Investir dans l’immobilier en 2013

investir immobilier 2013Tout d’abord je vous souhaite à toutes et à tous une bonne et heureuse année 2013, j’espère que tous vos projets pourront se concrétiser, et j’espère pouvoir continuer à aider ceux qui veulent investir ! J’en profite pour vous remercier de me suivre, de plus en plus nombreux. Un grand merci aussi pour vos retours, je vous assure que ça me fait chaud au cœur !

Pour bien commencer l’année, je voudrais tordre le cou à une idée reçue, très en vogue par les temps qui courent. Vous avez probablement tous entendu dire que l’immobilier est en crise, que la bulle immobilière va éclater, que les prix vont dégringoler… bref :

il  faut être fou pour investir dans l’immobilier en ce moment !

investir dans l’immobilier

Aux yeux de certains qui me recommandent plutôt d’investir en or, je dois donc être fou, car toujours à la recherche de nouvelles opportunités. Voici donc 2 exemples qui prouvent qu’investir en 2013 est encore possible et rentable, et offre de belles occasions à ceux qui sauront les saisir. Nous avons malheureusement manqué la première, et sommes en train de regarder pour la 2ème.

 




 

Investir dans un immeuble de 20 studios meublés

(oui oui, vous avez bien lu, 20 studios !)

Fin novembre, je tombe sur cette annonce (cliquez pour agrandir l’image) : un immeuble de 20 studios meublés à 550.000 €.

investir en immobilier

Je suppose que comme moi, vous auriez été intrigués par un très rapide calcul du rendement qui donne (8.600*12)/550.000 = presque 19% brut. J’ai donc immédiatement décidé de creuser la chose, en contactant le propriétaire.

Dans la discussion, j’apprends que je connais le vendeur (de réputation). C’est un « gros » loueur de meublé professionnel (voir l’article sur la location meublée) qui possède une centaine de lots (oui oui, vous avez encore une fois bien lu) et qui ne vit que de ça. Et pour la petite anecdote, il possède un « château » refait en une 40aine de studios, juste en face de cet immeuble qu’il vend, dans lequel j’ai été hébergé il y a une dizaine d’années quand je me suis installé dans la région !

Donc je pose les questions classiques : montant des charges, de la taxe foncière, turnover, nombre de logements occupés, de problèmes d’impayés, pourquoi vend-il … Les réponses me permettent de remplir mon simulateur, pour constater que, en prenant en compte une grosse marge de sécurité (sur les charges annoncées à 1100 € par mois notamment), un taux d’occupation de 90%, des assurances loyers impayés, les frais de gestion locative, on arrive à plus de 1600 € net par mois en apportant « juste » les frais de notaire. Une affaire !!! Voici le screenshot du résultat du simulateur (cliquer dessus pour l’agrandir)

investir immobilier

Autres avantages du projet : location meublée, donc fiscalité réduite grâce à la déduction des amortissements. Possibilité, vu les revenus, d’opter pour le statut LMP avec ses avantages propres (possibilité de sortie du bien de l’ISF – pour ceux qui la doivent en tous cas, possibilité d’exonération d’impôts sur la plus-value …)

Reste encore quelques interrogations : qu’en serait-il du financement ? Est-ce qu’il y a de la demande pour du studio meublé dans cette ville ? …

Et des inquiétudes (normal vu le montant en jeu) : est-ce que ça ne sera pas trop lourd à gérer ? Est-ce que ça ne fait pas un peu trop gros pour nous ? Est-ce qu’on ne risque pas de se planter ?

Il a donc fallu creuser encore un peu :

 pour le financement, simulation sur le site d’un courtier en ligne (dont je vous avais dit du bien ici), avec réponse immédiate OK (mais taux pas trop intéressant), et simulation sur le site de La Banque Postale (qui nous finance déjà). Réponse favorable suite à étude du dossier par téléphone, taux de 3.8 % sur 25 ans. Pas mal !

  • pour la demande locative, nous avons été rassuré lorsque le vendeur nous a transmis ses fichiers de gestion. Nous avons pu constater qu’il y a en moyenne 7 changements de locataires par an, et que les appartements sont reloués très vite (par exemple, 3 locations en novembre 2012, 3 en octobre 2011)
  • et pour nos inquiétudes… eh bien on se dit que si l’on ne risque rien dans la vie, on n’arrive nulle part… Alors allons-y !
Donc voilà, après ces quelques réflexions qui ont pris un peu de temps, je recontacte le vendeur pour une visite. Par manque de disponibilité de sa part, nous avions prévu de visiter le 20 décembre. Je l’appelle la veille pour confirmer, et malheureusement… il m’indique qu’il vient de signer, le jour même, un compromis. Au prix demandé, et sans la fameuse condition suspensive d’obtention d’un crédit. Dommage…

 

Investir dans un immeuble avec travaux

La semaine dernière, je tombe sur cette annonce (cliquer pour agrandir) :

investir immeuble de rapport
Un immeuble de rapport de 700m2 comprenant 8 appartements, à 345.000 € avec travaux. Sur les 8 appartements, 5 sont terminés, libres, offrant de belles prestations. Les 3 autres sont à finir. Pourquoi ais-je été attiré ? Comme pour le premier exemple, c’est la rentabilité potentielle qui m’a mis la puce à l’oreille. En partant sur un montant de travaux restants à 55.000 € pour arrondir, ça donnait 4.200*12 / 400.000 = 12,6 %. Suffisant pour que j’appelle aussitôt l’agence !

Voici donc quelques détails :

  • prix négociable, à 330.000 € d’après l’agent. Le propriétaire vend à cause de soucis de santé. Taxe foncière assez élevée, 3.800 €.
  • immeuble très bien situé, en plein centre de la ville. Composé de 2 bâtiments séparés par une petite cour intérieure. Le premier bâtiment comprend les 5 appartements déjà rénovés, le 2ème les 3 appartements à faire.
  • appartements refaits de qualité : très lumineux, avec triple vitrage, isolation 15 cm, parquets et carrelage, chaudières basse températures. Seul bémol, pas de cuisines équipées.
  • montant des travaux restant à faire : 130.000 € sur base de devis. Aïe, c’est loin de ce que j’avais imaginé ! Petite consolation : possibilité de bénéficier d’éco-prêt à taux zéro.
  • 2ème consolation : subvention de l’ANAH accordée pour un montant de 57.000 € (ça ferait un bon sujet d’article d’ailleurs !)
  • loyers des appartements déjà terminés : 2.475 €, ce qui couvre complètement le crédit. Ils me paraissent toutefois peu élevés vu la superficie des appartements et les prix pratiqués dans la même ville, mais voici l’explication :
  • cerise sur le gâteau : les loyers demandés, sous le prix du marché, permettent justement un conventionnement avec l’ANAH en Borloo ancien (voir cet article) dans la catégorie qui offre un abattement de 60% des loyers perçus !
  • 2ème cerise sur le gâteau : à l’heure actuelle, le prix de vente au m2 dans cette ville, en estimation basse, est de 1000 € du m2. Ce qui laisse présager une belle plus value en cas de vente à la découpe !

Passage au simulateur avec toutes ces données : bingo ! grâce à l’abattement Borloo et à la déduction des travaux, les revenus générés par cet immeuble ne seraient pas imposés pendant 10 ans ! Et généreraient un cashflow de plus de 1.400 € net par mois en tenant compte du coût de l’assurance GRL et en apportant les frais de notaires ! Voici le résultat :

investissement immobilier

 

La dernière colonne correspond aux chiffres avec l’hypothèse d’un remboursement anticipé partiel sur le crédit, du montant de la subvention ANAH, avec diminution du montant de la mensualité plutôt que de la durée du prêt. Le cashflow passerait à plus de 1.700 € par mois !!!

 

 

Pour récapituler : pour 425.000 € ce projet permettrait d’obtenir de devenir de propriétaire :

  • de 8 appartements neufs
  • générant un SMIC et demi par mois grâce à un rendement de 11,8 % brut
  • sans impôts supplémentaires à payer
  • offrant de très belles perspectives de plus-value à terme

Mais… car il y a toujours un mais : cette ville est à 40 km de chez nous…

  • gérer les travaux à distance risque de ne pas s’avérer facile. Solution : confier la supervision des travaux à un architecte par exemple. Mais ça coûte…
  • nous ne connaissons pas le marché locatif. Mais avec des appartements neufs en location sous le prix du marché, il ne devrait pas y avoir trop de problèmes.
  • la ville est plutôt en déclin (en tout cas jusqu’au dernier recensement de 2009 – le site de la mairie fait état de projets de nouveaux lotissements en cours), et quelques usines Arcelor Mittal ne sont pas bien loin…

Donc les réflexions sont en cours de notre côté. Mais il ne faut pas trop tarder, sous peine de rater ce qui peut être une très bonne opportunité. Je vous tiendrai au courant de l’avancement de ce projet !

********** Mise à jour du 15/01 **********

Je viens d’avoir l’agence immobilière au téléphone pour demander des nouvelles et pouvoir visiter le bien. Malheureusement, il est vendu. Un compromis a été signé la semaine dernière… L’annonce est parue pour la première fois le 8 décembre. Ce bien s’est vendu en 1 mois à peine. Encore une preuve que c’était une bonne affaire !

*******************************************

 

Voilà pour ce premier article de l’année, qui avait pour but de vous montrer que malgré la crise, malgré ce qu’on entend, il y a toujours de bonnes opportunités à faire quand on veut investir dans l’immobilier. J’espère que ces exemples contribueront à vous motiver ! Alors encore une fois bonne année 2013, et bons investissements !

 

 



57 commentaires sur “Investir dans l’immobilier en 2013
  1. Roro dit :

    Bonjour à tous,
    et tout d’abord merci François pour ce site, que je trouve assez formidable…

    J’aurais pour ma part trois questions pratiques.

    Je suis novice dans le domaine de l’investissement locatif (enfin, un peu moins maintenant, mais cela reste purement théorique), et je me demande si ce choix est sensé alors que je n’ai pas de résidence principale et ne compte pas en acquérir dans l’immédiat ?

    Par ailleurs, est-il possible d’avoir une liste des points incontournable à regarder lors d’une visite et des documents (non obligatoires) qu’il est très utile de demander au propriétaire (comme par exemple un diagnostic de la toiture, des gouttières, du bon état des murs porteurs…), bien sûr si cela est possible dans la pratique.

    Enfin, je ne me rends pas vraiment compte du temps qu’il fait consacrer (hors achat) à la gestion des biens…
    j’ai en vu un immeuble de rapport avec 3 studios, 2 t2 et un local commercial. A la question « pourquoi le propriétaire vend ? », il m’a été répondu, comme pour toutes les autres annonces : « il est âgé, et n’a plus la force de gérer les locataires ».
    Meme si je suis prêt à m’investir pour qlq centaines d’euros par mois, et l’assurance d’un patrimoine au bout de 20 ans, j’ai un travail très prenant, ne suis pas manuel et ne pourrait être disponible que le WE…

    Si vous avez des éclairages sur ces trois points, ce serait super..!

    Merci !

    • Francois dit :

      Bonjour Roro,
      Vous apporter une réponse ici serait un peu trop long, pourriez-vous utiliser le forum pour reposer ces questions ?
      Vous y aurez plus de réponses qu’en commentaire d’un article.
      Merci d’avance !

  2. Bonjour,

    Les dispositifs fiscaux peuvent également être intéressants, permettant de profiter de réductions d’impôts et ainsi optimiser son investissement :
    – La loi Duflot 2013 pour les logements neufs BBC
    – La loi Censi-Bouvard pour les logements meublés en résidences de services
    – La loi Malraux et Monuments Historiques pour les logements faisant l’objet de travaux de rénovation.

  3. Juste une précision : Attention au prêt à taux zéro car si un propriétaire souhaite quitter ou louer son habitation alors il devra rembourser intégralement son PTZ sauf pour des cas justifiables mais qui restent quand même soumis à des critères strictes.

  4. immo brive 19 dit :

    Bonjour François,

    Merci pour ce dossier très instructif même si cette analyse concerne essentiellement celles et ceux qui ont des fonds importants.

  5. philippon dit :

    Bonjour

    merci pour toutes ces infos très utiles au néophyte que je suis… pour l’instant je me suis laissé tenter par du LMNP (Ephad…) au rendement peut etre moins élévé (4,5% – 5%) mais net net et garanti (sauf accident de parcours évidemment).
    Aurais-tu connaissance d’une formule équivalent au Grand Duché ?
    merci !

    • Francois dit :

      Non je ne connais rien d’équivalent au Luxembourg… ce qui ne veut pas dire que ça n’existe pas…

  6. SSP dit :

    Bonjour,

    Bravo pour ce blog qui permet de démêler un peu les fils de la recherche et de la gestion de biens locatifs.
    J’aimerais vous poser une question, qui vous paraîtra peut-être un peu naïve mais la réponse pour moi n’est pas évidente :
    – nous sommes actuellement en train de faire les demandes de prêt pour l’acquisition de notre résidence principale (nous sommes aujourd’hui en location)
    – nous nous posons la question de l’investissement locatif dans le même temps
    – au départ notre idée était de mettre l’apport maximum + les mensualités au maximum pour réduire la durée du prêt de la RP (16 ans), mais cela ne risque-t-il pas de plomber notre dossier pour une acquisition ultérieure ? Ne vaudrait-il mieux pas prendre un prêt sur 25 ans et avoir un peu de mou (alors même que nous ne sommes pas encore tout à fait sûrs de tenter ce genre d’investissement, de trouver qqch qui nous semble bien, etc.) ?
    Merci de votre réponse,

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Il est très difficile de répondre à cette question… Il est généralement conseillé de s’endetter le moins possible sur sa RP et le plus possible sur un investissement, les frais liés au crédit étant déductibles dans ce cas, et le remboursement du crédit étant assuré tout ou partie par le locataire. Donc j’aurais tendance à vous recommander votre première idée.
      Mais c’est sûr que si vous n’avez plus d’épargne disponible pour monter un dossier de prêt en vue d’un investissement locatif, les banquiers ne vont pas aimer… Mais bon tout dépend de votre situation personnelle : revenus mensuels, capacité à reconstituer cette épargne …
      Le mieux est peut-être de partir sur un prêt flexible pour votre RP : offrant des possibilités de remboursement partiel gratuits, de modulation de durée …

  7. Stéphanie dit :

    Merci pour ce partage, je découvre moi aussi ton blog très fourni !
    Comme visiblement tu as du nez pour trouver de belles affaires, je suis certaines que d’autres de présenteront à toi bientôt !

  8. Said dit :

    Bonjour François , l annonce concernant l immeuble de 20 studios est à nouveau visible sur le boncoin en date du 7 avril . Qu en penses tu ? Je me dis que si c était une bonne affaire elle y serait pas encore . En tout cas tu peux retenter ta chance

    • Francois dit :

      En fait l’immeuble a été remis en vente fin février, car le précédent acheteur n’a pas eu de financement.
      2 mois pour un immeuble à plus de 500.000 €, ce n’est quand même pas trop long…

  9. Merci, cela est tout à fait le genre d’article qui me laisse penser que l’investissement locatif est à la portée de tous. Bonne chance !

  10. SC dit :

    Bonjour,
    L’article est très intéressant merci beaucoup pour avoir partagé cette expérience.
    Cherchant également à réaliser un investissement locatif, j’aurai souhaité savoir si vous avez des pistes favorisées pour vos recherches. Personnellement j’ai quelques contacts auprès d’agences immobilières, et je me ballade sur les sites de vente notariale ou judiciaire ou encore sur les sites de vente entre particulier. Mais j’ai du mal à trouver …
    Si vous pouviez me conseiller d’autres solutions ou faire partager vos idées
    Cordialement,
    SC

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Alors de mon côté je passe du temps tous les jours à consulter les annonces, même lorsque je ne suis pas en période de recherche active.
      Mais je n’ai pas plus de solutions que vous… sites d’annonces, journaux papier, contact auprès d’agents immobiliers et de notaire (au cas où quelque chose d’intéressant passe dans une succession)

  11. Tristan dit :

    Bonjour à tous,
    pour faire suite à la reflexion dont je parlais plus haut,que pensez vous d’un investissement en Espagne ? je précise,pas n’importe ou,soit grand ville type Barcelone,Madrid ,Séville ou station balnéaire côtée ,faire de la location saisonnière ou à la semaine semble une piste interessante,y a t-il quelqu’un sur ce forum qui le fait ? et dans ce cas pouvez vous nous faire partager votre expérience ?…
    Merci
    bien cordialement
    Tristan

  12. Tristan dit :

    Bonjour,
    je viens de découvrir votre Blog et vous félicite pour son sérieux et professionnalisme,ça change des lieux communs ou des discours habituels pour les débutants gogos,c’est trés interessant pour avancer.
    Je fais de l’investissement locatif en meublé depuis de nombreuses années et me retrouve un peu dans une impasse aujourd’hui .
    Je m’explique tous les studios que je possède se trouvent sur Paris ou limitrophe et compte tenue de la montée des prix et de l’augmentation des taxes et impots en tout genre,je ne vois plus de possibilité de faire des investissements intélligents (petit apport de liquidité/autofinancement de l’emprunt par le loyer ).
    J’ai bien lu et compris en lisant ce blog que les pistes sont en province,mais avant de ratisser toute la france pour trouver la petite ville à fort demande locative et à immeuble pas cher,j’avoue que je ne vois pas comment procéder,sans compter par la suite ,du suivi des travaux et de la gestion des visites etc… qui à distance vont etre compliqués.
    Je regarde donc aujourd’hui également au delà de nos frontières et même trés loin,pour essayer de trouver des cieux prospères ,et cléments fiscalement, pour que l’aventure vaille la peine !
    je suis trés péssimiste à long terme sur ce qui nous attend et plus la surface foncière d’un contribuable sera importante plus ,inexorablement, nous seront la cible des prélèvements de toutes sortes,c’est mon sentiment profond,celà n’engage que moi,mais me semble tellement évident.
    Donc je m’adresse à vous pour savoir si quelqu’un partage mon raisonnement et a éventuellement des pistes ou des expériences à nous faire partager pour continuer dans l’investissement immobilier dans de bonnes conditions ,c’est à dire développer,créer et gagner de l’argent.
    Merci d’avance,au plaisir de vous lire,bien cordialement
    Tristan

    • Francois dit :

      Bonjour Tristan,
      Effectivement, la hausse des impôts, la baisse des charges déductibles, l’inflation, les impayés, etc… font que les revenus fonciers s’amoindrissent années après années.
      Nous arrivons dans une problématique que beaucoup d’investisseurs ou d’entreprises connaissent : pour conserver un niveau de revenus équivalent, il faut à nouveau investir. C’est un peu un cercle vicieux…

      Et il est vrai que dans le cas de la région parisienne, à part s’éloigner il est difficile de trouver du rendement intéressant. Peut-être faut-il attendre l’hypothétique éclatement de la bulle immobilière ?
      Sinon essayer de trouver quelque chose dans une ville en province et à peu de temps de transport en TGV (moins d’une heure…)
      Et mettre en gestion, et acheter un bien sans trop de travaux, sans trop de changements de locataires …

      • SALVAN dit :

        Il serait intéressant d’étudier les opportunités en Europe maintenant qu’il y a la libre circulation des biens et des capitaux, pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier ailleurs qu’en France justement pour échapper à ce bombardement fiscal qui assurément sera accru dans les années à venir au vu de la situation du pays qui ne fait qu’empirer.

        • Tristan dit :

          je partage effectivement votre analyse et je suis entrain de revoir tout idée investissement dans notre pays,je pense que plus nous aurons une surface financiere ou immobiliere apparente, que ce soit en nom propre ou en sci,plus nous serons la cible de l’administration fiscale,dans un pays ou « avoir » est considéré comme un privilège,je crois qu’il est urgent de reflechir à d’autres pistes dans d’autres pays ou l’investisseur est le bien venu car il developpe,crée des richesses et des emplois,je propose donc à ceux qui partagent ce sentiment de mettre nos idées en commun pour essayer d’avancer !
          cordialement

  13. salvan dit :

    Bonjour

    Très intéressant les simulations.

    Mais je me posais une question : quand vous achez un bien et le louez comme les immeubles cités dans l’article, il y a en plus vos revenus professionnels… si on touche 1400net de salaire en sus, les revenus fonciers nous font passer rapidement en TMI à 30% et sur une base de 1200€ de revenus locatifs brut, il ne reste pas grand chose à la fin une fois tout déduis… Accepteriez-vous de partager votre fichier excel de simulations ? Ou de le mettre dans une rubrique téléchargements d’outils ?

  14. Vous avez de belles ambitions !

    La réactivité compte pour beaucoup, moi aussi j’ai un client qui, au moment de signer, s’est rétracté, bon, heureusement le bien est parti quelques semaines après. D’ailleurs, à ce jour il me reste encore de beaux produits.

    http://www.meilleursinvestissements.com/immobilier

  15. francis dit :

    En effet, investir dans un immeuble où il y a un grand nombre de studios s’avère être une bonne affaire financière. Vous avez eu raison de contacter rapidement le vendeur et de savoir qui il est, car il y a un grand nombre d’escrocs dans le milieu. Le bénéfice est très grand lorsque l’affaire marche bien, comme en témoignent vos différents calculs. De plus, si la location est déjà meublée, cela attirera un grand nombre de clients. Toutes vos démarches sont très professionnelles !

  16. Francois dit :

    Bon voilà quelques nouvelles. J’ai rappelé l’agence aujourd’hui pour aller visiter. Un compromis a été signé la semaine dernière…
    Ces deux biens sont partis en moins d’un mois après la parution de leurs annonces respectives. J’envoie les acquéreurs ! Mais on a ce jeu, il faut savoir perdre, nous n’avons pas été assez réactifs… Il y a un an, c’est nous qui avions gagné…
    En tous cas la motivation est toujours là ! C’est le principal !

  17. Rocky dit :

    Haha, tu nous met l’eau à la bouche et un suspense de folie après tes premiers calculs sur l’immeuble et les 20 studios pour finalement être prévenu que celui-ci était vendu.
    Comme quoi les affaires partent aussi vite qu’elle n’apparaisse!
    Combien de temps cela à mis entre ton intention d’achat après le calcul et la mise en circulation de l’annonce?
    Rocky Articles récents..Réduire les frais bancairesMy Profile

    • Francois dit :

      Il y a eu trois semaines environ entré le moment où on a vu l’annonce et le moment où on a décidé de visiter.
      Entre temps, on a dû se convaincre nous-mêmes, et obtenir un accord de principe pour un crédit.

  18. Ostéopathe dit :

    La vache, 50 studios meublés ! Ca doit être vraiment pas simple à gérer au final, parce que 50 locataires, c’est beaucoup de temps à répondre à leurs petit soucis et surtout beaucoup de temps pour les trouver !

    • Francois dit :

      Euh… je n’ai pas parlé de 50 studios, mais 20 « seulement » (et 40 pour le « château » d’en face.
      Quoi qu’il en soit, c’est vrai que ça demande du temps pour gérer. Mais le propriétaire actuel ne fait que ça et en vit. Donc si c’était mon métier et que j’en vivais, je n’aurais aucun souci !
      Pour trouver des locataires, il m’expliquait qu’il a constamment des annonces sur les journaux locaux, les sites internet. Ainsi que son propre site internet où il y a des photos de ses biens : http://louerunlogement.com/dispo1.htm (l’immeuble dont je parle dans cet article est celui du 11 rue de la Chiers. Le château est juste en face, un petit coup de google streetview vous permettra de vous rendre compte du bien.

    • Philippe30 dit :

      Je ne connais pas ton patrimoine mais je le suppose peu important au vue de ta réaction.
      On début on commence petit et on s’en fait un monde car on ne connait pas ensuite le temps passant tu acquières la connaissance et tu comprends « le métier »

      Ce que François écrit ne m’inquiètes pas en terme de volume par contre je mettrais un bémol sur le fait qu’il ne s’agisse que de studios.
      Je préfère diversifier les surfaces car cela permet de faire des rotations entre tes biens de bons locataires une surface vers plus adaptée à leur besoins.

      Ainsi un locataire d’un studio se mettant en couple sera ravi de rester avec toi comme bailleur et de prendre un T1 ou T2 qui se libère.
      Ce que j’indique est du vécu.

      En terme d’achat et de volume , je possède 2 immeubles et plusieurs lots , j’ai signé un compromis pour un troisième immeuble et je cherche un quatrième immeuble pour 2013 soit deux achats d’immeubles en 2013.
      En terme de financement j’ai un peu d’apport pour le premier et très peu pour le quatrième.
      Par contre le problème , c’est le volume des dossiers à remettre aux banques ( centaine de photocopie à ce jour )

      Philippe

      • Francois dit :

        Philippe : Ainsi un locataire d’un studio se mettant en couple sera ravi de rester avec toi comme bailleur et de prendre un T1 ou T2 qui se libère. Ce que j’indique est du vécu.
        Euh… en fait ça dépendra des relations qu’il a eu avec toi comme bailleur ;-)

        Sinon je suis d’accord sur le fait de n’avoir que des studios. Ca n’est pas très diversifié. Par contre pour le cas du vendeur, comme il est LMP c’est un besoin pour lui de privilégier ces surfaces. Si vous allez faire un tour sur son site, vous verrez qu’il n’a pas que ça.

        Sinon je confirme ce que dit Philippe avec les banques… Le dossier pèse une tonne ! Chaque rendez-vous, c’est minimum 1h30 pour expliquer tout ça.
        Ce qu’on fait, pour les premiers rendez-vous, c’est un dossier Word dans lequel on détaille notre situation à un instant T (familiale, revenus, patrimoine) ainsi que le projet (description, besoin de financement, avantages / inconvénients du projets, nos points forts…).
        Par la suite, on fournit des copies de tous les justificatifs, avec un numéro de référence sur chaque copie ainsi qu’un tableau synthétique excel qui donne les explications par document.

        Voilà qui me donne une petite d’article : le dossier de crédit, je m’y attaque !

        • Philippe30 dit :

          Bien sur que si je n’ai pas eu de bonnes relations avec le locataire , je ne vais pas le transférer dans un autre bien ….

          Quand je passe une annonce et que le bien vient d’être loué , combien de fois la personne me demande si je n’ai pas un autre bien à louer , les gens cherchent des logements , il est intéressant de disposer de plusieurs logements de même type mais je préfère de plus en plus des T1 et T2 qui procurent une plus grande surface pour un prix et une rentabilité similaire aux studios.

          Pour le dossier de crédit, je dispose de fichier excel relatant les loyers par appartement , le montant du crédit , des charges , du foncier , de la date de fin d’emprunt , du % de remboursement de l’emprunt , de la rentabilité , du solde mensuel.

          Le tout étant cumulé annuellement cela me permet de présenter un rapport synthétique qui ouvre la discussion et les explications.
          Il est indispensable de connaitre son sujet pour être rassurant car sinon le banquier prend vitre peur , à croire qu’il n’est pas habitué à voir autant de chiffre.

          Ensuite il faut passer par la photocopieuse pour tout préparer.
          La liste est longue pour chaque bien il faut le tableau d’amortissement, bail , titre de propriété , salaire, relevé de compte , bilan etc …

          C’est la deuxième idée que je te donne , il faudrait créer sur le blog une boite à idée des sujets que l’on souhaite voir développé.

          Philippe

        • LCTS dit :

          en fait il a environ 70 studios meublé et une trentaine de logement en nue + des surfaces commerciales,

          il est diversifié, y compris en terme de secteur

  19. Vince dit :

    Salut François.

    Je confirme, tu as de bien beaux projets.

    J’ai surtout le sentiment que tu as des objectifs de plus en plus grands au fil du temps.

    Je pense sincèrement que seules les personnes qui ont des vues élevées (et qui peuvent paraitre démesurées voir folles pour 99% des gens)peuvent connaitre la réussite voir même la richesse.

    Tu fais parti de ceux là; mais fais attention François. Car regarde bien , tu vois là bas au loin, (pas si loin que ça en réalité!!!), regrade bien: l’ISF pointe le bout de son nez!!!!

    Meilleur voeux à toi et tes proches pour 2013, et bonne année immobilière.

    @+ Vince

    • Philippe30 dit :

      L’ISF doit faire parti de vos objectifs à atteindre sinon vous resterez dans le petit immobilier.

      Pensez au grand immobilier comme François

      L’ISF est calculé sur la base de actif – passif = net taxable à partir de 1,3 millions , voila pourquoi c’est mon objectif.

      A ce jour j’approche en terme d’actif de cette somme mais mon passif m’empêche de payer cet impôt mythique…

      Pour vous dire qu’avant d’être assujetti il y a largement le temps

      François tu nous ferons bien un cours de fiscalité appliqué à l’immobilier ?

      Philippe

      • Francois dit :

        Pareil que Philippe : objectif payer l’ISF un jour. Curieux comme but, alors que d’autres se bornent à payer le moins d’impôts possible ! Mais l’ISF étant un impôt sur le patrimoine et non sur les revenus, y être assujetti serait, en tout cas pour moi, un signe d’avoir réussi.
        Et nous sommes à un achat d’atteindre le seuil brut. J’espere que ça sera fait dans l’année !
        Mais comme le dit Philippe, le montant de nos dettes étant important, il nous reste une quinzaine d’années « tranquilles »
        La fiscalité liée à l’immobilier ferait un très bon sujet d’article, mais le domaine est tellement vaste… Certains enfant des livres entiers ! Enfin pourquoi pas par petits morceaux. Merci pour l’idée Phlippe !

  20. skab dit :

    Salut Francois,

    Tout d’abord mes meilleurs voeux pour 2013 !

    Ca fait un petit moment que je suis ton blog sans jamais intervenir mais cet article m’oblige à poster mes remerciements car tu nous offres une fois de plus un contenu super intéressant et motivant !

    je recherche mon premier immeuble grace à toi et finirait bien par le trouver cet année !

    Encore un grand merci et bonne continuation pour tous tes projets cette année!

    • Francois dit :

      Salut Skab,
      Je suis bien content de pouvoir participer à te motiver… Ça fait partie de mes objectifs avec ce blog.
      Bon courage à toi pour tes recherches, et n’hésite surtout pas à me contacter en cas de besoin !

  21. Salut François,

    Ton article permet d’obtenir des informations précises surtout pour l’estimation de rentabilité avec les screenshots merci ;)

    Super intéressant et motivant! Quelle sera ta décision? Suite dans le prochain épisode :)

    Bonne soirée,

    Pierre-Antoine
    Pierre-Antoine Articles récents..Bilan de l’année 2012, Joyeux Noël à tous!My Profile

  22. Jerome dit :

    Bonjour et excellente année à vous tous.

    Ce projet me semble super intéressant, vu le type d’immeuble et la rentabilité.
    Un chantier à 40 Kms, et alors! c’est pas le bout du monde et ça ne va pas durer des années. Allez, un petit effort de quelques semaines et on n’en parle plus.
    – Les aides ! Prems! C’est l’un de mes prochains sujet sur mon blog.
    Il y a en effet l’Anah, mais qui est soumise à l’application de loyers réglementés. Pour récupérer de l’argent, pense à voir l’ALE (Agence locale de l’énergie; la Région peut également subventionner des travaux (c’est pas partout) et une autre ressource que je dévoilerais prochainement.
    J’espère que tu mèneras ce projet à son terme.

    A bientôt.

  23. Pas facile de miser sur une ville sur le déclin, ou alors il faut vraiment faire l’offre la plus basse possible quitte à ce que le vendeur hurle, mais de toute façon dans cette gamme de produits le nombre d’acheteurs potentiels est relativement faible donc vous avez tout intérêt à tenter le coup.
    Dream-protect.fr Articles récents..http://www.dream-protect.fr/video-surveillance/My Profile

  24. LCTS dit :

    je suis surpris par ton projet sur Moyeuvre en convention ANAH ( d’autant plus que tu passes par un intermédiaire pro et qui à mon avis engage sa responsabilité ), renseigne toi auprès des impôts parce que je suis sur d’avoir vu passé un texte fiscal de mars 2012 ou il est clairement indiqué que les projets anah ne sont plus cessible ( qu’ils soient en nom propre ou en sci )sauf a y perdre tous les avantages pour les parties, et cela ne vient pas de l’anah mais des impôts.
    Si j’arrive a remettre la main dessus je te donne plus d’info

    • Francois dit :

      La déduction fiscale liée au conventionnement n’est effectivement pas cessible (alors que le nouvel acheteur doit pourtant s’engager à respecter les plafonds de loyer).
      Par contre pour les subventions restant à devoir sur la suite des travaux, il semble que le nouvel acheteur puisse en bénéficier. Mais c’est encore à valider définitivement auprès de l’ANAH. Au pire il faut refaire un dossier…
      Fiscalement, ces subventions sont à traiter comme un revenu foncier supplémentaire l’année ou elles sont perçues.

      • LCTS dit :

        j’ai enfin trouvé le texte fiscal évoqué

        .impot.gouv.fr. bulletin officiel n° 43 du 6 avril 2012. où 5 D-2-12 instruction du 29 mars 2012

        je l’ai reparcouru en vitesse, et si effectivement il n’y a pas d’autres contraintes quand tu act en nom propre, par contre si c’est en SCI il faut anticiper car si tu as d’autres biens dedans y compris si ils ne sont pas conventionnés,

        ensuite, je te remercie pour nous avoir généreusement transmis ton dossier type pour les demandes de prêt,

        du coup, je me suis rendu compte que tu te positionné clairement pour acheter MOYEUVRE et j’ai bien noté que tu avais consulté l’anah,

        cependant j’attire ton attention ( ou celle d’autres lecteurs ) sur certains points:

        – si tu devient propriétaire, l’ancien projet sera annulé, tu devra passé en commission avec tout ce que cela engendre ( risque de refus, notamment sur le fait que dans certains département le nombre de logement sociaux est limité à 3 par immeuble, comme tu as déjà 5 sociaux sur le premier batiment, pas sur qu’il accepte les 3 autres sur le batiment arrière, l’idée étant de lutté contre les ghetto, modifications des taux de subventions, ) quid alors de ton engagement auprès de la banque de rbt le crédit avec la subvention?!
        – si les logements sont conventionnés en très social, locataires quasiment impossible a expulsé ( en même temps, le differentiel loyer/caf devrait être minime, jusqu’au moment ou la caf suspendra les versements ) et trouvé une assurance qui te couvre bien sur ces profils là c’est pas gagner
        – toujours pour le très social, les locataires ne sont pas choisi par toi

        – et… il y avait un autre point que je voulais mettre avant, mais comme je devient sénile, pas moyen de m’en rappeler dans l’immédiat!!!

        • Francois dit :

          Merci pour tes recherches.
          Les appartements seront conventionnés en social, pas en très social. Je me dis que si le dossier a été accepté une première fois pour terminer les travaux, il y a des chances pour qu’il le soit une 2ème fois. Mais ce qui est plutôt sympa, c’est que les plafonds de ressource, même en social, laissent de la marge pour sélectionner des locataires « normaux ».

          • LCTS dit :

            sur le principe, effectivement on peux supposer que si cela a été accepté une fois, ils l’accepteront une deuxième fois,

            sauf que si je joue l’avocat du diable…:
            – le nombre de logement sociaux est limité à 3 par immeuble ( cette règle n’existé que depuis peu, et je pense que le projet initial est anterieur à cette règle )
            – le budget de l’ANAH en Moselle à été divisé par 3 ( environ ), aussi depuis peu,

            si les logements sont en social, effectivement tu y met ( malheureusement ) une grande partie de la pop française et surtout tu peux les choisir, cela vaut bien une petite baisse de subvention par rapport au très social, d’autant plus qu’il n’y a plus d’ecart d’abattement entre les 2 maintenants

          • LCTS dit :

            désolé de pas repondre a ton commentaire directement, mais le bouton repondre n’apparait pas,

            – le budget voté est le budget global, il te manque la répartition

            • Francois dit :

              Oui je sais bien… mais il est précisé que le budget de toutes les régions augmente. As-tu cette répartition ?

          • LCTS dit :

            la repartition se fait par region puis par Departement,

            ensuite, au sein de chaque département, ce budget est subdivisé, par exemple un budget pour les proprietaires occupant et un pour les porprio bailleurs, ou un pour le social et pour le tres social,

            pour 2013 j’ai pas d’info

  25. Philippe30 dit :

    Merci pour cette synthèse très détaillée de tes recherches

    Philippe

  26. Seb dit :

    Bonjour et meilleurs voeux également.

    Ca m’a l’air en effet d’une bonne affaire également.

    La preuve que l’on peut toujours trouver de bonnes affaires.

    Je suis d’ailleurs sur le point d’en conclure une que je vais présenter en gros:

    Immeuble locatif à une dizaine de km d’une grosse agglomération, composé d’un local commercial (comprenant un bar, 5 chambres d’hotel et un appartement de fonction F5) et un F2 loués + un T1 à rénover et 2100m carré de terrain donc environs 600m carré constructible.

    Prix d’achat 93 OOO euros
    Loyers perçus annuel: 15600 euros
    Taxe foncière 1200 euros.
    Rendement brut 15,6%

    Les travaux de rénovation du T1 seront financé par le cashflow des loyers.

    Voilà je ne m’étends pas plus longtemps mais comme tu l’as dit il est tout à fait possible de faire de bonnes affaires encore en 2013 ;)

    Bonne continuation et merci pour tes articles.

  27. Florian dit :

    Bonjour et meilleurs à toi François,

    le 2ème projet est super intéressant.
    les travaux à distance, c’est vrai que c’est moyen mais un bon Maître d’Oeuvre ça se trouve, et puis 40 kms en cas de gros souci ce n’est pas si loin ;)
    courage à toi

  28. Bonjour François,

    Bonne année 2013 et bonne santé à toi aussi et à toute ta famille.

    Je prends toujours plaisir à lire tes articles, ils me motivent ;-).

    Moi même, comme tu le sais, je suis en train de faire un investissement locatif, je ne suis pas encore à ton niveau, mais le but est bien de commencer !

    A bientôt pour lire ton futur projet.

    Olivier G
    Olivier G@Economiser et Investir Articles récents..Mon investissement locatif… la suiteMy Profile

  29. thiers dit :

    bonjour,

    petite question concernant le subvention de l’ANAH que vous mentionnez : comment savez vous pouvoir obtenir une elle somme, alors que les dossiers à remplir pour cela sont d’une lourdeur administrative sans nom et prennent des délais considérables???

    • Francois dit :

      C’est très simple : tous les dossiers ont déjà été faits par le propriétaire actuel (qui ne comptais pas vendre…)
      Il a déjà touché des subventions pour la rénovation du premier bâtiment. Il n’aura pas à rembourser ces subventions si l’acquéreur s’engage auprès de l’ANAH à respecter les conditions (le document d’engagement du nouveau propriétaire est disponible sur leur site) – ce que nous comptons faire. Les 57.000 € correspondent à ce qui reste a percevoir sur les travaux du 2ème bâtiment.
      L’agent immobilier m’a assuré que cette subvention est transférable. Par prudence, j’ai contacté la délégation locale de l’ANAH et la personne que j’ai eue m’a confirmé cette possibilité.

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