Si vous êtes déjà propriétaire, vous avez pu constater lors de la déclaration de vos revenus que tout n’est pas toujours facile à déclarer. Je viens malheureusement de me rendre compte que nous avons oublié de déduire des frais lors de notre dernière déclaration, d’où l’idée de cet article.

Hormis via les structures soumises à l’impôt sur les sociétés, les revenus fonciers provenant de la location nue peuvent être imposés de 2 manières : régime micro-foncier ou régime réel. Le régime micro-foncier permet de déduire un abattement forfaitaire et c’est tout. Le régime réel permet de déduire les charges réellement assumées par le propriétaire.

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Le micro-foncier

Ce régime est réservé aux contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € sur l’année d’imposition (peu importe la durée de location des biens sur l’année). Ces revenus doivent provenir :

• d’immeubles donnés en location nue
• de parts de SCI ou FPI non soumises à l’impôts sur les sociétés.
• d’immeubles non soumis à des déductions spécifiques (monuments historiques, défiscalisation Borloo, Scellier…)
• de parts de SCPI pour lesquelles aucun amortissement n’est pratiqué.

Attention toutefois, si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers que ceux issus de parts de sociétés (SCI, FPI, SCPI…), vous devrez faire opter pour le régime réel.

Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% pour calculer le revenu net imposable. La déclaration est simplifiée, il suffit de remplir 2 lignes sur la déclaration 2042 :

Le revenu net imposable est alors calculé automatiquement par l’administration.

Le régime réel

Ce régime permet donc de déduire les charges réellement payées (et légalement déductibles) des revenus bruts pour calculer les revenus imposables. L’option est prise pour une durée de 3 ans, renouvelable d’année en année. Vous avez intérêt à opter pour le régime réel dès lors que les charges payées sont supérieures à 30% des loyers perçus, typiquement en début de prêt (car les intérêts payés sont élevés) ou en cas de travaux de rénovation par exemple.

Quelles sont donc ces charges déductibles ? Prenons-les selon l’ordre de la déclaration 2044 :

 

1- Les frais d’administration et de gestion

Ce sont tous les frais liés à la gestion de son bien, comme par exemple :

• la rémunération des gardiens et concierges (comprenant les charges patronales et éventuels avantages en nature)
• la rémunération, les honoraires et commissions versés à un tiers : frais de gestion versés à une agence, frais de comptabilité, frais d’agence pour la mise en location, cotisations versées à des chambres syndicales (adhésion à l’ARC par exemple pour les syndic bénévoles)
• les frais de procédures versés à un avocat, un huissier, un expert… en cas de litige vous opposant à un locataire (impayé par exemple) ou portant sur la propriété de votre bien

2- Les primes d’assurance

Le montant des assurances que vous contractez pour vous couvrir ou couvrir votre bien est déductible :

3- Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration

Toutes ces dépenses sont déductibles, à l’exception de celles correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et à condition de concerner des locaux à usage d’habitation.

Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui permettent de remettre ou de maintenir votre bien en état d’usage « normal ». Par exemple :

• traitement du bois contre les termites, frais de recherche d’amiante ou de plomb
• remise en état de l’installation de chauffage, remplacement de la chaudière
• remise en état de la toiture, ravalement de façade
• entretien des ascenseurs…

Les dépenses locatives ne sont en principe pas déductibles, sauf :

• pour les dépenses occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure
• les dépenses récupérables sur le locataire et non remboursées au départ de celui-ci (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage, d’éclairage des communs, d’entretien des ascenseurs…)
• les dépenses réalisées en vue de faciliter la mise en location (réfection des peintures intérieures par exemple)…

Enfin, les dépenses d’amélioration sont celles qui vont apporter un élément de confort supplémentaire ou qui correspond mieux aux conditions de vie actuelles. Par exemple :

• installation d’une cuisine équipée, de nouveaux sanitaires, d’une nouvelle salle de bains, d’une antenne TV collective
• agrandissement des fenêtres, ajout de balcon
• mise aux normes de l’installation électrique
• consolidation ou remplacement des cloisons intérieures…

 

4- Les indemnités d’éviction, frais de relogement

L’indemnité d’éviction peut être déductible si elle a été versée dans le but de relouer un appartement dans de meilleures conditions. Au contraire, si une telle indemnité a été versée pour récupérer un logement afin de le vendre, elle n’est pas déductible.

Les frais de relogement de votre locataire pendant une période de travaux par exemple, sont également déductibles. A condition qu’ils ne soient pas déjà remboursés par une assurance, il ne faut pas exagérer !

 

5- Les taxes foncières et autres taxes de l’année précédente

La taxe foncière payée l’année précédente est déductible des revenus. Par contre, la part concernant l’enlèvement des ordures ménagères ne l’est pas. C’est logique, puisqu’elle est récupérable sur les locataires.

NB:  lors d’un nouvel achat, la taxe foncière est partagée entre l’ancien propriétaire et le nouveau, au prorata de la durée de possession. La fraction de taxe foncière à votre charge est souvent réglée chez le notaire. On n’a donc pas l’impression de la payer… mais il ne faut pas oublier de la déduire l’année d’après !

Une fraction des contributions sociales  (CSG-CRDS) est également déductible. Il s’agissait de 5,8% du montant des revenus imposables de l’année précédente jusqu’aux revenus de 2011. Ce montant a été baissé à 5,1% pour les revenus de 2012 et après. Malheureusement, les contributions sociales ont augmenté ces derniers temps (passage à 15,5% pour les revenus fonciers de 2012), mais pas la fraction déductible 

 

6- Les déductions spécifiques

Il s’agit des déductions offertes par les dispositifs défiscalisants (Borloo, Scellier, Besson…). De 26 à 70 % à déduire de vos revenus locatifs selon le dispositif utilisé ! De notre côté, nous avons 1 appartement conventionné en Borloo Intermédiaire, permettant une déduction de 30%. C’est toujours ça de pris !

Petite info en passant : en cas de vente d’un bien conventionné, la convention doit toujours être appliquée par le nouveau propriétaire, mais il ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal procuré par celle-ci…

Par le passé, il y a eu d’autres déductions, comme par exemple 10% d’abattement si vous mettiez en location votre résidence principale suite à une mutation.

 

7- Les provisions pour charges de copropriété

La part des charges de copropriété restant à votre charge est déductible des revenus fonciers. Il y a toutefois une subtilité pour la déclarer : elle se fait en 2 fois. Une première ligne sert à inscrire le montant total payé (y compris celui récupérable) dans l’année de la déclaration. La deuxième ligne sert à inscrire le montant régularisé de l’année N-2.

Par exemple : vous payez 100 € de charges par mois, et en récupérez 60 € sur votre locataire. Vous inscrirez dans la première ligne 1200 € correspondant à la somme versée l’année N-1. Sur la 2ème ligne, vous inscrirez 480 € (100*12 – 60*12)

 

8- Les intérêts d’emprunts

Tous les intérêts d’emprunt payés pour la conservation (emprunt fait régler les frais de notaire en cas d’héritage par exemple), l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration sont déductibles.

Contrairement à une idée reçue, il ne s’agit donc pas seulement des intérêts de votre crédit immobilier, mais aussi ceux d’un crédit à la consommation contracté pour effectuer des travaux dans le logement.

Les différents frais liés à ces emprunts sont également déductibles :

• frais de dossier
• frais d’inscription hypothécaires ou de PPD (attention: il ne s’agit pas de la totalité de ce qu’on appelle communément les frais de notaire, il s’agit seulement d’une partie de ces frais, j’ai rédigé un article détaillé à ce sujet)
• sommes versées à des organismes de cautionnement (genre Crédit Logement)
• frais de mainlevée d’hypothèques
• primes d’assurances sur le capital restant dû

En cas de rachat de crédit par une autre banque, seules les nouvelles primes d’assurances sont déductibles. Le nouveau montant des intérêts est déductible s’il n’excède pas l’ancien montant.

 

 

Enfin, un dernier point à noter : vous devez louer votre logement pendant les 3 années suivant la déclaration contenant les déductions pour que celles-ci soient valable. Dans le cas contraire, vous vous exposez à une remise en cause de ces déductions et à un redressement !

 

Voilà pour la longue liste… L’erreur dont je parlais dans l’introduction est que nous avons oublié de déduire les frais de caution crédit logement de notre emprunt de l’année dernière, soit quand même 1.600 € !

Prochain article : comment revenir sur une erreur lors de sa déclaration d’impôts