48 Comments on “Location meublée : après la théorie, la pratique”

1. Merci pour ces informations très intéressantes.

   • Merci pour cette liste exhaustive d’informations, en effet mes enfants vont bientôt quitter le cocon familial pour leurs études et ils vont devoir se loger. Avec mon mari, nous nous posions pas mal de questions sur la façon de leur trouver un appartement en location, un appartement meublé ou non meublé ? Si non-meublé, il faudrait donc que l’on achète les meubles pour le salon, les canapés, les meubles pour la chambre lits, vaisselles, literie, rangements, etc.. en plus de régler le loyer tous les mois. Beaucoup de questions auxquelles je viens de trouver pas de réponses grâce à vous. Je vais donc explorer davantage la solution d’une location meublée qui me paraît bien avantageuse ! Merci à vous.

2. Bonsoir,

   Je viens de parcourir vos posts, et je voudrais savoir si quelqu’un avais finalement choisit un expert comptable et savoir si vous en étiez satisfait. merci de vos réponses

3. Bonjour, je fais des travaux dans un appartement en vue de le louer nu.
   Je possède d’autres appartements loués nus, et pensait déduire les travaux de mon total de revenus fonciers.

   Si je loue en meublé l’appartement que je termine de rafraichir, les travaux ne pourront je suppose pas être déduis en charges et seront noyés dans les amortissements?

   Il me semble en outre que vous parlez de loyers hors charge pour le meublé et le non-meublé, néanmoins je croyais que en meublé le loyers dont on parlais devait être avec les charges pour les calculs?
   Enfin auriez vous un conseil d’experts-comptables spécialiste?

   • Bonjour Boubou,
     Je n’ai pas d’expert-comptable à conseiller pour le moment, pas assez de recul avec celui que nous avons choisi.
     Pour votre question, le bien loué en meublé va être totalement indépendant des autres au niveau fiscal. Donc si vous effectuez des travaux dans ce bien, ils n’impacteront que le résultat de ce même bien, pas ceux de vos autres appartements.
     J’ai souvent lu que les factures de moins de 500 € sont passées en charges, amorties au-delà. A vous de voir si vous pouvez « jongler » avec les factures.

     • Merci pour la réponse (je pensais avoir une notification par mail, mais non ;) )

       Faisant les travaux moi même, je n’ai que des factures inférieures à 500€, donc des charges du coup.

       Je vais tenter d’envoyer un mail à l’expert comptable cité sur votre blog pour discuter.

       • Bonjour,

         Je me permets de préciser quelques notions de comptabilité. Une entreprise fonctionne par exercices comptables. Le loueur meublé est en fait une entreprise individuelle (d’où la nécessité de la déclaration d’activité POi).
         En comptabilité une dépense qui est « consommée » lors d’un exercice est une charge. Une dépense qui est « consommée » sur plusieurs exercices est une immobilisation.
         Le principe de l’amortissement comptable a été inventé pour traduire ce fait : la dépense concerne plusieurs exercices et doit être « découpée » pour que chaque partie s’impute bien sur l’exercice correspondant.
         Selon ce principe les travaux (puisque généralement ils vont durer sur plusieurs exercices) sont des immobilisations et peuvent (j’allais même écrire doivent) faire l’objet d’amortissement. Notons à ce sujet qu’il est parfaitement légal d’amortir une facture de travaux dont le montant est inférieur à 500 euros.
         Dans sa grande mansuétude (on comprends bien que s’il fallait amortir la moindre ampoule sous le prétexte qu’elle est susceptible de durer plus d’un an), l’administration fiscale tolère le passage en charges des factures en dessous d’un certain seuil. Comme le dit François ce seuil est actuellement de 500 euros.
         Le principe des amortissements peut sembler déroutant en particulier pour les personnes qui font de la location nue où tout (ce qui est déductible) passe en charges.
         Il faut savoir qu’en location meublée (sauf LMP) le déficit n’est pas imputable sur les autres revenus (plus exactement il ne l’est plus depuis 2009)
         Il n’est donc pas utile en LMNP de faire du déficit contrairement à ce qu’il est parfois intéressant de faire en location nue.
         Je vais même dire qu’il est plus intéressant de passer par les amortissements. En effet ceux-ci ne peuvent concourir à créer du déficit, un amortissement qui ne peut pas être impacté au titre d’une année constitue une réserve d’amortissement qui est utilisable sans limite de durée.
         En revanche le déficit ne peut être reporté que sur les 6 années qui suivent sa création.
         Il s’ensuit qu’au-delà ce déficit est perdu.
         Certes je suis un peu pinailleur car avoir un déficit chronique est probablement le signe de mauvais investissements (en location meublée car en location nue c’est parfois très recherché en particulier pour les gros TMI ) mais il est néanmoins intéressant de souligner ce point.

     • bonjour François, avez-vous une opinion sur le cabinet comptable qui a pris en main votre déclaration 2031 ? Bon contact ? délai respecté ? Cela m’intéresse car je suis en phase de recherche (urgente).
       Merci !

       • Voici un petit retour. Les échanges se passent plutôt bien, par mail ou par téléphone.
         J’ai reçu récemment la liasse fiscale et j’ai dû tout vérifier en détails, il manquait des choses à déduire, et certains calculs dûs à la particularité de la situation (1ère année de contact, 1 seul lot meublé sur tout l’immeuble) étaient complètement faux.
         Mais que ça soit avec un comptable « physique » ou pas, il faut de toute façon contrôler son travail…

         • Merci pour ce témoignage, je compte adhérer dès demain à ce cabinet en ligne, mais situé dans l’ouest.
           En effet le contrôle de ce qu’ils font est incontournable, et sûrement très formateur.
           Bonne continuation !

4. Bonjour,

   Je me suis lancé il y a peu dans la location meublé et la lecture de votre blog m’a bien aidé.

   Je cherche aujourd’hui un expert-comptable et j’ai pu voir que vous aviez fait appel à une société ayant pignon sur rue mais à distance par Internet.

   J’ai du mal à me décider et je me demandais si vous auriez un petit retour d’expérience à partager (même si cela à l’air récent) ?

   Cordialement,
   Romain.

   • Bonjour,
     Peux-tu détailler un peu plus ton opération : type de logement, prix (vente / location), nombre de chambres, rendement attendu, difficultés rencontrées…

     Merci !

     Olivier.

     • Bonjour,

       Bien sûr que je peux détailler.

       Il s’agit d’un studio situé dans le centre historique d’une ville très prisée par les étudiants l’année et par les touristes l’été.

       Le studio est dans une petite copropriété (4 lots) d’un immeuble ancien avec peu de charges (toiture et façade refaite il y a peu, parties communes nickel).
       J’ai acheté le bien 70k€ avec un crédit de 62k€. J’ai effectué moi-même de gros travaux dans le studio pour un coût de 3k€ mobilier compris.
       Ce qui donne en comptant les frais de notaire et de crédit, un coût d’acquisition de 80k€.

       Je n’ai eu aucun problème pour louer le bien à 470 euros hors charge. La renta (hors impôt) est donc de 7%. Pour les impôts, le régime LMNP va me permettre de ne pas payer d’imposition supplémentaire liée à ce bien pendant un certain nombres d’années.
       Pour l’été, si je suis présent et que la locataire (étudiante) pose son préavis, je testerai certainement la location saisonnière qui me permettra une rentabilité accru sur deux mois. Mais ceci est un projet et demande une présence forte.
       Pour les difficultés, le plus dur a été le crédit tout simplement. J’ai assez bataillé pour l’obtention de ce que je voulais. Et le fait de ne pas être propriétaire de ma résidence principale a vraiment été un frein auprès des banques malgré un bon dossier (apport, pas de dettes, jeune age).

       C’est mon premier bien, mon coup d’essai je dirai même,j’espère en acheter d’autres dans le futur !

       • Merci.
         Pour la location l’été, c’est effectivement une bonne idée.
         Ne pas hésiter à sous-traiter les états des lieux car cela représente un travail considérable et l’idée est de générer des revenus sans y passer notre vie…
         Je fais ça pour ma résidence secondaire que je loue l’été : je paie 35€ à quelqu’un pour faire un état des lieux d’entrée et de sortie. Ca me coûte 8% des loyers mais ça m’économise une 20aine d’heures…

         Olivier.

5. Bonjour,
   J’ai plusieurs appartements dont certains que je vais bientôt pouvoir mettre en location apres travaux. J’hésite encore entre la location meublée et vide.
   En effet comme il s’agit de très petites surfaces en régions parisiennes il n’y a que tres peu de meubles et pas chers (donc pas beaucoup à amortir). De plus ce que j’aime bien avec le regime « vide » c’est que le deficit peut venir diminuer le revenu imposable … et si on achete un bien par an, on a presque tt le temps du deficit avec les interets d’emprunts… Bref je ne suis pas encore sure du regime le plus avantageux. Et les experts comptables que j’ai contacte jusqu a present savent s’occuper de la gestion comptable du bien mais ne sont pas tres competents dans la partie « conseil ».

   • Bonjour Sarah,
     Petites précisions sur vos dires concernant en location nue :
     – le déficit imputable sur le revenu global est limité à 10.700 € par an.
     – les intérêts d’emprunt ne sont pas pris en compte pour le calcul du déficit imputable sur le revenu global, seules les autres dépenses le sont (travaux, assurances, taxe foncières …).
     Clairement le régime meublé est plus avantageux d’un point de vue fiscal, grâce aux amortissements (environ 3% de la valeur du bien déductibles par an) ainsi qu’au plus grand nombre de charges déductibles (frais de déplacement par exemple, mais surtout frais d’achat : intégralité des frais de notaire).

6. Bonsoir,
   ça y est je me lance; 1er investissement(enfin presque): studio de 17m² au prix de vente 36000€, proche fac, IUT, commerces,… proposition d’achat à 33000€. Loyer de 300€.
   J’attends la réponse du vendeur pour mardi.
   A+
   PJ

   • Ça y est l’offre à 33 000€ a été acceptée par le vendeur. Compromis signé chez le notaire. Locataire trouvé, loyer de 300€. On l’a meublé pour 350€. Et le propriétaire actuel veut bien nous redonner 1 des 2 loyers qu’il va toucher jusqu’à la vente. Très content de notre acquisition. Merci à Cédric et ce super blog qui m’a donné envie de me lancer.
     On regarde maintenant pour en acquérir un deuxième.
     A+
     PJ

7. Je me demandais si la commission d’agence payée à l’acquisition peut venir en charge déductible dans le régime LMPN réel ?

   • Oui cette commission d’agence est déductible.

8. merci pour le billet,
   la location meublée présente plusieurs avantages notamment la durée initiale du bail qui est de 3 ans pour le vide et seulement 1 ans pour le meublé, mais aussi les délai de préavis qui sont écourtés pour le meublé. sur le plan fiscal, la location meublé n’est considéré comme des revenus fonciers mais plutot comme des revenus industriels et commerciales
   serrurerie a nice Articles récents…Commentaires sur Serrurier Nice par steeve

9. Bonjour,
   Qu’est ce que le CGA?
   Qu’apporte t il?
   Qand est ce qu’il faut y souscrire?

   Merci d’avance de vos réponse
   Bonne journée

   • Bonjour Aurélien,
     Pour vous répondre rapidement : http://www.fcga.fr/definition-cga/
     Normalement c’est le comptable qui se charge de l’adhésion au CGA. Vous pouvez y souscrire n’importe quand, mais il est idéal de le faire avant la première déclaration au régime réel.

   • Bonjour,

     Le CGA permet de bénéficier d’avantages fiscaux :

     – réduction d’impôts pour frais de compta, si – de 32900€ de recettes et si propriétaire du bien en pleine propriété
     – délai de prescription raccourci d’un an en cas de contrôle fiscal
     – non majoration du résultat fiscal de 25% (si résultat positif)

     Il faut y souscrire sous un délai de 5 mois après le début de l’activité ou de l’année civile.

     J’ai rédigé un article à ce sujet : http://blog.comptaexpert.fr/metiers/cga-location-meublee

     • Merci pour ces précisions ! Qui me font me poser une question :
       On parle du délais de prescription en cas de contrôle. L’expert comptable ou le CGA peuvent-ils supporter une part de responsabilité en cas d’erreur dans la déclaration ou bien est-ce toujours le déclarant qui est responsable vis à vis du FISC ?

       • En effet un Expert-Comptable peut être reconnu comme responsable en cas d’erreur, si les erreurs lui sont directement implicables.

10. J’ai personnellement tout arreté au niveau locatif, j’ai vendu mon dernier appartement en France, la fiscalité changeant tout le temps rend les investissements trop aléatoires, je vais partir dans un autre pays politiquement plus stable ou on a une vision un peu plus claire de l’avenir… Pour moi il n’a plus d’avenir dans ce pays hélas.

11. Bonjour François,

    Un billet avec des commentaires très instructifs sur la location meublée. Je constate qu’il y a des avantages indéniables sur ce type de location. Je souhaiterais juste savoir s’il existe une demande réelle sur la location meublée par rapport à la location vide? Notre agence est axée sur la vente de biens immobiliers mais nous envisageons d’élargir nos services.

    amicalement

    • Bonjour Eric,
      Puisque vous représentez une agence immobilière, vous devriez être plus au courant que moi sur la demande pour du meublé dans votre région que je ne connais pas…

12. En tout cas, 30 euros accumulés sur 15 ans, c’est déjà quelque chose!

13. c’est trop compliqué pour moi, mais je constate que la différence du loyer n’est pas aussi important, 400 euro contre 430 euros, j’aurai préférer m’épargner toute cette gymnastique

14. François, c’est peut-être un hasard mais 1/30=3.3% exactement.

    • C’est en effet un hasard…

15. Bonsoir François,

    Merci pour ce partage d’informations.

    Une question sur l’évaluation du prix du bien par l’agent immobilier. Cette évaluation constituant la base du calcul d’amortissement, quelle est la légitimité de l’ agent immobilier vis a vis de l’administration fiscale ?
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    • Franchement je n’en ai aucune idée… Mais tant que les services fiscaux ne proposent pas ce genre de service (évaluation des biens) aux particuliers, ils sont bien obligés de se fier à quelqu’un pour les évaluations ! Donc entres autres aux agents immobiliers à qui l’état délivre une carte professionnelle qui représente pour moi un certain gage de légitimité…

16. Propriètaire d’un appt depuis 2002 précedemment occupé par ma fille, j’ai commencé de la location meublée en 2012 .j’ai opté pour le réél. EST ce que je peux déduire un amortissement sur l’estimation du bien, et qu’elle est la fiscalité lors de la revente?

    • Oui, vous pouvez, mais vous devez passer par un expert comptable qui fera le calcul ! N’hésitez pas à vous procurer de la littérature à ce sujet !

      • Bonsoir,
        Désolé d’être oiseau de mauvais augure mais je pense que Christian s’est un peu mélangé les pinceaux. Christian n’aurait-il pas déclaré au réel foncier un bien meublé ? Vue la question, cela m’étonnerait que la 2031 ait été remplie, comme la P0i…
        De nombreuses personnes, pas forcément très bien informées, font cette (grossière) erreur. Enfin, grossière… s’ils se font contrôler.
        Ludovic Articles récents…LMNP : et si nous jouions avec la fiscalité…

17. Je suis convaincu de l’intérêt de la location meublée.

    Par contre, n’y a-t-il vraiment aucune restriction à la transformation d’un bien que l’on possédait loué en nu en bien loué meublé, et ce en commençant à partir de ce moment là à amortir le prix du bien comme si on venait de l’acheter ?

    • Depuis 2005, il n’y a plus besoin d’autorisation. Sauf pour faire de la location saisonnière dans les villes de plus de 200.000 habitants et les départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne où une autorisation de la mairie est nécessaire (article L631-7 du code de la construction)
      Amortir le bien à sa valeur lors du début de l’activité est une règle comptable.

18. Bonjour,

    J’ai plusieurs questions :
    – A propos de frais de compta, sont-ils one shot ou annuels ? Dans le 2ème cas, pourquoi n’apparaissent-ils pas dans les calculs ? Et pourquoi dis-tu qu’ils seront intégralement remboursés sous forme d’impôts ?
    – Pourquoi la différence de prix entre la location nue et meublée est-elle si faible (7,5%) ? J’envisage le même type d’opération mais je tablais plutôt sur une augmentation de 15% à minima.

    Merci pour la qualité de tes articles…

    Olivier.

    • Bonjour Olivier,
      Les frais de compta sont annuels bien sûr. Ils n’apparaissent pas dans le calcul car ils sont remboursés : ce n’est pas une charge qui vient réduire le bénéfice imposable BIC, c’est une charge qui vient réduire directement le montant de ton impôt sur le revenu (dans la limite de 915 € et à condition de ne pas dépasser un certain plafond de revenus BIC – 76.300 €). Par exemple, si suivant ta déclaration de revenus tu dois payer 1000 € d’impôts, et que tu en as eu pour 600 € (compta + CGA), le montant à payer finalement ne sera que de 400 €. Encore une fois, si tu souhaites te lancer, je ne peux que te conseiller de te lancer dans la littérature sur le sujet… et notamment le livre de Ludovic qui a le mérite d’expliquer de façon très simple et compréhensible tous ces points sur la comptabilité.
      – la différence de prix vient du fait que le logement était loué assez cher en nu (mais le locataire était déjà présent quand nous avons acheté), et que nous allons coller au prix du marché pour le relouer.

19. Merci François pour ce nouvel article

    Il ne faut pas oublier dans le calcul le montant du CGA….

    Pour le mobilier , rien ne dure en meublé , il faut toujours privilégier le plus solide.

    Philippe

    • Salut Philippe,
      Le prix du CGA est inclus dans le montant que j’ai indiqué. A titre indicatif, voici différents tarifs que j’ai obtenu :
      – OptionRéel : 380 € TTC (compta) + 200 € HT (CGA)
      – ComptaExpert : 450 + 150 € TTC la première année (compta) et 100 € HT (CGA – vraiment pas cher par rapport à ce que j’ai déjà vu)
      – Expertim Fiduciaire : 633 € TTC (compta) et 200 € HT (CGA)

      Tout à fait d’accord avec ta remarque sur le mobilier. D’ailleurs c’est la même chose le reste : nous sommes en train de changer toute la robinetterie dans 2 logements, et sommes partis sur du Grohe. Autant investir dans un mitigeur à 150 € qui va durer plusieurs années plutôt que dans un à 30€ qu’il faudra remplacer tous les ans… Et il ne faut pas oublier que le prix final de presque tout ce que vous achetez (hors remplacement sans qu’il n’y ait panne ou vétusté) sera déductible des revenus locatifs, et donc le prix de revient final sera inférieur du pourcentage de votre TMI+PS. Par exemple : si vous êtes dans la TMI à 30%, la pose d’une cuisine équipée (s’il n’y en avait pas) à 2000 € ne vous coûtera finalement « que » 1090 €.

20. Salut,
    Juste pour clarifier 3.3% correspond à 1/30 donc il aurait été plus simple d’écrire 45000/30 + 3000/7 pour la compréhension….
    D’ailleurs la durée d’ammortissement est variable: entre 20 et 30 ans pour les murs et entre 5 et 10 ans pour le mobilier je crois (valeurs à vérifier). Donc tu aurais pu ne rien payer du tout en ammortissant les murs sur 25 ou 20 ans!
    Enfin, la déduction du terrain est généralement de 15%…
    Slts

    • Bonjour Lionel,
      Depuis quelques années, les normes comptables ont changé pour le calcul des amortissements. On n’a donc plus le choix de le faire sur 20, 25 ou 30 ans comme c’était possible avant. L’amortissement se fait maintenant « par composants ». Par exemple : 50 ans pour le gros oeuvre, 20 ans pour la plomberie, 15 ans pour l’électricité… Ce qui fait que le montant amorti va diminuer au fil du temps.
      Les 3,3% ne correspondent donc pas à un amortissement sur 30 ans, mais au pourcentage appliqué en début de période, quand tous les composants ne sont pas encore amortis.
      Enfin, le pourcentage de déduction du terrain varie selon les endroits. Il n’est pas le même selon que votre bien est à Paris ou par chez moi, endroit pour lequel l’expert-comptable m’a annoncé 10%.

      • bonjour
        je souhaiterais une precision , comment est definie la valeur des murs à amortir par rapport au terrain, s’agissant d’un appartement dans un immeuble qui date de 1900? Sur quoi l’expert comptable se fonde t il pour considerer que sur la valeur d’un appartement on retiendrait 10% pour le terrain et x% pour la toiture, et y % pour le reste de l’appartement ?
        Merci de votre aide, je n’ai pour l’instant pas trouve de reponse claire sur le sujet
        cdt

        • Je ne sais pas précisément mais j’ai l’impression qu’ils font soit avec l’expérience – soit avec des données géographiques.
          Ce qui est sûr c’est que pour un bien sur Paris le pourcentage retenu n’est pas le même que pour un bien à la campagne.