Les assurances pour investisseurs
Investir dans l’immobilier comporte des risquescontre lesquels il peut être bon de se couvrir. Assurer sa propriété est donc indispensable, et de nombreuses assurances sont là pour ça. Certaines sont obligatoires, d’autres facultatives. Certaines très connues, d’autres moins. Voici un petit aperçu de la panoplie disponible pour les investisseurs.
assurances investissements locatifs
Les assurances obligatoires
Il n’en existe qu’une au sens légal :
- L’assurance emprunteur qui prend en charge le paiement de votre crédit auprès de votre banque en cas décès, invalidité ou autre selon les options. J’en parle dans cet article, il y a aussi un simulateur dans la section Outils.
Pour un cas bien précis (un propriétaire unique d’un immeuble de rapport) l’assurance PNO (pour Propriétaire Non Occupant) est exigée par les banques pour débloquer les fonds lors de l’achat (dans le cas d’un achat avec un crédit évidemment).
C’est elle qui garanti les murs (par exemple, la foudre tombe sur l’immeuble et cause un incendie) ainsi que votre responsabilité civile vis à vis des tiers (par exemple, si un élément de cuisine équipée tombe sur votre locataire et le blesse). En gros, il faut la voir comme une assurance habitation classique sauf qu’elle ne couvre pas le contenu de votre bien.
Elle est toutefois recommandée aux propriétaires d’un appartement, même si la copropriété dispose déjà d’une assurance. Un exemple : si votre appartement reste inoccupé entre 2 locataires et qu’une fuite d’eau y survient. Les dégâts causés à d’autres logements seront à votre charge… L’exemple cité plus haut (élément de cuisine) est également valable. Sans assurance PNO, c’est vous qui devrez payer.
Les assurances facultatives
Outre la PNO détaillée ci-dessus, elles sont là pour couvrir d’autres risques comme les vacances locatives, les loyers impayés ou même la perte de valeur de votre bien. Elles sont souvent proposées comme des extensions des autres assurances, mais peuvent être souscrites séparément.
1. Les assurances Loyers Impayés :
Ce sont certainement les plus connues. Il en existe plusieurs types : GLI (Garantie Loyers Impayés) et GURL ou GRL 2 (Garantie Universelle des Risques Locatifs, qui remplace l’ancienne GRL). Comme leurs noms l’indiquent, elles servent à vous couvrir d’un défaut de paiement de votre locataire.
Pour pouvoir en bénéficier, il y a des contraintes à respecter, notamment :
- Par rapport au bail : il doit comprendre la clause résolutoire liée au non paiement du loyer. Les assurances doivent être souscrites soit à la signature du bail ou soit après 6 ou 12 mois d’occupation et de bons paiements.
- Par rapport au locataire : les loyers ne doivent pas dépasser une part de leurs revenus (33% pour une GLI, 50% pour la GRL). Un dossier locataire complet doit être conservé pour être transmis à votre assureur en cas de problème.
- En cas d’impayé : un calendrier précis est à respecter (délais d’envoi d’une lettre relance, de la mise en demeure…)
Le tableau ci-dessous compare leurs coûts et leurs effets :
2. La garantie revente :
Cette garantie moins connue existait déjà pour les résidences principales, mais on la trouve depuis peu de temps pour les investissements locatifs. Son objectif est de vous couvrir contre une perte de valeur de votre bien si vous êtes obligés de le vendre en cas de force majeure.
Ces cas sont différents selon qu’il s’agisse d’un investissement ou de votre résidence principale : décès, invalidité permanente, perte d’emploi, divorce ou séparation pour un investissement. A ceux-là s’ajoutent mutation et naissance multiple pour la résidence principale.
Le montant de la perte est plafonné (jusqu’à 30.000, voir 50.000 € pour la résidence principale), et la durée est limitée à un certain nombre d’années (5 ans ou 10ans) après l’achat. Selon les contrats, le montant garanti peut inclure les frais de notaires, et des travaux effectués dans votre bien.
Ce sont ces paramètres qui vont définir le prix, de 100 à 200 € par an (certains contrats proposent le versement d’une prime unique, de 500 à 600 €).
Il existe aussi des délais de carence qui varient selon le déclencheur de la garantie. Par exemple : 6 mois pour un licenciement, 1 an pour un divorce.
3. L’absence de locataire :
Ces assurances vous couvrent en cas d’inoccupation prolongée de votre bien. Elles peuvent être souscrites en complément d’une assurance PNO ou loyers impayés, ou encore en option avec un contrat de gestion de votre bien.
Par inoccupation, il faut comprendre :
- Le délai avant occupation suite à la 1ère mise en location d’un bien (on parle de carence locative dans ce cas)
- Le délai entre 2 locations (les vacances locatives)
- Les départs anticipés (le locataire part sans donner congé, ou avant la fin de son préavis)
Attention, tous ces cas ne sont pas forcément couverts par le même contrat !
Ces assurances comportent le plus souvent une franchise (de 1 à 3 mois). Elles sont valables pour une période limitée (6 mois généralement), et le remboursement est plafonné à un nombre de mois de loyers. Leurs coûts varient entre 1,2 et 1,5 % du loyer annuel.
Bon à savoir :
- Toutes ces primes sont déductibles des revenus fonciers.
- En cas de conventionnement avec l’ANAH (voir cet article), les primes d’assurances loyer impayé donnent droit à un crédit d’impôt de 50% de leur montant au lieu de la déduction. C’est au choix, optez pour le crédit d’impôt si vous êtes dans une tranche d’imposition jusqu’à 30% compris, pour la déduction au-delà.
- Les assurances PNO proposent souvent une garantie perte de loyer (le temps des réparations consécutives à un dégât empêchant l’occupation de votre bien par exemple) ainsi qu’une assistance juridique. Attention aux doublons…
- Il existe également des assurances pour couvrir les impayés des locaux commerciaux, mais elles sont assez cher et contraignantes (4,5 % du loyer pour une couverture de 18 mois maximum).
- Seuls 15 % des propriétaires bailleurs souscrivent une assurance loyers impayés.
Expérience Perso :
Pour plusieurs appartements, nous avons souscrit des assurances loyers impayés (contrats GRL). Pour le moment, nous n’avons jamais eu à nous en servir, et nous touchons du bois pour n’avoir jamais à le faire ! Pour l’immeuble de 8 appartements (voir ici), comme ils sont occupés, nous verrons au bout de 6 mois comment les choses se passent.
Et vous, souscrivez-vous à des assurances particulières ?
La loi Alur a apporté quelques modifications concernant les assurances.
Aussi, je ne retrouve pas sur internet les informations que me donnent mon assurances, à savoir que pour un propriétaire d’immeuble complet, il faut non seulement assurer chaque appartement en PNO, mais prendre également une MRI (multi-risques Immeuble).
Quelqu’un peut-il confirmer ?
Il y a bien quelque chose avec la loi Alur, mais je n’ai rien trouvé de tel.
Ce que la loi Alur impose, c’est qu’en plus de l’assurance copropriété, chaque copropriétaire soit assuré contre les risques de responsabilité civile. Dans la pratique, je ne sais pas si de telles assurances existent (RC uniquement). La PNO comprend la RC + certains dégâts, donc je ne sais pas si les assureurs développeront d’autres produits.
Je n’ai absolument rien vu de tel concernant un propriétaire unique d’un immeuble. Dans la pratique, c’est différent selon les assureurs.
Certains proposent la Multi-Risques Immeuble de manière globale en fonction de la superficie à assurer (ACM, Groupama pour ceux que je connais). Pour d’autres, il faut assurer chaque lot en PNO et lorsque tous les lots sont assurés, la garantie MRI est acquise automatiquement (à la MAAF). Ca fait plus de papiers, car il faut un contrat par lot… Mais c’est plus souple à gérer (en cas de passage d’un logement de nu en meublé par exemple)
Bonjour ,
il n’existe aucun moyen d’assurer un loyer au delà de 2300euros ?
Si non , est il possible d’assurer un loyer supérieur mais seulement a hauteur de 2300 . Je veux dire par exemple pour un loyer de 3000e : avoir une assurance qui couvrirai 2300 mais laisserai 700 de coté .
( j’espère m’exprimer clairement )
Bonjour Andy. Votre question est très claire, mais je ne connais pas la réponse… Le mieux serait d’appeler un assureur pour demander.
Bonjour,
Merci pour ce blog, mine d’informations !
dans votre article, je m’interroge sur cette phrase: « En cas de conventionnement avec l’ANAH, les primes d’assurances loyer impayé donnent droit à un crédit d’impôt de 50% de leur montant. »
Ai je bien compris ? Est-ce à dire qu’elles sont non seulement totalement déduites de nos revenus (comme d’habitude) mais que la moitié est portée à notre crédit ?
Si c’est bien le cas, ce crédit d’impôt semble manquer dans votre fichier Excel (qui m’a lui aussi appris pas mal de choses)… ou je suis passé à côté, ce qui est fort possible !
Merci de votre réponse
Bonjour Thierry,
En fait c’est au choix du déclarant. Soit on déduit en totalité, soit on bénéficie du crédit d’impôt de 50%. Je vais apporter la précision dans l’article, c’est vrai que ce n’est pas tout à fait clair.
Sinon je ne l’ai pas mis dans le simulateur, car opter pour le crédit d’impôt est un peu plus intéressant, mais la différence est minime au final. A partir d’une TMI à 30%, la déduction de la prime permettra une économie de 45,5% (avec les prélèvements sociaux) – par rapport aux 50% de crédit d’impôt.
Merci de toutes ces informations mais que penser lorsqu’une agence qui gère un bien informe le client que l’assurance GRL2 est close nationalement et que l’agence recherche un nouvel assureur…
Évidemment un paragraphe du même courrier explique qu’en conséquence le bien ne bénéficie plus de garantie et que les paiements sont… différés.
Je ne sais pas trop quoi en penser… Il faudrait voir les conditions générales de l’assurance. Normalement pour un sinistre en cours, l’indemnisation doit continuer à être versée en cas de résiliation par l’assureur.
Merci de ces précisions.
En revanche l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) n’a rien d’obligatoire.
Elle est juste recommandée mais peu la souscrive.
Salut Fabien,
Merci pour cette précision, tu as raison, elle n’est pas obligatoire au sens légal pour le propriétaire d’un appartement. J’ai modifié l’article en ce sens.
Par contre, elle est demandée par les banques pour financer un bien qui ne se trouve pas en copropriété, comme un immeuble de rapport par exemple.
Nous sommes justement confrontés au cas : pour la signature de l’achat de l’immeuble prévue demain, l’attestation d’assurance PNO est demandée par le notaire pour être fournie à la banque.
De plus, les assurances doivent avertir les banques en cas de résiliation d’un contrat. J’ai eu le cas l’année dernière suite à un changement d’assureur. Les Assurances du Crédit Mutuel, qui assuraient le bien, ont prévenu la banque qui finance le bien de la résiliation. Celle-ci m’a immédiatement redemandé une attestation d’assurance PNO…
Ce n’est pas le cas du CiC qui fait le crédit sans jamais la demander et qui « n’en a rien à cirer, c’est votre responsabilité de propriétaire… » !
Sauf que si jamais un malheure arrive, un incendie par exemple et que les revenus locatifs ne sont plus là, ils voudront quand même percevoir les mensualités du crédit… C’est assez bizarre de leur part, ça m’a tout l’air de sentir le conseiller mal renseigné…
C’est toujours rassurant d’avoir une GLI ou bien une GRL. Pour les GLI toutes ne se valent pas. Comme pour n’importe quel assurance il faut bien vérifier le contrat car certains détails peuvent varier. Cependant j’ai déjà entendu parler d’un cas ou un propriétaire qui avait souscrit une assurance loyers impayés était remboursé jusqu’à ce que le locataire qui ne payait plus accepte un échéancier. Le propriétaire n’était alors plus payé par l’assurance et très peu par le locataire … Evidemment ce sont des cas extrêmes. On touche du bois