement ne cautionne pas les prêts qui concernent des immeubles de plus de 5 lots (c’est pour ça qu’on a un PPD + hypothèque sur notre dernier bien)

        • Guillaume dit :

          Moi aussi, sur certaines opérations le banquier m’a imposé l’hypothèque+PPD.
          Je ne parle pas d’incidents de paiement car pour moi c’est vraiment une grave anomalie si ça doit arriver à un investisseur.
          En regardant l’investissement dans sa globalité, jusqu’à la revente, à chaque fois j’étais largement gagnant avec le cautionnement.
          Cela se mesure en millier d’euros de différence.
          T’es bien d’accord que la plupart des investisseurs ne vont pas au terme de leur crédit, autant éviter dès le départ ces frais de mainlevée qui sont énormes.
          En plus pas certain que la caution coute plus cher à l’entrée, faudrait que je ressorte mes décompte des actes authentiques.

          • Francois dit :

            Tu as raison sur le fait que les prêts ne vont généralement pas à leur terme.
            Sur le site de Crédit Logement, il y a un comparateur entre le coût de leur garantie et le coût du PPD.
            Par exemple, pour un prêt de 100.000 € :
            – la caution Crédit Logement coûte initialement 1380 €, avec un remboursement en fin de prêt de 804 €
            – Le PPD coûte 823 €, l’hypothèque 1811 €. Et des frais de mainlevée de 608 €.
            Donc si le crédit va à son terme, il n’y a pas beaucoup de différence entre PPD et cautionnement. Dans le cas contraire, la différence devient beaucoup plus grande.

          • Guillaume dit :

            Bah si la différence est énorme ! Si tu empruntes prix+frais de notaire (110% ), logique pour un investisseur qui veut profiter au maximum de l’effet de levier et optimiser sa fiscalité, la banque va te demander IPPD + hypothèque !!! et là ça fait très mal au portefeuille :)

            • Francois dit :

              Pardon je me suis mal exprimé. Pour un bien à 100.000 € avec un prêt à 100% du montant du bien, c’est :
              – soit 823 € s’il est garanti par un PPD
              – soit 1811 € s’il est garanti par une hyptothèque.
              Pas la somme des 2 ! Et c’est vrai qu’à part en Alsace et en Moselle où le PPD n’existe pas (mais où de toute façon l’hypothèque est moins chère), personne ne souscrit une hypothèque sur l’ensemble du prix du bien. Comme tu le dis, elle se limite à la part > à 100% du prix (frais de notaire et/ou travaux)

      • Sabrina dit :

        Je suis banquier et nous ne sommes pas du tout réticents au contraire tout dépend. La seule raison pour laquelle on ne parlerai pas de caution c’est si l’organisme refuse de cautionner le dossier.

    • Didier dit :

       »
      si j’ai bien compris, en achetant cash mes premiers garages, aucune déduction de frais de notaire n’est à faire valoir.
       »

      Comme indiqué dans l’article s’agissant de revenus fonciers sont déductibles les frais liés à la garantie. Si tu achètes cash tu n’as pas de frais de garantie… Tu ne veux quand même pas déduire des frais que tu n’as pas payé ?
      Comme le laisse entendre Guillaume ci-dessous il faut être un peu malade pour payer des frais juste parce qu’ils sont déductibles.
      Rappelons qu’il s’agit d’une déduction du revenu imposable pas d’une réduction ni d’un crédit d’impôt. Ici ton gain d’impôt sera fonction de ton Taux Marginal d’Imposition par exemple si tu es dans la tranche 14 % ça représente 29.5% en intégrant les prélèvements sociaux. Si tu paies 1000 euros de frais ta douloureuse en N+1 ne sera réduite que de 295 euros (et je te fais grâce de la CSG déductible sur les revenus de N+1)
      Dit autrement tu auras une charge nette de 705 euros…
      Didier Articles récents…Plus 700 mais moins 3000My Profile

  49. Anthony dit :

    Merci pour ce billet très intéressant. Je suis en cours d’acquisition d’un bien locatif immobilier meublé, et je ne savais pas qu’on pouvait déduire les frais de notaire et d’agence.
    Il y a encore tellement de choses sur lesquelles je dois me renseigner en terme de fiscalité ^^
    Merci à toi ;)

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