Si vous êtes déjà propriétaire, vous avez pu constater lors de la déclaration de vos revenus que tout n’est pas toujours facile à déclarer. Je viens malheureusement de me rendre compte que nous avons oublié de déduire des frais lors de notre dernière déclaration, d’où l’idée de cet article.
Hormis via les structures soumises à l’impôt sur les sociétés, les revenus fonciers provenant de la location nue peuvent être imposés de 2 manières : régime micro-foncier ou régime réel. Le régime micro-foncier permet de déduire un abattement forfaitaire et c’est tout. Le régime réel permet de déduire les charges réellement assumées par le propriétaire.
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Le micro-foncier
Ce régime est réservé aux contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € sur l’année d’imposition (peu importe la durée de location des biens sur l’année). Ces revenus doivent provenir :
- d’immeubles donnés en location nue
- de parts de SCI ou FPI non soumises à l’impôts sur les sociétés.
- d’immeubles non soumis à des déductions spécifiques (monuments historiques, défiscalisation Borloo, Scellier…)
- de parts de SCPI pour lesquelles aucun amortissement n’est pratiqué.
Attention toutefois, si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers que ceux issus de parts de sociétés (SCI, FPI, SCPI…), vous devrez faire opter pour le régime réel.
Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% pour calculer le revenu net imposable. La déclaration est simplifiée, il suffit de remplir 2 lignes sur la déclaration 2042 :
Le revenu net imposable est alors calculé automatiquement par l’administration.
Le régime réel
Ce régime permet donc de déduire les charges réellement payées (et légalement déductibles) des revenus bruts pour calculer les revenus imposables. L’option est prise pour une durée de 3 ans, renouvelable d’année en année. Vous avez intérêt à opter pour le régime réel dès lors que les charges payées sont supérieures à 30% des loyers perçus, typiquement en début de prêt (car les intérêts payés sont élevés) ou en cas de travaux de rénovation par exemple.
Quelles sont donc ces charges déductibles ? Prenons-les selon l’ordre de la déclaration 2044 :
1- Les frais d’administration et de gestion
Ce sont tous les frais liés à la gestion de son bien, comme par exemple :
- la rémunération des gardiens et concierges (comprenant les charges patronales et éventuels avantages en nature)
- la rémunération, les honoraires et commissions versés à un tiers : frais de gestion versés à une agence, frais de comptabilité, frais d’agence pour la mise en location, cotisations versées à des chambres syndicales (adhésion à l’ARC par exemple pour les syndic bénévoles)
- les frais de procédures versés à un avocat, un huissier, un expert… en cas de litige vous opposant à un locataire (impayé par exemple) ou portant sur la propriété de votre bien
2- Les primes d’assurance
Le montant des assurances que vous contractez pour vous couvrir ou couvrir votre bien est déductible :
- assurances propriétaire non occupant
- assurances carences / vacances locatives
- assurances loyers impayés. Pour cette dernière catégorie et si vous louez un logement conventionné, vous avez le choix : soit de déduire la prime de vos revenus locatifs, soit de demander un crédit d’impôt (50% du montant de la prime, à remplir case 4BF de la déclaration 2042)
3- Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration
Toutes ces dépenses sont déductibles, à l’exception de celles correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et à condition de concerner des locaux à usage d’habitation.
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui permettent de remettre ou de maintenir votre bien en état d’usage « normal ». Par exemple :
- traitement du bois contre les termites, frais de recherche d’amiante ou de plomb
- remise en état de l’installation de chauffage, remplacement de la chaudière
- remise en état de la toiture, ravalement de façade
- entretien des ascenseurs…
Les dépenses locatives ne sont en principe pas déductibles, sauf :
- pour les dépenses occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure
- les dépenses récupérables sur le locataire et non remboursées au départ de celui-ci (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage, d’éclairage des communs, d’entretien des ascenseurs…)
- les dépenses réalisées en vue de faciliter la mise en location (réfection des peintures intérieures par exemple)…
Enfin, les dépenses d’amélioration sont celles qui vont apporter un élément de confort supplémentaire ou qui correspond mieux aux conditions de vie actuelles. Par exemple :
- installation d’une cuisine équipée, de nouveaux sanitaires, d’une nouvelle salle de bains, d’une antenne TV collective
- agrandissement des fenêtres, ajout de balcon
- mise aux normes de l’installation électrique
- consolidation ou remplacement des cloisons intérieures…
4- Les indemnités d’éviction, frais de relogement
L’indemnité d’éviction peut être déductible si elle a été versée dans le but de relouer un appartement dans de meilleures conditions. Au contraire, si une telle indemnité a été versée pour récupérer un logement afin de le vendre, elle n’est pas déductible.
Les frais de relogement de votre locataire pendant une période de travaux par exemple, sont également déductibles. A condition qu’ils ne soient pas déjà remboursés par une assurance, il ne faut pas exagérer !
5- Les taxes foncières et autres taxes de l’année précédente
La taxe foncière payée l’année précédente est déductible des revenus. Par contre, la part concernant l’enlèvement des ordures ménagères ne l’est pas. C’est logique, puisqu’elle est récupérable sur les locataires.
NB: lors d’un nouvel achat, la taxe foncière est partagée entre l’ancien propriétaire et le nouveau, au prorata de la durée de possession. La fraction de taxe foncière à votre charge est souvent réglée chez le notaire. On n’a donc pas l’impression de la payer… mais il ne faut pas oublier de la déduire l’année d’après !
Une fraction des contributions sociales (CSG-CRDS) est également déductible. Il s’agissait de 5,8% du montant des revenus imposables de l’année précédente jusqu’aux revenus de 2011. Ce montant a été baissé à 5,1% pour les revenus de 2012 et après. Malheureusement, les contributions sociales ont augmenté ces derniers temps (passage à 15,5% pour les revenus fonciers de 2012), mais pas la fraction déductible 
6- Les déductions spécifiques
Il s’agit des déductions offertes par les dispositifs défiscalisants (Borloo, Scellier, Besson…). De 26 à 70 % à déduire de vos revenus locatifs selon le dispositif utilisé ! De notre côté, nous avons 1 appartement conventionné en Borloo Intermédiaire, permettant une déduction de 30%. C’est toujours ça de pris !
Petite info en passant : en cas de vente d’un bien conventionné, la convention doit toujours être appliquée par le nouveau propriétaire, mais il ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal procuré par celle-ci…
Par le passé, il y a eu d’autres déductions, comme par exemple 10% d’abattement si vous mettiez en location votre résidence principale suite à une mutation.
7- Les provisions pour charges de copropriété
La part des charges de copropriété restant à votre charge est déductible des revenus fonciers. Il y a toutefois une subtilité pour la déclarer : elle se fait en 2 fois. Une première ligne sert à inscrire le montant total payé (y compris celui récupérable) dans l’année de la déclaration. La deuxième ligne sert à inscrire le montant régularisé de l’année N-2.
Par exemple : vous payez 100 € de charges par mois, et en récupérez 60 € sur votre locataire. Vous inscrirez dans la première ligne 1200 € correspondant à la somme versée l’année N-1. Sur la 2ème ligne, vous inscrirez 480 € (100*12 – 60*12)
8- Les intérêts d’emprunts
Tous les intérêts d’emprunt payés pour la conservation (emprunt fait régler les frais de notaire en cas d’héritage par exemple), l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration sont déductibles.
Contrairement à une idée reçue, il ne s’agit donc pas seulement des intérêts de votre crédit immobilier, mais aussi ceux d’un crédit à la consommation contracté pour effectuer des travaux dans le logement.
Les différents frais liés à ces emprunts sont également déductibles :
- frais de dossier
- frais d’inscription hypothécaires ou de PPD (attention: il ne s’agit pas de la totalité de ce qu’on appelle communément les frais de notaire, il s’agit seulement d’une partie de ces frais, j’ai rédigé un article détaillé à ce sujet)
- sommes versées à des organismes de cautionnement (genre Crédit Logement)
- frais de mainlevée d’hypothèques
- primes d’assurances sur le capital restant dû
En cas de rachat de crédit par une autre banque, seules les nouvelles primes d’assurances sont déductibles. Le nouveau montant des intérêts est déductible s’il n’excède pas l’ancien montant.
Enfin, un dernier point à noter : vous devez louer votre logement pendant les 3 années suivant la déclaration contenant les déductions pour que celles-ci soient valable. Dans le cas contraire, vous vous exposez à une remise en cause de ces déductions et à un redressement !
Voilà pour la longue liste… L’erreur dont je parlais dans l’introduction est que nous avons oublié de déduire les frais de caution crédit logement de notre emprunt de l’année dernière, soit quand même 1.600 € !
Prochain article : comment revenir sur une erreur lors de sa déclaration d’impôts 
Bonjour,
En 2008 j’ai fait l’acquisition d’un appartement en résidence principale(prêt immobilier + prêt à taux zéro)prêts toujours en cours de remboursement
En 2009 j’ai quitté cet appartement pour une maison qui est aujourd’hui mon unique résidence principale
Début 2012 j’ai mis en location l’appartement acquis en 2008.
Ma question porte sur le prêt à taux zéro et déclaration 2044.
M’est-il possible de remplir une déclaration 2044 ?
Bonjour Jean-Pierre,
Alors pour votre prêt à taux zéro, vous êtes normalement obligé de le rembourser par anticipation.
Pour la déclaration 2044, non seulement vous pouvez le faire, mais vous DEVEZ le faire (en tout cas si vous faites de la location nue)
Merci François pour votre réponse
Question complémentaire, vous dites « …vous êtes normalement obligé de le rembourser par anticipation… », dans le cas de ce prêt à taux zéro non encore remboursé quels sont les risques encourus devant l’administration fiscale, pour avoir malgré tout loué ce bien et d’établi une déclaration 2044.
Je ne connais pas les risques encourus… Mais je suppose qu’il faudrait payer une somme équivalente aux intérêts du prêt ainsi que d’éventuelles pénalités.
Bonjour,
J’ai fait installer en 2012 une alarme de piscine neuve et un portail électrique dans la maison que je loue ces dépenses sont elles deductibles.
Par ailleurs au départ de mon locataire j’ai du faire venir un jardinier, un pisciniste et un plombier pour une remise en état avant l’arrivée du nouveau locataire’ s’agit il dans ce cas de dépenses déductibles ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour François.
Je reviens sur les charges déductibles des revenus fonciers.
Un agence immobilière gère mon appartement.
Le loyer brut/mois est de 750 €
Les charges sont de 50 €
Je reçois en net de l’agence 731 €
Que dois je déclarer?
Dois je également déduire les frais d’agence pour recherche de locataire?
Merci de votre retour.
Bonjour Stéphane,
Vous devrez déclarer dans vos revenus les 750 € par mois.
Et inclure la commission d’agence dans vos charges (frais d’administration et de gestion – ligne 221)
La commission que vous versez à l’agence pour la recherche de locataire est également à inclure dans cette même ligne.
Bnjour,
J’ai lu avec grand intéret les différentes rubriques de votre excellent Blog. J’ai juste une question sur les charges du formulaire 2044 (Ligne 229 et 230).
Je loue (pas cher) à mon père un appartement acheté via le dispositif scellier.
C’est mon pére qui paye les charges de son appartement directement.
Dois je remplir les lignes 229 et 230 ?
En faisant comme indiqué ci-dessous je régularise d’une année sur l’autre. Es-ce correct ?
Exemple :
2010
229 : 613€
230 0€
2011
229 : 1313€
230 : 663€
2012
229 : 1400€
230 : 1313€
Merci de votre aide
Laurent
Bonjour Laurent,
Pour vous répondre, il manque quelques infos sur le détail des provisions pour charges…
En gros :
– ligne 229, vous indiquez l’ensemble des provisions que vous avez versé au syndic en 2012
– ligne 230, vous indiquez le solde 2011 entre ce que vous avez versé, ce qui n’est pas déductible et ce qui est récupérable. Ce montant peut être positif ou négatif.
L’exemple de la notice de la déclaration 2044 est bien fait :
Bonjour, François,
merci pour votre réponse. J’apporte qq précisions sur les charges.
Charges appelées : 1313€
Charges réelles sur l’exercice : 1021€
Charge récupérable pour locataire:732€
Charge déductible des revnus foncier:0€
Charge déductible des revenus fonciers:1021€
Ligne 231=1313-(1021-732)=1024€ ?
Es ce que le calcul est juste?
Dois je réinjecter le trop versé pour l’année 2011 qq part (1313-1024=289€)?
Merci de votre aide
Cordialement,
Laurent
Bonjour Laurent,
Il y a quelques soucis dans le cas que vous exposez :
– il y a 2 fois la même ligne « charges déductibles ». Je suppose que la première est en fait « charges non déductibles » ?
– les charges déductibles que vous indiquez sont comprennent les charges récupérables sur le locataire. Or pour coller avec l’exemple de la déclaration 2044, cette ligne devrait être la différence des entre les charges réelles et les charges récupérables soit 1021-732 = 289 (c’est peut-être une erreur du syndic)
Mais au final ça revient au même, votre calcul est juste et il n’y a pas besoin de réintégrer le trop versé.
Si l’on suit l’exemple de la déclaration 2044, le calcul est le suivant :
– Solde : 1313-289-0-732 = 292
– ligne 230 : 0+732+292 = 1024
Bonjour, François,
merci pour votre réponse ultra rapide.
Excusez moi pour l’erreur de frappe
Charge déductible des revenus fonciers:0€
Charge non déductible des revenus fonciers:1021€.
En fait, les charges non déductibles correspondaient à la 2ième ligne.
Es-ce que cela change qq chose ?
Cordialement,
Laurent
Je reste d’avis que la formulation du syndic n’est pas la bonne…
Le montant des charges non déductibles devrait être de 1021-732 soit 289 €.
Donc oui ça change quelque chose, vu que sur ce que vous avez versé, rien n’est déductible !
Vous devez donc réintégrer l’ensemble de ce que vous avez déclaré en 2012 sur les revenus de 2011, soit 1313 €…
Bonjour,
J’en étais arrivé au même calcul que vous. C’est aussi pour ça que j’avais posé la question sur votre site.
J’ai donc réintégré cette somme 1313€ sur ma feuille d’impôt 2012 à la ligne 230.
Heureuseument nous avons changé de syndic…
Le nouveau syndic est beaucoup plus transparent.
Je vous remercie de votre aide précieuse et explicite.
Cordialement,
Laurent
Bonjour,
j ai du mal à remplir ma feuille d impots!!
en effet je possede un appartement a but locatif depuis 2006 que je declare en micro foncier.
depuis toujours je déduis les interets.
Mais la feuille d impots 2012 a changé! ou dois je indiquer le montant des interets a deduire svp !!!
Bonjour,
Je pense que vous avez un gros souci : déclarer en micro-foncier est complètement incompatible avec la déduction d’autres charges… dont les intérêts.
Donc je m’étonne que vous n’ayez pas été « contrôlé » par le service des impôts. A moins qu’ils ne fassent la correction eux-mêmes ! En tous cas c’est :
– soit micro-foncier avec abattement de 30% sur les revenus (si ces mêmes revenus sont inférieurs à 15.000 €)
– soit régime réel avec déduction de toutes les charges.
Pour les intérêts d’emprunts sur le formulaire 2044 de 2012, c’est la cellule 250.
Bonjour François,
Je déclare des revenus fonciers en frais réel pour la première fois suite à un investissement immobilier en 2012.
Je ne comprends pas bien la taxes sur les contributions sociales CSG, comment je dois la calculer ? et est-ce que ce ne sont pas les impôts qui la calculent en fonction des revenus déclarés ?
Julian
Bonjour Julian,
Ce sont effectivement les impôts qui vont la calculer directement selon vos revenus qui y sont soumis et vous faire parvenir un avis d’imposition spécifique (en octobre ou novembre).
Le montant déductible pour l’année suivante y sera mentionné.
Bonjour,
Tout d’abord bravo et merci pour vos articles et explications, cela apporte un peu de clarté dans cet immense brouillard fiscal ;)
Voici ma problématique:
Nous achetons en décembre 2011 un appartement pour le louer.
Revenus (loyer hors charge) en 2012: 4818 €
Eléments déductibles: 3186 € (dont 806 € d’intérêts d’emprunt).
Bénéfice foncier: 1632 €.
Si je comprends bien, je dois le reporter dans la case 4BA sur ma 2042.
Seul problème, ces 1678 € font augmenter mes impôts de 1000 €(vus sur les simulateurs du site impots.gouv.fr)…ça me paraît bizarre!
D’où ma question: dois-je reporter dans la case 4BB les charges hors intérêts d’emprunt et dans la case 4BC les intérêts d’emprunt déductibles?
On revient alors sur un impôt plus en rapport avec nos revenus.
Le résultat me semble logique mais la démarche moins car cela reviendrait à déduire 2 fois les éléments déductibles.
Merci pour votre aide!
Bertrand
Bonjour Bertrand,
Vous devez bien déclarer votre bénéfice dans la case 4BA, les cases 4BC et 4BD étant réservées pour les déficits…
Par contre, le montant indiqué par le simulateur paraît en effet très important… Je ne le connais pas car je ne l’utilise pas (inadapté pour notre situation de frontaliers). A moins qu’il ne donne un résultat également pour les prélèvements sociaux ? Car si vous êtes dans la tranche à 41%, vous revenus seront imposés à un taux de (41% d’ IR+ 15,5% de PS =) 56,5%.
Donc petites question : dans quelle tranche vous situez-vous ? L’autre facteur « aggravant » si vous avez des enfants pourrait être que ce revenu supplémentaire dépasse le plafonnement du quotient familial.
Bonjour François,
Merci pour votre retour.
Je mettrai donc le bénéfice dans la case 4BA et laisserai les autres vides.
J’ai fait le test de saisir sur la déclaration (sans la valider bien entendu) les informations sous une forme (uniquement le bénéfice foncier) puis sous l’autre, on retrouve le même écart que sur les simulateurs.
Concernant notre tranche d’imposition, nous sommes dans celle à 30 % (espérons que celle des 41 % soit pour l’année prochaine ;) ), et notre foyer fiscal est composé de 2 parts.
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont effectivement inclus dans cette différence, qui apparaît bien importante.
Je vais tout reprendre ce soir, afin de déterminer où est le « loup » (j’espère avoir fait une erreur!!), si loup il y a…
Si vous avez une idée, je suis preneur ;)
Merci encore pour votre aide précieuse.
Bertrand
Re bonjour François,
Je viens de refaire les simulations.
En incluant le bénéfice foncier (je l’ai recalculé: + 1632 €), le montant de l’impôt à payer augmente de 488 €, et avec les prélèvements sociaux, on arrive à une augmentation totale de 741 €.
Avec vos pistes de réflexion, ça colle: les 488 € représentent 30 % du bénéfice foncier (notre tranche d’imposition) et les prélèvements sociaux 15.50 %.
Bref, beaucoup d’imposition pour peu de bénéfice. Ceci dit ça reste judicieux, notre investissement étant vu sur du long terme.
Il faut que l’on se prépare pour l’année prochaine, ayant fait une autre acquisition début 2013: nous allons devoir réaliser des travaux pour créer du déficit!
Sans vouloir abuser, pouvez-vous simplement me confirmer que tout colle?Je pourrai ainsi finaliser ma déclaration.
Je vous remercie encore pour vos judicieux éclairages.
Bonne soirée
Bertrand
Bonjour Bertrand,
Tout semble coller, j’espère juste que vous avez bien déduit tout ce que vous pouviez déduire !
Bonjour François
J’ai bien suivi votre article ;), je pense n’avoir rien oublié.
Merci pour votre aide, je ne connaissais pas votre site mais je vais dorénavant le suivre avec beaucoup d’intérêt!
Bonne continuation.
Bertrand
J’ai acheté une maison et crée une sci en février 2011 et le controleur aux impôts me dit que je ne peux pas déclarer les travaux au delà d’1 ans lorsque ce n’est pas loué . A savoir qu’il y avait 3 appartements à faire complètement et que ça à mis plus d’1 ans pour que ce soit terminé et que je puisse les proposer à la location, je suis quand même très étonnée !J’ai vu dans vos commentaires qu’on devait loué le logement pendant les 3 années suivant la déclaration contenant les déductions pour qu’elles soient valables, ça concerne bien les travaux aussi non ?Il y a un texte pour ça ? Merci de me répondre
Bonjour François,
Dans votre article, vous parlez de :
« Une fraction des contributions sociales (CSG-CRDS) est également déductible. Il s’agit de 5,8% du montant des revenus imposables de l’année précédente. »
Je ne vois pas du tout à quoi vous faites référence. Pourriez-vous svp m’éclairer sur ce point?
Merci d’avance
Bonjour Moon,
Un petit exemple pour illustrer :
si vous déclarez 10000 € imposables de revenus locatifs en 2012, vous devrez payer des contributions sociales à hauteur de 15,5% de ce montant, en plus des impôts sur le revenu.
Donc 1550 € dans notre exemple. Une partie de ce montant sera déductible l’année d’après, elle correspond à 5,1 % du montant imposable (c’était 5.8 jusqu’en 2011, passé à 5.1 en 2012, j’ai corrigé l’article).
En 2014, lorsque vous ferez votre déclaration sur les revenus de 2013, vous déduirez donc 510 € dans votre déclaration (ça se fait dans la déclaration globale, pas dans la 2044). Le montant est normalement automatiquement renseigné par l’administration.
Bonsoir a tous.
Sujet très intéressant, mais quelques questions tout de même!!
J’ai acheter une maison en mars 2012, cette maison est divisée en 4 appartements, 3 studios meublés et 1 F2 nu, comment dois je faire pour deduire toutes les charges possible??
Je déduit 1/4 de la taxe foncière pour le F2 nu et 3/4 pour les studios meubles?
Je déduit 1/4 de mes interdits pour le F2 nu puis 3/4 pour les studios meubles?
… Etc avec toutes les charges??
J’ai un credit avec cautionement par credit logement, est ce que je peux deduire les frais de notaires,les frais d agences et les frais de dossier de la banque? merci d’avance.
Bonjour Ruddy,
Alors ça va être un peu compliqué, il faut calculer les prorata en fonction de la superficie des logements.
Pour les frais de notaire, je vous recommande de lire cet article : http://objectif-tune.fr/deduction-des-frais-de-notaire/ pour bien comprendre.
Vous pourrez déduire intégralement ces frais au prorata de la superficie des meublés, mais seulement la partie relative à la prise de garantie pour le F2 nu.
Dans tous les cas, je vous recommande vivement de faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration, ne serait-ce que pour le calcul des amortissements pour les meublés. Ses honoraires vous seront remboursés dans la limite de 915 € sous forme d’une remise d’impôts. L’excellent livre de Ludovic sur la location saisonnière comprend notamment un gros chapitre sur la fiscalité, je ne peux que vous recommander de vous le procurer !
Bonjour,
Je le suis rendu au impôts ce latin pour le demander comment remplir ma devkaration d’impôt, ils m’ont dit de remplir la déclaration 2044 et de faire comme si mes 4 appartements étais nu et d’y deduire tous mes frais ainsi que les frais de notaire et frais dagence lors de l’acquisition, hors il est marqué dans la notice de rédaction de l’imprimé 2044 pour la ligne « frais de procédure »: Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble.
Qu’en pensez vous, ai je le droit de les déclarer en nu alors que 3 sont en meublé et puis je deduire ces frais de notaire et agence dans une autre ligne??
Merci pour vos réponses.
Alors voilà un beau témoignage de l’incompétence totale de certains de nos fonctionnaires préférés !
Ne faites surtout pas comme cela, vous seriez :
– d’une part hors la loi. Les revenus issus de la location meublée doivent être imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
– d’autre part, perdant car vous ne pourriez plus bénéficier d’une déduction spécifique à la location meublée et d’un montant non négligeable : les amortissements !
Encore une fois, je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher d’un expert-comptable et de mieux vous documenter sur le sujet (par exemple avec le livre de Ludovic dont le lien figure dans la colonne de droite)
Bonjour,
J’ai investi dans du locatif (location nue) en 2012. Puis-je déduire les frais de dossier, frais de prise de garantie (PPD) et frais de prise de garantie (Hypothèque) payés à ma banque?
Merci d’avance
Bonjour Moon,
Effectivement, vous pouvez déduire ces frais. Je vous invite à consulter cet article : http://objectif-tune.fr/deduction-des-frais-de-notaire/ pour plus de détails
Bonjour François,
Merci pour votre réponse.
J’avais bien lu votre article sur la déduction de certains frais de notaire.
Ma question était relative à des frais bancaires. En l’occurrence, ma banque m’a facturé des frais de dossier (classique…) ainsi que des frais de prise de garantie (PPD+Hypothèque), cette banque ne pratiquant pas le cautionnement.
J’ai bien noté que je pouvais déduire les frais de notaire relatifs à l’inscription hypothécaire, mais en ce qui concerne ces 3 lignes de frais bancaires pourriez-vous svp me dire ce qu’il en est?
Merci d’avance
Alors les frais de dossier sont déductibles, ça c’est une certitude.
Par contre – et j’avais mal compris en vous lisant – c’est la première fois que j’entends parler d’une banque qui prend des frais sur la prise de garantie…
Décidément ils ne savent plus où aller chercher de l’argent !
Donc je n’ai pas de certitude à ce sujet, mais je pense que ça rentre dans la même catégorie que les frais de dossier, et donc que ces éléments sont déductibles
Il s’agit du système de garantie de la banque, qui peut être de 3 types : le cautionnement, le privlège de prêteurs de deniers, ou l’hypothèque.
En l’occurrence, ma banque ne pratiquant pas le cautionnement, elle a donc mis en place une hypothèque et un PPD.
Bonjour Moon,
Alors nous avons un peu de mal à nous comprendre…
Je connais bien les types de garanties qu’une banque peu prendre, en l’occurrence les 3 que vous citez.
Par contre ce n’est pas la banque qui les met en place (sauf pour la caution où elle traite directement avec l’organisme de cautionnement), mais le notaire avec le bureau de conservation des hypothèques. Donc je vous ai mal compris quand vous parliez des frais bancaires liés à ces prises de garanties. La banque ne vous facture pas ces frais, elle a dû vous en donner un montant indicatif, et ce montant vous le paierez chez le notaire.
Je pense aussi que vous avez mal compris mon article sur la déduction de certains frais de notaires, car c’est justement à la prise d’hypothèque (et/ou PPD) que je fais référence pour les frais déductibles en location nue. Donc je vous invite à relire l’article en question pour savoir ce qui est déductible…
Bonjour François
Merci pour ce retour.
Les réponses aux premiers points sont claires pour moi. Cela dit il me semble que les travaux sont déductibles également quand ils ont servis à favoriser la location, ce qui est mon cas (peinture/parquet). Il me semble en effet difficile de faire de tels travaux avec un locataire occupant le logement.
concernant les provisions pour charges, je parlais à la ligne 230 du fomulaire 2044. Si dans mon cas je paye 114€/mois au syndic, je compte 4 mois pour 2012 et lors de la déclaration 2044 de 2014 j’indiquerai le montant exact des charges de 2012 dans la ligne 229 ?
D’avance merci.
Bonjour Emmanuel,
Les travaux sont bien déductibles quand ils ont servi à favoriser la location, mais dans un logement vide. Si vous habitiez dedans lorsque vous avez fait les travaux, je ne suis pas sûr qu’ils puissent être déduits, à moins que vous ne prouviez que vous aviez déjà l’intention de mettre en location… A confirmer par un centre des impôts.
Pour le point sur les charges de copro, vous avez juste, c’est bien comme cela qu’il faut procéder.
Bonjour
Je découvre le site et je trouve cet article très intéressant.
Je loue depuis septembre 2012 mon appartement avec un garage indépendant dans lequel j’ai fait quelques travaux (peinture, parquet).
Je compte également faire une déclaration au réel afin de déduire le maximum de choses et j’ai quelques questions :
– Les 20€ pour frais administratifs sont par local est ce que dans mon cas le garage compte pour un local à part ?
– Au niveau des travaux que j’ai fait moi même, j’ai gardé les facturette casto ou leroy est ce suffisant ? sachant que j’habitais encore l’appartement en 2012 avant la location. De plus de ce que je comprends on ne peut déduire que les matériaux (peinture, clou, vis) il faut donc que je décompte tout ce qui peut être outillage ?
– Concernant les provisions pour charges, dois je indiquer toutes celles payées en 2012 et régulariser l’an prochain ou ne compter que les provisions versées lors de la location (sept/dec) ?
– Idem concernant les intérets d’emprunt, je dois les prendre en compte à partir de la mise en location (juin) ou à partir de l’entrée du locataire(septembre) ?
D avance merci
Bonjour Emmanuel,
Pour répondre à vos questions :
– votre garage constitue un 2ème local s’il y a un bail à part. S’il est compris dans le bail de l’appartement, ça ne fait qu’un.
– en effet, seuls les matériaux sont déductibles, pas les outils. Si la date des factures est postérieure à votre départ du logement, vous pourrez déduire les travaux. Si vous y habitiez encore, vous ne pourrez pas.
– votre question sur les provisions pour charges n’est pas très claire… Seules celles restant à la charge du propriétaire (frais de gestion de la copro par exemple) sont déductibles, les autres ne le sont que si elles ne vous ont pas été remboursées par le locataire. Mais dans tous les cas, il ne faudra compter que celles payées depuis la mise en location
– pour les intérêts d’emprunt, je dirais que c’est à partir de la mise en location.
Bonjour François,
Puis-je déduire le coût de l’assurance emprunteur de mes revenus fonciers ?
Je n’ai pas réussi à obtenir cette information sur votre blog ni auprès du centre des impôts…
Cordialement,
Julian
Bonjour Julian,
Vous avez lu cet article trop vite
La réponse se trouve au point 8- Les intérêts d’emprunt.
La prime d’assurance est bien sur déductible des revenus.
Autant pour moi si je comprends bien c’est la prime d’assurance sur le capital restant dû qui me concerne.
Je pourrai l’ajouter à l’assurance PNO :)
Merci François.
Bonjour,
Je viens de découvrir votre site qui est très intéressant!
Cependant, je me permets de vous demandez les démarches à suivre qui sont :
Je souhaite d’ici juillet 2013 loué mon appartement, est ce que je dois déclarer quelques choses au impôt ?
Idem concernant les travaux de rénovations que dois-je faire ?
Sachant que l’appartement est déclarer comme « maison secondaire » car je n’y habite pas.
Pouvez-vous me conseiller svp ?
Je vous remercie par avance.
Bonjour,
Si vous comptez le louer en location nue, vous n’avez aucune démarche à effectuer. En meublé il faudra vous déclarer aux impôts.
Concernant les travaux de rénovation, rien à faire avant la déclaration de revenus 2013 que vous complèterez en 2014.
Si vous déclarez au régime réel (ce que je vous conseille si le montant de vos charges déductibles est supérieur à 30% de vos loyers), il suffira de conserver les factures de vos travaux et d’en inscrire le montant dans les charges.
Merci François pour l’infos ;)
Malheureusement non… Bien souvent, les agences prennent un pourcentage sur toutes les sommes qui passent entre leurs mains. Donc les provisions pour charges en font partie, les régularisations de ces mêmes provisions également. Autre exemple, s’il n’est pas compris dans les provisions, le remboursement de la taxe d’ordures ménagères entrainera des frais de gestion si c’est l’agence qui se charge de sa régularisation…
Bonjour Francçois,
Merci pour votre réponse, je vois que je vais pouvoir tout de même déduire mes frais de cautionnement bancaire et comme c’est ma première déclaration des revenus fonciers je vais réussir à créer un déficit foncier grâce à cette déduction :)
Autre question: mon agence immobilière me facture des frais de gestion sur la totalité du montant du loyer à savoir sur 450€/mensuel, ces 450€ comprennent 25€ de charge donc est-ce que l’agence ne devrait pas se baser sur 425€ et non 450 ?
Cordialement
Bonjour,
Je loue ma maison depuis le 15/08/2012 à cause de pb financiers.
A raison de 600 € par mois, ai-je le droit de déduire les intérêts de mon emprunt que j’ai en cours pour cette maison que j’ai acheté en 2006 ?
Merci !
Cordialement
Bien sûr, vous pouvez tout déduire :
– au prorata de la durée depuis la mise en location, soit dans votre cas 4 mois et demi d’intérêts, d’assurance emprunteur, d’assurance propriétaire éventuellement…
– l’intégralité des factures datées d’après la mise en location
Bonjour,
J’ai acheté un appartement dans l’ancien en juin 2012, celui-ci a toujours été loué et l’est encore à ce jour.
-Puis-je déduire de mes revenus fonciers certains frais notariés liés à l’acquisition de cet appartement ? ( en plus de la caution et autres…) et si oui lesquels ?
Merci.
Julian
Bonjour Julian,
Je vous invite à lire cet article, vous y trouverez les réponses à vos questions : http://objectif-tune.fr/deduction-des-frais-de-notaire/
Bonjour,
J’ai un appartement mis en location en 2012, que je loue en 2013 aussi, mais que je vais récupérer cette annee pour y vivre. Est ce que je peux benefcier du regime reel pour cette annee de location? Ou dois-je donc faire une declaration sous le régime micro-BIC absolument?
Merci de votre aide,
Bonjour Samishka,
Première remarque : vous parlez de micro-BIC : votre logement en location est-il bien un meublé ? Sinon il s’agirait de micro-foncier.
Vous pouvez tout à fait déclarer au réel pour vos revenus de 2012. Par contre, si vous créez un déficit imputable sur votre IR, il y a une condition de durée de location de 3 ans après l’année d’imputation. Le risque encouru est que le FISC s’en rende compte et que vous ayez droit à un redressement.
Bonjour,
Je vous remercie pour vos réponses et votre article qui m’a beaucoup aidé
bonne soirée cordialement
Bonjour,
Nous avons un logement que nous louons depuis janvier 2012 aucun travaux n’ a été effectué sur celui ci sauf une cuisine achetée l’été 2011 qui je pense ne peux se mettre dans les charges.
J’ai fait l’acquisition d’un autre logement en 2011 pour de la location. Nous avons fait refaire la toiture (facturé en 2012)nous pensions pouvoir le louer en 2012 mais d’autre travaux se sont rajoutés ne pouvant pas faire de crédit nous les étalons. Ce dernier sera loué cette année (début été). Ma question : Est ce que je peux mettre la facture de la toiture dans mes charges 2012 ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Si je comprends bien :
– vous avez 2 logements destinés à la location, dont 1 qui n’est pas encore loué
– vous avez fait des travaux en 2012 (toiture) dans celui qui n’est pas loué
– ce bien sera loué prochainement
Si c’est bien le cas, alors oui vous pouvez déduire le montant des travaux. Mais il ne faut pas que l’intervalle de temps entre la fin des travaux et le début de la location soit trop long. Il me semble (à vérifier éventuellement auprès du service des impôts) que le délais est de 1 an maximum.
Sinon vous auriez pu déduire de vos revenus la dépense de la cuisine équipée. En théorie, uniquement s’il n’y en avait pas avant, ou si la qualité / l’état de la précédente était tel qu’elle vous empêchait de relouer le logement. En pratique, il serait du ressort de l’administration de prouver le contraire (ce qui est difficile), donc vous avez tout intérêt à faire rectifier votre déclaration d’impôt. (voir cet article : http://objectif-tune.fr/revenir-sur-declaration-impots/)
Bonjour
J’ai signé un compromis de vente pour l’achat de l’ancienne maison de mes grands parents pour un investissement locatif.
La maison étant libre ,j’ai donc la chance avec l’accord de leurs enfants de pouvoir démarrer les travaux avant la vente définitive pour éviter de payer des interêts intercalaires.
Ma question est de savoir si je pourrais bien déduire les factures de travaux et/ou matériel pour le foncier avec une date ultérieure à la vente définitive.
Exemple compromis de vente le 20 mars , vente définitive le 20 juin , pourrais je déduire du foncier les factures de travaux réalisés entre le 20 mars et le 20 juin?
Bonjour Lobda,
Je ne suis pas 100% certain de la réponse mais presque sûr que vous ne pourrez pas déduire de factures antérieures à la date d’achat. Puisque vous n’êtes pas encore propriétaire… Le mieux serait de poser la question à votre centre des impôts.
Sinon, si vous travaillez avec de artisans qui en général sont assez arrangeants, il serait peut-etre envisageable de faire établir les facteurs à une date future ?
Oui c’est possible mais il faut faire « un bouquet de travaux écolos » c’est-à-dire au moins 2 travaux parmi ceux éligibles. De plus, le logement doit être loué à titre de RP pendant au moins 5 ans (sinon, remboursement au prorata?)Il faut aussi que les fenêtre soient également suffisament isolantes.
http://ecocitoyens.ademe.fr/financer-mon-projet/renovation/credit-dimpot-developpement-durable
Gwen Articles récents…Nettoyeur vapeur: gain de temps et d’argent?
Je pense que la question de Marie-Pierre est : puis-je à la fois déduire la dépense de mes revenus fonciers et obtenir le crédit d’impôt.
La réponse est non bien sûr. C’est soit l’un, soit l’autre !
puis-je beneficier a lafois de la deduction des frais reels pour le remplacement de toutes mes fenetres en dble vitrage et du credit d’impot pour economie d’energie ?
merci
Bonjour a vous tous.
Pouvez vous me donner la cas ou l’on met les charges de déduction pour les revenu foncier lors d’un investi ment locatif?
Mes revenus sont de 5000€ et jai beaucoup de charge plus de 30%
Je ne trouve pas la cas sur le simulateur de revenu imposition 2013
Merci
Bonjour Touhiri,
Il faut remplir un autre formulaire pour pouvoir déclarer en réel, il s’agit du 2044.
Pour pouvoir l’utiliser avec le simulateur des impôts, il faut vous le procurer (téléchargeable sur impots.gouv.fr), le compléter et reporter les données dans la partie « revenus fonciers » du simulateur complet.
Bonsoir,
Que de sujets intéressants, tout est un peu plus clair dans mon esprit. En revanche une question subsiste.
Je viens de mettre en location ma résidence principale en janvier 2012. Suite à une mutation professionnelle. Le logement est neuf et je ne l’ai jamais habité. Est il possible de déduire les interets d.emprunt car j’ai entendu dire que cela reste possible en cas de mutation professionnelle.
Êtes vous au courant?
Merci de vot réponse.
Oui bien sûr. A partir du moment où vous mettez un bien en location (peu importe le passé du bien), vous pouvez déduire toutes les charges autorisées (dont les intérêts d’emprunt et assurances)
Bonjour
Merci pour cet article mais je tombe de haut… je ne savais pas qu’on pouvait déduire la taxe foncière de la déclaration des revenus fonciers en réel… Nom d’un canard, je ne déduisais que la taxe des ordures ménagères puisque d’un commun accord avec mon locataire, il ne paie aucune charge (maison louée) et tous les compteurs sont à son nom. Par contre ce qui serait bien, serait de préciser où dans la déclaration de revenus fonciers on inscrit tout cela. Au pire on peut se déplacer à l’hôtel des impôts pour ce faire (mais ça nous économiserait un déplacement) ^^
En revanche, j’ai une question plus globale : je vais mettre la main dans quelques temps sur un vieil immeuble classé en catégorie 7 aux impôts (donc à un niveau de classification d’une ruine) de deux étages. C’est pourri, tout tombe en lambeaux, seul la structure est niquelle. Les apparts sont donc insalubres et ne peuvent être loués.
Le montant en travaux, en faisant tout soi-même, peintures, rebatir les cloisons défoncées, refaire le plancher cassé où on peut passer à l’étage d’en dessous à cause des trous etc… se montent à prés de 50.000€… La question ==> Les travaux sont-ils déductibles quand c’est nous-même qui faisons les travaux ? On m’a toujours dit que les seuls travaux déductibles étaient ceux liés à l’énergie et par des entreprises, pose de double vitrage, chaudière etc… D’avance merci
Pour les travaux que vous faites vous-mêmes, les matériaux sont déductibles, il faut juste penser à faire établir les factures à l’adresse du bien que vous mettrez en location
Ce à quoi vous faites allusion est les travaux donnant droit à crédit d’impôt, pour votre résidence principale
Bonjour
Merci pour ce précieux retour que j’ignorais :)
Je vois que la taxe foncière est déductible, de même que la prime d’assurance, les intérêts d’emprunt si on a un crédit, les travaux sous réserve de factures à l’adresse du bien en location.
Question, j’ai mon propre fichier excel disponible ici http://www.orions.fr/assistance_web/2013_simu.xlsx dans lequel j’inclus également les cotisations sociales et l’impôt sur le revenu. Le fichier, sauf erreur de calcul, met en avant que l’IR notamment plombe tous les investissements. Les cotisations sociales se calculent elles sur les loyers brut ou après déduction de toutes les charges ? sont-elles déductibles intégralement (les 15,5%) de l’Impôt sur le revenu ? Merci
Les cotisations sociales se calculent sur les revenus imposables, donc toutes charges déduites. Elle ne sont déductibles qu’à hauteur de 5,1% l’année suivante.
Selon moi l’IR n’a rien à voir avec votre investissement. Bien entendu, plus vous faîte de bénéfices fonciers, plus votre imposition marginale vous plombera mais il ne faut pas le voir que comme cela.
1. Il y a la plus-value qui n’est pas taxée (à part éventuellement un peu sur l’ISF si vous êtes assujetti).
2. Ce revenu vous permet d’envisager un coussin (de retraite ou même de cessation d’activité si vous le désirez)
3. Un alternatif à l’investissement financier qui est de plus en plus régulé et moins lucratif
CLEMONI, D’accord avec vos points 2 et 3 (encore que je dirais que vu tout ce qu’on nous prélève, il faut avoir un paquet d’appartements pour espérer en faire notre revenu principal.) mais pour la plus-value elle est taxée et pas qu’un peu… sauf si on attend 30ans (rien que ça…) En gros si vous achetez a 50ans, vous n’êtes pas certain de pouvoir bénéficier de l’exonération de votre vivant… Le détail de cet impôt se trouve ici http://www.leblogpatrimoine.com/impot/plus-value-immobiliere-quelle-imposition-en-2013-simulateur-detail-et-calcul.html
Certes sur la Plus-value. En fait je voulais dire dire que sur du long terme on est sur des plus ou moins value latente. Cela nous permet sur des cycles de plus de 10 ans ou plus, d’avoir des plus-value substantielles sans avoir à payer des impôts chaque année.
Mais oui la plus-value est taxé je l’admets.
Et oui, en France, l’immobilier n’est pas top comparé à d’autre pays mais il n’y a pas grand chose qui gagne bien en France de toute façon.
On vit dans ce pays pour notre attachement et les avantages sociaux, mais ce n’est clairement pas le meilleur pari en terme d’investissement, je suis d’accord!
Comment je fais pour savoir… je lis beaucoup, je me documente, je parle avec d’autres personnes qui s’y connaissent …
Dans ce cas précis, il suffit de lire la notice de la déclaration d’impôts. On en apprend beaucoup !
C’est bien sûr toujours d’actualité. Le taux de déduction était de 5.8% auparavant, il est passé au cours de l’année dernière à 5.1%, rétroactif au 1er janvier 2012.
Sinon ce montant déductible est calculé automatiquement par l’état, il est normalement reporté sur la déclaration 2042, pas sur la 2044. Car il n’est pas réellement déductible des revenus fonciers, mais de l’ensemble des revenus. Dans la déclaration 2012 sur les revenus de 2011, il s’agissait de la case 6DE
Merci beaucoup pour vos explications !
tiens à propos de Cuisine A&E et de SdB.
s’il s’agit uniquement d’un achat de mobilier de cuisine et sdb mais pas de pose par un pro, est-ce déductible tout de même (sur facture d’achat évidemment) ?
Oui tout à fait. Quand vous achetez vous-même du matériel le prix de ce matériel est déductible.
A condition que la facture soit éditée à l’adresse du lieux de location.
ah oui, merci de la précision ;)
tout est dans l’adresse de facturation ! (peu importe le nom ?)
Le nom est important également ! Il faut que ça soit le même que celui figurant sur la déclaration de revenus.
merci bien.
par contre si achat à 2, sans déclaration de revenus commune, quel nom doit figurer ?
remarque on peut bien mettre les 2 sur la facture
Oui ça doit être la solution de mettre la facture aux 2 noms
super article et bien utile pour moi car j’ai l’intention de fournir a mon locataire une cuisine amenage et salle de bain amenage. Aussi je voulais savoir si j’amenage des armoires (cloutées aux murs) dans les chambres. Je trouve que ce sont des travaux d’amelioration et votre article semble le confirmer. Je me demandais si on pouvait deduite les cabineteries.
Ma deuxieme interrogation est la suivante. Je fais les travaux en janvier 2014 par exemple et je loue l’appartement en decembre 2014 (sachant que j’ai mis l’appart juste apres les travaux en recherche de locataire. Est-ce que le fisc peut me dire que je ne l’ai pas mis en location a temps ? Je suis concient que j’ai besoin d’un locataire en decembre de la meme annee au moins pour pouvoir deduire pendant l’annee mais si je fais les travaux en fin d’annee par exemple, c’est chaud de trouver des locataires… Donc en terme de timing sur la location, je ne sais ce qui est permis finalement…
Merci pour tous les conseils !!!!
Bonjour Clément,
Pour votre premier point, je suis plutôt d’accord avec vous.
Pour le deuxième, je ne connais pas le délais de mise en location… je vais essayer de me renseigner. Dans tous les cas, si vos facture datent de décembre, vous ne perdrez pas la déductibilité des travaux si le logement n’est pas loué fin décembre. Car vous allez créer un déficit qui sera imputable sur vos revenus ou reportable.
Merci de vos reponses.
La petite particularite quand meme pour le deuxieme est la premiere location.
Par exemple, tu achetes um bien en septembre 2013, tu fais des travaux en octobre et Novembre 2013 et tu loues en … Janvier 2014 de l’annee d’apres.
Pour moi, cela devrait etre un deficit foncier mais j’ai l’impression que le fisc exige qu’il y ait des loyers percus l’annee des travaux et dans le cas decris, qui semble completement normal de deduire les travaux, ce n’est pas le cas!
Donc je pense qu’il faut aussi gerer les travaux en fonction des mois lors de son achat…
En effet c’est une question … délicate. Dans ce cas, il vaudrait mieux demander par écrit à ton centre des impôts pour être sûr.
Il me semble que si tu créés un déficit foncier tu t’engages à louer pendant 3 ans à partir de l’année n+1 de la première location. Sans être spécialiste, je serai tenté de dire que si tu effectues les travaux en décembre 2013, et que tu loues en janvier 2014, pas de soucis. Par contre, travaux en décembre 2013 et pas de location en 2014, problème.
Un tour chez les impôts semble intéressant tout de même pour savoir où placer la limite (le délais entre travaux et location)
Gwen Articles récents…Après l’effort, le réconfort!
Alors pour être tout à fait précis sur l’engagement de durée de location : il est bien de 3 ans, mais uniquement si l’on créée un déficit foncier que l’on impute sur le revenu global. Si par exemple le déficit créé sur un bien est compensé par les revenus d’un autre, il n’y a pas d’imputation donc pas d’engagement de durée.
Sinon je suis de ton avis sur les dates que tu donnes…
Alors ma théorie tombe à l’eau car je pensais que ce mécanisme permettait d’afficher sa bonne foi (mise en location)…Le seul moyen de prouver la location est le bail…
gwen Articles récents…Après l’effort, le réconfort!
Bonjour,
J’ai construit un pavillon neuf par mes propres moyens avec l’aide de quelques entreprises. J’ai mis 5 ans à la terminer. Cette maison est destinée à la location à l’année. Je n’ai pas fait d’emprunts pour la financer. Comment puis je déduire tous les travaux que j’ai fait dans ma déclaration ?
Bonjour Roger,
Malheureusement les travaux de construction ne sont pas déductibles des revenus fonciers…
Super ton article, moi qui avait du mal à trouver un récapitulatif clair et simple de ce qui est déductible et de ce qui ne l’est pas, tu viens de me faire économiser les conseils d’un fiscaliste :)
Bonjour,
Je me pose une question à laquelle il semble très difficile de trouver l’info.
Est que les frais d’assurance emprunteur du prêt sont aussi déductibles comme charges lors de la déclaration en régime réel?
Bonjour Stéphanie,
La réponse est pourtant dans l’article, dans le paragraphe sur les intérêts ! Les primes d’assurance emprunteur sont bien évidemment déductibles des revenus. D’éventuels frais liés à la souscription d’une assurance le sont aussi.
Oups! Je n’étais pas sure d’avoir bien compris dans l’article :)
D’ailleurs c’est dommage que les frais ne soient pas reportables d’une année sur l’autre, j’ai eu le malheur de faire ma première déclaration en micro-foncier, alors que j’aurais du la faire en réel pour ma premiere année.
Autant dire que tous les frais de dossier, cautionnement et autres sont passés à la trappe :S
Merci de votre réponse.
Bonjour,
je suis propriétaire d’un appartement depuis 3 ans qui est en location. Mon locataire vient de quitter les lieux et je voudrai en profiter pour faire quelques travaux.
Je voudrai refaire les peintures, et refaire entièrement la cuisine mais uniquement en aménagée et non équipée.
Vais-je pouvoir déduire des travaux de mes revenus fonciers ?
Faut il faire réaliser les travaux ou est ce que je peux les réaliser moi même et déduire les factures des matériels ?
Bonjour Nicolas,
Vous pourrez tout à fait déduire ces travaux de vos revenus foncier (à condition de continuer à louer bien sûr).
Si vous réalisez vous-mêmes les travaux, vous pouvez tout à fait déduire les factures du matériel et des fournitures. Faites juste attention à ce que les factures soient établies à l’adresse de votre bien donné en location, pas à votre adresse à vous.
Je me souviens avoir lu le contraire pourtant ! Qu’on ne pouvait déduire ses travaux uniquement s’ils étaient fait par un pro. Une des raisons était que ça limitait l’intérêt du travail au noir.
Non, vous pouvez déduire les travaux, peu importe qui les fait, pour peu que vous puissiez fournir des factures.
Donc forcément, sans pro, plus dur. Mais on peut encore déduire le matériel, toujours sous condition de facture et de réalisation des travaux.
Très interessant.
Qui sait comment ça fonctionnera cette année avec le plafonnement à 10000 euros?
Imaginons des travaux pour 100 000 euros, si des intérêts d’emprunts ou autres charges sont déjà déductibles, l’excédent des 10 000 ne pourra pas être déduit des revenus mais sera t il toujours reportable sur l’année suivante? si oui, si dans la limite de 10 ans, il faudra bien calculer ….
Qu’en pensez vous?
Oui c’est bien ça. Il est possible que des déductions soient « perdues » car pas utilisées en totalité au bout de 10 ans.pour gagner une année de plus, et si la situation le permet, il peut être bon de réaliser des travaux à cheval sur 2 années…
Bonjour,
Petite question qui peut paraitre stupide : comment connaitre les charges de copro déductible et celle à la charge du locataire? (je suis locataire donc charge de copro, connait pas!)
Merci pour ce billet très instructif!
Ça n’est pas une question stupide… C’est le syndic qui établit le décompte de charges sur lequel figure la répartition entre les charges récupérables ou pas.
Ok, alors niveau calcul c’est ok!
Sinon, pour la RP, oui il y a des risques mais ca peut donner des idées a d’autres (louer à sa famille par exemple). De plus il me semble qu’on a le droit de faire liberer un bien à la location pour le récupérer pour soi (ou sa descendance)… à creuser (j’ai un ami qui pourra me confirmer ca, car je crois que ses parents ont fait ca pour lui louer.
En tout cas, grand merci de m’avoir répondu a chaque fois.
anewg Articles récents…"Premières" commandes en lignes: -10 euros
De rien… Je te conseille de poster ton idée sur le forum http://www.devenir-rentier.fr/, tu auras d’autres avis très instructifs également.
Ok;
pour le point 3, j’ai bien refléchi et persiste à penser pareil: je dois me tromper mais encore faut-il que je comprenne où!
année n: 20k de RL épongé par 20k de travaux: il reste 11.7k; j’ai le droit d’ôter 10.7k de mes revenus globaux, reste 1k à reporter
année n+1: 20 de RL auxquels je peux enlever le 1k de l’année n
L’objectif de cette réflexion est de bien comprendre le mécanisme pour voir si une manip serait rentable: acheter sa future résidence principale mais la louer 1 ou 2 ans avant d’y habiter afin de récupérer de l’impot sur les travaux et les interets.
Pour l’exemple du site challenge.fr, on considere donc aucun revenu locatif issu du nouvel achat, d’ou les « seuls » 50000 de revenus foncier.. dac dac…
Anewg Articles récents…"Premières" commandes en lignes: -10 euros
Oups…
Pardon vous avez raison, votre calcul est le bon. J’avais juste fait le calcul 31700-10700 !
Sinon votre idée d’acheter votre RP pour la louer est intéressante. Il y a tout de même quelques risques, si jamais vous tombez sur les mauvais locataires :
– que vous retrouviez votre RP saccagée
– que vous tombiez sur un locataire qui ne paye pas
– que vous tombiez sur un locataire qui ne libère pas votre logement à l’issue du bail…
Bonjour Anewg,
Pour les 1 et 2, vous avez bon. Pour le point 3, vous avez dû vous tromper dans le chiffre (1000 au lieu de 21000 ?), mais vous avez compris le principe. Et effectivement, les 3 ans commencent l’année N. Par contre, si vous avez plusieurs biens et que vous revendez celui qui vous a permis de générer du déficit, ce même déficit sera perdu et ne pourra pas être imputé sur les revenus locatifs des autres. Encore faut-il que l’administration le prouve.
Sinon pour les 50000 € : dans l’exemple, la personne va déclarer un déficit. Donc ses 50000 € de revenus ne seront pas imposés. Si cette personne n’avait pas fait de travaux, elle aurait dû payer des impôts sur ces 50000 €. Qui se seraient élevés à 50000*0.41 = 20500 au titre de l’impôt sur le revenu et 50000*0.155 = 7750 pour les prélèvements sociaux. Soit 28250 €.
Bonjour à tous,
j’ai une question, selon moi subtile (peut-etre n’ai-je rien compris aussi!), alors je vais tacher d’etre le plus clair possible: qu’appelle-t-on déficit foncier? J’ai lu que l’obligation de louer 3 ans est liée à l’utilisation de ce principe. Hors, pour moi, un déficit, c’est quelquechose de négatif.Un exemple (je passe le detail sur la valeur des interet d’emprunt > ou < aux revenus locatif):
1) 20000 euros de revenu locatif, des travaux effectués pour 10000 euros: je declare 10000: est-ce un déficit foncier? je ne pense pas.
2) 20000 de RL, 25000 de travaux; je déclare 0 et reporte -5000 sur revenus globaux. Est-ce un déficit foncier? Je pense que oui.
3/ 20000 de RL, 31700 de travaux; je déclare 0, reporte -10700 l'année n sur les revenus globaux et 1000 l'année suivantes sur RL. Est-ce un déficit foncier l'année n? je pense que oui, mais pas l'année suivante. Les 3 ans de location imposée commencent à l'année n et ne recommence pas à l'année n+1.
En gros, un déficit foncier c'est quand je retranche plus que je ne recois et que le surplus me permets de reduire la partie imposable de mes revenus globaux?
J'ai lu cela mais bloque sur le §3:
http://www.challenges.fr/patrimoine/20120405.CHA5025/comment-bien-utiliser-le-deficit-foncier.html
"Comme il ne déclare que 50.000 euros de loyers, il économisera 28.250 euros d'impôts".
Vous pouvez m'éclairer?
Anewg Articles récents…"Premières" commandes en lignes: -10 euros
C’est en recevant le 3ème tiers que j’ai cru à une erreur !
Mais non, j’ai gagné plus l’année dernière…
Au fait, pensez à désactiver votre option pour le prélèvement forfaitaire libératoire si votre tranche marginale est inférieure à 20%
Ca n’a rien à voir avec les impôts fonciers, mais si ça peut vous servir…
Michel de Changer-Gagner Articles récents…Mincir de 3 kilos sans effort pour l’été (prochain) et sans fringale
Article vraiment très intéressant et bien expliquer, je vais le mettre de coter !
Romain Articles récents…Pourquoi j’ai préféré rester intérimaire
Merci pour cette synthèse.
Est-il possible de développer la ligne concernant lla fraction des taxes sociales. Comment détermine t on cette valeur?
Dans quelle ligne de la déclaration 2044 faut il l’inscrire?
merci d’avance
Silvio
Bonjour Silvio,
Cette charge ne s’inscrit pas sur le formulaire 2044, mais sur le 2042. Il faut remplir la ligne 6DE.
Normalement, elle est calculée automatiquement et indiquée lorsque vous recevez votre avis d’imposition aux prélèvements sociaux. Donc sur l’avis que vous recevrez en 2012, il devra être inscrit le montant déductible en 2013.
Bonsoir et merci.
Faut il comprendre que cette fraction de taxes est déduite quelle que soit la situation (microfoncier ou réel)?
ou est ce que ce montant n’est pris en compte que si on fait une 2044 ?
Merci
Silvio
Oui tout à fait. Les revenus fonciers ne sont pas les seuls à être soumis aux prélèvements sociaux, et l’ensemble de ces prélèvements génère une fraction déductible de tous les revenus.
Merci pour cet article détaillé. Je vois qu’il y a quelques frais que je ne savais pas déductible.
Julien Articles récents…Optimiser son crédit immobilier avec un prêt gigogne
En fait, non, car j’ai acheté l’année dernière en mai…
« Ce crédit d’impôt concerne les personnes qui ont souscrit un ou plusieurs prêts pour acquérir ou faire construire leur résidence principale dans les conditions suivantes :
pour les acquisitions, l’acte authentique a été signé à compter du 6 mai 2007 ;
pour les constructions, la déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter du 6 mai 2007.
NOUVEAU
Le crédit d’impôt accordé au titre des intérêts d’emprunt contactés pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale est supprimé pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2011.
Il n’est maintenu que pour les offres de prêt émises avant le 01/01/2011 à condition que l’acquisition du logement intervienne au plus tard le 30/09/2011 ou, si vous faites vous-même construire votre logement, à condition que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à cette date. »
Source : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_5347&temNvlPopUp=true
Je crois que tu confonds crédit d’impôt et déduction… Le crédit d’impôt est une somme qui t’es remboursée par l’état. Si tu es imposable, elle viendra diminuer le montant de l’impôt dû. Si tu n’est pas imposable, elle te sera reversée.
Les sommes déductibles, elles, ne viennent pas réduire le montant de ton impôt, mais le montant de tes revenus imposables. Les interêts d’emprunt sont bien déductibles des revenus fonciers dans tous les cas (hormis en déclarant en micro foncier).
Dans ton cas, tu n’as effectivement pas droit au crédit d’impôt (qui avait de toute façon une durée limitée à 5 ans). Mais le jour où tu mettras ton appart en location, tu pourras déduire de tes revenus le montant des interêts payés, dans son intégralité et sans limitation de durée.
Effectivement, je ne connaissais pas la subtilité…Comme quoi y’a du bon à suivre votre blog !
Merci pour l’info et à bientôt :)
Mais de rien… ce blog est là pour ça, je suis d’ailleurs content de savoir qu’il sert à quelqu’un !
Beau récap, merci :)
Quand tu dis « Tous les intérêts d’emprunt », est-ce bien exact ?
Moi qui par exemple ai acheté un appartement avec un PTZ + emprunt, puis-je, si je rembourse le PTZ et met l’appartement en location déduire les intérêts d’emprunt ?
Oui, dès lors que le ptz sera remboursé, pas de problème. On le fait pour l’appartement de ma femme.
Merci pour ce bon récapitulatif, François.
ça fait longtemps que j’ai déposé ma déclaration…
On y pensera pour la prochaine fois.
Michel de Changer-Gagner Articles récents…Booster son estime de soi pour les nuls
Si tu te rends compte d’une erreur après avoir déposé ta déclaration, tu peux toujours la faire rectifier! J’ai déposé aujourd’hui même ma déclaration rectificative pour corriger mon erreur…
Bonne synthèse qui permet d’y voir plus claire. Il y a aussi les possibilité très intéressante dans le cas d’un meublé :
amortir le bien sur une longue période ou en étant au forfait de bénéficier d’un abattement de 50%.
Dans le cadre d’un déficit foncier, celui est limité à 10000 € par an je crois. Si supérieur, il peut être étalé sur 10 ans.
Sinon on peut aussi déduire forfaitement 20€ par an et par logement pour frais de gestion : toujours ça de pris…
Arf, n’en dit pas trop sur la location en meublé, ça sera un prochain sujet d’article !
Tu as raison pour la déduction forfaitaire de 20€. Je n’en ai volontairement pas parlé, car il s’agit justement dun forfait et je voulais plutot répertorier les « vraies » dépenses que l’on peut déduire.
Sinon pour le déficit, le montant est de 10.700 € par an.