Un nouveau projet ?

Si vous suivez les actualités du marché immobilier, vous savez certainement que nous sommes en phase de bulle, et que cette bulle est en train de se dégonfler. Et même exploser selon les alarmistes – dont je ne fais pas partie d’ailleurs. Les prix baissent (enfin pas tout à fait partout, Paris reste l’exception), le nombre de transactions chute, les banques prêtent moins facilement. Bref, le temps pour les affaires n’est pas au mieux. Tout le monde vous le dira, il ne faut pas acheter en ce moment ! Sauf que si l’on sait s’y prendre un minimum, même en temps de crise, il reste de bonnes occasions pour qui sait les dénicher. Et j’en ai peut-être trouvé une bonne…

Je dis peut-être, car il va falloir analyser et se renseigner sérieusement. Et apprendre… eh oui, encore apprendre. Car il s’agit d’un cas un peu particulier, et que je ne connais pas du tout. Je ne suis d’ailleurs pas le seul, même mon notaire n’a pas pu répondre à quelques questions. Tout ce qui me plait !

investissement immeuble de rapport

A mi-chemin entre du neuf et de l’ancien, il s’agit d’un immeuble en construction qui se trouve à Metz. Voici une copie d’écran de l’annonce (je ne mets pas le lien, cela évitera de tomber nulle part quand l’annonce sera effacée), vous pouvez cliquer dessus pour l’agrandir.

immeuble en construction

 

Je l’avais déjà repérée il y a quelques semaines, à 375.000 €. Alors à 330.000 €, j’ai craqué, j’ai appelé l’agence pour poser quelques questions, dont voici les réponses.

  • Pourquoi l’immeuble est-il en vente dans cet état ? Réponse de l’agent : c’est une SCI familiale qui le fait construire, et apparemment c’est la zizanie entre les membres de cette SCI, donc ils souhaitent arrêter et vendre en l’état. Un peu dur à croire, mais bon… pas le choix !
  • Quel est le montant nécessaire pour finir les travaux ? 90.000 €, devis à l’appui. Ça me semble un peu léger, mais le chantier a avancé depuis les photos… A creuser, et voir ce qui a été choisi comme matériaux.
  • Et au niveau des assurances, comment ça marche ? L’agent immo a toutes les attestations des garanties décennales des entreprises ayant travaillé sur le chantier. Par contre, les propriétaires, étant des particuliers, n’ont pas souscrit de dommage-ouvrage. Ce point est à creuser, car c’est normalement obligatoire. Mais pas pour les particuliers d’après l’agent…
  • Où se situe ce bien ? Malheureusement pas dans les beaux quartiers de Metz, c’est à proximité d’un quartier populaire. Mais bon vu le prix, je m’en serais douté ! Et à 100m d’un arrêt du futur tram messin.
  • Quel serait le prix de vente au m2 sur ce secteur ? environ 2000 €, 1800 € si on veut vendre rapidement.
  • Et pour la location ? Environ 11-12 € du m2, tout dépendra des prestations
  • Quelle est la surface des logements ? Pas de réponse… Je n’en apprendrai pas plus par téléphone. Mais bon dans la conversation, l’agent a lâché que, travaux finis avec les devis en sa possession, on était sur du 1000 € au m2. Vraiment pas cher… Donc rapide calcul : 330000+90000 / 1000 = 420m2.

 

Voilà pour cette première prise de contact. J’ai également appelé mon notaire pour une question qui me turlupine : pour du neuf, on bénéficie normalement de frais réduit. Mais là ça n’est pas vraiment du neuf… et pas vraiment de l’ancien. Donc il doit se renseigner et me tenir au courant. Par contre, l’agent immobilier semblait assez sûr de lui et penchait pour le tarif « normal » – dommage !

Alors pourquoi aller plus loin ?

  • Premièrement, pourquoi pas ?
  • Ensuite, la forte différence entre le prix de revient annoncé (1000 € du m2) et le prix de vente potentiel (1800 €) laisse présager une belle marge ! C’est à creuser, évidemment, mais j’ai déjà comparé à quelques annonces sur leboncoin, et on est en effet plutôt aux alentours de 2000 €. Donc il faudra surtout analyser le coût de construction.
  • D’autre part, si le prix final avoisine les 450.000 €, ça nous fait un bien à 10% de rentabilité brute, quasiment introuvable sur Metz
  • Enfin, c’est sur Metz… Très bon pour nous diversifier un peu géographiquement. En effet, nos biens actuels se trouvent dans une région très dépendante du Luxembourg, alors que Metz l’est beaucoup moins. De plus, c’est une ville importante et dynamique.

Voilà pour cette première présentation. Je vous en dirai un peu plus après avoir rencontré l’agent et visité le « chantier » !

Et de votre côté, cette annonce aurait-elle attiré votre attention ?

 

PS: si vous voulez voir la suite de l’histoire, c’est par ici !

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30 commentaires sur “Un nouveau projet ?
  1. MAPRINVEST dit :

    Je trouve que c’est un bon projet rentable, je voulais savoir les résultats de ce projet de puis le lancement?

    • Francois dit :

      Il suffit de lire l’article jusqu’au bout… le lien y figure en dernière ligne

  2. Christophe dit :

    C’est un joli projet, la vie est faite d’opportunité et cela y ressemble fortement !
    Merci pour le partage et bon courage pour cette nouvelle aventure.

  3. Pierre dit :

    Bonjour,
    J’ai lu vos deux articles avec beaucoup d’attention.
    Vous avez eu parfaitement raison de vous renseigner, l’immobilier est un moyen d’investir efficacement mais encore faut il faire une bonne affaire, il existe beaucoup d’arnaques.
    Et pour revenir sur la dommage ouvrage non souscrite, même si vous aviez décidé d’en souscrire une pour la suite, votre assureur aurait certainement été très regardant, voir vous laissant payer mais sachant déjà comment annuler la garantie en cas de malfaçon.

  4. Frencois dit :

    Bonjour à tous,

    J’ai longtemps considéré acheter un immeuble à Limoges avec des amis (en créant alors une SCI commune), du fait notamment du rendement très élevé de 12% brut. Néanmoins nous ne nous sommes pas lancés pour les raisons suivantes:
    1. Prix en baisse continue (l’agent immobilier nous harcelait de coups de téléphone) qui présageait une grosse difficulté à la revente ;
    2. Locataires occupant actuellement l’immeuble peu solvables ;
    3. Difficulté de gestion à distance (nous haibitons tous en région parisienne).

    Nous avons donc décidés d’investir individuellement dans des parkings et des caves, le rendement locatif étant excellent malgré un faible apport initial : bon à savoir !

    Frenc.
    Frencois Articles récents…Prix de location d’un parking ou garage box à Paris, par arrondissementsMy Profile

  5. Anewg dit :

    Bonjour,je tombe sur l’article et je suis assez certains d’une chose: hors d’eau et hors d’air, ca devient de l’ancien (un ami a achete une maison « pas finie » cause divorce et il a pris les frais de notaires plein pot. Si tu veux je le contacte pour savoir ou est la limite exacte.
    Perso, ca fait longtemps que je regarde ces offres d’achat d’immeuble… sans me lancer!
    L’arret du tram à coté, ca sent la location facile! Et puis il y a de quoi garé les véhicules. Il faut creuser, c’est sur…

  6. Bassam dit :

    Bonjour,
    moi personnellement je n’aurais jamais avoir l’idée d’acheter un immeuble surtout par peur de refus de prêt auprès de la banque.

    Actuellement je viens d’avoir une offre de prêt pour l’achat d’un F2 pour investissement. Pour un immeuble je crois que la banque exige beaucoup plus de papiers et de garanties.

    Bon courage pour la suite.
    tiens nous au courant pour la suite.

    Bassam
    Bassam Articles récents…Renégociez votre crédit – tout de suite.My Profile

    • François dit :

      Bonjour Bassam,
      J’ai cru comprendre que vous êtes sur Paris, donc c’est sûr qu’acheter un immeuble là-bas… ce n’est pas la même chose que par chez moi. Pour le prix d’un appartement parisien, je peux acheter un immeuble !
      Sinon les garanties et les documents demandés sont les exactement les mêmes que pour un appartement. Il y faut juste multiplier certains documents par le nombre d’appartements de l’immeuble (les baux par exemple).
      Mais quelque chose me choque dans vos propos. Si vous n’avez pas peur d’acheter un appartement, pourquoi avoir peur d’un refus de prêt ??