J’ai besoin de votre aide…

besoin d'aideComme vous avez certainement pu le lire dans d’autres articles, notre dernier achat (voir ici) a été financé sans aucun apport personnel.

Nous avions prévu d’apporter les frais de notaire et de garantie et avions compté 20.000 €. Nous nous retrouvons donc avec cette somme qui tourne sur différents « Super livrets » (voir cet article) et nous voudrions l’utiliser au mieux. Pour cela, nous envisageons différentes pistes que voici :

 

aide investissement locatif

Remboursement par anticipation sur notre résidence principale

Comme je l’ai expliqué dans l‘article invité publié sur le blog PremierBusiness de Julien, la résidence principale constitue un passif au sens « finances personnelles ». Petit rappel si vous ne souhaitez pas lire l’article : au sens « finances personnelles », un actif est un bien que l’on possède et qui rapporte de l’argent. Au contraire, un passif est un bien que l’on possède et qui nous coûte de l’argent. De plus, il existe des bonnes et des mauvaises dettes. Les bonnes financent les actifs, les mauvaises les passifs.  Le crédit que nous avons sur notre résidence principale est donc une « mauvaise dette » (toujours au sens « finances personnelles »).

Conclusion : l’idéal serait de nous débarrasser au plus vite du crédit sur notre résidence principale. Et pour cela, nous pourrions utiliser ces 20.000 € pour faire un remboursement anticipé.

Oui mais voilà, nous avons d’autres options qui pourraient également être intéressantes…

 

Remboursement par anticipation sur un de nos investissements locatifs

Comme vous avez pu le lire dans cet article sur notre patrimoine, nous avons un appartement qui nous coûte de l’argent. Ca n’est pas très grave car cette perte est largement compensée par les autres biens. Mais cette petite « épine » dans le pied pourrait être retirée. En effectuant un remboursement anticipé sur ce crédit, nous ferions diminuer les mensualités plutôt que la durée. Elles passeraient ainsi de 615 € à 410 € par mois, ramenant le bilan annuel (hors impôts) de cet appartement de -2700 € à -1000 €.

 

Création d’un studio dans notre dernier achat

Dans l’immeuble que nous venons d’acquérir, il y a une surface de 20m2 inexploitée. Le propriétaire précédent avait fait estimer le coût des travaux pour y créer un studio. Il y en aurait pour 10.000 à 15.000 € selon les finitions et l’équipement. A cette somme, il faut ajouter la taxe parking (une taxe dont le prix est variable, à payer dans beaucoup de villes quand il est impossible de créer une place de stationnement) de 3.900 €. Ce studio, en fonction de son équipement, pourrait être loué entre 200 et 250 € par mois. Si on part sur la fourchette haute pour la création et basse pour la location, ça nous ferait tout de même pas loin de 13% brut… Intéressant !

 

Voilà pour les possibilités que nous avons. Ce sont trois options que nous comptons réaliser à moyen terme, la question est laquelle faire en premier… Pour le moment, nous privilégions le remboursement sur le crédit de notre résidence principale, mais le sujet est encore ouvert…

 

Que feriez-vous à notre place ?

 

 



18 commentaires sur “J’ai besoin de votre aide…
  1. griselin jc dit :

    bonsoir, Pour ce qui est de la participation aux frais de parking, renseigne toi, car chez moi, à Sablé sur Sarthe,il suffit de louer un garage a moins de 300m du bien avec un bail a moyen terme(3 ans par ex)et plus besoin de payer la taxe !

  2. manu33100 dit :

    Perso j’opterai pour la création du studio, tu augmenteras notablement ton cash flow ; à ta place je rembourserai par anticipation plutôt les investissement en augmentant les mensualités (nous pouvons le faire sans pénalités pour nos 2 investissements, j’imagine que toi aussi?!!).
    Pourquoi ne pas faire racheter ton crédit de RP en passant sur un seul emprunt en augmentant la mensualité?
    Tu aurai beaucoup de frais?
    Nous avions nous aussi 2 prêts lissés (un sur 15 ans et un sur 25), dont un qui nous côutait une blinde, après moins de 3 ans de remboursement nous avons fait racheter nos emprunts,augmenté nos mensualités de 15%, et diminué la durée de 4 ans, en gagnant 45000€ d’intérêt et d’assurance sur la durée.
    Pour ma part j’ai considéré que les 4000€ de pénalité de remb anticipé étaient un investissement!

    • François dit :

      Bonjour Manu,
      Le « problème » du remboursement anticipé sur les investissements est qu’il y aura beaucoup moins d’intérêts à déduire…
      Pour le rachat du prêt de la RP, ça n’est pas possible – ou plutôt pas intéressant. En fait, il était initialement à la SG, qui nous avait fait 2 prêts, dont un lissé. Nous avons déjà fait racheter le plus gros par la banque dans laquelle je travaille. Il est en taux variable, aligné sur le taux directeur de la BCE avec une marge de 0,0625%. Donc depuis jeudi dernier, le taux est de 0.8125%. Il n’y a donc aucun intérêt à faire le faire racheter, ou à faire un remboursement anticipé dessus. Par contre, nous serions plus tenté de rembourser celui qui est encore à la SG.
      Nous hésitons encore entre ça et le studio…

  3. Pr ergébel dit :

    le meilleur placement qui puisse exister est d’etre avant tout propriétaire de sa Rp .
    donc la meilleure utilisation possible pour des liquidités dans le dossier que tu présentes est effectivement de rembourser ton crédit par anticipation .

    à mon avis

  4. Julien dit :

    Salut François,

    Pour ma part j’éliminerais d’entrée l’option 2 (amortir le prêt sur ton investissement locatif) car celui ci est fait pour s’autofinancer.

    Du coup, par rapport aux deux autres options, tu peux opter pour un compromis: investir pour créer le studio le plus rapidement possible, ce qui te génère un revenu supplémentaire. Et, une fois qu’il est loué, mettre de côté les revenus du studio pour rembourser ta résidence principale.

  5. Guillaume dit :

    Ne rembourse rien, garde ta trésorerie sur des super-livrets et fait toi un peu plaisir ! Un voyage, une belle cuisine équipé dans ta RP…

    Petite astuce pour la taxe parking:
    Tu peux louer un emplacement de parking dans la ville et fournir le bail lors du dépôt de pc à la mairie en disant que tu vas rattacher cette place de parking à l’appartement que va va créer…et hop plus de taxe parking !

    • François dit :

      Salut Guillaume,
      On veut vraiment utiliser cet argent de manière « utile », non pas que se faire plaisir ne soit pas utile… Du reste, on arrive à se faire plaisir sans ces 20.000 €.
      Pour la taxe parking, tu as déjà testé ta technique ? J’ai quelques doutes, car quelle preuve aura la mairie que :
      1- le bail sera effectivement rattaché à l’appartement
      2- que ce bail ne sera pas résilié immédiatement après la construction ?

      • emmanuel dit :

        hello,

        concernant la taxe de parking, les 3900€ c’est lié à ta ville non? moi j’ai entendu parler de 10000…
        sinon l’astuce de francois est bonne mais il faut que la place soit dans un rayon de 500m de l’appart il me semble bien!

        Sinon un petit pea poir diversifier tes placements? c’est les soldes sur le cac en ce moment ;)

        • François dit :

          Le montant de la taxe de parking est fixé par chaque commune c’est bien ça. 10000 € ça ne m’étonne pas pour des villes plus grandes.
          Sinon le PEA ça me tente bien, mais pas pour tout de suite…

          • Guillaume dit :

            Oui effectivement chaque commune à une politique différente suivant la pression foncière et surtout suivant « l’encombrement » par les voitures dans les centres ville. Le plus simple est de demander directement au service de l’urbanisme de la ville visée.
            Pour info, à Bordeaux c’est 17 000 Euros et l’astuce de la location d’un emplacement en parking souterrain est tolérée.
            J’ai un copain qui la fait aussi sur Langon (33), ça a marché sans pb.
            Sinon, ne remboursez surtout pas vos crédits immo d’investissement locatif. Le but est de profiter au maximum de la niche fiscale de la déductibilité des intérêts d’emprunts !
            Je viens de faire ma 2044 et je regrette énormément sur un de mes biens locatifs d’avoir mis un apport….

            • François dit :

              17.000 € à Bordeaux … c’est énorme !
              Par curiosité, quelqu’un connait-il le prix pour Paris ?

  6. Rembourser le crédit avec des euros qui coûtent une fortune par rapport à ceux qui sont, petit à petit remboursés à la banque ? C’est faire un cadeau à celle-ci.
    Mieux vaudrait vendre la résidence principale et investir dans le locatif (à crédit).
    Michel de Changer-Gagner Articles récents..4 méthodes pour équilibrer les chakrasMy Profile

    • François dit :

      Bonjour Michel,
      Désolé, mais je ne comprends pas trop ton commentaire ??
      Je ne vois pas en quoi c’est faire un cadeau à une banque que de rembourser par anticipation, à part pour les indemnités de remboursement anticipé ?
      Investir dans le locatif à crédit : c’est fait, et on va se calmer un peu pour le moment
      Vendre notre RP : oui mais il faudra quand même qu’on se loge… et trouver des prestations équivalentes à celles de notre RP en location, ça n’est vraiment pas évident !

  7. Avicen dit :

    Au début, j’hésitais entre le remboursement de la résidence principale ou la création du studio.
    Après relecture de l’article sur la dernière acquisition, moi je ferai un remboursement partielle anticipée sur la résidence principale.
    La création du studio peut attendre (2 ans) si tu met le cash flow dégagé par l’acquisition de côté pour cette création.
    Cela dit, pour être sûr, il aurait fallu que tu nous dise de combien baisse ta mensualité en faisant un rachat partiel (je pars du principe que tu ne changera pas la durée).
    Avicen Articles récents..PubMy Profile

    • François dit :

      En fait, pour la RP, nous avons 2 crédits, dont 1 qui est lissé sur 25 ans et sur lequel nous ne remboursons pas de capital, mais que des intérêts.
      J’aurais dû en parler dans l’article, il s’agit de celui-ci. On devrait gagner 100 € par mois en le remboursant.

  8. Nouredine dit :

    Pour moi, rembourse le credit de ta maison. Après je ne considere pas ça comme une mauvaise dette. Elle ne t’apporte pas de revenus certes mais le bien te loge donc tu économise un loyer que tu paierais autrement.
    En plus, c’est un « passif » qui augmente de valeur sur la durée contrairement à une voiture ou un écran plat.

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