Loi Duflot : suivez le guide !

loi_duflot

La loi Duflot est le dispositif fiscal qui remplace la loi Scellier depuis le premier janvier 2013. Si les deux dispositifs se ressemblent étrangement, ils diffèrent pourtant sur de nombreux points. Petit tour d’horizon sur ce qu’apporte réellement la loi Duflot au contribuable investisseur.

Loi Duflot

 

Quels objectifs pour la loi Duflot ?

En mettant en application son nouveau dispositif fiscal dédié à l’investissement locatif, Cécile Duflot a annoncé des objectifs pour le moins ambitieux : créer 50 000 logements neufs par an.

Pour arriver à ses fins, la ministre a souhaité accentuer son action sur les secteurs urbains présentant un déficit de logements sociaux. Le champ d’application de la loi se découpe ainsi en plusieurs “zones Duflot”, allant de la zone A bis (Paris et sa proche banlieue) à la zone B2 comprenant les villes de plus de 50 000 habitants qui disposent d’une dérogation préfectorale.




Quels sont les gains pour l’investisseur en Loi Duflot ?

Le contribuable qui investit via le dispositif peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui s’élève à 18% du montant du logement acquis, soit une économie conséquente par rapport au rendement issu des investissements plus classiques.

Revers de la médaille, l’investisseur est contraint de respecter un certain nombre d’exigences. En dehors des zones urbaines éligibles dont nous vous avons parlé plus haut, il s’agit de veiller à ce que :

  • le bien soit mis en location durant une période de 9 ans minimum ;
  • l’habitation soit neuve, en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancienne mais ayant subi de lourds travaux de réhabilitation (normes RT 2012 ou label BBC 2005) ;
  • le locataire occupe le logement en tant que résidence principale.

Il faut ajouter à ces obligations des plafonds liés :

  • au prix d’achat du logement, celui-ci devant se situer en dessous de 5,500 €/m2 et dans la limite de 300 000 € d’investissement ;
  • aux ressources du locataire (plafond défini selon la zone Duflot du logement) ;
  • au loyer (plafond défini selon la zone Duflot du logement).

Si une opération en loi Duflot s’avère potentiellement rentable pour l’investisseur, il est par conséquent nécessaire d’être attentif aux conditions à respecter. Ces dernières peuvent être décisives dans le choix de la zone géographique où investir.

Où investir en Loi Duflot ?

Il est indispensable de choisir méticuleusement l’emplacement géographique de son projet immobilier en loi Duflot.




De manière générale, le programme immobilier doit être implanté dans une commune possédant une véritable dynamique immobilière. Plusieurs indices peuvent aiguiller l’investisseur dans ce choix : la croissance démographique (la ville attire-t-elle de nouveaux arrivants, augmentant ainsi les chances de revente ?), le potentiel universitaire (les étudiants, majoritairement locataires, sont-ils nombreux ?) et le prix de l’immobilier neuf (est-il possible de vendre son logement au bon prix une fois les 9 ans de location passés ?).

Sur ce terrain, les villes de province ont manifestement leur carte à jouer. En effet, la rentabilité et le potentiel de revente sont plus élevés dans les grandes métropoles de l’hexagone (Toulouse, Bordeaux, etc.) qu’en région parisienne !

Enfin, et comme pour tout investissement, il faut porter une attention particulière au prix d’achat ! En effet, avec les dispositifs précédents, nombreux sont les « investisseurs » qui ont perdu tout l’avantage fiscal dans un prix d’achat sur-évalué…et pour une qualité de fabrication laissant parfois à désirer.

 



7 commentaires sur “Loi Duflot : suivez le guide !
  1. mike dit :

    la loi pinel vient de sortir.
    c’est juste une mise à jour du duflot avec l’avantage de pouvoir défiscaliser sur 6, 9 ou 12 ans et de pouvoir louer à un membre de sa famille.

  2. La loi Duflot prend cher actuellement avec Manuel Valls …

  3. Attention de ne pas tomber dans le piège fiscal !

    L’attrait en économies d’impôts ne doit pas motiver l’investisseur immobilier.

    Comme toute loi fiscale, je pense que ce sont d’abord des lobbies auprès du gouvernement qui gagnent le plus d’argent, et non l’investisseur immobilier.

    Le primo-investisseur doit :

    1- trouver un logement à prix négociable (seul l’ancien à rénover permet cela)

    2- Négocier le prix

    3- faire des travaux

    4- louer

    5- Dégager une trésorerie mensuelle positive.

    6- Trouver dans un autre logement à prix négociable

    7- Continuer avec l’étape 2

    Dans le cadre d’investissements immobiliers dans le neuf, cette trésorerie positive est impossible à atteindre et augmente le taux d’endettement de l’investisseur…

    Je conseille plutôt d’investir en défiscalisation si l’on possède déjà des revenus fonciers pour diminuer l’impôt et se payer le luxe d’acheter du neuf…

    En dehors de ce cadre, l’immobilier neuf est le dernier investissement immobilier à faire si vous recherchez la liberté…financière.

    Lionel

  4. Philippe30 dit :

    @Didier

    « pourtant qui dit moins d’intérêts d’emprunts à payer dit meilleure rentabilité… »
    Non meilleure trésorerie car plus d’emprunt à payer.
    Si vous avez effectivement lu que j’ai revendu , vous du lire pourquoi je l’ai fait …afin de réduire au maximum mes charges en réinvestissant dans des immeubles de rapport.

    « La défiscalisation par la déductibilité intérêts d’emprunts est aussi une forme de défiscalisation »
    Non c’est une application comptable des règles du code des impôts sur les revenus et bénéfices locatifs.
    Avec un achat en défiscalisation , vous déduisez aussi les intérêts
    d’emprunts.

    « le surcoût du bien existe aussi si on tient compte de la part des intérêts qui reste comme charge réelle et ce surcoût n’est pas pris en compte pour le calcul de l’éventuelle plus-value à la revente (alors que le surcoût du Duflot si ! par exemple dans mon illustration ci-dessus le bien vendu 100000€ a peut être une valeur réelle de 85000 € mais votre bien ancien acheté 75000 € vous revient à combien en intégrant le coût du crédit -la part non déductible-)  »
    Ineptie totale sous entendant que vous achetez cash votre bien en défiscalisation et à crédit le bien ancien.
    La déduction des intérêts d’emprunt car vous êtes imposés sur les revenus locatifs constituant votre patrimoine , c’est la raison de la déductibilité des intérêts.

    Pour avoir un bien en scellier et les autres en ancien avec ou sans rénovation, je vois très nettement la différence.
    En outre comme je l’ai indiqué les conditions dans la défiscalisation sont plus stricte que dans l’immobilier classique.

    Vous généralisez sur de la défiscalisation Outre mer , il ne faut mélanger tout la plupart des métropolitains restent en défiscalisation en France.

    Vous venez me parler de micro bic ou micro foncier , cela indique bien que vous n’avez rien compris à l’immobilier.
    Renseignez vous et passez donc au réel et vous verrez comment réduire votre fiscalité sans passer par les SCPI ou autres programmes de défiscalisation.

    Le meublé ne signifie pas seulement du turn over sur des studios mais aussi des surfaces plus grandes ( 25 à 35 M2 ) qui permettent à des personnes de se loger sans problématique de mobilier.

    Les revenus fonciers n’ont d’avantage que pour le déficit foncier qu’ils peuvent procurer lors de la réalisation de travaux.

    Sans amortissement des biens vous vous retrouvez rapidement avec un TMI qui augmente et devoir payer la CSG à 15,5 % sur le solde locatif positif.

    Je ne prend pas en compte les montants des intérêts car l’ensemble de mon parc locatif est payé par la location avec un cash flow positif en fin d’année.

    A travers ces investissements , j’ai actuellement un montant d’impôts à payer ridicule à payer ( moins de 600 € par an).

    Bien sûr cela ne durera pas mais j’ai 6 à 7 ans devant moi , d’autres biens en copropriété seront bientôt payé et je pourrais appliquer de nouveau la méthode de revente puis des achats d’autres immeubles qui eux seront largement rentables suite à la remise en place d’un amortissement et par l’apport que je ferais avec une diminution conséquente des charges car en mono propriété.

    Ma présentation est présente sur ce site sous forme d’interview.
    Détaillez un peu plus vos options immobilières et on pourra discuter plus facilement.

    Philippe

  5. Didier dit :

    @Philippe30

    Bonjour,

    Là où vous faîtes une erreur, c’est que vous considérez ce type d’investissement comme un investissement classique en cherchant la rentabilité.
    C’est une loi de défiscalisation et il faut la considérer comme telle sinon vous avez raison il y a un important risque de déconvenues.
    Dans le même esprit, regardez les SCPI elles sont bien cataloguées entre SCPI de rendement et SCPI fiscales (Deficit foncier, Malraux, Duflot) il ne viendrait pas à l’idée si on recherche du rendement de choisir une SCPI fiscale.
    D’ailleurs tel M. Jourdain qui fait de la prose sans le savoir, vous appliquez aussi ce principe car j’ai lu que vous aviez revendu certains de vos biens quand l’impact fiscal allait augmenter (emprunt arrivant à terme) pourtant qui dit moins d’intérêts d’emprunts à payer dit meilleure rentabilité…
    La défiscalisation par la déductibilité intérêts d’emprunts est aussi une forme de défiscalisation je ne suis pas persuadé qu’elle soit forcément plus judicieuse qu’une défiscalisation Duflot a) il s’agit ici d’une réduction d’impôt qui n’est pas fonction de la TMI contrairement à la déductibilité des intérêts d’emprunt et b) le surcoût du bien existe aussi si on tient compte de la part des intérêts qui reste comme charge réelle et ce surcoût n’est pas pris en compte pour le calcul de l’éventuelle plus-value à la revente (alors que le surcoût du Duflot si ! par exemple dans mon illustration ci-dessus le bien vendu 100000€ a peut être une valeur réelle de 85000 € mais votre bien ancien acheté 75000 € vous revient à combien en intégrant le coût du crédit -la part non déductible-) Certes c’est un coût moins « visible » car payé chaque mois pendant de longues années alors que le surcoût lié au gonflement du prix des programmes neufs vendus en défisc est à financer dès le départ

    Si vous regardez de cette manière, il faut vous dire que si à la revente vous ne concédez pas une baisse de 18% (voire 29% en outre-mer) alors vous n’aurez pas fait une mauvaise opération (pas forcément une excellente non plus mais ce ne doit pas être l’objectif qui lui est connu dès le départ il doit être proche du montant de la défisc soit 18 ou 29 % pas plus)
    En effet, il est assez incohérent, si on réfléchit, de réduire ses impôts par la défiscalisation et les augmenter par la perception de loyers…
    Exemple chiffré. J’achète (ici en Guadeloupe ça tombe bien comme ça j’ai 29% de réduction d’impôts) un Duflot à 100000 € je le loue une « misère » (ici en Guadeloupe il y a des programmes où le montant du loyer possible est supérieur au prix du loyer du marché donc en réalité il n’y a pas de véritable contrainte sur ce point là mais je vous accorde qu’en métropole ce genre de programmes n’est pas courant) mais cela ne me pose pas de problème car avec un gros loyer je serai imposé ce qui n’est pas le but de la manoeuvre (je ne fais pas de défiscalisation pour augmenter mon imposition mais pour la réduire !).
    Au bout de 9 ans si je revend au moins 71000 € je fais une opération transparente. Si je revends 80000 je fais une plus-value réelle de 9000 € qui ne sera pas imposée puisqu’elle apparaîtra sur l’acte de vente comme une moins value de 20000). A 71000 € on n’a pas grand chose de faramineux donc le risque d’en être de sa poche est limité. Cela dit, il est vrai que comparé à la métropole nous n’avons pas pléthore de programmes et que la réduction est quand même bien plus intéressante que les 18% (d’ailleurs il est envisagé de la porter à 21% pour des SCPI qui devraient être conservées 12 ans au lieu de 9)

    En outre-mer ce principe est appliqué depuis des lustres en particulier dans l’hôtellerie. Un chaîne hôtelière s’implante pour profiter à fond de la défiscalisation puis à la fin de la défiscalisation ils revendent à prix bradé (mais plus cher que leur coût réel) en pleurant devant l’Etat sous prétexte que la carotte fiscale n’est pas assez grosse…

    En revanche je suis d’accord avec vous une défiscalisation ne doit pas être la première opération à réaliser alors que les vendeurs de ce genre de programmes les proposent à tout le monde y compris (surtout ?) à des néo-propriétaires.
    Mais je ne crache pas complètement sur le dispositif, je peaufine en particulier un montage pour une acquisition avec des amis en SCI avec en fin de défiscalisation un rachat par mes soins des parts des autres investisseurs un peu comme le principe des SCPI à capital variable le prix de cession est connu à l’avance (ce qui permets in fine aux participants d’avoir une déduction d’impôt réelle de l’ordre de 15 à 20 % certes plus faible que la réduction théorique mais avec un ratio d risque de 0% puisqu’entièrement supporté par mes soins en contre partie de cette sorte de rétrocession d’une part de l’avantage fiscal)

    Vous faîtes beaucoup de meublés et vous avez sans doute raison car il faut faire ce pour quoi on excelle et d’où on retire le plus de bénéfice. Mais sachez qu’il y a une vie en dehors du meublé. Je suis persuadé qu’il y a des tas de locations nues plus rentables que les meublés (en tenant compte du taux de rotation des locataires)
    Pour prendre un exemple provocateur les marchands de sommeil n’ont pas d’intérêt à faire du meublé.
    Le meublé au réel n’est pas non plus forcément la panacée si vous avez peu de charges même avec l’amortissement vous pouvez tomber sur une déduction inférieure à la déduction du micro-BIC en particulier pour les meublés de tourisme (la déduction forfaitaire est de 71% des loyers)

  6. Philippe30 dit :

    Bonjour,

    Investir en loi Duflot avec les contraintes en terme loyer et de locataires n’est pas rentable.

    La défiscalisation est un attrape machin car les prix sont gonflés pour rendre encore plus attractif fiscalement l’achat mais vous le payez d’autant que vous êtes encadré dans vos loyers.

    Une résidence uniquement locative présente des risques importants de dégradations.

    A l’issue de la durée de défiscalisation :
    – vous ne pourrez pas louer en meublé donc aucun amortissement possible.
    – de nombreux investisseurs vendront en même temps avec les risques de dévalorisation.

    Vous avez compris que je n’étais pas partisan de ce type d’investissement.

    Philippe

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

CommentLuv badge

Inscription

Recevez gratuitement le best-seller Tout le monde mérite d'être Riche d'Olivier Seban, mon fichier excel pour calculer rentabilité et cashflow d'un investissement et d'autres bonus !

A lire absolument

location saisonnière

Partenaire