Interview de Christophe, qui a fait appel à Elise Franck pour son 1er achat

Christophe a investi grâce à Elise FranckChristophe m’a contacté par l’intermédiaire du blog. Comme il travaille également à Luxembourg ville, nous nous sommes rencontrés la semaine dernière pour partager un peu nos expériences. Christophe aurait a choisi de faire appel à la société d’Elise Franck (l’auteur du livre Comment je suis devenue rentière en quatre ans). Pour ceux d’entre vous qui ne la connaissent pas, la méthode qui a fait sa réussite consiste à acheter des biens en (très) mauvais état, de les rénover avec goût et de les revendre ou de les louer. Depuis, elle a monté une société à travers laquelle elle propose ses services (recherche, rénovation, mise en vente ou location et gestion)

Investissement immobilier avec Elise Franck

Voici donc la première interview publiée sur Objectif Tune !

 

Bonjour Christophe. Tout d’abord, peux-tu te présenter en quelques mots ?

Bonjour, j’ai 27 ans et  je travaille depuis 3 ans au Luxembourg dans l’audit financier.

 

Pourquoi as-tu décidé de te lancer dans un investissement immobilier ?

Les finances personnelles en général m’ont toujours intéressé depuis que j’ai lu le livre de Robert Kiyosaki (Père riche, Père pauvre) il y a environ 10 ans. J’ai donc recherché à faire du cashflow avec l’immobilier dès que mes revenus réguliers me le permettaient. Je pense que l’immobilier est un très bon moyen d’investir et permet d’avoir un meilleur contrôle que l’investissement en bourse par exemple.

 

Pourquoi as-tu choisi de passer par Elise Franck pour ton investissement ?

J’ai lu le livre d’Elise Franck et je pense que c’est un principe assez simple dans l’immobilier que d’acheter bas, de rénover et de vendre ou louer plus cher que le marché. Ce qui m’avait plus étonné c’est qu’elle avait réussit à le faire avec un salaire de secrétaire. Un jour je me suis dit que j’allais la contacter pour voir ce qu’elle proposait avec ses services. Son offre m’a attiré tout de suite, c’est pour cela que je suis passé par elle.  C’est assez intéressant parce qu’elle propose de mettre en pratique directement ce qu’elle enseigne dans son livre. De plus, elle proposait une solution clé en main. Vu que je n’étais pas sur Paris et que je voulais acquérir là bas ça m’a parut être la solution la plus simple.

 




Concrètement, comment s’est déroulé ton projet ?

J’ai donc contacté Elise Franck via son site et un de ses commerciaux est venu me présenter leur offre. Ensuite il faut signer un mandat de recherche avec les critères que l’on désire : le lieu, le budget etc… Une fois le bien trouvé, on le visite et on décide si on l’achète ou pas. Ensuite les travaux et le home staging sont réalisés en quelques mois et l’appartement est directement mis en location à la fin du projet. Une fois le mandat de recherche signé, l’attente commence…  Pour la durée, tout dépend du bien, du budget et de la chance qu’on a surtout ! Il se peut que l’agent vous propose plusieurs biens mais que cela ne se concrétise pas du coté vendeur par exemple. Dans mon cas, la première visite a eu lieu un mois après la signature du mandat, ensuite le vendeur s’était un peu volatilisé mais au final on a pu signer le compromis un mois et demi après ma visite, donc j’ai eu beaucoup de chance. La phase de travaux devait initialement durer 2 mois (pour un 16m2 dans mon cas), mais il faut souvent compter un peu de retard. Au final, 1 mois de plus a été nécessaire, car ils ont pas mal de chantiers à gérer simultanément. Pour finir, j’ai dû attendre environ 2/3 semaines pour la mise en location. J’ai pu financer mon projet à 110%, en incluant les frais de notaires, les  travaux et les honoraires d’Elise Franck. La seule chose que j’ai payé ont été les frais de garantie, frais de dossier et mandat de recherche + frais de recherche.

 

Quelles difficultés as-tu rencontré ?

Ma difficulté principale a été rencontrée lors du financement du projet. En effet, vu que je suis résident au Luxembourg, la plupart des banques ne voulait pas me prêter ou alors avec un gros apport vu. Cela a été d’autant plus stressant que j’avais fait une offre d’achat sans condition suspensive (on est obligé quand une veux avoir une bonne affaire  sur Paris). Du coup, je suis allé voir toute les enseignes sur Paris, mais également sur la région frontalière (Je pense que j’ai du en faire une dizaine). Finalement trois banques ont accepté le projet dont deux qui voulaient que je paie les frais de notaire. J’ai donc choisis la dernière qui me proposait le financement complet.

 

Es-tu satisfait du résultat, et peux-tu nous donner quelques chiffres ?

Oui je suis très satisfait par le résultat des rénovations. Au niveau chiffre, c’est un appartement de 16m2 que j’ai acquis 86000€ fin 2010, il y avait tout à refaire quasiment. En tout  j’en ai eu pour 110 000€ tout compris. Je le loue en meublé 750€ charges comprises par mois, pour des mensualités de crédit de 570€. Ce qui fait un rendement brut de 8,18%. J’arrive à dégager un cashflow positif d’environ 100€ par mois étant donné que le bien est sous gestion.

 

Que comptes-tu faire par la suite ?

Je pense que je vais gérer moi-même le bien car finalement ce n’est pas si dur que ca de louer sur Paris. Au niveau des investissements je vais attendre un peu que le cadre législatif se stabilise et peut être recommencer une opération. Une autre piste intéressante pourrait être la location saisonnière ou l’immeuble de rapport.

 

Enfin, est-ce que tu recommanderais de passer par Elise Franck ?

Oui je recommande de vivement de passer par elle, surtout quand on est novice en immobilier. Ça permet de voir un peu comment cela fonctionne et d’être plus confiant. Surtout pour son premier investissement ! Cependant si l’on veut faire augmenter un peu le rendement et dégager plus de cashflow (comme le fait Francois par exemple), je pense qu’il vaut mieux faire soi même ses opérations car on économisera beaucoup d’honoraires, ce qui fera augmenter mécaniquement la rentabilité de l’opération. Et puis on apprend d’autant plus quand on le fait soi même. Toutes ces connaissances pourront donc ensuite être réutilisées encore et encore pour de futures opérations.     Voilà pour cette première interview. Si vous avez des questions à poser à Christophe, vous pouvez me contacter ou laisser un commentaire.

 

 

Pour voir à quoi ressemble le résultat du projet de Christophe, allez sur cette page. Il y a franchement eu un beau boulot de fait ! Par rapport aux chiffres indiqués, Christophe m’a avoué que le tarif proposé était un peu élevé et qu’il a préféré le baisser pour louer plus vite. Voici le lien vers un autre témoignage sur le blog de Guillaume : avis sur Elise Franck   Enfin,  pour un peu de lecture : Le livre d’Elise Franck, Comment je suis devenue rentière en 4 ans (je ne l’ai pas lu… donc pas d’avis) Celui de Robert Kyiosaki (celui-là, je l’ai lu ! Un must sur les finances personnelles. Mon seul regret : ne pas l’avoir eu entre les mains quand j’avais 18 ans… il m’aurait fait gagner 10 ans sur mon départ en retraite !)



22 commentaires sur “Interview de Christophe, qui a fait appel à Elise Franck pour son 1er achat
  1. garat dit :

    Une belle supercherie/

  2. David R. dit :

    Bonjour,
    Attention depuis cette date beaucoup d’anciens clients se sont plaints. Vous trouverez à plusieurs endroits (vidéos) mais surtout ici et dans les commentaires : http://www.guillaumeautret.com/mon-avis-sur-elise-franck-conseil/
    Je souhaite partager l’info car vu les retours clients et ce que représente un tel montant d’investissement je trouve scandaleux qu’une société de ce type se comporte comme ça

  3. Lionel dit :

    Bonjour,
    interview très intéressante merci.

    Il est vrai que lorsqu’on veut se lancer dans les investissements immobiliers et que l’on n’a pas beaucoup de temps à y consacrer, la société d’Elise Franck est à conseiller.

    Cependant, comme tu peux le dire Christophe, si on veut augmenter notre rentabilité locative, le mieux est de trouver la bonne affaire tout seul. Cela permet de dégager un cashflow plus important que l’on peut utiliser par la suite comme apport pour le prochain achat.

    Lionel

  4. pryka dit :

    je me permet une petite question
    quand on parle d investissement a 110 pourcents
    en general ces les murs et les frais de notaire , or la on parle egalement des frais de travaux , les honoraires d elise
    alors si quelqu un peux m expliquer cette histoire de pret a 110 pourcents

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Prêt à 110 % = financement du bien et des frais de notaires.
      On entend aussi parler de prêt à 120 ou 130%, qui incluent en plus les travaux.

  5. gir dit :

    Bonjour
    Sans vouloir faire de la pub pour Robert Kyosaki, de quel livre parlez vous, car il en a écrit plusieurs ??
    Et même s’ils sont tous intéressants, vous parlez semble t-il d’un seul ?

  6. Blondel dit :

    LE SUJET EST TRES INTERESSANT..
    j’ai lu le livre d’E. Franck… Je crois également en ce qu’elle écrit.. MAIS…. je suis allée sur son site pour prendre contact avec elle….. 2 messages et toujours pas de réponse….
    Je commence à douter….

  7. Jean-Baptiste dit :

    Article très intéressant, merci.
    1/ Ce retour d’expérience chiffré est clair et très utile. Christophe a eu le bon sens de passer par un connaisseur de l’immobilier pour sa première opération.
    2/ En revanche, pour la suite, vu comme il est facile de trouver un (bon) locataire à Paris, il a raison de penser qu’il peut le faire tout seul. C’est ce que je fais avec mon appart parisien alors que j’habite à + de 600km de Paris
    3/ Enfin, il signale l’excellent livre de Robert Kyosaki, je ne peux que le conseiller à vos lecteurs. Celui d’Elise Franck, est plus tourné vers le côté pratique mais non moins intéressant

  8. HELENE dit :

    Je me pose les mêmes questions que CHARLENE, est il possible de rentrer en contact avec Christophe ? Merci.
    J’ai RDV avec E. FRANCK dans quelques semaines pour concrétiser mon projet immobilier.

    • JBL dit :

      J’ai lu également le livre d’Elise Franck. J’ai l’intention aussi de passer par sa société pour mon 1er projet immobilier.Peux tu nous en dire plus sur ton RDV avec E.Franck.As tu pu concrétiser ton projet en passant par sa société?quel est ton retour d’expérience?
      Je te remercie par avance pour tes réponses

  9. Gérard dit :

    Merci pour ce post, c’est vrai que ça fait réver de réussir avec un petit salaire d’acheter un appartement et le faire louer. Peu de gens comme elle réussisse en partant de presque rien

  10. Charlene dit :

    Tiens, j’habite aussi a Luxembourg ville et suis (aussi) dans l’audit ! (pas etonnant pour le Luxembourg j’ai envie de dire :)).
    Je m’interesse (aussi) depuis quelques années aux finances personnelles et souhaite maintenant passer a l’action!
    Mon objectif est d’investir a Paris, avec l’objectif d’une bonne rentabilité, que tout soit financé ou presque par la Banque, et que le bien s’autofinance.

    Autant dire donc que pour trouver LA bonne affaire et reagir rapidement du Luxembourg pour Paris est très difficile.
    Mais la solution clé en main proposée par Elise Franck peut m’intéresser.

    Si ce n’est pas indiscret,
    combien as tu du sortir de ta poche pour ton projet immobilier ?
    Combien as tu emprunté et sur combien de temps ?
    Comment sont imposés tes loyers recus de France en étant résident fiscal au Luxembourg, car je ne parviens pas a trouver de réponses précises dessus…Et peux tu déduire fiscalement les intérêts d’emprunt de ton salaire Luxembourgeois ?
    Le cash flow positif de 100 euros par mois c’est après le paiement de toutes les charges, la taxe fonciere, impots etc ?
    Et au niveau des banques, que t’ont t-elle demandé pour accepter de financer ton projet a 110% « malgré » ta éesidence au Luxembourg ?
    Es tu passé par un courtier ? Si oui lequel ?
    Et pour les visites des biens tu as pu gérer ca comment étant donné la distance Paris-Lux et ton boulot tout de même prenant?

    Voilà j’ai pas compté mais je pense qu’il y a beaucoup de questions. Questions que je me pose depuis longtemps maintenant mais je sens que je tourne en rond car ne trouve pas de reponses…Donc je saute sur l’occasion ! :)

    Je te remercie par avance pour tes réponses et fécilitation pour ton 1er investissement qui semble être un succès !

    • François dit :

      Bonjour Charlène,
      Je pense que vous travaillez dans la même entreprise que Christophe. Je vais le contacter pour savoir si je peux vous fournir ses coordonnées. Je vous envoie un message privé pour quelques réponses à vos questions, car ça serait trop long ici…
      En gros, si vous habitez au Luxembourg et que vous avez des revenus fonciers en France, ceux-ci seront imposés en France, pas au Luxembourg. Mais ils seront pris en compte pour le calcul de votre taux d’imposition Luxembourgeois.
      Par contre, je doute qu’aujourd’hui vous trouviez un bien sur Paris qui s’autofinance sans faire un apport conséquent !

      • Charlene dit :

        Bonjour Francois,

        Effectivement nous travaillons dans la meme entreprise ! Le monde est petit :)
        Je vous remercie pour vos réponses en tous cas! :)

  11. roberto dit :

    sympa la pub pour elyse franck. tu touches bien ta comm pour la vente du livre?

    • François dit :

      Merci pour ton commentaire très constructif !
      Je n’ai pas l’impression de faire de la publicité pour Elyse Franck, qui n’a pas eu besoin de moi pour se faire connaître… Cette interview reflète l’opinion de Christophe, pas la mienne. S’il est satisfait de son investissement, qu’y a-t-il de mal à le faire savoir ?
      Dans les liens à la fin de l’article, j’indique bien que je n’ai pas lu son livre donc que je n’ai pas d’avis à son propos. Contrairement à celui de (attention, publicité ;o) ) Robert Kyiosaki que je recommande car je l’ai lu et trouvé très bon pour commencer dans les finances personnelles.
      Alors pardon pour ne pas avoir précisé que si quelqu’un achète un livre via les liens qui redirigent vers Amazon, je toucherai une commission (5% du prix de vente il me semble). Mais quelqu’un ignore-t-il encore la façon dont ce genre de liens fonctionne ? Désolé, nous ne sommes pas chez les bisounours.

  12. pat dit :

    Même, sur son site, quand je regarde toutes les opérations censées être faites, je trouve que tout est surévalué !

  13. pat dit :

    Ne trouvez-vous pas que les prix annoncés à la location sur le site d’EFC sont un peu surévalués ? auquel cas, la rentabilité est elle aussi surévaluée. Non ?

    • François dit :

      Oui, Christophe me l’avait signalé. Le loyer qu’Elise Franck indique sur son site était le loyer auquel elle comptait louer l’appartement. Christophe a préféré le diminuer pour louer plus facilement et avoir moins de turn-over. La rentabilité est elle aussi sur-évaluée.

  14. Nouredine dit :

    Il en a eu pour 110000€ et avec 570€ de mensualité. Vu la rentabilité c’est pas mal compte tenu que l’on est à Paris où on flirte plus souvent avec les 3-4% de rendement

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