Plus value immobilière en 2013 – 2014

plus value immobilière

 

Et voilà, la réforme de la plus value immobilière 2013 est entrée en vigueur depuis le 1er septembre. Si vous ayez un bien à vendre avec ou sans agent immobilier, vous avez peut-être intérêt à vous dépêcher ! Vous découvrirez pourquoi en lisant la suite de cet article !

plus value immobilière

Plus value immobilière : l’abattement selon la durée de détention

Le prédécesseur de mon homonyme néerlandais (François Hollande pour ceux qui suivent) avait fait passer la durée de détention d’un bien (hors résidence principale bien sûr, pour laquelle l’exonération n’est pas remise en cause) de 15 à 30 ans. C’était un peu long pour ceux qui comptaient faire de l’achat-revente… Donc première bonne nouvelle, et pour couper la poire en deux, la durée de détention avant l’exonération totale de plus value immobilière est réduite à 22 ans. Ca, c’est pour la bonne nouvelle.

La moins bonne, c’est que cette réduction de durée ne s’applique que pour l’impôt sur le revenu dû. Pour les prélèvements sociaux, il faut quand même attendre 30 ans avant de bénéficier de l’exonération totale.

Le tableau ci-dessous vous donne les taux d’abattement en fonction de la durée de détention :

abattement plus value immobilière

A compter du 1er septembre 2014, la méthode de calcul pour les terrains à bâtir est la même

 

Plus value immobilière : un abattement exceptionnel

L’abattement exceptionnel de 25% a pris fin le 31 août 2014. Tous les actes de ventes signés à partir du 1er septembre ne donnent donc plus droit à ce cadeau…

Par contre, le gouvernement a introduit un nouvel abattement exceptionnel de 30% qui concerne les terrains à bâtir, dont voici les caractéristiques :

  • une promesse de vente doit être signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
  • l’acte définitif doit être signé au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit la signature de la promesse.



 

La fiscalité de la plus value immobilière

La plus value immobilière est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19%.

A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, dont le taux actuel est de 15,5%.

Et enfin, pour les (mal)chanceux qui réalisent une plus value supérieure à 50.000 €, une surtaxe s’applique aux ventes conclues depuis le 1er janvier 2013. Le taux de cette surtaxe varie selon le montant de la plus value réalisée. Et comme on n’aime pas faire des choses simples, les formules peuvent être complexes. Le tableau ci-dessous donne les détails :

surtaxe plus value

Cette « taxe sur les plus values élevées », comme elle est appelée, ne s’applique toutefois pas dans les cas suivants :

  • les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values
  • les ventes concernant les terrains à bâtir (pour une fois…)
  • les ventes réalisée en 2013 pour lesquelles une promesse a été signée avant le 7 décembre 2012.

 

Les cas d’exonérations d’impôts sur la plus value immobilière

Pour se consoler, il reste toutefois certaines ventes totalement exonérées d’impôt sur la plus value, selon la nature du bien. Il s’agit :

  • de la vente des résidences principales et de leurs dépendances
  • de la première vente d’un logement autre que résidence principale (« première vente » signifie que si vous possédez plusieurs biens, seule la première fois que vous vendez un de ces biens compte) à condition d’acquérir (ou de construire) sa résidence principale dans les 2 ans
  • de la vente d’un droit de surélévation (ça ne doit pas être très courant ça…)
  • de la vente d’un bien exproprié (il ne manquerait plus que ça d’avoir à payer un impôt la-dessus !)
  • de biens échangés dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • des biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15.000 €
  • de la vente de biens détenus depuis plus de 30 ans.

Il existe d’autres cas selon la qualité du vendeur. Il s’agit :

  • des personnes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • des personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • des personnes résidant à l’étranger

Attention toutefois, certaines de ces exonérations s’appliquent sous conditions.

 

Le calcul de la plus value immobilière

C’est très simple me direz-vous : on prend le prix de vente moins le prix d’achat et on l’a ! En gros c’est ça, mais pas tout à fait.

Comme on l’a vu plus haut, il faut d’abord appliquer au prix de vente certains abattements, et au prix d’achat certaines corrections (on tient compte notamment des frais d’achat)

Si des travaux ont été réalisés par une entreprise dans votre bien et, s’il s’agissait d’un bien mis en location, qu’ils n’ont pas été déduits des revenus locatifs, le montant de ces travaux est ajouté au prix d’achat Il s’agit des travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement (qui de toute façon ne sont normalement pas déductibles,voir cet a rticle).

Si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, et à défaut de pouvoir produire les justificatifs, ou encore si ce cas est plus favorable, un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat est pratiqué.

Terminons par un exemple (toute ressemblance serait purement fortuite) :

François a acheté un immeuble 150.000 € (frais de notaire compris) en 2004 et le revendra en 2014 pour 250.000 €. Il a réalisé 30.000 €  de travaux dedans. Voici le calcul :

  • plus value brute : 250.000 – (150.000 + 30.000) = 70.000 €
  • abattement pour durée de détention : 30% soit 21.000 €
  • abattement exceptionnel : 25% de (70.000-21.000) soit 12.250 €
  • plus value imposable : 70.000 – 21.000 – 12.250 = 36.750 € (ouf, il échappe à la taxe sur les plus values élevées)
  • montant de l’impôt sur le revenu : 19% de 36.750 € soit 6.983 €

Ah ben oui, comme l’abattement selon la durée de détention est différent pour les prélèvements sociaux, il faut refaire le calcul :

  • plus value brute : 250.000 – (150.000 + 30.000) = 70.000 €
  • abattement pour durée de détention : 8,25 % soit 5.775 €
  • abattement exceptionnel : 25% de (70.000-5.775) soit 16.056 €
  • plus value imposable : 70.000 – 5.775 – 16.056 = 48.169 €
  • montant des prélèvements sociaux : 15,5% de 48.169 € soit 7.466 €

Soit un impôt total sur la plus value de 6.983 + 7466 = 14.449 €

En pratique, c’est le notaire qui va calculer tout ça, mais il est toujours utile de pouvoir calculer soi-même afin de savoir à quoi s’attendre…

 

Voilà, vous savez presque tout sur la plus value immobilière. Pour (encore) plus de détails, vous pouvez consulter le site suivant : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml




 



14 commentaires sur “Plus value immobilière en 2013 – 2014
  1. Plus-value dit :

    Article intéressant. En revanche il n’est plus à jour en ce qui concerne les terrains à bâtir.

    On peut retrouver des informations complémentaires sur ce site :

    http://www.plus-value-immobiliere.info/

  2. John H. Alright dit :

    Bonjour,

    Je vis aux USA et je vais vendre un appartement qui m’a été fait en donnation par mon père il y a 12 ans. Est-ce que je vais devoir payer des impôts en France?

    Merci,

    John

  3. Marc Murcia - ToutChange dit :

    Bonjour,

    bon, tout ça me parait bien compliqué ! Finalement, c’est toujours les mêmes recettes : on donne d’un côté mais on s’assure qu’on récupère ce qu’on a donné en prenant de l’autre.

    Qui plus est on rajoute encore des difficultés de lisibilité, compréhension et calculs interminables.

    Mieux vaut avoir un bon notaire, par contre se dépêcher à vendre, je ne sais pas !

    En tout cas merci pour ces explications détaillées qui m’ont bien éclairées.

    A bientôt,

    Marc

  4. Salut, merci ces informations, mal grès ces lourdes taxes il ne faut pas abandonner le chemin de l’investissement immobilier qui reste évidemment la meilleure source d’enrichissement!
    Encore bravo pour se blog très pointu.

    • Bonjour,

      L’immobilier a juste l’avantage de permettre à tout un chacun d’investir sur de grosses sommes.

      La bourse est plus rentable, mais on ne peut pas investir de grosses sommes.

      Si on pouvait investir sans les avoir 200 000 euros en bourse, sur 20 ans, la bourse serait gagnante, avec très peu de frais en plus dans le cadre d’un PEA.

      • Francois dit :

        Salut Michel,
        Pour répondre sur tes points :

        C’est un gros raccourci de dire que la bourse est plus rentable… Ca dépend pour qui !!!
        Si tu compares les indices sur les 20 dernières années, le 1er janvier en 1993 le CAC 40 était à 1840 points, contre 3440 au 1er janvier 2013, soit un ration de 1,8. Sur la même période, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5 (données INSEE).
        C’est juste un contre exemple, il y a des millions de cas particuliers, mais ce que je veux dire c’est qu’on ne peux pas lancer comme ça en une ligne « la bourse est plus rentable ».

        On peut aussi avoir un effet de levier en bourse, il n’y a qu’à voir les milliers de pubs qui fleurissent et vantent un levier de 400 sur le Forex… à vos risques et périls !

        Sinon, le PEA est limité à un plafond de 150.000 € … et comme pour l’immobilier, on ne sait pas ce que sera la fiscalité dans quelques années, il n’y a qu’à voir ce qui vient d’être fait avec l’assurance vie…

  5. Gwen dit :

    dommage cette histoire des 4 années, il y avait une logique: j’ai une RP modeste, j’hérite d’un appart, je vends tout pour acheter plus gros… dommage…

  6. Bonjour,
    Quelques petits détails m’avaient également échappés, merci pour cette synthèse.
    Sophie

  7. Bonjour,
    Merci pour cet article très complet. Encore une fois, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ! Cette bonne nouvelle de façade du passage de 30 ans à22 ans cache quelques subtilités auxquelles il faut preter attention.

    Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre.

  8. Florian dit :

    hum j’avais pas vu cette clause de 4 ans non propriétaire…

  9. Florian dit :

    pour ceux qui peuvent en profiter, c’est intéressant.
    et concernant l’exonération de taxe de PV en cas d’utilisation pour le financement d’une RP, as-tu des infos un peu plus précises ?

    • Francois dit :

      Ce point concerne la première cession d’un logement, il est décrit dans le lien que je donne tout en bas de l’article, et dont revoilà une adresse plus précise : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html
      Quelques conditions :
      – que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa RP pendant les 4 années précédentes
      – qu’il achète ou construise sa RP dans les 24 mois suivant la vente

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