Bien présenter une demande de prêt immobilier

prêt immobilier

 

Pour investir dans l’immobilier, on doit inévitablement passer un jour ou l’autre par la case banquier. Une petite discussion dans l’article Investir en 2013 m’a donné l’idée de ce billet. Vous avez trouvé la perle rare et comptez vous lancer dans l’aventure… Alors comment se passe le contact avec la banque ? Quelles pièces vous demandera-t-on pour constituer le dossier de demande de prêt immobilier ? Comment optimiser les rendez-vous ? Voici quelques réponses qui pourront vous donner une petite idée.

 

demande de prêt immobilier

En général, un seul rendez-vous ne suffit pas pour obtenir un crédit (ça serait trop beau…). Il en faut au minimum 2, voir plus. Ben oui, le banquier a toujours oublié de vous demander un ou deux justificatifs (vécu), oublié de vous faire signer la demande de prêt (re-vécu) ou la déclaration comme quoi vous avez bien été informé sur les assurances (re-re-vécu).

 

Premier contact avec la banque

La nature du premier rendez-vous diffère selon la situation :

  1. Vous êtes passé par un courtier (bonne idée !) : c’est ce dernier qui va s’occuper du premier contact avec la (ou les) banque(s) retenues en lui transmettant votre demande. Vous allez directement voir le banquier pour établir la demande de prêt immobilier, avec les justificatifs nécessaires.
  2. Vous allez voir votre banquier habituel, qui vous connaît, à qui vous avez « juste » à expliquer votre projet.
  3. Vous allez voir la concurrence. Il faudra plus de temps, car vous devrez à la fois présenter votre projet, et votre situation.

A l’issue de cette rencontre, (et sauf pour le premier point où vous aurez déjà reçu ces informations de la part du courtier), vous aurez normalement :

  • un premier avis sur votre projet : avez-vous vu trop grand ? Prévu suffisamment d’apport ? ou au contraire tout est bon, on passe à la suite.
  • une première idée sur les conditions de financement : taux, frais de dossier, caractéristiques du crédit.

Dans tous les cas, ce rendez-vous est important, car votre interlocuteur va pouvoir juger de votre sérieux, votre motivation et votre niveau de compétences dans les domaines de l’investissement locatif ou encore du prêt immobilier. Il est donc primordial de ne pas y aller « les mains dans les poches », mais en étant un minimum préparé.

 




 

Préparation du dossier de prêt immobilier – présentation du dossier

Afin de gagner un temps précieux, mais surtout de gagner en crédibilité et de montrer à mon interlocuteur que je sais de quoi je parle, j’ai l’habitude de préparer un dossier papier qui comprend 2 grandes parties :

1- Notre situation

– Informations personnelles (état civil, nombre d’enfants, emploi)
– revenus (salariés, autres)
– l’état de nos finances personnelles (épargne, crédits conso en cours éventuellement)
– notre patrimoine
– un résumé

 2- Le projet

– Description (type de bien, emplacement, état, prix, revenus et charges connues …)
– Avantages et inconvénients
– Nos points forts
– Le besoin de financement
– Des photos du bien

Dans la première partie, le résumé est un point stratégique : c’est lui qui va permettre en un coup d’œil au banquier de se rendre compte qu’il a affaire à « un initié ». J’y indique des données que le banquier ne s’attend pas forcément à ce qu’on lui présente, comme notre taux d’endettement à 70% des revenus locatifs, notre « reste à vivre », notre revenu fiscal de référence.

Dans la deuxième partie, ne pas négliger les avantages et inconvénients, ainsi que le besoin de financement. C’est avec l’expression de votre besoin que le banquier pourra juger votre connaissance du domaine du prêt immobilier. Par exemple, vous pouvez y inclure vos exigences : type de taux, délégation d’assurance, négociation des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé).

Allez, petit cadeau pour vous : voici le fichier que j’utilise, complété avec les données de notre dernier projet :

Dossier Projet Investissement Locatif

Le premier entretien vous servira donc à présenter ce dossier, en espérant en mettre « plein la vue » au banquier. Evidemment, si vous êtes au chômage et souhaitez emprunter 5 millions d’euros pour un appartement sur les Champs, n’attendez pas trop de cette rencontre !
A la fin de cette présentation, vous devriez si tout va bien obtenir un deuxième rendez-vous pour déposer « pour de vrai » la demande de prêt immobilier. Avec une jolie liste des pièces justificatives à fournir.

 

Préparation du dossier de prêt immobilier – les pièces justificatives

Alors que va-t-on vous demander ? C’est simple : toutes les preuves de ce que vous avez avancé lors de votre premier rendez-vous, et même plus ! Le banquier va par exemple analyser vos relevés de comptes pour tenter d’y déceler des choses anormales ou des habitudes de vie sortant de l’ordinaire. Voici la liste (non exhaustive, et pour le cas où vous êtes employé en CDI – car ça se complique encore pour les autres situations) de ce à quoi il faut vous attendre.

Concernant votre situation :

– Justificatifs d’identité (carte d’identité, éventuellement livret de famille)
– Justificatif de domicile
– Les 3 derniers mois de relevés de comptes, pour tous vos comptes (compte courant, épargne…)
– Les justificatifs de votre épargne si non présents sur vos relevés de compte (par exemple un décompte de votre assurance vie)
– Votre contrat de travail
– Vos 3 derniers bulletins de salaire
– Si applicable, les justificatifs d’autres revenus ou d’autres charges
– Votre dernier avis d’imposition (voir les 2 derniers)
– Les tableaux d’amortissement de vos prêts personnels

Concernant votre patrimoine

– Éventuellement une estimation (par agence ou notariée) de la valeur vos biens
– Les tableaux d’amortissements de tous vos crédits immobiliers
– Vos avis de taxe foncière, voir les titres de propriété
– Votre déclaration 2044 (ou autres déclarations d’impôts concernant les revenus fonciers)
– Les baux de vos locations en cours
– Des justificatifs de la valeur de vos autres biens

Concernant votre projet

– Le compromis de vente
– Les éventuels devis concernant les travaux
– S’il s’agit d’un bien occupé, le bail (ou les baux), d’autres justificatifs de revenus (relevés CAF par exemple)
– En cas de délégation d’assurance, le contrat ainsi que les conditions générales

Pour nous, toutes ces pièces représentent plus de 200 pages oo  Rien que les relevés des comptes courants (nous en avons 6 – ben oui, à avoir presque une banque par prêt immobilier aussi…), plus les comptes épargne, ça fait une bonne trentaine de documents (qui font parfois plusieurs pages chacuns). Les baux : 14 documents de plusieurs pages (notamment les baux commerciaux, plus de 10 pages chacun !), les tableaux d’amortissement (7 crédits immobilier) etc…

Pour notre dernier crédit (j’ai gardé sous format électronique le dossier), nous avions 132 pages de justificatifs !

Petite astuce : pour m’y retrouver dans ce bazar, (j’agrafe tous les documents qui vont ensemble) j’ajoute une référence sur chaque page du dossier, et je gère un référentiel sous Excel, qui contient la référence du document, sa nature et éventuellement une explication. Voici à quoi il ressemble :

référentiel justificatifs prêt immobilier

Voilà, avec cette pile de papier en mains (qui, mis bouts à bouts, devrait couvrir la distance entre chez vous et chez votre banquier), vous n’avez plus qu’à aller passer une bonne heure avec votre futur meilleur ami le banquier pour les lui présenter et lui expliquer.

Si tout va bien, il aura de quoi réaliser la demande de prêt auprès du service compétent, et vous devriez obtenir une réponse définitive quelques jours (ça peut être assez long, jusqu’à 2 semaines) puis recevoir votre proposition de prêt.

 

Si vous avez d’autres questions ou si vous avez des trucs à partager, n’hésitez pas à en faire part en commentaire…

 




 



58 commentaires sur “Bien présenter une demande de prêt immobilier
  1. JBertrand223 dit :

    Salut,

    J’ai trouvé une maison dans le Sud et j’avoue que j’ai eu un gros coup de cœur ! Pour le moment, je prépare mon dossier de demande de prêt. Je te remercie pour les conseils. Cela m’a été très utile.

  2. Franck dit :

    Excellent article!
    Effectivement je ne saurais que trop recommander de préparer de façon rigoureuse l’entretien avec le banquier.
    Un point non évoqué ici: je pense qu’il est important de réaliser soit-même en amont plusieurs simulations de crédit afin d’arriver chez son banquier avec une idée précise de la durée du prêt, du montant à emprunter, de sa capacité d’emprunt… La plupart des simulateurs qu’on trouve sur internet sont trop simplistes mais il est possible d’en trouver certains assez poussés comme celui-là: http://lepetitcoinimmobilier.fr/simulation_credit_avancee

    • Guillaume dit :

      En effet cela fait pro devant le banquier d’avoir déjà simulé en amont.
      Je viens de découvrir le site que vous recommandez.
      L’idée est excellente et le site très sympa.
      Je ne sais pas si vous en êtes le fondateur. Une petite amélioration…je n’arrive pas à mettre une alerte sur un département complet mais uniquement sur une ville…
      Guillaume Articles récents..Comment obtenir des rendements extraordinaires?My Profile

      • durand dit :

        bonjour j ai loué ma maison et habite mon studio pour faire le pret de ma nouvelle maison ;doit je fournir la carte d’identité du locataire;merci

  3. Basudha dit :

    Bonjour,
    J’ai fait appel à un courtier pour m’aider à trouver un prêt immobilier, le truc c’est qu’il demande à mes parents qui vont se porté caution de mon prêt immobilier (je précise j’ai un apport important environ 60% de la somme total avec frais de notaire, il me manque 40% de cette somme, je vais donc prendre un prêt pour compléter) le titre de propriété de leur appartement, est ce légale et surtout pourquoi il nous le demande ?

    • Francois dit :

      Je pense que ça n’a rien d’illégal et que c’est même légitime !
      Le courtier veut toutes les informations pour pouvoir transmettre les dossiers aux banques.
      En faisant cette demande, il s’assure que vos parents sont bien propriétaires de leur logement et pas locataires.
      S’ils se portent garant, les banquiers veulent aussi des garanties par rapport aux garants, c’est normal !

    • Guillaume dit :

      Rien d’illégal en effet, par contre avec un apport de 60% je suis surpris d’un tel excès de zèle du courtier. Peut être as tu une situation pro un peu « limite » pour un banquier (CDD, interim…)?
      Guillaume Articles récents..N’oubliez pas votre épargne de précaution !My Profile

  4. Pruls dit :

    Bonjour,

    j’avais gardé sous le coude cet article pour le jour où.

    Et le jour où approche, du moins j’espère, j’attends des éléments sur le montant des travaux à envisager.

    Donc j’ai repris ta trame et je l’ai adaptée à ma sauce.

    Comme tu lie dis bien, la synthèse sera regardé avec intérêt par le banquier.

    Du coup, je l’ai remonté en début de dossier.

    Mon sommaire est donc:
    1 synthèse financière du projet
    2 Projet d’achat
    3 Situation personnelle
    4 Montage juridique et fonctionnement (j’explique que ce sera du meublé, donc LMNP…)
    5 Reportage photo
    6 Programme de travaux
    7 Devis et estimations
    8 index des annexes

    Voilà, c’était pour partager l’astuce.

  5. billet simple à comprendre, court et précis ! Merci à toi !

  6. Pruls dit :

    Bonjour,

    aujourd’hui, compte tenu des taux bancaires, il faut viser une rentabilité brute de 10% pour qu’un bien s’autofinance.

    Avec 1650€ de revenus locatifs, cela correspondrait à un budget d’environ 200k tout compris (notaire, travaux, frais financiers le temps des travaux (loyer+remboursement ou frais intercalaires, vacance locative pendant travaux…)

    Dans la mesure où vous aviez prévu 270k pour votre RP, si on ajoute les 200k pour les locatifs, on arrive à 470k.

    Je ne sais pas si les budgets travaux indiqués comprennent la main d’oeuvre ou non, mais il me semble important que vous rémunériez au moins votre travail sur les locatifs.

    Donc à vu de nez, cela semble un peu court sur le plan financier.

    Ensuite, avez vous évalué ce qu’est le métier de bailleur. Pour ne pas boire le bouillon, il faut un minimum de professionnalisme.

    J’ai visité une maison super mal placée avec plein de défauts vendue par un musicien ayant hérité et qui voulait se créer une rente immobilière: il vend car il déprime.

    Professionnalisez un max votre approche.

  7. BENJAMIN dit :

    bonjour, d’abord merci pour votre article très utile.

    je voulais avoir votre avis sur notre projet.

    nous sommes pacsés, situation pro stable, 4000€ revenus mensuels.

    nous cherchons à la base à transformer un entrepot en loft.
    budget : achat 140 k€ + 10 k€ frais notaires + 120 k€ travaux = 270 k€.
    apport perso : 80 k€

    première visite à la banque : tout accepté, aucun pb.

    depuis nous avons trouvé l’entrepot parfait (170 m² + 200 m² de jardin, bien placé centre ville de lille proche métro…) mais il est en vente rattaché avec une maison (type 1930, 150 m² habitables, état impeccable cave et jardin).
    le tout à 340 k€ (négociable à 330 k€).

    notre projet : aménager notre loft et transformer la maison en 3 appartements à louer (ou à vendre) : 1 de 65 m² avec jardin et cave + 2 studios de 30 m² chacun : revenus locatifs estimés avec agence mensuels : 1650 €

    le projet se décompose donc maintenant de
    achat : 330
    travaux loft : 120
    travaux maison : 25
    frais notaires : 25
    TOTAL : 500

    pensez-vous que le projet est viable? quels seraient les freins? les leviers auxquels nous n’aurions pas pensé?

    merci beaucoup pour vos avis !

  8. Antoine dit :

    « Evidemment, si vous êtes au chômage et souhaitez emprunter 5 millions d’euros pour un appartement sur les Champs, n’attendez pas trop de cette rencontre ! »

    Il semble pourtant que ça ait fonctionné pour Thomas Hollande…

    • Francois dit :

      Thomas Hollande n’est pas au chômage, il est avocat dans un cabinet renommé.
      Je pense que vous confondez avec Thomas Fabius… Petit rappel :
      Fin juin 2013, une enquête a été ouverte par le Parquet de Paris contre le fils aîné de Laurent Fabius pour « faux », « escroquerie » et « blanchiment ». Fin avril, « Le Point » avait révélé que la justice s’intéressait à l’acquisition par Thomas Fabius (32 ans) en 2012 d’un appartement de 280 m² dans le VIIe arrondissement de Paris pour 7 millions d’euros (somme d’ailleurs exagérément élevée).Thomas Fabius n’est pas imposable sur le revenu et il aurait expliqué à l’agent immobilier au moment de l’achat disposer de fonds « en partie gagnés au jeu » – au poker (le genre d’assertion hautement fantaisiste, venant en plus d’un amateur). On a parlé ensuite d’un crédit en complément, garanti sur le bien (évidemment) et sur une assurance-vie (alors que la somme nécessaire n’est nulle part justifiée, par exemple par quelque donation du richissime Laurent en avancement d’hoirie à fiffils – qui a un frère plus jeune), lequel contrat serait « in fine » (la totalité du prêt et les intérêts étant alors à rembourser par l’emprunteur à terme fixé, parfois assez lointain, mais en raison d’un événement non aléatoire – on ne voit pas très bien lequel ici…). Il n’est pas inutile de rappeler par ailleurs que Thomas Fabius a été condamné en juin 2011 à 15.000 euros d’amende pénale, dont 10.000 avec sursis, dans le cadre d’une procédure dite de « plaider coupable » pour abus de confiance (convaincu d’avoir détourné 90.000 euros au détriment d’un investisseur lors du cofinancement d’un projet de cartes à puce sécurisant les paiements à distance)

  9. Pruls dit :

    Bonjour,

    il ne s’agit pas d’un taux d’endettement mais de la part de loyer que les Banques retiennent pour calculer le taus d’endettement de l’emprunteur.

    Certaines banques vont jusqu’à 80%.

    Cela dit, l’une des difficulté de l’investisseur est de trouver un interlocuteur bancaire capable de considérer le reste à vivre plutôt que le taux d’endettement.

    Cordialement.

  10. Stephane dit :

    Bonjour,

    Cela fait quelques jours que je parcoure votre blog que je trouve fort intéressant. J’envisage de me lancer prochainement dans l’investissement immobilier via l’acquisition si possible d’un immeuble de rapport. Un point de votre article attire toutefois mon attention. Je ne comprends pas bien ce que signifie le taux d’endettement à 70% des revenus locatifs. Pourriez-vous m’expliquer SVP ?

  11. Pruls dit :

    Bonjour,

    je ne passe pas souvent sur les blogs car j’ai l’impression de relire toujours les mêmes sujets, mais cet article avec la fourniture de la trame va peut être me faire changer d’avis!

    Avec tous ces papiers, vous devez avoir une organisation particulière à la maison (rangement pour gérer les dates de péremption, outil informatique, une imprimante semi pro)?

    A l’occasion je suis preneur d’un retour à ce sujet.

    Cordialement.

    • Francois dit :

      Bonjour Pruls, et bienvenue sur le blog ! Et comme on le dit si bien, il n’y a que les imbéciles que ne changent pas d’avis ;-)
      J’ai effectivement mis en place un système de classement qui me permet de m’y retrouver :
      En fait j’utilise l’informatique : je numérise tous les documents que je reçois, et donc je peux classer les fichiers beaucoup plus facilement. Par année, par bien, par type de dépense.
      Je vous avoue que je ne gère pas (encore) les dates de « péremption » des documents.
      Et je vous avoue également que lorsque j’ai ces centaines de pages à imprimer, j’utilise l’imprimante pro de mon patron.
      J’ai déjà songé à acquérir une imprimante laser semi-pro, mais les périodes pendant lesquelles je besoin de beaucoup imprimer ne justifient pas cet achat (encore que l’on trouve des modèles couleur, recto-verso et abordables maintenant)

  12. Yves dit :

    Lorsque j’ai acheté mon premier appart (un studio) en résidence principale, j’ai eu l’idée de préparer mon relevé de compte courant à l’avance. En gros pendant quelques mois je faisait un retrait de 300 € en liquide en début de mois, j’évitais d’acheter quelque chose de trop coûteux et si c’était le cas je faisais un chèque. et il ne restait que les charges courantes (EDF, Téléphone …). La banquière n’en revenait pas et a dit que j’étais une véritable fourmi, elle n’avait jamais vue un relevé de compte aussi petit.

    • Francois dit :

      C’est une très bonne idée ! Si en plus on peut apporter la preuve d’une épargne régulière (même petite), alors il est clair que ça mets plus de chance du côté du demandeur !

  13. merci pour cet article qui nous permet d’arriver béton chez le banquier et oui acheter en cash c’est souvent pas le cas pour la plupart des personnes, même si je trouve que cela permet juste de ne pas payer chaque moi et de dormir sur ces deux oreilles, il faut parfois s’endetter pour mieux rebondir !
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  14. Beaucoup de demandeurs se font éliminer car leur demande est mal écrite. C’est dommage de se faire éliminer avant d’avoir démarré.
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  15. Pour accéder aux prêts.Il est important de présenter des dossiers biens ficelés. La demande c’est l’interlocuteur premier du prêteur donc il doit être soigné.

  16. vince dit :

    Merci François

  17. vince dit :

    En fait je viens de vérifier, j’ai office 2002 (je sais, j’ai une version préhistorique!!!)

    François, si tu veux bien me le convertir,je suis plus que preneur!!

    Merci encore de nous faire partager ce dossier, peu de personnes aurait eu cette générosité.

    J’en profite pour te dire, François, que je souhaite que ton blog dure encore longtemps.

    Parce que pendant les quelques jours de vacances que tu as pris on s’est senti un peu orphelin !!!

    On est content de te voir revenir pour répondre à nos commentaires, crois moi.

    Bonne continuation

    vince

    • Francois dit :

      Salut Vince,
      Je t’ai envoyé le fichier par email. Désolé d’avoir pris des vacances, je ne pensais pas que je vous manquerais autant ;-) Promis, demain j’arrête !

  18. vince dit :

    Merci Gwen et François

    Effectivement j’utilise office 2007 et ça ne marche pas.

    Reste à me procurer word 2010 !!!

    Gwen, en dessous de 40%, la plupart des banques acceptent si le projet est de qualité (ce qui a l’air d’être le cas vu ta rentabilité)

    A bientôt

    • Francois dit :

      Je pense qu’il existe des plugins pour lire les fichiers 2010 depuis un office 2007. Au pire je te le convertis et je te l’envoie.

    • gwen dit :

      merci vince!
      on verra ce que donnera le premier rdv avec la banque, j’ai saisi aussi deux courtiers en ligne, meilleur taux.com et empruntis, un conseiller de meilleur taux m’a contacté le jour même et a transféré mon dossier à un partenaire (boursorama)qui devait me contacter (toujours pas de nouvelles) umpruntis: pas de nouvelles pour le moment…

    • gwen dit :

      j’ai office 2007 chez moi et ça marche

  19. gwen dit :

    je viens de terminer de constituer mon dossier pour mon rdv avec la banque, mon taux d’endettement (avec pondération à 70%) est de 37.5%, pensez vous que ça puisse passer?
    j’ai un taux de rentabilité de 10,09%

    • Francois dit :

      Comme l’a fait remarquer Vince, c’est un taux qui devrait passer. Mais un autre paramètre va rentrer en compte : votre « reste à vivre », c’est à dire la sommes de vos rentrées d’argent (loyers, salaires…) moins la somme de vos sorties (crédits, loyer éventuellement). S’il parait suffisant au banquier alors un taux d’endettement dépassant les 33% ne devrait pas poser de problème.

      • gwen dit :

        François,
        Merci pour ta réponse
        mon reste à vivre est de 3800€ pour 5 personnes, ça m’a l’air plutôt bien…ce sera même 400€ supérieur à aujourd’hui…alors si ça ne marche pas je ne comprendrai pas

  20. vince dit :

    Salut François.

    Je n’arrive pas à consulter ton fichier: Dossier Projet Investissement Locatif

    Quelle application dois-je utiliser?

    Je serais vraiment interressé de pouvoir le consulter.

    Merci beaucoup

    • Francois dit :

      Salut Vince,
      C’est un fichier Word 2010. Tu devrais pouvoir le lire avec presque n’importe quoi… bizarre.

    • gwen dit :

      Bonjour Vince
      effectivement j’ai voulu le lire la première fois et ça ne fonctionnait pas je pense que c’est soit parce que que j’étais sur l’ordinateur du travail (filtres internes) soit parce que je ne m’étais pas encore inscrite sur le site???

  21. gwen dit :

    Merci François pour ces conseils utiles et pour le partage de fichiers!

  22. redwan dit :

    Bonsoir,

    Je suis un peu nouveau sur le forum, ton site est très bien fait. Je l’ai découvert en voyant le prix des logements à Brest. C’est la que j’ai commencé à me dire qu’il y’avait un moyen de s’enrichir et qu’il était possible de devenir « rentier ». Ton dossier sur la demande de pret est complet et au moins sa prouve qu’on est prêt pour l’investissement locatif.

    • Philippe30 dit :

      Les prix à Brest n’ont rien d’extraordinaire.
      Ne pas si fier juste au prix mais à la rentabilité et la capacité locative de la ville.

      Je ne connais pas Brest mais il faut investir proche de chez soi afin de connaitre la ville ou la region.

      La meilleure affaire ne sera rentable que si elle est louée.

      Philippe

  23. Anthony dit :

    Quelques nouvelles suite à mon rdv à la banque et avec un courtier par rapport à la présentation du dossier constitué :
    – mon banquier n’en avait que faire :/ j’avais beau lui indiqué que toutes les réponses à ces questions étaient dans le dossier, il l’a à peine lu en diagonale… Pour lui, c’était tout beau tout rose, aucun risque de refus d’une demande de prêt, mon dossier est parfait. « Vous n’avez pas d’apport ? ben c’est pas grave ça, ça nous dérange pas ». Bref, un peu trop optimiste je trouve. Reste à négocier les taux, il sera surement moins joyeux à ce moment là ^^
    – par contre, ça a vraiment plus au courtier qui a apprécié le fait que je mette tout ça en forme. Elle ne part pas encore démarcher les banques tant qu’il n’y a pas de proposition d’achat validé, mais je pense que ça sera un atout en ma faveur.

    Encore merci ;)
    Anthony Articles récents..Conseil #5 : Testez de nouvelles choses pendant plusieurs joursMy Profile

    • Jérôme dit :

      @ Anthony.
      Pour ma part, j’ai rendez vous chez un courtier cet AM (C’est la saison?). Je pense que si tu n’as rien de concret, ton banquier n’a pas voulu perdre de temps avec « du vent ». Lorsqu’il va faire sa demande, il lui faut généralement au moins une lettre d’intention d’achat signée par les deux parties.
      C’est certainement pour cela qu’il a regardé ton dossier en travers et été optimiste; comme ça, tu ne va pas voir ailleurs.
      Quant à ta situation délicate, ce n’est pas incontournable, regarde la rubrique « A propos » de mon blog http://www.investisseurimmobilierdebutant.fr/ et le reste bien sur!
      Bonne chance pour la suite.

      @ François.
      Alors, tu y vas au séminaire d’ Olivier ?
      Jérôme Articles récents..Argent : Le sydrome du robinet qui coule dans le seau qui fuitMy Profile

    • Guillaume dit :

      bah ouais, tu parles que le courtier était content avec un dossier aussi bien ficelé ! Tu lui a fait l’essentiel de son travail !!! Pour lui c’est du pain béni, comment prendre une jolie commission en 15 minutes krono ! :)

  24. Jerome dit :

    Bonjour François

    Belle présentation, très détaillée.

    Pour ma part, je prépare également ce type de dossier en ayant préalablement scanné tous les documents.
    Je prévois également un fichier informatique avec tous les éléments classés par dossier.
    Souvent le banquier va devoir faire des copies de certains documents ou les envoyer à un supérieur. le fichier informatique est donc souvent très apprécié.
    Jerome Articles récents..Argent : Le sydrome du robinet qui coule dans le seau qui fuitMy Profile

  25. Julien dit :

    Tu dois leur faire peur quand tu viens avec tous tes dossiers ? Combien de biens possèdes-tu pour avoir plus de 200 pages ?

    Mais tu as raison. Autant montrer tout de suite que tu n’est pas un client comme un autre et qui ne faut essayer de te la faire à l’envers.

    D’ailleurs c’est comme ça que j’aborde un rendez-vous. Je suis le client vous êtes le fournisseur. Je ne viens pas quémander avec pitié un prêt.Je vous fait une proposition.
    Julien Articles récents..Réaliser une étude de marché immobilier avant d’investirMy Profile

    • Francois dit :

      Bonjour Julien,
      En relisant bien l’article ou en cherchant un peu dans le blog, tu trouverais la réponse plusieurs fois ;-)
      Nous possédons 14 lots répartis de la sorte :
      – un immeuble (ou plutôt une maison de ville) de 2 appartements
      – 1 appartement dans un immeuble
      – 3 lots dans un même immeuble : 1 appartement et 2 locaux commerciaux
      – un immeuble de 8 appartements

  26. InvestMan dit :

    Salut François, désolé pour le commentaire assez court, mais c’était juste pour te remercier de cet article très complet et de la mise à disposition du dossier qui peut être un très bon exemple sur lequel s’appuyer.

  27. Benjamin dit :

    Bonjour Francois,

    J’ai fais une demande de prêt auprès d’un courtier (meilleurtaux .com), pour le financement d’un immeuble de rapport de 7 lots (studios).

    La rentabilité brute est de 10% et le taux de remplissage est très bon. Sa localisation est idéale (100m des commerces, 100m d’un supermarché, 100m d’un métro, 1km d’une université de 25.000 étudiants). L’état du bien est très bon, aucun travaux à prévoir.

    La conseillère de ce courtier m’indique ne pas pouvoir aller plus loin dans le projet car je souhaite être financé à 107% (frais de notaire inclus). Les banques demanderaient que je finance les frais de notaire. Pourtant les premières banques que j’ai sollicitées financent l’intégralité du projet.

    As-tu déjà rencontré ce cas? Travailles-tu avec des courtier qui permettent de financer un projet à 107%?

    Merci d’avance
    Benjamin

    • Philippe30 dit :

      Le problème réside surtout dans les banques et la politique bancaire de chaque organisme.
      Le courtier est dépendant des objectifs des banques.
      Autant en 2008-2010 les banques prêtaient à 110% mais aujourd’hui elles ont plus frileuses et souhaitent impliquer le contractant dans l’achat.

      Cherche d’autres courtiers , d’autres banques.
      Le crédit foncier, GE money prêtent facilement mais attention de prendre du taux fixe car les taux sont très bas actuellement et ils ne feront que remonter dans les mois prochains

      Philippe

  28. Nouredine dit :

    La constitution du dossier est effectivement a bien préparer pour vous crédibiliser auprès de votre interlocuteur. J’aime bien commencer par démarcher ma banque car ils ont déjà tous mes relèves et connaissent mes habitudes d’épargne. Ca simplifie les démarches et fait gagner du temps . Après c’est plus dur pour les faire aligner avec les meilleurs taux du moments.
    Quelques questions qui m’ont surpris lors de divers contacts :

    « Pourquoi vous ne voulez vous pas mettre d’apport ? vous ne croyez pas au projet ?  »
    Ben si mais je veux faire jouer au maximum l’effet de levier…

    « C’est bien vous êtes déjà propriétaire de votre RP »
    Heu si c’était a refaire, je resterais locataire pour investir davantage…

    « Vous ne devriez pas investir a 200 km de chez vous »
    Les rendements à Paris et régions parisienne ne sont pas bons . Je vais la où se trouvent les bonnes affaires …

  29. Anthony dit :

    Un grand merci à toi pour ton article et pour le partage de ton document.
    J’ai rendez-vous demain avec mon banquier, afin de discuter pour la 1ere fois d’un emprunt immobilier. Même si je savais qu’il fallait préparer un dossier pour être plus crédible, n’ayant pas encore trouvé véritablement mon bien, je comptais y aller « comme ça » pour voir à combien j’ai droit.
    Du coup, j’ai monté un dossier en me basant sur tes idées, afin de montrer à mon banquier que ce n’est pas une idée soudaine qui m’est venue comme ça ^^ Et ça sera également pret pour le rendez-vous avec le courtier.
    N’ayant pas d’apport et une situation financière pas folichonne en fin d’année, il me faut au moins ça pour me crédibiliser davantage.
    Encore merci

  30. Raphael dit :

    Très bon article très complet.
    En dehors des livrables demandés qui sont bien évidemment cruciaux, la motivation et la connaissance du dossier du prétendant au prêt seront primordiales.
    Une personne enjouée et motivée, connaissant son dossier aura plus facilement les faveurs d’un banquier, qui même s’il a souvent les mains liées, apporte un certain rapport humain et donc influençable.
    Raphael Articles récents..Loi Duflot : du nouveau sur les plafonds de ressourcesMy Profile

  31. Bonjour François,

    Très intéressante ta démarche, merci de la partager avec nous.
    J’ai monté un dossier aussi pour mon investissement mais pas aussi poussé que le tien. En tout cas, mon premier investissement locatif est financé. J’appliquerai pour le suivant, ta méthode qui est encore plus professionnelle.

    A bientôt,
    Olivier G.
    Olivier G@Economiser et Investir Articles récents..La négociation, tout un artMy Profile

  32. Nathalie dit :

    Et bien, on peut dire que ce topic arrive à point nommé puisque je m’apprête à monter un dossier pour le financement d’un immeuble! Je n’en suis pourtant pas à mon premier dossier, mais jamais je n’avais pensé à le présenter de façon aussi pro!
    Merci pour ces précieux conseils que je vais de ce pas mettre en pratique…

  33. Philippe30 dit :

    Très bonne synthèse du dur métier d’investisseur dans la partie la moins intéressante, l’obtention d’un crédit auprès de la banque.

    Même avec un bon dossier combien de fois le banquier vous regarde sans trop comprendre votre démarche.

    Il se dit au fond de lui même « Mais qui c’est ce gars qui pend plein de crédit , qui se trouve dans une situation ou si il lui manque des locataires tout son montage va s’écrouler »
    Pourtant je préfère largement utiliser l’argent de la banque que de leur donner le mien et surtout parce que les banques ont plus d’argent que moi.
    Comme le dis François , il faut avoir un bon dossier bien préparé , montrer que l’on maîtrise l’immobilier dans toute ses phases.

    J’ai de plus en plus souvent une demande pour la fiche de paye du mois de décembre de l’année précédente.

    A titre d’expérience , meilleurtaux n’est pas intéressant en terme de tarif ni d’implication , la seul chose qui nous avait trouver c’est une banque pour le reste on a du monter nous même le dossier avec la banque.
    Actuellement en tractation avec vousfinancez , j’ai une meilleure opinion car il me propose d’amener mes papiers pour faire eux même les photocopies , ca fait toujours 1/5 de ramette d’économiser.
    ils prennent 1% du montant emprunter , le taux pour l’emprunt ressorti en simulation est de 3,24 %

    Philippe

    • Guillaume dit :

      Moi aussi les banquiers m’ont souvent pris pour un dingue et heureusement j’ai rencontré des banquiers encore plus tarés que moi ! :)
      Concernant ta remarque sur meilleurtaux, évite de généraliser car beaucoup d’agences sont des franchisés, donc elles ont des compétences et une implication très hétérogène…

1 Pings/Trackback pour "Bien présenter une demande de prêt immobilier"
  1. […] du dossier à présenter aux banquiers est cruciale et rien ne peut être négligé si l’on veut obtenir un prêt pour un […]

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