Interview de Philippe, un investisseur immobilier

investisseur immobilier

 

Aujourd’hui j’ai le plaisir de publier l’interview de Philippe, un investisseur immobilier « chevronné ». C’est un membre très actif et reconnu de l’excellent forum Devenir Rentier, et également lecteur du blog ! Il est aussi l’auteur d’un logiciel de gestion locative très complet, Wimmo (à retrouver sur ce site – version gratuite pour la gestion d’un bien) sur lequel je publierai bientôt un test. Bonne lecture et… prenez-en de la graine ;-)

 

 

investisseur immobilier

Bonjour Philippe, tout d’abord, peux-tu te présenter en quelques mots ?

J’ai 45 ans, marié, 2 enfants. Je suis chef de projet informatique sur des systèmes IBM AS400. J’ai eu un parcours particulier en passant par différents métiers (manutention, vendeur de mobilier, approvisionneur, prothésiste dentaire). Je suis stabilisé dans l’informatique depuis 10 ans. Je compte me diriger vers un métier en rapport avec l’immobilier.

 

Pourquoi as-tu choisi d’investir dans l’immobilier ?

  • C’est le seul investissement qui permette de se constituer un patrimoine sans disposer de capital de départ.
  • C’est le seul placement qui puisse être financé par les banques.
  • C’est le seul placement qui peux te rapporter plus que ce que coûte le crédit, cela en phase de constitution de patrimoine.
  • C’est le seul placement sur lequel tu disposes de plein pouvoir (achat, location, rénovation, revente).

 




 
Peux-tu nous expliquer ta stratégie et tes objectifs ?

Mon objectif  est simple  « tout faire pour ne plus rien faire » … Je cherche à me constituer un patrimoine qui me rapporte de la trésorerie positive tous les mois (revenus locatifs > montant du crédit) afin de continuer à investir.

Chaque nouvel achat doit être une augmentation de mes revenus positifs en disposant d’un montant d’emprunt le plus bas en termes de mensualité. Pour cela je pratique les durées d’emprunts longues, j’achète avec de la rénovation et je gère moi-même au niveau locatif ou réparation.

Une stratégie de revente de biens en copropriété pour des rachats d’immeubles avec un apport de 20 à 30 %. Je vise l’achat au total de 12 immeubles avec comme perspective de disposer d’une trésorerie positive de 500 € mensuel par immeuble. Cette stratégie de recentrage vers des immeubles permet en réinvestissant une partie de mes reventes de répartir en amortissement, de déduire des intérêts d’emprunt afin de minimiser la fiscalité.

Un mot sur la fiscalité, c’est important de bien connaître son fonctionnement car il fait partie intégrante de l’immobilier. Mon propos n’est pas de ne pas en payer mais en phase de constitution d’un patrimoine, il est difficile de payer les travaux, les crédits, les impôts fonciers, les charges, etc.

La stratégie lorsque l’on investit beaucoup, ce qui est mon cas, est de se comporter en « professionnel » comme une entreprise. Il faut savoir s’entourer de personnes pour vous aider dans des domaines que l’on ne connaît pas (comptable, courtier en prêt, artisans)

 

Peux-tu nous présenter ton patrimoine et nous donner quelques chiffres ?

Mon patrimoine locatif est constitué de 500 K€ de biens immobiliers à titre personnel. Mon patrimoine sous forme de SCI est 200 K€ sous forme d’un immeuble.

Je dispose  de 15 lots dont je retire actuellement environ 4.600 € mensuels pour 4.800 € de crédit. Comme vous pouvez le constater j’en suis de 200 € de ma poche tous les mois MAIS j’ai 3 appartements en fin de rénovation pratiquement prêts à louer ce qui portera mes revenus locatifs à 1.000 € de plus soit 5.600 €

Soit un revenu prévisionnel de 67 K€ quand tout sera fini et loué pour les 15 lots.

J’ai aussi vendu récemment 2 biens qui étaient payés baissant mes revenus locatifs de 700 € mais me permettant de disposer d’une somme pour réinvestir. Je suis actuellement en phase de transfert par des ventes de biens pour me recentrer sur des immeubles de rapport.

Je dispose de 2 immeubles de rapport et je recherche actuellement un immeuble à acheter.

 

Tu privilégies la location meublée. Peux-tu nous dire pourquoi ?

  • La location meublée permet la souplesse de baux d’un an.
  • La location meublée permet l’amortissement comptable des biens permettant de réduire l’imposition des revenus locatifs.
  • La location ne permet pas de louer plus cher mais on touche plus de personnes sur des surfaces de type Studio ou T1 ou T2 (étudiants, jeunes, jeunes couple, actifs en déplacement, divorcés)
  • La location permet de louer plus vite en apportant une valeur locative par les meubles et les équipements électroménagers et le futur locataire se projette plus facilement dans un bien meublé.

 

Comment trouves-tu les biens que tu achètes, quels sont tes critères de choix ?

Je recherche mes biens via des petites annonces sur internet (seloger , paruvendu , leboncoin , les agences traditionnelles ) en plaçant des alertes afin d’être très réactif.

Mes critères sont des biens pas chers avec un potentiel de rénovation, d’agrandissement avec un grenier aménageable ou un garage attenant.

Au début j’ai recherché des biens dans des petites copropriétés sans ascenseur et d’autres bien placés pour les étudiants. Maintenant je recherche des immeubles un peu excentrés pour avoir des prix plus intéressant et des surfaces plus grandes pour conserver plus longtemps les locataires et éviter les vacances locatives.

Dans tous les cas les premiers critères sont l’emplacement du bien et l’environnement. Le quartier, les commerces proches, les transports, les écoles sont des points importants.

Les critères de choix sont aussi inhérents au bien :

  • un studio proche d’une fac
  • un T1 ou T2 proche du centre de la ville pour les jeunes actifs
  • un T3 proche d’une école

 

Je crois savoir que tu fais la une partie de la gestion toi-même. Quels sont les problèmes auxquels tu as été confronté ?

J’ai pris au début la gestion à bras le corps mais avec le temps je commence à déléguer car c’est contraignant et en cas de problème avec un locataire mon adresse reste non connue. La gestion par soi-même demande du temps, il faut passer l’annonce, répondre à une dizaine d’appel dans la journée qui suit la parution de l’annonce par toujours évident avec une activité professionnelle.

J’ai eu des problèmes d’impayés pendant 2 an et demi qui m’ont  permis d’appréhender la complexité et le coût pour faire partir un locataire par une procédure « légale » avec un huissier. Je pense que je procéderais autrement aujourd’hui…

Hormis les impayés, le plus pénible est le retard  de paiement de la part du locataire. Les relances que tu dois faire pour ces retards de paiement, la sensation qu’il préfère acheter le dernier smartphone que de payer son loyer. La sensation qu’il te raconte n’importe quoi. La sensation que tu as peu de recours pour le forcer à payer sauf à prendre un huissier. Par expérience ce n’est pas la bonne solution car très vite le locataire comprend qu’il est très protégé et cela peux avoir l’effet inverse.

Je gère en direct 6 appartements. Certains sont loués depuis longtemps, cela ne me prend pas de temps, d’autres sont des logements pour étudiants que je garde en gestion car il faut être très réactif pour ce type de location. Les agences sont chères pour les étudiants et elles n’aiment pas ces locations car trop de visites à faire.

La gestion en direct n’a pas que des inconvénients car on rencontre de nombreuses personnes. Il faut savoir faire de la psychologie, savoir expliquer que l’on n’est pas un « méchant » propriétaire mais que l’on doit rembourser la banque. J’ai aussi rencontré des personnes très sympathiques.

 

Quels sont tes plans pour la suite ?

Après des achats de petites surfaces dans différentes copropriétés qui m’ont permis de comprendre le fonctionnement  des assemblées générales et surtout le coût d’investissements éparpillés, je suis actuellement en phase de recentrage vers des immeubles de rapport dont la rentabilité est bien meilleure, les charges moindres et la concurrence à l’achat moindre aussi.

Ma situation et mon expérience me permettent aujourd’hui d’envisager d’acheter plusieurs immeubles de rapport.

 

As-tu fait des erreurs durant ta « carrière » d’investisseur ? Lesquelles ?

Une erreur fut d’acheter un bien à rénover en rez-de-chaussée dans une cour lorsque les pluies méditerranéennes sont tombées en septembre après 2 mois de rénovation, je vous laisse imaginer la suite… Depuis j’ai revendu ce bien et je ne prends plus de RDC !

Une autre erreur fût d’acheter trop de biens éparpillés ce qui m’a généré des charges de copropriétés importantes durant quelques années.

La première erreur a  été compensée par une revente du RDC suivi d’un achat cash de 2 biens. La deuxième erreur me permet aujourd’hui ide faire des reventes et de disposer d’une trésorerie pour réinvestir dans des immeubles.

Je pense n’avoir pas fait trop d’erreurs importantes.

 

Enfin, voudrais-tu dire quelques mots pour les lecteurs ?

Acheter de l’immobilier est le meilleur placement que vous puissiez faire. Cela ne vous coûte rien et cela vous permet de constituer un patrimoine pour votre retraite, de disposer de revenus complémentaires, de disposer d’argent par une revente pour aider vos enfants à acheter un appartement.

Sachez ce que vous voulez faire : soit un ou deux biens pour la retraite, soit constituer un gros patrimoine. La démarche n’est pas la même, et comme vous avez pu le comprendre au fil de cet interview, je suis dans la deuxième démarche.

Acheter est simple mais gérer devient complexe car il faut être au fait de la loi, de la fiscalité,  des normes de locations, du bricolage.

C’est ce qui rend l’investissement immobilier passionnant.

 

 

Voilà pour cette interview passionnante. Un grand merci à Philippe d’avoir répondu à mes questions. N’hésitez pas à commenter et à aller faire un tour sur le forum Devenir Rentier pour y poser des questions et bénéficier de ses conseils avisés (ainsi que ceux d’autres investisseurs immobilier d’ailleurs).



17 commentaires sur “Interview de Philippe, un investisseur immobilier
  1. fabien dit :

    Bonjour,

    Je tiens à vous remercier françois pour ce blog tres tres interessant.
    Je vous remercie egalement tout les deux pour vos interventions sur ce blog et sur le forum devenir rentier ( je me permets de le citer car c’est de la que j’ai pu decouvrir votre blog)
    Je suis actuellement en recherche d’un bien pour faire du locatif. Vos divers post (ou article) m’ont permis de completer mes connaissances sur le sujet (bien qu’elle soit encore à completer)

    Fabien

  2. Bonsoir,

    Merci pour cet article qui permet d’en apprendre plus sur l’investissement immobilier

  3. jimm dit :

    Bonjour,

    J’aime beaucoup vos interventins sur le blog devenir rentier.

    Impossible de télécharger votre appli ça plante systématiquement.

  4. Philippe30 dit :

    Je corrige mes indications precedentes , c’est 23% par tranche de dix ans

    Philippe

    • Sécka dit :

      Monsieur Philippe,

      Je suis de passage sur votre site, je réside en Afrique centrale
      je suis à la recherche d’un investisseur immobilier
      si possible investisseur pour l’importation de matériel d’occasion au départ de la France

  5. Philippe30 dit :

    Bonjour Emmanuel,

    Beaucoup de questions condensés dans votre post …

    J’ai des biens meublés et nus en nom propre.

    J’ai un immeuble en SCI IS pour lequel il n’y a pas de location meublé mais je fais de l’amortissement aucun impact sur mon TMI mais attention à la sortie.

    En fait il n’y a pas de sortie possible sans « casse » donc quand vivra le temps de transmettre , je ferais soit une donation des parts à mes enfants soit une revente des parts à une holding qui sera détenu par eux.
    Lorsque ce temps sera venu j’aurais pris soit de reprendre un immeuble afin de minimiser la valeur des parts par un nouvel emprunt qui annulera en grande partie la valeur de l’actif de la SCI.

    Vous pouvez initier une SCI avec démembrement des parts usufruit pour vous et nue propriété pour vos enfants donc à votre décès remembrement des parts et ils sont propriétaires de l’ensemble.

    Vous pouvez initier une SCI IR nue propriétaire et une SCI IS qui rachète l’usufruit et assure la gestion donc amortissement et non imposition pendant la durée de l’usufruit et ensuite remembrement au bénéfice de la SCI IR qui peux revendre sans plus value professionnelle.
    La valeur d’achat de l’usufruit est de 26 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans.
    15 ans correspond à 2 tranche de 26%.

    Voila pour les solutions complexes qui devront faire appel à un avocat fiscaliste et vous permettent de vous affranchir du nue ou du meublé.

    La location meublé restant une bonne chose en nom propre pour réduire au maximum les impôts et avec un peu de foncier pour faire du déficit foncier.

    En fonction de votre age , vous pouvez faire un achat en nom propre puis ensuite le revendre à une SCI dont vos enfants serait propriétaire des parts ou nue propriétaire ( justification patrimoniale en vue de la succession etc …)

    Pour les impayés prenez une GRL , ne faites pas de social , soyez strict dans vos critères de locations ( 3 fois le loyer et CDI )
    Un impayé c’est 2 ans minimum pendant ce temps vous payez le crédit , les charges , l’huissier donc prenez une GRL et vous aurez l’esprit tranquille.

    Pour les artisans , si vous ne savez pas faire alors faites des stages chez le roi malin , faites venir des artisans et posez des questions , prenez le temps de vous formez au bricolage et vous ferez de grosses économies.

    Les avocats , hormis dans l’assiette mais pour l’instant je n’ai pas pratiqué…

    Philippe

    • Berriot dit :

      Bonjour, je suis à la recherche d’un investisseur car je vends mon bien immobilier qui pourrait vous intéresser ou d’autres investisseurs que vous connaîtriez. Ce bien est idéal pour faire 5 ou 6 appartements.
      Voilà, je me tiens à votre disposition pour tous renseignements.
      Merci pour votre réponse.
      A bientôt
      Carole

  6. Emmanuel dit :

    Bonjour,

    merci pour cet article!
    Faisant aussi du meublé je me pose des questions concernant l’aspect fiscal et mes investissements futurs.
    J’imagine que vous les avez acheté en nom propre? sinon SCI à l’IS?
    J’aimerai réinvestir, dans le cas de meublé je ne vois pas d’autre choix qu’un achat en nom propre mais les futurs revenus imposables vont impacter mon TMI et risque de me faire passer une tranche…
    Dans le cas de nu, une SCI est-elle préférable?(fiscalité, succession,revente…)
    Je suis aussi dans la démarche gros patrimoine donc il faut prévoir le temps de gérer les locataires, les travaux, etc… passer un cap c’est du temps plein…
    Avez vous un conseil en matière d’assurance habitation et protection juridique (pb impayés => frais huissier, pb artisan => avocat,…)?
    Au plaisir de vous lire, bonne continuation!

    Cdt,
    Emmanuel

  7. Philipe30 dit :

    Bonjour à tous,

    Je suis l’interviewé…..

    Si vous avez des questions , je reste disponible pour y répondre.

    Bravo à François pour son blog
    Par évident à faire vivre et à suivre mais toujours des articles intéressants.

    Philippe30

  8. SAlut François,

    c’est une interview passionnante.

    Philippe connaît vraiment son sujet à fond et me donne envie d’aller de l’avant dans l’immobilier.

    Il est quasiment professionnel dans l’achat/ revente et la gestion de la location avec toute son expérience.

    Chapeau bas !
    Julien d’investir dans les garages Articles récents..Investir dans des places de parking est un investissement rentableMy Profile

  9. diwan dit :

    Merci pour cette tranche de vie, celle d’un investisseur qui investit…

    Je suis en phase d’apprentissage, je me rends compte que le plus gros des problèmes d’investir est la fiscalité.
    J’ai du mal à avoir des informations et à simuler l’impact des revenus d’un immeuble de rapport sur ma feuille d’impôt.

    Il est facile de faire une bonne affaire, qui malheureusement se transforme en beaucoup moins bonne affaire une fois que la case fiscalité est correctement remplie.

    diwan

    • François dit :

      Bonjour Diwan,
      Pour l’impact des revenus immo sur vos impôts, le simulateur devrait vous être utile normalement…
      Sinon n’hésitez pas à me poser des questions si vous avez du mal avec la partie fiscalité.

      • diwan dit :

        Merci François,
        je vais récupérer votre simulateur, si besoin est, je mettrais votre gentillesse à contribution pour m’aider à comprendre certains points précis
        cordialement
        diwan

  10. Christophe dit :

    Comme toujours, Bel article bien structuré qui montre bien qu’aujourd’hui il est nécessaire de se comporter en gestionnaire, quitte à passer pour un rabat joie, il convient à mon avis d’insister sur les difficultés croissantes car nous pourrions croire que l’aventure est très facile et peu risquée.
    Législatives :
    Comme indiqué les lois ne sont vraiment pas en faveur du propriétaire (droits du locataire totalement démesurés,
    Fiscales : fiscalité incroyable (ISF+CSG+IRPP+foncier , fiscalité sur les cessions).
    Prix : l’immobilier a beaucoup monté et le rendement en est affecté.
    Temps: l’immobilier nécessite un investissement personnel conséquent encore plus avec une gestion sans agence.

    Ceci dit, dès lors que le local offre un rendement correct, que l’énergie d’entreprendre est forte, et après avoir étudié l’impact des travaux et des aléas d’impayés sur la trésorerie courante, l’immobilier permet des réussites incroyables.

    Au passage je note que l’As400 mène à tout et nous rapproche car moi aussi je viens du Iseries.
    Je félicite également Philippe pour son site d’un contenu d’une richesse et d’une pertinence incroyable.

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