Mode d’emploi simulateur Excel : calcul de rentabilité et de cashflow

Pour vous aider à faire vos choix, je vous mets à disposition un simulateur excel que j’ai réalisé et dont je me sers pour faire mes calculs de rentabilité d’un investissement locatif. Vous pouvez le télécharger en vous inscrivant via le formulaire. Il est protégé pour éviter les suppressions par erreur, mais sans mot de passe. Vous êtes libres de le modifier si vous le désirez.

Voici à quoi il ressemble :

Le principal onglet, « simulation », est fait en 3 parties :

  • à gauche, la colonne paramètre est à remplir avec les données de votre simulation.
  • au centre, vous allez retrouver les résultats de votre simulation.
  • à droite, vous pouvez recopier les résultats de différents essais pour les comparer.

Enfin, l’onglet « Travaux » vous permets de saisir, si vous le désirez, des dépenses prévues ou à prévoir pour en constater les impacts.

Voici les détails pour chaque cellule :

 

Partie BIEN / FINANCEMENT

Cette partie correspond aux données sur votre bien et sur le financement.

  • Prix d’achat : pas besoin d’expliquer…
  • Loyer annuel : entrez le loyer hors charges
  • Charges récupérables : ce montant est celui que vous aller faire payer au locataire. Il n’est pris en compte que pour le calcul des assurances loyers impayés
  • Nombre de locaux : précisez le nombre de locaux, si vous achetez  plusieurs lots ou un immeuble de rapport par exemple. Ce montant n’est pris en compte que pour le calcul des impôts (déduction « gracieuse » de 20 € par local par an)
  • Age de l’immeuble : permet de calculer le montant de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) en cas d’imposition à l’impôt sur les sociétés (pour certaines SCI par exemple). Mettre à 99 si plus de 15 ans
  • Frais de notaire : si vous les connaissez, saisissez-les dans ce champ. Sinon, mettez-le à zéro et remplissez les 2 cellules suivantes pour une estimation.
    • Achat par agence : mettre à 1 si c’est le cas, à zéro si vous achetez en direct. Une estimation des frais sera déduite pour l’estimation des frais de notaires
    • Valeur mobilier : entrez la valeur du mobilier acheté avec le bien (cuisine équipée par exemple). Ce montant est déduit pour l’estimation des frais de notaires.
    • Estimation frais de notaire : il s’agit du résultat du calcul
  • Montant apport personnel : pas besoin d’expliquer…
  • Montant des travaux financés par le crédit : si vous empruntez également la somme nécessaire pour des travaux de rénovation, entrez cette somme ici. Ne pas la reporter dans la partie travaux !
  • Montant à financer : champ calculé, correspond au montant de l’emprunt.
  • Durée crédit : pas besoin d’expliquer…
  • Taux crédit : entrez le taux hors assurance
  • Taux assurance crédit : entrez ici le taux de l’assurance, en pourcentage du capital emprunté. Si vous ne le connaissez pas, partez sur une valeur de 0.25 % pour une couverture à 100%. NB : c’est ce taux qu’il est si facile de faire diminuer en passant par une délégation d’assurance, voir l’article à ce sujet et le simulateur en bas de la page outils.

 


Partie CHARGES

Cette partie correspond aux charges à supporter concernant votre bien

  • Montant assurance PNO : entrez le montant de l’assurance propriétaire non occupant. Si vous ne le connaissez pas, un devis en ligne ou un appel à votre assureur résoudra le problème. A titre indicatif, comptez environ 100 € pour un F2 de 50 m2.
  • Montant taxe foncière : très important ! à demander absolument au vendeur ou à l’agence. En effet, si le montant est élevé, vous constaterez rapidement que la rentabilité sera fortement affectée.
  • Charges non récupérables : correspond par exemple à la part des frais de copropriété qui reste à votre charge.
  • Taux assurance GRL / GLI : si vous comptez souscrire une assurance loyers impayés, entrez ici une valeur qui correspond à un pourcentage du loyer annuel charges comprises (un peu plus de 2% pour une GLI et 3,05% pour une GRL, hors options)
  • Frais gestion locative : si vous voulez faire gérer votre bien, entrez ici le pourcentage du loyer que prend l’agence (compter 6 à 7% pour une agence traditionnelle, 4 à 5% pour une agence en ligne)
  • Régime d’imposition : sélectionnez le régime souhaité : réel, micro-foncier (location nue, abattement de 30%, loyers annuels < 15.000 €), micro-BIC (pour la location meublée, abattement de 50%, loyers annuels < 32.600 €) ou SCI IS (imposition des Société, 15% si bénéfice < 38.120 €, 33% au-dessus). Inutile de remplir les 2 champs suivants pour la SCI IS
  • Tranche d’imposition : entrez la tranche dans laquelle sont imposés vos revenus fonciers (ils sont ajoutés à vos autres revenus donc sont forcément dans la tranche la plus élevée à laquelle vous êtes soumis)
  • Taux prélèvements sociaux : en cas d’augmentation, saisissez le nouveaux taux ici.

 

Partie HYPOTHESES OPTIONNELLES

Cette partie est optionnelle et correspond à divers hypothèses d’évolution des prix.

  • Augmentation annuelle loyers : correspond à une évolution future de l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE.
  • Augmentation annuelle impôts : entrez une valeur pour faire évoluer la taxe foncière
  • Augmentation annuelle assurance : idem pour l’assurance PNO
  • Augmentation charges  copropriété : idem pour les charges de copro
  • pourcentage du bien meublé : par exemple pour un immeuble dans lequel seraient mixés des logements nus et meublés. Mettre le pourcentage de superficie du(des) logement(s) meublé(s). Mettre à 100% pour un seul meublé.
  • Amortissement : si vous bénéficiez d’un régime permettant un amortissement (dispositifs défiscalisant, SCI à l’IS ou LMNP par exemple), entrez ici le pourcentage. Il s’agit d’une estimation grossière, entrez 3% pour avoir une idée

 

Partie AUTRE :

  • Borloo ancien : j’ai laissé ce paramètre car je l’utilise. Si vous pouvez bénéficier du régime borloo ancien, entrez 1 dans cette cellule, sinon laissez à zéro.
  • Pourcentage défiscalisation : si vous utilisez un dispositif de défiscalisation, entrez ici le pourcentage du montant du bien (par exemple, 13% pour du Scellier BBC en 2012)
  • Durée défiscalisation : entrez le nombre d’années sur lequel vous pratiquez l’amortissement (par exemple 9 ans pour du Scellier BBC 2012 « standard »
  • Travaux : si vous voulez simuler l’impact de travaux dans vos calculs, entrez 1 et complétez le tableau de l’onglet Travaux
  • Nombre de loyers par an : si vous voulez compter une marge de sécurité (vacance locative pour un studio par exemple), entrez le nombre de mois de loyers que vous comptez toucher dans l’année

 

Résultats de la simulation :

Pas besoin d’explication pour les 3 premières lignes…

  • Rendement brut : correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat (+travaux financés par le crédit) hors frais de notaires
  • Rendement net : correspond au loyer annuel moins toutes les charges entrées en paramètres (sauf impôts) divisé par prix d’achat + frais de notaire + travaux financés par le crédit
  • Cashflow mensuel sur 10 ans : moyenne des 10 premières années de cashflow mensuel
  • Cashflow mensuel crédit payé : moyenne du cashflow mensuel de l’année suivant la fin de remboursement du crédit. Si vous avez précisé dans les hypothèses une augmentation des loyers, vous constaterez forcément que plus la durée du crédit est longue, plus cette valeur est élevée… c’est normal vu votre hypothèse.
  • Revenu cumulés : correspondent à la somme du cashflow généré
  • Retour sur investissement (pourcentage) : correspond au rendement de votre apport personnel. A comparer au taux auquel vous auriez placé votre apport.
  • Retour sur investissement (mois) : correspond au nombre de mois nécessaire pour récupérer votre apport personnel.

 

Voilà…

N’hésitez pas à utiliser le formulaire de contact pour toute question…


105 commentaires sur “Mode d’emploi simulateur Excel : calcul de rentabilité et de cashflow
  1. varlet dit :

    Bonjour,

    je souhaite recevoir votre fichier excel

  2. Fournier dit :

    Souhaite recevoir le simulateur impôts à l’is

  3. BASTIDE Sandrine dit :

    Bonjour

    je suis intéressée par le simulateur, pourrais-je le recevoir?
    Merci d’avance,

    Cordialement,

  4. RAKOTOTIANA dit :

    Bonjour

    je suis intéressé pour le simulateur

  5. kevin dit :

    Bonjour,

    Auriez vous un fichier excel de gestion de la comptabilité d’un SCI? Si oui, pourriez-vous svp me l’envoyer.
    Merci

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