Rembourser plus pour gagner plus !

départ retraite

 

 

Voilà un titre bien racoleur ! Mais je sens que je vais me faire des amis grâce à cet article… Spéciale dédicace à Didier du feu blog jaimelimmobilier.fr !

location saisonnière

Je vous avais donné la recette dans 2 articles, écrits à mes débuts de bloggueur, pour gagner quelques centaines d’euros par mois sans dépenser un centime (voir ici et ).

Cette recette fonctionnant bien et nous permettant de générer pas loin de 1000 € par mois net, il est temps maintenant de mettre en place la 2ème partie de notre stratégie (que je peux rapidement résumer en 3 phases : acheter – rembourser/consolider – profiter). La question est : comment utiliser / investir intelligemment ces 1000 € par mois ?

Et vous l’aurez certainement deviné grâce au titre : nous allons procéder à des ajustements sur le montant du remboursement de certains crédits. Je me suis donc bricolé de superbes fichiers excel pour tout calculer. Et l’heureux élu est : le crédit de notre achat de 2011.

Rappel de ses caractéristiques :

  • montant emprunté : 175.000 €
  • durée initiale : 25 ans
  • taux : 4%
  • taux assurance (100% sur 2 têtes) : 0.5%

Soit un coût total (assurance plus intérêts) de 123.661,87 € précisément pour des mensualités de 996,63 €. Je rappel que les loyers encaissés grâce à cet investissement s’élèvent à 1.750€ par mois. Ce prêt, contracté à LaBanquePostale, nous permets 2 choses : moduler les échéances à la baisse (-10%), à la hausse (+30%) ainsi qu’un remboursement anticipé partiel annuel sans frais (c’est long à dire ça !) de 2.500 € maximum à partir de la 3ème année du crédit.

Nous allons donc profiter de ces 2 avantages et augmenter nos mensualités de 30%. Ce qui va les faire passer à 1.273,74 €. Si l’on cumule avec les remboursements de 2500 € par an, cela va nous permettre de ramener la durée initiale du crédit à 181 mensualités, soit 15 ans. A l’heure où j’écris ces lignes, il nous restera donc 12 ans et 1 mois pour finir de rembourser ce prêt.

Donc en dépensant investissant 277,1 € par mois, ainsi que 2500 € par an (soit 485,43 € par mois), nous allons gagner beaucoup !

Alors vous me direz, « oui mais ton cashflow va passer à zéro sur ce bien, voir même être négatif !« . Oui c’est vrai. Mais : premièrement, pas de beaucoup, et globalement il restera positif. Deuxièmement, je le dis dans ma page de présentation, mon objectif est de prendre ma retraite avant l’âge légal (voir la rubrique à propos). Et comme on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre, il faut faire des choix en cohérence avec sa stratégie. Troisièmement, comme je le disais plus haut, cela va nous rapporter à terme. Voici un petit calcul pour avoir une idée du montant :

calcul économies crédit

La ligne « déductions en moins » correspond à l’économie réalisée sur les intérêts et l’assurance (ligne différence de coût) qui bien sûr ne pourra pas être déduite. J’ai multiplié ce montant par notre taux d’imposition + prélèvements sociaux.

Les remboursements restants correspondent au nombre de mensualités restantes multiplié par le montant de ces mensualités.

En investissant ces 485,43 € par mois pendant les 145 prochains mois, nous économiserons donc la coquette somme de 80.021,75 € ! Soit l’équivalent d’un placement à 2,2% net… Ce n’est pas terrible, mais l’important est d’avoir fini de rembourser le plus tôt possible !

Et là, je vous vois venir ! J’entend d’ici les « tu ferais mieux de placer cet argent sur un fond euro d’une assurance vie et dès que le capital disponible est suffisant, tu rembourses le prêt par anticipation« . Bien vu ! J’ai fait le calcul bien sur… Et il faudrait trouver un placement à capital garanti rapportant 4,6% net par an, fiscalité déduite… Ce qui est beaucoup plus difficile !

 

Voilà pour ce petit exercice de calcul, qui représente un pas de plus vers la retraite anticipée ! N’hésitez pas à me demander le fichier excel qui me permet de faire ces calculs, je me ferai un plaisir de vous l’envoyer. N’hésitez pas non plus à me dire ce que vous pensez de ce choix et ce que vous auriez fait à ma place !



19 commentaires sur “Rembourser plus pour gagner plus !
  1. Sanchez dit :

    Bien vu ! Bon, après, tout le monde n’est pas disposé à rembourser entièrement son crédit le plus rapidement possible. Ça, c’est dommage !

  2. Xolali dit :

    Salut,

    Je dois l’avouer, c’est bien joué Francois.
    La où beaucoup auraient placer cet argent sur une assurance vie tu as bien géré avec tes calculs.
    Félicitations.

  3. Edouard dit :

    Bonjour, article et commentaires forts intéressants. Je constate que je fais partie des « frileux » car pour l’instant j’investis essentiellement dans l’immobilier car c’est un secteur que je connais bien contrairement à la bourse. En tout cas françois, c’est une vision intéressante et un pari gagnant a priori, si on a tout de même une petite sécurité.

  4. Vince dit :

    Salut François.

    Félicitations pour tes investissements et ton intelligence financière, je te sens déterminé et je suis certain que tu arriveras tôt ou tard à ton indépendance financière.

    Mais comment va tu faire pour payer les travaux d’entretien ou de réparation de tes appartements si tu n’as plus de cashflow, c’est cela qui m’intrigue

    Je suis un peu dans la même configuration que toi (âge,patimoine), mais bcp plus frileux!!!

    Perso, je préfère garder mon cashflow, ça me rassure et me permet d’être serein lorsque des problèmes ou de gros travaux pointent le bout de leur nez. Et tu sais comme moi que lorsque l’on a des immeubles, tôt ou tard ils surviennent!!!

    C’est vrai que je suis certainement trop frileux, je le conçois !!! on ne se refait pas.

    L’objectif pour moi est également la retraite dans une dizaine d’année, je ne sais pas si j’y arriverai, mais j’y travaille dur.

    Merci en tout cas pour ton site, trés inspirant c’est un bonheur que de te lire.

    A bientôt.

    Vince

    • Francois dit :

      Disons que j’ai la chance d’avoir un salaire qui me permet de continuer à épargner donc en cas de coup dur, je me sers de mon épargne…

  5. Qui s’endette s’enrichit; c’est bien connu !! vous en faites une parfaite démonstration.
    Un bémol : ne jamais emprunter pour investir en bourse.

  6. Paul dit :

    Un bon article avec une vision pragmatique et réaliste. Comme dans la gestion d’une petite entreprise remboursée le plus rapidement (passer cette épée de Damoclès), permet de savoir ou l’on en est et ce que l’on pourra faire à l’étape suivante.

  7. Merci pour cet article intéressant. Voila une question que je me pose souvent. Mon humble opinion (susceptible d’évoluer):
    – Pour réduire sa capacité d’endettement et trouver d’autres investissements aussi rentables que le précédent, je pense que c’est un bon calcul.
    – Je comprends la logique de rembourser par anticipation et avancer la propriété complète du bien mais d’un point de vue froidement analytique je suis plus hésitant:
    1/ les cash flows peuvent être investis par exemple en bourse (attention, pas en CFDs ou autres attrape nigauds, en value investing bien pesé!) surtout si tes PE/PEA-PME ne sont pas fulls. En effet, pas possible d’utiliser de crédit là dessus donc tout cash flow supplémentaire est bon à prendre.
    2/ Les intérêts de tes emprunts sont déductibles, donc certes tu en offres moins à ta banque, mais tes loyers vont en même temps être plus taxés. Je n’ai pas fait précisément le calcul mais si tu as déjà tranché sur ce point je suis intéressé pour connaitre ton avis!
    Le Canard du Business Articles récents..Le value investing: une méthode pour gagner en bourse à long termeMy Profile

    • Francois dit :

      Pour apporter quelques réponses :
      1) Une règle de base de l’investissement est d’investir dans ce que l’on connait. Or je ne connais pas grand chose à la bourse, donc pour le moment je m’abstiens !
      2) Le calcul est fait… dans le tableau que je donne, la perte liée à la déductibilité des intérêts correspond à la ligne « déductions en moins » soit un peu plus de 17.000 €. Ce qui est très inférieur au montant que cette opération nous fait gagner.

    • Je suis d’accord, il vaut mieux utiliser son épargne pour emprunter et investir dans d’autres projets qui ont un bon rendement.

      Pour diversifier, il est également possible d’investir dans des actions qui versent un dividende de 5 à 8% dans un PEA = peu d’impôts et 0 gestion.

      Mais il n’y a pas que les dividendes, il y a aussi les plus values. Par exemple, Essilor, valeur de croissance par excellence (avec L’Oréal) verse un faible dividende (1%), mais depuis 1993 à augmenté de 2700 %

      Imaginez le gain si vous aviez investi votre épargne mensuelle chaque mois dans cette valeur ?

      Cette semaine elle a dépassé son plus haut annuel !

      L’immobilier permet d’investir gros à la fois s’en s’en douter, mais la bourse, au final et quand on s’y entend un peu, est beaucoup moins risquée.

      Qu’en pensez-vous ?

      • Francois dit :

        Je pense qu’en investissant maintenant mon épargne mensuelle dans Essilor, je ne ferais pas forcément une bonne affaire… Puisque comme tu le dis, j’achèterais au plus haut. Pourquoi rentrer dans une valeur de croissance alors qu’elle affiche son plus haut historique ?
        Il y a certainement d’autres valeurs plus intéressantes en ce moment…
        Je pense aussi qu’il est très dangereux de balancer comme ça que la bourse est « beaucoup » moins risquée que l’immobilier (surtout quand on vante les mérites de l’analyse technique – je précise que je n’ai rien contre l’analyse technique en elle-même), et qu’il faut de très solides connaissances et une stratégie d’investissement value pour pouvoir l’affirmer…

  8. A lire le début de l’article, je m’attendais à voir un chapitre « renegociation »… ouf, on en parle ds les commentaires!
    Sinon, j’aurai fait pareil: comme on dit, ce qui est fait n’est plus a faire…
    Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents..Bourses, premières conclusionsMy Profile

  9. Bonjour,

    Opération intéressante.
    Une petite question : histoire d’optimiser ces « économies », à la vue de ta nouvelle durée de crédit et des taux d’emprunt de ce debut d’année, as-tu pensé à renégocier ou à faire racheter ton prêt ?
    Squatte @ Optimiser ses finances Articles récents..Mon premier investissement locatif : les chiffres (2/2)My Profile

    • Francois dit :

      C’est marrant que tu parles de ça… En fin d’année dernière, on avait contacté quelques courtiers pour voir ce qui serait faisable, et il n’y avait pas eu de suite.
      Et j’ai justement été recontacté hier par un de ceux qu’on avait eu, pour faire des simulations et éventuellement aller plus loin. Ca a l’air intéressant (passage de 4,15 à 3,25% pour un autre crédit), peut-être un prochain sujet d’article !

  10. Didier dit :

    C’est le début de la gloire je reçois des dédicaces en début d’article ;)

    @Nicolas

    Ce qu’il faut surtout comprendre c’est que faire du cashflow juste pour faire du cashflow c’est jouer à qui pisse le plus loin et dans ce cas autant acheter cash car tu n’auras jamais plus de cashflow qu’en achetant sans faire appel au crédit.
    Ce qui compte avant tout c’est d’avoir un objectif et de mettre en oeuvre une stratégie pour l’atteindre. Ainsi si tu empruntes sur une durée plus longue que celle que tu aurais pu te permettre pour avoir un matelas de sécurité cela peut se justifier.
    Didier Articles récents..Les étranges choix de GrégoryMy Profile

  11. Nicolas dit :

    Bonjour

    Calcul intéressant.
    Mais tu peut te permettre d’avoir un bien à l’équilibre ou en negatif car tu a beaucoup d’autre biens avec un cash Flow positifs.

    Dans mon cas est seulement 2 immeubles je préfère garder mon cash Flow positif le temps de consolider mon patrimoine.

    Avec une marge de sécurité le calcul est intéressant mais pas au début quant on commence à investir ;-)
    Nicolas Articles récents..Declaration 2044My Profile

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