Passage en meublé : un investissement à 50% de rentabilité !

rendement location meublée
Voilà, c’est fait ! Nous sommes officiellement loueurs de meublés non professionnels ! Je vous avais expliqué dans cet article que nous nous tournions vers de la location meublée, tant vantée ici ou là pour ses bienfaits sur le montant d’impôts à payer !

location meublée

Après un bon rafraichissement, l’installation d’une cuisine équipée (par nos soins, merci Beau-Papa !), l’achat de meubles etc, notre premier bail de location meublée est signé depuis lundi dernier, et à débuté le 1er août. Le locataire était trouvé (merci les relations !) un mois avant la signature, nous n’avons même pas eu à passer d’annonce…

Nous avons également choisi un expert-comptable. Il s’agit d’un réseau de cabinets d’expertise surtout présents dans le quart nord-ouest de la France, mais il proposent également une solution en ligne (www.comptaexpert.fr) avec un pôle dédié à la location meublée, qui je pense conviendra tout à fait à notre besoin. Mais je ne manquerai pas de vous donner un retour avec l’expérience.

Alors pourquoi je vous annonce 50% de rentabilité ? Tout simplement parce que c’est ce que va nous rapporter notre investissement pour meubler le logement. Voici en détails ce que nous ont coûté les travaux :

  • pour le rafraîchissement (peinture, joints, un peu d’électricité …) fait par moi-même :  591,60 €
  • quelques travaux réalisés par des entreprises (reprise d’une aération qui prenait l’eau + remplacement du bac à douche et un peu de carrelage) : 858,40 €
  • la cuisine équipée (éléments + électroménager) en provenance d’IKEA (pour ceux que ça intéresse, je fais un petit retour dessus à la fin de l’article) : 1.295,06 €
  • enfin les meubles (dont location d’un fourgon pour aller les chercher – déductible bien sûr, vive le meublé !) : 2.162 €

Soit un total de 4.907,06 €.

Côté retour sur investissement, j’avais déjà fait une estimation dans l’article précédent. Cette fois nous avons plus de détails également :

  • amortissement des murs : 1.550 €
  • amortissement des meubles : 445 €
  • autres frais déductibles : 100 €
  • augmentation du loyer annuel : 360 €

Nous économisons donc 733,25 € d’impôts (35% – notre taux d’imposition + prélèvements sociaux – de 1550+445+100) et gagnons 360 € de loyer. Cette « opération meublé » nous rapporte donc 1100 € par an environ.




Ceux qui suivent vont être tentés de me faire la réflexion : attends, d’où tu sors tes 50% de rentabilité ?!? 1100 € pour 5000 € investis, ça fait « à peine » plus de 20% ! Et vous n’aurez pas tout à fait tort. Sauf que cette rentabilité annoncée ne concerne que le passage en meublé. Si nous avions continué à louer en nu, nous aurions de toute façon dépensé les 3 premières lignes décrites un peu plus haut. Le montant que je prends en compte dans mon calcul est uniquement celui de la 4ème ligne, soit 2.162 €. Nous avons donc bien les 50% de rentabilité, et même un peu plus  ! (1100 / 2162).

La bonne nouvelle, c’est qu’il y a réellement de la demande pour des logements meublés sur ce secteur. Nous en avons eu encore confirmation car un des autres logements (un autre studio de 25 m2) de ce même immeuble s’est libéré fin juillet. Il était loué vide et nous le relouons vide pour cette fois (un nouveau bail débute le 15 août), mais lors des nombreux appels que nous avons eus, un bon nombre de personnes m’ont indiqué qu’ils étaient surtout à la recherche de meublés, ce qui est apparemment une denrée rare dans ce coin.

L’autre bonne nouvelle, c’est que sur les autres appartements, 5 peuvent encore être convertis en meublés. De futurs investissements rentables en perspective !

Pour finir, voici quelques photos de l’appartement :

cuisine studio meublé

La cuisine : spéciale dédicace à Valérie Damidot pour l’idée la peinture sur les faïences

coin salon studio meublé

le coin salon

coin chambre studio meublé

le coin chambre

SDB studio meublé

La salle de bains (je vous rassure, les fils ne pendouillent plus, il y a un joli spot à la place)

PS 1 : Comme indiqué plus haut, voici un petit retour sur la cuisine IKEA à 1300 €, je le rappelle, électro-ménager compris (four + plaque de cuisson + hotte). Ce prix comprend également l’évier et le mitigeur.

Eh bien pour cette gamme de tarifs, j’ai été très agréablement surpris. Pour avoir comparé avec des cuisines de chez Confo ou But du même genre, je peux vous dire (et Ikéa ne me rémunère pas pour le faire, je vous l’assure) que la qualité ressentie n’a rien à voir. Les mécanismes (charnières, vérins, rails des tiroirs) sont robustes et très faciles à installer. Chez les autres, et pour cet ordre de prix, c’était poignées en plastique, tiroirs qui donnent l’impression qu’ils vont vous rester dans les doigts si on y va un peu fort… Bref, je recommande absolument, pour les bricoleurs… ou pour les gens patients et minutieux. Car il y a en a des pièces à assembler et on a vite fait d’y passer quelques jours !

PS 2 : n’hésitez pas à aller faire un tour sur le forum si vous avez des questions à poser ou des retours d’expérience à partager !

PS 3 : pour toi, le geek, PS n’est pas l’abréviation de PlayStation, mais de Post Scriptum :D

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38 commentaires sur “Passage en meublé : un investissement à 50% de rentabilité !
  1. Dileepa dit :

    Bonjour,

    Je tombe par hasard sur cette article.

    J’aimerai avoir votre retour sur le LMNP que vous faite depuis maintenant 2 an.

    Car je m’y interresse aussi pour mes appartements

    merci

    • Francois dit :

      Le retour est positif et conforme à mes attentes. Nous avons passé un 2ème bien en meublé depuis, et un 3ème devrait suivre prochainement.
      Le plus important est de s’assurer qu’il y a de la demande. Et si c’est le cas, alors le LMNP est forcément plus avantageux (à moins d’avoir du déficit à imputer sur le revenu global – ce qui n’étais pas notre cas)

      • dileepa dit :

        Et si c’est le cas, alors le LMNP est forcément plus avantageux (à moins d’avoir du déficit à imputer sur le revenu global – ce qui n’étais pas notre cas)

        Pour mon cas mon épouse et moi nous payons pas d’impôts par rapport à nos revenus vu que nous somme aux frais réel et que nous sommes souvent en déplacement à l’étranger pour le travail.

        Je sais qu’en location nu ça va m’augmenter mes impôts mes le cash que je devrais faire tous les mois vont me permettre de payer ça, peut être qu’en meublé je pourrai payer moi d’impôts.

        Pour info c’est 5 lots d env 30 m2 qu’on loue

  2. Berthier dit :

    Bonjour,
    Peux tu faire un retour concernant ton expert comptable ? Le tarif ? ta satisfaction ?…

    Merci encore pour ton partage d’expérience.

    • Francois dit :

      Bonjour Berthier,
      Voici un petit retour. Vu que je n’utilise leurs services que pour 1 seul bien, je n’ai pas beaucoup d’échanges avec Compta Expert.
      Ces échanges se font par mail ou par téléphone si j’ai une question. J’ai toujours eu des réponses rapides.
      La première déclaration (2014 sur les revenus de 2013) comportait beaucoup d’erreurs, dûes à ma situation un peu particulière (1 bien meublé sur tout un immeuble) et donc à l’oubli de l’application des proratas.
      La déclaration de cette année était correcte du premier coup.
      Niveau tarif, la première année ils demandent des frais de mise en place du dossier assez élevés, mais à partir de cette année c’est beaucoup plus compétitif. Le CGA avec lequel ils travaillent fait partie des moins chers de France (CGA du Finistère), ça doit être à peine plus de 120€ pour l’adhésion.
      Je suis globalement satisfait, je vais leur confier un 2ème bien meublé sous peu (travaux en cours de finition)

  3. Mike dit :

    la location meublée est plus rentable fiscalement.

    attention à ne pas prendre non plus les locataires pour des pigeons avec des meubles achetés chez emmaus.

    je vois beaucoup de bailleur qui n’investisse pas correctement dans les meubles. Ceci a pour effet de ne pas attirer les meilleurs locataires.

    Concernant la partie administrative, des cabinets comptables spécialisés se charge de l’inscription et autre démarches administratives.
    un connu parmi par les professionnels est expertim fiduciaire.

  4. Berthier dit :

    Merci pour toute cette mine d’infos. je viens d’acheter un meublé. (je signe à la fin du mois) et que de questions !!! Tu m’a apporté de nombreuses réponses ! Tu t’es inscrits au tribunal de commerce pour être référencer comme loueur meublé non professionnel ?

  5. Squatte dit :

    Bonjour,

    Toujours aussi intéressant de lire vos retours d’expérience. Une question toutefois : si j’achète un bien que je mets en location, et je le passe en meublé dans quelques années, quel pourcentage de mon achat initial puis-je amortir? C’est au prorata du capital restant dû?
    Squatte Articles récents…Comment j’ai failli investir dans mon premier immeuble de rapportMy Profile

    • Francois dit :

      Bonjour Squatte,
      La valeur d’amortissement sera calculée en fonction de la valeur du bien à la date de début de votre activité de loueur de meublé.
      Dans notre cas, nous avons fait évaluer le logement par une agence, et le comptable se sert de cette évaluation.

  6. lillorenner dit :

    Je vous remercie pour le partage de votre belle expérience. Félicitation car je trouve que c’est un très bon exemple de rentabilité.
    A bientôt.
    Cordialement
    lillorenner Articles récents…http://www.aimar.mcMy Profile

  7. Aurélien dit :

    Bonjour j’ai fait une simulation auprès d’un ami comptable voici le résultat.

    Pour mes 6 appartements (soit 2000€ de loyer) pour 1050€ de crédit.
    En foncier je tourne à 4500€ d’impots par an et en meublé au régime réel à …550€ par an.

    Il y a pas photos. Par contre ce n’est pas un avantage de loué meublé si vous avez projet de revendre par la suite. (conseil du comptable).

    Par contre je n’ai pas compris l’avantage de 25% du CGA.. qui à un exemple?

    • Francois dit :

      Bonjour Aurélien,

      Je ne comprends pas le conseil du comptable, qui je pense n’est pas spécialiste de la location meublée. Je suppose qu’il fait référence au régime des plus-values mobilières (plus value des entreprises, qui est clairement défavorable), mais il fait erreur.
      Lorsqu’un particulier fait de la location meublée, c’est le régime des plus-values immobilières « classique » qui s’applique, il n’y a aucune différence avec de la location nue. Et même plus, il peut y avoir une exonération totale (sous conditions) lorsque l’on a le statut LMP.
      D’où la qualification de « niche fiscale » pour la location meublée : comme pour les entreprises, on bénéficie de la déduction amortissements, mais sans les inconvénients liés aux plus-values.

      Pour le 2ème point : au régime réel, le bénéfice imposable (sommes des rentrées – somme des charges déductibles) est majoré d’office de 25% si l’on n’adhère pas à un CGA.
      Pour des exemples précis, je t’invite à te procurer le livre de Ludovic (http://passionlocatif.kneo.me/c/0b21a/faa8j)

      • tris dit :

        Bonjour à tous,je suis moi aussi en pleine restructuration pour passer au réel en LMNP ou au réel nu.
        J’explique mon hésitation car quand on va au fond des choses ont s’apercois que le passage au reel en LMNP va me donner un n° de siret et va me faire payer la CTE (ex taxe pro faussement supprimée par le précédent gouvernement),de plus pour amortir il va falloir déclarer une valeur de chaque bien ,donc risque d’ISF ,à celà s’ajoute les frais de comptable et d’immatriculation à un CGA.
        Voilà pourquoi j’hesite avec le nu car il n’y a pas tout celà ,mais il n’y a pas non plus d’amortissement possible….
        Si quelqu’un peut m’aider dans ma reflexion ,j’apprécierai,je suis proprietaire de 7 studios qui génèrent environ 32000 euros de loyer et je suis jusqu’à présent en micro BIC avec abattement de 50% juste pour des questions de facilité de gestion.
        Les impots devenants de+ en + importants ,si je continue a acheter (je viens d’acheter un autre studio) je suis defacto obligé de passer au réel ! alors nu ou meublé ? that is the question ?
        Bien cordialemnt
        à vous lire
        Tris

        • Francois dit :

          Bonjour Tris,

          Il faudrait calculer les différents cas.
          Pour commencer, est-ce que vous connaissez le montant de vos charges déductibles, hors amortissements ?

          A propos du remplacement de la Taxe professionnelle, il ne s’agit pas de la CTE, mais de la CET (contribution économique territoriale), qui comprend la CFE (cotisation foncière des entreprises) et la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Son montant n’est pas très élevée, quelques centaines d’euros tout au plus. Certaines communes ne la font même pas payer, il faut vous renseigner.

          Enfin, concernant les frais de compta et de CGA, ils passent soit en déduction des revenus (si vous dépassez le seuil de 32.600 €) soit en réduction d’impôts (cas le plus intéressant)

          Si vous continuez à acheter des studios que vous louez directement en meublé et déclarez au régime réel, vous pourrez déduire l’intégralité des frais de notaire. Ajouté à l’amortissement du bien, cela compense largement les frais que vous citez et qui n’existent pas en location nue.

          Il faut toutefois voir si vous avez beaucoup de travaux à réaliser, ce qui pourrait en location nue, vous permettre d’impacter un éventuel déficit sur votre revenu global.

  8. Didier dit :

    Autant je plussoie à la démonstration que le passage de la location nue à la location meublée peut être extêmement rentable, autant je reste un peu circonspect concernant le chiffrage de cette rentabilité.

    Par exemple le fait que tu ajoutes une déduction d’impôt à une augmentation de loyer me fait tout de suite me demander si tu as bien intégré la quote part d’impôt en plus sur cette augmentation. A 35 % les 360 se transforment ainsi en 234. Sur la base sur laquelle tu fais tes calculs (2000 et quelques euros) ça fait quasiment du 6% de différence.

    Concernant le taux d’impôt je suppose que tu as pris un arrondis. D’autre part il faut bien veiller à prendre le taux marginal d’imposition et pas le taux moyen qui est indiqué sur la feuille d’imposition.
    Pour les prélèvements sociaux si on souhaite être tâtillon il faudrait prendre en considération la part de la csg déductible. En effet sur les revenus de N, elle est payée en N+1 puis déductible en N+2.

    Enfin il faudrait intégrer dans le calcul la charge que représentera l’usure des meubles. On ne peut pas prendre en considération la baisse d’impôt liée à l’amortissement sans budgétiser en face le remplacement de l’équipement amorti.
    Et pour être complet il faudra aussi chiffrer l’impact de l’ameublement sur la vacance locative (liée au turnover). A la lecture de l’article j’ai cru deviner que l’impact est faible voire serait même positif (très forte demande donc en principe une vacance locative plus courte car un nouveau locataire sera trouvé rapidement) mais il faudrait aussi évaluer le coût du turnover lui-même. Difficile à chiffer car tu n’as probablement pas le recul pour voir si les locataires vont rester plus ou moins longtemps et si tu gères en direct c’est une contrainte de temps pas facile à chiffrer en euros sonnants et trébuchants.

    Ainsi pour moi indiquer que tu as 50% de rentabilité sur ton investissement de passage de location nue à meublée n’a pas un grand sens. En revanche il est naturellement de bon aloi de faire une étude préalable pour voir si le passage sera rentable (c’est juste le chiffrage qui me pose un peu problème)

    Il sera beaucoup plus percutant de faire un retour d’ici quelques années en comparant (en euros constants) ce que te raportait en net net la location de cet appartement nu et ce qu’il te rapporte (toujours en net net) en meublé. Ainsi si tu mets un rapport de 100 à 120 tu pourras réellement dire que cette décision aura augmenter ta rentabilité de 20 %
    Didier Articles récents…Plus 700 mais moins 3000My Profile

    • Francois dit :

      Bonjour Didier,
      Merci pour ces commentaires constructifs. Effectivement, j’ai oublié d’inclure la fiscalité des revenus supplémentaires dans le calcul, dont le résultat reste tout de même proche des 50%, un chiffre plus « marketting » que 44.

      Pour le taux des impôts, je n’ai pas fait d’arrondi. Nous travaillons tous 2, ma femme et moi, au Luxembourg. La règle qui s’applique pour l’imposition de nos revenus de source française (locatifs donc) est celle du taux effectif. Depuis la rédaction de cet article, nous avons reçu notre avis d’imposition, et le taux est finalement de 16% pour 2012. Donc notre imposition totale est de 16+15,5% pour ces revenus. Finalement on se rapproche à nouveau des 50%.
      Je le redis, ce nombre est plutôt utilisé pour « vendre » l’article, car dans la réalité il ne sera pas aussi élevé sur la durée…

      Pour revenir sur le turnover, nous avons déjà à faire face à un changement de locataire. Celui en place nous a donné son préavis pour fin octobre. J’ai passé une annonce pour relouer sur leboncoin un samedi soir à 23h30, le lendemain matin j’avais un premier appel avec une visite le lendemain, un deuxième appel le soir. Le premier candidat à souhaité avoir le logement, et l’a obtenu. Donc très peu de temps de gestion pour ce premier changement.

  9. julien dit :

    Salut,

    Je suis parti aussi sur du meublé pour 2 logements que je rénove actuellement et j ai acheter 2 cuisine chez brico depot:

    820€ pour une cuisine de 2M50 avec frigo/congel intégré dans une colonne, plaque vitro, four , evier et mitigeur!

    Vraiment pas cher pour l’ensemble mais il y a d autre gros + que le prix:
    Les meubles sont déjà monté: un gros gains de temps et surtout une meilleur solidité
    Le plaquage est present en dessous des meubles haut et meme dans les meuble et sur les flanc ( chose qui n est pas le cas chez Leroy Merlin )
    Le plan de travaille est déjà decoupé et est réversible encore un gain de temps et pas d erreur possible!

    Le seul moins, le mitigeur qui est vraiment une bricole mais pour le prix… j ai acheter du ideal standard pour ne pas revenir sur la cuisine ( c est chiant a changer un mitigeur de cuisine )

    • Francois dit :

      En effet c’est un tarif super compétitif !
      Il faudra que je voie ça la prochaine fois. Le seul bémol c’est qu’ils n’ont pas de meubles d’angle…

  10. bonjour

    belle réalisation, bravo

    ludo

  11. aurelien dit :

    Bonjour, a quel moment faut il prendre un comptable? Des le debut de la location ou pour la declaration?

    Merci d avance

    • Francois dit :

      Il faut le faire la même année que le début de location, et idéalement dès le départ. Car si vous en prenez un juste avant la déclaration qui aura lieu en année N+1, vous n’aurez pas pu adhérer au CGA l’année N… donc majoration des loyers de 25% !

      • Didier dit :

        Juste un détail (mais autant être précis quand on parle de droit et en particulier de droit fiscal), ce ne sont pas les loyers qui sont majorés de 25 % mais le résultat imposable i.e les loyers minorés des charges et amortissements (article 158 du CGI sont majorés les revenus et les charges donc le résultat comptable puisque la multiplication est distributive par rapport à la soustraction…)

  12. Construire sa retraite dit :

    Bonjour,

    Merci pour cet article qui donne un bon exemple de ce qui est possible de faire. En effet, le rentabilité semble belle et bien au rendez vous.
    Voilà qui donne de bonnes idées.

    Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre.

  13. Jeremy dit :

    Bonjour Franois,

    je te suis depuis quelques temps deja et merci pour la qualité de tes articles et felicitations pour tes réussites.

    Je profite de ce post pour te poser quelques questions.
    Je suis en train d’acheter un immeuble de 4 appartements: 3 F2 et 1 studio.
    L’ensemble est loué en meublé. Actuellement et les locataires sont en place depuis 2, 5, 7 et 12 ans.

    Je dois donc prendre un comptable d’un CGA immediatement apres la vente? Qu’en et-il du mobilier deja en place chez les locataires actuels?
    QUID de l’electromenager?
    Ces biens mobiliers sont deja amortis je suppose donc non deductibles pour moi.
    Dois-je remeubler les appartements pour esperer deduire ces frais de mes impots?

    Merci d’avance

    Jeremy

    • Francois dit :

      Bonjour Jérémy,
      Tout d’abord, félicitations pour ton achat, j’espère que tout se passera bien.
      Pour tes questions :
      – non tu n’es pas obligé d’adhérer à un CGA immédiatement après la vente, mais il faut que ça se fasse dans l’année. Mais le plus tôt est le mieux, et vu que les frais d’adhésion sont annuels, tu ne perds rien.
      – le montant du mobilier (y compris électro-ménager) que tu vas racheter sera précisé dans l’acte de vente (afin de ne pas payer de frais de notaire dessus). Bien qu’il ait déjà été amorti par le précédent propriétaire, tu pourras à nouveau l’amortir sur base du montant inscrit dans l’acte de vente. La durée d’amortissement sera éventuellement moindre que pour du mobilier neuf, mais ce n’est pas perdu pour autant !

  14. David dit :

    Bonjour et merci pour cet article.
    Il aurait été intéressant d’avoir un lien hypertexte vers les textes de lois encadrant le meublé car il est vrai que sans expert comptable, il faut être bien avisé de ce que l’on peut faire ou pas.
    Quant aux cuisines IKEA, pour avoir été cuisiniste de nombreuses années, je vous confirme les meubles conviennent parfaitement à la location. Par contre, je serai beaucoup plus prudent (voire même je déconseille) sur les éviers et mitigeurs de cet enseigne.
    En effet, les éviers inox sont en simple feuille et on doit y percer le trou pour le mitigeur soit même avec un outil gadget IKEA. A force de manipulation, le mitigeur aura tendance à déchirer l’évier inox.
    Par conséquent, je vous préconise un évier en dur pré-percé en résine , grés…d’une autre enseigne.
    Pour le mitigeur, on trouve du Grohe sur internet pour 100€…
    Au plaisir.

    • Francois dit :

      Bonjour,
      On peut effectivement percer l’évier pour faire passer le mitigeur. Par contre on a également la possibilité de percer le plan de travail, ce que j’ai fait.

  15. jeremy dit :

    Merci pour ces chiffres et notamment pour tes ressentis sur les différentes cuisines. Je commençais à regarder justement chez Casto et Ikea pour meubler un appartement en cours d’achat …
    jeremy Articles récents…3 conseils pour changer de mutuelle santéMy Profile

  16. mohammed dit :

    salut

    super intéressant !!
    belle réussite !!
    tu mérites de gagner de la tune :o)

  17. Damien dit :

    Salut François,

    Bel exemple! J’imagine qu’avec ce retour d’expérience tu ne vas pas t’arrêter là :) Lorsque les autres locataires seront partis, prévois tu de tous les proposer en meublé? Ton studio qui se loue à nouveau le 15 Aout, tu n’as pas fait les modif en meublé par manque de temps probablement?

    A bientôt
    Damien
    Damien Articles récents…Taxation des plus-values immobilières, remaniements en perspective?My Profile

    • Francois dit :

      Salut Damien,
      On ne va en effet pas s’arrêter là. Peut-être pas tous les passer en meublé, mais en tous cas certains autres, c’est sûr.
      Sinon pour le 15 août, c’est en effet un manque de temps (et d’énergie…)

  18. Patricia dit :

    Bonjour,

    Merci pr ton expérience et témoignage! un bel exemple. Je suis en train d’acquérir un bien divisé en 3 logements, j’habiterai une partie et mettrai l’autre partie en location meublée, suite à la lecture de ton super livre sur le location saisonnière!!! Bravo et bonne continuation
    Patricia

  19. Jérôme dit :

    Salut François.

    Une belle réalisation, qui montre bien qu’il est encore possible d’avoir de la rentabilité avec l’immobilier aujourd’hui.
    Concernant Ikea, je connais certains hôteliers professionnels qui équipent des appartements entièrement comme cela et ça tiens le coup.
    Personnellement, c’est une cuisine Alinéa qui est dans mon appartement loué … nu (pour l’instant).
    Jérôme Articles récents…5 Astuces Pour Rénover Votre Appartement à Petit PrixMy Profile

  20. philippe dit :

    Bonjour,

    Effectivement,c’est un parfait exemple de rentabilité.

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