Un immeuble refait à neuf à 13% de rentabilité…

Si si, ça existe ! Mais ça ne court pas les rues. Sans être en recherche active d’un prochain investissement, je regarde régulièrement les annonces. Et je suis tombé sur celle-ci le mois dernier (le jour de sa parution) concernant un immeuble de rapport :

immeuble de rapport

Le détail nous apprend qu’il y a des travaux à prévoir dans 3 des 4 appartements (le 4ème étant occupé par l’actuelle propriétaire). Je connais le marché locatif sur cette commune, je sais que des appartements F3 de cette superficie, refaits à neuf et au goût du jour peuvent se louer sans problème à 750 € par mois.

Calcul rapide : 750 * 4 * 12 = 36.000 € de revenus pour 180.000 € à l’achat. Ce qui laisse une belle marge pour les travaux… Et en partant sur une offre au prix et avec 120.000 € de travaux soit avec un budget de 300.000 €, on arrive à 12% de rentabilité brute.

 

Une pépite ?

Il faut absolument creuser ! J’appelle aussitot l’agence et nous calons une visite dans la semaine.

La visite arrive, et conforte mon idée ! Il y a un énorme potentiel et pas une, mais deux cerises sur le gâteau. Les appartements sont bien conçus, lumineux, avec de grandes pièces, une belle hauteur sous plafond. 3 des 4 sont en cours de rénovation, le 4ème nécessite quand même une remise au goût du jour (salle de bain et cuisine essentiellement). L’appartement du premier est un F2 qui peut facilement être transformé en F3, et possède un beau jardin privatif de 400m2. Caves et garages sont sains. Taxe foncière : 2200 € dont 300 € de taxe ordure (récupérable).

Les 2 bonus : une pièce de 20m2 au rez-de-chaussée en très bon état et qui pourrait être facilement louée comme bureau à 200€ par mois après installation d’un point d’eau / wc. Des combles avec une très belle hauteur sous plafond, qui permettrait de réaliser facilement un 5ème appartement (arrivées d’eau et évacuations existantes) avec à peu près 50.000 € d’investissement.

Je me lance dans une estimation des travaux, qui sont tout de même d’envergure : les travaux d’électricité sont commencés, une salle de bains et une cuisine sont terminés. Mais tout le reste est à refaire. Avec les extérieurs, j’arrive à environ 100.000 € au total, en incluant le rafraîchissement de l’appartement déjà occupé et l’installation sanitaire de la pièce du rez-de-chaussée.

 

Bilan :

Voici le résumé de la situation

  • Achat : 180.000 € avec petite marge de négociation d’après l’agent, nous partons sur une offre à 170.000  €
  • Travaux : 100.000 €
  • Frais de notaire : 13.000 €
  • Soit une enveloppe globale de 283.000 € pour des revenus de 36.000 € sans compter la location du bureau ni l’aménagement des combles soit 13,3% hors frais de notaire !
  • Achat avec une SCI à l’IS pour ne pas trop impacter notre fiscalité personnelle.

Avantages :

  • très bonne rentabilité
  • appartements refaits à neuf
  • superficie et type de logement très recherchés
  • appartements très bien situés dans la commune
  • immeuble proche de chez nous

Inconvénients :

  • pas mal de travaux à gérer
  • pour le reste, je cherche encore …

Passage à mon simulateur : (cliquez pour agrandir)

simulateur-immeuble-13

 

Avec un crédit sur 20 ans, 1200 € par mois tombent dans les caisses de la SCI !!! Et ceci sans tenir compte des potentiels 200 € par mois supplémentaire de la pièce du rez-de-chaussée.

Résultat : J’ACHETE !!!

 

 

La suite au prochain épisode…

 

Quelle mesquinerie, je vous mets l’eau à la bouche et je laisse du suspense !

Non. Je ne vais pas m’arrêter en si bon chemin. Nous avons fait la visite le jeudi, j’ai recontacté l’agence le mardi pour demander une contre visite et indiquer que nous ferions une offre.

Et là, c’est le drame. L’agent immobilier m’indique qu’elle va signer le soir même un compromis avec une personne qui a visité juste avant (nous nous étions croisés)… au prix de 170.000 €.

J’ai bien tenté de lui proposer une offre au prix (car même à 180.000€, cet immeuble reste une affaire) mais elle s’était engagée avec la première personne lui ayant répondu, la propriétaire ayant accepté l’offre…

Je n’ai plus qu’un espoir, c’est que l’acquéreur n’obtienne pas son financement…

 

 

Conclusion

Nous avons raté cette opportunité qui fera le bonheur (et l’enrichissement) d’un autre à cause d’un manque de préparation.

N’étant pas comme je vous le disais dans l’introduction en phase de recherche active, nous avions des doutes sur notre capacité de financement. Même dans notre situation très confortable, notre taux d’endettement est élevé et les revenus de ma femme – ayant récemment changé de voie – ne sont pas pris en compte. Entre temps nous avons clarifié ce point avec notre banque et sommes rassurés.

Nous avions également des incertitudes par rapport notre envie / capacité à gérer les travaux. L’expérience aide, mais les montants en jeu ne sont pas négligeables.

Ces doutes et ces incertitudes ont fait que nous avons réfléchi 2 jours de trop. Et l’autre acquéreur est passé devant nous ! Il faut dire qu’il s’agit d’un entrepreneur en bâtiment – lui n’avait donc aucun doute sur le sujet et n’a pas réfléchi…

Pour éviter de vous retrouver vous aussi dans une telle situation : SOYEZ PRETS !

  • N’attendez pas d’avoir trouvé un bien pour vous poser des questions sur votre capacité de financement.
  • soyez préparés psychologiquement

 



17 commentaires sur “Un immeuble refait à neuf à 13% de rentabilité…
  1. lorre dit :

    Bonjour
    Je possède 3 appartements dans les Alpes Maritimes et je voudrais me lancer dans l’achat d’un immeuble. Helas c’est impossible de trouver des immeubles avec 10 pourcents de rentabilité.
    J’ai donc décidé de changer de secteur vue qjhabite également sur Agen.
    Je trouve des immeubles qui arrivent tout juste a 10 pourcents après negociation.
    Donnez des conseils !!!!

    • Francois dit :

      Il faut visiter, encore visiter et toujours visiter! Etre à l’affut, se faire connaître des agences immobilières, faire les ventes aux enchères, contacter les notaires (pour les successions par exemple, c’est souvent dans ce genre de cas qu’on fait de bonnes affaires).
      Et surtout ne se presser. Il faut parfois savoir attendre la bonne occasion, 1 an voir plus…

  2. julien dit :

    Bonjour François.
    Je suis tombé sur ton blog par hasard et j’en suis très content.
    Je suis proche de Villerupt, mais je ne connais pas trop le secteur immobilier du coin. Est-ce un bon endroit pour investir ?
    merci beaucoup pour ton blog.
    A bientot

  3. Arena dit :

    Bonjour Francois,

    je suis inscrit à la mailinglist, et je n’ai pas recu le lien du fichier excel,ni la parution des nouveaux articles… je te suis depuis maintenant 2 ans, et en 2ans, j’ai acheté 3 appartements, et j’ai un compromis de vente signé pour l’achat d’un immeuble de 8 appartements.
    Il faut dire que nous sommes de la meme region, je suis de Metz ;-)
    Pourrais tu m’envoyer le tableau excel ? pourquoi tu es passé à Is et non plus à IR ?

    Merci et à bientot !
    (si à l’occassion tu passe sur Metz, envoye moi un mail ou demande moi mon numero, on pourrait se croiser en discuter un peu )

    • Francois dit :

      C’est étrange, les mails n’arrivent-ils pas dans tes spams ?
      Je vais vérifier et te faire parvenir le fichier.
      Passage à l’IS indispensable, car grâce à nouvelle activité de ma femme, nous sommes beaucoup trop imposés sur les revenus locatifs (tranche à 41% + PS à 15,5%)

  4. WILMO Eric dit :

    Bonjour François,
    Merci pour cet article et ces infos, bien intéressantes!!!
    Bien cordialement,
    Eric;

  5. nico dit :

    Bonjour et bravo pour votre travail.
    J’adore votre blog.

    Avec quel logiciel faites vous vos simulations ?

    Merci ;-)

    • Francois dit :

      Bonjour Nico, et merci pour votre commentaire !
      J’utilise mon propre fichier excel que vous pouvez vous procurer en vous inscrivant à la mailing-list…
      Envoyez-moi un mail en cas de problème pour le recevoir.

  6. Fabien dit :

    Haa dommage effectivement tout était au vert pour l’acheter.
    Mais ça fera partie de ton expérience et le prochain tu le laisseras pas passer :D

    • Francois dit :

      C’est clair… Comme nous connaissons notre capacité de financement maintenant, nous nous mettons en recherche active ;-)

      • Fabien dit :

        Yes ça vous a reboosté c’est bien.
        Bon bah si je tombe sur une bonne affaire j’hésiterais pas à t’en faire part !
        Juste par curiosité ; c’est quelle banque et quel agence qui accepte de vous refinancer un immeuble ?

        • Francois dit :

          C’est la Caisse d’Epargne qui nous finance. Mais pour les caisses d’épargne, les règles sont différentes selon les endroits…

  7. Henri dit :

    Bonjour François,

    Quelle belle affaire en effet ?
    Sans indiscrétion, dans quelle ville se trouvait ce bien ?
    Merci

    Henri

    • Francois dit :

      Bonjour Henri,
      C’est indiqué sur le screenshot de l’annonce. Il s’agit de Villerupt, mondialement connue dans tout le nord de la Meurthe-et-Moselle pour son festival du film italien

      • Henri dit :

        François,

        Sur ce genre d’immeuble, j’imagine que tu travailles avec des artisans que tu connais déjà.
        De plus, 100000 euros pour 300 m2, je trouve ça pas très cher car cela revient à 330 euros/m2 pour de la grosse rénovation.
        Je n’ai pas les mêmes tarifs en région parisienne pour les mêmes prestations.

        • Francois dit :

          Ce que je n’ai pas dit c’est qu’une bonne partie des matériaux (carrelages notamment) sont vendus avec.
          Mais c’est sûr que les tarifs ne sont pas les mêmes à Paris.
          Pour tout ce qui est peinture / déco – et plus généralement ce qui ne nécessite pas d’avoir une garantie décennale, j’aime bien travailler avec quelques auto-entrepreneurs que je connais, qui font du bon boulot et qui sont moins chers que certaines entreprises bien implantées qui se gavent sur le dos des clients…

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