Faut-il faire racheter son crédit immobilier ?

rachat crédit immobilier

 

De retour après 2 semaines de vacances bien méritées  :-)), voici un nouvel article invité que j’ai publié sur le blog candix de Martin.

 

 

En cette période de taux très bas, il peut être judicieux de faire racheter son crédit immobilier. Dans cet article, j’explique comment s’y prendre pour faire les calculs, avec une mise en application sur un de nos crédits.

Vous pouvez voir l’article ici.

 

Ou ci-dessous :

 

Si vous suivez les taux des crédits immobiliers, vous avez peut-être constaté qu’ils sont quasiment à leurs plus bas historiques en ce moment. Vous avez un crédit immobilier en cours, à un taux bien supérieur ? Il est peut-être bon de faire racheter.

Mais comment déterminer si c’est avantageux pour vous, et ce que vous pouvez y gagner ? Il y a plusieurs éléments à prendre en compte.

– les conditions de votre crédit en cours : existence d’indemnités de remboursement anticipé (couramment appelées IRA – voir cet article), taux d’intérêt, taux de l’assurance, type de garantie sur le prêt…

– Et bien sûr les conditions de votre futur prêt (taux, frais de dossier, assurance, garantie…). Pour cela, le plus simple consiste à passer par un courtier en crédit en ligne (un simulateur est disponible en bas de ma page « outils »). Il vous fera gagner un temps précieux en vous évitant de faire le tour des banques par vous-même.

1. Rembourser votre prêt actuel

Il faut vous assurer d’avoir le tableau d’amortissement avec vous, ainsi que le contrat de prêt. Vous y trouverez plusieurs informations précieuses : le capital restant dû, les conditions des IRA, le type de garantie.

La première chose à faire est donc de calculer combien va vous coûter le remboursement anticipé de votre crédit actuel. Pour cela, il faut calculer le montant des IRA, qui est de 3% du capital restant dû ou de 6 mois d’intérêts (il faut prendre le plus petit des 2 montants).

Par exemple : s’il vous reste 50.000 € à rembourser, 3% de cette somme représente 1500 €. Si ce prêt est à 4,5%, 6 mois d’intérêts représenteront 50000 * 0,045 / 2 soit 1125 €. Si vous ne les avez pas négociées à l’origine, vous aurez donc à payer 1125 € au titre des IRA.

Ensuite, il faut savoir comment est garanti votre prêt actuel. Si vous êtes passé par une caution (type Crédit Logement), vous n’aurez rien à payer. Par contre, si vous avez un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) ou une hypothèque, il se peut que votre future banque vous demande de procéder à une mainlevée. Son coût est inférieur à 1% du capital emprunté initialement. Par exemple, pour 100.000 € empruntés, il sera de 840 €. Un très bon simulateur est disponible sur le site de la chambre des notaires de Paris. Mais il faut savoir que la plupart des banques acceptent une inscription hypothécaire en 2nd rang, donc il ne vous en coûtera rien (la 1ère hypothèque sera automatiquement levée sans frais 2 ans après la date de fin initiale de votre crédit en cours).

Continuons donc avec notre exemple : si vous voulez faire racheter votre prêt, vous devrez rembourser à votre banque actuelle 50000 + 1125 + 840 € (dans le pire des cas) soit 51965 €




Une dernière chose à savoir pour éviter les mauvaises surprises : la date à laquelle vous procéderez au remboursement. Il doit avoir lieu idéalement le jour du prélèvement de l’échéance de votre ancien prêt. Ou quelques jours après. Sans quoi vous vous exposez au paiement d’intérêts intercalaires. C’est le montant quotidien des intérêts que vous payez. Toujours dans notre exemple, supposons que vous remboursiez les 50.000 € dix jours après le prélèvement de votre échéance. Vous aurez à payer 10 jours d’intérêts, soit 50000*0.045/365*10 = 61 €. Ca n’est pas grand chose sur cette somme, mais sur quelques centaines de milliers d’euros, ça peut monter vite !
Si vous suivez les taux des crédits immobiliers, vous avez peut-être constaté qu’ils sont quasiment à leurs plus bas historiques en ce moment. Vous avez un crédit immobilier en cours, à un taux bien supérieur ? Il est peut-être bon de faire racheter.

Mais comment déterminer si c’est avantageux pour vous, et ce que vous pouvez y gagner ? Il y a plusieurs éléments à prendre en compte.

– les conditions de votre crédit en cours : existence d’indemnités de remboursement anticipé (couramment appelées IRA – voir cet article), taux d’intérêt, taux de l’assurance, type de garantie sur le prêt…

– Et bien sûr les conditions de votre futur prêt (taux, frais de dossier, assurance, garantie…). Pour cela, le plus simple consiste à passer par un courtier en crédit en ligne (un simulateur est disponible en bas de ma page « outils »). Il vous fera gagner un temps précieux en vous évitant de faire le tour des banques par vous-même.

2. Le nouveau prêt.

Pour ce nouveau prêt, vous aurez à payer des frais de garantie, et peut-être des frais de dossier. Nous avons vu plus haut qu’il vous faut emprunter 51965 €.

Le coût d’une caution du genre Crédit Logement peut être simulé ici. Le coût d’une hypothèque et d’un PPD est également donné à titre indicatif. Pour la caution, il sera de 923 € (dont une partie – 500 € environ – sera remboursée en fin de prêt).

Supposons ensuite que le montant des frais de dossier s’élève à 500 €

Pour faire racheter vos 50.000 € de capital restant dû, vous devrez finalement emprunter 51.965 + 923 + 500 € soit 53.400 € en arrondissant.

Pour déterminer si le rachat de votre crédit sera plus intéressant, il vous faudra donc calculer le coût total du nouveau prêt (intérêts + assurance – remboursement caution le cas échéant) et le comparer au coût restant de votre crédit initial (intérêts + assurance également – remboursement caution)

Il peut être également très intéressant de recourir à une assurance autre que celle de la banque lors de la souscription du nouveau prêt. Il est possible de gagner plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit grâce à la délégation d’assurance (voir cet article)

3. Etude de cas

Pour mettre en pratique, je vous propose une petite étude de cas réelle avec un de nos crédits.

Les données initiales :

– Montant emprunté : 80700 € à 4%, 1ère échéance le 5 janvier 2007

– Durée initiale : 18 ans, mensualité initiale 543,54 € (dont 18,83 € pour l’assurance) augmentée depuis à 615 €.

– Taux de l’assurance : 0,28%

– Frais de dossier : 700 €.

– Capital restant dû à la ce jour : 57236,34 €

– Garanti par un PPD

– Durée restante : 116 mois soit 9 ans et 8 mois

Les calculs :

– Montant des IRA à payer : 57236,34 * 0,03 = 1717,08 ou 57236,34*0,04/2 = 1144,72 €

– Montant des frais de mainlevée d’hypothèque : 750 €

– Coût de la caution Crédit Logement : 1047 € dont 558 € remboursables en fin de prêt

– Frais de dossier : 500 €

– Montant maximum à emprunter : 60678,06 €

Les hypothèses pour le nouveau prêt

Un rapide coup d’œil sur meilleurtaux nous donne, pour un taux « bon » (comprenez : peut mieux faire) sur 10 ans 2,85%.

En passant par une délégation d’assurance, nous pouvons facilement arriver à un taux de 0,1% (nous avons eu 0,08% sur notre dernier prêt)

Une simulation sur le site www.calcamo.org (un très bon simulateur de crédits que je vous recommande vivement d’utiliser – gratuit pour 100 opérations) nous donne les informations suivantes pour le nouveau prêt :

– Mensualité : 599,06 € assurance comprise

– Montant total des intérêts : 8813,28 €

– Coût de l’assurance : 586,96 €

Soit un coût total de 9400,24 € pour ce nouveau prêt.

Pour calculer la différence avec le prêt actuel, la méthode est simple. Il suffit faire le total des mensualités restantes de l’ancien prêt moins le total des mensualités du nouveau. Dans notre exemple : (615*116) – (599.06*116) = 1849,04. Toujours dans notre exemple, il faut ajouter le montant du remboursement de la caution, soit 558 €. Faire racheter ce crédit nous permettrait d’économiser 2407,04 €… de quoi s’offrir de belles vacances !

Voilà… Je viens de faire ce calcul pour vous, que je n’avais jamais fait auparavant (stupide !). Et je viens donc de me rendre compte de la somme minimum que nous pourrions économiser. Je dis minimum car il pourrait être facile de faire sauter, en négociant, les frais de dossier du nouveau prêt, de trouver une banque qui ne demande pas la mainlevée de l’hypothèque sur le bien et de trouver un taux plus compétitif…

Je vais donc de ce pas faire une demande de crédit auprès d’un courtier !!!

4. Quelques infos pour terminer :

– Pour que ça en vaille la peine, il faut compter une différence d’au moins 1% entre le taux des 2 prêts.

– Il faut aussi que le prêt initial ne soit pas trop « vieux ». En effet, plus on arrive près du terme du crédit, moins le montant des intérêts restant est élevé. La différence sera donc de moins en moins grande.

– Une autre possibilité, à ne pas négliger, s’offre à vous : renégocier le taux du crédit auprès de votre banque actuelle. Les banquiers n’aiment pas ça, mais s’ils ne veulent pas perdre le client, ils n’ont guère le choix !!! Et cela vous évitera de longues démarches pour obtenir un nouveau prêt ainsi que pas mal de frais !



9 commentaires sur “Faut-il faire racheter son crédit immobilier ?
  1. GH Finances dit :

    La question est double :
    – soit vous n’avez pas de soucis d’endettement mais vous avez souscrit un crédit immobilier à taux fixe il y a 10 ans ou plus, et dans ce cas les taux actuels sont bien plus intéressants, et selon les modalités cela peut valoir le coup de se faire racheter son ancien crédit par un nouveau
    – soit vous avez cumulé des crédits divers et variés (immo, auto, conso, perso…) et vous peinez à rembourser et là aussi un rachat de crédit va s’imposer. Même si votre nouveau crédit risque d’être assez long il n’empêche que la nouvelle mensualité sera bien inférieure au total de toutes vos précédentes mensualités.
    On est dans deux cas bien différents de rachat de crédit mais dans les deux cas cela se justifie.
    GH Finances Articles récents..Profiter des taux bas pour faire un rachat de créditsMy Profile

  2. bien souvent les personnes pensent que négocier son taux de crédit et perdu d’avance alors que cela est possible, et surtout que cela peut être bénéfique pour vous ! et ainsi de respirer financièrement pourquoi ne pas en profiter !
    credit hypothecaire Articles récents..pret viager hypothecaireMy Profile

  3. Patricia dit :

    Prenons mon cas personnel, j’ai fait un pret immobilier court, ( 15 ans ) avec des mensualités assez élevées, et la mes revenus vont considérablement baisser suite à l’augmentation massive des charges sur les professions libérales ( 3 mois de salaire en moins sur 2012 ) que le gouvernement en place à décidé en catimini pendant les vacances de noël… Je vais surement devoir renégocier mon prêt et le rallonger sur la durée pour pouvoir retrouver une bouffée d’oxygène financière… J’avais pourtant acheté à un taux très bas ( 3,1% )
    Patricia Articles récents..Contactez les équipes de Dream-Protect pour faire installer des systèmes de surveillance via ip.My Profile

  4. Pierre dit :

    Disons que le rachat de crédit est surtout utile pour les personnes qui ont un budget tendu du à une mauvaise passe, il permet parfois d’alleger ses prélevements mensuels afin de récuperer une bouffée d’oxygène en trésorerie, mais il ne fait pas en abuser, cela à un coût ( le rachat de l’ancien crédit passe souvent par 6 mois d’intérêts à payer )
    Pierre Articles récents..Rendez vous sur Dream Protect : et découvrez une boutique de matériel vidéo sur IP pour vos locaux.My Profile

    • François dit :

      Bonjour Pierre,
      Le rachat de crédit dans le sens où vous l’exprimez correspond plus à un regroupement de crédits conso.
      Ici on parle de racheter un crédit immo, opération qui n’est pas réservée aux personnes en difficultés !

    • Lea dit :

      Pensez vous qu’avec les taux actuel cela vaille le coup de renégocier mon prêt ? je dispose d’un crédit ou je peu moduler les mensualités, est ce que j’ai plutôt intérêt d’augmenter mes mensualités ou de renegocier le taux ?

  5. Il manque une facette des crédits dans cet article (à moins d’avoir mal lu…): le crédit à taux variable. Je peux en parler car c’est le cas pour ma RP, et je m’apprette à le faire racheter (RDV vendredi avec mon banquier). Je gagne « peu » à le faire racheter (chez un concurrent, sans négociation, déjà 1000 euros de gain, et pas d’IRA car c’est un variable).
    Mais le gros avantage est de fixé le taux: je le fais racheté avec un taux fixe. Calé sur l’EURIBOR12 dont la valeur est à 0.6%,mon variable ne peut plus trop baissé; j’attends la ré-évaluation au 1/1/13 et hop je fixe.

  6. Philippe30 dit :

    Bonjour,

    Personnellement , je suis peu partisan des rachats de crédits immobiliers.
    L’article montre que le gain est faible et c’est lourd en terme de temps.
    De même je ne rembourse pas de manière anticipé des crédits immobiliers locatifs car je préfère utiliser cette trésorerie pour investir dans autre chose ou utiliser l’argent.

    Philippe

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

CommentLuv badge

Inscription

Recevez gratuitement le best-seller Tout le monde mérite d'être Riche d'Olivier Seban, mon fichier excel pour calculer rentabilité et cashflow d'un investissement et d'autres bonus !

A lire absolument

location saisonnière

Partenaire