Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire

déduction des frais de notaire
déduction des frais de notaire

A chaque début d’année, j’aime bien faire le bilan de nos résultats de l’année précédente et calculer par avance le montant des impôts que nous devrons payer. Mais cette année, j’ai séché sur le calcul de la déduction des frais de notaires. Je me suis donc renseigné, et comme je sais que de nombreuses personnes se posent cette question, je vous partage ce que j’ai trouvé.

 

 

investissement immobilier et déduction des frais de notaire

Déduction des frais de notaires intégrale

Il n’y a pas 36 façons de bénéficier de la déduction des frais de notaire dans son intégralité. En fait, il n’y en a que 2 :

  • louer un bien en meublé et déclarer au réel
  • louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre)

Si vous êtes dans l’un des 2 cas, bingo ! Vous pourrez tout déduire. Y compris les frais d’agence d’ailleurs.

Vous aurez le choix entre passer le montant de ces frais en charges l’année où ils ont effectivement été payés, ou alors à les intégrer dans l’amortissement de votre bien.




 

Déduction des frais de notaire partielle

Malheureusement pour moi (et comme beaucoup d’autres), notre immeuble acheté en 2012 est en location nue. Nous ne pouvons donc pas profiter de cette déduction complète.

Alors quelle partie est déductible ? Il s’agit en fait des frais liés à la prise de garantie sur le bien : hypothèque ou PPD (voir cet article). Donc si vous n’avez pas fait d’emprunt, ou si votre prêt est garanti par une caution du genre Crédit Logement, la déduction des frais de notaire n’est pas pour vous. Consolation tout de même pour ceux qui sont passés par Crédit Logement ou autre, les frais de cautionnement sont déductibles de vos revenus fonciers.

Pourquoi me suis-je posé cette question seulement maintenant ? Très simple : c’est la première fois que nous recourrons à une hypothèque. Les autre biens sont garantis par Crédit Logement (achat de 2011), ou bien nous servaient de résidence principale l’année de leur achat (appartement de ma moitié), ou ont été déclarés en micro-foncier et donc aucune déduction possible (mon premier achat – quelle boulette !)

Alors parmi tout ce que vous payez au notaire (et surtout à l’état en fait), quels sont les frais réellement déductibles ? Comme nous l’avons vu, il s’agit de tout ce qui est lié à l’inscription hypothécaire. Cela comprend donc :

  • le salaire du conservateur des hypothèques
  • la taxe liée à l’inscription hypothécaire
  • les émoluments du notaire liés au prêt
  • la TVA sur ces émoluments.

Comment les estimer ?

Voici une méthode très simple, qui prend 3 minutes. Faites 2 simulations sur le site des notaires de paris : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat

La première simulation en choisissant l’option « sans emprunt » au 2ème écran. La deuxième avec l’option « Emprunt avec garantie hypothécaire » au 2ème écran. Puis faites la différence entre les 2 montants. Ce qui donnait dans notre cas 16700 € pour la première simulation et 18.300 € pour la 2ème, soit un montant déductible de 1600 €.

Comment les calculer ?

On doit normalement les trouver, ou au moins en partie, dans l’acte de vente. Le notaire doit vous fournir la facture du bureau de conservation des hypothèques, ainsi que son relevé de compte. Malheureusement, dans notre cas, le relevé de compte n’est pas assez détaillé.

Donc nous avons en notre possession la facture de la conservation des hypothèques. Les salaires et taxes représentent un montant de 415 €. Pour les émoluments du notaire, 3.293 € et pour la TVA 879,72 €. Mais ces 2 éléments représentent les émoluments sur l’ensemble de la vente, pas uniquement ceux liés à la garantie du prêt. J’ai donc appelé l’étude, mais on n’a pas pu me renseigner dans l’immédiat. Alors j’ai utilisé mon ami Google ! Et voici le résultat :

Les émoluments du notaire sont fixés par le décret 78-262 du 8 mars 1978 (voir sur cette page). La partie qui nous intéresse est le n° 68 du tableau d’acte, à peu près aux 2/3 de la page. On y apprend que la rémunération du notaire pour une prise de garantie sur un prêt est 1/3 de la série de base S1. Nous voilà bien avancés !!! Mais ce n’est pas tout bien sûr, il suffit de trouver à quoi correspond cette série !

La dernière actualisation se trouve dans le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 (à lire ici), où l’on trouve ce fameux tableau à l’article 1.

déduction des frais de notaire

Il n’y a plus qu’à calculer ! Pour notre prêt de 270.227 €, le calcul se fait ainsi :

4% * 6500 + 1.65% * (17000-6500) + 1.1% * (60000-17000) + 0.825% * (270227-60000), ce qui donne 2.640,62 €. Qu’il ne faut pas oublier de diviser par 3 ! Soit 880,20 €

Reste enfin la TVA sur ce montant, soit 880,2 * 0.196 = 172,52 €

Au total, la déduction des frais de notaires liée à notre achat de 2012 s’élève à 1.467,72 €.

 

Le cas de la caution

Petit hors sujet, mais intéressant quand même. Comme on trouve tout et son contraire sur le Net, voici l’information issue du site de Crédit Logement :

Les frais de garantie Crédit Logement sont-ils déductibles fiscalement ?

Dans le cadre de la législation en vigueur, il est possible, dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers 2011 au titre d’un investissement locatif, de déduire les frais de garantie dans les rubriques relatives aux intérêts d’emprunt sur l’imprimé 2044 (Cerfa 10334*16) réservé à cet effet.

Concernant la commission de caution, 2 cas de figure peuvent se présenter :

• vous avez opté pour le barème INITIO qui permet de différer le paiement de la commission de caution en fin de prêt. Dans ce cas précis, vous ne pouvez pas déduire la commission de caution l’année de la mise en place du prêt. Elle sera déductible au titre des revenus de l’année de remboursement définitif du prêt.
• vous avez choisi le barème CLASSIQUE et effectivement payé la commission de caution, elle est donc déductible l’année de mise en place du prêt.

Pour ce qui est du versement dans le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) payé à la mise en place du prêt :

• vous pouvez déduire la totalité du versement dans le FMG l’année de la mise en place du prêt,
• cependant, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de remboursement total du prêt.

Crédit Logement conseille, par prudence, aux emprunteurs concernés, de se renseigner auprès de leur centre des impôts.

 

PS : moi je déconseille de contacter le centre des impôts. De tout ce que j’ai pu lire à présent, personne n’a réussi à avoir la bonne réponse auprès de nos fonctionnaires préférés.

 

Les références officielles sur la déduction des frais de notaire

Comme ça me l’a été demandé plusieurs fois, plutôt que de répondre à chaque requête, voici donc les sources :

– La notice de la déclaration 2044 :

« 250 Intérêts d’emprunt

Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment
:
– des frais de constitution de dossier ;
– des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur
de denier ;
– des sommes versées à un organisme de cautionnement ;

– des frais de main levée ;
– des agios ou commissions de banque ;
– des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.

 

– Le Bulletin Officiel des Finances Publiques : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.html paragraphe II) A) 1) alinéa 190. Il y est écrit notamment :

Il convient notamment de tenir compte :

– des frais de constitution du dossier ;

des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

Voilà, vous savez tout sur ce que l’on peut déduire des frais de notaires… Et comme d’habitude, n’hésitez pas à commenter ou à me poser des questions.

 

Posted in Fiscalité / Droit, Immobilier
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230 commentaires sur “Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire
  1. S.V. dit :

    Bonjour François,

    Je viens d ‘avoir les impôts pour valider la faisabilité de passer en charge les frais de notaire listés ci-dessus.

    J’ai une une confirmation que ce n’est pas possible ?

    Avez vous eu une confirmation des impôts ?

    Cordialement

    • xa dit :

      La confirmation des impots est publique : ca s’appelle BOFIP / Bulletin Officiel des Finances et Impots Publics.

      II. Frais d’emprunt admis en déduction
      En sus des intérêts versés au cours de l’année d’imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d’emprunt.
      A. Frais d’emprunt déductibles
      1. Principes

      190

      Les frais d’emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328).

      Il convient notamment de tenir compte :

      – des frais de constitution du dossier ;

      – des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

      – des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

      – des frais de mainlevée ;

      – des agios ou commissions de banque ;

      – des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt (voir n°200) ;

      Dans BOFIP –> RFPI –> Revenus Fonciers –> Chapitre 8

    • Francois dit :

      Comme je l’ai écrit dans l’article, seule la partie des « frais de notaire » liée à la prise de garantie est déductible.
      Ni les émoluments du notaire, ni les droits d’enregistrement ou autres ne le sont.
      Et comme l’a dit (et cité) Xa, tout ceci est publié dans le BOFIP.

  2. aldo dit :

    bonsoir

    en fait je me demandais si :
    ayant une bien en location meublé et étant en regime réel,
    le jour de la revente de mon appartement, je pourrais deduire les frais d’agence et de notaire des impots ???

    car j’ai bien compris que oui au moment de l’acquisition mais je doute pour la revente

    merci d’avance

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Lors d’une vente, il n’y a pas de frais de notaire à régler par le vendeur !!
      Concernant les frais d’agence, pas de déduction possible sur les revenus, mais uniquement pour le calcul de la plus-value.

    • xa dit :

      « je pourrais deduire les frais d’agence »

      Petit rappel. A l’achat, les frais d’agence sont déductibles en cas de location meublée SI ils sont spécifiquement payés par l’acheteur et non inclus dans le prix de transaction.

      A la vente, ils seront déductibles uniquement si payés par le vendeur, donc inclus dans le prix de transaction.

      Ex à l’achat.
      bien 100k net vendeur + 8k à la charge de l’acheteur –> 8k déductibles.

      A la vente
      150k prix de transaction, soit 140 net vendeur.

      –> on calcule la plus value sur 150 – 10 (déduction des frais à la charge du vendeur) – 100 (valeur d’acquisition) – autres déductions.

      Si à la vente, les frais sont à la charge de l’acheteur, alors le vendeur touche le net vendeur, soit 140, mais il ne peut pas déduire en plus les 10k de frais d’agence.

      Dernier point, les frais de notaire, dans une vente acte en main lors de laquelle c’est le vendeur qui rémunère le notaire, ils viennent effectivement en déduction pour calculer la valeur nette de vente du bien.

  3. mathieu dit :

    bonjour
    tout d abord un grand bravo pour cet article et pour ce forum qui sont tous les deux vraimetn trés complet!

    j ‘espére qu ema problematique n ‘a pas deja ete posé, j ai acheté un studio en 2015,que je loue nue j’ai deboursé 2000 euro de frais d’agence et environ 3000 pour les frais de notaire , je compte le declarer en réel car j ‘ai fais de nombreuse renovation. votre article est clair et stipule qu’ en meublée on nepeut deduire qu’une partie des frais de notaire cependant si ma locataire part cette été et qu’ au prochain je le loue en meublée puis faire l’an prochain une reclamation auprés des impots et ainsi deduire mes frais de notaire
    j’ai bien conscience que cela est tiré par les cheveux mais on ne sait jamais

    • Francois dit :

      Bonjour Mathieu, et merci pour ces commentaires qui font toujours plaisir.
      Malheureusement, la déduction des frais d’achat n’est possible que si vous louez directement en meublé.
      Par contre, si votre appartement a pris de la valeur, la base d’amortissements sera celle du jour où vous commencerez à louer en meublé, donc potentiellement plus élevée que si vous aviez démarré tout de suite.

    • xa dit :

      Bonjour,

      1) non, les frais de notaire payés en 2015 ne sont déductibles que sur les revenus de 2015.

      Le changement de régime en 2016 ne permettra pas de déduire une dépense non supportée en 2016.

      2) le passage en meublé constitue une rupture d’engagement de location. Rapport au déficit imputable sur votre revenu global : le passage en meublé implique reprise des imputations sur les 3 années précédentes

  4. Arthur dit :

    « vous avez choisi le barème CLASSIQUE et effectivement payé la commission de caution, elle est donc déductible l’année de mise en place du prêt »

    Quid dans le cas d’un achat VEFA ? Ces frais peuvent-ils être déduits des premiers loyers à l’année n+2 ?

    • Francois dit :

      C’est une très bonne question…
      Je pense que la déductibilité de la commission de caution est perdue dans votre cas, car vous n’avez pas de revenus fonciers pour déduire quoi que ce soit.
      Il serait intéressant de poser la question par écrit à votre centre des impôts… et de nous tenir informés !

      • Arthur dit :

        Est-ce que cela signifie qu’en cas de crédit immobilier avec différé total, je ne pourrais pas non plus déduire les intérêts à l’année n+2 ?

        Je vais creuser ;)

        • Francois dit :

          Je ne pense pas non plus malheureusement… Mais sans en être certain.

          • Arthur dit :

            La réponse du centre des impôts :

            «  » »
            Dès lors que le bien est destiné à la location, vous pouvez déduire les charges déductibles des revenus fonciers relatives à ce bien l’année où vous les avez supportées.

            Pour bénéficier de la réduction d’impôt relative à cet investissement, vous devez vous engager à le donner en location nue à usage d’habitation pour une durée minimale. Cet engagement est formalisé par le dépôt de la déclaration 2044EB. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable.
            «  » »

            Ca reste vague mais je comprends que cela créera effectivement du déficit foncier.

            • Francois dit :

              Bonne nouvelle !
              Merci pour le retour et pour la clarification…
              Par contre, attention, les intérêts d’emprunt ne peuvent servir à créer un déficit. Il vont rester en réserve et venir réduire les revenus des années suivantes

  5. sivalingam dit :

    bonjour,

    Je voudrais savoir si les frais de garanties hypothèque sont restituable lors du paiement anticipé du prêt?

    Merci d’avance,

    • Francois dit :

      Malheureusement non… Au contraire, vous devrez éventuellement payer des frais de mainlevée… (environ 0,7% du capital emprunté)

    • Alexandra dit :

      Et non, seule la garantie bancaire permet d’en récupérer une partie au moment du remboursement.
      Ce qui n’est pas le cas de l’hypotèque, qui est plus lourde également à gérer au moment de la vente.

  6. Benoit Louveau dit :

    Bonjour,
    J’ai lu votre article avec intérêt. Cependant, je trouve une réponse contradictoire sur le site des impôts :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP
    Revenus fonciers => Titre 2 => Chapitre 8 => II. Frais d’emprunt admis en déduction => « Ces honoraires (de notaire), ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers ».

    Qu’en pensez vous ?

    • xa dit :

      Bonjour

      Dixit l’article de francois : alors quelle partie est déductible ? Il s’agit en fait des frais liés à la prise de garantie sur le bien.

      Dixit le bofip : des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

      Que signifie « des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers » ? Inscription hypothécaire et PPD sont des prises de garantie. Le Bofip autorise la déduction des honoraires de notaire liés à ces prises de garantie.

      Où voyez vous une incohérence entre deux phrases disant la même chose ?

  7. Rollingboy dit :

    Bonsoir,

    Je possède des parts d’une SCI IR qui a acquis plusieurs appartements destinés à la location meublée.

    Malgré la rigueur de cet article, je me trouve dans l’incapacité de déterminer quels éléments des « frais de notaires » sont déductibles.

    Dans l’article vous indiquez : « Il n’y a pas 36 façons de bénéficier de la déduction des frais de notaire dans son intégralité. En fait, il n’y en a que 2 :

    louer un bien en meublé et déclarer au réel
    louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre)
     » donc a priori je rentre dans ce casmais je ne suis pas certain.

    Quelqu’un pourrait-il m’aider en s’appuyant sur le document disponible ici : http://www.cjoint.com/c/ELerFLZAZ7E

    Merci par avance de votre assistance

    • xa dit :

      SCI IR ==> location nue. Point final.

      Donc la seule chose déductible, ce sont les frais liés à la prise de garantie de l’emprunt, s’il y en a un.

      Vous n’avez pas non plus accès à l’amortissement comptable du bien, et vous ne pourrez déduire que ce qui est prévu par la loi, et non l’intégralité des frais.

      Enfin, si le fisc prouve que la location est meublée, donc que c’est une activité fiscalement commerciale, il requalifiera la SCI, avec ce que ca peut impliquer.

      • Rollingboy dit :

        Bonsoir XA,

        Merci de votre retour. Tout çà est bien compliqué.

        Qu’entendez vous part : « Enfin, si le fisc prouve que la location est meublée, donc que c’est une activité fiscalement commerciale, il requalifiera la SCI, avec ce que ca peut impliquer. »?

        Cordialement

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