Investir en Belgique

investir en belgique

On parle souvent des paradis fiscaux par rapport au secret bancaire qui y règne et qui permet d’y cacher de l’argent… Pas bien ! Mais cette notion de paradis fiscal peut aussi définir un pays où les revenus sont très faiblement (voir pas du tout) imposés. Pour ce qui concerne l’investissement locatif (et les revenus du patrimoine plus généralement), un de ces paradis se trouve tout près de chez nous. J’ai nommé… La Belgique ! Je précise que les informations qui suivent ne sont valables que pour les revenus locatifs issus de location nue d’habitation à usage de résidence principale, détenu en nom propre (ce qui est la majoriét des cas).

rachat de prêt

 

Fiscalité des revenus fonciers en Belgique

Contre toute logique (en même temps, il ne faut pas trop s’étonner – pardonnez-moi, chers lecteurs belges, je n’ai pas pu m’en empêcher…), l’imposition des revenus locatifs en belgique n’est pas basée sur les loyers perçus… mais sur le revenu cadastral. Quèsaco ? Le site belgium.be nous donne une définition assez claire :

Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines (ACED)

Oui oui, vous avez bien lu, c’est le revenu locatif de 1975 ! Décidément, j’adore mes voisins belges. Chaque bien (appartement, maison, immeuble) s’est donc vu fixer un revenu cadastral, qui ne change normalement pas, à moins de faire (et déclarer) d’importants travaux.

Pour déterminer le revenu imposable, la formule est très simple : on prend le RC indexé (oui quand même, il y a une légère indexation depuis 1975…) et on l’augmente de 40%. Le montant obtenu est donc le montant servant de base à l’imposition. Chaque année, le cadastre belge détermine le coefficient d’indexation. A titre d’exemple, il est de 1,7057 pour 2015.

L’avantage principal de ce système est que le RC est très faible ! Petit exemple pris au hasard sur un bel immeuble en plein centre de Bruxelles (cliquez sur le lien pour voir le screenshot de l’annonce) :

  • Prix d’achat : 5.250.000 €
  • loyers annuels : 250.000 €
  • Revenu Cadastral : 6.113 €
  • Précompte 4.727 €

Si vous avez suivi le raisonnement, vous avez donc compris qu’avec cet exemple, au lieu d’être imposé sur 250.000 € moins les charges (comme ça serait le cas en France), vous allez être imposés sur 6.113€ * 1,7057 * 1,4 = 14.597,72 €. C’est difficile à croire pour nous autres français, mais c’est bel et bien comme ça que ça fonctionne ! Alors bien sûr, les revenus locatifs viennent s’ajouter aux autres revenus, et comme en France, l’imposition sur le revenu en Belgique fonctionne avec un barême progressif (plutôt bien corsé d’ailleurs, la tranche à 50% étant atteinte dès 35.000 € à peu près). Mais c’est quand même très très avantageux !

Imaginons un instant que vous êtes célibataire sans enfant, que vous possédez cet immeuble et que vous ne travaillez pas : les 14.597,72 € seront vos seuls revenus à déclarer, et selon le barème actuel, ils engendreront un impôt sur le revenu de 1.873 €… (tranche à 25% après un abattement de 7090€), soit un taux d’imposition de 0,7% !

Et vive la Belgique !!!

Le principal inconvénient de ce système est qu’on ne peut rien déduire sur le revenu locatif. Donc pas question de faire du déficit avec des travaux !




Cas d’un non résident qui veut investir en Belgique :

Les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Pour un français, seuls les revenus locatifs seront donc imposés en Belgique. Par contre, les revenus de source étrangère seront pris en compte pour calculer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers de source belge.

 

Taxe foncière en Belgique

Si vous avez bien lu les caractéristiques de l’immeuble donné en exemple plus haut, un mot bizarre ne vous a certainement pas échappé : le « précompte« . C’est en fait l’équivalent de notre taxe foncière. Elle varie selon :

  • la région (Bruxelles, Flandre, Wallonie)
  • la province (Hainaut, Liège, Luxembourg …)
  • la commune (regroupement de villes)

Encore une fois, c’est le revenu cadastral qui sert de base au calcul du précompte immobilier. Pour le calculer, il prendre le RC indexé, appliquer la taxe de région : 1,25% pour Bruxelles et la Wallonie, 2,5% chez les flamands (pas roses). Ensuite, province et commune ajoutent des « centimes additionnels » déterminés chaque année. Par exemple, les centimes additionnels sont fixés à 1485 pour la province de Bruxelles et 2015,295 pour la commune de Bruxelles. Sachant que 1000 centimes correspondent à 10 fois le montant taxé par la région.

En reprenant l’exemple, le calcul est le suivant :

  • pour la région : 1,25%  du RC indexé soit 6113 * 1,7057 * 0.0125 = 130,33 €
  • pour la province : 130,33 * 1485 / 100 = 1935,5 €
  • pour la commune : 130,33 * 2015,295 / 100 = 2626,53 €
  • et donc un total de 4.692,36 €

 

Les « frais de notaire »

Ca y est, vous êtes décidé à investir  en Belgique ? Et bien toujours comme en France, vous allez devoir vous aquitter des « frais de notaire » comme on dit souvent. Ils sont constitués de taxes et du salaire du notaire. Et là par contre, ça fait mal !

En effet, au lieu de s’élever à environ 7,5% du prix d’achat comme chez nous, ils se situent plutôt aux alentours de 15% !

Le site officiel des notaires belges permet de les calculer. On y apprend que pour l’immeuble de notre exemple, il faudra débourser environ 640.000 € (hors frais de garantie d’un éventuel prêt) soit un peu plus de 12% du prix d’achat.

 

Investir en Belgique : cas concret

Vous vous doutez bien que si je me suis renseigné sur le sujet, c’est que j’ai une petite idée derrière la tête… Je regarde régulièrement ce qui se fait de l’autre côté de la frontière, étant tout proche, et je suis tombé sur un bien intéressant.

Il s’agit d’un immeuble de rapport de 3 appartements, en très bon état, bien placé en hypercentre d’une petite ville à la frontière luxembourgeoise, à 350m de la gare. Cette ville en elle-même n’est pas franchement terrible, mais la demande locative y est présente, grâce aux travailleurs frontaliers.

Cet immeuble est annoncé à 219.000 €, génère 21.960 € de revenus annuels, soit 10% de rentabilité brute. Le revenu cadastral est de 2.044 €, le précompte 2015 de 1.821 €.

Maintenant, nous allons faire un petit exercice de comparaison : cet immeuble situé en Belgique et le même immeuble situé en France, acquis par un couple avec 2 enfants, gagnant 80.000 € par an donc situés dans la TMI à 30%. Le financement se ferait avec un apport personnel de  40.000 € d’apport personnel, un crédit sur 20 ans à 2,5% assurance comprise.

Le tableau ci-dessous détaille un peu les chiffres et donne notamment l’impôt sur les revenus locatifs de l’année n+1 suivant l’achat :

comparatif France - Belgique

Il n’y a pas photo, la différence d’impôts efface largement le surcoût lié aux frais de notaires plus élevés !

 

Pour finir

Je voudrais terminer cet article avec 2 points qui méritent d’être soulevés :

  • Je n’ai pas encore analysé en profondeur les lois qui encadrent les relations bailleur / locataire en Belgique. Ce point mérite donc d’être approfondi, mais ce qui ressort rapidement, c’est que le locataire est moins protégé qu’en France. Notamment pour les expulsions en cas d’impayés, qui sont beaucoup plus rapides (et il n’y a pas de trêve hivernale en Belgique).
  • la Belgique et son système d’imposition des revenus locatif a été épinglée par la Comission Européenne qui demande, dans un souci d’armonisation fiscale, que les revenus issus de la location de biens soient imposés en fonction des loyers perçus et non plus de ce revenu cadastral. Ce point fait vraiment débat en Belgique, cet article explique un peu plus en détails la chose. Il serait peut-être donc judicieux d’attendre quelques années avant de se lancer !

 

Voilà, j’espère que cet article vous aura donné envie d’investir en Belgique !



13 commentaires sur “Investir en Belgique
  1. Max Weber dit :

    Hello

    C’est sûr qu’il peut y avoir des investissements intéressants à faire à l’étranger, comme le Portugal, l’Espagne,…

    Mais il peut y avoir des inconvénients notamment celui de la langue, ici dans le cas de la Belgique on a pas ce problème mais on peut en avoir d’autres : méconnaissance du marché local, distance éloigné pour faire la visite et comme tu le dis attention à la réglementation qui va peut être bouger.
    Max Weber Articles récents..ALERTE : Krach Boursier 2017 : C’est maintenant !My Profile

  2. La Belgique est une juridiction intéressante, il n’existe pas d’impôt sur la fortune, pas d’impôt sur le patrimoine et pas de taxation sur les plus-values. Cette destination est conseillée pour les personnes possédant un important patrimoine.
    ICD Fiduciaries Articles récents..L’usage du Yuan chinois tend à s’effriter dans les transactions commerciales internationales :My Profile

  3. Jeanne dit :

    C’est bien intéressant tout ça, mais tout le monde n’est pas prêt à tout quitter ici pour partir.:( Disons que c’est un peu trop loin.

  4. Merci pour cet article qui m’a appris pas mal de choses sur la législation ! Le principe du revenu cadastral est tellement incroyable, c’est vraiment surprenant !
    Raphaël de ClubMillionnaire Articles récents..Ne faites pas de location saisonnière, c’est DANGEREUX !My Profile

  5. Jean dit :

    Bonjour,

    Passionnant les différences législatives d’une culture à une autre! Merci pour toutes ces infos souvent dures à récupérer.
    Hâte de voir si un projet se fait là-bas!
    Jean Articles récents..Les 10 règles indispensables pour bien réussir vos achats immobiliersMy Profile

  6. Marie dit :

    La côte Belge va devenir de plus en plus touristique. Imaginez d’ici 50 ans (oui, je vois sur long terme), avec quelques degrés supplémentaires sur la globe, les gens seront bien content de se rendre sur les côtes Belges pour trouver un peu de fraîcheur. Pour ce qui est de l’immobilier, je pense que cela va vite augmenter. La loi de l’offre et de la demande.
    Marie Articles récents..Le simulateur en loi Pinel 2015My Profile

  7. Les belges ont une brique dans le ventre, c’est bien connu!
    Oui, lors de la dernière campagne électorales, le PS avait émis l’idée de taxer les revenus locatifs. Cela a fait un tollé et l’idée est tombée à l’eau.
    Cependant, pour ceux qui suivent l’actualité belge, ils ne sont pas sans savoir que notre fiscalité évolue souvent et donc il faut prendre en compte, lors d’un achat, d’une possible modification de la fiscalité sur les loyers.
    A bon entendeur,
    Miguel
    Miguel@lindependantbelge.be Articles récents..PLCI – Le principe de la rente fictiveMy Profile

  8. Jérôme dit :

    Bonjour,
    Je me suis intéressé à l’investissement locatif en Belgique il y a quelques temps mais je n’ai pas trouvé de solution de financement. Il semble que les banques belges ne prêtent pas aux résidents étrangers.
    Avez-vous des solutions?
    Merci pour le partage d’idées en tout cas.

    • Francois dit :

      Si si, les banques belges prêtent bien aux étrangers. Le seul « problème » est qu’il faut mettre 15% d’apport en plus des frais de notaire, ce qui fait beaucoup.
      Il faudrait aussi creuser du côté des banques frontialières en France et au Luxembourg

  9. Fabien dit :

    Salut François,

    C’est marrant car ça fait également un moment que je regarde du coté de la Belgique et notamment d’Athus où il y a des bonnes affaires.
    D’ailleurs ça fait plus d’un an que cet immeuble est en vente car il m’avait également attiré l’attention il y a plusieurs mois. Donc le prix doit être franchement négociable.

    Par contre j’ai une collègue Belge qui m’a dit que Athus a une mauvaise réputation pour eux (cette ville est assez mal vu par les Belges car un peu  » crégnos « ) mais je m’y rend assez souvent (haa les frites du chalet :)) et je ne trouve pas.

    Et tous cas beau résumé. Et comme tu le dis si bien, vaut mieux attendre car la Commission Européenne vont bien réussir par imposer leurs lois ..

    • Francois dit :

      J’ai également discuté avec de nombreux collègues Belges qui m’ont dit la même chose… Mais aucun d’eux n’y habite donc pour se faire une idée, mieux vaut aller s’y promener !
      Je ne trouve pas que ça craint tant que ça, rien à voir avec nos quartiers HLM (il n’y a aucun immeuble de ce genre là-bas) et nos « banlieues ».
      Athus est en train de devenir une ville dortoir…
      J’ai passé une annonce fictive sur un seul site pas très visible, ce n’est pas terrible, 4 touches en 4 jours. Mais ce n’est peut-être pas le bon site que j’ai choisi.

      • Fabien dit :

        Si tu vises des locataires belges, il y a qu’un seul site : immoweb.

        Oui les belges trouvent que ça craint mais comme tu dis c’est encore très loin de nos banlieues.

        Et je trouve que 4 contacts en 4 jours c’est plutôt pas trop mal.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

CommentLuv badge

Inscription

Recevez gratuitement le best-seller Tout le monde mérite d'être Riche d'Olivier Seban, mon simulateur de rentabilité et cashflow d'un investissement et ma façon orginiale d'arrondir les fins de mois grâce à l'immobilier.

A lire absolument

location saisonnière

Partenaire