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Faut-il investir dans le Bitcoin ?

Cela fait maintenant de nombreuses années que le Bitcoin, la première des crypto-monnaies (aujourd’hui nombreuses) a vu le jour. Alors qu’il ne valait que quelques centimes à l’origine, c’est aujourd’hui en dizaines de milliers d’euros qu’il faut compter. Alors faut-il investir dans le Bitcoin ?

Qu’est-ce que le Bitcoin ?

Le Bitcoin (abbréviation BTC) est une cryptomonnaie basée sur la blockchain. Voilà, vous savez tout !

Vous n’êtes pas plus avancé ? OK. Alors voici une définition glanée sur le site www.journaldunet.fr que je trouve plutôt simple à appréhender :[...]   Lire la suite

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Banque en ligne : comment ouvrir un compte ?

La banque en ligne est phénomène apparu il y a une vingtaine d’années. Aujourd’hui, on compte des dizaines d’établissements. Tarifs imbattables, cartes « gratuites », disponibilité du service client, simplicité d’ouverture des comptes… Elles ont séduit de nombreux clients. Moi y compris !

Comment ouvrir un compte dans une banque en ligne ?

La procédure n’est pas très compliquée. Choisissez-en une, connectez vous sur leur site, et suivez les instructions. Bon, évidemment, ça, c’est la théorie et il y a un peu plus de choses à faire.[...]   Lire la suite

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Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

immobilier neuf

Pour continuer dans la série des « pourquoi investir dans… », je vous propose aujourd’hui une réflexion sur l’investissement dans l’immobilier neuf.

Quand on songe à effectuer un premier investissement immobilier, on pense souvent à acheter un appartement en VEFA. Pourquoi ? c’est simple, les programmes en immobilier neuf sont nombreux et on voit des publicités partout. Que ça soit dans les journaux, sur les sites immobilier, mais aussi chez le banquier ou chez les CGPI vendeurs de défiscalisation etc. Il y en a partout. Alors…

 

A qui s’adresse un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est un type d’achat qui ne va pas convenir à tout le monde. Voici quelques raisons…

Le budget est souvent bien plus élevé que pour un achat dans l’ancien. Il faut donc un pouvoir d’achat plutôt confortable.

Afin d’éviter un impact trop important son taux d’endettement qui pourrait empêcher un autre achat, il vaut mieux être déjà propriétaire de sa résidence principale (pas forcément finie de payée, mais déjà achetée) avant de penser à investir dans le neuf. Les banquiers prêtent également bien plus facilement pour un investissement si vous êtes déjà propriétaire de votre RP. C’est un peu bête et dommage, mais c’est comme ça.

Un investissement dans le neuf conviendra aussi très bien des à personnes désirant préparer un projet futur, comme par exemple avoir un logement que les enfants pourront occuper quand ils feront leurs études (encore faut-ils qu’ils veuillent bien faire des études, ou bien les faire là où vous aurez acheté !), ou un logement pour soi une fois la retraite atteinte. Avec du neuf, il y aura beaucoup moins de frais de remise aux normes ou au goût du jour qu’avec un achat dans l’ancien, et on peut choisir les prestations que l’on souhaite pour soi.

Un achat dans le neuf pourra également intéresser les personnes voulant payer moins d’impôts grâce aux nombreuses lois de défiscalisation pondues par nos ministres successifs. Mais vous connaissez mon avis sur le sujet : ATTENTION AUX ARNAQUES ! On a tous entendu parler de gens s’étant fait berner en achetant un bien trop cher, une zone sans demande locative à 500km de chez eux. Mon conseil : prenez la défiscalisation comme un bonus ! Et posez-vous la question suivante : achèterais-je tout de même cet appartement s’il ne permettait pas une économie d’impôts ?

Un achat dans le neuf va aussi intéresser les personnes qui ne veulent pas s’embêter avec des travaux. Logique, puisque c’est neuf, c’est censé tenir un bon moment avant d’avoir à investir pour embellir, rénover ou réparer.

Pour la même raison, un investissement dans le neuf permet d’acheter à une certaine distance de chez soi. Vous savez que je recommande toujours d’acheter au plus près afin de pouvoir gérer les problèmes et les petits travaux sans avoir à faire une heure de route. Ici, on peut se poser la question et « prendre le risque »

Enfin, acheter de l’immobilier neuf permet de proposer un bien plus haut de gamme et viser une catégorie de locataires plus aisés, qui théoriquement posera moins de problème. Je dis bien théoriquement, on n’est jamais à l’abri.

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Quelle rentabilité espérer avec un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est difficile de répondre à cette question tant le marché immobilier est différent d’une ville à l’autre ou même d’une région à l’autre. Les prix ne sont pas les mêmes en Alsace qu’en région parisienne !

Ce qui est clair, c’est que vous n’aurez jamais 10% de rentabilité. Dépendant des endroits, il faut compter de 4 à 7% (et souvent moins pour les programmes défiscalisants). C’est toujours mieux qu’un livret A, mais moins bien que dans l’ancien. Alors la carotte fiscale des différents dispositifs de défiscalisation permet d’augmenter légèrement ce taux, mais c’est généralement au prix d’un bien payé plus cher… Encore une fois attention !

Vu le niveau de rentabilité, on peut sérieusement se poser la question de l’achat de parts de SCPI (rentabilité 4 à 5%), moins « palpables » mais moins contraignant et moins risqué.

 

Dans quels cas il ne faut pas acheter du neuf ?

Bien évidemment, il ne faut pas acheter d’immobilier neuf pour les cas inverses de ceux que j’ai cité dans le premier paragraphe. Mais ce n’est pas tout ! Voici quelques autres situations / exemples.

Si vous voulez défiscaliser avec des travaux, c’est logique, évitez le neuf.

Comme vu plus haut, si vous recherchez une plus grande rentabilité, oubliez l’investissement dans le neuf.

Si vous voulez acheter un immeuble plutôt qu’un appartement ! J’ai souvent fait le constat qu’on peut trouver un petit immeuble de 3 appartements dans l’ancien pour le prix d’un F4 en VEFA… Encore une fois tout dépend où. Mais chez moi c’est le cas par exemple !

Si vous voulez multiplier les investissements, n’achetez pas du neuf. Votre taux d’endettement atteindrait trop vite les limites que votre banquier ne voudra pas dépasser.

 

Conclusion[...]   Lire la suite

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Le dispositif VISALE, ou quand l’état remplace les parents…

visale

Pourquoi VISALE ?

Avec la fin des assurances GRL (Garantie de Revenus Locatifs), l’état a créé un vide dans le domaine des assurances loyers impayés, et a laissé au seul secteur privé le soin de fournir des garanties de paiement du loyer. Avec des conséquences pour les locataires et les bailleurs : CDI hors période d’essai obligatoire, donc plus de difficultés pour trouver un logement.

Heureusement, depuis quelques temps, un nouveau dispositif a vu le jour : VISALE.

 

Qu’est-ce que le dispositif VISALE ?

Vous connaissez tous bien sûr le mécanisme du garant. Quand un locataire ne paie pas son loyer et que le bail l’a prévu, le bailleur se tourne vers le garant. C’est ce dernier qui va payer le loyer (et des charges) pour le compte du locataire.

Et bien VISALE c’est pareil. Sauf qu’au lieu que ça soit un proche (bien souvent les parents) qui se porte garant, c’est l’état qui assume cette responsabilité. Et comme pour un garant, VISALE est totalement gratuit !!

 

Fonctionnement du dispositif VISALE

Les conditions pour en bénéficier

Premièrement, tout le monde ne peut pas bénéficier de ce dispositif. A l’origine, il était uniquement destiné aux moins de 30 ans. Aujourd’hui, le dispositif s’adresse également aux plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 moins.

Il faud donc :

  • que le logement fasse partie du parc privé
  • qu’un des titulaires du bail ait moins de 30 ans
  • ou salarié plus de 30 ans mais embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
  • qu’il n’y ait pas d’autre système de garantie de paiement du loyer (caution physique ou assurance GLI)
  • que le loyer du logement soit inférieur à 1300 € (ou 1500 € à Paris)
  • que le taux d’effort du ménage soit inférieur à 50 %, c’est à dire que les revenus soient supérieurs à 2* (loyer + charges)
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    Une autre façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier

    gagner-argent-immobilier

    Et si je vous faisais gagner de l’argent ?

    Toujours grâce à l’immobilier bien sûr. Mais sans investir… Comment alors ?

    Nous avons tous dans notre entourage des personnes qui ont un bien (ou plusieurs !) à vendre.
    Ce que je vous propose, c’est de devenir apporteur d’affaires pour le compte du réseau SAFTI.

    Le principe est simple :

  • vous signez une convention de partenariat avec Sandrine (si vous ne la connaissez pas, son interview se trouve ici)
  • quand une de vos connaissances veut mettre en vente un bien, vous donnez l’information à Sandrine
  • grâce à l’étendue du réseau SAFTI (1800 conseillers), elle va alors mettre en relation votre connaissance avec le meilleur conseiller sur le secteur géographique concerné
  • si la vente se réalise avec ce conseiller, vous gagnez 10% du montant de la commission d’agence !
  • [...]   Lire la suite

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    Interview d’Anthony : 3 appartements et un immeuble à 30 ans !

    Investisseur immobilier

    Je vous propose aujourd’hui l’interview d’Anthony, un jeune investisseur qui m’a envoyé récemment un message sympathique pour me remercier d’avoir fait ce blog, qui l’a beaucoup aidé à concrétiser ses investissements ! A 30 ans, il est propriétaire de 3 appartements et en cours d’achat pour immeuble de 8 appartements !

     

     

    Bonjour Anthony, et bienvenue sur Objectif Tune ! Peux-tu te présenter en quelques mots ?

    Bonjour François,

    Je m’appelle Anthony, j’ai 30 ans, je suis pacsé et père de 2 enfants. De formation technique en bâtiment, j’ai été maitre d’œuvre dans le secteur privé. Maintenant, je suis technicien dans un service technique d’une école.

     

    Peux-tu nous expliquer comment es-tu arrivé devenu investisseur dans l’immobilier ?

    Un jour, je me suis mis à la recherche de biens pour un investissement locatif, j’ai fait le tour des banques, et je suis tombé sur 2 biens intéressants en 8 mois d’intervalle … A présent je bénéficie d’un logement de fonction et j’ai mis mon ancienne résidence principale en location. Mon taux d’endettement baisse significativement, ce qui m’a permis de continuer à investir. Cela fait 2 ans que je cherche un immeuble de rapport et je viens seulement de tomber dessus !

     

    Peux-tu me détailler ton patrimoine immobilier ? (apparts + futur immeuble)

    J’ai actuellement 3 biens :

    • 1 f2 , 55m2, achat 60 K euros, +10K euros travaux, mensualité 450 euros , loyer 550 euros (travaux réalisé par mes soins, 8 mois de travaux)
    • 1f4 , 100m2, achat 150K euros, 20K euros travaux , mensualité 900 euros, loyer 800 euros (ancienne résidence principale )
    • 1f4 80m2, achat 95K euros, mensualité 630, loyer 630 euros

    Ainsi qu’un compromis en cours pour un immeuble dont voici les caractéristiques :

  • 306K +80K travaux
  • 8 appartements type F2 et F3 + 7 garages + 1 plateau de 200m2 à transformer en 2 appartements
  • Financement 1 seule banque : 2400 euros / 15ans
  • Loyer actuel :  3400 euros, futur 4500 euros
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    Assurance PNO Groupama : il y a assurance… et assurance

    assu-degat-eaux

    Parmi les assurances non-obligatoires pour les investisseurs, il y a l’assurance PNO. Pour assurance « Propriétaire Non Occupant ». Cette assurance est censée couvrir de nombreux cas de figure. Certains la jugent inutile (notamment parce que certaines des garanties couvertes le sont déjà par les assurances des copropriétés). D’autres (dont je fais partie) la jugent indispensable. Mais certains assureurs valent mieux que d’autres… Coup de gueule contre Groupama.

     

    Pourquoi l’assurance PNO est-elle indispensable ?

    Parce que, si vous êtes seul propriétaire de votre bien (un immeuble ou une maison), vous n’avez rien d’autre pour vous couvrir si l’assurance de vos locataires ne rentre pas en compte. Un incendie se déclare dans les parties communes ? Une infiltration d’eau par la toiture ? Pas d’assurance PNO = pas de couverture dans ce genre de cas. Vous courrez à la catastrophe si vous n’en avez pas. Et le rapport coût / remboursement peut bien vite se tourner en votre faveur.

    Parce que, si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, l’assurance – obligatoire – de la copropriété ne couvre pas tout. Une fuite d’eau dans votre appartement vide entre 2 locations ? C’est pour votre pomme. Un défaut d’assurance de votre locataire ? Votre assurance PNO vous couvre en cas de dégât causé aux autres.

    Autre point : l’assurance PNO couvre votre responsabilité civile de bailleur. Ça n’arrive qu’aux autres ? Non. Petite histoire véridique : dans un de nos appartements (en copropriété), le radiateur sèche-serviettes de la salle de bains s’est déscellé et est tombé sur le locataire (oui, il a la poisse !). Plus de peur que de mal, il a juste eu un bleu à l’épaule pendant quelques jours. Mais il aurait pu porter plainte contre nous… Et nous aurions très probablement été condamnés à lui verser des dommages et intérêts. La garantie Responsabilité Civile comprise dans l’assurance PNO serait alors entré en jeu pour nous couvrir.

    Pour un coût relativement modeste, cette assurance PNO – bien évidemment déductible des revenus fonciers – peut vite s’avérer très rentable.

     

    Toutes les assurances PNO ne se valent pas…

    Premier cas : le nôtre, assurés par la MAAF.

    Nous avons récemment été victimes, dans le même immeuble, de 2 dégâts des eaux dans les salles de bains de 2 appartements différents. A cause de négligences des locataires… Joints silicones du receveur poreux (au passage, l’entretien des joints est à la charge du locataire), de l’eau systématiquement au large… et il arrive ce qui doit arriver. A force de stagner au sol, l’eau s’infiltre, et bonjour les dégâts !

    La dalle plancher (malheureusement construite avec du plancher non hydrofuge dans notre cas) finit par s’imbiber d’eau. Et gonfle. Et le carrelage du sol commence à se fissurer, les joints de carrelage à casser… Forcément, nous ne sommes prévenus que trop tard. Face aux dégâts constatés, nous contactons notre assureur.

    S’en suit la procédure normale : intervention de l’expert, demande de devis pour réparation (et il faut tout casser pour pouvoir refaire), travaux, remboursement par notre l’assurance. Dans le premier cas, la locataire était assurée. Donc notre assurance a pris en charge les réparation et s’est tournée vers l’assurance de la locataire pour se faire rembourser. Normal, la responsabilité de cette dernière étant engagée…

    Dans le 2ème cas, nous avons découvert le problème lors de l’état des lieux de sortie du locataire. Idem, nous contactons notre assurance, intervention de l’expert etc… Mais surprise : le locataire n’était plus assuré car il n’avait pas payé sa prime d’assurance. Et bien notre assurance a tout de même fonctionné et nous a remboursé les travaux de remise en état de la salle de bains.

     

    Deuxième cas : celui de mes beaux-parents, assurés chez Groupama

    Manque de chance… Ils se sont trouvés exactement dans la même situation que nous : 2 dégâts des eaux dans les salles de bains de 2 appartements différents du même immeuble, avec carrelage qui fissure et plancher qui gonfle.

    Donc même démarche que nous : déclaration des sinistres à l’assurance, intervention de l’expert. Il s’est avéré que la responsabilité incombe totalement au locataire sortant dans un des cas, et partiellement dans l’autre (le ballon d’eau chaude fuyait). Mais là, les choses se gâtent. Et mes beaux parents ont dû faire face à toute la mauvaise volonté de l’assureur pour ne pas prendre ses responsabilités :

  • Alors que l’expert a conclu à la responsabilité des locataires, Groupama refuse de prendre en charge le sinistre et de se retourner contre l’assurance des locataires. Pourtant que ceux-ci étaient assurés ! Ils indiquent à mes beaux-parents que c’est à eux d’engager une procédure judiciaire pour leur réclamer des dommages et intérêts.
  • Autre argument avancé : il n’y avait pas eu d’état des lieux d’entrée de fait (les locataires étaient en place lors de l’achat). Donc Groupama indique qu’on ne peut pas prouver la faute du locataire, que l’appartement était peut-être comme ça avant. Quelle mauvaise foi ! Dans le cas d’un défaut d’état des lieux, la loi va dans le sens du propriétaire (incroyable !) : le logement est réputé être en bon état (cf. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270)
  • Pour l’autre logement, l’expert a bien constaté la fuite sous le ballon d’eau chaude qui était en partie responsable des dégâts. Mais malgré ça, Groupama refuse de prendre en charge, indiquant que l’importance de la fuite est minime et que les dégâts sont dus en majorité aux locataire. Re-mauvaise foi !
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    Foncières cotées, SCPI : un autre façon d’investir dans l’immobilier

    scpi foncieres

    Tout le monde n’a pas forcément le temps, ni l’envie d’investir dans l’immobilier en direct. Heureusement, il y a des solutions ! Communément appelées placement pierre-papier, les plus connues sont les SCPI et les Foncières Cotées. Ces dernières sont également appelées SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotées) ou REIT en anglais (Real Estate Investment Trust). Leur but est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier qui peut être spécialisé dans un secteur particulier (commerces, bureaux) ou diversifié.

    Les SCPI

    J’avais dédié un article aux SCPI il y a un moment, vous le trouverez en suivant ce lien.

    Pour résumer :

  • les SCPI procurent des revenus fonciers qui sont imposés comme si vous possédiez un bien physique : impôts sur le revenus + prélèvement sociaux
  • il est possible de faire un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI
  • il existe plusieurs types de SCPI : SCPI de rendement (qui vous versent des revenus réguliers et les rendement peuvent monter jusqu’à 5-6%), SCPI de plus-value (qui ne rapportent rien, mais dont le but est de générer un profit entre l’achat des parts et la revente de celles-ci), SCPI fiscales (qui permettent d’investir dans des programmes défiscalisants)
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    Mieux que la SCI, la Société Civile de Patrimoine

    societe civile

    Dès qu’on parle d’investir à plusieurs, la Société Civile Immobilière (SCI – voir cet article) est la forme de société à laquelle on pense en premier. En fait, la SCI est une déclinaison de la Société Civile « tout court », dont l’objet social limite ses activités à la location de biens immobilier.

    C’est normalement suffisant puisqu’on crée une SCI justement dans le but d’acheter de l’immobilier et de mettre en location. Je vous propose de voir un peu plus loin pour optimiser encore le résultat d’un investissement en SCI.

    Imaginons que votre SCI génère pas mal de trésorerie (du cash en d’autres termes). Rien d’extraordinaire, puisque vous aurez suivi les excellents conseils trouvés sur Objectif Tune – j’adore m’envoyer des fleurs :-)

    Dans ce scénario, puisque votre société a du cash, il est légitime que vous vous posiez la question de quoi faire de cet argent. Plusieurs possibilités s’offrent à vous, par exemple vous l’utilisez pour :

    • réaliser des travaux
    • rembourser le crédit par anticipation
    • apport pour l’achat d’un autre bien

    Vous pourriez aussi – et tout à fait légitimement – vouloir placer ce cash pour qu’il vous rapporte. Mais avec une SCI, vous avez un problème… Son objet limité à des activités de location de biens vous empêche d’utiliser la trésorerie de votre société comme bon vous semble. Vous serez donc limité à des placements sécurisés ne rapportant rien du tout, du genre un compte à terme 3 mois vous rapportant la somme mirobolante de 0,1% par an.

    Vous l’aurez compris, c’est là qu’est tout l’intérêt de ne pas limiter l’objet social de votre SC aux activités liées à l’investissement locatif. A travers une SC « tout court », en ayant pris soins de rédiger l’objet correctement, vous ne serez plus limité. Vous pourrez par exemple investir votre trésorerie en bourse, dans des participations dans d’autres sociétés ou dans tout autre produit d’investissement. On parlera alors de Société Civile « de Patrimoine » ou « de Portefeuille », ou encore « Patrimoniale ».

     

    Voici un exemple d’objet social pour une Société Civile de Patrimoine :

    Article x : Objet – Cette société a pour objet l’acquisition de biens et droits immobiliers, destinés à être loués, l’acquisition et la gestion de valeurs mobilières, actions, parts sociales, parts d’intérêts et, généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet à la condition expresse que le caractère civil de la société ne soit pas modifié.

     

    En formulant l’objet de cette manière, vous serez libre de faire ce que bon vous semble de votre trésorerie. Mais attention à ne pas tout perdre sur de mauvais placements… Je l’ai déjà dit et le répète : n’investissez que dans ce que vous connaissez !

     

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    Un immeuble refait à neuf à 13% de rentabilité…

    immeuble de rapport

    Si si, ça existe ! Mais ça ne court pas les rues. Sans être en recherche active d’un prochain investissement, je regarde régulièrement les annonces. Et je suis tombé sur celle-ci le mois dernier (le jour de sa parution) concernant un immeuble de rapport :

    Le détail nous apprend qu’il y a des travaux à prévoir dans 3 des 4 appartements (le 4ème étant occupé par l’actuelle propriétaire). Je connais le marché locatif sur cette commune, je sais que des appartements F3 de cette superficie, refaits à neuf et au goût du jour peuvent se louer sans problème à 750 € par mois.

    Calcul rapide : 750 * 4 * 12 = 36.000 € de revenus pour 180.000 € à l’achat. Ce qui laisse une belle marge pour les travaux… Et en partant sur une offre au prix et avec 120.000 € de travaux soit avec un budget de 300.000 €, on arrive à 12% de rentabilité brute.

     

    Une pépite ?

    Il faut absolument creuser ! J’appelle aussitot l’agence et nous calons une visite dans la semaine.

    La visite arrive, et conforte mon idée ! Il y a un énorme potentiel et pas une, mais deux cerises sur le gâteau. Les appartements sont bien conçus, lumineux, avec de grandes pièces, une belle hauteur sous plafond. 3 des 4 sont en cours de rénovation, le 4ème nécessite quand même une remise au goût du jour (salle de bain et cuisine essentiellement). L’appartement du premier est un F2 qui peut facilement être transformé en F3, et possède un beau jardin privatif de 400m2. Caves et garages sont sains. Taxe foncière : 2200 € dont 300 € de taxe ordure (récupérable).

    Les 2 bonus : une pièce de 20m2 au rez-de-chaussée en très bon état et qui pourrait être facilement louée comme bureau à 200€ par mois après installation d’un point d’eau / wc. Des combles avec une très belle hauteur sous plafond, qui permettrait de réaliser facilement un 5ème appartement (arrivées d’eau et évacuations existantes) avec à peu près 50.000 € d’investissement.

    Je me lance dans une estimation des travaux, qui sont tout de même d’envergure : les travaux d’électricité sont commencés, une salle de bains et une cuisine sont terminés. Mais tout le reste est à refaire. Avec les extérieurs, j’arrive à environ 100.000 € au total, en incluant le rafraîchissement de l’appartement déjà occupé et l’installation sanitaire de la pièce du rez-de-chaussée.

     

    Bilan :

    Voici le résumé de la situation

  • Achat : 180.000 € avec petite marge de négociation d’après l’agent, nous partons sur une offre à 170.000  €
  • Travaux : 100.000 €
  • Frais de notaire : 13.000 €
  • Soit une enveloppe globale de 283.000 € pour des revenus de 36.000 € sans compter la location du bureau ni l’aménagement des combles soit 13,3% hors frais de notaire !
  • Achat avec une SCI à l’IS pour ne pas trop impacter notre fiscalité personnelle.
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    Défiscaliser avec le régime Malraux

    Défiscalisation Malraux

    Caricature d’André Malraux par Pascal Mériguet

    Parmi les nombreux dispositifs défiscalisants, je vous avais déjà présenté le Borloo ancien, que je pratique. Je me suis penché récemment sur le dispositif Malraux, qui permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 30.000 € par an. Bilan dans cet article…

     

    Le principe du dispositif Malraux

    Contrairement aux nombreux dispositifs de défiscalisations qui portent les noms des ministres qui se succèdent (Besson, Duflot, Pinel et autre…), le régime Malraux ne concerne pas les investissements dans les logements neufs.

    Il s’agit là d’acquérir un bien à rénover en secteur classé (centre ville historique par exemple). On parle là d’immobilier plutôt haut de gamme. Le principe est de défiscaliser grâce aux travaux réalisés, dont le montant sera déductible de votre impôt sur le revenu, dans la limite de 30.000 € par an.

    Une belle économie… à première vue !

     

    Les conditions à respecter pour un investissement Malraux

    Comme pour tous ces dispositifs de défiscalisation, il y a un certain nombre de conditions à respecter.

    Conditions liées au programme

    • il concerne la restauration d’un bien situé en secteur sauvegargé : la déduction sera de 30% du montant des travaux
    • ou situé en « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » (ZPPAUP). La déduction sera alors de 22%.
    • le programme de rénovation doit porter sur l’ensemble de l’immeuble (et pas juste une partie)
    • une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) doit avoir été émise avatn le début des travaux
    • les travaux doivent être suivis par l’Architecte des Bâtiments de France – ce qui entre nous n’est pas forcément un gage de sérieux (voir mes déboires avec eux)

    Conditions liées à l’investissement

    • L’investisseur en régime Malraux doit s’engager à louer le logement concerné pendant une durée de 9 ans minimum
    • Il doit s’agir d’une location nue
    • à usage de résidence principale
    • le début de location doit avoir lieux dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

    Point important, la réduction d’impôt Malraux n’est pas intégrée au dispositif de plafonnement des niches fiscales (10.000 € par an)

     

    Ou trouver des programmes de défiscalisation Marlaux ?

    Etant plus spécifiques que les programmes neufs, ils sont forcément moins nombreux. Ils se situent principalement dans les grandes villes et sont proposés par des promoteurs.

    Pour mettre la main dessus, Google est votre ami… Essayez donc une recherche sur « investissement Malraux ».

    Sinon, vous pouvez en trouver en fouillant bien dans certains sites d’annonces.

     

    Alors au final, est-ce que ça vaut la peine ?

    Tout d’abord, si vous ne payez que peu d’impôts (tranche d’imposition inférieure ou égale à 14%), passez votre chemin ! L’économie d’impôt possible étant de 30.000 € par an, il faut donc payer plus que ça pour que ça vaille le coup.

    Je me suis amusé à faire quelques calculs pour des programmes en cours sur Metz, au nombre de 2 à l’heure où j’écris ces lignes. Et le bilan n’est pas terrible. Derrière les réductions d’impôts alléchantes se cachent des rentabilités qui frisent le ridicule !

    Les programmes :

    Ils se nomment résidence « Hôtel Sainte Croix » et « Hôtel Saint-Jacques ». Les prix à l’achat y sont identiques, 4030 € du m2 quel que soit le type de logement, ce qui se situe dans la tranche très élevée. Evidemment, ils sont très bien situés en hypercentre. Mais tout de même !

    Voici par exemple l’annonce du promoteur sur un site que je consulte régulièrement (immoregion)pour des F3 dans ces 2 programmes :

    Voici en prime une belle plaquette commerciale pour l’hôtel Saint-Jacques.

    Les calculs

    Une recherche rapide sur les F3 de 60m2 neufs situés au centre de Metz nous apprend que ces appartements pourraient être loués 700€ grand maximum. Soit une rentabilité brute de 700*12/240.000 = 3,5% … Pas terrible.

    En fouillant un peu plus sur Internet, on trouve de nombreux sites de défiscalisation parlant de ces 2 programmes. Et là, surprise, on y apprend qu’il sont prévus d’être confiés à des gestionnaire, les loyers sont déjà fixés. 540 € par mois pour le premier, 440 € pour le 2ème – qui au passage a perdu 3m2 et 6600 € par rapport à l’annonce du promoteur (mes screenshots). A croire que les loyers sont plafonnés car ils me semblent très en dessous du prix du marché

    La rentabilité prévue est donc de 2,7 et 2,25% respectivement. Ridicule !

    Ensuite, il faut intégrer la réduction d’impôts. En regardant le détails des programmes Malraux, on constate que les promoteurs donnent généralement les informations nécessaires. Dans notre cas, il s’agit de biens en secteur sauvegardé permettant 30% de réduction. Ensuite, il m’a fallu fouiller un peu pour constater que le ratio travaux / foncier est de 80/20 %. Ce qui veut dire que 80% du prix d’achat est composé des travaux de rénovation. L’économie d’impôt sera alors de 30% de 80% de 240.000 €. Soit 57.600 €. Comme je le disais dans l’introduction, l’économie maximum est de 30.000€ par an, et généralement les programmes se réalisent sur plusieurs années. On peut donc partir du principe que les 57.600 € d’économie seront réalisables.

    Il convient donc de déduire le montant de l’économie d’impôt du prix d’achat pour avoir le calcul final. Ce qui fait :

    • 540 * 12 / (240.000 – 57.600) = 3,55% pour le premier exemple
    • 440 * 12 / (235.000 – 57.600) = 3%

    Rentabilité brute, hors frais de notaire.

    Conclusion

    Il ne s’agit que de 2 essais, loin de moi l’idée de vouloir généraliser, mais je tiens à vous mettre en garde. Comme bien souvent avec les programmes de défiscalisation, l’économie d’impôt est engloutie dans le surcoût des travaux. Je ne dis pas que ça ne vaut pas la peine, mais faites bien vos calculs, et n’ayez pas comme seul objectif la réduction d’impôt. Posez-vous cette question : serait-ce toujours un bon investissement s’il n’y avait pas la « carotte fiscale » ?

    Pour ces 2 exemples, vu la rentabilité, autant acheter à Paris !

     

    Attention à la revente en fonction du régime d’acquisition…

    Vous l’avez lu plus haut, l’engagement de durée de location est de 9 ans. Que se passe-t-il si vous décidez de vendre à l’issue de cette durée ? Vous allez payer une plus-value. Et là ça peut faire très mal !

    Il existe 2 régimes pour l’acquisition en Malraux.

    Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)[...]   Lire la suite

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    Interview de Sandrine, agent immobilier indépendante chez SAFTI

    agent immobilier SAFTI

    Si vous avez déjà acheté ou vendu un bien immobilier, vous avez certainement été confronté à un agent immobilier – qui ne vous a peut-être pas laissé un très bon souvenir… Je vous propose de redorer le blason de la profession, avec l’interview de Sandrine, agent commerciale indépendante pour le compte du réseau SAFTI.

     

     

    Bonjour Sandrine, tout d’abord pourrais-tu te présenter en quelques mots ?

    Bonjour François et merci de ton accueil sur ton blog ! Pour faire court, j’ai 36 ans, je suis mariée, mère de 2 enfants et agent immobilier indépendante depuis début 2015.

     

    Peux-tu nous dire comment tu es arrivée dans le domaine de l’immobilier ?

    Je viens d’un domaine très différent, mais dans lequel le contact avec les clients est très important. Par ailleurs, avec mon mari, nous investissons dans l’immobilier à titre personnel depuis plusieurs années. Après avoir arrêté de travailler quelque temps pour me consacrer à l’éducation de mes filles, j’ai eu envie de reprendre une activité professionnelle. C’est donc tout naturellement que je me suis tournée vers la profession d’agent immobilier indépendant.

     

    Le fait d’être indépendante est-il un avantage pour toi ?

    Absolument ! Je gère mon emploi du temps comme je veux, ce qui me permet de consacrer du temps à ma famille quand j’en ai envie, mais aussi de me libérer pour travailler dans des créneaux horaires plutôt inhabituels (samedi, dimanche, soirée).

     

    Parlons un peu de ton « employeur ». Pourquoi avoir choisi SAFTI en particulier parmi les nombreux réseaux qui existent ?

    Alors le concept est quasiment le même pour tous, mais SAFTI était déjà un réseau important début 2015 (il l’est encore plus aujourd’hui) et avec une grosse volonté de croissance. Ce qui est synonyme de notoriété et de moyens pour agir (formation, outils de travail aboutis, marketing, communication…). J’ai trouvé que le design de leur site internet était particulièrement bien fait, ce qui est primordial puisqu’il s’agit de ma « vitrine ». D’autre part, leur offre de formation et la grille de rémunération ont également pesé dans mon choix.

     

    Et avec le recul ?

    Je ne regrette absolument pas ce choix. SAFTI essaie de favoriser un vrai esprit d’équipe entre les conseillers, ce qui est très important pour moi. Autre chose, le personnel du siège est toujours là pour nous assister en cas de besoin et l’offre de formation continue toujours abondante. Enfin, l’outil informatique à notre disposition est vraiment intuitif et puissant. Il nous permet de gagner un temps fou avec la diffusion des annonces sur de très nombreux sites en 1 seul clic et la centralisation du fichier clients.

     

    Le réseau, c’est fait. Parlons de ton activité d’agent immobilier… Comment vont les affaires ?[...]   Lire la suite

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    Bourse : interview d’Alain, investisseur à plein temps

    investissement en bourse

     

     

    Je vous propose aujourd’hui l’interview d’Alain, un ami « investisseur en bourse à temps plein » et accessoirement auteur du tout jeune blog parlons-cash.fr

    investir en bourse

    Salut Alain, c’est un plaisir de te recevoir ici… Peux-tu te présenter en quelques mots ?

     

    Après un petit tour en faculté de droit, sans grand succès, j’ai repris ma première boîte à l’âge de 19 ans sans aucune expérience, financé par un modeste apport personnel (20k€), un crédit pro et la caution personnelle de ma mère. C’était un commerce de détail, une petite affaire saine et rentable dont j’ai flairé le potentiel de développement, notamment par internet. Je me suis investi à fond dans le projet, j’ai essayé de m’entourer des bonnes personnes, l’affaire s’est bien développée et j’ai ouvert deux établissements secondaires, puis repris un troisième en location-gérance.

    Après 8 ans d’activité intense, dégoûté par la pression dont sont victimes les entrepreneurs en France, j’ai cédé toutes mes participations à des repreneurs qui exercent encore aujourd’hui. Peu après, lorsque j’ai fait appel à des banques françaises pour financer des biens immobiliers, je n’ai essuyé que des refus compte tenu de ma situation, ou on me proposait des montages avec 50% d’apport + frais de notaire + hypothèque. Sans trop y croire, je suis allé consulter des banques luxembourgeoises qui m’ont fait des propositions beaucoup plus intéressantes.

    Aujourd’hui j’ai 29 ans, je suis célibataire, j’habite à Luxembourg et depuis bientôt 3 ans, je me consacre exclusivement à la gestion de mon patrimoine et à mon éducation financière.

     

    Tu as atteint (très rapidement) l’objectif que de nombreuses personnes (moi y compris) se sont fixées : devenir rentier (avant la retraite, j’entends !). Peux-tu nous raconter comment se passent tes journées ?

    J’ai toujours un peu de mal avec le mot « rentier », ça me fait penser à quelqu’un d’oisif, de privilégié, d’arrogant : je trouve l’image assez péjorative. De mon côté c’est plutôt jean, basket, et franc-parler. Passé un certain niveau, si l’on veut se passer des intermédiaires et optimiser son rendement, la gestion de son patrimoine est un vrai travail qui demande un niveau élevé de connaissances en matière financière, fiscale, et bancaire. L’acquisition de ces connaissances se fait sur plusieurs années ; dans mon cas je me suis « auto-formé » principalement grâce à la lecture des ouvrages de référence en la matière, mais aussi de manière moins académique grâce à mes rencontres et la lecture de blogs et forums.

    Pour répondre à ta question (je ne vais pas me faire que des amis), ma journée type commence par un réveil naturel, vers 9-10 heures, suivi d’un petit déjeuner équilibré que je prends en lisant les infos boursières du matin. Ensuite, j’ai souvent un peu de travail administratif, des mails ou du téléphone. Après le déjeuner, soit j’ai des RDV à l’extérieur (je n’en prends jamais le matin), soit je vais me balader dans les alentours ; si la météo est mauvaise je bouquine un peu de littérature financière, des analyses de marché, ou des livres d’histoire de l’art. En fin d’après-midi, je guette les mouvements à l’ouverture de Wall Street avant de filer 1h30 en salle de sport, ce qui me laisse le temps de réfléchir à une éventuelle transaction pendant que je brûle mes calories. Le soir, je reçois souvent, mais dans tous les cas je prends 10 minutes avant d’aller me coucher pour faire le point sur la clôture de Wall Street. Je profite de ma liberté pour voyager un maximum, cette année j’étais en Inde, à la Réunion, à Malte, en Espagne, à Amsterdam, j’ai passé une partie de l’été dans le Sud, et je compte me faire un périple en Amérique Centrale d’ici la fin de l’année. Quand tu peux voyager hors-saison, c’est beaucoup plus agréable et bien moins cher ! J’aimerais aussi participer à la vie associative ici à Luxembourg, je suis en train de me renseigner sur le sujet.

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    Pourquoi avoir choisi de te tourner vers la bourse plutôt que vers l’immobilier ?

    Comme je l’explique dans le premier article de mon blog, je m’étais constitué un petit parc d’immobilier physique à l’époque où j’avais mes entreprises. Avec le recul, je m’y étais assez mal pris (j’ai surtout investi dans des apparts situés dans des grosses copropriétés) mais j’ai aussi été assez malchanceux vis-à-vis de mes locataires : un certain nombre d’entre eux avait à l’origine une situation saine qui s’est dégradée en même temps que leur régularité dans le paiement des loyers. J’ai aussi fait les frais de nombreux travaux de copropriété, notamment la mise en conformité des ascenseurs, qui ont largement amputé mon rendement. J’ai liquidé tous mes appartements un à un et malgré la hausse du marché sur les dernières années, je ne crois pas avoir réalisé le moindre profit, les remboursements de capital couvrant à peine les frais engagés et la fiscalité.

    En parallèle, la valeur de mon portefeuille d’actions ne faisait qu’augmenter, et le rendement net après impôts de celui-ci était largement meilleur que celui de mes biens. D’autant plus que je n’avais pas besoin de réclamer de loyer (les dividendes tombent tous les 3 mois), j’achète et je vends plusieurs dizaines de milliers d’euros d’actions en un clic, sans frais de notaire, les plus-values sont exonérées d’impôt dans le cadre du PEA ou bénéficient d’un abattement de 50% après 2 ans de détention sur un compte-titres, et les dividendes bénéficient de 40% d’abattement. En ce qui me concerne le choix était vite fait.

    Ce qu’il faut savoir, c’est que l’immobilier et la bourse ne sont pas forcément incompatibles. Tu peux acheter des actions de grosses sociétés d’investissement en immobilier (SIIC) qui sont cotées en bourse : en Europe, Unibail-Rodamco est la plus connue, mais il y a aussi Klepierre, Mercialys (qui détient notamment les murs des galeries marchandes Géant-Casino), Immobilière Dassault possède des biens d’exception sur Paris, Vonovia et Deutsche Wohnen sont mes deux préférées en Allemagne.

    Aux Etats-Unis (c’est mon marché de prédilection), les possibilités sont encore plus nombreuses : tu peux investir dans des murs de centres commerciaux, du résidentiel, des bureaux, des hôtels, des cliniques, des maisons de retraite, des centres de données, des boxes de stockage, des entrepôts, des terrains agricoles, des antennes de télécommunication, et même des prisons !

    Concrètement, ça se passe comme ça : tu ouvres un compte-titres auprès de ta banque ou d’un courtier en ligne, et d’un seul clic et sans frais de notaires, tu achètes des actions, c’est-à-dire une toute petite partie d’une société d’investissement immobilier. Comme tu deviens actionnaire, tu as donc le droit à cette même toute petite partie des loyers nets, qui te sont versés en cash directement sur ton compte-titres. Tu peux aller dépenser tes dividendes, ou les réinvestir pour en toucher plus. Certaines entreprises payent mensuellement, d’autres au trimestre ou à l’année. Même si je ne le recommande pas forcément, tu peux aussi utiliser l’effet de levier pour acheter à crédit.

    L’une des différences avec l’immobilier physique, c’est la volatilité des cours. Chaque jour, les prix des actions changent, et certaines personnes ne le supportent pas. C’est comme si tous les matins, quelqu’un venait toquer à ta porte et te proposait un prix différent pour ton immeuble d’investissement, parfois très haut, parfois très bas. Si un matin, il te proposait la moitié de ce que tu l’as payé, mais que tu génères toujours les mêmes loyers, est-ce que tu le lui vendrais ? Probablement pas. Et bien figure toi que beaucoup de gens font l’inverse avec leurs actions !

    Mais je n’ai pas jeté l’éponge avec l’immobilier pour autant. Aujourd’hui, je n’en possède plus, ce qui est une aberration d’un point de vue patrimonial. Comme je l’expliquais dans ma présentation, je cherche à y remédier en faisant des acquisitions, ce qui était impossible en France compte tenu de l’absence de revenus fixe, mais qui est tout à fait possible ici à Luxembourg. Les conditions de financement sont beaucoup plus souples dans ma situation, mais aussi (et surtout) les mauvais payeurs sont moins bien protégés et… il n’y a pas de CSG et la taxe foncière est quasi nulle !

     

    Tu te considères comme « investisseur » en bourse, pourtant l’expression populaire est plutôt « jouer » en bourse. Quelle est selon toi la différence entre les 2 ?[...]   Lire la suite

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    Interview : un chalet à Gerardmer pour Lionel

    chalet à Gerardmer

    Bonjour à tous. Je vous propose aujourd’hui l’interview de Lionel, un ami qui vient de réaliser une belle acquisition (un superbe chalet à Gerardmer) pour se lancer dans la location saisonnière… et profiter… Ca fait envie !

     

     

    chalet à Gerardmer

    Bonjour Lionel, tout d’abord peux-tu nous dire quelques mots sur toi ?

    Bonjour François,

    Je m’appelle Lionel, j’ai 37 ans, suis marié et j’ai une petite fille. Je travaille comme indépendant (profession libérale) tout comme mon épouse.

    Tu viens de réaliser un bel achat. Peux-tu nous en dire un peu plus ?

    Effectivement. Nous avons eu avec mon épouse, un coup de cœur pour un grand chalet à Gérardmer, une station de ski des Vosges. Nous passions régulièrement quelques jours de repos dans cette station familiale pour nous ressourcer et nous mettre au vert, afin d’évacuer le stress de nos boulots très prenants. C’est ainsi tout naturellement que nous avons commencé à regarder des chalets qui nous plaisaient en rêvant à pouvoir un jour en posséder un. D’abord en plaisantant, nous avons fait quelques visites, puis nous nous sommes pris au jeu et ce qui devait arriver, arriva….nous sommes tombés sur un superbe chalet de 190m2 très agréable à vivre, situé près des pistes de ski de fond. Nous avons aussi rapidement constaté qu’il existait une demande touristique dans cette région, et que certains professionnels du secteur louaient des biens avec une surface exiguë et un confort assez sommaire. L’idée nous est donc venue, afin d’amortir un peu notre investissement, de louer notre chalet à Gerardmer en saisonnier en se positionnant sur un secteur un peu plus « haut de gamme » en mettant l’accent sur le confort des équipements et la surface des pièces pour rendre le séjour des plus agréables aux vacanciers potentiels.

    Pourquoi t’être tourné vers la location saisonnière plutôt que vers un investissement « classique » ?

    Nous aurions pu passer par un investissement classique du genre location nue, ou meublé à l’année. Disons que c’est un coup de cœur et l’idée de pouvoir joindre l’utile à l’agréable que nous avons décidé de cet investissement en saisonnier.  Nous sommes aussi arrivés à la conclusion que si nous nous y sentions bien, d’éventuels touristes trouveraient l’endroit sympa et pourraient aussi s’y ressourcer. C’est ainsi que nous avons opté pour la location saisonnière, afin d’avoir un « produit » mixte, dont nous pouvons tirer quelques revenus, et aussi pouvoir en profiter quand nous en avons envie.

    Est-ce que tu t’es formé / renseigné avant de te lancer ? Si oui comment ?

    J’ai effectivement beaucoup lu sur divers blogs, dont celui de « passion locatif » et surtout le tien, me suis documenté via certains livres sur l’immobilier locatif, et le locatif meublé.

    Quelle(s)  plates-formes as-tu choisie(s) pour diffuser tes annonces ?[...]   Lire la suite

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    Et un nouveau rachat de prêt ! (merci au courtier…)

    courtier en crédit

    Il y a un peu plus d’un an  je vous avais vanté les mérites du rachat de prêt dans cet article. Je vous avais également parlé du rachat de nos deux prêts immobilers qui étaient en cours à La Banque Postale (qui-n-a-de-banque-que-le-nom). Voici la suite de nos aventures ! Car oui, il s’agit bien d’une aventure dans notre cas !

    Petit aparté avant de commencer : les taux sont toujours aussi bas ! La période est encore propice, et si vous avez un crédit à plus de 3% d’intérêts, je ne saurais que trop vous conseiller de le faire racheter (si vous êtes dans cette situation ou que vous projetez un nouvel achat, lisez jusqu’au bout – ou allez voir à directment à la fin de l’article, je peux peut-être vous aider !)

    Quelques déboires avec LCL…

    Comme je vous l’annonçais donc à la fin de l’article en question, nous avons eu l’accord du LCL pour le rachat du premier des deux prêts. Nous avions également l’accord de principe pour le rachat du 2ème, mais le conseiller de LCL n’avait pas voulu monter les 2 dossiers en même temps… Bien mal lui en a pris ! Une fois donc le rachat du premier prêt terminé (qui je vous le rappelle nous permet, à mensualités équivalentes, de gagner 5 ans sur la durée initiale et pas loin de 50.000 € !), nous lançons les démarches pour le rachat du deuxième. Et c’est là que les choses ce gâtent.

    Car malgré toute la volonté du conseiller, le LCL nous a refusé le rachat tel quel… Motif officiel : un capital restant dû élevé par rapport à la valeur du bien (puisque nous avions financés les frais de notaire avec le prêt initial). Quelle déception pour nous qui étions prêts à lâcher La Banque Postale pour une « vraie » banque, qui avions entâmé les transferts de livrets, ouverture de PEL etc… Alors le dossier n’a pas réellement été refusé, mais LCL nous demandait de mettre 10.000 € d’apport. Ce qui est tout à fait contraire avec le principe du rachat de prêt, qui doit être totalement transparent !

    Face à ce refus, nous avons stoppé les transferts de livret et décidé d’attendre quelques mois de plus, afin que le capital restant dû sur le crédit diminue un peu. Nous avons donc relancé la machine au mois d’août. Acceuil plutôt favorable du conseiller, qui nous annonce qu’il va monter le dossier à nouveau. Entre temps, mon épouse, dans le cadre de son activité professionnelle, est amenée à travailler avec un courtier. Elle me lance logiquement l’idée de faire appel à lui en parrallèle de notre démarche auprès du LCL, ce que nous faisons.

    Et un dénouement avec la Caisse d’Epargne

    Et nous avons bien fait… Car au final, notre « conseiller » du LCL, 3 relances et 1 mois et demi après, m’annonce que c’est en bonne voie, mais je me rends compte (car il ne me l’a pas dit clairement) qu’il manque à nouveau 5.000 € dans son plan de financement… A ce jour, après quelques relances de plus, nous n’avons plus de nouvelles de lui. C’est dommage, les premiers contacts semblaient prometteurs.

    Par contre, le contact avec le courtier a été très fructueux ! Puisque nous sommes en train de signer le rachat avec la Caisse d’Epargne… Alors oui, ça nous fera une banque de plus (mais nous avions un compte « dormant » chez eux), mais nous allons économiser encore une belle somme ! Avec des mensualités de 100 € inférieures à celles actuelles, ainsi que 2 ans 1/2 de moins sur la durée. Ce qui fait environ 45.000 € d’économies, rien que ça !

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    Et puisque nous avons vraiment eu une bonne expérience avec ce courtier, je me permets donc de lui faire un peu de publicité (oui, je fais ce que je veux,  c’est mon blog, et je vous promets qu’il ne m’a pas payé pour ça !).

    Retour d’expérience avec le courtier de Négocial Finance

    Tout d’abord, voici un petit rappel des avantages d’un courtier :

  • Il vous fait faire une économie d’argent. Grace à lui, vous obtiendrez très certainement de meilleurs taux que si vous passiez en direct
  • Il vous fait faire une économie de temps. Non négligeable, quand on a une vie professionnelle, une vie de famille, une vie de bailleur ! Ca ne laisse guère que quelques samedis matin pour faire le tour des banques… Le courtier connait les banques, il sait lesquelles vont prêter pour un prêt investisseur, il sait lesquelles ne vont pas le faire, etc. Et je peux vous assurer que l’économie de temps se chiffre en dizaines d’heures !
  • Il vous apporte des conseils (comment monter le dossier au mieux, comment choisir ou pas une délégation d’assurance… mais ce n’est pas vrai pour tous les courtiers)
  • [...]   Lire la suite

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