Défiscaliser en 2015 : loi Pinel… ou autre ?

défiscalisation loi Pinel

 

Pour bien commencer cette nouvelle année, j’ai comme à mon habitude fait le bilan de nos locations en 2014, pour savoir combien nous allais payer d’impôts en 2015 sur nos revenus locatifs… Résultat : impôts plus prélèvements sociaux compris, nous approchons les nombres à 5 chiffres ! Par curiosité, je me suis donc penché sur le dispositif défiscalisant du moment : l’investissement en loi pinel.

loi Pinel

 

Quelques détails sur la loi Pinel :

Les sites traitant de programmes défiscalisant étant très nombreux, on trouve énormément d’informations sur ce dispositif et je ne vais pas rentrer dans les détails, juste en rappeler les grandes lignes.

Ce dispositif vous permet, à l’achat d’un logement neuf (respectant un niveau de performance énergétique et dans certains zones « tendues »), de récupérer une partie de votre achat sous forme de réduction d’impôts. Attention, il s’agit bien de réduction, pas d’un crédit d’impôt. Il faut donc être imposable pour en bénéficier. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut s’engager à louer le bien, tout en respectant des critères de plafonnement de ressources des locataires, et de loyer au mètre carré.

Le montant récupéré grâce à la loi Pinel 2015 varie en fonction de l’engagement de durée de location :

  • pour un engagement de 6 ans, il est de 12% du prix du bien (soit 2% par an)
  • pour un engagement de 9 ans, il est de 18% du prix du bien (2% par an également)
  • pour un engagement de 12 ans, il est de 21% du prix du bien (2% par an les 9 premières années puis 1% par an les 3 suivantes)

Notons qu’il est possible de s’engager pour 6 ans et de prolonger l’engagement pour 2 périodes de 3 ans, sans diminution des montants. Notons également que le montant de l’investissement donnant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 300.000 € et 5.500 € /m2.

Autre nouveauté par rapport aux anciens dispositifs, il est possible de louer le logement à un ascendant (parent) ou à un descendant (enfant)

Le zonage a été révisé en août 2014, vous pouvez télécharger la liste des communes ici.

Les plafonds de ressources locataire et de loyer peuvent être consultés ici (ce sont les mêmes que pour la loi Duflot). Au plafond du loyer, il convient d’appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/ S (avec S = surface du logement).

 

Est-ce intéressant d’investir en loi Pinel ?

Vous avez certainement déjà vu des reportages à la télévision sur des particuliers se retrouvant en grande difficulté financière après avoir investidans le cadre d’un dispositif défiscalisant. Il y a de nombreux pièges à éviter, voici les 2 principaux :

  • la réduction d’impôt étant conditionnée par la location du logement, il convient de s’assurer qu’il y a de la demande locative pour votre logement ! Ca paraît évident, mais par le passé, des résidences ont poussé comme des champignons dans des endroits où il n’y avait pas de demande. Résultat : impossible pour les « heureux propriétaires » de louer leur bien sans le brader, ou même de le revendre.
  • s’assurer du rapport qualité/prix du logement. Force est de constater dans de nombreux cas, les logements valent beaucoup moins cher que le prix auquel ils sont vendus… Pour pouvoir comparer le prix de votre bien avec le prix du marché, la FNAIM prépare la mise en ligne de leur base de donnée des transactions… Ouverture du site prévue le 14 janvier (peut-être une future pépite pour les investisseurs ?)

De mon côté, j’ai effectué quelques recherches sur les programmes dans ma région. J’en suis arrivé à la conclusion que la réduction d’impôt ne suffisait pas à rendre un investissement en loi Pinel intéressant. Même si le prix au m2 des programmes que j’ai consultés semble correspondre aux prix du marchés, le plafonnement de loyer plombe le projet. En effet, la différence entre le loyer de marché et le loyer applicable est supérieure à ce que me ferait économiser la réduction d’impôt…

Attention, je ne dis pas que c’est un mauvais investissement, je dis juste qu’il ne correspond pas à mes objectifs ni à mes critères (je cherche la rentabilité avant tout). Il peut toutefois être une bonne occsaion d’aquérir un logement neuf à un prix compétitif.




 

Quelle autre piste pour défiscaliser ?

Si vous vous y connaissez un minimum en investissement locatif (ou si vous avez déjà beaucoup parcouru le blog), vous savez qu’avec la location nue, le déficit foncier est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € par an.

Pour défiscaliser, il suffit donc de générer du déficit ! Facile à dire, un peu plus compliqué à faire… Le moyen le plus simple consiste à réaliser des travaux déductibles (voir cet article). Oui mais voilà, vu hors travaux, les revenus fonciers imposables que nous déclarons tournent autour de 30.000 €. Il faudrait donc réaliser des travaux pour plus de 30.000 € dans nos biens existants…

Autre piste, bien plus intéressante :investir à nouveau, dans un bien nécessitant beaucoup de travaux (financés par le crédit), un immeuble par exemple… Un petit exemple chiffré : achat d’un immeuble à 140.000 €, travaux de rénovation pour 100.000 €, revenus de 25.200 €.  Le montant des travaux permettrait de générer un déficit foncier sur quelques années.

NB : Cet exemple n’est que pure fiction ! Le montant des travaux à réaliser est beaucoup moins élevé ! Le prix d’achat et les revenus sont par contre bien réels (j’ai déjà appelé l’agent qui m’a confirmé qu’une offre à 140.000 pourrait être acceptée). Voici un screenshot de l’annonce :

immeuble avec travaux

 

 

 

 

C’est une piste que nous envisageons… et peut-être un sujet de futur article !



16 commentaires sur “Défiscaliser en 2015 : loi Pinel… ou autre ?
  1. Martin dit :

    Bonjour François,

    Je vois qu on peut louer en Pinel à une autre personne que son foyer fiscal.
    Peut on louer à sa concubine si elle ne fait pas partie de son foyer fiscal et y habiter en bénéficient de la réduction d impôt sur le revenu ?

    Merci

    • Francois dit :

      Si je comprends bien vous voudriez louer à votre concubine et y habiter avec elle ? Donc en gros que l’état (et indirectement le contribuable – moi accessoirement) vous finance une partie de votre résidence principale ?
      Ca me paraît très limite comme démarche… et je suppose que ça le paraîtra encore plus aux services fiscaux s’ils s’en rendent compte.
      Après… pas vu, pas pris. Mais je ne prendrais pas le risque !

  2. Antonie dit :

    je suis interessé par un achat immobilier Pinel pour payer moins d’impot. qqun aurait il un conseil a me donner pour reduire mes impots?

    • Francois dit :

      Le 1er conseil à donner est de ne pas investir avec pour seul objectif de diminuer ses impôts.
      Le 2ème est de faire ses simulations de rentabilité sans tenir compte de l’avantage fiscal
      Le 3ème est de lire ce blog dans son intégralité ;-)

  3. SLY dit :

    Bonjour François et ses lecteurs,

    Je suis tourmenté par l’histoire du déficit foncier, et plus particulièrement les 10 700€ imputables sur les revenus globaux.

    En effet, les avis divergent quant à son application répétitive.
    Beaucoup disent qu’ils ne peuvent être imputés QUE la première année des travaux. D’autres, comme ton fichier Excel François, disent qu’ils sont reportables tant qu’il y a du déficit foncier…

    Où est la vérité ? Pas ailleurs j’espère… ;-)

    • Francois dit :

      Les 10.700 € imputable sur le revenu global ne le sont en effet que lors de l’année de la déclaration. La part qui dépasse est imputable les années suivantes sur les revenus fonciers.
      Par contre, si vous faites plusieurs années consécutives des travaux engendrant un déficit foncier > 10.700 €, alors cette part est reportable tous les ans.
      D’où l’utilité, quand c’est possible, d’étaler les gros travaux sur plusieurs années.

  4. LauraMars dit :

    Bonsoir,

    Qu’est-ce que c’est votre avis sur les investissements Pinel en SCPI?

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Je ne suis pas un grand fan des SCPI. Trop de frais, pas assez de rendement… Je préfère gérer en direct.
      Je ne suis pas non plus grand fan de la défiscalisation. Pas assez de rendement, rapport qualité / prix souvent mauvais…
      Donc je suis encore moins fan des SCPI de défiscalisation !

  5. Bonjour,

    C’est assez logique que défiscalisation Pinel et rentabilité n’aillent pas de paires.
    Le fisc n’est pas le Père Noël et la carotte fiscale est pour que les bailleurs louent à des personnes à faibles ressources. Des profils vers lesquels les bailleurs ne se précipiteraient pas spontanément.

    Autre point faible pour votre cas le Pinel réduirait (voire supprimerait) votre IRPP mais ne toucherait pas aux PS que vous aurez à payer : plus de 4500 € dans votre cas.
    Pour réduire ceux-ci point de salut autre que réduire le bénéfice foncier imposable. Avez-vous pensé au Borloo Ancien qui se cumule avec le déficit foncier ?

    Le problème du déficit foncier c’est qu’il s’agit toujours d’une fuite en avant. En achetant un nouvel immeuble avec beaucoup de travaux vous allez certes produire du déficit foncier pendant quelques années mais également une fois celui épuisé de nouveaux revenus qui viendront s’ajouter à ceux des immeubles précédents. Dans votre exemple en plus des 30000 (qui auront sans doute augmenté avec des intérêts d’emprunt moindres) viendront s’ajouter 25000€ il vous faudra donc payer des impôts et PS sur 55000 € ou acheter un immeuble avec quasiment deux fois plus de travaux et ainsi de suite.
    Sans compter qu’avec un patrimoine augmentant à vitesse grand V l’ISF risque de faire son apparition…
    Didier-Fabrice Articles récents..Comment mensualiser vos impôts peut vous faire gagner de l’argentMy Profile

    • Francois dit :

      Bonjour Didier-Fabrice.
      Ce que vous relevez est tout à fait pertinent.
      Je nuancerais juste un point de votre réponse, par rapport aux « faibles ressources ». Le plus petit plafond (personne seule en zone B2) est de 27.017 € par an, ce qui correspond, pour un salarié sans revenus d’épargne, à un salaire NET de 2500 € par mois… (Le plafond correspondant au revenu fiscal de référence, lui-même calculé après l’abattement de 10%).

      Pour le Borloo Ancien, je pratique déjà sur 2 biens. C’est un dispositif très bon dans certains endroits (et notamment là où j’investis) car les plafonds de loyer correspondent presque au prix de marché pour les logements anciens. J’ai même diminué un peu un loyer pour pouvoir conventionner un logement, mais je reste gagnant par rapport à l’abattement.

      Le problème du déficit foncier est en effet bien connu… Il faut continuer à investir pour gagner la même chose. Mais très honnêtement, ça ne me pose pas trop de problème de gagner de l’argent et de payer des impôts sur cet argent.

  6. SLY dit :

    Salut François,
    il me semble que certains organismes proposant ces investissements Pinel (ou autre) propose également de garantir la location sur toute la durée.
    J’ai un ami dont sa banque lui a proposé un programme LMNP, qui une fois les logements terminés, sont gérés par Pierre&Vacances qui garantie les loyers pendant 9 ans.
    Ce modèle là est parfait pour defiscaliser il me semble.
    Je me suis fais la réflexion dernièrement, que si le cashflow d’un investissement locatif est suffisant, il peut permettre de financer le fameux « effort financier » à produire dans le cadre de la loi Pinel et, au final, augmente donc le cashflow !
    Je ne dis pas de bêtises non ?

    • Francois dit :

      Salut Sylvain,
      Ce dont tu parles (programme LMNP géré par Pierre & Vacances) est différent. Il s’agit d’un programme défiscalisant, dans le cadre de l’achat d’un meublé en résidence de tourisme. C’est ce qu’on appelle la loi Censi-Bouvard.
      Le loyer est garanti pendant 9 ans car il est payé par Pierre & Vacances (ou autre) directement. En fait, dans ce cadre, tu signes un bail commercial 3-6-9 « classique » (d’où la garantie de paiement pendant 9 ans)
      Je me suis penché sur ce genre d’investissement suite à un séjour dans un Center Parcs (groupe Pierre et Vacances justement). A l’accueil, il y avait des brochures pour acheter un cottage.
      Je n’ai pas donné suite, pour plusieurs raisons :
      – rentabilité « ridicule » : entre 3 et 4 %
      – incertitude sur « l’après 9 ans » : que se passe-t-il si le parc ferme ses portes ? comment revendre un bien qui ne vaudra plus rien ?
      – incertitude sur les frais d’entretien (en gros, il est mentionné dans les contrats que le groupe Pierre et Vacances et le seul décisionnaire des travaux d’entretien qui sont à la charge des propriétaires)

      Pour ta dernière réflexion, je t’avoue qu’après plusieurs lectures, je n’ai toujours pas compris ce que tu voulais dire…
      Ce que les banques appellent « effort d’épargne » est un cashflow négatif justement.

      • SLY dit :

        Ok, je reprends pour ma dernière réflexion.

        Imaginons un investissement locatif perso qui dégage 300€ de cashflow.

        Maintenant imaginons un programme defiscalisant qui demande un effort financier de 150€ permettant au final de ne plus payer d’impôt.

        En retirant ces 150€ des 300€ de l’investissement, le résultat sera au final supérieur à 150€ restant puisque les impôts se seront annulés… Voir même supérieur à 300€…

        C’est plus clair ?

        • Francois dit :

          Oui c’est plus clair !
          Le problème, c’est que quand on (ou plutôt le banquier) parle d’effort d’épargne / effort financier, en fait on sous-entend uniquement : mensualité du crédit moins loyer perçu. Il faut être précis sur ce dont on parle. Car un « effort d’épargne » de 150 € se traduit au final par un cashflow négatif encore plus important.
          Mais ça mérite de faire un calcul au cas par cas… D’après les simulations que j’avais faites, j’arrive à un rendement brut de 6.5% max (réduction d’impôt comprise !) sur les programmes de ma région. Par exemple, pour un appartement que je pourrais louer 700 € max (à cause du plafond), j’ai des mensualités de prêt de 830 € (sur 25 ans). La réduction d’impôt permet d’annuler l’impôt pendant quelques années, mais uniquement sur ce bien. Ca n’augmente pas le résultat final comme tu dis…

      • SLY dit :

        Petit complément d’information sur le programme Censi-bouvard de mon ami, il s’agissait de résidence d’affaire à Asnières (92). Donc plutôt pas mal comme situation..

        Je creuserai le moment venu.

    • celine dit :

      Le lmnp c’est pire que la loi pinel car après pour revendre bonjour les soucis ..déjà que la loi pinel est chère car il y a des normes assez drastiques ( http://loi-pinel.defiscmag.com ). Il faut que ça soit en RT2012 donc les promoteurs répercutent le prix sur ton bien !

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