5 questions à se poser avant de se lancer

Vous désirez vous lancer dans un investissement locatif ? Voici quelques questions à vous poser avant toutes choses :

1.  Ai-je la capacité financière pour emprunter ?

Question évidente me direz-vous… Vous est-il arrivé de lire sur des forums des posts du type :

je sui o chomage et pour gagné des sou, j’ai trouver un immeuble de 14 appartement a 1.200.000 € mais le banquier veut pas. c’est un con, il faut que je fasse koi ?

C’est très légèrement caricaturé, mais j’ai déjà lu ce genre de messages de personnes ne se posant pas cette question. En effet, la réponse peut vous faire gagner beaucoup de temps… Inutile de partir à la recherche de la perle rare (c’est long) et d’un financement (c’est long aussi !) si elle est négative.

Voici les principaux points à prendre en considération :

• Votre revenu : est-il en cohérence par rapport au projet dans lequel vous voulez vous lancer ? Pourrez-vous faire face à un impayé ? A des travaux ? …
• Votre train de vie : malgré un bon salaire, vous n’arrivez pas à épargner ? Vous multipliez les crédits à la consommation ? C’est plutôt mauvais signe, commencez par mettre de l’ordre dans vos finances. Au contraire, vous avez des revenus plus modestes, mais vous vivez sans trop dépenser et vous mettez régulièrement de l’argent de côté ? Le banquier sera plus ouvert.
• Votre apport personnel : une majorité d’établissements (mais pas tous) vous claqueront la porte au nez si vous ne pouvez pas apporter au minimum les frais de notaire (et de garantie). Le montant dépendra du bien que vous visez, comptez 10% pour faciliter les choses.
• Votre taux d’endettement : faites le calcul, divisez le total de vos mensualités de crédit (et loyer si applicable) par le total de vos revenus, multipliez par 100 et vous l’avez ! La règle veut qu’il ne dépasse pas 33%, mais comme toute règle, elle a ses exceptions. En cas de taux dépassant ce seuil, la banque va regarder :
• Votre reste à vivre qui comme son nom l’indique, correspond à ce qu’il vous reste pour vivre une fois vos mensualités de crédit / loyer payées. Plus il est élevé, plus les 33% pourront être dépassés facilement. En effet, 33% de 5.000 € laisse un revenu de 3.300 € alors que 33% de 1.500 ne laisse que 1.000 €.

2.  Quel est le but recherché ?

La réponse à cette question vous aidera à choisir le type de bien, le financement et la forme qui vous conviendra. Votre objectif peut être :

• Préparer ma retraite : en fonction de votre âge, la fin du crédit devra précéder la date de votre départ en retraite.
• Créer un patrimoine à transmettre : le montage devra alors certainement se faire sous forme de SCI.
• Générer des revenus supplémentaires : il faudra être particulièrement attentif à la rentabilité du bien, et éventuellement augmenter la durée du crédit (ou le montant de votre apport).
• Générer du cash : vous devrez privilégier un bien à fort potentiel de plus-value : beaucoup de travaux à réaliser, achat sous le prix du marché…
• Défiscaliser : vous choisirez un bien entrant dans les critères des différents dispositifs de défiscalisation (type Borloo, Scellier, Robien…), souvent liés aux économies d’énergie (biens neufs, moins rentables) ou aux plafonnements de loyer.

3.  Suis-je vraiment motivé ?

Vous devez être prêt à consacrer du temps à votre investissement locatif. La recherche du bien et du financement avant d’être propriétaire, la gestion (trouver un locataire, gérer la location, les réparations, les déclarations d’impôts…) après la signature chez le notaire.

Tout cela demande une forte motivation pour apporter la rentabilité attendue de votre achat.

Si vous n’avez pas de temps ou pas envie d’y passer du temps, des solutions existent : chasseur immobilier, courtier en crédit, gestion confiée à une agence et artisans. Mais ces solutions ont un coût qui risque fort de diminuer le rendement de votre opération.

4.  Ai-je les connaissances pour me lancer ?

Connaissez-vous des personnes ayant foncé tête baissée dans un projet qui a malheureusement échoué ? Ces personnes étaient très motivées, avaient un but et les capacités financières pour l’atteindre.  Mais il leur manquait quelque chose de crucial : les compétences dans leur domaine..

Avant d’investir dans quoi que ce soit, vous devrez vous former un minimum. Pour l’immobilier, il faudra obtenir des connaissances :

• En matière fiscale. Vous aurez des revenus à déclarer. Savez-vous par exemple si vous pouvez déduire une partie des frais de notaire de vos revenus ?
• En droit immobilier. Le détartrage d’un chauffe-eau électrique est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ?
• Sur le marché immobilier local : êtes-vous sûr de payer le bon prix ? d’investir au bon endroit ? d’avoir de la demande pour votre studio meublé situé à 10km de la fac sans accès aux transports en commun ?

Vous pourrez évidemment vous servir de la compétence des autres (comptable, avocat, agent immobilier…) mais encore une fois, cette compétence a un coût !

Voici une anecdote qui m’a coûté quelques centaines d’euros pour avoir négligé quelques minutes de recherche :

Lors de ma première déclaration d’impôts avec présence de revenus, je n’ai fait que lire la notice fournie avec le formulaire 2044. Comme je remplissais les caractéristiques pour bénéficier du régime micro-foncier, et pour éviter de perdre du temps à comprendre la déclaration des frais réels, j’ai foncé… c’était tellement plus simple. Bilan : plus de 600 € d’impôts sur le revenu et cotisations sociales alors que j’aurais dû déclarer du déficit rien qu’avec les intérêts d’emprunt et ne rien payer du tout !

5.  Suis-je prêt à prendre des risques ?

Je suis sûr que vous avez tous entendu des bons conseils du genre : « n’investis pas dans l’immobilier, les locataires ne payent plus et sont des gros dégueulasses qui vont saloper ton appartement » ou alors « n’achète pas maintenant, les prix vont se casser la gueule, c’est sûr, ils l’ont dit à la télé ».

Comme pour tout investissement offrant une rentabilité potentiellement élevée, l’immobilier comporte des risques qu’il faut être prêt à assumer.

Le problème, c’est que le risque ne repose pas (que) sur vous, mais aussi

• sur votre locataire : Va-t-il payer son loyer ? Va-t-il me rendre mon appartement en bon état ? Va-t-il causer des problèmes aux autres occupants ?
• sur le marché de l’immobilier : la valeur de mon appartement va-t-elle diminuer ? correspond-il à la demande ?

Si vous n’êtes pas prêt ou si vous ne savez pas comment diminuer, voir supprimer ces risques, vous pouvez toujours charger vos livrets A et autres assurances vie… Mais l’inflation en ruine le faible rendement.

Heureusement, des solutions existent grâce notamment aux assurances (voir cet article) qui peuvent couvrir :

• les loyer impayés
• les dégradations
• les vacances locatives
• et même la perte de valeur de votre bien !

Ces solutions ont un coût qu’il faut être prêt à assumer (au minimum 2,5% du montant du loyer) et qui dépendra de votre goût du risque !

Evidemment, ce ne sont pas les seules questions que vous devez vous poser…

Mais elles vous permettront de vous conforter dans votre voie… ou au contraire de vous rendre compte que l’immobilier n’est peut-être pas pour vous ou pas pour tout de suite !