Les taux sont bas : renégociez ou faites racheter !

Rachat de pretSi vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (ou plus !), il y a de fortes chances que vous ayez un crédit sur le dos. Or les taux sont en ce moment à leurs plus bas historiques, et devraient le rester quelques temps.

Vous avez donc tout intérêt à vous rapprocher de votre banquier pour renégocier votre taux… Vous avez aussi intérêt à aller voir la concurrence pour un rachat de prêt qui, bien que plus contraignant, vous fera très probablement gagner plus !

rachat de prêt

Voici quelques informations à connaître pour que vous puissiez calculer la rentabilité de ce genre d’opération :

 

Le taux de votre prêt actuel 

J’ai souvent entendu que pour être intéressant, le nouveau taux (rachat ou renégociation) devait être inférieur d’au moins 1% au taux actuel. C’est vrai de manière générale, mais si votre prêt est récent et que vous remboursez principalement des intérêts, même à moins d’1% d’écart, l’affaire peut être intéressante.

 

La durée restante

Le principe des crédits amortissables est qu’en début de prêt, on rembourse principalement des intérêts. Avec le temps, la situation s’équilibre puis s’inverse en faveur du remboursement de plus capital. Selon la durée initiale et le taux, cette inversion arrive plus ou moins tard.

Si vous êtes en fin de prêt et que vous remboursez majoritairement  du capital, inutile d’aller plus loin. Si vous êtes en début de prêt, une renégociation ou un rachat de prêt sera forcément intéressante. Dans tous les cas, il faudra calculer.




 

Les indemnités de remboursement anticipé

Lorsque vous remboursez par anticipation un crédit immobilier, la banque vous facture très souvent des indemnités de remboursement anticipé (communément appelées IRA). A moins que vous ne les ayez négociées dès le départ, il faudra les payer. Leur montant est plafonné par la loi : c’est le calcul qui donne la plus petite des 2 valeurs suivantes qui est applicable : 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts.

Par exemple, il vous reste 156.791 € à rembourser, le taux initial du prêt était de 4%. Les calculs sont les suivants : 156791*3/100 = 4.703,73 € et 156791*4/100/2 = 3.135,82 €

Evidemment, dans le cadre d’une renégociation, il n’y a pas d’IRA à payer, puisque vous ne rembourserez pas votre prêt !

Par contre votre banque peut vous demander de régler des frais de dossier, d’un montant s’approchant de celui des IRA (c’est le cas à La Banque Postale par exemple)

 

La garantie du prêt

Comme je l’avais expliqué dans cet article, on retrouve principalement 2 types de garanties : l’hypothèque ou la caution. Encore une fois, dans le cadre d’une renégociation, pas besoin de s’en préoccuper. Mais pour un rachat de prêt, la nouvelle banque voudra prendre des garanties. Il faudra donc repayer ces frais.

Pour l’hypothèque, il vous faudra procéder à une mainlevée (dont le coût dépend du capital initalement emprunté et peut être estimé sur le site des notaires de paris). Puis il faudra repasser chez le notaire pour en souscrire une nouvelle (le coût peut se simuler sur . Il existe toutefois la possibilité de transférer l’hypothèque, mais cette option dépend du bon vouloir de la banque initiale, qui en général refuse.

Pour la caution, il faudra tout simplement en souscrire une nouvelle. La part remboursable de l’ancienne caution vous sera restituée après avoir remboursé l’ancien prêt. On peut calculer le montant des garanties sur le site de Crédit Logement.

Par exemple, une caution chez Crédit Logement avec le barême « jeune » (moins de 37 ans) pour un prêt de 161.210 € vous coûtera 1612,52 € (dont une partie, environ 535 €, vous sera remboursée en fin de prêt si tout s’est bien passé).

Rien n’empêche également de changer de moyen de garantie.

 

Les frais de dossier

S’il n’y a pas d’IRA à payer dans le cadre d’une renégociation, il y a tout de même des frais de dossier. Ces frais sont variables d’un établissement à l’autre, et peuvent s’élever à plusieurs millieurs d’euros.

Idem lors de la souscription d’un nouveau crédit dans le cas d’un rachat de prêt.

 

Comment concrétiser ?

Pour une renégociation, il vous faudra vous rapprocher de votre banquier évidemment.

Pour un rachat de prêt, vous pouvez faire le tour des banques de chez vous, ou plus simple, depuis votre fauteuil, compléter quelques demandes chez des courtiers en ligne. Le principe est que le capital emprunté pour le nouveau crédit va couvrir l’ensemble des frais liés au rachat : le solde restant dû dans l’ancienne banque, mais aussi les IRA, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de dossier.

Ce qui implique que vous allez devoir emprunter plus que ce qu’il vous restait à rembourser. C’est frustrant, mais le gain peut être bien réel !

 

Un exemple

Vous vous êtes peut-être demandé pourquoi j’ai cité des chiffres aussi précis dans mes calculs. Et vous avez peut-être deviné la réponse… Nous sommes en train de renégocier un de nos crédits : celui qui nous a servi à financer les biens dont je parle dans cet article.  Je suis donc en plein dans les chiffres (et dans les photocopies des pièces justificatives) !

Nous attendons une réponse de La Banque Postale pour une renégociation (une demande a été faite pour passer de 4% à 3,3%). Mais surtout, nous venons d’obtenir l’accord pour un rachat chez LCL à un taux défiant toute concurrence : 2,2% ! Cette proposition nous permet de passer d’une durée restante de 21 ans et 6 mois  à 16 ans et 6 mois pour la même mensualité, soit 5 ans pile en moins ! A 996 € la mensualité, je vous laisse calculer l’économie réalisée ! En fait, elle est un peu moins élevée que 60 * 996 car il faut prendre en compte les intérêts que nous ne pourrons pas déduire, mais le gain global reste de l’ordre de 50.000 € !

Je ne vais pas faire trop de pub pour LCL puisque pas encore client, mais ils m’ont l’air plutôt bons. Les conditions (outre le taux) de leurs prêts sont très bonnes : pas d’IRA (sans même le demander), possibilité de différé total  des échéances, possibilité dès la première mensualité de faire des remboursements partiels sans minimum, modulation des échéance… Et surtout, notre taux d’endettement de 50% ne leur a pas fait peur une seconde !

Voici un screenshot (cliquez dessus pour l’agrandir) de la proposition qui date de samedi 6, et qui a été accordée depuis. Vous verrez qu’il y est fait état de 210 mois, mais le montant de l’échéance est inférieur à celui que nous payons actuellement. En partant sur le même montant, on diminue la durée à 198 mois.

rachat pret

Prochaine étape… Réunir tous les justificatifs, et trouver une assurance pour le prêt, car ils m’ont proposé d’office une délégation (je suis d’ailleurs passé par mon propre simulateur présent sur le blog)

Alors n’hésitez pas à vous lancer dans l’aventure d’un rachat de prêt si c’est judicieux pour vous !



17 commentaires sur “Les taux sont bas : renégociez ou faites racheter !
  1. JBertrand223 dit :

    Hello,

    Je te remercie pour tous ces éclaircissements. J’envisage vraiment de renégocier mon crédit ! Je vais faire appel à mon banquier très bientôt. :)

  2. Jeanne dit :

    Actuellement, les taux sont au plus bas, du jamais vu depuis des lustres. Il n’est pas vraiment nécessaire de renégocier. :P Profitez-en les amis.

  3. Thomas N dit :

    La baisse des taux a convaincu pas mal de sceptiques à investir dans l’immobilier, et ce n’est pas plus mal. Il faut en profiter, espérons que cette tendance continue pour nous =)

  4. dany dit :

    Bonsoir françois,

    tu dis qu’il est interdit de déduire les intérêts d’emprunt quand on a fait racheter son credit.
    peux-tu stp me dire où on trouve cette information dans la législation?
    car j’ai lu qu’on ne peut pas déduire, que si les intérêts du rachat sont supérieurs au prêt initial.

    Merci de ton aide et tiens nous au courant pour ton rachat

    • Francois dit :

      Bonjour Dany,
      Pourrais-tu me dire dans quel article j’ai écrit ça, car il faut que je le corrige.
      Les intérêts du nouveau prêt sont bien sur déductibles, dans la limite des intérêts restants de l’ancien prêt.
      Les IRA et frais de dossier du nouveau prêt sont déductibles également (et en respectant la règle ci-dessus)

      • dany dit :

        bonjour François,

        peut être n’ai-je pas bien compris cette phrase?

         » En fait, elle est un peu moins élevée que 60 * 996 car il faut prendre en compte les intérêts que nous ne pourrons pas déduire »

        pourquoi y aurait-il des intérêts impossibles à déduire?

        Merci de ton éclairage

        • xa dit :

          « pourquoi y aurait-il des intérêts impossibles à déduire? »

          Francois fait le calcul de l’économie réalisée en réduisant la durée du prêt de 5 ans (soit 60 mois).

          Mais cela signifie que sur ces 60 mois, il ne peut déduire les intérêts du prêt … puisqu’il n’y a plus de prêt sur cette durée.

          Or une partie des intérêts correspond à de l’imposition.

  5. xa dit :

    Bonjour,

    Juste un détail sur le rachat de prêt : la levée d’hypothèque n’est pas obligatoire dans le cas d’un remboursement anticipé de prêt, et ne bloque pas la mise en place du nouveau prêt.

    • Francois dit :

      Bonjour Xa,
      Merci pour cette précision. Si je comprends bien, si le nouveau prêt est garanti par une nouvelle hypothèque, il n’y a pas besoin de lever la première ?
      Pour moi, c’était évident si le nouveau prêt était garanti par un organisme de cautionnement par exemple, mais pas dans ce cas-là.

      • xa dit :

        La banque « racheteuse » peut effectivement mettre en place une seconde hypothèque sur le bien. En théorie, cette seconde hypothèque passe après l’hypothèque initiale (banque initiale), mais comme le prêt est racheté, la banque initiale ne peut plus utiliser son hypothèque ou son privilège.

        De facto, pour la nouvelle banque, bien que son hypothèque soit moins prioritaire sur le plan théorique, comme c’est la seule « invocable », cela suffit largement, et évite de faire une levée payante et inutile (la première hypotèque tombera d’elle même)

  6. VINCI Immo dit :

    Bonjour,
    Je vous remercie pour cet article très intéressant et très clair. C’est vrai que les démarches administratives (paperasse) sont, à priori, décourageantes mais si c’est la « seule » étape, le jeu en vaut la chandelle.

  7. Bonjour,
    Merci pour cet article très pertinent. Vous avez entièrement raison, c’est le moment idéal pour renégocier son crédit.

  8. Clairette dit :

    Effectivement ca fait plaisir de lire un nouvel article !

  9. Guillaume dit :

    Salut François,
    Bon billet, ça faisait longtemps :)
    Cela a l’air séduisant en effet.
    J’ai bien envie d’essayer également car j’ai 2 prêts de 2010 et 2012 avec des taux indécents : 4,30 et 4,10% Hors assurance !
    Ce qui me freine le plus c’est un peu comme toi : LA PAPERASSE !
    Au plaisir !

    • Francois dit :

      C’est vrai que la paperasse ça fait beaucoup. Mon dossier fait plus de 200 pages !
      Mais bon vu le gain rapporté au temps passé, on va dire 50.000 € la journée, ça fait un salaire de star du foot !

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