Les charges déductibles des revenus fonciers

charges déductiblesSi vous êtes déjà propriétaire, vous avez pu constater lors de la déclaration de vos revenus que tout n’est pas toujours facile à déclarer. Je viens malheureusement de me rendre compte que nous avons oublié de déduire des frais lors de notre dernière déclaration, d’où l’idée de cet article.

Hormis via les structures soumises à l’impôt sur les sociétés, les revenus fonciers provenant de la location nue peuvent être imposés de 2 manières : régime micro-foncier ou régime réel. Le régime micro-foncier permet de déduire un abattement forfaitaire et c’est tout. Le régime réel permet de déduire les charges réellement assumées par le propriétaire.

charges déductibles investissement locatif

 

Le micro-foncier

Ce régime est réservé aux contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € sur l’année d’imposition (peu importe la durée de location des biens sur l’année). Ces revenus doivent provenir :

  • d’immeubles donnés en location nue
  • de parts de SCI ou FPI non soumises à l’impôts sur les sociétés.
  • d’immeubles non soumis à des déductions spécifiques (monuments historiques, défiscalisation Borloo, Scellier…)
  • de parts de SCPI pour lesquelles aucun amortissement n’est pratiqué.

Attention toutefois, si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers que ceux issus de parts de sociétés (SCI, FPI, SCPI…), vous devrez faire opter pour le régime réel.

Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% pour calculer le revenu net imposable. La déclaration est simplifiée, il suffit de remplir 2 lignes sur la déclaration 2042 :

déclaration microfoncier

Le revenu net imposable est alors calculé automatiquement par l’administration.

Le régime réel

Ce régime permet donc de déduire les charges réellement payées (et légalement déductibles) des revenus bruts pour calculer les revenus imposables. L’option est prise pour une durée de 3 ans, renouvelable d’année en année. Vous avez intérêt à opter pour le régime réel dès lors que les charges payées sont supérieures à 30% des loyers perçus, typiquement en début de prêt (car les intérêts payés sont élevés) ou en cas de travaux de rénovation par exemple.

Quelles sont donc ces charges déductibles ? Prenons-les selon l’ordre de la déclaration 2044 :

 

1- Les frais d’administration et de gestion

Ce sont tous les frais liés à la gestion de son bien, comme par exemple :

  • la rémunération des gardiens et concierges (comprenant les charges patronales et éventuels avantages en nature)
  • la rémunération, les honoraires et commissions versés à un tiers : frais de gestion versés à une agence, frais de comptabilité, frais d’agence pour la mise en location, cotisations versées à des chambres syndicales (adhésion à l’ARC par exemple pour les syndic bénévoles)
  • les frais de procédures versés à un avocat, un huissier, un expert… en cas de litige vous opposant à un locataire (impayé par exemple) ou portant sur la propriété de votre bien



2- Les primes d’assurance

Le montant des assurances que vous contractez pour vous couvrir ou couvrir votre bien est déductible :

  • assurances propriétaire non occupant
  • assurances carences / vacances locatives
  • assurances loyers impayés. Pour cette dernière catégorie et si vous louez un logement conventionné, vous avez le choix : soit de déduire la prime de vos revenus locatifs, soit de demander un crédit d’impôt (50% du montant de la prime, à remplir case 4BF de la déclaration 2042)

 

3- Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration

Toutes ces dépenses sont déductibles, à l’exception de celles correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et à condition de concerner des locaux à usage d’habitation.

Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui permettent de remettre ou de maintenir votre bien en état d’usage « normal ». Par exemple :

  • traitement du bois contre les termites, frais de recherche d’amiante ou de plomb
  • remise en état de l’installation de chauffage, remplacement de la chaudière
  • remise en état de la toiture, ravalement de façade
  • entretien des ascenseurs…

Les dépenses locatives ne sont en principe pas déductibles, sauf :

  • pour les dépenses occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure
  • les dépenses récupérables sur le locataire et non remboursées au départ de celui-ci (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage, d’éclairage des communs, d’entretien des ascenseurs…)
  • les dépenses réalisées en vue de faciliter la mise en location (réfection des peintures intérieures par exemple)…

Enfin, les dépenses d’amélioration sont celles qui vont apporter un élément de confort supplémentaire ou qui correspond mieux aux conditions de vie actuelles. Par exemple :

  • installation d’une cuisine équipée, de nouveaux sanitaires, d’une nouvelle salle de bains, d’une antenne TV collective
  • agrandissement des fenêtres, ajout de balcon
  • mise aux normes de l’installation électrique
  • consolidation ou remplacement des cloisons intérieures

 

4- Les indemnités d’éviction, frais de relogement

L’indemnité d’éviction peut être déductible si elle a été versée dans le but de relouer un appartement dans de meilleures conditions. Au contraire, si une telle indemnité a été versée pour récupérer un logement afin de le vendre, elle n’est pas déductible.

Les frais de relogement de votre locataire pendant une période de travaux par exemple, sont également déductibles. A condition qu’ils ne soient pas déjà remboursés par une assurance, il ne faut pas exagérer !

 

5- Les taxes foncières et autres taxes de l’année précédente

La taxe foncière payée l’année précédente est déductible des revenus. Par contre, la part concernant l’enlèvement des ordures ménagères ne l’est pas. C’est logique, puisqu’elle est récupérable sur les locataires.

NB:  lors d’un nouvel achat, la taxe foncière est partagée entre l’ancien propriétaire et le nouveau, au prorata de la durée de possession. La fraction de taxe foncière à votre charge est souvent réglée chez le notaire. On n’a donc pas l’impression de la payer… mais il ne faut pas oublier de la déduire l’année d’après !

Une fraction des contributions sociales  (CSG-CRDS) est également déductible. Il s’agissait de 5,8% du montant des revenus imposables de l’année précédente jusqu’aux revenus de 2011. Ce montant a été baissé à 5,1% pour les revenus de 2012 et après. Malheureusement, les contributions sociales ont augmenté ces derniers temps (passage à 15,5% pour les revenus fonciers de 2012), mais pas la fraction déductible  :-((

 

6- Les déductions spécifiques

Il s’agit des déductions offertes par les dispositifs défiscalisants (Borloo, Scellier, Besson…). De 26 à 70 % à déduire de vos revenus locatifs selon le dispositif utilisé ! De notre côté, nous avons 1 appartement conventionné en Borloo Intermédiaire, permettant une déduction de 30%. C’est toujours ça de pris !

Petite info en passant : en cas de vente d’un bien conventionné, la convention doit toujours être appliquée par le nouveau propriétaire, mais il ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal procuré par celle-ci…

Par le passé, il y a eu d’autres déductions, comme par exemple 10% d’abattement si vous mettiez en location votre résidence principale suite à une mutation.

 

7- Les provisions pour charges de copropriété

La part des charges de copropriété restant à votre charge est déductible des revenus fonciers. Il y a toutefois une subtilité pour la déclarer : elle se fait en 2 fois. Une première ligne sert à inscrire le montant total payé (y compris celui récupérable) dans l’année de la déclaration. La deuxième ligne sert à inscrire le montant régularisé de l’année N-2.

Par exemple : vous payez 100 € de charges par mois, et en récupérez 60 € sur votre locataire. Vous inscrirez dans la première ligne 1200 € correspondant à la somme versée l’année N-1. Sur la 2ème ligne, vous inscrirez 480 € (100*12 – 60*12)

 

8- Les intérêts d’emprunts

Tous les intérêts d’emprunt payés pour la conservation (emprunt fait régler les frais de notaire en cas d’héritage par exemple), l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration sont déductibles.

Contrairement à une idée reçue, il ne s’agit donc pas seulement des intérêts de votre crédit immobilier, mais aussi ceux d’un crédit à la consommation contracté pour effectuer des travaux dans le logement.

Les différents frais liés à ces emprunts sont également déductibles :

  • frais de dossier
  • frais d’inscription hypothécaires ou de PPD (attention: il ne s’agit pas de la totalité de ce qu’on appelle communément les frais de notaire, il s’agit seulement d’une partie de ces frais, j’ai rédigé un article détaillé à ce sujet)
  • sommes versées à des organismes de cautionnement (genre Crédit Logement)
  • frais de mainlevée d’hypothèques
  • primes d’assurances sur le capital restant dû

En cas de rachat de crédit par une autre banque, seules les nouvelles primes d’assurances sont déductibles. Le nouveau montant des intérêts est déductible s’il n’excède pas l’ancien montant.

 

 

Enfin, un dernier point à noter : vous devez louer votre logement pendant les 3 années suivant la déclaration contenant les déductions pour que celles-ci soient valable. Dans le cas contraire, vous vous exposez à une remise en cause de ces déductions et à un redressement !

 

Voilà pour la longue liste… L’erreur dont je parlais dans l’introduction est que nous avons oublié de déduire les frais de caution crédit logement de notre emprunt de l’année dernière, soit quand même 1.600 € !


Prochain article : comment revenir sur une erreur lors de sa déclaration d’impôts  ;o)

 



455 commentaires sur “Les charges déductibles des revenus fonciers
  1. Arnaud E. dit :

    Bonjour François,
    Merci pour l’article et pour les infos très instructives!
    J’ai néanmoins une question sur ma situation. Je pense que j’ai entrevu la réponse dans les différents commentaires, mais je ne suis sûr de rien!
    Je suis actuellement propriétaire d’un appartement T3 acheté dans une copropriété avec une crédit en Février 2012. Jusqu’ici cet appartement était ma résidence principale (j’y habite encore) mais je vais déménager et je pensais donc mettre cet appartement en location cette année à partir du 1er Août. Comme je déménage loin, je comptais le mettre en gestion dans une agence et j’en ai contacté deux qui ne sont pas d’accord au sujet de ce que je peux déduire des revenus fonciers (loyers) (ou alors je me suis mal fait comprendre), notamment pour ce qui est des intérêts d’emprunt et des charges de copropriétés pour travaux… vu que nous devons refaire le toit de la copro cette année.
    Ma question est donc la suivante:
    Au cas où, j’arriverai à avoir un locataire cette année et donc à percevoir des loyers en 2017, est-ce que pour ma déclaration d’impôts de 2018, je peux:
    – Déduire des revenus fonciers les intérêts de mon emprunt (+assurance?) payés en 2017… même si j’ai contracté l’emprunt bien avant d’avoir eu l’idée de mettre en location mon bien… vu qu’à la base cet emprunt était pour acheter ma résidence principale?
    – Déduire des revenus fonciers les charges de copro payées pour les travaux de rénovation du toit (il y aura un appel de fonds de 4900€ pour moi environ)… même si l’appel de fonds a lieu avant que l’appartement soit loué?
    – Et si je peux déduire quoique ce soit, est-ce que c’est la totalité des coûts ou simplement au prorata du temps de location?

    J’espère avoir été clair…
    Merci pour votre réponse!
    Arnaud

    • Francois dit :

      Bonjour Arnaud,
      Vous pourrez déduire toutes les charges, à partir de la date à laquelle vous aurez mis votre bien en location (qui peut être antérieure à la date de location effective). Il faudra juste pouvoir prouver à partir de quelle date vous mettez en location.
      Il vous faudra ensuite calculer au prorata.
      Cordialement

      • Arnaud E. dit :

        Bonjour François,
        Merci beaucoup pour votre réponse!
        En parcourant le BOFIP, il me semblait avoir tout de même compris ça, mais les textes sont interprétables de différentes manières et quand en plus vous avez des sons de cloche différents de la part d’agence immobilière, c’est encore moins simple :-)
        Comme je vais passer par une agence pour faire louer l’appartement, j’imagine que je pourrais prouver la mise en location avec le mandat de gestion que je vais signer auprès de l’agence!
        Merci encore!
        Bonne journée.
        Arnaud

  2. Anselin dit :

    Bonsoir,
    Je suis en train de finaliser ma déclaration d’impôt et j’ai un peu de mal avec un de mes biens. Il n’est pas loué depuis 4 ans et je me pose la question suivante :
    puis déclarer les charges payées en 2016, ainsi que l’assurance et la taxe foncière ? Ou dois-je absolument rien déclarer de cet appartement ?
    Ma date limite pour finaliser la déclaration est ce lundi 5 juin 2017.

    Merci de votre retour.
    Bien cordialement
    Lyly

  3. Barnéoud Romain dit :

    Bonjour et merci pour votre article.
    J’ai réalisé beaucoup de travaux moi-même (pose de revêtement de sol, réfection des peintures, changement de la robinetterie). Est-ce que les achats d’équipement (robinet) et de manière première (sol PVPC, peinture) correspondant à ces travaux sont déductibles? Est-ce que l’achat de matériel de bricolage pour réaliser les travaux l’est aussi (ça j’imagine que non…)?
    Merci pour vos conseils.

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Je ne pense pas qu’on puisse déduire du « gros » matériel genre perceuse, meuleuse… mais j’ai toujours déduit le plus petit : genre les rouleaux de peinture, les scotchs de protection…

  4. Aurélien dit :

    Bonjour,
    J’ai loué pour la première fois en 2016.
    J’ai cru comprendre que je devais déduire l’intégralité des charges payées au syndic (y compris celles que j’ai pu récupérer via les provisions sur charges mensuelles).
    Mon net foncier sera donc « fictivement » faible cette année et sera « gonflé » l’année prochaine. Est-ce bien le cas?
    Merci par avance

    • Francois dit :

      Bonjour,
      C’est bien le cas en effet…

      • Aurélien dit :

        Merci pour cette confirmation.
        Cela m’a amené à une nouvelle réflexion:
        Mise en location au 1er juillet 2016 donc 6 mois. Je déduis 6 mois de charges totales (locatif+propriétaire) et je n’ajoute pas les provisions de 2016 payés par mon locataire car la répartition exacte n’est pas connue.

        Mais l’an prochain je n’ajouterai que 6 mois de charges locatives connues de 2016. Que devrai-je déduire alors? Le réel de mes charges propriétaires 2016 au prorata des 6 mois?

        Lors d’un changement au forfait au bout de 3 ans comment sont gérées ces charges payées avec une année de retard?

        En vous remerciant

        • Francois dit :

          Ca dépend de ce qui s’est passé avant la mise en location.
          Si vous étiez occupant de l’appartement, vous déduirez effectivement le prorata.
          Si vous avez acheté dans l’année avec l’objectif de mettre en location et que cette mise en location n’a commencé qu’au 1er juillet, vous pourrez tout déduire.

          Pour le passage en régime micro, je ne sais pas comment ça se passe… je suppose qu’en théorie, il faudrait faire une déclaration rectificative de l’année précédente.
          Mais vu les faibles montants qui sont en jeux, je pense que l’administration fiscale ne se donne pas la peine de faire quoi que ce soit pour ça.

  5. debroize dit :

    bonjour
    j’ai un appartement qui est vente depuis 9 mois
    je continue a payer les charges locatives a la copropriété bien qu’il ne soit pas occupé
    je souhaiterais savoir si cette part de charges est déductible de des revenus fonciers et si oui a quelle ligne de la 2044 je dois l inscrire
    merci de votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Si votre appartement est vide depuis le 1er janvier, vous ne pourrez rien déduire de ce que vous payez en 2017.
      Par contre si vous avez perçu des loyers en 2016, alors vous pourrez les déduires. Faites attention toutefois si vous générez un déficit foncier… en effet, il y a une condition de durée de location à 3 ans après avoir imputé un déficit sur le revenu global…

  6. Franck dit :

    Bonjour,
    Je souhaite savoir comment à partir de mon décompte du syndic, comment calculer les charges déductibles, c’est quoi sur mon décompte, dois je englober les frais de syndic, de gestion, d’assurance?
    Les charges non déductibles.
    Les dépenses récupérables sur le locataire.
    Car j’éprouve une réel difficulté pour remplir la ligne 230 de la déclaration 2044.

    Merci de votre aide.

    • Francois dit :

      Bonjour,
      En théorie, le décompte devait faire la différence entre ce qui est déductible et ce qui est récupérable, car vous ne pouvez pas le deviner…
      Contactez votre syndic pour qu’il vous fasse la ventilation.
      Généralement, ce qui est récupérable c’est tout ce qui est lié aux communs (entretien, électricité…)
      Le reste (assurance, frais de gestion … ne l’est pas

  7. Mindy dit :

    Bonjour,

    nous avons fait un prêt en aout 2016, et suites aux travaux nous avons commencer à percevoir les loyers seulement en 2017.
    Doit – on renseigner les revenus fonciers 2016 à 0€, et quad même déduire les charges ( emprunts, frais de notaire …) ?
    Est-il possible de reporter les charges 2016 à notre prochaine déclaration 2017 ? Merci de votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Si vous pouvez justifier que dès le départ votre achat et les travaux étaient destinés à la mise en location du bien, alors vous devez renseigner toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunt …) en 2016 avec des revenus à zéro.

  8. Guijo dit :

    Bonjour
    Je souhaiterais savoir si les charges d’électricité et d’eau sont déductibles dans le régime réel sachant que j’ai une location saisonnière et que je ne les fais pas payer à mes locataires, c’est moi qui en supporte la charge.
    Merci pour vos réponses car j’ai beau chercher, je ne trouve rien sur ces charges.

    • Francois dit :

      Si vous faites de la location saisonnière en réel, vous avez certainement un comptable non ? Lui devrait savoir celà.
      Toutefois, je pense (et suis même presque sûr) qu’elles sont déductibles.

  9. Nico dit :

    Bonjour,

    Cela fait 5 ans que j’ai mis en location une maison que je déclare au réel (location vide). J’ai acheté en 2016 un petit studio que j’ai loué vide et que je souhaite passer en LMNP cet été (la locataire part).
    Question : Je souhaite faire ma déclaration d’impôt au réel en location vide pour la maison + le studio pour l’année fiscale 2016 mais je ne sais pas si « l’engagement » des 3 ans pour la déclaration au réel s’applique à l’ensemble des biens ou à chaque bien au cas par cas.
    Autrement dit, puis je faire une déclaration d’impôt :
    – sur les revenus de 2016 : au réel en location vide pour la maison et idem pour le studio
    – sur les revenus de 2018 (car 2017 blanche?) : microfoncier pour la maison et LMNP pour le studio (sauf s’il y a un engagement de 2 années supplémentaires pour le studio d’où ma question)

    J’espère avoir été clair et vous remercie pour la réponse

    • Francois dit :

      L’engagement de louer pendant 3 ans est par bien.
      Par contre il n’y a d’engagement de 3 ans que si vous imputez un déficit sur votre revenu global. Est-ce bien votre cas ?
      Car sinon aucun problème pour changer de régime en cours de route !

      • Nico dit :

        Merci pour votre réponse. Pour être plus clair dans mes propos, je vais vous donner les chiffres :
        Prix d’acquisition : 60 500 €
        Loyers (appartement loué que quelques mois) : 1920,80 €

        Ce que je pense déduire :
        Travaux : 1464,45 €
        Intérêts d’emprunt : 527,79 €
        Courtier : 950 €
        Assurances (GLI + propriétaire) : 113,47€
        Proprata taxe foncière : 175,42 €
        Frais de dossier : 350 €
        Frais de garantie hypothécaire : 1389 €
        Assurance (ADI) pour le prêt : 50 €
        Charges syndic : 93 €
        La déduction de 20 € par logement

        Y a-t-il aussi possibilité de déduire :
        – Provision pour frais d’acquisition : 6140 €
        – Provision pour frais de prêt : 720 €
        – Je n’ai pas compris ce que vous dites à propos de « la fraction des contributions sociales  (CSG-CRDS) également déductible »

        Merci pour aide

        • Francois dit :

          Avec les revenus de la maison, allez-vous être globalement en déficit ou pas ? J’aurais dû préciser un peu plus ma réponse.
          Les revenus de vos 2 biens vont s’additionner et il faut voir si globalement vous allez générer un déficit imputable.
          Si oui, il y a engagement de durée de location pour le bien à l’origine du déficit (ou pour les 2 si les 2 sont déficitaires)
          Si non, alors il n’y a aucun engagement de durée de location.

          Attention à une chose, les intérêts d’emprunt (et assimilés) ne peuvent pas servir à générer un déficit, seulement à ramener le revenu locatif à zéro (voir la notice de la déclaration 2044 pour plus d’explications)

          Pour vos autres questions
          – frais d’acquisition : seulement déductibles si location en meublé dès l’achat
          – frais de prêt : déductibles pour leur montant réel (il faudra éventuellement corriger le montant de la provision)
          – fraction des contributions sociales déductibles : sur les 15.5% que vous payez sur vos bénéfices, une partie (5.8% de tête) est déductible l’année suivante. Ce montant est normalement calculé automatiquement par l’administration.

          Dernier point : vous mentionnez des frais de garantie hypothécaire. Attention, seuls les frais liés à l’inscription hypothécaire en elle-même sont déductibles, pas l’intégralité du montant. Cf : http://objectif-tune.fr/deduction-des-frais-de-notaire/

          Si vous souhaitez plus de détails, je vous invite à utiliser le forum, c’est plus facile pour échanger et retrouver des informations.
          Cordialement

  10. Iung dit :

    Bonjour, je découvre ce site en cherchant sans succès réponses à mes questions sur le net…. Je profite donc pour vous poser mon questionnement : j’ai un appartement conventionné Anah (sans travaux) dont le terme arrive à échéance bientôt. J’ai une maison également en location non conventionnée et je sur le point d’acheter un 3eme bien…je suis perdue pour la déclaration des fonciers… Le conventionnement me fait bénéficier de Borloo ancien (30% d’abattement des loyers etc…) mais comment dois je déclarer les deux autres biens ? Les impôts m’avaient dit de déclarer aussi la maison en Borloo ancien mais j’ai un gros doute ça me semble trop beau ! Pour info le bien conventionné est loué 495€/mois, la maison 680€/mois et le futur bien 400€/mois. Merci pour vos conseils.

    • Francois dit :

      Ah non il ne faut surtout pas déclarer la maison en Borloo ancien !!
      Pour déclarer c’est simple : sur le formulaire 2044, vous pouvez renseigner jusqu’à 8 « immeubles » différents, avec pour chacun l’option de choisir un régime d’avantage fiscal différent. Donc vous cocherez l’option Borloo ancien pour votre appartement et rien pour les autres !

  11. samsam dit :

    Bonjour
    Je lis attentivement vos commentaires. merci pour leur précision.
    Je suis résidante en nouvelle calédonie depuis un an. J’ai conservé mon appartement en métropole que je loue mais dont le credit et charges sont supérieur au loyer perçu. J’ai compris que je devais faire une déclaration en Metropole pour mes revenus fonciers. Je serai taxée à 20% même si je n’ai pas d’autres revenus et donc non imposables ? est ce bien cela ? 20% sur quoi ?sur la Somme des loyers HG moins les 30% si je choisis le micro-foncier ?
    j’ai lu aussi qu’on pouvait demander le remboursement de la CSG CRDS au titre d’une directive/convention europeenne (?)car la nouvelle caledonie est considérée comme étranger. Est ce bien cela ? comment faire ? à qui m’adresser ?
    Je fais mes calculs entre réel et micro foncier. J’hesite entre les 2 choix vu que je dois conserver le régime réel pendant 3 ans si j’ai bien compris aussi. Cela a t-il une incidence sur le montant de la CSG à payer ?
    merci par avance pour vos réponses…je suis un peu perdue.

  12. stephane dit :

    Bonjour,
    je viens d’acquérir un immeuble comportant 3 appartements, 1 local commercial et des parties communes. Je compte faire des travaux pour les 3 appartements et les parties communes.
    J’utiliserai le régime réel pour la déduction des travaux sur les revenus fonciers.
    Une question, faut – il que sur les factures soient marquées l’adresse exacte des appartements où sont effectués les travaux avec leur numéro? ou l’adresse de l’immeuble suffit?
    cordialement
    steph

    • Francois dit :

      Bonjour Stéphane. L’adresse de l’immeuble devrait suffire, à moins que vous n’habitiez un des logements…

  13. Nanou dit :

    Bonsoir, Je viens de faire (en novembre) des travaux de peinture (moi-même), de réfection de mur par un artisan plaquiste et d’installation d’un barrière de sécurité en haut d’un escalier en colimaçon par un artisan également, dans une petite maison que je vais mettre en location à 450 € mensuel, par l’intermédiaire d’une agence, en 2017. Puis-je déduire ces frais de mes revenus 2016 (cela génerera un déficit foncier) ou faut-il que j’attende les revenus de 2017?
    D’autre part vaut-il mieux déclarer au réel u garder le micro foncier?
    Merci beaucoup de vos réponses.

    • Francois dit :

      Si vous pouvez prouver qu’il y a dès maintenant l’intention de mettre en location à l’issue des travaux, vous pouvez (devez) les déduire en 2016.
      L’année de déduction doit obligatoirement correspondre à l’année de facturation (sauf pour les acomptes : à la date du paiement).
      Quand au choix réel / micro-foncier : si vous voulez déclarer un déficit, c’est obligatoirement au réel. Et vous vous embarquez pour 3 ans.
      Pour savoir quel est le plus avantageux, il suffit de faire la somme des charges déductibles. Si cette somme est supérieure à 30% du loyer, alors le réel est plus avantageux.

  14. Maire dit :

    Bonjour,
    Je loue un appartement dont le loyer est de 360 euros.
    Pour 2016:
    – il n’aura été occupé que du 01/08 au 31/12 soit 360 x 5 = 1800 euros
    – montant taxe foncière : 553 euros
    – travaux remise état toiture : 3026 euros
    – montant assurance : 59,40 euros
    Je suis depuis toujours en micro foncier
    Si je passe au réel:
    – je suppose que je ne paierai pas d’impots sur ce logement en 2016
    – je m’engage sur 2017 et 2018 à déclarer au réel , et la, je n’aurai rien à déduire
    Si je reste au micro
    – je n’ai que l’abattement de 30% en 2016
    – mais je les garde pour 2017 et 2018
    Est-ce que j’ai bien résumé la situation?
    Merci pour vos commentaires.
    Sylvain

    • Francois dit :

      Bonjour Sylvain,
      Sur le principe, c’est correct. En passant au réel, non seulement vous ne paierez pas d’impôts sur ces revenus fonciers de 2016, mais vous pourrez imputer le déficit sur votre revenu global, ce qui diminuera aussi le montant de votre impôt sur le revenu. Chose impossible en micro-foncier.
      Je suppose que vous n’avez pas d’emprunt en cours sur ce bien, mais n’oubliez-vous pas certaines charges déductibles, du genre frais de copropriété pour faire vos calculs ?

      • Maire dit :

        Bonjour,
        je progresse dans l’étude comparative microfoncier/réel.
        Voila ma situation chiffrée et estimée pour les 3 années prochaines.
        En dessous, deux questions.
        Merci par avance pour vous commentaires.
        […]
        Question1: est-ce je déclare le montant total des travaux en 2016 (i.e. 4105,18) ou seulement la partie qui n’avait pas été provisionnée (3029,30)?
        Question 2: le déficit se reporte sur 3 ans? est-ce que ça fera un montant total sur 3 ans de: – 460,96 +484,06 + 484,06 = 507,16euros?
        au lieu des 1023,12 en microfoncier?

  15. Nico dit :

    Bonjour,

    J’achète un appartement que je souhaite louer non meublé et dans lequel il y a environ 10 000€ de travaux. J’ai déjà 2 autres biens et je me pose la question de signer en 2016 l’acte définitif ou début 2017. Idem en ce qui concerne les travaux étant donné la modification de l’imposition sur le revenu. En 2017, je serai en effet imposé sur 2016 donc si j’achète et fais faire les travaux en 2017, quid de la déduction au réel?

    Merci d’avance pour votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour, c’est une question qui n’a pas encore de réponse connue. Plusieurs pistes sont envisagées, je vous invite à consulter la dernière newsletter dans laquelle j’aborde ce sujet lié au passage au prélèvement à la source : http://objectif-tune.fr/newsletter-11-2016/

      • Nico dit :

        Bonjour,

        Merci pour votre retour. Dans le doute, je vais finaliser l’achat de l’appartement en décembre 2016 et ferai un minimum de travaux en attendant d’en savoir davantage sur la future situation…

        Bonne continuation et merci pour le partage

  16. Jehanne dit :

    Bonjour, je possède un studio meublé, fiscalité en micro foncier.Je viens d’acquérir un nouveau bien, petite maison pour louer également
    mais avec beaucoup de travaux ( l’isolation du toit,la porte d’entrée , la salle de bain, WC, cuisine sont a refaire)et les peintures également.Et là, ai-je droit a des réductions d’impôts, si oui que dois-je faire ? Un grand Merci pour vos conseils.

    • Francois dit :

      Bonjour Jehanne.
      Une première chose m’interpelle dans votre message : studio meublé et micro-foncier. Vouliez-vous dire micro-BIC ? Car si vous déclarez un meublé en micro-foncier, c’est une erreur !
      Pour les travaux de rénovation, une grande partie sont déductibles des revenus fonciers. Le principe est le suivant :
      – si vous déclarez 1000 de loyer et 500 de travaux et charges, vous ne serez imposé que sur 500
      – si vous déclarez 1000 de loyer et 1500 de travaux et charges, vous ferez alors un déficit et ne serez pas imposés sur vos revenus fonciers (puisque = 0). Les 500 de déficit seront imputables sur votre revenu global, donc si par exemple vous déclarez 1000 de revenu global (salaires et autres), celui-ci diminuera de 500 grâce au déficit foncier.
      A ma connaissance, aucun travaux ne permettent d’avoir une réduction d’impôt.
      Par contre, certains travaux (liés aux économies d’énergie par exemple) permettent d’avoir un crédit d’impôt. Mais il faut alors calculer ce qui est le plus avantageux entre le crédit d’impôt et la déduction des revenus fonciers (à partir d’une TMI de 30%, la déduction est plus avantageux que le crédit d’impôt).

      Pour pouvoir bénéficier de tout ces mécanismes de déduction et d’imputation de déficit, il faut déclarer en réel et pas en micro.

  17. JULIE ANCEL dit :

    Bonjour Francois,

    Un grand merci pour tous vos conseils qui nous aident à nous y retrouver dans cette jungle fiscale!
    J’aurai à mon tour une question, je compte mettre mon appartement en location courant 2017, et pour l’immeuble en question, un appel de fonds de 4000€ a été fait pour le ravalement de façade. Le paiement de ces 4000€ se fait sur le dernier semestre 2016 et sur le 1er semestre 2017. Lors de ma déclaration de revenus fonciers 2017, pourrais-je en déduire la totalité ou seulement les 2000€ réellement versés sur 2017? Merci

  18. Lorraine dit :

    Bonjour François,

    Tout d’abord un grand merci pour cet article !

    Je suis complètement perdue depuis quelques jours (mais c’est positif !) car nous avions entamé la semaine dernière la renégociation du crédit de notre résidence principale avec notre propre banque et nous envisagions d’y faire quelques travaux de rénovation ces prochains mois (fenêtres, clim…).

    Mais une nouvelle totalement inattendue vient de bouleverser ces projets : on vient d’offrir à mon mari une très importante promotion qui va doubler ses revenus !
    Du coup la possibilité de s’acheter une petite maison devient enfin réelle ! Et on se dit qu’on pourrait alors mettre notre RP actuelle en location…

    Du coup je me pose deux questions :
    – Si on trouve un locataire en 2017, vaut-il mieux alors attendre janvier 2017 pour renégocier le crédit et ainsi déduire les frais de remboursement anticipé, intérêts etc…de nos revenus fonciers ? Ou bien de toute façon ces IRA ne sont pas déductibles quand on renégocie ?
    – Et pareil pour les travaux, est-il plus intéressant d’attendre de ne plus habiter dans notre logement pour les effectuer ? Crédit travaux vs déduction des revenus locatifs ?

    Je suis désolée si les réponses paraissent évidentes, c’est un monde nouveau qui s’ouvre à nous et que nous essayons de comprendre depuis 48h :-)
    Merci d’avance pour l’aide que vous pourrez nous apporter ! Bon dimanche

    • Francois dit :

      Bonjour,
      C’est une très bonne nouvelle cette promotion…
      Alors clairement oui, il vaut mieux attendre de quitter votre logement pour :
      – renégocier (les IRA et les frais de dossier du nouveau prêt sont déductibles)
      – effectuer les travaux seront déductibles de vos revenus locatifs.

      Vous indiquez « Crédit travaux vs déduction des revenus locatifs » :
      Le fait de mettre en location votre RP ne vous empêchera pas de faire un crédit travaux pour les financers ! Et mieux, les intérêts de ce crédit seront aussi déductibles !

      • Lorraine dit :

        Merci François pour votre réponse !

        J’ai écrit un peu trop vite, je voulais en fait dire crédit d’impôts sur les travaux !
        Par exemple si je change maintenant une porte et 2 fenêtres, je vais bénéficier sur le matériel de 30% de crédit d’impôt pour la transition énergétique mais si j’attends de mettre en location je déduis entièrement ces mêmes travaux, matériel et main d’oeuvre, de mes revenus fonciers…C’est donc pour moi,avec un TMI à 30%, plus intéressant d’attendre si je calcule bien !

        • Francois dit :

          Dans votre cas, c’est plus avantageux d’attendre, car le crédit d’impôt ne porte en effet que sur le matériel, alors que la déduction portera sur l’ensemble de la facture, main-d’oeuvre comprise !

  19. simon dit :

    Bonjour François et merci pour votre disponibilité. J’ai lus quasiment toutes les discutions mais je ne trouve pas (ou je suis passé à côté) mes réponses.
    Je suis sur l’achat d’un apt f1 de 30m2 directement par le propriétaire 30000Euro.
    L’immeuble est géré en copro par ORPI 1400 Euro / an.
    J’emprunte 40000 Euro à 1.36% sur 15 ans avec 4240 Euro d’intérêts. (30000 d’achat, 3900 de frais de notaire et le reste en travaux, cuisine, fenêtres, aménagement)
    La taxe foncière est de 629 Euro.
    J’ai (nous )avons un avis d’impôts 2016 de 42028 Euro (donc tranche à 30%).
    C’est pour le mettre en meublé à 450 Euro CC sauf EDF.Voila je suis complètement perdu.
    Je dois apparemment me mettre au réel mais je n’en suis pas sur, et je suis surtout perdu quant à la déclaration d’impôts à savoir ce que je devrai déduire, et, payer. Merci de votre aide

    • Francois dit :

      Pour déclarer au réel, à moins d’avoir de très bonnes notions de comptabilité, il faut faire appel à un comptable.
      C’est lui qui fera votre inscription de début d’activité, c’est lui qui fera tous les calculs et vous donnera quoi remplir.
      En gros, en plus des charges déductibles en location nue, vous pourrez déduire l’amortissement de votre bien (murs et mobilier)
      En charges supplémentaires, vous aurez les frais de comptabilité (mais qui donnent droit à une réduction d’impôt des 2/3 du montant dépensé) ainsi que la CFE

  20. PATHES CATHERINE dit :

    Bonjour
    Je dois refaire toute la salle de bain et le mur séparant les WC de la salle de bain d’un appartement donné en location vide car totalement abimé par des infiltrations dues par l’humidité et les moisissures des moisissures.
    Et la peinture sur les murs de la salle de bains seront remplacés par les carreaux car plus résistants à l’eau et les conduits d’aérations débouchés
    Est ce que ces frais sont déductibles de mon revenus foncier
    Merci

  21. DR dit :

    Bonjour et merci par avance pour la réponse.

    Je suis actuellement propriétaire depuis 2014 d’un bien que j’occupe. Je désire le mettre à la location d’ici.

    J’ai fait énormément de travaux en 2014 et il y a eu la réfection des facades en 2015.

    Ces travaux peuvent-ils être impactés sur les charges de l’année 2016 ? je pense bien que la réponse sera négative mais je n’arrive pas à trouver un artcile qui indique les travaux doit être de l’année écoulée.

    Bien cordialement

    • Francois dit :

      Bonjour,

      Les travaux ne doivent pas forcément être fait l’année de mise en location.
      Mais il faut un délais raisonnable entre les travaux et la mise en location, et idéalement une preuve de la volonté de mise en location.

      Dans votre cas, vous occupiez le logement lorsque vous avez fait les travaux. Dans tous les cas, ces travaux ne seront pas déductibles.

  22. Georges dit :

    Merci pour cet articles. J’ignorais plusieurs points que vous précisez, et je vous remercie pour ces précisions sur les revenus fonciers

  23. talmi dit :

    Bonjour,

    Peux t’on cumuler amortissement Périssol, je suis dans la période de 2% et dossier convention Anah sans travaux afin de bénéficier de 30% de réduction supplémentaire.

  24. hecquet dit :

    bonjour j’ai une petite question. Je loue ma maison sans meuble au prix de 550e mais j’ai un crédit supérieur (environ 650e) puis je déduire la différence? ou les intérêts éventuellement?

    vous remerciant par avance pour votre aide

    • Francois dit :

      Bonjour. Les réponses sont dans l’article… Déduire la différence : non (ça serait trop beau). Déduire les intérêts : oui (point 8 de l’article)

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