Catégorie : Immobilier

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charges déductibles

Si vous êtes déjà propriétaire, vous avez pu constater lors de la déclaration de vos revenus que tout n’est pas toujours facile à déclarer. Je viens malheureusement de me rendre compte que nous avons oublié de déduire des frais lors de notre dernière déclaration, d’où l’idée de cet article.

Hormis via les structures soumises à l’impôt sur les sociétés, les revenus fonciers provenant de la location nue peuvent être imposés de 2 manières : régime micro-foncier ou régime réel. Le régime micro-foncier permet de déduire un abattement forfaitaire et c’est tout. Le régime réel permet de déduire les charges réellement assumées par le propriétaire.[...]   Lire la suite

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Christophe a investi grâce à Elise Franck

Christophe m’a contacté par l’intermédiaire du blog. Comme il travaille également à Luxembourg ville, nous nous sommes rencontrés la semaine dernière pour partager un peu nos expériences. Christophe aurait a choisi de faire appel à la société d’Elise Franck (l’auteur du livre Comment je suis devenue rentière en quatre ans). Pour ceux d’entre vous qui ne la connaissent pas, la méthode qui a fait sa réussite consiste à acheter des biens en (très) mauvais état, de les rénover avec goût et de les revendre ou de les louer. Depuis, elle a monté une société à travers laquelle elle propose ses services (recherche, rénovation, mise en vente ou location et gestion)[...]   Lire la suite

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blocage des loyers

Vous en avez très certainement entendu parler ces derniers temps… La promesse de campagne de François Hollande sur le blocage des loyers à la relocation est en train de se mettre en place. Le projet de décret est prêt, et devrait s’appliquer à partir du 1er août. Il ne s’agit que d’une première étape avant la « vraie » réforme de la loi de 1989 qui sera plus complète et permettra un meilleur encadrement.

En fait, on entend beaucoup parler de blocage, mais ce n’est pas tout a fait vrai, il s’agit plutôt d’un encadrement. La hausse de loyer à la relocation sera possible, mais plafonnée selon l’indice de référence des loyers comme pour les hausses en cours de bail.[...]   Lire la suite

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Monument historique

Si vous êtes déjà passé chez le notaire pour un achat immobilier, vous avez peut-être pu constater que votre bien est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique.
 
 

Qu’est-ce que le périmètre de protection d’un monument historique ?

C’est une servitude d’utilité publique qui s’applique autour de chaque édifice inscrit ou classé au titre des monuments historiques. Par défaut, le périmètre de protection est un rayon de 500m autour du bâtiment classé ou inscrit :

périmètre protection monument historique

Il peut toutefois être modifié, sur proposition de l’Architecte des Bâtiments de France et validation de la commune :[...]   Lire la suite

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diversification

Avez-vous déjà entendu dire que pour diminuer les risques, on doit diversifier ses investissements ? Je suppose que oui. Encore faut-il expliquer ce qu’on entend par « diversifier », et aussi définir les risques qu’on va couvrir en diversifiant. Il peut s’agir de diversification dans le sens « investir dans des domaines différents »

  • Bourse
  • Immobilier physique
  • Immobilier papier
  • Placements bancaires
  • Métaux précieux…

diversification investissements immobilier

Il peut également s’agir de diversification dans un même domaine. Le but de cet article est de vous donner ma vision en ce qui concerne le domaine de l’immobilier et plus particulièrement de l’immobilier physique. Voici donc selon moi les différentes catégories qui permettent de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier :[...]   Lire la suite

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garanties prêt immobilier

Vous savez tous que lorsque vous allez voir votre banquier pour lui demander de financer un bien immobilier (résidence principale, investissement locatif, terrain…), celui-ci va vous demander des garanties. Vous avez également tous entendu parler d’hypothèque. Oui mais elle n’est pas la seule… Voici quelques détails sur les plus courantes :

garanties prêt immobilier

L’hypothèque dite « conventionnelle »

C’est la garantie la plus connue. En cas de problème de remboursement, elle donne le droit à la banque de saisir le logement garanti pour le revendre (aux enchères) afin de récupérer le montant qui lui est dû.[...]   Lire la suite

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besoin d'aide

Comme vous avez certainement pu le lire dans d’autres articles, notre dernier achat (voir ici) a été financé sans aucun apport personnel.

Nous avions prévu d’apporter les frais de notaire et de garantie et avions compté 20.000 €. Nous nous retrouvons donc avec cette somme qui tourne sur différents « Super livrets » (voir cet article) et nous voudrions l’utiliser au mieux. Pour cela, nous envisageons différentes pistes que voici :

aide investissement locatif

Remboursement par anticipation sur notre résidence principale[...]   Lire la suite

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investir dans un immeuble

Bien souvent, lorsqu’on se lance dans un premier investissement locatif, on pense à un studio ou à un petit appartement. Le problème avec ce type de biens, c’est qu’à moins d’avoir un gros apport ou d’avoir déniché une perle rare, il est difficile d’arriver à l’autofinancer. Les revenus commenceront donc à tomber à la fin du crédit.

Vous n’avez pas envie d’attendre 10, 15 ou 20 ans avant de profiter des fruits de votre investissement ? La solution est dans le titre… achetez un immeuble  ;o)[...]   Lire la suite

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notaire

Le 1er juin 2011, nous étions chez le notaire pour l’achat des locaux dont je parle ici. Un an plus tard jour pour jour, nouveau passage chez notre « ami » le notaire, pour concrétiser l’achat de l’immeuble décrit dans cet article.

Voilà l’occasion de faire un petit bilan de notre patrimoine qui comprend aujourd’hui, en plus de notre résidence principale, 12 appartements et 2 locaux commerciaux.

patrimoine investissements locatifs

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1er bien (acheté en décembre 2006) :

  • Appartement F2 de 45 m2
  • Loué 430 €
  • Mensualités de 615 € assurance comprise
  • Assurance PNO : 106 € par an
  • Taxe Foncière : 225 € par an
  • Charges copropriété : 180 € par an

Cashflow annuel avant impôts :       -2731 €[...]   Lire la suite

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assurances investisseurs

Investir dans l’immobilier comporte des risquescontre lesquels il peut être bon de se couvrir. Assurer sa propriété est donc indispensable, et de nombreuses assurances sont là pour ça. Certaines sont obligatoires, d’autres facultatives. Certaines très connues, d’autres moins. Voici un petit aperçu de la panoplie disponible pour les investisseurs.

assurances investissements locatifs

Les assurances obligatoires

Il n’en existe qu’une au sens légal :

  • L’assurance emprunteur qui prend en charge le paiement de votre crédit auprès de votre banque en cas décès, invalidité ou autre selon les options. J’en parle dans cet article, il y a aussi un simulateur dans la section Outils.

Pour un cas bien précis (un propriétaire unique d’un immeuble de rapport) l’assurance PNO (pour Propriétaire Non Occupant) est exigée par les banques pour débloquer les fonds lors de l’achat (dans le cas d’un achat avec un crédit évidemment).[...]   Lire la suite

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investir local commercial

Investir dans un local commercial peut parfois faire peur, parce que c’est un domaine peu connu, et qu’en temps de crise il peut être difficile de trouver un locataire. On lit souvent que c’est un domaine réservé aux investisseurs aguerris, mais je pense que c’est à la portée de tous – ou de tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier en tous cas.

investir dans un local commercial

Pourquoi acheter un local commercial ?

  • Posséder un local commercial (ou plusieurs !) est un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier.
  • Les rentabilités sont plus élevées que pour des appartements.
  • Par rapport au bail d’habitation, le contenu du bail commercial est beaucoup plus libre. On peut par exemple mettre la taxe foncière à la charge du locataire.
  • Il est beaucoup plus facile d’expulser un locataire mauvais payeur ou de se faire payer en cas de retard (un huissier peut être envoyé très facilement).
  • On a le choix de l’indice (Indice du Coût de la Construction ou Indice des Loyers Commerciaux en général) de révision des loyers, qui augmentent plus fort que l’IRL (ils sont toutefois plus volatiles).
  • Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire.
  • Le loyer peut (ou pas) être assujetti à la TVA, ce qui peut permettre de la récupérer si vous faites des travaux (dans certains cas seulement comme la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).

Avec toutes ces bonnes raisons, vous ne devriez plus hésiter ! Mais tout n’est pas aussi rose, sinon tout le monde se lancerait…[...]   Lire la suite

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délégation assurance

Facile me direz-vous ! Il suffit de diminuer la durée du crédit et automatiquement, le montant des intérêts baisse…

Et vous n’auriez pas tout à fait tort. Mais je parle de 12.000 € d’économies entre 2 propositions d’une durée identique !

délégation assurance crédit immobilier

En fait, le point qui fait toute la différence est la délégation d’assurance. Vous n’en avez jamais entendu parler ? Le principe est de confier l’assurance prêt sur le capital restant dû (obligatoire pour un crédit immobilier) à une autre compagnie que celle de la banque. Son coût est généralement exprimé en pourcentage du capital emprunté. Mais attention, comme pour les intérêts, il s’agit d’un pourcentage annuel ![...]   Lire la suite

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achat RP cash ou à crédit

A la demande de Julien du blog PremierBusiness, j’ai tenté de répondre à la question de l’achat cash ou à crédit de sa résidence principale. Question que je ne m’étais jamais posée, vu que je n’ai jamais eu assez de capital pour avoir à y réfléchir…

Si la réponse vous intéresse, voici le lien vers mon premier article rédigé en tant qu’invité.

Bonne lecture, et n’hésitez pas à venir commenter ici aussi !

Vous vous êtes peut-être posé cette question, comme beaucoup de lecteurs de Premier Business… Et vous avez de la chance, car si vous vous la posez, c’est que vous avez déjà un capital important. Je vais donc essayer d’y répondre.[...]   Lire la suite

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investissement immobilier sans apport

Un des principes biens connus pour s’enrichir consiste à trouver une recette qui fonctionne et à la reproduire.

investissement immobilier sans apport

La recette, je vous l’ai dévoilée dans cet article, avec la première application que nous en avons faite sur un achat réalisé en 2011.

Puisque ça a bien marché, nous avons décidé de recommencer… Et nous allons signer chez le notaire le 1er juin pour un nouvel achat.

Le bien :

  • un immeuble de rapport de 8 petits appartements, du studio au F2
  • prix affiché 257.500 €, négocié à 250.000 €
  • loyers : 2910 € par mois, donc 34.920 € par an, soit 13,97 % de rentabilité brute

Le prix du marché : Cet immeuble a été estimé par une agence entre 300.000 et 350.000 €. Je pense que sa valeur se situe plutôt un peu en dessous de 300.000 €. Pourquoi l’avons-nous payé à ce prix ? En fait, nous avons eu la chance de tomber sur un vendeur très pressé à cause de la mise en redressement judiciaire de sa SCI. Il avait déjà signé 2 compromis, à 280.000 € puis à 257.500 €, qui n’ont pas aboutis faute de financement…  Il avait donc fortement diminué le prix pour vendre au plus vite, et nous avons sauté sur l’occasion sans trop hésiter et sans trop négocier non plus.[...]   Lire la suite

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investissement immobilier sans apport

Voilà un titre alléchant me direz-vous… et qui cache quelque chose !

Eh bien non, je vous le garanti, C’EST POSSIBLE !

investissement immobilier sans apport

 Voici la recette :
1.  trouver un bien offrant une rentabilité brute supérieure à 10%
2.  à un prix inférieur à celui du marché,
3.  déjà occupé,
4.  avec un financement sur une longue durée,
5.  sans aucun apport (donc en empruntant également les frais de notaire et de garantie)

Dit comme cela ça paraît simple. En réalité, c’est un tout petit peu plus compliqué. D’abord, les biens avec une telle rentabilité ne courent pas les rues, il est quasiment impossible d’en trouver dans les grandes villes. Heureusement, dans mon coin, cela ne relève pas du miracle, on en trouve encore assez régulièrement. Ensuite, trouver un financement sans apport n’est plus aussi facile aujourd’hui qu’il y a quelques années…[...]   Lire la suite