Assurance PNO Groupama : il y a assurance… et assurance

assu-degat-eauxParmi les assurances non-obligatoires pour les investisseurs, il y a l’assurance PNO. Pour assurance « Propriétaire Non Occupant ». Cette assurance est censée couvrir de nombreux cas de figure. Certains la jugent inutile (notamment parce que certaines des garanties couvertes le sont déjà par les assurances des copropriétés). D’autres (dont je fais partie) la jugent indispensable. Mais certains assureurs valent mieux que d’autres… Coup de gueule contre Groupama.

 

Pourquoi l’assurance PNO est-elle indispensable ?

Parce que, si vous êtes seul propriétaire de votre bien (un immeuble ou une maison), vous n’avez rien d’autre pour vous couvrir si l’assurance de vos locataires ne rentre pas en compte. Un incendie se déclare dans les parties communes ? Une infiltration d’eau par la toiture ? Pas d’assurance PNO = pas de couverture dans ce genre de cas. Vous courrez à la catastrophe si vous n’en avez pas. Et le rapport coût / remboursement peut bien vite se tourner en votre faveur.

Parce que, si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, l’assurance – obligatoire – de la copropriété ne couvre pas tout. Une fuite d’eau dans votre appartement vide entre 2 locations ? C’est pour votre pomme. Un défaut d’assurance de votre locataire ? Votre assurance PNO vous couvre en cas de dégât causé aux autres.

Autre point : l’assurance PNO couvre votre responsabilité civile de bailleur. Ça n’arrive qu’aux autres ? Non. Petite histoire véridique : dans un de nos appartements (en copropriété), le radiateur sèche-serviettes de la salle de bains s’est déscellé et est tombé sur le locataire (oui, il a la poisse !). Plus de peur que de mal, il a juste eu un bleu à l’épaule pendant quelques jours. Mais il aurait pu porter plainte contre nous… Et nous aurions très probablement été condamnés à lui verser des dommages et intérêts. La garantie Responsabilité Civile comprise dans l’assurance PNO serait alors entré en jeu pour nous couvrir.

Pour un coût relativement modeste, cette assurance PNO – bien évidemment déductible des revenus fonciers – peut vite s’avérer très rentable.

 

Toutes les assurances PNO ne se valent pas…

Premier cas : le nôtre, assurés par la MAAF.

Nous avons récemment été victimes, dans le même immeuble, de 2 dégâts des eaux dans les salles de bains de 2 appartements différents. A cause de négligences des locataires… Joints silicones du receveur poreux (au passage, l’entretien des joints est à la charge du locataire), de l’eau systématiquement au large… et il arrive ce qui doit arriver. A force de stagner au sol, l’eau s’infiltre, et bonjour les dégâts !

La dalle plancher (malheureusement construite avec du plancher non hydrofuge dans notre cas) finit par s’imbiber d’eau. Et gonfle. Et le carrelage du sol commence à se fissurer, les joints de carrelage à casser… Forcément, nous ne sommes prévenus que trop tard. Face aux dégâts constatés, nous contactons notre assureur.

S’en suit la procédure normale : intervention de l’expert, demande de devis pour réparation (et il faut tout casser pour pouvoir refaire), travaux, remboursement par notre l’assurance. Dans le premier cas, la locataire était assurée. Donc notre assurance a pris en charge les réparation et s’est tournée vers l’assurance de la locataire pour se faire rembourser. Normal, la responsabilité de cette dernière étant engagée…

Dans le 2ème cas, nous avons découvert le problème lors de l’état des lieux de sortie du locataire. Idem, nous contactons notre assurance, intervention de l’expert etc… Mais surprise : le locataire n’était plus assuré car il n’avait pas payé sa prime d’assurance. Et bien notre assurance a tout de même fonctionné et nous a remboursé les travaux de remise en état de la salle de bains.

 

Deuxième cas : celui de mes beaux-parents, assurés chez Groupama

Manque de chance… Ils se sont trouvés exactement dans la même situation que nous : 2 dégâts des eaux dans les salles de bains de 2 appartements différents du même immeuble, avec carrelage qui fissure et plancher qui gonfle.

Donc même démarche que nous : déclaration des sinistres à l’assurance, intervention de l’expert. Il s’est avéré que la responsabilité incombe totalement au locataire sortant dans un des cas, et partiellement dans l’autre (le ballon d’eau chaude fuyait). Mais là, les choses se gâtent. Et mes beaux parents ont dû faire face à toute la mauvaise volonté de l’assureur pour ne pas prendre ses responsabilités :

  • Alors que l’expert a conclu à la responsabilité des locataires, Groupama refuse de prendre en charge le sinistre et de se retourner contre l’assurance des locataires. Pourtant que ceux-ci étaient assurés ! Ils indiquent à mes beaux-parents que c’est à eux d’engager une procédure judiciaire pour leur réclamer des dommages et intérêts.
  • Autre argument avancé : il n’y avait pas eu d’état des lieux d’entrée de fait (les locataires étaient en place lors de l’achat). Donc Groupama indique qu’on ne peut pas prouver la faute du locataire, que l’appartement était peut-être comme ça avant. Quelle mauvaise foi ! Dans le cas d’un défaut d’état des lieux, la loi va dans le sens du propriétaire (incroyable !) : le logement est réputé être en bon état (cf. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270)
  • Pour l’autre logement, l’expert a bien constaté la fuite sous le ballon d’eau chaude qui était en partie responsable des dégâts. Mais malgré ça, Groupama refuse de prendre en charge, indiquant que l’importance de la fuite est minime et que les dégâts sont dus en majorité aux locataire. Re-mauvaise foi !

Résultat: travaux de réparations entièrement à charge de mes beaux-parents. La seule chose que Groupama a bien voulu consentir est un geste commercial. Mes beaux parents y sont clients pour absolument toutes leurs assurances depuis 40 ans, sans avoir eu un seul sinistre. Groupama leur accorde une remise de 1500€ sur prochaine échéance – qui sera la dernière ! Ce montant ne couvre qu’un quart des travaux…

 

 

 

Conclusion

Il est primordial de bien lire les conditions générales des contrats d’assurance, et surtout les exclusions. Mais toutes les situations n’y sont pas décrites. Alors quel sera le comportement de l’assureur quand il sera mis face à sa responsabilité ? Va-t-il rembourser sans rechigner ou tout faire pour éviter de payer ? difficile de le savoir en avance… Mais vous savez qu’il y en a déjà un à éviter : NE CHOISISSEZ PAS GROUPAMA !!!

 

Note pour plus tard : suite à notre mésaventure avec le locataire qui n’avait plus payé sa prime : je ne vais plus demander l’assurance des locataires une fois par an après la date anniversaire du bail, mais à chaque début d’année. Si j’avais fait ça je m’en serais rendu compte, car bien souvent, les primes d’assurance courent du 1er janvier au 31 décembre.

 

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