Comment gagner quelques centaines d’euros par mois sans débourser un centime ? Episode 2

investissement immobilier sans apport

 

 

Un des principes biens connus pour s’enrichir consiste à trouver une recette qui fonctionne et à la reproduire.

investissement immobilier sans apport

La recette, je vous l’ai dévoilée dans cet article, avec la première application que nous en avons faite sur un achat réalisé en 2011.

Puisque ça a bien marché, nous avons décidé de recommencer… Et nous allons signer chez le notaire le 1er juin pour un nouvel achat.

 

 

Le bien :

  • un immeuble de rapport de 8 petits appartements, du studio au F2
  • prix affiché 257.500 €, négocié à 250.000 €
  • loyers : 2910 € par mois, donc 34.920 € par an, soit 13,97 % de rentabilité brute

Le prix du marché : Cet immeuble a été estimé par une agence entre 300.000 et 350.000 €. Je pense que sa valeur se situe plutôt un peu en dessous de 300.000 €. Pourquoi l’avons-nous payé à ce prix ? En fait, nous avons eu la chance de tomber sur un vendeur très pressé à cause de la mise en redressement judiciaire de sa SCI. Il avait déjà signé 2 compromis, à 280.000 € puis à 257.500 €, qui n’ont pas aboutis faute de financement…  Il avait donc fortement diminué le prix pour vendre au plus vite, et nous avons sauté sur l’occasion sans trop hésiter et sans trop négocier non plus.

L’occupation : À la première mise en vente (octobre 2011), 6 appartements sur les 8 étaient occupés. Depuis début 2012, tous les appartements sont occupés, dont un par l’actuel propriétaire, avec qui nous signerons un bail lors de la signature chez le notaire.




Le financement : Nous avons emprunté sur 25 ans la somme de 270.122 €, pour arriver à des mensualités, assurance comprise, de 1460 €.

Résultat de l’opération : Toutes charges déduites (assurance, taxe foncière, impôts sur le revenu, cotisations sociales…), le cashflow est très positif, mon simulateur donnant une moyenne sur 10 ans à 850 € par mois…

 

À présent, nous allons nous calmer un peu. Notre stratégie est d’économiser un maximum avec ces rentrées pour rembourser par anticipation d’autres crédits. Et ainsi faire diminuer notre taux d’endettement, pour recommencer !

Alors, si ça marche pour nous, pourquoi pas pour vous ?

 

Aricles liés :

Episode 1 de la série

 



33 commentaires sur “Comment gagner quelques centaines d’euros par mois sans débourser un centime ? Episode 2
  1. Je note quand même que certaines SCI font faillite. C’est normal, de fortes sommes sont investies et parfois par des gens qui ne savent pas trop gérer.

    L’immobilier peut être rentable, mais il est risqué.

    • Guillaume dit :

      Bien d’accord avec toi Michel, d’où l’importance de bien se former avant de se lancer !
      Par contre,au risque de te déplaire je trouve ça beaucoup moins risqué que le trading.

  2. lionel dit :

    Bonjour François,

    très instructif ton article, ça donne envie de se lancer ou se relancer dans les investissements immobiliers !

    J’ai moi même investi dans un immeuble un peu similaire au tien. Il s’agit d’un ensemble de 9 appartements loués (du studio au T2) et d’un local commercial à rénover.

    Avant de l’acheter, début 2014, j’ai fait des recherches avec les mêmes critères que tu donnes dans tes articles.
    Je l’ai payé 198000€ et les loyers s’élèvent à 2500€ HC sans le local commercial. La taxe foncière est à 3000€. La rentabilité brute est à un peu plus de 13.5%.

    Comme tu le dis, une des clés d’un bon investissement locatif est de trouver un bien dont les loyers couvrent au minimum les mensualités du crédit. Pour cela, une de mes techniques est de prendre un crédit le plus long possible. Cela me permet de dégager un bon cashflow. Les banques sont rassurées et comme tu dis, elles prêtent plus facilement pour les prochains !

    A bientôt,
    Lionel

  3. Sissoko dit :

    salut j’aime beaucoup votre site.

  4. olivier dit :

    Francois, tout d’abord merci pour ton blog qui me donne envie de me lancer.
    J’ai en vu un immeuble de 7 appartement au prix de 300000 euro en vu pour un revenu locatif de 35000 euro/An.
    J’aurai voulu revendre 2 appartement pour 160000 euro, j’aimerais savoir comment calculer l’impôt sur la plus value pour une partie d’un bien revendu moins cher que sur le bien entier ?
    Faut-il calculer ca au metre carre?

    • Francois dit :

      Bonjour Olivier,
      C’est une bonne question… Pour notre achat en 2011 qui était un lot dans une copro, on trouvait la valeur de chaque lot sur l’acte de vente, donc je pense qu’il fallait partir sur cette valeur.
      Sinon je pense que le calcul doit se faire en partie au prorata de la surface… Mais un coup de fil à un notaire devrait vite clarifier les choses.

  5. Christian dit :

    Bonsoir François,
    Ce que je ne comprends pas c’est comme la banque accepte un premier crédit pour le RP, puis un second pour votre projet 1, puis un troisième pour ce projet 2.
    Pourriez vous nous faire un débriefing sur les garants ou le seuil d’endettement car je ne comprends vraiment pas comment la banque de protege des risques de défauts de paiements avec cette multiplication de crédit.
    Merci pour votre aide

    • Francois dit :

      Alors déjà, pour comprendre, voici l’historique de nos achats :
      1- 2006 : ma femme, avant que nous nous rencontrions, avait acheté un appartement en tant que résidence principale.
      2- 2007 : de mon côté, j’avais fait la même chose avec un immeuble de 2 appartements, dont 1 que j’occupais.
      3- 2008 : quand nous nous sommes rencontrés puis avons emménagé ensembles, nous avons conservé nos bien et les avions mis en location. Nous étions nous-mêmes locataires.
      4- 2009 : quand nous avons voulu acquérir notre RP en commun, nous étions donc déjà propriétaires de 3 biens (certes avec des crédits en cours), mais dont les loyers dépassaient les mensualités des crédits. Donc pas de problème pour les banques sur le prêt de notre RP.

      Voici pour l’historique avant nos 2 derniers achats de 2011 et 2012.
      Pour l’octroi des crédits suivants, il y a différentes choses à prendre en compte :
      – j’ai un statut d’assimilé fonctionnaire au Luxembourg (avec la sécurité de l’emploi qui va avec). Ma femme est en CDI, également au Luxembourg.
      – nos crédits sont faits dans différents établissements, les risques pris par chaque banque sont donc diminués
      – certains crédits sont faits au Luxembourg, où le taux d’endettement couramment admis par les banques est de 40%
      – nos biens acquis en 2011 et 2012 ont été achetés sous le prix du marché (ce qui diminue encore le risque pour les banques, car en cas de défaut de paiement, la saisie et revente du bien leur permettra à coup sûr de récupérer leur argent)
      – les revenus de ces mêmes biens sont très supérieurs aux mensualités des crédits
      – le nombre de lots permet de diminuer les impacts d’impayés ou de vacances locatives.
      – nous avons des bonnes « habitudes bancaires » : épargne régulière, jamais de découvert, pas de crédit conso, train de vie « normal » (nous ne roulons pas en BMW, mais en françaises achetées d’occasion)
      – nous avons de l’expérience en tant qu’investisseurs.

      Voici quelques arguments qui jouent donc en notre faveur.
      Ensuite, le fameux seuil d’endettement à ne pas dépasser (33%) ne compte plus vraiment quand on investi. La banque va regarder les loyers encaissés (en prenant une marge de généralement 70%) par rapport aux mensualités des prêts. Et dès lors que ce rapport est supérieur à 1, le taux d’endettement ne compte quasiment plus. C’est le « reste à vivre » que la banque va regarder (montant de tous les revenus moins montant de toutes les charges).

      Voilà comment nous nous retrouvons aujourd’hui avec 14 lots.
      Tout ceci fait (c’est un peu triste à dire mais c’est comme ça) qu’il est de plus en plus facile pour nous d’emprunter. Pas pour acheter n’importe quoi évidemment, mais nous pouvons financer sans problème un bien à 500.000 € et 10% de rendement.

      • Raph dit :

        Bonjour,
        Je suis tout à fait d’accord avec votre analyse et votre façon de procéder.

        Je travaile moi même au Luxembourg: avez vous des noms de banques qui prêtent ainsi aux frontaliers? (Je ne connais que ing et bnp et encore, ils sont réticents à financer des biens en France…)

        Sinon votre avis rapide sur mon futur projet (j’ai tuilisé votre simulateur mais serais curieux d’avoir votre avis d’expert…) :-)

        Bien de 190 000 négociable
        8 appartements (F1, F2, F39
        petite ville à la cmapagne mais qui se développe au niveau services
        1 F2 loué actuellement
        1 F2 loué mais locataire en fin de bail (possibilité de le renouveler si accord du loc. car personne handicapé)

        Mon but est comme le votre: générer du cash flow mensuel positif même en payant des IR dessus car je désire réduire mon temps de travail pour me concentrer sur l’immobilier.

        Merci viels mools! :-)

        • Francois dit :

          Bonjour Raph,
          La BCEE prête pour les achats en France, mais ils sont réticents également. Ou plutôt dissuasifs, vu qu’ils demandent 20 à 30% d’apport personnel hors frais de notaire !
          Concernant votre projet, il n’y a pas suffisamment d’informations pour que je puisse vous donner un avis…
          Vous pouvez utiliser le forum pour compléter !

  6. menert dit :

    bonsoir a tous
    j’ ai un immeuble de rapport en sci revenus locatifs 1180 mois 2 t2 un studio euros taxe fonciere 1500 euros par an ville de 2500 habitants en seine maritime vers dieppe comment estimer le prix de vente avec ces elements quelqun peut me le calculer environ 8000 euros de travaux pour changement de fenetres a prevoir

    • Francois dit :

      C’est bien difficile de vous répondre…
      Le mieux étant de faire appel à un pro de votre région, notaire ou agent immobilier.
      Sinon vous pouvez tenter de comparer avec des biens similaires aux alentours. Regardez les annonces sur les sites immobiliers.
      Enfin, une méthode rapide – mais dont le résultat ne vous plaira pas forcément : regardez la rentabilité brute des immeubles par chez vous. Et faites le calcul avec vos loyers.
      Par exemple si la rentabilité moyenne est de 8 %, ça vous donne un prix de vente à 1.180*12/0,08 = 177.000 €

      • menert dit :

        merci beaucoup de votre reponse!

      • Guillaume dit :

        Salut François ! Ne donne tu pas de faux espoirs à Menert? Son bien est situé dans une très petite ville en province ( dans une région peu dynamique de surcroit). Ta méthode de calcul lui laisse entendre qu’il va vendre avec un rendement de 8% Brut. A mon avis, faut pas rêver s’il le vends à 10% Brut ce sera déjà très bien ! D’ailleurs toi-même tu investis plutôt à 12%,pourquoi les autres investisseurs feraient différemment? quelque chose m’échappe…
        Après je suis d’accord que c’est impossible d’estimer un immeuble sans le visiter…

        • Francois dit :

          Salut Guillaume,
          Relis bien ce que j’ai écrit, je n’ai jamais laissé entendre que Menert pourrait revendre à ce prix !!! J’ai donné un exemple pour illustrer la méthode de calcul en indiquant qu’il fallait partir sur la même base que les autres immeubles aux alentours…
          J’investis à 12% car la rentabilité moyenne dans le type de biens que nous recherchons est de 10%… Et que nous avons eu la chançe de trouver des vendeurs pressés.

  7. xav suderrone dit :

    Bonjour François,

    Tout d’abord merci pour le partage de ce fichier simple mais efficace pour projeter rapidement une rentabilité.
    1) est-ce que le cash flow mensuel sur 10 ans est net, près impot?
    2) j’envisage d’acheter un studio que je pourrais autofinancer. Sachant que je pense le conserver entre 3 et 5 ans penses tu utile d’emprunter sans apport? Il est bien evidemment que je suis attiré par un des deux cashflow simulé…

    Merci encore pour ton approche et partage.
    Slts

    • Francois dit :

      Bonjour Xav,
      Pour répondre à ta première question, le cashflow est bien net après impôts (sur le revenu, et prélèvements sociaux)
      Pour ta 2ème question, si tu comptes revendre à court terme, je pense qu’il est mieux d’apporter les frais de notaire. En effet, au début de ton prêt tu ne rembourses que très peu de capital, donc il faut du temps pour « rembourser » les frais de notaire via le crédit. De plus, si par malheur tu n’arrives pas à revendre ton bien au prix où tu l’as acheté, il se pourrait que tu ne puisses pas rembourser totalement ton crédit.
      Donc pour moi, dans cette situation, apporter les frais de notaire c’est jouer la sécurité .

  8. Brice dit :

    Alors la, je dois dire que je suis sidéré ! C’est une superbe opération. Mais est-il réellement encore possible d’obtenir des prêts de ce type dans les conditions d’aujourd’hui ? Ma banque ne consent pas à me preter 100 000 euros avec 40 000 d’apports, alors plus je n’imagine meme pas !

    • Francois dit :

      Tout dépend du dossier… Il semble effectivement que les banques soient plus « frileuses » avec les dossiers un peu juste.
      Sinon tu peux toujours changer de banque, ou faire appel à un courtier, pour avoir d’autres avis.

  9. Benoist dit :

    Bonjour,
    Votre blog est vraiment très intéressant. Je n’ai pas encore eu le temps de le parcourir entièrement.
    J’ai une petite question concernant le financement. L’immeuble est visiblement entièrement financé par le prêt. Avez-vous un prêt en cours pour votre résidence principale ? Si oui, lors de la négociation avec la banque pour ce nouveau prêt, quels ont été selon vous les arguments principaux qui ont permis à la banque d’accepter de vous financer entièrement ?

    • François dit :

      Nous avons effectivement un prêt en cours sur notre RP. Ainsi que sur nos autres investissements locatifs.
      Je pense que ce qui a joué en faveur d’un financement à 110%, c’était principalement que cet immeuble a été acheté assez largement en-dessous (30%) de sa valeur réelle. Ainsi que le fait que l’ensemble des loyers perçus dépasse largement l’ensemble des mensualités de crédit.
      Et enfin le fait que je sois assimilé fonctionnaire…

  10. Phillipe dit :

    Je viens de lire ces 2 épisodes qui m’ont fort passionnés.

    Cet histoire semble beaucoup plus impressionnante que la 1er qui demandait moins un investissement de départ.

    Je viens de m’abonner pour accéder à ce fichier, je vais en profiter pour faire quelques calculs, merci beaucoup!
    Phillipe Articles récents..Comment devenir riche : La réussite de Gérard Mulliez (Groupe Auchan)My Profile

  11. Julien dit :

    Merci pour cet article.

    L’acquisition d’un immeuble de rapport m’intéresse pour étoffer mon patrimoine immobilier justement pour la raison de l’autofinancement généré par les rentabilités au delà de 10%

    La seule chose qui m’intrigue dans votre exemple est : Comment la SCI de l’ancien propriétaire a pu être mise en redressement avec un bien loué à 14% de rendement ??

    Sinon visez vous des villes moyennes (30-50000 habitants) pour trouver ces rendements ou y arriver dans des villes > 100 000 habitants ?
    Julien Articles récents..Le livre Construisez et gérez votre patrimoine avec succès / Guide pour s’enrichir lentement… mais sûrement !My Profile

    • François dit :

      Bonjour Julien,
      Nous avons appris chez le Notaire que ce bien avait été hypothéqué plusieurs fois pour garantir d’autres projets de l’ancien propriétaire.
      Il a apparemment eu des problèmes sur ces autres projets, et a dû vendre le bien hypothéqué…
      Sinon nous restons sur des villes moyennes car pour le moment, nous souhaitons rester sur des investissements proches géographiquement, et que les grandes villes de notre coin n’offrent pas cette rentabilité – à moins de trouver une ruine et de se lancer dans des lourds travaux de rénovation (ce qui viendra par la suite, mais pas le temps pour le moment)

  12. Emerick dit :

    Un bel investissement comme on les aime ! Cashflow positif, belle rentabilité. Bravo !
    La banque a prêtée sans problème ? Tu as fait appel à ta banque ou bien tu as du voir ailleurs ?

    • François dit :

      Les banques nous ont suivi sans souci, sauf mon employeur (je travaille dans l’équivalent de notre Caisse d’Epargne au Luxembourg) qui voulait un apport beaucoup trop important (30% + frais de notaire).
      Pour les autres, nous avons consulté LaBanquePostale chez qui nous avons le crédit du bien de l’épisode 1
      Nous avons consulté 2 courtiers qui nous ont aiguillés vers 3 banques intéressantes (dont 1 chez qui nous étions aussi clients)
      Le point un peu plus délicat a été de faire passer le dossier sans aucun apport, mais c’est passé finalement.
      J-2 avant signature de l’acte de vente !!!

  13. François dit :

    Salut Emmanuel,

    Dit comme ça, ça peut paraître bizarre effectivement.
    Pourquoi j’ai pris une moyenne mensuelle sur 10ans de gains ? Simplement parceque la différence entre 10ans et la durée du crédit (que ça soit 15, 20 ou 25 ans est très faible), à cause du paramètre d’augmentation des loyers, qui compense la baisse des intérêts déductibles.
    J’aurais pu prendre la première année seulement, mais cette valeur est faussée car les impôts ne sont à payer que l’année suivante…

    Sinon nous sommes au régime réel et nous achetons en nom propre. Donc imposition sur les revenus.

    Il n’y a aucun travaux à faire dans les apparts (ils sont rénovés et occupés). Seul un petit ravalement de façade qui ne presse pas, pour laquelle un dossier de subvention a été déposé par le propriétaire précédent.

    PS: comme pour toi, c’est La Banque Postale qui nous finance… Les seuls que nous avons contactés chez qui le financement sans apport passait !

  14. Emmanuel dit :

    hello,

    tu empruntes sur 25a et tu simules sur 10a? j’ai loupé un truc?
    tu te base sur quel régime fiscal? tu fais des travaux ou tu peux déjà louer?
    En tout cas cela s’autofinancera sans trop de peine, bravo! :)

  15. Très bien très bien ;- ))

    Surtout sur les immeubles de rapport où il est bien plus facile de trouver ce type de rendement.

    Pour le moment je me cantonne à mon activité de sticker pour investir ensuite.

    • François dit :

      C’est clair que pour des appartements, je n’ai jamais vu un tel rendement.
      A moins d’acheter une ruine, de la retaper soi-même et de la louer…

  16. Bonjour François,
    tu sembles avoir trouvé une belle opportunité, bravo.
    Pourrais-tu nous en dire un peu plus sur tes démarches pour arriver à trouver un bien de ce type ?

    • François dit :

      Bonjour Fabien,

      En fait c’est assez simple… Je consulte essentiellement 2 sites internet : leboncoin et immoregion qui est un site spécialisé sur la Lorraine, en faisant un filtre de recherche sur « immeuble de rapport » (car c’est essentiellement ce type de bien qui m’intéresse pour le moment).
      Je passe peu de temps sur une annonce, je cherche à avoir la rentabilité brute, qui doit pour moi tourner autour de 10%. Si elle n’est pas indiquée ou calculable et que le bien me semble intéressant (localisation, photos), j’essaie de l’estimer avant d’appeler l’agence ou le vendeur. C’est assez simple, il suffit de chercher les annonces de location du même type d’appartement au même endroit, sur les mêmes sites.
      Je t’avoue que la plupart des annonces passent directement aux oubliettes, mais à vue de nez j’en trouve 1 sur 20 qui m’intéresse.
      Ensuite, j’utilise mon simulateur excel (qui est téléchargeable après inscription) pour avoir une idée du cashflow généré et de la rentabilité nette.
      Si le résultat me convient, je contacte l’agence ou le vendeur pour avoir toutes les autres informations dont j’ai besoin (taxe foncière, détails sur les appartements, les locataires, l’état de l’immeuble…) et visiter.

      Voilà ça n’est pas plus compliqué que ça !

1 Pings/Trackback pour "Comment gagner quelques centaines d’euros par mois sans débourser un centime ? Episode 2"
  1. […] dans le cas idéal, votre investissement doit vous rapporter de l’argent sans que vous ayez dépensé un centime pour l’acquérir (comprenez sans avoir fait […]

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

CommentLuv badge

Inscription

Recevez gratuitement le best-seller Tout le monde mérite d'être Riche d'Olivier Seban, mon fichier excel pour calculer rentabilité et cashflow d'un investissement et d'autres bonus !

A lire absolument

location saisonnière

Partenaire