Interview d’Anthony : 3 appartements et un immeuble à 30 ans !

Investisseur immobilierJe vous propose aujourd’hui l’interview d’Anthony, un jeune investisseur qui m’a envoyé récemment un message sympathique pour me remercier d’avoir fait ce blog, qui l’a beaucoup aidé à concrétiser ses investissements ! A 30 ans, il est propriétaire de 3 appartements et en cours d’achat pour immeuble de 8 appartements !

 

 

Bonjour Anthony, et bienvenue sur Objectif Tune ! Peux-tu te présenter en quelques mots ?

Bonjour François,

Je m’appelle Anthony, j’ai 30 ans, je suis pacsé et père de 2 enfants. De formation technique en bâtiment, j’ai été maitre d’œuvre dans le secteur privé. Maintenant, je suis technicien dans un service technique d’une école.

 

Peux-tu nous expliquer comment es-tu arrivé devenu investisseur dans l’immobilier ?

Un jour, je me suis mis à la recherche de biens pour un investissement locatif, j’ai fait le tour des banques, et je suis tombé sur 2 biens intéressants en 8 mois d’intervalle … A présent je bénéficie d’un logement de fonction et j’ai mis mon ancienne résidence principale en location. Mon taux d’endettement baisse significativement, ce qui m’a permis de continuer à investir. Cela fait 2 ans que je cherche un immeuble de rapport et je viens seulement de tomber dessus !

 

Peux-tu me détailler ton patrimoine immobilier ? (apparts + futur immeuble)

J’ai actuellement 3 biens :

  • 1 f2 , 55m2, achat 60 K euros, +10K euros travaux, mensualité 450 euros , loyer 550 euros (travaux réalisé par mes soins, 8 mois de travaux)
  • 1f4 , 100m2, achat 150K euros, 20K euros travaux , mensualité 900 euros, loyer 800 euros (ancienne résidence principale )
  • 1f4 80m2, achat 95K euros, mensualité 630, loyer 630 euros

Ainsi qu’un compromis en cours pour un immeuble dont voici les caractéristiques :

  • 306K +80K travaux
  • 8 appartements type F2 et F3 + 7 garages + 1 plateau de 200m2 à transformer en 2 appartements
  • Financement 1 seule banque : 2400 euros / 15ans
  • Loyer actuel :  3400 euros, futur 4500 euros

 

Félicitations pour cet achat ! La rentabilité s’annonce excellente… Est-ce que tu comptes continuer à investir ?

Je pense dans un premier temps gérer l’immeuble et réaliser quelques travaux d’amélioration (isolation par façade, toiture)… mais je ne doute pas que d’ici 3-4 ans, l’envie d’en avoir un de plus va me ronger l’esprit..

  

Tu m’as dit qu’en quelque sorte, mon blog t’avait aidé. Qu’est-ce qu’il t’a apporté ?

Lors de mes recherches d’achat, je suis tombé sur ton blog … et j’ai trouvé beaucoup d’informations utiles, des conseils et des outils (tableau et document Word pour présenter son projet aux banques)

Cela m’a énormément aidé puisqu’à 26ans, avoir une présentation au top, tu commences déjà avec une avance sur la banque puisque tu lui « mâches » pratiquement tout, et cela fait pro !

  

As-tu fait des erreurs ? Ferais-tu certaines choses différemment ?

La seule erreur est d’avoir acheté à mon nom propre et pas en SCI tout de suite… je pensais que j’allais m’arrêter à 1 ou 2… mais c’est tout le contraire qui se passe… J’espère vivre de l’immobilier d’ici 10ans ! soit à mes 40 bougies !

 

Est-ce que tu as un message pour les lecteurs ?

L’avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt ! Mon astuce pour trouver un bien : dès le matin, je vais sur les sites d’annonces (souvent leboncoin), avec comme critère de recherche « loué  » et dans la catégorie immobilier… Vous allez rapidement tomber sur des annonces pour investisseurs intéressantes. Les biens partent très rapidement, une visite dans les 48h après la parution de l’annonce est l’idéal pour ne pas louper l’affaire…

Je vous souhaite une bonne recherche !

 

 

Merci pour m’avoir accordé un peu de ton temps Anthony ! Si vous désirez aussi devenir investisseur dans l’immobilier, n’hésitez pas à parcourir ce blog, à utiliser le forum ou à me contacter !

 



16 commentaires sur “Interview d’Anthony : 3 appartements et un immeuble à 30 ans !
  1. denis dit :

    bonjour, j’envisage d’acheter un immeuble de 4 appartements a 209000 euros echeance 1100 sur 20 ans, revenu brut annuel 24900,nous avons monté une sci en nom propre avec ma femme ou nous avons 2 logement acheter 100000 loué 1100 avec echeance de 700euros.

    1er question: pour une sci il faut etre 2, sauf pour une holding?
    et quel est l’interet de la holding?

    2e question:avant d’avoir votre tableau, j’avai calculer a la louche qu’il me resterai 500 euro chaque mois, mais quand j’utilise votre tableau excel, il m’annonce une perte de 66euros/mois, quel etape ai je loupe?

    merci pour votre blog, et votre réponse

    • Francois dit :

      Bonjour Denis,
      Pour la SCI, il faut en effet absolument être 2. Si au cours de la vie de la SCI, un des associés rachète l’ensemble des parts, ceci entrainera la dissolution de la SCI.
      Je ne suis pas expert-comptable ni avocat fiscaliste / spécialisé dans le droit des sociétés, mais d’après ce que j’ai compris, les intérêts d’une société holding sont nombreux :
      – remontée des bénéfices des sociétés filles dans la société mère avec une fiscalité avantageuse
      – possibilité d’opter sous condition pour l’intégration fiscale des sociétés filles : les bénéfices des unes peuvent être comblés par les déficits des autres pour une imposition moindre.
      – flexibilité dans l’usage des bénéfices
      – etc…
      Faites une recherche google sur « avantages holding » et vous trouverez encore beaucoup d’informations.

      Pour votre 2ème question, je vous invite à utiliser le forum pour y préciser quels sont les paramètres que vous avez saisis dans le simulateur, et éventuellement envoyer une copie d’écran pour que je voie ce qui se passe, car le résultat que vous trouvez me paraît étonnant…

  2. Seb dit :

    Bonjpur

    Comment cela fonctionne au niveau fiscalité d’acheter un bien via une sci à l’IR détenue elle-même par une holding à l’IS ?

  3. joe dit :

    par contre SCI à l’IS: parfait mais gare à la sortie en cas de vente des biens.
    on se condamne (presque) à conserver les biens ad vitam !

    L’amortissement du bien fera que la vente sera douloureuse.

    une solution idéale serait de démembrer.

    (et merci pour ce blog, une mine d’info ! qui m’a aussi aidé dans mes débuts dans l’immo)

  4. Clairette dit :

    Voilà une interview qui me rappelle quelques souvenirs – même si moi je n’avais à l’époque qu’un petit studio ^^
    En tout cas je plussoie sur les propos d’Anthony au sujet du « document Word pour présenter son projet aux banques » : je l’ai un peu adapté à ma sauce, mais j’ai encore pu constater la semaine dernière que c’était une arme redoutablement efficace pour se crédibiliser face aux agents immo / courtiers / banquiers.
    Merci François :)

  5. Olivier de epargnersanssepriver.com dit :

    Bonjour,
    témoignage intéressant. Par contre il faut bien noter deux points:
    1) Monsieur est fonctionnaire non? C’est plutôt facile pour obtenir un crédit.
    D’autant plus qu’il a un appartement de fonction.
    2) Il fait les travaux seul car c’est un professionnel du bâtiment.Un gain d’argent non négligeable.

    Bravo à lui pour sa réussite mais son cas n’est pas reproductible aisément.

    • Francois dit :

      Ce n’est pas reproductible aisément… en fait, si, ça n’est pas si compliqué que ça. De nombreuses personnes peuvent y arriver et sans être fonctionnaire ni gagner 5000 € par mois.
      Il suffit de faire de bons investissements ! Et pour savoir ce qu’est un bon investissement, je vous invite à parcourir ce blog !

    • Anthony dit :

      Bonjour,
      pour répondre à vos questions,
      1) oui,l’appartement de fonction joue un rôle important à mes fonctions et à mes objectifs personnelles!
      2) Effectivement, le fait de réaliser les travaux moi même m’ont fait gagner « indirectement » 12K €
      Merci à vous

  6. Bonjour,

    Sympathique interview. et je croise les doigts pour Anthony.
    Pour ce qui est de « l’erreur » je confirme.

    Avec la SCI la personne physique n’est pas endettée, mais toutes les banques ne prennent pas en compte, elles comptent quand même le taux d’endettement des associés.

    Personnellement j’ai trouvé une banque qui finance ma société en me « désolidarisant » de mon taux d’endettement.
    Le seul problème c’est que j’ai actuellement 3 biens en nom propre (j’ai évité le 4eme de justesse).

    Si je veux les faire rentrer dans la société, il y a alors rachat et donc frais de mutations (env 7%) .

    En l’occurence, ici Anthony à payé 305k€ de biens immobiliers plus les travaux donc j’imagine qu’il valent un peu plus.
    Si jamais il veut faire une holding et tout mettre dans la même société, il faudrait qu’il paye 21k€ de frais de mutations pour les mettre dans sans SCI (sur la base de 305k€).

    • Anthony dit :

      Bonjour Michael,
      En effet, tres peu de banque finance les SCI à IS tout de suite … Il faut leur donner un peu de confiance pour qu’il accepte.

      Quelques fois, il faut faire le calcul pour les frais de mutations.. Si ta capacité d’emprunt te bloque pendant X années, ses années , tu ne pourra jamais les rattraper… alors si c’est 2-3 ans, tu peux attendre, si il te reste 13 ans, la question peut se poser…

  7. Roger dit :

    bonjour,

    Je rebondis sur « l’erreur » d’Anthony, qui est d’investir en sci plutôt qu’en particulier. j’imagine Anthony sous-entend qu’une sci n’altère pas la capacité d’emprunt en tant que particulier des associés. peux-t’on en savoir plus?

    Merci d’avance

    • Francois dit :

      Bonjour Roger,
      Effectivement, Anthony aurait dû créer une SCI dès le départ (tout comme moi d’ailleurs) pour la facilité de gestion, de transmission, et pour pouvoir la passer à l’IS par la suite et entre autres ne pas altérer sa capacité d’emprunt à titre personnel…

      • Anthony dit :

        Bonjour Roger,
        Francois a répondu à ta question ;-)
        Si je peux me permettre, la SCI familiale altère la capacité d’emprunt (c’est exactement comme si vous empruntez à votre nom) , mais, après quelques années , vous pouvez la passer à IS (impôt sur les sociétés) , et la, elle n’impactera plus votre capacité d’emprunt.

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