Si vous êtes déjà propriétaire, vous avez pu constater lors de la déclaration de vos revenus que tout n’est pas toujours facile à déclarer. Je viens malheureusement de me rendre compte que nous avons oublié de déduire des frais lors de notre dernière déclaration, d’où l’idée de cet article.
Hormis via les structures soumises à l’impôt sur les sociétés, les revenus fonciers provenant de la location nue peuvent être imposés de 2 manières : régime micro-foncier ou régime réel. Le régime micro-foncier permet de déduire un abattement forfaitaire et c’est tout. Le régime réel permet de déduire les charges réellement assumées par le propriétaire.
charges déductibles investissement locatif
Le micro-foncier
Ce régime est réservé aux contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € sur l’année d’imposition (peu importe la durée de location des biens sur l’année). Ces revenus doivent provenir :
- d’immeubles donnés en location nue
- de parts de SCI ou FPI non soumises à l’impôts sur les sociétés.
- d’immeubles non soumis à des déductions spécifiques (monuments historiques, défiscalisation Borloo, Scellier…)
- de parts de SCPI pour lesquelles aucun amortissement n’est pratiqué.
Attention toutefois, si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers que ceux issus de parts de sociétés (SCI, FPI, SCPI…), vous devrez faire opter pour le régime réel.
Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% pour calculer le revenu net imposable. La déclaration est simplifiée, il suffit de remplir 2 lignes sur la déclaration 2042 :
Le revenu net imposable est alors calculé automatiquement par l’administration.
Le régime réel
Ce régime permet donc de déduire les charges réellement payées (et légalement déductibles) des revenus bruts pour calculer les revenus imposables. L’option est prise pour une durée de 3 ans, renouvelable d’année en année. Vous avez intérêt à opter pour le régime réel dès lors que les charges payées sont supérieures à 30% des loyers perçus, typiquement en début de prêt (car les intérêts payés sont élevés) ou en cas de travaux de rénovation par exemple.
Quelles sont donc ces charges déductibles ? Prenons-les selon l’ordre de la déclaration 2044 :
1- Les frais d’administration et de gestion
Ce sont tous les frais liés à la gestion de son bien, comme par exemple :
- la rémunération des gardiens et concierges (comprenant les charges patronales et éventuels avantages en nature)
- la rémunération, les honoraires et commissions versés à un tiers : frais de gestion versés à une agence, frais de comptabilité, frais d’agence pour la mise en location, cotisations versées à des chambres syndicales (adhésion à l’ARC par exemple pour les syndic bénévoles)
- les frais de procédures versés à un avocat, un huissier, un expert… en cas de litige vous opposant à un locataire (impayé par exemple) ou portant sur la propriété de votre bien
2- Les primes d’assurance
Le montant des assurances que vous contractez pour vous couvrir ou couvrir votre bien est déductible :
- assurances propriétaire non occupant
- assurances carences / vacances locatives
- assurances loyers impayés. Pour cette dernière catégorie et si vous louez un logement conventionné, vous avez le choix : soit de déduire la prime de vos revenus locatifs, soit de demander un crédit d’impôt (50% du montant de la prime, à remplir case 4BF de la déclaration 2042)
3- Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration
Toutes ces dépenses sont déductibles, à l’exception de celles correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et à condition de concerner des locaux à usage d’habitation.
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui permettent de remettre ou de maintenir votre bien en état d’usage « normal ». Par exemple :
- traitement du bois contre les termites, frais de recherche d’amiante ou de plomb
- remise en état de l’installation de chauffage, remplacement de la chaudière
- remise en état de la toiture, ravalement de façade
- entretien des ascenseurs…
Les dépenses locatives ne sont en principe pas déductibles, sauf :
- pour les dépenses occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure
- les dépenses récupérables sur le locataire et non remboursées au départ de celui-ci (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage, d’éclairage des communs, d’entretien des ascenseurs…)
- les dépenses réalisées en vue de faciliter la mise en location (réfection des peintures intérieures par exemple)…
Enfin, les dépenses d’amélioration sont celles qui vont apporter un élément de confort supplémentaire ou qui correspond mieux aux conditions de vie actuelles. Par exemple :
- installation d’une cuisine équipée, de nouveaux sanitaires, d’une nouvelle salle de bains, d’une antenne TV collective
- agrandissement des fenêtres, ajout de balcon
- mise aux normes de l’installation électrique
- consolidation ou remplacement des cloisons intérieures…
4- Les indemnités d’éviction, frais de relogement
L’indemnité d’éviction peut être déductible si elle a été versée dans le but de relouer un appartement dans de meilleures conditions. Au contraire, si une telle indemnité a été versée pour récupérer un logement afin de le vendre, elle n’est pas déductible.
Les frais de relogement de votre locataire pendant une période de travaux par exemple, sont également déductibles. A condition qu’ils ne soient pas déjà remboursés par une assurance, il ne faut pas exagérer !
5- Les taxes foncières et autres taxes de l’année précédente
La taxe foncière payée l’année précédente est déductible des revenus. Par contre, la part concernant l’enlèvement des ordures ménagères ne l’est pas. C’est logique, puisqu’elle est récupérable sur les locataires.
NB: lors d’un nouvel achat, la taxe foncière est partagée entre l’ancien propriétaire et le nouveau, au prorata de la durée de possession. La fraction de taxe foncière à votre charge est souvent réglée chez le notaire. On n’a donc pas l’impression de la payer… mais il ne faut pas oublier de la déduire l’année d’après !
Une fraction des contributions sociales (CSG-CRDS) est également déductible. Il s’agissait de 5,8% du montant des revenus imposables de l’année précédente jusqu’aux revenus de 2011. Ce montant a été baissé à 5,1% pour les revenus de 2012 et après. Malheureusement, les contributions sociales ont augmenté ces derniers temps (passage à 15,5% pour les revenus fonciers de 2012), mais pas la fraction déductible 
6- Les déductions spécifiques
Il s’agit des déductions offertes par les dispositifs défiscalisants (Borloo, Scellier, Besson…). De 26 à 70 % à déduire de vos revenus locatifs selon le dispositif utilisé ! De notre côté, nous avons 1 appartement conventionné en Borloo Intermédiaire, permettant une déduction de 30%. C’est toujours ça de pris !
Petite info en passant : en cas de vente d’un bien conventionné, la convention doit toujours être appliquée par le nouveau propriétaire, mais il ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal procuré par celle-ci…
Par le passé, il y a eu d’autres déductions, comme par exemple 10% d’abattement si vous mettiez en location votre résidence principale suite à une mutation.
7- Les provisions pour charges de copropriété
La part des charges de copropriété restant à votre charge est déductible des revenus fonciers. Il y a toutefois une subtilité pour la déclarer : elle se fait en 2 fois. Une première ligne sert à inscrire le montant total payé (y compris celui récupérable) dans l’année de la déclaration. La deuxième ligne sert à inscrire le montant régularisé de l’année N-2.
Par exemple : vous payez 100 € de charges par mois, et en récupérez 60 € sur votre locataire. Vous inscrirez dans la première ligne 1200 € correspondant à la somme versée l’année N-1. Sur la 2ème ligne, vous inscrirez 480 € (100*12 – 60*12)
8- Les intérêts d’emprunts
Tous les intérêts d’emprunt payés pour la conservation (emprunt fait régler les frais de notaire en cas d’héritage par exemple), l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration sont déductibles.
Contrairement à une idée reçue, il ne s’agit donc pas seulement des intérêts de votre crédit immobilier, mais aussi ceux d’un crédit à la consommation contracté pour effectuer des travaux dans le logement.
Les différents frais liés à ces emprunts sont également déductibles :
- frais de dossier
- frais d’inscription hypothécaires ou de PPD (attention: il ne s’agit pas de la totalité de ce qu’on appelle communément les frais de notaire, il s’agit seulement d’une partie de ces frais, j’ai rédigé un article détaillé à ce sujet)
- sommes versées à des organismes de cautionnement (genre Crédit Logement)
- frais de mainlevée d’hypothèques
- primes d’assurances sur le capital restant dû
En cas de rachat de crédit par une autre banque, seules les nouvelles primes d’assurances sont déductibles. Le nouveau montant des intérêts est déductible s’il n’excède pas l’ancien montant.
Enfin, un dernier point à noter : vous devez louer votre logement pendant les 3 années suivant la déclaration contenant les déductions pour que celles-ci soient valable. Dans le cas contraire, vous vous exposez à une remise en cause de ces déductions et à un redressement !
Voilà pour la longue liste… L’erreur dont je parlais dans l’introduction est que nous avons oublié de déduire les frais de caution crédit logement de notre emprunt de l’année dernière, soit quand même 1.600 € !
Prochain article : comment revenir sur une erreur lors de sa déclaration d’impôts 
Bonjour
Petite question sur les revenus fonciers.
Nous louons un bien depuis le mois de juin 2014. Pour la déclaration des revenus fonciers devons nous calculer les charges à déduire (assurance, charges copropriété, taxe foncière) au prorata?
Merci d’avance
Oui absolument, au prorata.
Vous pouvez démarrer le calcul à partir du moment où vous avez mis en location (ou si vous avez réalisé des travaux, à partir du moment où vous avez démarré les travaux)
Bonjour François
Bravo pour toutes vos explications claires !
J’ai une question sur ma déclaration de RF 2015. je reçois de NEXITY un décompte assez clair « compte individuel de charge » pour 2015.
Charges : 1500
A la fin 3 lignes:
1/ QP récupérable par les locataires : 1200
2/ QP déductible des RF :300
3/ QP non déductible des RF : 1200
L’appartement ayant été vacant en 2015, donc pas loyer, puis je déduire les 1500 ou seulement les 300 indiqués ?
NEXITY ne voulant pas me répondre, je m’adresse à vous
Cordialement
Bonjour Christophe,
Normalement vous devez inscrire l’intégralité des provisions pour charges payées en 2015 (soit 1500 €), même si vous connaissez déjà la répartition exacte. La régularisation aura lieu l’année prochaine.
Maintenant dans votre cas, si l’appartement n’a pas été loué c’est délicat, et tout dépend de la raison pour laquelle il n’a pas été loué. Y avez-vous fait des travaux, était-il en location mais sans avoir trouvé de locataire ?
D’une manière générale, s’il y a volonté de mettre en location alors les charges sont déductibles même sans rentrées. Mais pour un appartement vide pendant 1 an c’est un peu limite, il faudrait poser la question au centre des impôts.
Bonjour,
Je suis en plein dans la déclaration des revenus fonciers et je suis complètement perdue sur ce qu’il faut mettre ou ne pas mettre.
Je vous explique:
Nous sommes propriétaires d’un appartement que nous louons pour 550 euros/mois et qui était géré par une agence.
J’aurai voulu savoir ce que nous devions mettre par rapport aux frais de copropriété, sachant que nous ne demandons pas de charges à notre locataires.
En gros pour 2015, nous devions nous acquitter de 137 euros (syndic, assurances etc..) et 310 euros (ménage, ampoules électriques etc des parties communes).
Merci de me dire si je dois déclarer quelques choses et à quelle ligne de la déclaration, cela m’aiderait beaucoup!!
Bonjour,
Pour les frais de copropriété, vous devez mettre dans la ligne 229 l’intégralité des sommes que vous avez versées au syndic en 2015, peu importe qu’elles soient récupérables ou pas. La ligne 230 correspond à la régularisation des provisions charges payées en 2014.
Par exemple :
Vous avez payé 1500 € en 2014 et vous avez eu en 2015 suite à l’assemblée générale une régularisation de 300 €. Vous avez donc payé en tout 1800€, mais n’en aviez déclaré que 1500 en 2015.
Supposons que sur ces 1500 €, 500 sont récupérables sur votre locataire.
Après régularisation et récupération, il reste à votre charge 1500 + 300 – 500 = 1300€ pour l’année 2014.
En ligne 230, vous devrez donc inscrire la différence entre ce que vous avez déduit lors de la déclaration 2015 (1500€) et ce que vous avez effectivement supporté (1300€) soit 200 €.
Théoriquement, le fait que vous n’ayez pas demandé à votre locataire ce qui lui revient ne vous permet pas de déduire cette somme, celà constitue une créance de votre locataire. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges récupérables non récupérées.
En pratique, as vu, pas pris… mais avec les conséquences que ça peut avoir.
Dans votre cas, il manque l’information de ce que vous avez déclaré pour l’année 2014 afin de pouvoir vous dire quelle somme mettre dans quelle ligne.
Cordialement
En fait jusqu’à présent, nous n’avons jamais déclaré nos frais de copropriété… Quand on ne sait pas, l’info ne vient pas tout seul :)
Du coup pour résumer:
je mets les frais de copropriété 2015 ligne 229, soit 448 euros.
Je peux reporter les frais de 2014, soit 404 euros ; donc: 404+448-586 (frais sur les 2 ans que nous aurions pu/du demander à notre locataire), soit 366 euros à reporter ligne 230.
Ai-je bien tout compris?
La ligne 230 doit correspondre à la régularisation de 2014.
Les 404 € dont vous parlez sont-ils une régularisation ou bien le montant total que vous aviez payé ?
payé, mais pas reporté sur la feuille de déclaration 2015…
Donc ce n’est pas le montant à inscrire.
Le calcul doit être :
Charges payées en 2014 – charges récupérables 2014 + ou – régularisation 2014 (selon les cas)
Donnez-moi tous ces nombres avec précisions et je vous fais le calcul
Charges payées en 2015: 448 euros
Charges récupérables 2014: 279 euros
Régularisation 2014: 404 euros (somme totale que je n’avais pas reporté sur la déclaration 2015)
Merci de prendre du temps pour m’éclairer; je me suis déplacée au Centre des impots mais personne n’a été capable de m’indiquer ce qu’il fallait que j’indique vraiment « allez voir sur internet » m’ont-ils dit…
Donc en ligne 229 vous devez inscrire 448 €
En ligne 230, vous devez inscrire 125 € (somme que vous avez réellement payée en 2014 – les charges récupérables de 2014 : 404 – 279)
Ne vous préoccupez pas de ce que vous n’avez pas inscrit lors de votre déclaration de l’année dernière.
Car pour régulariser un oubli, il faudrait faire une réclamation (en refaisant votre déclaration de l’année dernière), et pas ajouter l’année N ce qui a été oublié e N-1.
Merci beaucoup!
Bonjour François
Je viens de découvrir votre site et par la même occasion je viens d’apprendre qu’une part des contributions sociales est déductible. Nous louons une maison non meublée.Comment les calculer et les déclarer? Merci de votre réponse. Cordialement.
Bonjour,
Cette part (5,1%) est normalement calculée et reportée automatiquement sur votre déclaration par l’adminstration fiscale.
Pour la calculer, il faut donc prendre 5,1% de vos revenus locatifs imposables, et reporter le montant dans la case 6DE
Pour pouvoir la déduire, il faut être au régime réel.
Merci pour ces explications. Effectivement le montant est déjà inscrit sur la déclaration d impôts. cordialement.
Bonjour,
Merci pour ce site et tous les explications qui vont avec cela aide beaucoup.
J’ai une question, j’ai acheté un pavillon en fin d’année 2015pour mettre en location et j’ai eu des factures datant de décembre 2015 mais mon bien ne sera loué qu’au mois de juin 2016.
Puis je déclarer mes travaux de 2015 dès maintenant ou dois je attendre d’avoir un locataire dans le bien ?
Merci d’avance pour votre aide
Si vous pouvez prouver que vous aviez dès le départ l’intention de mettre en location, alors oui vous pourrez déduire vos charges locatives de 2015 même si vous n’avez pas eu de locataire.
Voici le lien vers un commentaire d’un autre article à ce sujet : http://objectif-tune.fr/deduction-des-frais-de-notaire/#comment-97637
Bonjour,
Je suis dans la même situation que vous.
Avez-vous trouvé une solution ?
Merci
Bonjour Francois et merci encore pour tous vos éclairages.
Je suis propriétaire d’un appartement en secondaire avec un emprunt que j’ai utilisé jusqu’en mars 2015 pour le mettre en location (je l’ai vidé de ses meubles).
Je ne suis pas passer par agence mais j’ai mis des annonces sur divers sites des le mois de mars pour chercher des locataires que j’ai fini par trouver et qui sont donc entrer mi aout 2015. Puis je considérer que mes revenus ont démarrés mi aout et calculer mes charges à partir de Mars (charge de copro, interet d’emprunt) ?
Selon moi oui, vous pouvez tout déduire à partir du moment où vous avez commencé les démarches de mise en location (y compris si vous avez fait des travaux avant de mettre en location)
Bonjour,
On le déclare sur les impôts 2015 (sachant cela fait 2 mois sur 2015) ou 2016 année compète …
nous venons d’acheter un immeuble, en novembre 2015, et ma question est
Bonjour,
Les revenus et les charges doivent être déclarés l’année de leur réalisation…
Donc oui, il vous faut absolument déclarer pour 2015 les revenus que vous avez perçus et les charges que vous avez versées.
Bonjour,
Mon épouse dispose d’un appartement dans une résidence et est en vente depuis un an et demi. Cet appartement est vide, mais engendre des charges, notamment ceux inhérentes au chauffage collectif et autres, sans aucune possibilité de remboursement puisque non loué. Puis-je déduire ces charges lors de la déclaration d’impôts au même titre que l’impôt foncier.
Merci pour la réponse.
Non malheureusement ce n’est pas possible… Il faut avoir des revenus locatifs pour pouvoir déduire, ou au moins l’intention (preuves à l’appui) de vouloir mettre en location.
Bonjour
Pour vous expliquer la situation rapidement j ai un petit studio qui est loué en meublé par une agence.
J ai également un comptable qui à fait la déclaration … Mais à la réception de mon avis d imposition 2015 je me rends compte qu il à fait une déclaration en revenu foncier net ( local vide ).
D après mes recherches je pense que le régime réel semble plus approprié étant donné que les revenus de la location font 590×12= 7080 charges comprises
Mais :
Charges agence = 720 €
Syndic = 924€
Taxe foncière + assurance appart = 616 €
Intérêt emprunt = 4437
Pour une total de 6697 €
Quand pensez vous ? Et est il possible de rectifier ma déclaration 2015 pour le régime réel
On m’a aussi parlé du statut LMNP ….
Merci beaucoup
Bonjour,
Votre message n’est pas très clair mais je vais essayer de répondre.
Tout d’abord :
– revenus locatifs d’un bien loué vide = revenus fonciers
– revenus locatifs d’un bien loué meublé = revenus dans la catégorie des BIC
Dans les 2 cas, il est possible de déclarer (sous conditions) soit au réel, soit en régime simplifié (micro-foncier pour les locations vides, micro-BIC pour les locations meublées)
– LMNP est le statut des particuliers qui louent en meublé.
Donc si vous louez votre logement meublé, vous aurez le statut LMNP. Et il est très souvent plus avantageux de déclarer au réel. Mais pour cela, il faut avoir déclaré une activité de loueur de meublé (ce qui se fait en renvoyant un formulaire aux impôts).
Donc je vous invite à reprendre contact avec votre comptable pour lui expliquer tout ça. Il devrait très vite vous confirmer que, vu votre situation, vous avez tout intérêt à déclarer en réel.
Mais très honnêtement, s’il vous a fait une déclaration de revenus fonciers alors que vous louez en meublé, je vous suggèrerais d’en trouver un autre… (à moins que votre bail ne soit un bail de location nue ?)
Bonjour,
j’ai acheté un bien en janvier 2016 et loué le bien en février 2016.
Les travaux ont été réalisés et payés en grande partie en décembre 2015 (j’avais signé un contrat de location à titre gratuit avec le vendeur, à partir de décembre et jusqu’à la signature de l’acte de vente).
Dois-je faire une déclaration pour l’année 2015 et déclarer un déficit pour 2015?
ou pourrais prendre en compte ces travaux sur la déclaration de 2016?
merci de votre aide
Philippe
Bonjour Philippe.
Si je comprends bien, vous avez donc réalisé et payé des travaux dans un logement qui ne vous appartenait pas puisque vous en étiez locataire et n’aviez pas encore signé l’acte de vente.
Dans ce cas malheureusement, c’est comme si vous faisiez des travaux dans votre résidence principale, vous ne pourrez rien déduire du tout…
Faites-le vous confirmer par votre centre des impôts pour en être certain, mais je crains que ça soit perdu !
Bonjour,
Je viens de recevoir un redressement. Les impôts me reprochent d’avoir en 2013 et 2014 déduit l’assurance et la taxe foncière d’un logement porté à la location alors que ce logement n’était pas loué et n’a pas produit de revenu de location. J’avais fait une déclaration au régime du réel.
Les impôts veulent me faire payer les impôts sur le revenu sur une autre location louée ( sans les déficits produits par le logement non loué ), et les diverses contributions sociales, plus une majoration de 10 % et les intérêts de retard.
J’ai oublié de soustraire les contributions sociales du logement loué.
Suis-je en tort d’avoir soustrait des charges alors que le logement n’était pas loué,et ne l’est toujours pas malgré mes nombreuses démarches ?
Puis-je me déclarer maintenant au régime du micro-foncier sur le logement loué ?
Si je suis obligée de rester au réél, puis-je demander que les contributions sociales soient déduites ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Mme Dupont
Bonsoir,
Je suis propriétaire d’une maison que je loue à mes ascendants depuis décembre 2014.
Ayant fait des travaux de rénovation moi-même j’ai déduit les matériaux utilisés avec les autres déductions possibles. J’ai choisi le régime réel qui m’engage sur trois années avant de pouvoir changer.
Je suis retourné vivre avec eux et je crée mon entreprise en SASU qui n’aura pas de local spécifique mais juste une domiciliation fiscal.
J’ai quitté mon logement en août 2015 donc résidence principale avant de vivre chez une personne et de venir chez mes ascendants.
Ma question est la suivante :
1) Comment déclarer l’année 2015 avec déductions de nouveaux matériaux des travaux ?
2) Pour 2016, qui sera la troisième année du régime, commen faire ?
Sachant que je loue toujours mon bien.
Dans le contrat de location j’avais prévu de me garder une chambre avec accès aux commun et douche pour justifier d’un loyer légèrement en dessous de la réalité.
3) comment cela se passe t il avec mon entreprise qui débutera en avril?
Merci par avance de vos réponses.
Bonjour,
Nous avons un bien immobilier en location et avons effectué en 2014 des travaux de ravalement, de toiture et de remise aux normes électriques pour un appartement. Pour l’ensemble de ces travaux, nous avons fait un prêt de 50000€ sur 10 ans.
Sur ma déclaration précédente, je n’ai indiqué que les intérêts d’emprunt (je n’ai donc pas déduit ces travaux).
Mes questions :
– comment faire pour les déduire maintenant (déclaration n+1)
– sur combien de temps puis-je « amortir » ces travaux : dois-je déduire sur 10 ans /durée du prêt? (puis-je déduire sur 5 ans … j’aimerais racheter ce pret à moyen terme)
Merci pour tous vos précieux conseils
Bonjour,
Pour pouvoir les déduire, vous devez faire une réclamation (c’est faisable depuis votre espace en ligne sur le site des impôts).
Ensuite pour la déduction : si le fait de déduire ces travaux engendrent un déficit imputable sur votre revenu global, ça sera fait sur les revenus de l’année 2014.
La partie au-delà du déficit imputable (> 10700 €) viendra réduire vos revenus fonciers des 10 années suivantes maximum.
Un exemple vaut mieux qu’un long discours. Supposons que vous perceviez 10.000 € de revenus fonciers et que votre seule charge déductible soit ces 50.000 € de travaux.
Résultat 2014 : 10.000 – 50.000 = 40.000 € de déficit. Sur ces 40.000 €, 10.700 € seront imputés sur votre revenu global. Il restera donc 40.000 – 10.700 = 29.300 € de déficit à reporter en 2015.
Résultat 2015 : 10.000 – 29.300 = 19.300 € de déficit à reporter en 2016
Résultat 2016 : 10.000 – 19.300 = 9.300 € de déficit à reporter en 2017
Résultat 2017 : 10.000 – 9.300 = 700 € de bénéfice.
Merci pour tous ces précieux conseils.
Toutefois je me permets une petite remarque : avant de faire une réclamation en ligne contactez votre centre des impôts. Ils peuvent avoir une démarche spécifique. Pour moi c’était une déclaration rectificative (à envoyer par mail si je me souviens bien), alors que la date limite théorique pour faire une déclaration rectificative était largement dépassée.
Merci beaucoup pour ces explications très claires. Je vais donc me rapprocher très vite du centre des impots (merci aussi à PHL) pour faire valoir ca dès que possible… merci encore mille fois
Bonjour,
Nous sommes actuellement en location dans une maison. Nous souhaitons installer une cuisine aménagée, le propriétaire est d’accord et cela pourra être déduit de ses impôts. Est-ce qu’il faut pour cela que ce soit impérativement le propriétaire qui paye? Nous voulions payer la cuisine à la place de payer le loyer (ce qui revient au même au final) mais faut-il qu’il y ait une trace au niveau des chèques ou non?
merci de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Si c’est vous qui payez la cuisine, je ne vois pas comment cela pourra-t-il être déduit de ses impôts.
La facture doit être établie au nom du propriétaire, et à l’adresse du bien donné en location.
Donc si vous payez vous-même la cuisine, votre propriétaire ne pourra rien déduire. Votre propriétaire économisera juste des impôts sur les loyers non perçus.
Bonjour François.
je suis en train de finir de faire rénover un appartement (environ 25.000€ de travaux), que je ne pourrais louer en nu qu’en janvier 2016.Les factures seront toutes payées en décembre 2015.
J’ai malgré tout des revenus fonciers sur 2015 via d’autres appartements que je possède et que je loue en nu.
Voilà ma question: puis-je déduire, sur ma déclaration des revenus 2015, ces travaux de mes revenus fonciers 2015 (alors même que l’appartement en question n’aura pas été loué), ou dois-je attendre l’année d’après (2016, où l’appartement aura commencé a être loué) pour les déduire des revenus de l’années 2016?.
Merci de ton aide.
Vincent
Bonjour Vincent,
Ces dépenses seront à déduire sur l’année 2015 si vous réglez les factures en 2015.
Si vous attendez 2016 pour payer, alors elles seront déductibles en 2016 (sauf pour les éventuels acomptes)
Merci François.
je viens d’acheter une maison que j’ai mise en location,
mon loyer est inférieur à mon remboursement de prêt, puis je déduire la différence en déficit foncier?
Je souhaiterais savoir s’il est possible d’obtenir un rattrapage de déduction fiscale lorsque l’ensemble des sommes sont dépensées pour des travaux de remise en état en vue d’une mise en location imposée au réel.
Concrètement, si des travaux sont engagés l’année N et N+1, et que les revenus locatifs ne tombent qu’à partir de l’année N+2, peut-on défiscaliser l’ensemble des sommes engagées dans ces travaux moyennant un étalement sur plusieurs années, ainsi que les frais financiers liés à l’achat et la remise en état du logement.
Merci à la personne qui pourrait me donner des élément de réponses.
Bonjour,
Je n’ai jamais trouvé de références claires sur le sujet. Il semblerait qu’il y ait une certaine tolérence de la part des services fiscaux. Le mieux étant poser la question par écrit directement au centre des impôts duquel vous dépendez.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour vos articles très Clairs.
J’ai une question par rapport au déficit foncier.
Nous sommes en train de prospecter pour un appartement avec travaux, il y a de fortes chances que nous l’ayiond acheté et que les travaux soient achevés d’ici la fin de l’année mais il ne serait mis à la location que’à la fin de l’annee et potentiellement pas loué avant début 2016… Que se passe-t-il pour la déclaration d’impots ? Pouvons -nous déduire le coût des travaux sur 2015 alors que nous n’aurons certainement pas encore de locataire ? Et si non, pouvons-nous déduire le coût de ces travaux réalisés en 2015 lors de la déclaration de revenus 2016?
J.avoue ne pas savoir du tout…
Merci d’avance
Bonjour Thomas.
Contrairement à mes articles très clairs, rien n’est très clair par rapport à cette question. Le BOFIP ne précise en effet pas ce cas particulier, et j’ai eu l’occasion de lire et d’entendre tout et son contraire.
La seule phrase du BOFIP qui pourrait correspondre est celle-ci, à propos des exceptions au dépenses non déductibles (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP alinéa 60) : « Les dépenses de réparation et d’entretien engagées en vue de faciliter la location peuvent être admises en déduction dès lors qu’elles sont engagées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu et qu’elles sont supportées par le propriétaire. »
Mon avis (partagé me semble-t-il par une majorité) est que ces travaux sont déductibles si vous avez effectivement loué votre appartement immédiatement après la fin des travaux. Le mieux étant de poser clairement la question par écrit à votre centre des impôts.
Bonjour,
J’ai fait refaire cette année le portail électrique desservant ma résidence principale et la maison en location.
Une partie de ces travaux sont ils déductibles des revenus fonciers ? Si oui, à quelle hauteur ?
D’avance merci
Bonjour Marion,
Il y a en fait 2 questions dans votre question :
– ce genre de travaux est-il déducible ?
– si oui, à quelle hauteur ?
Pour la première partie, c’est délicat, et c’est un peu la même problématique que pour l’électro-ménager d’une cuisine équipée, qui n’est en théorie pas déductible : s’agit-il d’une dépense d’investissement (non déductible) ou d’une dépense d’amélioration / de réparation. Pour tenter d’y répondre, il faut voir pourquoi vous avez fait ces travaux : l’ancien système était-il tombé en panne (si oui, je suis sûr qu’il s’agit d’une dépense de réparation, déductible donc) ? Si non, je ne peux pas vous donner une réponse sûre car la frontière entre dépense d’investissement et d’amélioration est assez floue. En gros, c’est jugé au cas par cas par l’administration. Le mieux serait de poser la question par écrit à votre centre des impôts.
Pour la deuxième partie, si la nature des travaux permet leurs déduction, alors oui, une partie sera déductible. Il faut « juste » trouver une clé de répartion, qui devrait être la superficie des locaux loués par rapport à la superficie de votre résidence principale par exemple.
Merci beaucoup. Je vais voir avec les impôts directement pour une « juste » répartition !
C’est vrai, la déclaration de revenus n’est pas facile à effectuer, surtout quand on ne sait pas précisément quoi déclarer. Heureusement qu’il y a des articles comme celui-ci pour guider les contribuables.
Bonjour,
Merci pour les informations que vous transmettez.
Je fais ma première déclaration de revenus fonciers et bien évidemment beaucoup de questions se bousculent, beaucoup d’entre elles ont déjà trouvé réponse mais une demeure.
J’ai acheté en octobre 2013 et j’ai commencé à rembourser mon crédit dès septembre 2013 avec :
– 1392 € de frais accessoires puis en novembre 2013 130,19 d’intérêts et 52,47 d’accessoires et enfin en décembre 180 € d’intérêts et 28 € d’accessoires soit un total pour 2013 de 310,19 € d’intérêts et 1472,47 € en frais accessoires.
J’ai entrepris des travaux en févr 2014 et j’ai commencé à louer en mai 2015 donc pas eu l’occasion l’année dernière de faire une déclaration pour 2013.
Ma question, puis-je intégrer à ma déclaration 2014, dans la rubrique intérêts d’emprunt ceux qui correspondent à 2013 ?
Bien cdt, Marie
Non malheureusement vous ne pouvez pas… Enfin vous pouvez toujours tenter le coup et espérer ne pas avoir de contrôle dans les 3 prochaines années, le risque est assez faible.
Sinon la démarche « normale » est de faire une réclamation.
Cordialement
Bonjour
je me suis arrrêté sur votre site qui est excellent, j’ai eu des réponses a des questions que je ne me posais pas encore et j’ai compris encore certains éléments qui m’avaient échappés. Merci !
Néanmoins un doute subsiste
j’ai un studio à la montagne qui me coute énormément en charge, acheté dernièrement donc emprunt + intérêts à payer. L’an dernier, je l’ai prêté à des amis et famille, je n’y suis pas allé en 2014… Je l’ai mis en location par agence fin 2014 mais il n’a été loué que en ce début d’année
plusieurs personnes m’ont conseillé de le mettre en frais réels, qu’en pensez vous ?
le montant des charges je le connais, mais je ne sais pas quoi mettre en loyer perçu ? ayant d’autres projets dans les prochaines années, je souhaite le revendre dans les prochains mois pour info…
merci pour votre retour bonne journée
Bonjour François,
Je suppose que c’est un studio meublé et vous voulez faire de la location saisonnière (courte durée). Dans ce cas, vos revenus ne seront pas des revenus fonciers, mais des BIC.
Déclarer au réel sera forcément plus intéressant, mais c’est plus compliqué pas à la portée du commun des mortels. Je vous conseille de lire le livre de Ludovic du blog Passion-Locatif qui traite du sujet. Voir ici : http://objectif-tune.fr/senrichir-grace-a-la-location-saisonniere/
Bonjour,
Je souhaite déclarer mes loyers au régime micro foncier et non pas au réél. Cependant au départ de mon locataire en 2014, il y a 800 euros de charges locatives qu’il ne m’a pas réglées. Puis-je considérer que ces charges non réglées sont à imputer sur le revenu foncier à déclarer?
MErci
S’il ne les a pas remboursées au 31 décembre de l’année de son départ, alors oui il y a une case spéciale pour ça dans la déclaration 2044.
Mais il faut déclarer au réel et pas en micro-foncier pour pouvoir en bénéficier.
bonjour,
je suis proprietaire d’une maison qui est finie de payer (c’est ma residence principale)
J’ai acheté un appartement en 2013 qui est en location.
Puis je deduire les interets de cet emprunt ? (sur quelle ligne dois je le noter) ?
Comment fait on pour les charges ?
Nous avons fait des travaux (changement de chaudiere collective, ligne d’eau etde gaz collectif ). est deductible et sur quelle ligne ?
merci d’avance
oui vous pouvez…
Les intérêts d’emprunt se déduisent dans la ligne qui porte le même nom ! (ligne 250)
Pour les charges, c’est très simple, il suffit de suivre pas à pas le formulaire 2044 et de remplir chaque case le cas échéans.
Si les travaux ont été payés via le syndic de copropriété, ils sont à inscrire avec toutes les autres charges de copro dans la ligne 229.
Bonjour,
Concernant ce passage de votre article « Enfin, un dernier point à noter : vous devez louer votre logement pendant les 3 années suivant la déclaration contenant les déductions pour que celles-ci soient valable. »
Pouvez-vous me donner le lien du BOFIP qui y fait référence car j’ai beau chercher je ne trouve pas de référence à ces 3 années de « carence ».
Cordialement.
Bonjour Greg,
Vous n’avez pas suffisamment cherché ! Il suffit de suivre le premier lien retournée par une recherche google sur les termes « bofip déficit foncier »
Le voici : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP
L’alinéa 40 précise la condition de durée de location.
Cordialement
Bonjour,
Je loue mon appartement à mon frère en lui demandant juste un loyer(très faible) sans lui faire payer les charges de copropriété sur cette appartement.
Doit-je quand même déduire les charges récupérables des charges déductibles?
Vu que c’est moi le propriétaire qui assume la totalité des charges lié à cette appartement.
cordialement
Très bonne question!
Est-ce que quelqu’un a une réponse?
Malheureusement oui… Ces charges étant récupérables légalement, si vous décidez de ne pas les récupérer c’est à vos frais.
Bonjour,
Je loue un appartement que je compte vendre très bientôt. Je n’ai déclaré qu’en micro foncier jusqu’ici. Le fait que je vende mon appartement m’interdit-il de déclarer en frais réel cette année à cause de l’obligation de louer les 3 prochaines années? (Je souhaite déclarer aux frais réel cette année car j’ai commencé à payer un ravalement de façade en 2014)
Bonjour Jenny,
En fait, la condition de 3 années s’applique si vous imputez un déficit sur votre revenu global.
Si malgré vos provisions pour ces travaux vous ne générez pas de déficit vous pourrez déclarer au réel sans problème.
Par contre, si ces travaux engendrent un déficit, alors vous risquez(aurez?) un redressement lorsque vous vendrez votre appartement. A vous de faire les calculs !
Bonjour François,
J’ai lu que l’on pouvait déduire aussi les coûts d’electricité et d’eau qui ont été nécessaire pendant les travaux en vue de louer la maison? Est ce exact? Dans quel case le mentionner?
Merci par avance
Alors là… c’est la première fois que j’entends ça et je ne sais pas si c’est exact. Je n’ai même jamais pensé à les déduire moi-même.
En consultant le BOFIP, je n’ai rien trouvé allant dans ce sens, ni rien contre. On y parle beaucoup de « dépenses ». J’aurais tendance à dire que c’est déductible, si les travaux qui ont nécessité ces dépenses le sont. Mais sans garantie. Après, vu les faibles montants, je pense que vous pouvez les déduire sans trop de risques.
Bonjour Francois,
hé bien oui j’ai décidé de les déduire, je les ai mis dans les travaux et au niveau des entreprise j’ai précisé edf et veolia. On verra bien, si ca peut servir a d’autre ;).
Bonjour,
Je souhaiterais vous poser quelques questions !
Voilà j’ai réalisé mon premier investissement locatif en Novembre 2014 d’un montant de 83 000 € avec une échéance de 469.52 € par mois.
Le loyer est de 450€ par mois + 50€ de charges.
Quel régime dois-je appliquer ?
Dois-je déduire mes charges d’interet d’emprunt ? de notaire ?
Merci par avance.
Bonjour Mélissa,
Première question : louez-vous votre appartement nu ou meublé ? Dans les 2 cas, vous aurez le choix entre 2 régimes : la déclaration au réel et la déclaration simplifiée (micro-foncier ou micro-BIC)
Et pour chaque cas, il suffit de déterminer si le montant de vos charges déductibles est supérieur à celui de l’abattement (30% dans le cas du micro-foncier, 50% en micro-BIC)
Pour plus de facilités, je vous invite à utiliser le forum pour pouvoir répondre au mieux à vos questions
Bonjour François,
Bravo encore pour votre site et merci pour toutes les informations que vous partagez.
Je suis dans le doute concernant les charges de copropriété et la façon de les déclarer, je m’explique:
IL faut déduire les provisions payées dans l’année, jusque là tout va bien.
Mais il faut rajouter les charges payées par le locataire pour l’année N-2, ça va aussi. En revanche, il semblerait que d’autres charges non déductibles soient à intégrer, elle seraient visibles sur les « bilans » transmis par le syndic pour l’année (d’ailleurs qui semble rarement s’arrêter aux limite de l’année civile, ce qui ne facilite pas le calcul), c’est là où je coince…pouvez-vous m’éclairer?
Un second point sur lequel j’en appelle à vos lumières: nous avons acquis un immeuble via une SCI en toute fin d’année dernière. Nous avons engagé des travaux déductibles (à hauteur de 30 000 €) mais cette année. Comment optimiser ces travaux? Une amie clerc de notaire m’a indiqué qu’il était possible d’imputer cette déduction directement sur l’impôt lors de la première année suivant l’acquisition. Me le confirmez-vous? Si oui, comment procéder? (sous réserve que nous soyons éligibles dans la mesure où l’acquisition a eu lieu en décembre 2014 et les travaux en 2015). Merci pour votre aide. Bien cordialement. Bertrand
Bonjour Bertrand,
Si 2014 = N, alors pour les charges, il faut en effet déduire les provisions versées l’année N (ligne 229)
Ensuite, il faut réintégrer en ligne 230 ce qui n’est finalement pas déductible et que vous avez déduit en trop.
Par exemple : vous avez déclaré 100 € par mois soit 1200 € en 2013.
Le décompte effectué par le syndic fait apparaître :
– 600 € de charges récupérables sur le locataire
– 500 € de charges déductibles
– 200 € de charges non déductibles
Vous avez finalement payé 1300 € en tout, dont uniquement 500 € réellement déductibles. En ligne 230, vous devrez indiquer 700 € (qui correspond au 1200 € que vous avez déduit en N-1 moins ce que vous ce qui est réellement déductible)
Effectivement, il n’est pas rare que le bilan ne corresponde pas avec l’année civile. Dans ce cas là, il semblerait qu’un prorata soit d’usage.
Pour votre 2ème question, votre amie s’est un peu emmêlé les pinceaux. Ce qui est déductible directement sur le revenu global (et pas sur les impôts), c’est la fraction du déficit foncier hors intérêts, et ce à hauteur de 10.700 € par déclaration. Les travaux sont déductibles l’année à laquelle ils ont été payés.
Donc ces travaux seront à déclarer seulement en 2016 sur la déclaration de revenus de 2015.
Par exemple, pour une SCI où vous êtes à 50-50 avec un associé, vous faites 30.000 € de travaux cet année, vous avez des revenus locatifs de 15.000 € et des intérêts de 5.000 €.
Votre déficit foncier sera de 20.000 €, mais seuls 15.000 € seront déductible du revenu global et chaque associé imputera 7.500 €.
Voilà qui est très clair!
Merci beaucoup François.
Petit coup de gueule vs les syndics qui transmettent des bilans pas toujours très lisibles.
Pour la petite histoire, j’ai appelé un syndic qui gère l’un de nos appartements pour avoir des précisions sur les charges déductibles ou non (leur document ne le précisant pas, contrairement à d’autres syndics), voici leur réponse dans le texte:
« nous ne le mettons plus clairement car les clients peuvent se retourner contre nous en cas de redressement. C’est donc au client de déterminer les charges déductibles ou non »…
D’ailleurs François si vous avez une liste des charges locatives déductibles et non déductibles sur celles déclarées en N-2, je suis preneur!
Merci encore.
Bien cordialement
Bertrand
En fait il s’agira des mêmes charges que pour les revenus fonciers. La grand majorité des charges non récupérables sera déductible, mais par exemple, des travaux d’agrandissement ne le seront pas.
Je n’ai pas de liste précise, je me réfère au BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP
Bonjour François,
J’ai acheté une maison en 2008, en 2013 j’ai du partir en auvergne et j’ai loué ma maison. Aujourd’hui en 2015 mes locataires partent et j’ai décidé de la vendre. Est il possible de déclarer les loyers de 2014 en foncier réel, sachant qu’en 2015 je ne déclarerai que 4mois de loyers et plus rien en 2016?
En même temps si je déclare en micro foncier je suis vraiment perdante!!
Merci beaucoup pour votre blog
Stephanie
Bonjour,
J’ai bien compris que la taxe foncière recue chez le notaire n’était pas déductible.
Quant est il des loyers percus par l’ancien proprio qui nous ont été reversés chez le notaire? Sont ils à déclarer ou est-ce aussi un arrangement?
Merci
Lily
Ceux-ci sont bien à déclarer …
j’achete un appartement à credit pour le louer
prix : 122000€ agence comprise
je paye 3000€ d’interet d’empruns/an
Taxe foncier : 400€/an
Assurance loyer : 400€/an
Loyer encaissé : 8400€/an
De Quel montant sera mon impot ?
Impossible de vous répondre… vous n’indiquez pas dans quelle tranche vous êtes imposé, ni si votre appartement est en location nue ou meublée.
D’une manière générale, votre impôt sera de (loyer encaissé – charges déductibles) * (TMI + PS)
Avec TMI = tranche marginale d’imposition et PS = prélèvements sociaux (15,5% aujourd’hui)
j’ai une question
Bonjour
J’ai fait démolir une habitation pour faire construire une maison individuelle et un studio avec accès indépendant pour le louer en meublé en courte durée. J’aurais aimé pouvoir faire du déficit foncier pour la partie affectée aux travaux de construction de ce lot indépendant de ma résidence principale.
Est-ce que le paragraphe 110 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP.html m’autorise à considérer mes dépenses de construction en charges déductibles après démolition totale et reconstruction pour une partie en RP et en location ? merci beaucoup. Jean
Bonjour Jean,
Le paragraphe 110 du lien que vous donnez est en fait la définition de ce que sont les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement. Ces travaux ne sont pas déductibles, et c’est dans cette page http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP que c’est précisé (paragraphes 180 et suivants pour les travaux de reconstruction)
Bonjour, question …
je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété qui a effectué le ravalement en 2014 et qui avant d’engager les travaux a demandé à chaque copropriétaire une provision sur charge pour engager ce ravalement.
Est ce bien en ligne 229 Provision sur charge payées que je dois inscrire le montant de ma quote part ?
merci
Thierry
Bonjour Thierry,
Le montant des provisions pour travaux est aussi à inclure dans cette ligne, avec toutes les autres provisions payées.
Bonjour,
Simple question:
La mise en conformité de l’assainissement est-elle deductible ?
A mon sens oui, au même titre que la mise en conformité de l’électricité, mais je n’ai pas trouvé d’info sur l’assainissement.
A vous lire.
Je pense qu’elle est déductible en effet. Les travaux de mise en conformité sont assimilés à des travaux de réparation et donc déductibles à ce titre.
Bonjour,
J’ai mis en location en juillet 2014 l’appartement dans lequel j’habitais. En debut d’annee 2014, j’ai effectue un rachat de mon ancien pret de maniere a diminuer les interets payes. Ma question est simple: dois-je déduire les frais de dossier, interets, assurances et penalites de rachat dans leur integralite ou uniquement au prorata de la duree de location (c’est-a-dire 6 mois)?
Merci d’avance.
Alexandre
Bonjour,
Vous devez faire vos calculs au prorata de la durée de location.
Cordialement
Bonjour Francois,
Merci de votre retour, c’est ce que je pensais mais malgré avoir cherché dans plusieurs documents officiels et site des impots, je n’ai jamais trouvé de réponse a mon cas. Avez-vous un texte de loi auquel vous faites reference?
Cordialement,
Bonjour Alexandre,
Je n’ai pas de référence précise pour ce cas…
Bonjour François
bonne année et merci pour ce blog tellement enrichissant.
J’ai dû faire des travaux de réparation sur la maison que je donne en location suite à la grêle.L’assurance a remboursé une partie.
Pourrai-je déduire ces travaux ?
En vous remerciant pour votre aide
Bonjour Marie,
Malheureusement, on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre, ça serait trop beau !
Vous ne pourrez déduire que la part de ces travaux restant à votre charge !
Bonjour,
Très bon article…
Si vous me permettez, je souhaite apportez un fait qui m’arrive ; j’ai eu un contrôle fiscal et j’ai été repris pour le montant déductible de la taxe foncière lors de a 1ere année de l’achat du bien… pour faire référence à votre chapitre :
NB: lors d’un nouvel achat, la taxe foncière est partagée entre l’ancien propriétaire et le nouveau, au prorata de la durée de possession. La fraction de taxe foncière à votre charge est souvent réglée chez le notaire. On n’a donc pas l’impression de la payer… mais il ne faut pas oublier de la déduire l’année d’après !
Et bien l’administration fiscale ne l’entend pas comme ça :
Le principe de l’annualité de la taxe foncière sur les propriétés bâties est posé par l’art 1415 du CGI, aux terme duquel la taxe est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année.
Vous avez déduit un montant de xxx € alors que vous n’étiez pas le débiteur légal de l’impôt puisque non encore propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition.
Même si un arrangement amiable a été pris avec l’ancien propriétaire, vous ne pouvez pas déduire une imposition dont vous n’êtes pas le débiteur légal.
Bref… légalement on ne peut pas déduire des revenus fonciers le montant de la taxe foncière reversé au prorata au vendeur du bien.
Cordialement
Bonjour,
c’est tres interessant comme remarque! Ce qui me chagrinent alors:
– « un arrangement amiable »: chez le notaire c’est étonnant, non?
– perso, pour ma RP (et non du locatif) j’ai payé le prorata directement à l’ancien proprio et a reception de la TF; si cela avait été du locatif, cela ne serait-il pas apparut comme une charge?
Bonjour,
oui, moi aussi ça me chagrine, surtout que j’ai signé au 31 janvier et me suis acquitté du prorata de la TF pour 11 mois.
Et le trésor public se fiche devant qui ça se passe.
Et c’est bien pour du locatif ; on ne peux pas déduire ce paiement des charges.
Petite info à savoir…
Merci pour cette information très intéressante… Il y a quand même une aberration : si je suis ce raisonnement, l’ancien propriétaire, s’il louait son logement, peut donc déduire en toute légalité l’intégralité de la taxe foncière alors qu’elle lui a coûté moins cher puisque le nouveau propriétaire lui aura remboursé une partie de cette somme !?!
Je me demande si un bon avocat ne pourrait pas faire quelque chose par rapport à ça…
En tous cas, la prochaine fois que je signe un acte d’achat, ce point fera partie de la négociation avec le vendeur et je refuserai catégoriquement de payer cette taxe, même au prorata.
Bonjour,
effectivement j’ai eu le même raisonnement. Et si l’ancien proprio l’a déduit, on ne peut la déduire.
Et que faire devant l’article 1415 du CGI ?
C’est le 12 ième que j’achète, et que je déduis au prorata la TF, mais c’est la première fois qu’il me corrige la dessus…
A l’avenir, pareil que vous François… Je ne payerai plus cette taxe au vendeur… Mais me tairait lorsque ce sera moi qui vend lol
Et quid du prorata sur le dernier appel de fonds dont on s’acquitte chez le notaire ? L’ancien proprio « risque » de le déclarer en totalité l’année suivant la vente (ligne 230), alors qu’il lui aura été en partie remboursé par l’acquéreur. C’est incohérent. Il y a un loupé
Courrier de réponse, reçu des impôts :
Nature de la demande : IR charges et réductions d’impôts
Objet de la demande : Demande d’information juridique
Référence : xxxx
Traité par : X, Y, Contrôleur, Z
Bonjour Madame / Monsieur
Bonjour Monsieur,
si vous êtes au régime du foncier réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le prorata de la taxe foncière réglé par vos soins lors de l’achat de votre bien immobilier, même si vous n’en êtes pas le redevable légal, dès lors que cela fait l’objet d’un accord notarié et que ces sommes ont effectivement été réglées par vos soins.
Il en est de même pour les charges de copropriété dès lors que cela a fait l’objet d’une répartition négociée lors de l’achat.
En revanche s’il y a un appel complémentaire ou un remboursement en fin d’exercice suite à l’approbation des comptes, c’est vous seul qui en serez bénéficiaire ou redevable puisque propriétaire à ce moment là, et qui pourrez donc le déduire ou le rajouter à votre résultat foncier.
J’espère avoir répondu à votre demande.
Cordialement,
X
Contrôleur des Finances Publiques
Bonjour,
Bonne année dèjà à tous.
J’aurai plusieurs questions. J’ai acheté en Avril 2014 un box pour mon véhicule, or depuis Novembre je le loue exclusivement le week end et l’utilise pour mon véhicule la semaine. Dans ma déclaration, puis je déduire tous les interets et charges que j’ai eu depuis l’acquisition ou bien juste sur ces deux mois?
Aussi j’ai un autre lots de 3 boxs, que j’ai acquis gràce à un crédit conso ( plus facile, plus rapide). Ormis les charges courantes, il m’est impossible de déduire les intérets du crédit car crédit conso?
Vous remerciant par avance.
Cordialement
Bonjour,
Pour le box que vous occupez, vous ne pouvez déduire que le prorata de la durée effectivement louée.
Il est tout à fait possible de déduire les intérêts du crédit conso.
Bonjour François,
merci pour ton retour.
Cordialement
Bonjour François,
Vous avez l’air bien informé, et je recherche 1 personne qui serait suceptible de m’éclairée car je suis perdue…
En 2011 avec mon conjoint nous avons acheté notre residence principale a crédit. en septembre dernier suite a 1 mutation pro dans 1 autre département nous avons du mettre cette maison en location et louer 1 bien dans notre nouvelle commune. Comment doit-on déclarer notre résidence principale? le loyer perçu rembourse le crédit… dois ton changer notre crédit auprès de la banque sachant que nous avons du pret a taux 0? merci de votre réponse car nous sommes complètement perdu et ne savons pas a qui nous adresser…
Cordialement
Bonjour Hélène,
Alors par rapport au prêt à taux zéro, vous êtes censée le rembourser. Sauf certaines excpetions, mutation professionnelle notamment, et avec des règles à respecter. Si vous avez acheté avant le 1er juin 2011, il faut avoir été muté à 70km minimum. Après le 1er juin, une distance de 50km « suffit ».
Il y a aussi des conditions de ressources par rapport au locataire, des plafonds de loyer… Je vous invite à consulter cet article pour plus de détails : http://www.capital.fr/immobilier/actualites/louer-un-logement-finance-avec-un-pret-a-taux-zero-les-regles-a-connaitre-592463
Après, par rapport à la location en elle-même, je vous invite à parcourir le blog et d’autres sites / forum (notamment http://www.devenir-rentier.fr).
Mais pour faire simple, il faut tout d’abord choisir entre 2 options : le régime réel (on fait la somme des revenus moins la somme des charges déductibles pour arriver au revenu foncier à déclarer, ce revenu étant alors imposé dans votre tranche d’imposition et soumis aux prélèvements sociaux) ou le régime micro-foncier, possible uniquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 € par an (aucune charge déductible, on pratique juste un abattement de 30% sur les loyers perçus).
Pour savoir lequel des 2 choisir, il faut donc faire la somme de toutes vos charges déductibles, et constater si cette somme dépasse ou non les 30%.
Bonjour,
Voilà, je ne sais pas si ça a déjà été traité comme cela alors je vais poser ma question.
J’ai acheté un bien (F2 en copropriété) déjà loué (personne en place depuis de très nombreuses années). Le bien n’a pas été très bien entretenu (d’où le prix d’achat) et je compte bien refaire l’appart pour améliorer la vie des occupants et donner de la valeur à l’appartement. Je compte donc refaire :
1ère année : SDB (changer la baignoire par une douche italienne (plus simple pour les personnes agées), mettre un WC encastrable, changer de lavabo, le carrelage, bref tout refaire…)
2ème année : électricité (ou inverser avec première année)
3ème année : cuisine (refaire/enlever le crépis + mettre une cuisine équipée)
années suivantes : mettre du double vitrage petit à petit sur toutes les fenêtres
Donc la question est : parmi tous ces travaux, lesquels sont bien déductibles des revenus fonciers, tous ?
Je vous remercie par avance d’éclairer ma lanterne car les exemples des impôts ne sont pas forcement très clair, ou plutôt trop générale…
Seb
Alors d’une manière générale, les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers.
C’est l’administration qui est apte à juger si tels ou tels travaux relèvent de l’amélioration ou pas.
Mais d’après ce que vous indiquez, je dirais qu’ils sont tous déductibles en effet.
Certains pourraient même vous faire bénéficier de crédit d’impôt :
– la salle de bains => aménagement pour personnes à mobilité réduite (remplacement de la baignoire par douche, cf. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4734-PGP/version/14)
– le double vitrage => amélioration des performances énergétiques.
Il faudra juste :
– vérifier si le crédit d’impôt est toujours applicable l’année où vous effecturez la dépense
– calculer le plus « rentable » pour vous : crédit d’impôt ou déduction des revenus fonciers.
Ma locataire vient de quitter l’appartement (T3) à Marseille et me l’a laissé en très mauvais état.
Toute l’électricité est à refaire pour la mettre aux normes (c’est mon mari qui devrait en assumer les travaux) les dépenses relatives à l’achat de la fourniture est elle déductible ? D’autre part, la douche et le lavabo sont à changer l’Evier dans la cuisine et toutes les Fenêtres et Volets (que nous remplacerions par des fenêtre isolantes en PVC)et pour finir la peinture des plafonds et murs de l’appartement. Merci de bien vouloir me répondre ? Merci à vous
Janine
Tout ceci est déductible oui
Déductible oui , sur facture , si c’est le mari qui fait les travaux ce ne l’est plus .
Les travaux fait par soi, certes (main d’oeuvre) ne le sont pas mais les factures des éléments comme les peintures, le comptoir cuisine, les cables électriques, etc… devraient l’être non?
En effet, c’est déductible.
Bonjour
j’ai loué mon bien à mes locataires avec un four que j’ai du changer il y a peu. Puis je déduire le prix du four de mes revenus fonciers ou pas?
Merci d’avance
Bonjour,
est il possible de faire du déficit foncier avec des travaux financés dans le crédit immobilier.
Dois je tout compter dans ma demande de financement c’est à dire prix du bien+FAI+FD+travaux, ou bien dois je prendre à part un crédit travaux pour pouvoir défiscaliser?
Vous remerciant par avance.
Cordialement
Bonjour Cyril,
Bien entendu que c’est possible et heureusement d’ailleurs !
Inutile de faire un prêt travaux en plus du prêt immobilier. Ce serait dommage car le taux d’un prêt travaux est généralement plus élevé.
Bonjour Guillaume,
Merci pour ton retour et ta confirmation.
Cordialement
Bonjour,
A la lecture de votre article, je ne suis toujours pas certain d’avoir la réponse a une question que je me pose: je projette de refaire la salle de bains d’une maison que je loue. Cette pièce se situe dans une extension, dont je souhaite refaire la charpente, le toit, l’isolation, et tout rénover l’intérieur qui est vraiment obsolète(carrelage, douche, WC etc). puis je déduire l’intégralité de mes travaux ou seulement ceux afférents au toit ?
merci de votre réponse
Cordialement
Christian
Bonjour,
Dans la mesure où ces travaux ne s’apparentent pas à de la reconstruction, mais plutôt à des travaux d’amélioration, pour moi tout sera déductible…
Bonsoir,
Pour les intérêt d’emprunt sur la case 250 il est dit qu’on peut déduire les intérêt d’emprunt + les frais de cautionnement + les frais de dossier et gestion etc…, par contre sur la notice pour la case 410 il y a écrit le montant des intérêt versé, donc c’est uniquement la partie « intérêt » ou est ce qu’on peut y ajouter les frais de cautionnement ou autre ?
Merci
La case 410 sert uniquement à renseigner le nom de l’organisme prêteur ainsi que le montant des intérêts.
La case 250 sert à mettre les intérêts d’emprunts et tout le reste que vous indiquez. Je site la notice :
« Il s’agit des intérêts payés en 2013 au titre des emprunts contractés
pour la conservation (emprunts contractés pour le paiement
des droits de mutation à titre gratuit par exemple), l’acquisition, la
(re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration
des immeubles donnés en location.
Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment
:
– des frais de constitution de dossier ;
– des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur
de denier ;
– des sommes versées à un organisme de cautionnement ;
– des frais de main levée ;
– des agios ou commissions de banque ;
– des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.«
Bonjour François
Je vous demande un conseil. Un appartement est loué 500€/mois charges de copro comprises(hors eau elec gaz tel internet)et je fais gérer par une agence qui prends 50€/mois de gestion.
Les charges de copro sont de 1050€/an
Le foncier est de 780€/an
La gestion de 600€/an
Les revenus locatifs sont donc de 6000€/an
Assurance non occupant de 114€/an avec option pour menuiseries ext.
Donc la question est de savoir si il vaut mieux être au réel ou au forfait sachant que je déduit environ chaque année mes frais réels de déplacement domicile/travail a auteur de 5709€/an environ et un revenu d’imposable avant déduction frais trajet de 20879€/an en sachan que mon enfant vit avec donc 2 pars actuel.
Alors première réponse : si l’agence à qui vous avez confié la gestion de ce bien pour 10% du loyer ne vous fait pas d’assistance à la déclaration des revenus pour ce prix, CHANGEZ D’AENCE !!!
Donc je vous répondrais que c’est normalement à eux de vous faire les calculs, et même votre déclaration.
Sinon sans plus de détails que ça (je suppose que vous n’avez pas de crédit sur ce bien ?) ça dépend de ce qu’il y a dans les charges de copro : sont-elles déductibles ou récupérables sur le locataire ? Car vous êtes juste à la limite : en micro-foncier, vous aurez un abattement de 30% soit 1800 €. Avec ce que vous indiquez, il y en a déjà pour presque 1500 € de déductible sans tenir compte des charges de copropriété.
Donc à vous de voir avec le détail de ces charges si vous dépassez le seuil des 1800 €.
Réponse subsidiaire : les frais réels de déplacement professionnel n’ont strictement rien à voir avec les revenus fonciers.
Cordialement
Bonsoir François,
Merci pour cet article qui a le mérite d’être plus clair que n’importe quelle autre ressource que j’ai pu trouver sur internet…
Malgré tout, je bute encore sur les lignes 230 et 250 de la déclaration 2044, à savoir la régularisation des provisions, et les intérêts d’emprunt…
– Concernant la ligne 250 (intérêts d’emprunt), je ne l’avais pas remplie l’année dernière car j’avais lu que cette déduction n’était plus valable pour les biens achetés après le 1er janvier 2011, et qu’elle n’était pas non plus valables pour les résidences secondaires (mon appartement est dans les 2 cas).
Or, la notice de la déclaration 2044 n’en fait aucune mention… aucune notion de « résidence principale », et aucune notion de « bien acheté avant le 1er janvier 2011 ». Qu’en est-il réellement ? Devrais-je déclarer mes intérêts d’emprunt ? Et demander à régulariser pour ceux que je n’ai pas déclarés l’année dernière ?
– Concernant la ligne 230, la notice des impôts précise d’utiliser les informations « dépenses déductibles », « dépenses non déductibles » et « dépenses récupérables » figurant sur l’arrêté des comptes du syndic.
Or, sur le mien, ne figurent que les mentions « Récupérable » et « Non récupérable » : il n’y a aucune mention « déductible »… quelles informations prendre en compte ? Dois-je demander ces mentions supplémentaires à la comptable du syndic ?
Concrètement :
– j’ai déclaré 2700 € sur la ligne 229 de la déclaration 2012 (ce montant figure d’ailleurs sur l’arrêté des comptes)
– sur l’arrêté des comptes, figure une somme « total des charges » de 2800 €
– le syndic m’a donc prélevé les 100 € de provisions supplémentaires en sus ;
– sur cette somme de 2800 €, la répartition est de 2150 € de « récupérable » et 650 € de « récupérable »
Merci pour toute information, qui me sera très précieuse !
Bonjour Maxime,
Il y a juste un point que je voudrais clarifier : tu parles de déclaration 2044, donc pour des revenus fonciers. Mais un peu après, tu indiques que ton appartement est une résidence secondaire… Il est normal que la notice de la déclaration 2044 ne fasse pas mention à une résidence principale puisque cette déclaration ne concerne que les revenus de la location de logements nus !
D’où ma question : est-ce que tu parles d’un appartement que tu possèdes et que tu mets en location ? Ou d’une « vraie » résidence secondaire que tu n’occupes que de temps en temps et qui n’est jamais louée ?
Je vais tout de même répondre pour les 2 cas.
– si ton appartement est mis en location nue : tous les intérêts d’emprunt sont déductibles (y compris frais de dossiers etc…) et tu devrais refaire ta déclaration de l’année dernière pour bénéficier de cette remise. Pour le syndic : les charges récupérables sont celles que ton locataire doit te rembourser, donc elle ne sont pas déductibles. Si le syndic ne fait ensuite pas la différence entre déductibles et non déductibles… vu le montant je pense que tu peux les passer dans la catégorie déductibles tu ne risques pas grand chose.
– si ton appartement est une résidence secondaire, tu ne devrais même pas remplir le formulaire 2044, rien n’est déductible !
Bonjour François,
Merci pour ta réponse rapide.
Je clarifie, pas de souci !
J’occupe un appartement en location pour être au plus proche de mon lieu de travail, qui est donc ma résidence principale.
J’ai ensuite acheté un appartement que je loue, non meublé, à un proche. Je n’y réside donc pas ; c’est mon locataire qui l’occupe à l’année et paye donc la taxe d’habitation.
Cette personne me verse, de ce fait, un loyer, plus une autre somme correspondant aux charges, ce qui me permet de rembourser mon prêt tout en continuant de verser le loyer de ma résidence principale.
Je pense donc bien correspondre au premier cas, même si j’emploie le terme « résidence secondaire » de manière erronée :)
Je déclare donc :
– ligne 223 : la prime d’assurance habitation « propriétaire bailleur » que je paye pour cet appartement
– ligne 224 : les loyers bruts versés par mon locataire, hors charges
– ligne 227 : les mensualités de taxe foncière payées en 2013, sans la partie ordures ménagères
– ligne 229 : les provisions pour charges payées au syndic
Puis je « bute » sur la ligne 230 car, s’agissant d’un proche, cette location n’est pas gérée par le syndic, qui ne concerne que les copropriétaires de l’immeuble.
Ils n’ont donc probablement pas jugé utile de mentionner « déductible/non déductible » car l’immeuble est majoritairement occupé par des copropriétaires en résidence principale.
Je ne sais donc pas quelles composantes prendre en compte dans le calcul parmi celles mentionnées par l’arrêté des comptes :
– Provisions sur charges : 2700 € (année 2012)
– Total réel des charges : 2800 €
> dont récupérable : 2150 €
> dont NON récupérable (coquille dans mon message initial) : 650 €
J’étais initialement parti sur (2700 – 2800) + 650 soit 550 € en ligne 230, mais ça ne semble pas correspondre à ta définition…
En tout cas, concernant la ligne 250, tu sembles confirmer qu’il n’y a pas d’exception à la déclaration des intérêts d’emprunt.
Or, j’avais lu que cette ligne 250 ne concernait que les biens achetés avant le 1er janvier 2011, et qu’à partir de cette date, cette mesure n’était plus valable ?
A moins que ne je confonde avec autre chose ? Ca ne concerne peut-être que les logements neufs ? La construction date des années 70, et j’ai acheté l’appartement en 2012.
Merci de tes éclaircissements, afin que je puisse faire le nécessaire auprès des impôts si ma déclaration 2012 est erronée !
Rebonjour Maxime,
Alors voici quelques réponses :
– ligne 224 : tu ne dois pas déclarer les loyers sur cette ligne, les loyers encaissés se déclarent à la ligne 211. Sur cette ligne, tu dois déclarer les éventuels travaux que tu as fais faire en 2013.
– pour la ligne 230, je me suis emmêlé les pinceaux, je n’avais pas vu qu’il s’agissait de la partie 2012 dans ton message. C’est toujours compliqué le calcul, je galère avec la notice chaque fois qu’on me pose la question. Donc je me rebricole à chaque fois un fichier excel à partir de l’exemple de la notice. Si on considère que tes charges non récupérables sont déductibles, ça devrait donner 2050 € en ligne 230 et 100 € de plus à intégrer en ligne 229. Les 100 € correspondent au solde de ce que tu as déclaré moins ce que tu as réellement versé. Les 2050 à la somme des charges récupérables et du solde.
Sinon pour la ligne 250 je confirme ce que j’ai dit, tout est intégralement déductible (consulte la notice de la déclaration, tu verras !)
Je pense que tu confonds avec le crédit d’impôt sur les intérêts des prêts pour achat de résidence principale. Celui-ci n’existe effectivement plus pour les logements achetés après le 1er janvier 2011.
Eh bien, merci François pour ces précieuses informations !
Il fallait bien sûr lire ligne 211 pour les loyers et 224 pour les travaux, c’est bien ce que j’avais fait. Voilà ce qui arrive lorsqu’on écrit trop vite…
Dernière petite confirmation avant de signer ma déclaration, toujours concernant le calcul de la 230.
Tu indiques que « Si on considère que tes charges non récupérables sont déductibles, ça devrait donner 2050 € en ligne 230 ».
Or, mon document de syndic stipule un montant de 2150 € récupérable et 650 € NON récupérable. Devrais-je donc plutôt lire « ça devrait donner 550 € en ligne 230 » (650 – 100 € déjà intégrés en 229) ? C’est un chiffre déjà plus proche de l’exemple de la notice.
Je signe dès que j’ai ta confirmation ! J’ai rempli toutes les autres rubriques (notamment le report du déficit déclaré l’année dernière en rubrique 450, 2012 colonne A).
Dans tous les cas, je prendrai contact avec mon centre des impôts pour la revérifier, et corriger celle de 2012 pour y réintégrer les intérêts d’emprunt. Tout repartir finalement (je l’espère) avec davantage d’assurance pour la déclaration de l’année prochaine !
En te remerciant par avance pour ce dernier éclaircissement.
Je pense bien que le calcul que je donne est bon.
Le principe de ces cases est que la valeur que tu indiques en 229 vient réduire ton revenu locatif, et celle en 230 va l’augmenter.
Tu inscrit donc le total de ce que tu as payé en 2013 dans la case 229 (déductible, non déductible, récupérable, non récupérable) et tu inscris la partie non déductible de ce que tu as payé en 2012 pour régulariser.
Dans ton cas, comme les 2150 € ont été déduits « à tort » dans ta déclaration 2013, il faut bien les réintégrer dans la déclaration de cette année (moins les 100 € que tu as du repayer en plus)
J’espère que c’est compréhensible…
Parfaitement compréhensible, merci pour ce complément d’information qui éclaire les zones d’ombre restantes !
Je signe donc ma déclaration ce soir avec bien plus d’assurance, grâce à toi.
Je vais tout de même demander un entretien auprès des impôts pour m’assurer de ne plus faire fausse route pour les prochaines fois.
Merci pour ta grande disponibilité !
De rien c’est toujours un plaisir !
Bonsoir,
Je profite des derniers instant pour déclarer mes impôts pour poser une question.
j’ai encore du mal avec les cases 229 et 230
apriori sur la 229 c’est l’intégralité des provisions pour charge versé sur 2013 donc si j’ai acheter un appartement au 31 juillet sur 5 mois j’ai versé 475.40€ est ce la somme que je dois inscrire ou est ce que je dois déduire la partie payé par mon locataire à savoir 300€ de charge soit 175.40€
dans mon cas dois je remplir la case 230?
je comprends rien au charges déductible, non déductible, récupérable, non récupérable, moi ce que je sais c’est le montant total de ce que j’ai payé.
ha! quelle joie la déclaration d’impôts….
Merci d’avance
Désolé pour la réponse tardive … Mais si tu as télédéclaré tu pourras toujours corriger.
Tu dois déduire en 229 l’intégralité de ce que tu as payé en 2013 (y compris ce que ton locataire te rembourse).
Et rien en case 230, qui te servira l’année prochaine à régulariser et inscrire justement ce que le locataire t’auras remboursé, ce qui n’était finalement pas déductible ainsi que d’éventuelles corrections.
Sinon les notions de charges :
– récupérables / non récupérables concernent ce que tu peux refacturer au locataire : avance éventuelle pour l’eau, électricité des communs, entretien des espaces verts etc…
– déductible / non déductible concernent la fiscalité, ce que tu déduire ou pas de tes revenus locatifs. Aucun exemple de charge de copropriété non déductible ne me vient à l’esprit
Les charges récupérables ne sont pas déductibles
Bonjour,
Merci pour ces informations très détaillées.
J’ai plusieurs questions sur ces charges déductibles:
1. J’ai souscrit un emprunt qui pour acquérir des parts de SCPI. L’emprunt est légèrement supérieur à l’investissement (qui représente 98.6% de l’emprunt). Dois-je déclarer en charges 98.6% des intérêts ?
2. J’ai souscrit un emprunt pour acquérir un local à louer, et l’emprunt couvre également les frais d’agence et les « frais de notaire ». Est-ce que la totalité des intérêts est déductible ? (y compris la part couvrant le remboursement des frais de notaire ?)
Par ailleurs, j’ai noté dans un autre de vos articles qu’une partie des frais de notaire est déductible. Je vais donc calculer cette part.
Bonjour. Pour répondre à vos questions :
1- à quoi correspondent les 1,4% restants ? si c’est pour couvrir des frais d’achat, alors ils seront déductibles je pense
2- oui, la totalité des intérêts est déductible.
Bonjour et merci pour la réponse
Le prêt a été légèrement surévalué. Les 1,4% restants ont été versés sur mon compte bancaire (environ 1400 euros), et ne sont à priori pas utilisés. Toutefois, j’ai relu le contrat de prêt, et il est indiqué que le prêt couvre aussi les frais de cautionnement, qui ont ensuite été payés par chèque, pour environ 1300 euros. Donc effectivement il semble que ces 1,3% sont déductibles. Me reste 0,1%… Mais il y a aussi des frais de dossier de prêt, pour 500 euros.
J’en profite pour une question complémentaire: l’assurance décès est souscrite auprès d’une association (bien connue), qui prélève des frais de cotisation annuelle, en plus des primes d’assurance. C’est le seul contrat que j’ai auprès de cette assurance. Est-ce que cette cotisation est également déductible ?
Enfin, pour terminer, je précise que ces questions concernent ma déclaration de l’an dernier… Oui je sais… Et je vais faire une réclamation car j’ai oublié l’an dernier de déclarer les frais de cautionnement et de dossier de prêt. Je souhaite donc être certain de ne pas faire d’erreur dans cette réclamation.
Je pense que tout ce dont vous parlez est déductible.
Au pire, en cas de contrôle, vous aurez un redressement sans pénalités (il y a a priori un seuil de tolérance d’erreur de 5%), et vu les montants vous ne risquez pas grand chose.
Merci beaucoup
Bonjour
Merci pour ces infos vraiment claires.
Il me reste cependant une interrogation a laquelle vous sauriez peut être répondre: si la location commence en cours d’année ( mai pour nous), la déduction des charges et intérêts d’emprunt doit elle être faite au prorata du temps d’occupation, ou peut elle être faite pour la totalité des charges verséesour 2013?
Merci d’avance!
Bonjour,
Ca dépend de la situation. Si vous avez loué votre bien en cours d’année et que vous l’occuppiez juste avant par exemple, vous ne pourrez déduire qu’au prorata de la durée de location.
Si vous avez fait des travaux ayant pour but la mise en location, alors vous pourrez déduire les charges versées pendant la durée des travaux
Cas numéro 1. Merci pour la réponse.
Bonjour
J ai acheté une petite maison début 2013 que j ai fini de rénover ce mois ci
Je vais la loue juin 2014.
Donc étant donné que je déclarerai en micro foncier meublé l’année prochaine,
Que dois je déclarer pour 2013 car j’ai fait plus de 10000 euros de travaux.
Comment dois je procéder pour la déclaration 2013 étant donné que la maison était vidé toute l année?
Merci de m’éclairer
Olivier
Bonjour Olivier,
Si je comprends bien vous allez mettre cette maison en location meublée ?
Donc premièrement, il faudrait savoir si le régime micro-BIC (pas micro-foncier car on ne parle de revenus fonciers que pour de la location nue) est plus avantageux pour vous que le régime réel.
Mais si vous avez acheté l’année dernière, je peux tout de suite vous dire que non vu qu’en réel vous pouvez déduire l’intégralité des frais de notaire… Rien que ça.
Si c’est bien du meublé que vous faites, il faudrait rapidement vous rapprocher d’un expert-comptable (son intervention sera gratuite – remboursée sous forme de réduction d’impôts – sous conditions)
Un peu plus de détails ici : http://objectif-tune.fr/location-meublee/
Oui mais j au que 4000 e de frais de notaire
Et effectivement je vous partir sur du bic.
Justement! Plus les achats sont de faible valeur plus les frais de notaire sont proportionnellement important.
gwen Articles récents…Bourses, premières conclusions
Bonjour,
Merci pour la clarté de cet article.
est il possible d’avoir une imposition au réel et au micro foncier en même temps ?
Par exemple j’ai une SCI qui est en déficit foncier auquel cas le réel est plus intéressant, et a coter à titre personnel un bien en nom propre qui soit fini de payer dans lequel il y aurait pas de travaux, pas d’intérêt d’emprunt.
puis je combiner les deux?
Merci
Non ce n’est pas possible… Pour déclarer vos revenus de SCI, vous devez remplir la déclaration 2044.
A partir du moment où ce formulaire est rempli, il n’est plus possible de remplir les cases liées au micro-foncier dans la 2042.
Enfin techniquement si, vous pourrez, mais les impôts vous tomberont dessus à coup sûr !