Les différentes garanties d’un prêt immobilier

garanties prêt immobilierVous savez tous que lorsque vous allez voir votre banquier pour lui demander de financer un bien immobilier (résidence principale, investissement locatif, terrain…), celui-ci va vous demander des garanties. Vous avez également tous entendu parler d’hypothèque. Oui mais elle n’est pas la seule… Voici quelques détails sur les plus courantes :

 

 

garanties prêt immobilier

L’hypothèque dite « conventionnelle »

C’est la garantie la plus connue. En cas de problème de remboursement, elle donne le droit à la banque de saisir le logement garanti pour le revendre (aux enchères) afin de récupérer le montant qui lui est dû.

C’est le notaire qui la fait inscrire à la conservation des hypothèques (un service fiscal chargé de les répertorier).

Elle peut être souscrite pour garantir des biens neufs, des travaux ou encore les frais de notaire par exemple, quand la banque les finance également.

Son coût est variable et représente environ 2% du montant emprunté, qui comprend entre autres une taxe de publicité foncière (de 0,75%)

L’hypothèque est levée automatiquement 1 an après la fin de la durée initiale du crédit (2 ans pour les crédits souscrits avant mars 2006). En cas de remboursement anticipé, il faut procéder à ce que l’on appelle une mainlevée, qui a un coût (environ 0,8% du montant emprunté).

Il existe des hypothèques de différents niveaux, appelés « rangs », qui vont déterminer l’ordre dans lequel les banques sont prioritaires pour se servir en cas problème de remboursement. En effet, un bien peut être hypothéqué plusieurs fois : si sa valeur est de 200.000 € et qu’une première hypothèque est inscrite dessus pour 100.000 €, les 100.000 € restants peuvent servir pour une nouvelle garantie.

 

L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD ou PPD)

Cette garantie ne porte que sur les biens anciens, et uniquement sur le bien lui-même. Elle ne permet pas de garantir le financement des travaux ou des frais de notaire par exemple.

Elle fonctionne comme l’hypothèque : inscription par un notaire à la conservation des hypothèques, frais de mainlevée… et donne les mêmes droits au créancier (la personne à qui vous devez de l’argent). Un PPD est toutefois prioritaire sur d’autres hypothèques éventuellement souscrites sur un bien, car il prend effet à la date d’achat, et non pas à la date d’inscription.

Le PPD est un peu moins cher que l’hypothèque conventionnelle. En effet, il n’y a pas de taxe de publicité foncière à payer.

 

Le cautionnement

Des sociétés de cautionnement mutuel ont été créées par les banques et ont pour rôle d’assumer le paiement des mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur.

Elles fonctionnent un peu comme des assurances. On paie une cotisation à la mise en place du crédit, et en cas de problème de remboursement, ce sont elles qui versent les mensualités a la banque.

Par la suite, elles reglent le probleme directement avec l’emprunteur. C’est ce qui en fait la forme de garantie préférée des banques, celles-ci n’ayant pas de contentieux à gérer et sont certaines d’êtres remboursées. Elles vont chercher prioritairement des solutions à l’amiable mais peuvent forcer à vendre le bien garanti si les problèmes persistent.

A la mise en service d’un cautionnement, l’emprunteur va payer un prix  proportionnel au montant emprunté. A la fin du crédit, et si aucun incident de paiement n’a eu lieu, les sociétés de cautionnement reversent (mais pas toutes) une partie du montant initial (de 60 à 80%)

Les avantages de la caution sont :

  • pas d’inscription hypothécaire, donc pas de frais de mainlevée à payer en cas de revente du bien avant le terme du crédit
  • en cas de problème d’impayé, le bien n’est pas mis aux enchères (ce qui veut souvent dire à un prix au rabais), mais peut être vendu de manière « classique »

L’inconvénient est un coût initial plus élevé que celui d’un PPD, mais avec le remboursement en fin de prêt, elle devient plus intéressante.

Voici un comparatif entre les coûts d’une hypothèque, d’un PPD et d’une caution (crédit logement pour l’exemple) pour un emprunt classique (hors PTZ et autres prêts aidés) de 100.000 € :

  • Hyptothèque : 1811 € (+ éventuellement 608 € de frais de mainlevée)
  • IPPD :             823 €   (+ éventuellement 608 € de frais de mainlevée)
  • Caution :         1380 € – 812 € restitués en fin de prêt soit 569 € si tout se passbien.

 

Le nantissement

Il est souvent associé à un crédit in fine (un crédit pendant lequel on ne rembourse que des intérêts, le capital étant soldé en une seule fois lors de la dernière mensualité). Le principe est de donner en garantie à la banque de l’argent ou des valeurs (assurance vie, portefeuille d’actions…) d’un montant équivalent à celui emprunté. En cas de problème de remboursement, la banque n’a plus qu’à se servir…

Les avantages sont un coût très faible et aucune inscription hypothécaire.

L’inconvénient est qu’il faut avoir déjà un gros capital disponible, en général au moins identique à la somme empruntée… cette forme de garantie concerne donc beaucoup moins d’emprunteurs.

 

Bon à savoir :

  • En Alsace et en Moselle, le Privilège de Prêteur de Deniers n’existe pas. Mais l’hypothèque est au même coût que celui-ci . Elle est publiée au Livre Foncier, et pas à la Conservation des Hypothèques.
  • Pour estimer le coût d’un PPD ou d’une hypothèque, vous pouvez utiliser ce site. C’est celui des Notaires de Paris, où le calcul est le plus juste.
  • Les organismes de cautionnement analysent également votre dossier, et avec des critères souvent plus stricts que ceux des banques. Si le dossier est accordé, il y a de grandes chances que la banque l’accorde également.

 

Voilà, vous en savez un peu plus sur les garanties les plus utilisées.

Personnellement, nous utilisons (ou avons utilisé) les 3 premières :

  • Caution puis hypothèque (suite au rachat du prêt dans une autre banque) sur notre résidence principale. Lors du remboursement anticipé, Crédit Logement nous avait remboursé environ 60% du montant que nous avions payé.
  • PPD sur le montant du bien + hypothèque (sur le montant des frais d’agence et de garantie) sur nos 2 derniers achats (voir ici et )


5 commentaires sur “Les différentes garanties d’un prêt immobilier
  1. Antoine F. dit :

    Bonsoir,

    peux-on déduire les frais d’hypothèques si nous avons acquis un F1 qui est loué en meublé ? (seulement 50% des revenu foncier sont pris en compte dans le revenu).

    Merci d’avance

    Cordialement

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Alors quelques précisions :
      – si vous faites du meublé, vous ne percevez pas de revenus fonciers, mais des revenus qui rentrent dans la catégorie des BIC. Attention donc à l’endroit où vous les déclarez.
      – vous parlez de 50% des revenus qui sont pris en compte, c’est donc que vous êtes en régime micro-BIC.
      – en régime micro, aucune charge n’est déductible, il faut absolument déclarer au réel pour ça.
      – pour pouvoir déclarer en réel, il faut l’aide d’un comptable
      Je vous invite à consulter cette page : http://objectif-tune.fr/location-meublee/

  2. Florian dit :

    Salut François,

    je n’avais pas lu cet article ;)

    je reviens sur la Caution.
    en tant que fonctionnaire, j’ai la possibilité d’obtenir une caution mutualiste qui ne me coûte rien (tout est pris en charge par la Mutuelle).
    le souci c’est qu’il faut avoir 5% d’apports personnels sur l’opération à mener ET que les frais de notaire ne soient pas inclus dans le crédit.
    ce qui, sur une opération locative à 50000 €, vous amène à investir 6/7000 € de votre poche. c’est tout de suite moins intéressant.
    voilà pour le petit complément ;)

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