Mode d’emploi simulateur Excel : calcul de rentabilité et de cashflow

 


POUR RECEVOIR LE SIMULATEUR,

MERCI DE VOUS INSCRIRE A LA MAILING-LIST

(COLONNE DE DROITE)


 

 

Pour vous aider à faire vos choix, je vous mets à disposition un simulateur excel que j’ai réalisé et dont je me sers pour faire mes calculs de rentabilité d’un investissement locatif. Vous pouvez le télécharger en vous inscrivant via le formulaire. Il est protégé pour éviter les suppressions par erreur, mais sans mot de passe. Vous êtes libres de le modifier si vous le désirez.

Voici à quoi il ressemble :

Le principal onglet, « simulation », est fait en 3 parties :

  • à gauche, la colonne paramètre est à remplir avec les données de votre simulation.
  • au centre, vous allez retrouver les résultats de votre simulation.
  • à droite, vous pouvez recopier les résultats de différents essais pour les comparer.

Enfin, l’onglet « Travaux » vous permets de saisir, si vous le désirez, des dépenses prévues ou à prévoir pour en constater les impacts.

Voici les détails pour chaque cellule :

 

Partie BIEN / FINANCEMENT

Cette partie correspond aux données sur votre bien et sur le financement.

  • Prix d’achat : pas besoin d’expliquer…
  • Loyer annuel : entrez le loyer hors charges
  • Charges récupérables : ce montant est celui que vous aller faire payer au locataire. Il n’est pris en compte que pour le calcul des assurances loyers impayés
  • Nombre de locaux : précisez le nombre de locaux, si vous achetez  plusieurs lots ou un immeuble de rapport par exemple. Ce montant n’est pris en compte que pour le calcul des impôts (déduction « gracieuse » de 20 € par local par an)
  • Age de l’immeuble : permet de calculer le montant de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) en cas d’imposition à l’impôt sur les sociétés (pour certaines SCI par exemple). Mettre à 99 si plus de 15 ans
  • Frais de notaire : si vous les connaissez, saisissez-les dans ce champ. Sinon, mettez-le à zéro et remplissez les 2 cellules suivantes pour une estimation.
    • Achat par agence : mettre à 1 si c’est le cas, à zéro si vous achetez en direct. Une estimation des frais sera déduite pour l’estimation des frais de notaires
    • Valeur mobilier : entrez la valeur du mobilier acheté avec le bien (cuisine équipée par exemple). Ce montant est déduit pour l’estimation des frais de notaires.
    • Estimation frais de notaire : il s’agit du résultat du calcul
  • Montant apport personnel : pas besoin d’expliquer…
  • Montant des travaux financés par le crédit : si vous empruntez également la somme nécessaire pour des travaux de rénovation, entrez cette somme ici. Ne pas la reporter dans la partie travaux !
  • Montant à financer : champ calculé, correspond au montant de l’emprunt.
  • Durée crédit : pas besoin d’expliquer…
  • Taux crédit : entrez le taux hors assurance
  • Taux assurance crédit : entrez ici le taux de l’assurance, en pourcentage du capital emprunté. Si vous ne le connaissez pas, partez sur une valeur de 0.25 % pour une couverture à 100%. NB : c’est ce taux qu’il est si facile de faire diminuer en passant par une délégation d’assurance, voir l’article à ce sujet et le simulateur en bas de la page outils.

 


Partie CHARGES

Cette partie correspond aux charges à supporter concernant votre bien

  • Montant assurance PNO : entrez le montant de l’assurance propriétaire non occupant. Si vous ne le connaissez pas, un devis en ligne ou un appel à votre assureur résoudra le problème. A titre indicatif, comptez environ 100 € pour un F2 de 50 m2.
  • Montant taxe foncière : très important ! à demander absolument au vendeur ou à l’agence. En effet, si le montant est élevé, vous constaterez rapidement que la rentabilité sera fortement affectée.
  • Charges non récupérables : correspond par exemple à la part des frais de copropriété qui reste à votre charge.
  • Taux assurance GRL / GLI : si vous comptez souscrire une assurance loyers impayés, entrez ici une valeur qui correspond à un pourcentage du loyer annuel charges comprises (un peu plus de 2% pour une GLI et 3,05% pour une GRL, hors options)
  • Frais gestion locative : si vous voulez faire gérer votre bien, entrez ici le pourcentage du loyer que prend l’agence (compter 6 à 7% pour une agence traditionnelle, 4 à 5% pour une agence en ligne)
  • Régime d’imposition : sélectionnez le régime souhaité : réel, micro-foncier (location nue, abattement de 30%, loyers annuels < 15.000 €), micro-BIC (pour la location meublée, abattement de 50%, loyers annuels < 32.600 €) ou SCI IS (imposition des Société, 15% si bénéfice < 38.120 €, 33% au-dessus). Inutile de remplir les 2 champs suivants pour la SCI IS
  • Tranche d’imposition : entrez la tranche dans laquelle sont imposés vos revenus fonciers (ils sont ajoutés à vos autres revenus donc sont forcément dans la tranche la plus élevée à laquelle vous êtes soumis)
  • Taux prélèvements sociaux : en cas d’augmentation, saisissez le nouveaux taux ici.

 

Partie HYPOTHESES OPTIONNELLES

Cette partie est optionnelle et correspond à divers hypothèses d’évolution des prix.

  • Augmentation annuelle loyers : correspond à une évolution future de l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE.
  • Augmentation annuelle impôts : entrez une valeur pour faire évoluer la taxe foncière
  • Augmentation annuelle assurance : idem pour l’assurance PNO
  • Augmentation charges  copropriété : idem pour les charges de copro
  • pourcentage du bien meublé : par exemple pour un immeuble dans lequel seraient mixés des logements nus et meublés. Mettre le pourcentage de superficie du(des) logement(s) meublé(s). Mettre à 100% pour un seul meublé.
  • Amortissement : si vous bénéficiez d’un régime permettant un amortissement (dispositifs défiscalisant, SCI à l’IS ou LMNP par exemple), entrez ici le pourcentage. Il s’agit d’une estimation grossière, entrez 3% pour avoir une idée

 

Partie AUTRE :

  • Borloo ancien : j’ai laissé ce paramètre car je l’utilise. Si vous pouvez bénéficier du régime borloo ancien, entrez 1 dans cette cellule, sinon laissez à zéro.
  • Pourcentage défiscalisation : si vous utilisez un dispositif de défiscalisation, entrez ici le pourcentage du montant du bien (par exemple, 13% pour du Scellier BBC en 2012)
  • Durée défiscalisation : entrez le nombre d’années sur lequel vous pratiquez l’amortissement (par exemple 9 ans pour du Scellier BBC 2012 « standard »
  • Travaux : si vous voulez simuler l’impact de travaux dans vos calculs, entrez 1 et complétez le tableau de l’onglet Travaux
  • Nombre de loyers par an : si vous voulez compter une marge de sécurité (vacance locative pour un studio par exemple), entrez le nombre de mois de loyers que vous comptez toucher dans l’année

 

Résultats de la simulation :

Pas besoin d’explication pour les 3 premières lignes…

  • Rendement brut : correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat (+travaux financés par le crédit) hors frais de notaires
  • Rendement net : correspond au loyer annuel moins toutes les charges entrées en paramètres (sauf impôts) divisé par prix d’achat + frais de notaire + travaux financés par le crédit
  • Cashflow mensuel sur 10 ans : moyenne des 10 premières années de cashflow mensuel
  • Cashflow mensuel crédit payé : moyenne du cashflow mensuel de l’année suivant la fin de remboursement du crédit. Si vous avez précisé dans les hypothèses une augmentation des loyers, vous constaterez forcément que plus la durée du crédit est longue, plus cette valeur est élevée… c’est normal vu votre hypothèse.
  • Revenu cumulés : correspondent à la somme du cashflow généré
  • Retour sur investissement (pourcentage) : correspond au rendement de votre apport personnel. A comparer au taux auquel vous auriez placé votre apport.
  • Retour sur investissement (mois) : correspond au nombre de mois nécessaire pour récupérer votre apport personnel.

 

Voilà…

N’hésitez pas à utiliser le formulaire de contact pour toute question…


91 commentaires sur “Mode d’emploi simulateur Excel : calcul de rentabilité et de cashflow
  1. racamier dit :

    Bonjour
    Je n’ai pas encore recu la nouvelle version du logiciel
    est il possible de ma la faire suivre
    Merci par avance
    Cordialement

  2. damasio dit :

    j’aimerais recevoir votre simulateur

    Cordialement

  3. Marc dit :

    Bonjour François,

    Félicitation pour le site qui est très instructif et qui me permet de me former et d’être, je l’espère un futur acquéreur rapidement.

    Je voulais savoir s’il était possible de disposer du simulateur V1.5 afin de voir les amélioration que tu as apporté.

    Je me posais également une petite question sur ce simulateur (V1.4 pour le coup), sur le calcul des IR. En effet, lorsque l’on indique notre TMI, le fait d’avoir des revenus fonciers qui vont s’ajouter à nos revenus classiques (salaire), peut-il nous faire changer de tranche et basculer en TMI 30%? Si oui, le calcul de l’IR N+1 ne sera plus valable, car il sera calculer sur la tranche à 14% alors qu’une partie des revenus sera à calculer dans la tranche à 30%.
    Ai-je tort?

    Merci par avance pour les réponses

    • Francois dit :

      Bonjour Marc,

      Effectivement, les revenus supplémentaires peuvent faire changer de tranche, et ça n’est pas pris en compte dans mon simulateur.
      Le problème est qu’il commence à devenir un peu trop compliqué pour mon niveau de programmation en Excel, je vais voir si j’arrive à le prendre en compte…

      Je vais prochainement mettre à jour la version disponible et la faire parvenir à tous les inscrits.

  4. laurent dit :

    Bonjour François,

    Merci pour ce simulateur très instructif (v1.4)
    Je viens de lire dans les commentaires que vous aviez déjà préparé une v1.5 Beta.

    Est-ce cette version intègre la revente ?

    Pouvez-vous me l’envoyer par email svp.

    En vous remerciant.

  5. Leone dit :

    Bonjour pouvez vous me dire à quoi correspond la partie CS n+2 que vous défalquez du revenu soumis à IR dans le tableau de calcul

    Merci pour votre fichier et vos réponses

    • Francois dit :

      Une partie (5,1% à l’heure où j’écris ces lignes) des prélèvements sociaux que vous payez sur les revenus fonciers est déductible de votre revenu global.
      C’est cette fraction déductible qui se trouve dans la colonne CS n+2. CS correspond à charges sociales. J’aurais dû intituler cette colonne PS, mais la consonnance politique était trop forte à mes yeux ;-)
      Pourquoi N+2 ? Le montant de la case des revenus de l’année N sera déduite lors de la déclaration N+2 des revenus de l’année N+1.
      Exemple : si vous déclarer en 2014 vos revenus fonciers de 2013 – 10.000 € par exemple, vous pourrez déduire 510 € lors de votre déclaration 2015.

  6. victor dit :

    Merci d’avance pour votre simulateur d’investissement locatif

  7. Fredo dit :

    Bonjour François,

    La dernière version est-elle toujours la 1.4? Si mise a jour il y a, comment obtenir la dernière version?

    Je suis déjà membre de ta mailing list.

    Merci

  8. masure dit :

    Bonjour,

    je me suis enregistré ce jour, et je n’ai pas reçu le tableau Excel dans la boite mail enregistrée.
    Pas dans la boite spam également évidemment.
    Merci de l’obtenir en retour.

    Slts

  9. racamier dit :

    Bonjour
    Merci de me faire suivre votre tableau
    ca a l ai genial
    cordialement

  10. STEVE dit :

    Bonjour,

    Je vous remercie pour ce document très complet et très bien fait.

    Petite question : dans l’onglet « calcul », le revenu annuel net (colonne AI) n’intègre pas le montant des « charges récupérables » (colonne E), hors elles constituent bien un complément au loyer perçu (colonne B). Qu’en pensez-vous?

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Non elles ne constituent pas un complément de loyer car elles sont justement « récupérables »…
      Donc vous les recevez d’une part de votre locataire, mais de l’autre vous devez les ressortir.

  11. camthao dit :

    Bonjour. Merci beaucoup pour le fichier très complet.
    J’ai une question concernant le régime Micro-Bic. Je suis en train de simuler le Censi-Bouvard, et d’après ce que j’ai lu, avec le régime Micro-Bic, les charges copro, travaux, taxe foncier, etc, ne sont pas déductibles car on bénéfice déjà l’abattement de 50%.
    Dans votre fichier, j’ai vu que ces charges sont toujours pris en compte pour la déduction d’impôt avec le régime micro Bic.
    Est-ce que c’est moi qui a mal compris ou la loi a été changée ?
    Merci beaucoup de votre réponse.

  12. yo dit :

    Bonjour,

    J’ai évalué mes travaux de rénovation (à l’achat) à 30000€, ou les mettre pour pouvoir avoir la prise en compte de la déduction ?
    Merci d’avance

  13. jacq dit :

    Merci de m envoyer le lien pour ce fichier Excel.
    Cdt,
    Éric Jacq

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Il faut s’inscrire à la mailing-list pour le recevoir !
      Cordialement

  14. Bonjour
    Pouvez vous m envoyer votre simulateur.
    Merci

  15. SOULIE dit :

    Bonjour,

    Je souhaiterais bénéficier de votre simulateur.
    Merci à vous

  16. DIDOT dit :

    Cayenne le 15 mars 2014

    Pourrais-je avoir la dernière version de façon que je puise intégrer les avantages fiscaux particuliers à l’outremer

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Ces avantages particuliers ne sont pas inclus dans le simulateur… ça deviendrait trop complexe à gérer.
      Désolé

  17. Roby dit :

    j’aimerais recevoir votre simulateur

    merci

  18. gillout dit :

    Bonjour,

    Un grand merci pour ce fichier très intéressant, complet et ouvert (puisque non verrouillé)

    Etant juste débutant dans les questions d’investissement et immobilière, j’aurais une question stupide à poser.
    Pourquoi ne pas intégrer dans le rendement net du bien les taxes foncières? Je comprends que le rapport n’est pas direct, mais si l’on souhaite comparer ce que le bien nous coûte (Achat/notaire/travaux et taxe foncière) par rapport à ce qu’il nous rapporte (loyer HC), pourquoi cette taxe n’est jamais intégrée?
    Merci encore pour ce fichier!!!

  19. fbphp69 dit :

    bonjour,

    serait il possible de m’envoyer le fichier excel de simulation??

    vous remerciant par avance

  20. Grumly dit :

    Concernant les Revenus cumulé sur x ans, peux tu me confirmer que tu ne prends pas en compte le patrimoine acquis, mais que les liquidités.

    Meme sus un lot a 12% brut, et 50% d’apport j’ai un cash flow legerement negatif, du coup on a l’impression que je perds du fric…. D’ailleurs comment faire pour avoir un cashflow ds le vert ??? Vous empruntez sur plus de 20 ans ??

    • Francois dit :

      Effectivement, seules les liquidités sont prises en compte.
      Pour ta 2ème remarque, ça me paraît étonnant. Peux-tu me faire parvenir le tableau avec les données que tu utilises, il y a peut-être un bug…

  21. Guillaume dit :

    Bonjour,

    Etant novice en la matière, serait-il possible d’avoir votre tableau qui d’après les captures et commentaires est très bien pensé.

    D’avance merci

    Guillaume

  22. Alain dit :

    Bonjour,

    Pouvez vous m’envoyer votre simulateur ?

    D’avance merci.

  23. KRIEGER dit :

    Bonjour,
    Je suis abonné à la liste, comment obtenir la version du fichier la plus récente ?

    Merci par avance,

    OKR.

    • Francois dit :

      Envoyez-moi un mail via le formulaire de contact, je vous ferai parvenir la dernière version

  24. mehdi dit :

    Bonjour, je ne trouve pas où on peut s’inscrire à la mail list.

    merci

  25. YANNIK dit :

    Bonjour
    Pouvez vous m envoyer votre simulateur.
    Merci.

  26. Emmanuel dit :

    Bonjour,

    Un document très intéressant,

    Deux questions cependant:

    1. Les éléments suivants ne semblent pas être intégrés dans le calcul:
    -Frais de dossier bancaire
    -Garantie Crédit Logement
    Cela impact donc le revenu foncier imposable de la première année (puisque ces deux montants sont réintégrés dans les intérêts d’emprunt)lorsque la déclaration est faite au réel.

    2. Êtes vous sûr du calcul de votre mensualité de crédit. En utilisant mon tableau d’amortissement, ou le calcul de base, je trouve une différence. (minime certes..)
    formule utilisé: PMT((Tx nominal + Assurance en %)/12;durée crédit en mois;Capital a emprunter)

    Merci d’avance,
    Cdt,

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Pour votre premier point, c’est une bonne idée d’amélioration, je vais ajouter ça dans la prochaine version.

      Pour le point 2, j’utilise la même fonction Excel que vous… Sauf que je calcule le montant de l’assurance à part, c’est comme cela que ça se fait normalement. Vous pouvez vérifier sur un site comme Calcamo (le lien est dans la partie « boîte à outils »)

  27. BNB dit :

    Bonjour,

    Comment peut-on télécharger le fichier Excel?

    je suis intéressé et je n’arrive pas à trouver le lien.

    Merci d’avance.

  28. mickael dit :

    Bonjour et merci pour le fichier c’est du beau travail

    j’ai reçu la version 1.4

    Est ce qu’il fonctionne pour une sci à L’IR dans ce cas que mettre dans la case F23 ?

    je ne comprends pas la case F5 de quelles charges parlez vous ? cordialement

    Mickaël

    • Francois dit :

      Bonjour,
      Il fonctionne pour une SCI à l’IR, mais pas en fonction du nombre de parts, c’est pour 100% des parts (la gestion du nombre de parts est dans la v1.5). Il faut mettre « Réel » pour le régime d’imposition.
      Dans la case F5, il s’agit des provisions sur charges demandées au locataire. Ce n’est utile que pour calculer le montant des assurances loyers impayés.

      • Mickaël dit :

        merci de votre réponse

        je suis en train de tester mon projet sur votre fichier. intéressant

        reste à motiver un banquier

        quelles peuvent être par exemple des charges non récupérables F20 ?

        cordialement

        • Francois dit :

          Il s’agit par exemple des frais de copropriété restant à la charge du propriétaire (les frais de gestion entre autres)
          Un autre exemple : dans un de nos immeubles où il y a une chaudière collective, nous avons souscrit un contrat d’entretien qui comprend :
          – un entretien annuel
          – la prise en charge de la main d’oeuvre en cas de panne
          Dans cette situation, seule la partie liée à l’entretien annuel est récupérable. La 2ème partie est non récupérable

          • Grumly dit :

            Normalement, l’agence ou le syndic, peut vous fournir un relevé des charges, avec leur repartition

  29. Gng dit :

    merci

  30. jean-marc dit :

    Bonjour,

    Comment obtenir le simulateur SVP?
    D’avance merci !

    Jean-Marc

    ps : je suis inscrit à la newsletter….

  31. LUDOVIC dit :

    Merci !!

  32. Joel dit :

    Bonjour Francois,

    Dans le cas d’une SCI IS, je trouve sur la feuille calcul pour la 1ère année un amortissement de 3060€, un résultat net hors amortissement de -13044,54€ et un amortissement restant à reporter de 16104,54€.
    N’y a t’il pas erreur dans la formule permettant de calculer l’amortissement restant à reporter ? Le montant du report ne devrait-il pas être de 3060€ ?

    • Francois dit :

      Bonjour Joël,
      Il y a effectivement un problème, qui est corrigé dans la version suivante que je n’ai pas encore publiée…
      Dès que je trouve un moment pour corriger les autres petits bugs, elle sera en ligne.

      • Joel dit :

        Bonjour Francois,

        J’attends avec impatience la nouvelle version.
        Je suis moi-même en train de faire évoluer votre outil avec mes besoins propres.
        Si vous avez une liste des bug actuels, je suis preneur.

  33. isa dit :

    Merci:-)

  34. THOUZEAU dit :

    Merci

  35. coiffard dit :

    je n arrive pas a le télécharger cordialement

  36. sylvie dit :

    Bonjour
    ma question est simple. Je souhaiterais utiliser ce magnifique simulateur mais ne trouve pas de lien de téléchargement…. est-ce à cause de la nouvelle version pas encore disponible ?

    Merci beaucoup !!

    • Francois dit :

      Bonjour Sylvie,
      Pour obtenir le simulateur, il faut s’inscrire à la mailing-list.
      Cordialement

  37. Florian dit :

    à propos de ton formidable simulateur (je ne sais pas la version que j’ai d’ailleurs).
    bon je n’ai certainement pas tout compris, mais si déficit foncier il y a, il est inclus dans le calcul ?

    • Francois dit :

      Alors oui le déficit est inclus dans le calcul. Mais le gain procuré par l’imputation sur le revenu global (la fameuse limite de 10700 €) n’est pas calculé. J’aimerais réussir à le faire, mais je ne sais pas trop comment.

  38. Bob dit :

    Salut Francois, je crois avoir détecté une erreur, peux tu confirmer?

    Scenario = investissement dans un immeuble de rapport qui nécessite de faire se travaux pour ensuite louer les appartements en meublé avec revenus locatifs > 36k €, régime d’imposition Réel avec amortissement de l’investissement sur 30 ans.

    Dans le tab Calculs tu déduis le montant des travaux la première année dans le résultat net hors amortissement et tu reportes sur l’année suivante. Hors dans ce scenario on est en BIC, donc on ne peut pas déduire les travaux comme on le ferait pour une location nue ; au lieu de ça on doit mettre le montant des travaux dans le total à amortir.

    Donc lorsque en BIC,
    – la colonne S3 calculant l’amortissement devrait faire référence a Simulation!$F$14 (valeur du bien + frais notaire + travaux) et non $F$3,
    – la cellule R3 devrait être à 0 (ou dans T3 ne pas compter R3 dans la somme)

    Es-tu d’accord ?

    • Bob dit :

      Correction, je suppose que l’amortissement devrait etre:

      valeur_du_bien*0.85 + frais notaire + travaux

      Je suppose que le coefficient de 85% murs / terrain s’applique au bien mais pas aux travaux ni frais de notaire.

    • Francois dit :

      Effectivement, dès qu’on passe en BIC, les travaux d’un montant supérieur à 500 € passent en amortissement.
      Il faudrait que je voie comment faire ça dans une prochaine version

  39. Bob dit :

    Quel cretin je suis, j’ai confondu SCI IS et SCI IR. Il me semblait par contre que SCI IS requiere que les revenus locatifs soient superieurs au revenu professionels (pour qu’on puisse etre considere loueur professionnel)?

    Si je veux investir, louer en meuble sans SCI pour des revenus locatifs > 38120 €, quel choix dois-je faire dans le tab 1 cellule « régime d’imposition » ? Dans le tab calcul, la colonne « Revenu mensuel net » me donnera mon vrai cashflow, impots inclus ?

    • Francois dit :

      En fait non, la SCI IS ne requière rien. La contrainte dont tu parles est pour l’obtention du statut LMP (Loueur de Meublé Professionnel) qui n’a rien à voir avec SCI ou pas.

      Pour investir en meublé :
      – c’est impossible avec une SCI soumise à l’IR (toléré pour 10% des loyers encaissés)
      – pour le simuler, tu choisis donc l’option « Réel » comme régime d’imposition, sans oublier de renseigner les paramètres « pourcentage du bien meublé » et « amortissement ».
      La colonne « Revenu mensuel net » te donnera bien le vrai cashflow tenant compte des impôts.

      • Bob dit :

        Merci Francois. J’etais induit en erreur par le commentaire « SCI IS (ou MEUBLE) : imposition à 15% si bénéfice < 38120 €, 33% au-delà. Amortissment du bien" qui me faisait penser que pour une location en meuble et pour avoir l’amortissement il fallait choisir SCI IS. Tu peux peut-etre modifier ce commentaire pour que d'autres ne fassent pas l'erreur?

        • Francois dit :

          Si tu parles du commentaire de la cellule Excel, il n’y est pas fait référence à « (ou MEUBLE) », je ne sais pas où tu as vu ce commentaire ?
          Je suis remonté à la version 1.2 et je ne le trouve pas…

          • Bob dit :

            J’ai dû trop boire ou trop fumer. Ça doit être moi qui avait mal compris et qui ai rajouté le commentaire moi-même (sans doute à cause du texte « amortissement du bien »), puis j’ai oublié et j’ai cru que ça venait de toi… Je suis un peu grave, désolé de t’avoir fait perdre du temps :-)

            Je suis salarié en tranche imposition a 41%, je veux investir pour me constituer une retraite (gros trous dans ma carrière), je ne prévois pas de revendre le bien. J’envisage d’acheter un bien nécessitant des travaux pour le diviser de préférence en studios pour maximiser le revenu par m2 et de les louer meublés à des étudiants dans l’année et à la semaine aux vacanciers en été. Les travaux et l’amortissement (meublé) vont m’aider fiscalement. Je pense que dans ce cas le régime fiscal qui va bien est d’acheter en mon nom sans SCI IS ni SARL IR Famille – qu’en penses-tu ?

            Puis-je suggérer que dans cette page dans « Partie CHARGES » | « Regime d’imposition » tu ajoutes quelque chose du genre :
            Pour investissement en meublé avec revenus locatifs > 36500, choisir « Réel » comme régime d’imposition. Pensez à renseigner les paramètres « pourcentage du bien meublé » et « amortissement ». Dans ce cas la colonne « Revenu mensuel net » donnera bien le vrai cashflow tenant compte des impôts

  40. Bob dit :

    Bonjour Francois, a quand la V1.5 de ton super simulateur?

    • Francois dit :

      C’est pour bientôt, je vais essaye de la sortir dans les prochains jours…
      Mais je ne m’en sors pas de manière simple avec un calcul sur le report des déficits liés aux travaux. Je pense que je vais abandonner cette modification !

      • Bob dit :

        Super. Depuis la V1.4 dans le tab Calculs je dois dire que je suis un peu confus quant aux colonnes de « Calculs Revenus ». Si je veux faire de la location meublee avec revenus locatifs annuel > 50k, quelles colonnes considerer, Revenu mensuel net ou dividendes mensuels net? Et ds le premier tab, dois-je choisir Reels ou SCI IS? Il me semblait que dans ce cas il fallait choisir reel qui amortit la valeur du bien a 3%. En gros je ne comprends pas le choix SCI IS qui pour moi était financierement équivalent a un achat en indivision (hors transmission du patrimoine)

        • Francois dit :

          C’est un peu le problème… En ajoutant sans arrêt des fonctions, ça commence à devenir un peu trop compliqué (pour Excel, et pour moi !)
          Sinon pour répondre à tes questions :
          – si tu as choisi « Réel », il faut considérer la colonne « Revenus mensuels net ».
          – si tu as choisi « SCI IS », c’est la colonne « dividendes mensuels nets » que tu dois regarder. Cette option part du principe que les dividendes sont distribués intégralement (ce qui n’est pas forcément le cas)
          Le choix SCI IS (soumise à l’impôt sur les sociétés) n’est pas du tout le même financièrement qu’un achat en nom propre. C’est la SCI IR (soumise à l’impôt sur le revenu) qui s’en approche. Je t’invite à lire cet article pour plus de détails sur les différences : http://objectif-tune.fr/investir-en-sci/

  41. François dit :

    Bonjour François,
    remarques sur la v1.3
    1)il y a une erreur de formule, avec le dispositif scellier: la réduction de 13% ne correspond pas à une réduction du montant imposable des revenus perçus(loyers) mais bien une réduction de l’impôt sur le revenu.
    exemple: 100 000€ le bien, scellier 13%, 13 000€ de réduction sur 9ans, soit -1444€ d’Impôts sur le Revenu par an,
    donc dans les formules du tableau, c’est à considérer comme une rentrée dans la colonne « revenus », soit il faut la mettre dans la colonne IR (donc un impôts sur le revenu négatif)

    2) revenu annuel net: je ne comprend pas la formule qui consiste à déduire le capital remboursé

    3) suggestions d’amélioration:
    prendre en compte une hypothèse de revente du bien immobilier, avec une prévision de revente + moment de la revente (déduire 7% de frais de notaire). sans celà, le rendement et retour sur investissement n’est pas complet

    Merci encore pour ce fichier!

    • Francois dit :

      Bonjour François ;-)
      Pour le point 1), c’est corrigé à partir de la version 1.5 (que je n’ai pas encore mise en ligen). En fait, je l’ai sorti complètement du calcul et ai intégré une ligne supplémentaire dans les résultats.
      Pour le point 2) : le revenue annuel net correspond donc à ce qui va rester dans ta poche une fois toutes les dépenses déduites (dont l’intégralité du crédit). Dans les colonnes concernant les charges déductibles, seuls les intérêts d’emprunts sont pris en compte. Pour avoir le montant total de la mensualité du crédit, il faut donc ajouter le capital remboursé.
      Pour le point 3), j’y ai souvent pensé, et un lecteur l’a fait… Je vais voir pour l’intégrer dans une prochaine version.

  42. lopez dit :

    bonjour,
    en regardant sur votre site, je n’ai pas trouvé votre tableau de simulation.

    pouvez-vous m’aider

    merci

  43. Loimila dit :

    Bonjour
    D’abord merci pour cet outil.
    Je ne m’y connais pas du tout mais si le retour sur investissement est infini, c’est que notre investissement est rentable?

    • François dit :

      Bonjour Loimila,
      En fait, le retour sur investissement, dans mon simulateur, correspond :
      – 1ere ligne : au taux auquel serait rémunéré l’apport personnel. Il est infini s’il y a 0 apport à cause de la division par zéro.
      – 2ème ligne : à la durée nécessaire pour récupérer le montant de l’apport personnel. Donc elle est immédiate quand on met 0 apport.
      Mais ça ne veut pas forcément dire que l’investissement est rentable… Pour cela, il faut regarder les lignes « cashflow ».

      • Loimila dit :

        et si je trouve ces valeurs?
        Cashflow mensuel moyen sur 10 ans -442,48 €
        Cashflow mensuel moyen crédit payé 310,55 €

        Merci pour la réponse, je suis un peu perdue entre banquiers et promoteurs…

        • Francois dit :

          Cela signifie que la moyenne des revenus sur les 10 premières années sera négative. Votre bien vous « coûtera » 450€ par mois. Autrement dit : peut mieux faire.
          Une fois le crédit payé, ce bien vus rapportera 310€ par mois.
          Si vous souhaitez, vous pouvez m’envoyer plus de détails via le formulaire de contact, je me ferai un plaisir de vous aider.

  44. riou dit :

    super génial

  45. K dit :

    Merci d avance
    Cordialement

  46. nassrallah dit :

    A tester

  47. valérie dit :

    bonjour,

    j’ai juse un petit problème avec la dernière ligne : « Nombre de loyers perçus par an « .

    En fait il s’agit d’un immeuble composé de 6 appartements.

    J’ai donc mis 12 loyers et ça ma donne un résultats « normal ».

    C’est juste ou je dois fair 6×12=72, ce qui me donne un résultat un peu … décalé ???

    MErci

  48. Charbonnier dit :

    Merci pour ce fichier.

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