253 Comments on “Investir en SCI”

1. Bonjour,
   Notre projet est le suivant :
   Nous avons acheté (ma femme et moi sous régime d’un PACS) un terrain à bâtir pour y réaliser une construction.
   Nous avions créé une SCI IR pour réaliser cet achat, mais nous avons été obligé d’acheter le terrain en nom propre.
   Le prêt est donc à notre nom.
   Devons-nous rattaché plus tard cet achat à la SCI en gardant le prêt a notre nom de manière a pouvoir transmettre à nos deux enfants la nue-propriété, si oui quand (après le remboursement total du prêt, avant ?)
   Ou devons-nous laisser tomber la SCI et tout faire sans ?
   Qu’en pensez-vous ?

   cdt

   • Alors n’étant pas pro du domaine, je ne peux que vous donner une piste :
     Si un crédit est encore en cours sur le terrain, vous aurez des droits d’enregistrement à payer (5% du capital restant dû environ).
     Donc je vous recommanderais d’attendre, sauf si ce montant n’est pas très élevé.

2. Bonjour,
   Je suis entrain d’acheter une maison pour la louer à ma société!
   Cette maison je souhaite la garder et ne pas la vendre dans le futur et le transmettre à mes enfants.
   Je voudrai savoir si je dois monter une SCI en IR ou en IS?
   Je sais que je pourrai récupérer totalement les frais notaires de cette acquisition si je suis SCI avec l’option IS dans les 3 mois de çà création.
   merci pour vos réponses.

3. Bonjour marié en séparation de bien,et détenteur de parts de sci familiale (un quart de la société),ma femme et moi sommes locataires de cette sci à laquelle nous payons des loyers.
   Que se passe t il si je décédais demain?
   AURA T ELLE LE DROIT DE Jouir du bien loué ? comment la protéger sachant que les statuts prévoit sans agrément la possibilité de donner ou léguer à son conjoint?
   Ensuite je souhaite que les parts reviennent de droit a ma famille si elle décède ,car elle a déjà un enfant d’un premier mari

   merci et super votre site ,je suis fan

4. Bonjour,

   Je vais rentrer une forte commission d’intermédiation au sein d’une holding en SAS dont je suis le président, qui générera environ 600 000 euros après IS.

   Je souhaiterai l’utiliser pour acheter une résidence principale.

   L’idée montée une SCI détenue à 99% par la holding et 1% par mon épouse au capital de 650 000 euros.

   ensuite acquérir un bien immobilier d’environs 1 850 000 euros ( tte frais compris ) avec un emprunt de 1 200 000 sur 20 ans

   A coté mon foyer fiscal paiera un loyer normal qui couvre à peu près la charge de la dette.

   Est-ce possible ?

5. Bonjour,
   Mon père possède un terrain en Martinique, je souhaiterai y construire un petit immeuble de 6 appartements environ . Une SCI me semble la plus appropriée. Ma question est etant donné que le terrain est a mon père et que les crédits seront faits par la SCI mais à mon nom (vu qu’il est trop âgé pour faire un credit)comment seront repartis les parts? Sachant que j’ai 2 frères et une soeur qui ne participe pas aux projets en cas de départ de mon père(décès que je ne souhaite pas) je ne voudrais pas que tout le fruit de mon investissement leur reviennent mais simplement la part de mon père qui leur ai dû.
   L’autre question est sur la taxe foncière : a qui sera-t-elle facturée?
   Merci de votre réponse.

6. Merci pour vos commentaires pros…
   J’ai une SCI à l’IR qui loue une dizaine de bureaux, depuis 2006 elle est soumise à TVA, hors depuis 2 ans environ, je n’ai plus que des professions médicales dans mes locaux (ils ne reversent pas de TVA), donc je reverse de la TVA qui n’est pas récupérable auprès de mes locataires, d’un commun accord avec ces derniers, je leur facture directement en TTC sans TVA récup. j’ai eu l’inspecteur des impôts qui m’a confirmé que ma SCI peut me sous louer ou mettre à disposition à titre gratuit mes locaux (donc plus de paiement de TVA puisque elle ne reçoit plus de loyers), de mon côté je peux refacturé et reçevoir les loyers sur mon compte personnel, ainsi tous mes revenus locatifs apparaissent en revenus fonciers classique sur ma feuille d’impôts. J’ai fais répété à plusieurs reprises la légalité de montage et l’inspecteur me l’a confirmé à partir du moment où j’avais un bail entre la SCI et moi même. Infos: SCI 2 associés moi et ma femme mariés en communauté de biens. Revenus locatifs environ 4000€ par mois, ceux sont des bureaux.
   J’ai 2 questions: La 1ère pouvez vous me confirmer la légalité de ce montage? La 2ème j’avais l’intention de crée une nouvelle SCI non soumise à TVA qui refacture en TTC sans TVA récup., mais j’ai vu qu’il y avait un maximum de 32000€ environ par an, ensuite on passe directement soumise à TVA. Par la suite j’ai pensé facturer directement en tant que personne physique à mes locataires, y a t’il un revenu annuel maximum comme pour le cas de la SCI? Merci pour votre réponse…

7. Bonjour,

   Je voudrais vous poser une question par rapport à la SCI « d’attribution », donc je ne suis pas sûre que vous puissiez me répondre si vous êtes spécialisé dans la « classique », mais j’essaie tout de même.

   Ma question est la suivante : le locataire d’un bien immobilier connaît-il forcément l’identité des propriétaires de la SCI ? J’ai lu quelque part que l’on pouvait nommer « gérant de la SCI » une personne tierce (non actionnaire donc). Est-ce vrai ? Dans ce cas, peut-on envisager que cette personne soit également l’interlocuteur du futur locataire ?

   En vous remerciant d’avance pour votre réponse,
   Cordialement,
   Amélie

   • « le locataire d’un bien immobilier connaît-il forcément l’identité des propriétaires de la SCI ? »

     Cas général : pas nécessairement. Dans le cas général, le bailleur est la SCI, qui peut être représentée par un associé, un gérant ou un mandataire (par exemple lorsque la location est gérée par une agence).

     « J’ai lu quelque part que l’on pouvait nommer « gérant de la SCI » une personne tierce »

     Quel intérêt de faire venir un tiers dans une SCI ?

     « une question par rapport à la SCI « d’attribution » »

     On sort du cas général. Vous parlez d’une SCI Attribution ! Là, on n’est plus du tout dans le cadre d’une SCI classique. Dans une SCI attribution, les lots sont ATTRIBUES !

     En pratique, lors de la livraison des lots à la fin de la construction, la SCI se dissout par attribution des lots aux associés destinataires, qui deviennent de facto propriétaire en direct …. sans SCI.

     • Merci pour votre réponse.
       En fait, mon cas est un peu « compliqué » : mon compagnon dispose d’un logement de fonction loué par sa profession.
       Nous souhaiterions acheter un bien, mais il faudrait pour cela que la profession de mon mari puisse en être le locataire afin que nous puissions y habiter au quotidien.
       Le nom de mon compagnon (qui sera donc propriétaire du lieu) ne doit pas apparaître en tant que tel sur le bail de location. D’où ma question…

       • Je corrige votre post : votre compagnon peut disposer d’un logement de fonction loué par son entreprise.

         Soyons clair : pour que le montage passe, techniquement, il faudra une structure masquant les associés. La SCI attribution n’est clairement pas adaptée : elle ne masque pas le propriétaire du lot (c’est le but de l’attribution).

         Ensuite, soyons aussi clair. Pour résumer votre recherche, vous cherchez à enrichir un patrimoine personnel au frais de la société.

         Attention : pente glissante, juridiquement, tant sur le plan pénal (risque d’ABS selon le grade du conjoint) que civil (mensonge prémédité –> rupture de confiance –> faute lourde). Et si l’entreprise est au courant, alors c’est au plan des cotisations et du fisc que le problème peut apparaitre.

         Etes vous sûre que le jeu en vaut la chandelle ? Ne serait-il pas plus simple de louer votre RP d’un coté et d’investir de l’autre. En séparant clairement les objectifs de 2 biens (et non plus d’un), vous évitez les risques correspondant.

     • Bonjour

       j envisage de créer une SCI familiale avec mon épouse, sans contrat de mariage et mes 3 enfants.
       Apport de capital à hauteur de 235 000€ répartis en 235 parts de 1 000€ chacune :
       enfant 1 : 15 parts
       enfant 2 : 15 parts
       enfant 3 : 15 parts
       épouse : 95 parts
       moi : 95 parts.
       J »approvisionne moi même le compte avec la vente d un appartement, et le fruit du fonctionnement d une petite entreprise.
       Je donne donc déjà une sorte d »héritage de mon vivant à chaque enfant.
       Après constitution de la SCI, achats « environ 5 appartements
       Le but est de constituer un patrimoine avec des revenus complémentaires pour notre retraite et faciliter la transmission de ce patrimoine aux enfants.

       1 ère question : perception et répartition des loyers
       Les loyers sont répartis aux prorata des parts mais comment en dispose-t-on?
       Sommes nous habiliter à débiter le compte de la SCI des montants des loyers en versant par exemple mensuellement la somme correspondante à chacun?

       2 ème question :
       Si un enfant veut disposer de la totalité de la valeur de ses parts, soient 15 000€, pour par exemple acheter son propre appartement,
       peut-on vendre 1 appartement et comment disposer de cet argent pour lui?

       3 ème question :
       je suis pensionné militaire, donc imposable.
       L »ajout de revenus fonciers à ma retraite d »environ 1 700€ risque de me faire payer beaucoup dimpôts car je compte percevoir environ 1 500€ de loyers mensuels.
       je dispose de liquidités à placer notamment à la création de la SCI.
       Est-il plus raisonnable d »acheter les appartements avec les liquidités de la SCI ou d »emprunter?

       4ème question :
       est-il plus judicieux de passer par un notaire pour la constitution de la SCI ou un acte sous sein privé suffit-il?
       (tarif de 1 500€ à 400€)

       Merci pour vos conseils avisés.
       Cordialement.
       D.LUCAS

       • question 1 : en gros oui.

         Attention cependant aux apports lorsque les liquidités de la SCI ne suffisent pas à assurer ses dépenses. Il faudra que les associés apportent au prorata.

         Ou vous faites une compte de comptes d’associés, ce qui permet de rembourser un associé ayant fait un apport.

         2ème question : non. Le produit de la vente appartient à la SCI, dont l’enfant n’est qu’un associé.

         Les status peuvent prévoir un certain déséquilibre des droits des associés, mais cela doit être prévu initialement et s’appliquer globalement.

         Votre question semble plutôt « puis-je a posteriori dire « tel associé aura le droit à l’ntégralité du produit de la vente »

         Si un enfant veut disposer de ses parts, il peut les vendre, sous réserve de respecter la loi et les status. La SCI n’est pas une indivision. Si les statuts peuvent encadrer la revente des parts, l’associé désirant vendre n’a pas à obtenir l’accord à l’unanimité de tous les associés.

         Poussez la question plus loin : si l’un de vos enfants se marie, a des enfants, ameublie ses parts ou décède, que se passe-t-il ?

         C’est en se posant ce genre de question qu’on voit pourquoi des statuts rédigés par un pro ont un intérêt par rapport à des statuts basiques.

         3ème questoin : ca dépend de la stratégie.

         Si vous empruntez, les intérêts seront déductibles (attention, pas la mensualité complète).

         Schématisons. Vous versez 1500 euros d’intérêts à la banque, donc vous avez 0 revenus fonciers imposables. Je passe sur l’amortissement (votre flux financier est négatif).

         En gros, vous enrichissez la banque de 1500 euros pour économiser … 500 euros d’impots.

         L’optimisation fiscale doit se réfléchir dans la globalité. Le but n’est pas de payer moins d’impots, mais de garder plus d’argent dans votre poche.

         Autre point, la SCI n’a pas vocation à placer des fonds, mais à constituer un patrimoine immobilier. Votre apport ne sera globalement pas placable, sauf en parts de sci ou scpi, mais on revient sur le même problème d’imposition.

         Les titres tiers sont tolérés, si ce représente une part faible des ressources de la SCI ….

         question 4 : sous seing privé si vous êtes un spécialiste des questions civiles, fiscales et successorales. Sinon, passez par un pro.

         Attention, un notaire n’est pas nécessairement un pro de la SCI.

         • Bonjour est il possible de vous contacter par téléphone ?

8. Bonjour,
   je voudrais acheter un local commercial et le louer à ma société.
   Mon problème est que je ne souhaite pas de revenus fonciers.Je pensais à acheter le bien en démembrement mais avec la reforme fiscale, je suis perdu.Je contacterais un pro pour les montages mais je cherche des pistes de réflexion. Achat par la sarl et vente de la nue propriété à une sci? démembrement des parts de la sci? la sarl doit elle être associée de la sci? mon intérêt n’est pas fiscal (bien que moins on paye mieux c’est)mais surtout de faire financer le bien par la société tout étant propriétaire a terme sans percevoir de revenus fonciers. Merci d’avance de vos idées.

   • « Je contacterais un pro pour les montages »

     La réponse est là : un professionnel saura vous proposer les montages adaptés à votre situation et votre stratégie.

     Pour le reste, difficile de vous donner de pistes sans rien connaitre de votre situation (personnnelle, progessionnelle, patrimoniale) et de votre stratégie générale.

     Si vous louez, soit vous avez des revenus fonciers (location nue), soit des revenus bic (meublé ou revenus par l’intermédiaire d’une personne morale soumise à l’IS).

     • Tout d’abord merci de votre réponse.
       Le démembrement me convenait bien: achat de l’usufruit par la sarl et nue propriété par une sci.L’idée étant d’éviter à la sarl le versement de loyer qui augmentent mes revenus tout en la faisant participer au financement du bien.Ma demande est de savoir si un montage similaire existe et s’affranchit(au moins en partie) de la fiscalité de cession d’usufruit depuis la reforme 2013.

       • Dans l’absolu, des solutions existent … pour peu que votre profil ET votre stratégie permettent ces solutions.

         La revente de la NP par la Sarl ne convient pas : l’US ne serait pas temporaire. L’acquisition de l’US tempo après une acquisition en PP par la SCI non plus. D’abord parce que la vente serait considérée comme un revenu foncier (réforme actuelle) et ensuite parce que la revente de l’US est limitée par l’existence d’un emprunt non soldé (règles contractuelles, sûreté, remboursement exigible mais non déductible fiscalement).

         L’acquisition cocommitante peut être une solution, mais pour la mettre en place, il faut le faire dès le départ, avec l’appui d’un pro pour synchroniser la double acquisition. A noter que cela induit 2 passages notariés avec des frais correspondant + une survalorisation du bien (sauf si le vendeur est un pigeon, le double achat vous intéresse, donc il demandera un prix cumulé plus important)

         Autre possibilité, si la SCI est concue en conséquence, le démembrement des parts de la SCI, avec apport de l’US temporaire de la SCI auprès de la Sarl, qui devient l’associé principal.

         Ca reste, globalement, de la voltige, et c’est pointilleux sur le plan légal. Donc pro obligatoire, et vous parlez de toutes ces possibilités fait partie de son travail préparatoire.

         Donc je réitère : vous avez votre réponse. Parlez en à un vrai pro des montages Sarl+Sci.

9. Bonsoir. J’aimerais poser une question pour une situation très particulière. Je suis propriétaire, depuis 24 ans, via une SCI familiale (mon épouse et moi 50/50) d’un immeuble loué en totalité à une SARL dont nous sommes également propriétaires des parts sociales.
   Cette SCI est soumis à l’IR et, n’ayant aucune charge à déduire sur celle-ci et ayant des revenus importants mensuels en terme de loyer ceux-ci font spectaculairement monter mon revenu imposable.
   Ayant besoin de liquidités, et n’ayant plus d’engagement sur la SCI, j’envisageais de céder l’immeuble à la SARL d’exploitation.
   Il n’est pas dans mes perspectives d’envisager un jour de céder ce bien à un tiers extérieur.
   Pensez-vous que cette solution serait intéressante pour la SARL ou pensez-vous plutôt qui serez plus judicieux de constituer une autre SCI et de la soumettre à l’IS.
   Je vous remercie de votre précieuse réponse. Bien cordialement.

   • Résumons :
     – vous proprio de la SCI
     – vous proprio de la Sarl
     – SCI proprio d’un immeuble
     – Sarl locataire de l’immeuble

     En simplifiant, vous vous vendez à vous même –> possible, mais fort risque d’abus de droit.

     Vous devez consulter un pro pour voir si cette solution est envisageable, mais elle nécessitera de plus lourdes justifications que « je ne veux pas payer d’impôts » (cette justification étant la voie royale pour la requalification)

10. Bonjour,
    Décidément vos articles sont vraiment de très bonne qualité ainsi que vos commentaires, à tous !
    Je vous remercie pour cela :)

    J’hésite entre monter une SCI ou pas pour un achat immo avec mon partenaire pacsé, futur époux. Nous sommes sans enfant pour le moment. Le but serait purement fiscal… mais comme je vous ai lue plus haut et que vous disiez qu’il n’y a aucun avantage fiscal j’aurais aimé des précisions svp:

    1- Vous citez dans l’article : »Imposition et fiscalité des SCI
    La SCI à l’IR :

    Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en direct, avec un petit plus : si vous avez fait un emprunt pour acquérir des parts de SCI ou pour faire un apport, les intérêts de cet emprunt sont déductibles.  »

    => en détention direct les intérêts de crédit ne sont donc pas déductibles?

    2- il me semble que les frais de notaire ne sont pas déductibles via une détention directe?

    3- Ces fameux frais de notaires ne sont déductibles qu’à hauteur des frais de notaire « purs » j’entends là que les taxes et droits d’enregistrements ne sont pas déductibles?

    Merci beaucoup de votre science :)
    Bonne journée.

    • En SCI IR, les déductions sont les mêmes qu’en détention directe. Les intérêts d’emprunts sont déductibles dans le cadre d’une détention directe (ligne 250 de la 2044), ils le sont dans le cadre d’une SCI IR.

      « il me semble que les frais de notaire ne sont pas déductibles via une détention directe? »

      Idem en SCI IR.

      En fait, si vous louez immédiatement, vous avez le droit de déduire les frais assimilables à des frais d’emprunt (cf bofip).

      Et à nouveau, idem en SCI IR ou en direct !

      Toutes les autres « déductions » auxquelles vous pourriez penser nécessitent une SCI IS, qui fonctionne comme une entreprise au plan comptable. Mais la SCI IS apporte d’autres contraintes qu’il faut anticiper (le choix IS étant définitif)

11. Bonjour,
    Je suis associé d’une SCI entre frangins, moi plutôt sur le versant « rénovation des biens » que « papiers de la société »…
    En cours de rénovation d’un bien récemment acheté, je me demande si la SCI peut bénéficier d’allègement, crédits d’impôt ou autres du fait d’amélioration énergétiques réelles et de démarches « renouvelables ».
    Le fait de lire sur un commentaire précédent : « 10 septembre 2013, 22:39 La fiscalité d’une SCI IR est rigoureusement la même que la détention en direct.
    Sci ou détention en direct, les déductions sont les mêmes : frais du crédit, certains travaux déductibles, etc… » me met la puce à l’oreille.
    Si cela est possible, dans quelle mesure et comment?
    Merci par avance,
    Cordialement,
    Benoit

    • D’après ce que j’ai recherché, les associés d’une SCI ayant fait des dépenses touchant au développement durable peuvent effectivement bénéficier d’un crédit d’impôt, à hauteur de leur participation dans la SCI.
      Concrètement, je ne sais pas exactement comment ça se fait, je suppose qu’il faut remplir les bonnes cases de la déclaration 2042 en ayant pris soin de faire le prorata montant de la dépense / nombre de parts.

12. bonjour,

    Je voudrais savoir s’il est possible de créer une sci attribution avec ma sœur pour pouvoir acheter un bien est vivre dedans ou faut-il obligatoirement louer le bien à une tierce personne?

    notre projet est d’ acheter un terrain et de construire une maison bifamilliale ou 2 maisons individuelles sur un même terrain.

    merci d’ avance pour votre réponse

    aurélie.m

13. Bonjour,

    Petite question !

    La SCI presente-t’elle un intérêt fiscal particulier par rapport à la detention en propre dans le cas suivant (hors transmission patrimoniale):
    – Je créé une SCI en apportant au capital un bien rapportant un montant annuel A
    – J’emprunte 200 000e pour l’achat de deux biens via la SCI. Les loyers perçus sont d’un montant B. Les mensualités de remboursement de l’emprunt contracte(interet + capital) sont de C.
    – La somme des loyers perçus pour ces 3 biens est egale à la somme des remboursement de l’emprunt (capital+interet, c’est à dire A+B-C=0

    Merci pour votre reponse !

    Benjamin

    • Bonjour Benjamin,

      Relisez l’article… la réponse à votre question est dedans !
      – peu importe le cas, la SCI soumise à l’IR n’a aucun intérêt fiscal par rapport à une détention en nom propre, puisque le mode d’imposition (sur les revenus des associés) est le même.
      – il y a peut-être un intérêt (dépendant de votre TMI et du versement ou pas de dividendes) pour une SCI soumise à l’IS, mais il faudrait calculer.

14. Bonjour,
    Je vais acquérir un terrain à bâtir via une SCI soumise à l’IS.
    Quelles sont les modalités et les délais pour récupérer la TVA sur le terrain ?

    • La réponse est disponible ici : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup;jsessionid=QWNPZ1OMAGE3DQFIEIPSFFI?typePage=cpr02&espId=2&docOid=documentstandard_4609&temNvlPopUp=true

      Question : le choix IS a-t-il été fait avec l’aide d’un professionnel, ou l’avez vous fait seul ? Dans le second cas, qu’est-ce qui motive ce choix et connaissez vous les inconvénients d’une SCI IS ?

15. Bonsoir,

    J aurai une question qui a mon avis a du être de nombreuse fois aborder donc désoler d avance.

    Actuellement nous serions 2 amis qui souhaiterai acquérir un immeuble en vu de le loue en meuble et a la semaine. Pourrier vous me dire a priorie quelle serai le statut le plus avantageux,et mieux vaux t il l acquérir sans crédit ? En sachant que chacun de nous a une famille respective.

    Merci de votre aide

    • On ne peut pas répondre à une telle question sans plus d’éléments…
      En tous cas la SCI, même à l’IS ne permet pas de faire de la location saisonnière (juste du meublé)
      A priori, il faudrait soit soit acheter en indivision (avec les inconvénients qui vont avec), soit via une structure commerciale autre qu’une SCI.
      Mais je ne suis pas assez calé dans le domaine pour vous répondre de manière plus précise.

    • Bonjour , peut on se servir de l’argent de la sci , pour acheter des biens personnels ( voage, voiture ) etc …

    • Bonnet.

      Idem Francois : on ne peut pas répondre dans l’absolu. Le choix dépend de votre stratégie, de vos objectifs (y compris personnels) et de votre patrimoine actuel.

      La SCI ne permet pas de faire du saisonnier, du gite ou de l’hotellerie. Si c’est votre but, la SCI ne peut intervenir que dans le cadre d’un montage gigogne : détention du bien par une SCI, exploitation par une sarl.

      Ce genre de montage est très efficace, mais très litigieux (donc 90% des cas, le montage est à destination purement fiscale) –> à ne faire qu’avec de solides appuis.

      FRED

      Non. Une Sarl, une SA non plus d’ailleurs. L’utilisation des moyens de la société dans un but personnel a un nom : l’abus de bien social (5 ans de prison, 375000 euros d’amende, sans parler du préjudice civil envers les autres associés)

      • Que fait on de l’argent que l’on recuperes avec les loyers de nos locataires ?

        • Il faut d’abord transférer l’argent auxquels les associés ont droit sur leurs comptes personnels (dividendes, intérêt de CCA, remboursement de CCA, etc …), le tout en conservant la trace comptable et les décisions d’AG correspondantes.

          Une fois cet argent transféré, il n’est plus « l’argent de la SCI », mais bien « l’argent de l’associé », qui peut, sauf cas particulier, faire ce qu’il veut de son argent.

16. Bonjour et bravo pour ce blog !

    malgré tout, j’ai l’impression que plus je lis… plus c’est compliqué !

    j’envisage de créer une SCI (IR)avec mon épouse pour palier à notre future « petite » retraite…

    l’idée serait de prendre un crédit pour le financement total d’un bien que je louerais, une fois payé aux portes de notre retraite, il nous génèrerait un revenu supplémentaire.

    j’ai, pour éclaircir mon cerveau embrouillé par tout ces commentaires très détaillés que je viens de lire, besoin de vos certitudes…

    1/ tout les revenus locatifs seront-ils bien ajoutés à nos revenus actuels et impacteront largement le montant de notre IR ?

    2/ j’ai l’impression que le seul avantage de la SCI par rapport à l’investissement en nom propre serait dans notre cas de pouvoir déduire les intérêts du crédit, l’assurance et les éventuels travaux d’entretien de ce bien… Est-ce que je me trompe ? (en excluant les facilités de la transmission de patrimoine car nous ne savons pas ce que nous en ferons quand nous serons vieux !)

    merci de vos réponses !

    • Ne le prenez pas mal, mais vous avez tout faux :)

      La fiscalité d’une SCI IR est rigoureusement la même que la détention en direct.

      Sci ou détention en direct, les déductions sont les mêmes : frais du crédit, certains travaux déductibles, etc…

      Du coup, vous avez la réponse sur la fiscalité : ce qui sera ajouté à vos revenus, ce sera non pas l’ensemble des revenus locatifs, mais le revenu foncier qui correspond à la somme des loyers hors charge – les déductions admissibles.

      Et ce, qu’on soit en direct (lignes 2xx de la déclaration 2044 pour les revenus fonciers) ou en SCI IR (les lignes de la 2072 correspondent aux lignes 2xx de la 2044, il faut ensuite reporter les résultats sur les lignes 1xx de la 2044)

      • bonjour,
        je ne prends pas mal vos remarques, bien au contraire…
        je ne suis pas calé dans ces domaines mais j’ai la volonté d’apprendre pour ne pas me tromper !
        le plus dur c’est de lire que selon les cas et les situations l’une ou l’autre des SCI (IR ou IS) peut avoir son intérêt
        et qu’il faudrait déjà savoir ce qu’on compte faire du (ou des) bien(s) dans X années pour faire le bon choix en amont…
        sans compter que la situation familiale évolue et que fiscalement il peut y avoir des modifications aussi en conséquence: âge des enfants faisant perdre des parts; fluctuations importantes des revenus perso…etc

        bref…en résumé je pense que mon seul intérêt d’une SCI aujourd’hui pour nous c’est de faciliter la transmission à mes filles quand je souhaiterais le faire…

        comme je ne suis pas un spécialiste des démarches administrative je pencherais pour me passer de SCI…
        d’autant que j’aurais du mal à le faire faire à un notaire juste pour payer 1500 € ou + quelque chose que je peux avoir pour 400 €

        en tout cas merci d’avoir pris le temps de me répondre et bonne journée à tous

        • « selon les cas et les situations l’une ou l’autre des SCI (IR ou IS) peut avoir son intérêt »

          Malheureusement, je ne peux pas vous donner de réponse plus simple sur ce point.

          La SCI, en général, n’a d’intérêts que dans un cadre stratégique précis. On ne crée pas une SCI simplement pour s’amuser, on la crée parce que c’est pratique pour gérer un patrimoine à plusieurs, ou parce que ca ouvre des possibilités pour organiser sa succession, mais certainement pas pour faire joli.

          Donc forcément, l’intérêt de la SCI est lié à ce que vous pensez faire plus tard.

          Sur le choix IR / IS, pour faire simple : l’essentiel des SCI IS ont été mises en place pour de mauvaises raisons, essentiellement pour bénéficier de l’amortissement comptable (ce qui facilite les flux financiers) sans réfléchir dans la durée (et donc sans anticiper, par exemple, la question de la revente du bien ou de la SCI).

          La SCI IS est un outil très intéressant, mais nécessitant une approche préalable très technique. Bien plus qu’une SCI IR.

          Je déconseille la création d’une SCI sans l’appui d’un professionnel en général, mais c’est encore plus important pour une SCI IS.

          « d’autant que j’aurais du mal à le faire faire à un notaire juste pour payer 1500 € ou + quelque chose que je peux avoir pour 400 € »

          Primo, le notaire n’est pas, en général, le meilleur interlocuteur pour créer une SCI. La SCI (surtout IS) reste un domaine spécifique, et la plupart des notaires sont à peine mieux armés qu’un site proposant des statuts standards.

          Pour clarifier, les notaires sont en général trop juste sur les questions fiscales et sur la gestion dans la durée de la SCI.

          Un spécialiste des SCI, dont l’essentiel de l’activité est la SCI, sera mieux. Ce peut être un notaire qui s’est spécialisé, ou un fiscaliste, un conseiller en patrimoine spécialisé, etc …

          Secundo, des vrais statuts ont un coût. Mais des vrais statuts sont conçus en tenant compte de votre vie, de votre stratégie, de vos perspectives.

          A chacun de voir si des statuts à 400 euros sont suffisants ou non.

          Pour donner une piste de réflexion : vous créez une sci dans le but de transmettre, et vous la démembrez pour transmettre la NP à vos enfants.

          Quels sont les points à anticiper dans les statuts ?

17. cet article est très instructif, ce support juridique (sci) peut même accueillir des placements qui offrent des rendements, une sécurité et une liquidité atypique. une opportunité !

18. Bonjour,
    Je suis en train de faire l acquisition d.un appartement dans le sud de la France. Je réfléchis à la meilleure solution dans un but de transmission à terme. Agés de 40 ans nous avons 3 enfants dont le plus âgé à 14 ans.
    Pour ce faire nous allons faire un emprunt de 250 k€.
    Je souhaite louer cet appartement à la semaine en dehors du mois d.aout afin de faciliter le remboursement de cette résidence secondaire. Je me pose la question de la création d’une SCI ou non. Par ailleurs j ai déjà plusieurs bien immobilier en nom propre qui ne génèrent presque plus de déficit foncier. J’ai l.impression que qu.une SCI IR pourrait avoir du sens tant en terme fiscal que patrimoniale.
    Merci de vos avis.

    • Bonjour Jérôme,
      A moins que vous ne vouliez dire « J’ai l’impression qu’une SCI IS pourrait avoir du sens », vous faites erreur :
      – premièrement parce qu’une SCI IR ne peut pas faire de location meublée
      – deuxièmement parce qu’une SCI IR n’apporte aucun avantage en terme fiscal

      Par contre la SCI à l’IS peut avoir des avantages, si vous souhaitez effectivement transmettre :
      – taux d’imposition réduit (15%, dans la limite de 38.120 €)
      – possibilité de faire du meublé
      Mais quelques inconvénients :
      – imposition de la plus value à la revente plus importante qu’à l’IR
      – gestion plus lourde qu’une SCI IR
      – imposition des dividendes s’ils sont distribués

      Il faudrait vous renseigner auprès d’un professionnel qui saura évaluer la meilleure possibilité en fonction de votre situation.

19. Bonjour,

    Nous souhaitons changer de région
    la question est : doit on se revendre notre bien afin de monter une sci pour louer par la suite ?
    Quelle est la meilleure solution
    Preneuse de renseignements merci

    • Bonjour,
      Votre question n’est pas très claire… pourriez-vous la reformuler ?

    • Idem : question obscure.

      Primo, une sci n’est pas nécessaire pour investir. La SCI est essentiellement un outil de gestion d’un patrimoine immo détenu à plusieurs !

      Comme tout outil, il est fort utile pour répondre à certains problèmes, mais inutile voire problématique dans les autres cas.

      On ne sait rien de votre situation et de votre stratégie, on ne peut pas juger de la pertinence d’une SCI.

      Maintenant, si la SCI est votre stratégie, je suppose que la question porte sur « apporter le bien dans la SCI ou vendre et apporter le cash »

      Dans ce cas :
      – apport du bien si vous souhaitez le conserver dans la durée, uniquement. Attention, cela a un coût (apport en nature –> commissaire aux apports –> frais spécifiques)
      – si le but est d’apporter in fine du cash, la revente + apport est moins couteuse.

      Attention : l’apport d’un bien déclenche l’imposition de la PV virtuelle. Pas de souci pour une RP, mais pour un autre bien, il ne faut pas oublier que le fisc demandera son dû.

20. Bonjour,

    Je suis actuellement en réflexion pour créer une SCI. Je n’arrive toutefois pas à trouver certaines informations sur internet.
    Si je créais une SCI à l’IR et que je souscris un prêt immobilier par le biais de la SCI, les intérêts de ce crédit seront-ils déductibles de mes impôts sur le revenus ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Ludo

    • SCI IR –> la fiscalité applicable est celle des revenus fonciers.

      Les frais financiers seront déductibles, sur la déclaration 2072, dans les mêmes conditions que si vous déclariez en 2044 un bien détenu en direct.

      Donc oui pour l’acquisition. Non pour les travaux non imputables.

      Attention : déclaration spécifique SCI + report sur la 2044 dans les cases 1xx.

21. Bonjour à tous.
    Nous avons acquis un bien par le biais d’une SCI à l’IR.
    Celle-ci emprunte pour réaliser des travaux qui permettront de lancer une activité de chambre d’hôtes et remboursera les mensualités.
    Nous envisageons de passer la SCI à l’IS et de louer le bien (que nous occupons en résidence principale à une SARL que nous créerons avec les mêmes associés que la SCI et qui versera un loyer mensuel à la SCI.
    Trois questions :
    Ce montage est-il valable ?
    La SCI doit-elle louer meublé ou nu ?
    Quelle est en fait la meilleure manière (la moins coûteuse fiscalement)de remonter au niveau des associés les bénéfices de l’activité ?
    (J’ai aussi simulé le versement de salaires au lieu de loyers par la sarl mais les charges sont telles que cela me parait moins intéressant que des revenus locatifs…)
    Merci à vous…

    • « Ce montage est-il valable ? »

      Oui et non. Ca dépend de votre situation, stratégie, etc … Tout d’abord, il faudrait savoir pourquoi vous voulez passer en SCI IS (choix irrévocable).

      « La SCI doit-elle louer meublé ou nu ? »

      C’est la Sarl qui exploite le bien dans un cadre gite. L’essentiel des dépenses liées à l’activité sont de sa responsabilité. Ce qui inclut l’aménagement du bien (meubles, déco).

      « Quelle est en fait la meilleure manière (la moins coûteuse fiscalement)de remonter au niveau des associés les bénéfices de l’activité ? »

      Difficile à dire avec si peu d’éléments. Pour la sarl, les bic sont évidemment non soumis à charges sociales … pour l’instant ! puisqu’il est question de modifier cela.

      Sur la SCI, il faut connaitre le patrimoine, vos revenus, l’état de financement du bien, etc … pour répondre efficacement.

      En SCI IR, vous avez automatiquement des revenus fonciers dans les conditions d’une 2044 (ie : même si aucun transfert de cash, vous pouvez devoir payer des impots).

      En SCI IS, sans dividendes, pas de fiscalité. Mais attention : si la SCI IS permet d’éviter la fiscalité aujourd’hui, elle est soumise à la fiscalité des entreprises à terme, en particulier en cas de revente du bien. Ce qui signifie une imposition sur une PV plus importante en cas de revente du bien, et une réimposition des dividendes si distribution de cette PV.

      La SCI IS est un outil à utiliser avec beaucoup de prudence, parce qu’elle est très couteuse si on l’utilise pour de mauvaises raisons.

22. Bonjour, voilà nous allons acheter un bien avec gites sans credit, nous sommes un couple recomposé et j’ai 2 enfants et mon mari 1, nous aimerions que les enfants possèdent a peu près une part égale en héritage donc nous avons pensé constituer une SCI a 60 / 40 ce qui permettrait a mes enfant d’hériter de 30 % respectivement et la fille de mon mari 40 %. Mes questions : quel est l’avantage de la SCI pour notre cas puisque nous n’avons aucun credit…est il possible en SCI de s’enlever la jouissance du 1/4 entre époux par testament lors d’un décès d’un des conjoints pour ne pas defavoriser les enfants et que veux dire pour la SCI IR que l’on ne peut pas dépasser 10% des revenus locatif pour les gites (10% de quoi). Merci

    • Beaucoup de questions qui nécessiteraient de consulter pour avoir des réponses complètes.

      Les 10% correspondent à la part des loyers fiscalement commerciaux tolérés dans le cadre d’une SCI IR. Traduction : pour le gite, c’est mort !

      L’avantage de la SCI dans votre cas, c’est d’éviter l’indivision, et de préparer votre succession. Il y a des conditions pour faire cela proprement, comme la séparation de biens, ou si communauté la création d’une SCI par apport de fonds propres avec clause de remploi (pour que les parts de la SCI restent des biens propres)

      Le quart en pleine propriété est une disposition légale applicable en l’absence d’organisation de succession. Donc, il est possible de s’organiser différement. Mais on ne pourra pas spolier non pls le survivant, il faudra donc réfléchir sur la globalité du patrimoine.

      Attention, la réflexion dépend à nouveau de votre régime matrimonial.

      Maintenant pour le gite, qui n’est pas exploitable en SCI compte tenu de la nature de l’activité, un montage en double structure pourrait être une solution, avec un avantage certain si vous montez le tout via fonds propres, vous pourriez organiser la succession du bien dès le départ, via le démembrement des parts de la SCI.

      Des éléments de réponses à creuser, mais il y a beaucoup de choses à voir pour vérifier si cela a un intérêt réel ou non.

23. Bonjour,

    Vu que cet article est de qualité je me permets de rajouter une information qui concerne les SCI (IS) depuis peu:

    Comme toutes les sociétés il faut désormais télédéclarer par la procédure EDI-TDF ses comptes au fisc.

    Ce qui implique soit de prendre un comptable soit de payer un intermédiaire.

    l’ironie de l’histoire est qu’il faut souvent payer pour dire qu’on ne doit pas payer d’impot….

    J’ai créé un SCI (IS) en 2012, et je n’y ai pas échappé…

24. Bonjour,
    Est-ce qu’il est possible via une SCI d’acheter un terrain, faire construire une maison pour la louer et récupérer la TVA via la SCI ?
    merci d’avance

    • Bonjour,
      Il est en effet possible de récupérer la TVA via la SCI, mais je crois que celle-ci doit être soumise à l’IS pour cela.
      Par contre, pour pouvoir récupérer celle que vous avez payé, il faut en percevoir… et les loyers que vous percevrez ne seront pas soumis à la TVA s’il s’agit d’une maison louée à un particulier. Donc finalement vous ne récupérerez pas grand chose..

25. Merci François pour vos conseil. Je pense qu’on va transmettre le bien après 35 ans. Bon point pour fiscalité quand les enfants auront quitté le nid. Je suppose que j’ai besoin de faire les simulations de fiscalité sur 35 ans dans les 3 cas figures pour prendre ma décision.

26. Bonsoir, j’envisage d’acheter un immeuble à but locatif (25K euros de loyers par an) avec ma femme (nous avons 44 ans). L’objectif est d’avoir les revenues pour notre retraite, donc de le garder pendant 25-35 ans. quel SCI vous recommander, SCI IR ou IS? ou en nom propre? Nous sommes déjà assez fortement imposé (15k par an) même avec 3 enfants ( et je suppose que ça va devenir pire avec changment du quotient familiale). merci
    James Articles récents…Evènement blogueurs : l’investissement immobilier

    • Bonsoir James,
      Je vous repose une question pour mieux pouvoir vous répondre :
      Après 25-35 ans : vous comptez le revendre ou le transmettre ?
      Car si vous optez pour une SCI soumise à l’IS, la revente après autant de temps sera très fortement imposée.

      J’aurais tendance à vous dire (c’est une opinion comme ça, sans plus de détails de votre part) :
      – si vous souhaitez transmettre : faites une SCI (à l’IR ou à l’IS, il faudrait calculer le gain potentiel en fonction de votre tranche d’imposition)
      – si vous souhaitez revendre : achetez en nom propre.
      – si vous ne savez pas… SCI IR : vous ne serez pas pénalisé en cas de revente, et vous pourrez transmettre plus facilement qu’en nom prore

      Votre imposition n’augmentera pas énormément avec le changement du QF, mais surtout lorsque vos enfants quitteront votre foyer fiscal puisque vous passerez de 4 parts à 2.

27. Bonsoir à tous. Je sollicite votre aide et vos conseils éclairés pour une situation urgente et délicate. Je suis gérant majoritaire (90% et ma femme 10%) d’une SARL à l’is dont je viens de vendre le fonds de commerce 215000€ et j’ai donc cessé toute activité. Sur cette vente je dois 70000€ d’emprunt à mon père. Il restera donc 145000 + environ 15000€ de trésorerie soit 160000€. Je n’ai pas de plus value sur la vente (car -300000€ et plus de 5 ans d’existence), cependant il y’aura les cotisations RSI sur le boni de liquidation, plus la taxation IR. J’envisage maintenant mon avenir en achetant un ou deux studios (j’ai déjà 5 studios et nom propre), avec les bénéfices de cette vente. Vu mon projet immobilier j’ai eu l’idée de transformer la SARL en SCI, ce qui fait que je ne liquide pas ma société, ne touche pas de dividende, et donc devenant gérant d’une SCI IS (vu que la SARL l’était déjà!!) plus soumis au RSI. Que pensez-vous de ce montage? Après plus de trente ans d’existence ne deviendra t-il pas plus couteux (comptabilité annuelle + imposition + plus value en cas de revente).
    Autre piste: pensez-vous qu’il est possible d’acquérir l’usufruit avec la SCI is et la nu-propriété en nom propre… si oui comment dois-je faire? Merci pour vos réponses, car tant mon comptable que les deux avocats fiscalistes que j’ai interrogés ne sont pas d’accord et de plus mon notaire ajoute que pour lui il voit dans ce montage (contrairement aux avocats et expert comptable) un abus de droit…!!

    • Bonjour,

      Commencons par l’avis du notaire. Vous proposez de transformer une Sarl, dont l’activité semble n’avoir strictement rien à voir avec la gestion d’un patrimoine immobilier, en SCI.

      Vous avez donc une transformation de société, suite à un changement d’activité réelle, dont la seule raison d’être est d’éviter vos obligations fiscales.

      Dit comme cela, l’abus de droit ne vous paraît-il pas évident ?

      « pensez-vous qu’il est possible d’acquérir l’usufruit avec la SCI is et la nu-propriété en nom propre… si oui comment dois-je faire?  »

      Hum … Acquérir l’US avec une Sarl exploitant le bien, oui. Une SCI étant une société civile, il me semble que prouver que le montage n’est pas à portée exclusivement fiscale va être difficile.

28. Bonjour a tous,
    je possèdebdes parts dans une SCI et le gérant ne fait jamais d’assemblée générale, et nous ne sommes jamais tenu au courant des comptes, de plus il ne nous verse pas d’intérèts en fin d’année, quel recours puis-je avoir?

    • La question est complexe, parce qu’il manque des dizaines d’information pour vous répondre … Vos parts, sous quelle forme (NP, US, PP), les statuts de la SCI, la forme de la SCI, etc …

      Pour le cas général, l’AGO annuelle est obligatoire, mais peut être remplacée par une consultation écrite (décret de 78). En cas de non respect, il est possible d’agir en justice.

      Attention, cependant. Si la tenue d’une véritable AG ne peut produire d’effet (par exemplem parce que le gérant est majoritaire et donc autonome sur les décisions), il est possible que le tribunal refuse le recours (faute d’intérêt à agir).

      Concernant les intérêts, la SCI n’est pas tenue de reverser des revenus aux associés, à supposer que la SCI dégage des flux financiers positifs. Le seul recours potentiel est, encore, l’AG.

      C’est en effet lors de l’AG qu’est décidé ou non le versement du « résultat » de la SCI.

      • bonjour, et merci de votre réponse,
        Je ne possède pas tous les renseignements demandés, étant donné que mon mari vient de décédé et que le notaire possède tous les documents, mais je suis surprise que le gérant n’a pas l’obligation de me versé ce qu’il me doit car moi j’ai payé des impots sur cette somme !alors c’est vraiement injuste !

        • Le fait d’avoir des impots à verser ne signifie pas que vous avez des revenus réels en face.

          Ex : loyer 500 euros, crédit 500 euros, dont 200 d’intérêts.

          Du point de vue du fisc, vous avez un revenu de 300 euros (500 – 200).
          (attention, je simplifie à mort)

          Du point de vue de la SCI, le revenu distribuable est nul (500-500).

          Conclusion : vous payez des impots, et la SCI ne reverse rien.

          Pour pousser le vice, même si la SCI dégage un flux financier positif, la distribution est une décision d’AG. La SCI peut conserver cet argent, par exemple pour financer des dépenses futures.

          On revient à la question de l’AG et du vote en AG.

29. Bonjour,

    Votre article est interessant mais j’ai une question.
    Mes parents ont crées une SCI pour construire une maison que mon frère occupe.
    Normalement il devrait payer un loyer mais il ne le fait pas.
    Ma question est de savoir si à la mort d’un de mes parents il pourra y avoir réclamation des loyers non versés et ensuite de savoir si à l’heure actuelle mes parents peuvent donner cette maison à mon frère sans liquider la SCI ?
    Merci de vos réponses.

    • Bonjour,
      Vos parents, via la SCI, ont-ils signé un bail en bonne et due forme avec votre frère ?

      Car avant de savoir quand il pourra y avoir réclamation, il faut déjà être certain qu’il puisse y en avoir une…

      Après je ne suis pas juriste, donc je ne sais pas, pour le cas où il n’y aurait pas de bail, ce qu’il serait possible de faire.

      Mais cette situation me paraît très « dangereuse » pour les relations familiales, pourquoi attendre la mort d’un de vos parents avant de réclamer quelque chose ?

      Pour votre question concernant la donation de la maison, je ne suis pas assez calé en la matière… Mais si la maison est le seul bien de la SCI, je pense qu’elle sera liquidée d’office…

      Il faudrait vous rapprocher d’un avocat ou d’un notaire pour avoir les bonnes réponses.

    • « Ma question est de savoir si à la mort d’un de mes parents il pourra y avoir réclamation des loyers non versés »

      Si un bail existe, alors oui, il sera possible de récupérer les loyers, dans la limite des délais légaux.

      Si aucun bail, non, pas possible ! Vos parents ont le droit de laisser à disposition un bien à qui ils veulent sans que cela soit une libéralité.

      « ensuite de savoir si à l’heure actuelle mes parents peuvent donner cette maison à mon frère sans liquider la SCI ? »

      Non. Ils ne peuvent pas donner le bien, puisqu’il appartient à la SCI.

      Par contre, ils peuvent donner la SCI, dans le cadre classique des donations.

30. Bonjour et bravo à tous ceux qui passent du temps sur ce blog. Je vous lis depuis plusieurs mois. Mon associé et moi souhaitons investir dans l’achat d’un immeuble vide comportant 17 chambres (10 m² chacune environ) à rénover, un local commercial et un garage. Nous souhaitons louer les chambres en meublé. Pour ce faire, nous devons rénover et meubler l’ensemble des chambres.
    Le montage envisagé est le suivant : SCI IR+ SARL
    La SCI aura la gestion et location en nu du bien immobilier. Les travaux seront gérés et financés par la SCI.
    La SARL paiera un loyer à la SCI pour la location des murs et aura à sa charge le mobilier des chambres.

    La location du local commercial nu et du garage sera effectuée en direct par la SCI

    Nous souhaiterions savoir si ce montage vous semble être optimisé.

    Pour information :
    Prix achat (frais de notaires inclus) : 370 000 €
    Travaux : 60 000 €
    Ameublement des chambres : 12 000 €
    Revenus de location des chambres : 55 000 € annuels
    Revenus de location garage + local commercial : 10 000 € annuels

    merci d’avance pour votre aide !

    • J’avoue que je ne suis pas assez calé sur la partie charges (notamment au niveau des cotisations URSSAF et autre) et gestion de la SARL, mais c’est un montage qui est très courant pour les artisans qui doivent séparer leur patrimoine immobilier de leur activité professionnelle.
      Je suis d’ailleurs en train d’y réfléchir et de me renseigner pour un projet de location de bureaux meublés au Luxembourg.

    • C’est un montage classique, très courant. C’est le montage dont je parlais, plus haut, à Philippe.

      Est-il optimal ? Ca dépend ! De votre patrimoine, de vos autres sources de revenus, de l’existence ou non de revenus fonciers, etc, etc, etc.

      Le second montage classique, bien que plus complexe à mettre en oeuvre, consiste à acquérir la NP de l’immeuble via la SCI, et l’usufruit temporaire du même immeuble par la Sarl, ce qui transfère, sur 30 ans, dans les 80% du cout d’acquisition à la Sarl, qui amortira l’intégralité de l’investissement sur cette durée.

      Attention : les deux montages sont classiques, au plan civil. Cependant, la considération fiscales est plus problèmatique. Le montage pourrait apparaitre comme à visée exclusivement fiscale, ce qui vous placera en risque d’abus de droit.

      De toute facon, pour finaliser ce montage, vous devrez passer par un professionnel, il sera à même de valider ces points.

      Attention, pas pro, j’entends bien un pro de ces structures, et pas une profession précise. Un notaire, au sens profession, n’est pas le bon interlocuteur. Certains notaires (au sens individu), qui pratiquent ces montages, sont d’excellents pro.

      Il faut creuser pour savoir si le pro que vous avez face à vous est réellement un pro de la création de SCI, de Sarl et de montage financiers et fiscaux tâtillons.

31. Bonjour François, et tous les autres.

    Petite question pratique : une SCI est censée avoir un compte bancaire. Doit-il nécessairement s’agir d’un compte professionnel ou un compte personnel suffit-il?
    Si ça n’est pas indiscret, chez quelle banque êtes vous et combien de frais payez vous pour cela?

    • C’est une très bonne question… je laisse les pros de la SCI répondre, car je n’en ai aucune idée !

    • Bonjour,
      Sans être un pro de la sci -:) je peux vous faire part de notre expérience : nous avons avec ma compagne investi dans un immeuble par le biais d’une sci constituée avec un couple d’amis.
      Nous avons les comptes de la sci (épargne+compte courant) dans notre agence banque populaire (nos amis n’en sont pas clients), et ceci est gratuit (avec un découvert de 1500€ autorisé et juste un chéquier pour moyen de paiement). En revanche je ne sais pas si c’est un compte pro.
      Pour être complet, sachez que nous n’avons pas l’emprunt chez eux (mais au CIF, paix à son âme -:)) et que j’y ai mon compte pro et nos comptes perso (peut-être est-ce un cadeau (pas sûr!)).
      C’est donc la BPACA (maintenant) et plus la BPSO
      A+

32. Investir dans une SCI est certainement un bon moyen d’obtenir des financements plus important mais il faut bien s’entendre avec ses associés car c’est comme une entreprise, nous sommes liés par le contrat!
    Benoit Articles récents…Un prof de guitare électrique sur iPad ça vous dis ? Downloadez dès aujourd’hui l’app Coach Guitar.

33. Comme vous le dites précisément la SCI ne protège pas le patrimoine personnel.
    Pour cette raison de plus en plus d’investisseurs investissent à travers des SARL même si « ce n’est pas fait pour ça ».
    Cela donne à la fois plus de complications et de possibilités.
    Cela dit cette sécurité est de plus en plus relative.

34. Bonjour,
    Meilleurs voeux pour cette année 2013, que celle-ci voit tous vos projets se réaliser.
    J’ai besoin d’aide. Je suis sur le point d’acheter un ensemble de bureaux, qui est actuellement en sci. Alors j’ai plusieurs questions :
    – dois-je racheter les parts de la SCI ou en nom propre?
    – si j’achète les parts de la sci, qui est imposée à l’IS, pourrais-je changer ce statut?
    – si j’achète en nom propre, dois-je recréer une SCI?
    – et si au final sci (parts achetées, ou sci créée), il vaut mieux choisir IR ou IS?

    Pour vous aider à m’aider, notre objectif n’est pas forcément de transmettre du patrimone tout de suite, mais d’avoir un revenu mensuel supplémentaire immédiat (le rendement est trés…trés intéressant).
    J’avoue que je suis un peu perdue et le pire c’est qu’il faut que je fasse vite pour déterminer mes choix.

    Merci d’avance

    Sab

    • Je n’ai pas de réponse toute faite pour votre question.

      Si vous achetez la SCI, vous l’achetez en l’état. Donc, avec les dettes éventuelles. Pensez aussi à considérer la dette fiscale pour estimer la valeur du bien (si la SCI devait vendre le bien, elle parait des impots, ces impots viennent de facto minimiser la valeur nette de la SCI).

      Le choix IS pour une SCI est définitif et non modifiable.

      Pour la création ou non d’une SCI comme pour le choix de fiscalité … on ne monte pas une SCI pour en monter une, mais pour répondre à des stratégies précises intégrant des objectifs patrimoniaux et non patrimoniaux. Perso, je ne sais pas faire sans « vous mettre complètement à nu ».

      Bref –> consultez un pro pour savoir si la SCI répond à vos objectifs ou si elle est juste une surcouche sans réel intérêt.

      • Merci XA,

        Je vais effectivement consulter quelqu’un, car là je suis perdue. Mon objectif pour l’instant et d’avoir un revenu immédiat, et pas de transmettre mon patrimoine (cela viendra plus tard). Il faut juste que je calcule la fiscalité car si j’ai bien compris, en IS si je prends des dividendes je serai imposée deux fois, donc à calculer!
        En tout cas merci
        Sab

35. Entendu vous passez en charges le montant du loyer que Patricia verse à la SCI.
    La SCI déclare l’intégralité des revenus perçus.
    Patricia payera la fiscalité sur différence entre sa location moins la déduction du loyer payé à la SCI.

    Je n’avais pas compris dans vos premiers messages la déduction du loyer payé à la SCI en charges.

    Merci pour ce complément d’information qui a éclaircie le sujet.

36. Messieurs,
    Un grand merci pour cette discussion qui malheureusement s’enflamme un petit peu.

    J’ai relu plusieurs fois. Voici ce que je comprends :
    Une SCI IR loue un bien nu à X (lui-même associé de cette SCI)
    X sous-loue le logement en meublé.
    X touche des revenus BIC de cette location.
    La SCI IR touche des revenus de la location nue.

    Philippe nous indique qu’il y aura une double imposition. Pour la SCI et X
    Xa nous indique que ce ne sera pas tout à fait le cas car X pourra déduire dans ses charges d’exploitation le loyer payé à la SCI. Ca ne sera en quelques sorte qu’une imposition fois 1,5

    Vous êtes en fait d’accord sur le fond. Il y aura bien des impôts à payer par les 2 parties. La question est en fait sur quel montant ?
    Pour clore la discussion, 2 points sont donc à valider définitivement :
    – le fait que X soit associé de la SCI pose-t-il un problème ?
    – le loyer payé par X en tant que LMNP à la SCI est-il réellement déductible au titre de ses charges d’exploitation ?

    Pour Cristalline, bonne idée, je vais y penser

    • « X sous-loue le logement en meublé. »

      Pas exactement de la sous-location, mais c’est un peu le principe.

      « X pourra déduire dans ses charges d’exploitation le loyer payé à la SCI »

      Exactement … pour la version sci -> location à X. C’est différent dans la stratégie usufruit.

      Cette déductibilité au niveau de X annule l’idée de double imposition, qui suppose que des revenus imposés 2 fois.

      « le fait que X soit associé de la SCI pose-t-il un problème ? »

      Non et oui. Comme tous les montages, c’est la destination des différents éléments qui détermine la légalité ou non. Si le montage sert exclusivement à minimiser sa fiscalité, il peut être retoqué par le fisc.

      Par contre, avec les maigres explications de Patricia (qui justifiaient à mon sens la simple fourniture de pistes de réflexion, et pas la rédaction d’un livre), elle semble être dans un cadre valable : elle dispose d’une SCI qui ne peut exploiter les biens comme elle l’entend. Le montage n’est donc pas uniquement fiscal.

      « le loyer payé par X en tant que LMNP à la SCI est-il réellement déductible au titre de ses charges d’exploitation ? »

      Oui. Et c’est justement repris dans le Dénos et dans Le Boulc’h, pour donner deux titres grands publics.

      Mais pour faire simple, je pense que Philippe acceptera de reconnaitre que la location meublée dépend de la fiscalité BIC (article 34 cgi), qui elle même obéit aux règles de l’article 39 CGI.

      « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment :

      1° Les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d’oeuvre, le loyer des immeubles dont l’entreprise est locataire.  »

      Je commence vraiment à fatiguer, désolé. J’interviens sur pas mal de forum à titre gratuit. Les échanges avec des personnes comme Philippe me donnent simplement envie de dire : démerdez-vous.

      Personnellement, je ne me sens pas assez compétent pour lui expliquer comment écrire une macro excel.

37. 1°)
    Vous êtes associé d’une SCI IR sur laquelle vous percevez des revenus locatifs à déclarer , vous êtes d’accord ?

    2°)
    Vous êtes une personne qui loue à une SCI IR un bien pour le louer ensuite en meublé , vous allez donc percevoir des revenus BIC à déclarer, vous êtes d’accord ?

    Donc je fais la somme des revenus foncier issus de la SCI IR sur lesquels je devrais payer de la CSG
    et des revenus BIC de ma location meuble en nom propre sur lesquels je devrais payer de la CSG.

    Cela ressemble fortement à une double imposition.

    Sauf que vous confondez SCI IS et IR , la demande de Patricia concerne clairement une SCI IR car elle ne peux pas louer en meublé , vous ne l’avez pas intégrer dans votre argumentaire et vous rendez les choses très confuses pour elle.

    Revoyez vos livres sur la notion de IS et IR car les cas théoriques exposés dans vos livres ne s’appliquent pas à la demande de Patricia.

    Vous semblez bien connaitre les livres alors apportez une réponse claire à Patricia.

    Par contre nous parler d’hôtel , de boulanger , de restaurant c’est le cas d’un montage en optimisation d’un entrepreneur de séparation entre les murs et l’activité commerciale qui permet de se constituer un patrimoine personnel par l’activité de l’entreprise, c’est un montage habituel mais qui ne s’applique pas à la question posée !

    Autre chose si vous vous sentez fatigué alors abstenez vous d’écrire sans aucun lien avec la question !

    Philippe

    • Je ne vois donc qu’une solution que François réalise un article sur les SARL de famille…..:)

    • 1) et 2) d’accord.

      « Donc je fais la somme des revenus foncier issus de la SCI IR sur lesquels je devrais payer de la CSG
      et des revenus BIC de ma location meuble en nom propre sur lesquels je devrais payer de la CSG. »

      Oui et non. Les revenus bic seront constitués de l’excédent des loyers meublés, après déduction du loyer versé à la SCI. De sorte qu’on ne paye pas 2 fois la CSG sur les mêmes revenus.

      Pour schématiser, si la SCI loue à 500 euros, et la PP à 2000 en meublé, la CSG s’applique sur les 500 – déductions au titre des RF, et sur les 1500 – déduction au titre des bics.

      Il n’y a pas double imposition (double signifiant que les mêmes revenus sont imposés deux fois).

      « Sauf que vous confondez SCI IS et IR »

      Je ne confonds pas, c’est vous qui ne lisez pas. J’ai dit à Patricia : la SCI vous loue le bien (locatif nu, IR), et vous relouez en meublé (locatif meublé, Bic).

      Et dans ce cadre là, Patricia peut, en nom propre ou via une société spécifique, exploiter ses biens dans le cadre d’une location saisonnière.

      « c’est un montage habituel mais qui ne s’applique pas à la question posée ! »

      J’ai aussi parlé de gites … et c’est complètement le cadre de Patricia.

38. « Pour moi la CSG s’applique sur les 500 percu par la SCI et sur les 2000 percu par le propriétaire »
    + « Si il s’agissait de SCI IS le problème ne se poserait pas de la location meublée mais dans le cas évoqué il s’agit d’une SCI IR. »

    …….. Je fatigue …..

    C’est une double structure. La premiere (SCI) loue un local sur le plan civil. Elle est fiscalisée en conséquence.

    La seconde reloue commercialement un local dont elle est locataire …

    Et là, normalement, vous vous dites : meublé –> revenus – charges d’exploitation.

    A votre avis, le loyer d’un local que vous louez d’un côté pour l’exploiter de l’autre constitue-t-il une charge d’exploitation ???

    « Avancez vos arguments cela aidera tout le monde »

    premier intérêt : exploitez un bien sous une forme inaccessible à la SCI. un hotel, un gite, des appartements touristiques, un restaurant, une ferme solaire, une ferme tout court d’ailleurs, un centre equestre, une usine, un commerce, etc, etc …

    Second intérêt : scinder les revenus en deux. Une partie fiscalisée à l’IR, avec un niveau d’IR acceptable, une seconde qui sera finement calculée pour être non imposable via les déductions applicables en BIC …

    Troisième intérêt : les associés de la SCI ne sont pas nécessairement les exploitants. Ex : mon ancien boulanger, à la retraite, est propriétaire d’un bon quart des murs de commerce de la commune. Mais il n’exploite pas ces commerces.

    Dans le meme genre, deux associés peuvent se réunir pour acquérir un bien, dont ils souhaitent exploiter une partie de manière différente. Ex : sur un immeuble, 2 étages sont réservés à de la location nue longue durée, chaque associé exploite en saisonnier un ou deux appartements des autres étages.

    Et on peut continuer, il y en a d’autres. Mais le fond reste le même : mettre la possession des murs dans une SCI, et l’exploitation commerciale ailleurs.

39. Pour l’aspect CSG , c’est exact car il s’agit d’une SCI IR transparente la CSG est payé par l’associé dans sa déclaration par le cumul.

    Par contre vous doublez les revenus locatifs
    500 Euros de la SCI qui descend en revenu chez l’associé
    2000 Euros chez la personne en revenu BIC
    Donc je comprend pas votre raisonnement avec votre 2000 – 500

    Pour moi la CSG s’applique sur les 500 percu par la SCI et sur les 2000 percu par le propriétaire
    Double revenu locatif = double imposation

    Sinon indiquer des sources légal avec des liens car je suis très étonné de cet affirmation.

    « Votre exemple est justement FAUX. Le montage repose sur le fait qu’en fiscalité IS / BIC, on peut déduire ce loyer. »
    Si il s’agissait de SCI IS le problème ne se poserait pas de la location meublée mais dans le cas évoqué il s’agit d’une SCI IR.
    Vous induisez en erreur la personne en mélangeant ces deux types de SCI.

    « Relisez Dénos et Le Boulc’h, vous y trouverez des intérêts. »

    Avancez vos arguments cela aidera tout le monde

40. j’ai fait une sci et je regrette mon choix, car je n’avais pas pensé qu’en SCI on ne peu pas louer pour du vacancier,du coup bye bye les locations courtes durées, je me suis tirée une balle dans le pied en voulant jouer a la plus maligne. Il faudrai que je vois comment retransferer mon patrimoine en propriété personnelle afin de pouvoir faire de la location de vacances meublée…
    Patricia Articles récents…le document unique

    • Vous pouvez toujours opter pour l’IS… Cette forme vous permettra de faire de la location saisonnière. Sinon vous allez devoir payer les droits de mutation pour repasser en nom propre.

    • Le montage et l’achat via une SCI nécessite de bien se renseigner.

      Vous ne pouvez pas louer pour du saisonnier car une personne morale doit loué sur un bail de 6 ans pour la résidence principale.

      Le passage en IS doit être bien réfléchi car ce qu’indique François ne solutionnerait pas forcement le problème de la location saisonnière , cela solutionnerais une lcoation meublé.

      L’IS permet de louer en meublé MAIS avec des impératifs comptables ,déclaratifs supplémentaires et un coût de plus value professionnelle qui doit être TRES bien compris sinon c’est la deuxième cartouche dans l’autre pied..

      Dans votre cas en SCI IR , vous avez une tolérance de 10% de location meublé si vous n’avez qu’un seul bien cela ne sera pas possible.

      Un transfert vers votre patrimoine privé nécessite une vente , frais de mutation , solder le crédit , remboursement anticipé , pénalités etc ….

      Je ne vois pas trop comment solutionner votre problème sans que cela soit coûteux , reste à savoir si vous avez besoin de louer en saisonnier ce bien pourquoi ne pas le louer en résidence principale.

      La location saisonnière rapporte plus sur une courte durée mais cela induit souvent des vacances locatives longues.
      Je suis partisan de la location à l’année , vous êtes toujours gagnant en terme de rentrée financière , de moindre dégradation du bien.

      Même si le logement est meublé , vous pouvez le louer avec un bail nu , c’est un plus pour la location.

      Il faut dissocier le type de bail de location qui induit une fiscalité ou des incompatibilités avec une SCI IR pour le meublé et ce que vous avez décider de mettre dans votre logement.

      Philippe

    • Vous avez deux grandes pistes plus simples que la mutation des biens dans votre patrimoine propre.

      1) la sci vous revend l’US temporaire des biens. Ca coutera moins cher que la totalité des biens, et vous pourrez amortir sur la durée d’us la totalité de la dépense.

      Cependant, il était question de taxer cette vente au titre des revenus de la SCI, et non de la plus value. Et j’avoue ne pas avoir pris le temps de voir où l’on en était de cette réforme (ne suis pas concerné pour l’instant)

      2) la SCI vous loue à titre nu les biens, et vous les relouez personnellement. Les meubles, vous les prenez vous même, ce qui permettra de les amortir.

      Dans les deux cas, les murs restent la propriété de la SCI.

      • La première solution est complexe pour un néophyte et le gain escompté est faible.
        Il faut aussi être en mesure de pouvoir expliquer fiscalement la raison de cette option sans tomber dans l’abus de biens pour éviter l’imposition…très limite comme solution

        La deuxième solution induit une double fiscalité !
        Une fiscalité des revenus fonciers dans la SCI et une fiscalité BIC en nom propre.

        Philippe

        • La premiere solution est clairement technique, on ne peut pas la faire sans aide (ne serait-ce que parce que la valorisation de l’us).

          Pour les deux solutions, ca se calcule. Une location saisonnière bien maitrisée rapporte beaucoup plus qu’une location nue ou meublée classique. Par exemple, un appartement qui se loue, chez moi, à 1300 euros par mois, trouve preneur, en saisonnier, a en moyenne 4000 par mois.

          La question n’est pas tant de savoir si on va être fiscalisé une ou deux fois, mais de savoir combien il restera dans votre poche in fine. Je préfère avoir 4k de revenus par mois, avec un accroissement de fiscalité, que d’éviter des impots en me contentant de 1300 par mois.

          • Si la question est d’être fiscalisé deux fois car cela induit de la double CSG , un risque de changement de tranche en IRPP.

            Exemple
            Pour 10.000 annuel SCI vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt. Vous en tant que particulier sous louant le bien vous allez prendre plein pot 12.000 de relocation meublé sans déduction d’intérêt d’emprunt , sans amortissement possible pour tant c’est du meublé , à ma connaissance il n’est pas possible de déduire les 10.000 de location auprès de la SCI.

            Faire de la location en nue par la SCI à soi même qui je le rappelle doit être contractualisé par un bail de 6 ans dans le cadre d’une SCI personne morale.

            Vous en tant qu’associé de la SCI vous devenez locataire du bien pour lequel vous allez faire de la sous location meublé saisonnière …!

            C’est possible mais attention à l’abus de bien social si le bien est sous loué …
            Que se passe t’il si vous n’avez pas de locataire …vous devez toujours payer la SCI sinon vous vous faites une procédure d’impayé …c’est de la haute voltige immobilière.

            Et encore je ne suis pas sur qu’en tant qu’associé vous louant à vous même vous puissiez déduire les charges et les intérêts d’emprunt.

            Un truc pareil n’a aucun intérêt sauf se créer des problèmes à coup sûr.

            Philippe

          • « cela induit de la double CSG »

            Non. Ex : la SCI loue l’appartement 500 euros. La CSG sera du sur les revenus fonciers nets issus de ces 500 euros. Coté meublé, la CSG sera due sur le résultat distribué issu d’une location à 2000 euros – 500 euros déductibles.

            De sorte que la CSG est simplement coupée en deux : une partie sur la location nue, une autre sur le résultat de la location saisonnière.

            Le doublement du montant total versé vient du fait que le revenu est doublé.

            « Exemple »

            Votre exemple est justement FAUX. Le montage repose sur le fait qu’en fiscalité IS / BIC, on peut déduire ce loyer.

            « C’est possible mais attention à l’abus de bien social si le bien est sous loué … »

            Pas d’abus de bien social en l’occurence. Sauf si vous utilisez le bien SANS LE LOUER, c’est à dire sans que la SCI touche ce qu’elle est censée toucher. Idem si le niveau de location est incohérent avec le marché.

            « Que se passe t’il si vous n’avez pas de locataire …vous devez toujours payer la SCI sinon vous vous faites une procédure d’impayé …c’est de la haute voltige immobilière. »

            Ca c’est exact. La location qui lit la structure d’exploitation (PP ou PM) doit verser le loyer à la SCI. Ce qui signifie qu’on peut arriver au cas ubuesque où vous verser un loyer à la SCI qui vous le restitue immédiatement (cas SCI sans dette par exemple), mais avec la fiscalité sur ce versement …

            « Un truc pareil n’a aucun intérêt sauf se créer des problèmes à coup sûr. »

            Relisez Dénos et Le Boulc’h, vous y trouverez des intérêts.

41. Pas mal la SCI, ca complique pas mal de choses, mais ca peut permettre d’investir plus gros sans s’endetter. Par contre, mieux vaut bien s’entendre avec les autres car en cas de pépin ou de problèmes, il faut pouvoir régler els choses à l’amiable et éviter les frais d’avocat démusurés

    • Euh… la SCI permet d’investir plus gros si on se met à plusieurs.
      Mais elle ne permet pas d’éviter l’endettement. Comme le dit Philippe plus haut, « La banque scrutera tous vos engagements personnels , professionnels. »

    • La SCI permet surtout d’éviter l’indivision , de permettre une transmission progressive de parts sociales , de regrouper dans une même structure plusieurs biens immobiliers dont chaque associé détient une partie par le nombre de parts sociales dont il est propriétaire dans la SCI.

      Ne pensez pas que la SCI évite l’endettement , l’impôt , la plus value , las CSG etc …ce n’est ps la solution miracle , c’est une solution parmi d’autres.
      Il faut en comprendre le fonctionnement sans en attendre des miracles en terme d’économies

      Philippe

42. Dans le cas où une SCI est crée pour être le support d’investissement et donc d’endettement, je me pose deux questions :
    – Est ce que l’endettement contracté dans le cadre de la SCI et aussi répercuté sur les associés, en particulier si ceux ci décident de procéder à un achat en nom propre d’une RP. En clair est ce que les capacité d’endettement sont étanche entre la SCI et les associés,
    – Quid du traitement fiscal du revenu généré par les locations, au terme des prêts. J’envisage ce revenu comme une rente versée aux associés. S’agit il alors d’un dividende ou cela peut passer comme la rémunération du gérant?

    • Les associés sont indéfiniment solidaires des dettes de la SCI à hauteur de leur parts sociales ( Article 1857 du code civil)

      La banque scrutera tous vos engagements personnels , professionnels.

      Il existe deux types de SCI dont la fiscalité diffère :
      – SCI IR ou les revenus locatifs et l’imposition descend directement dans votre IRPP on dit aussi SCI transparente.

      – SCI Is dont la fiscalité est propre à cette SCI , les revenus versés aux associés se font à l’issue d’une AG qui permet de voter le versement de dividendes assujettis alors à l’IRRP des associés au titre de revenus mobiliers

      Philippe

43. Article très complet, il paraitrait complexe avant mais peut être mieux compris des initiés.
    Ca ressemble un peu à une sarl?

    • Bonjour Philippe. La SCI à l’IS pourrait s’approcher en effet d’une SARL, mais plus d’un point de vue fiscal seulement.
      Pour le reste, la forme la plus proche est en fait l’achat en nom propre.

      • Il existe aussi des SARL de famille détenue par des membres d’une famille ascendants et descendants dont la fiscalité est transparente comme une SCI IR.

        Mais pour une SARl se pose la question du statut du gérant et associé majoritaire ( majorité incluant les personnes du même foyer fiscal ) car dans ces conditions des cotisations URSSAF forfaitaires sont dues même si le gérant n’est pas rémunéré.

        Philippe

44. Pour l’AG annuelle, on peut économiser le restaurant en prévoyant dans les statuts la possibilité de tenir une assemblée par consultation par correspondance. Dans ce cas, même plus de frais de déplacements. C’est important, surtout si on ne s’entend plus vraiment avec ses associés…

45. Bonjour François,

    il me semblait que même avec une sci à l’IR, il y a des frais annuels, notamment pour publier les comptes, faire les assemblées…

    As-tu une idée des frais de fonctionnement de ce type de SCI ?

    Merci

    Julien

    • Salut Julien,
      Pour une SCI à l’IR, il n’y a pas d’obligation de dépôt des comptes.
      Et pour l’AG, un repas de famille devrait faire l’affaire. Allez, au pire ça coûte un resto
      Il n’y a vraiment pas besoin d’être comptable pour tenir les comptes d’une SCI à l’IR. Par contre à l’IS, ça se gâte, il faut compter entre 500 et 1000 € par an pour la compta.
      Le dépôt des comptes coûte un peu moins de 50€. L’AG ne coûte rien… à moins que tu veuilles louer une salle pour la tenir.

46. « C’est une histoire de stratégie. »
    Vous pouvez nous indiquez le détail de ces stratégies ? donation , éviter l’indivision ?
    Une SCI IR n’amortie pas , ne loue pas en meublé , que est l’intérêt par rapport à la détention en nom propre mais les associés payent la CSG à 15,5 % au prorata des résultats et de leur part

    « La SCI IR est certes fiscalisée via la 2044, ce qui n’est pas nécessairement optimal, mais la SCI IS, si elle bénéficie de l’amortissement comptable, sera fiscalisée sur la PV comptable pure. »
    Je le sais , je l’ai indiqué mais avec une SCI IS vous tenez facilement 10 ans sans aucune impostion hormis la CRL à 2,5 % , ce qui est nettement mieux que la CSG et l’imposition supplémentaire dans vos revenus personnels de revenus locatifs en fonction du résultat annuel de la SCI.

    « Par ailleurs, ne pas négliger que la SCI IS est imposée 2 fois : une fois en interne, une fois sur les dividendes versés. »
    Avec une décote de 40 % sur les dividendes versés et avec le jeu des apports en compte courant rémunérables vous pouvez baisser votre résultat , ne pas être imposable , faire des prets à la SCI et bénéficier en retour du remboursement non fiscalisables.

    « In fine, on réalise que les deux types ont leurs avantages … selon la stratégie choisie. »
    D’accord avec vous

    « Attention : l’apport est une mutation, et à ce titre déclenche l’imposition de la PV. »
    Évidemment dans le principe puisqu’il y a un changement de propriétaire mais il faut le calculer.
    La plus value n’est pas nécessairement applicable en fonction de la durée de détention , du prix d’achat et de vente.
    Nous pouvons être sur que seuls les frais de mutation sont applicables.

    Philippe

    • « que est l’intérêt par rapport à la détention en nom propre »

      L’intérêt primaire de toute SCI (IR ou IS), c’est l’organisation d’un patrimoine détenu à plusieurs.

      La SCI s’envisage pour éviter l’indivision et définir les règles de fonctionnement entre les associés. Tout le reste n’est que résultant (la donation de part, par exemple, repose sur le fait que le donateur conserve, via les statuts, le controle opérationnel de sa sci, ce qui n’est pas le cas en indivision)

      Dans la stratégie, vous devez considérer les impacts à très long terme.

      Ex : un associé décède, les héritiers ont besoin de cash pour payer les droits. Que se passe-t-il ? Vous pouvez, selon la finesse de vos statuts, vous retrouvez en minorité et contraint à une vente qui sera fiscalisée lourdement.

      Une excellent stratégie qui va disparaitre consistait à scinder la détention : une SCI IR pour la possession des murs, et l’US des biens dans une seconde structure exploitant les biens (SCI, SNC, Sarl selon le type d’exploitation).

      Le montage permettait, par exemple, de faire de la location saisonnière, de gites, etc … La seconde structure amortissait le bien sur la durée de l’US (ce qui permettait de faire un amortissement sur 20 ans).

      Mais maintenant, le montage va perdre de son intérêt, si la vente d’US est fiscalisée au titre des revenus fonciers et non au titre de la PV comme précédemment.

       » une SCI IS vous tenez facilement 10 ans sans aucune impostion »

      Tout à fait. Cependant, si vous troquez votre imposition du jour à 14% + PS pour une imposition future de 33% + 14% + PS sur la revente du bien, vous n’avez fait que reculer pour mieux sauter.

      Ex récent : 13 ans sans fiscalité sur un bien. Revente du bien à 2.2 fois la valeur d’acquisition.

      On a recalculé le résultat sur es 13 ans : ces personnes auraient dû choisir l’IR. Le gain fiscal sur les loyers ayant été plus que largement gommé par la fiscalité sur la PV.

      Vous me direz : il ne fallait pas vendre ! Sauf que dans le cas présent, on ne leur a pas vraiment laissé le choix.

      « bénéficier en retour du remboursement non fiscalisables. »

      Vous simplifiez à l’extrème.

      1) les CCA sont ouverts aux SCI IR.
      2) la rémunération des CCA est déductible du résultat en IS MAIS cette rémunération est fiscalisée au niveau des associés. Seul le remboursement du capital apporté est net de fiscalité, mais ce n’est pas un gain.

      « Évidemment dans le principe puisqu’il y a un changement de propriétaire mais il faut le calculer. »

      Tant mieux si c’est évident pour vous, mais je croise régulièrement des personnes qui tombent à la renverse en l’apprenant (et en général l’apprennent … quand le notaire leur indique le montant à verser au fisc ….)

      • « L’intérêt primaire de toute SCI (IR ou IS), c’est l’organisation d’un patrimoine détenu à plusieurs. »
        Oui c’est un avantage qui permet d’investir à plusieurs en évitant l’indivision avec la possibilité de distribuer une partie des parts.

        « Dans la stratégie, vous devez considérer les impacts à très long terme. »
        Tout le patrimoine n’est pas dans une SCI IS ou IR mais aussi en nom propre pour des reventes
        Les impacts à court terme sont aussi à prendre en compte car avec des revenus de 20 K€ sur un immeuble en location nue , même avec emprunt vous allez prendre une bonne couche de CSG à 15,5 % plus un risque de changement de tranche IRPP surtout quand vos enfants commencent à approcher des 20 ans.
        Cela aussi est un réflexion à long terme , combien je vais payer de plus avec plus que 2 parts et des revenus locatifs imposables qui ne cessent d’augmenter !!

        « Une excellent stratégie qui va disparaitre consistait à scinder la détention : une SCI IR pour la possession des murs, et l’US des biens dans une seconde structure exploitant les biens (SCI, SNC, Sarl selon le type d’exploitation).
        Mais maintenant, le montage va perdre de son intérêt, si la vente d’US est fiscalisée au titre des revenus fonciers et non au titre de la PV comme précédemment. »
        « Tout à fait. Cependant, si vous troquez votre imposition du jour à 14% + PS pour une imposition future de 33% + 14% + PS sur la revente du bien, vous n’avez fait que reculer pour mieux sauter. »

        Dans tout montage il y a du pour et du contre , il faut envisager le gain immédiat qui permet des achats plus importants sans fiscalité même si la sortie est plus douloureuse.
        Est-ce je peux monter un patrimoine avec des revenus locatifs conséquents si je n’amortie pas tant en meublé qu’en SCI IS , non je ne le pourrais pas car la fiscalité des revenus locatifs CSG et alourdissement de mes impôts mes conduirait dans l’impasse.
        A ce jour + 70.000 € de revenus locatifs sans imposition , ni CSG , juste les impôts fonciers et la CRL à 450 € / an.

        « On a recalculé le résultat sur es 13 ans : ces personnes auraient dû choisir l’IR. Le gain fiscal sur les loyers ayant été plus que largement gommé par la fiscalité sur la PV. »

        Vous revendez les parts à une autre structure type holding IS au nom des enfants mais ne pas revendre l’immeuble , i lfaut le sa voir avant d’acheter mais tout le monde ne le sait pas je suis d’accord.

        « 1) les CCA sont ouverts aux SCI IR. »
        Pas déductible du résultat

        « 2) la rémunération des CCA est déductible du résultat en IS MAIS cette rémunération est fiscalisée au niveau des associés. Seul le remboursement du capital apporté est net de fiscalité, mais ce n’est pas un gain. »
        Je sais mais je récupère les intérêts de mon apport même si je suis fiscalisé dessus ce montant va dans mon portefeuille au lieu d’aller à la banque , c’est de l’optimisation fiscale et patrimoniale !

        « Tant mieux si c’est évident pour vous, mais je croise régulièrement des personnes qui tombent à la renverse en l’apprenant (et en général l’apprennent … quand le notaire leur indique le montant à verser au fisc ….) »
        On doit se renseigner un minimum avant de monter une structure morale me semble t’il et je ne prétend pas tout savoir mais j’essaye d’être au courant !

        Philippe

        • « Tout le patrimoine n’est pas dans une SCI IS ou IR mais aussi en nom propre pour des reventes »

          Je ne peux pas juger de votre stratégie, ne connaissant pas vos données. Mais votre stratégie n’est pas nécessairement la meilleure pour tous.

           » vous allez prendre une bonne couche de CSG à 15,5 % plus un risque de changement de tranche IRPP »

          Cette phrase me dérange, parce qu’elle laisse penser que vous êtes plus obnubilé par le montant d’impots directs, que par la performance nette globale.

          « Cela aussi est un réflexion à long terme , combien je vais payer de plus avec plus que 2 parts »

          C’est bien la question. Poussez là : à terme, avec de bons revenus, vous pouvez vous retrouvez avec une SCI imposée à 33%, et des dividendes imposés à 45+15.5, au lieu de revenus fonciers imposés à (45+15.5) sur 70% des revenus.

          Le choix IS étant irrévocable, il ne doit pas être pris à la légère.

          Je parle, encore une fois, dans le cas général.

          « A ce jour + 70.000 € de revenus locatifs sans imposition »

          A un détail près : l’amortissement vient compenser l’acquisition du bien. Ce bien, vous ne l’avez pas acquis gratuitement. L’amortissement vient compenser ce coût initial, ce n’est pas à proprement parler un revenu, mais plus une restitution.

          « Vous revendez les parts à une autre structure type holding IS au nom des enfants »

          1) les enfants deviennent alors propriétaires, plus vous. Attention aussi si les enfants sont mineurs. Il y a aussi des considérations techniques (financement, capacité des enfants) et surtout la lourde question de l’abus de droit. Bref, à manier avec précaution (et je dirai avec l’appui d’un pro)

          2) vous partez de l’hypothèse que vous puissiez revendre les parts. Dans votre SCI, c’est peut être possible, dans celle dont je parle, ca ne l’était pas. Je vous laisse réfléchir aux cas pouvant amener à une vente forcée.

          « Pas déductible du résultat »

          Inexact. Les conditions sont limitatives, mais elles existent. (pourtant, de mémoire, c’est dans le dénos …)

          « Je sais mais je récupère les intérêts de mon apport même si je suis fiscalisé dessus ce montant va dans mon portefeuille au lieu d’aller à la banque , c’est de l’optimisation fiscale et patrimoniale  »

          Ce qui sous entend que vous avez financé le bien par un apport conséquent au lieu d’emprunter à la banque.

          En terme d’optimisation, avez vous pensé que placer d’un côté cet apport conséquent pour de l’autre emprunter le même montant pourrait améliorer le rendement global ?

          Je ne peux pas juger plus sans éléments, et je ne le ferais pas de toute facon, mais si je prends vos commentaires, j’ai plus l’impression que vous avez optimisé un montage financier, sans vérifier réellement l’optimisation globale.

          Ce n’est qu’une impression, pas une affirmation.

          • La problématique des impôts directs est qu’ils sont bloquants pour continuer à investir.
            Je connais le problème de l’IS , je sais comment m’en occuper dans 15 ans ( donation de nue propriété des parts ou rachat via une autre structure).
            La CSG me dérange beaucoup car payer 15,5 % sur le résultat des revenus locatifs et ensuite intégrer la somme perçues dans mon IRPP est très vite pénalisant en terme de poursuite d’investissement.
            La CSG est double en 4 ou 5 ans…

            « A un détail près : l’amortissement vient compenser l’acquisition du bien. Ce bien, vous ne l’avez pas acquis gratuitement. L’amortissement vient compenser ce coût initial, ce n’est pas à proprement parler un revenu, mais plus une restitution. »
            ??? Je loue nue je paye dès la première année de la fiscalité , location meublé je ne paye pas avant 10 ans !

             » Pas déductible du résultat »

            Inexact. Les conditions sont limitatives, mais elles existent. (pourtant, de mémoire, c’est dans le dénos …) »
            Dans une SCI IR vous ne pouvez pas les intérêts d’emprunt sinon j’aimerais bien connaitre les modalités.
            Pour déduire les intérêts d’emprunts d’une SCI IS , seul 1,5 fois le capital social peut bénéficier d’intérêts dans la SCI.

            « Ce qui sous entend que vous avez financé le bien par un apport conséquent au lieu d’emprunter à la banque. »
            Je n’ai jamais dis cela , je parle de possibilité de fonctionnement d’une SCI Is qui semble vous posez problème , j’évoque juste ce que l’on peux faire avec MEME si la plus value professionnelle est confiscatoire.
            Ce que vous payer à la sortie serait ce que vous auriez payer durant 20 ans mais il existe des solutions que j’ai évoqué ( holding , démembrement etc …)

            « Je ne peux pas juger plus sans éléments, et je ne le ferais pas de toute facon, mais si je prends vos commentaires, j’ai plus l’impression que vous avez optimisé un montage financier, sans vérifier réellement l’optimisation globale. »

            Mon profil est sur ce site , vous pourrez sans en juger vous faire une idée plus précise , vous verrez que seul un immeuble est la SCI , les reste en nom propre en meublé.
            Ce n’est pas un montage financier comme vous le dites sans en juger mais une constitution de patrimoine en optimisant la fiscalité.

            Ce patrimoine en SCI IR ou en revenu foncier ne serait pas tenable fiscalement.
            Maintenant chacun procède comme il l’entend , le but n’est pas de monter des SCI Is à tour de bras.
            Cette structure existe , ne me coute rien , il suffit que je lui fasse un léger apport pour une rénovation de toiture dans quelques années pour ramener mon résultat à zéro.
            A coté de cela j’ai un autre immeuble de T1 qui tourne plus d’autres meublés qui tourne, je ne suis pas inquiet pour cette structure IS.

            Philippe

          • « La problématique des impôts directs est qu’ils sont bloquants pour continuer à investir. »

            De mon point de vue, ce n’est qu’un paramètre parmis d’autres.

            « donation de nue propriété des parts ou rachat via une autre structure »

            La transmission des parts ne modifie pas la fiscalité interne de la SCI. En tant qu’acheteur, il est évident que j’inclus une décote pour une SCI IS, pour compenser cela.

            « Ce que vous payer à la sortie serait ce que vous auriez payer durant 20 ans »

            Je disconviens. Ca dépend de votre fiscalité personnelle, de votre patrimoine, des biens détenus par la SCI.

            Par expérience, la plupart de ceux qui choisissent l’IS le font sur de mauvaises raisons.

            Encore une fois, je ne juge pas la pertinence de VOTRE choix (je ne suis pas votre conseiller), mais votre argumentation en faveur de la SCI IS, qui se résume essentiellement à ce que j’ai entendu récemment de la bouche d’un CGP « la SCI IR ca ne sert à rien ».

            Je lui ai demandé d’étudier 10 dossiers réels. Elle a reconnu son erreur. Pas que l’IR est meilleur, mais que les deux mécanismes sont puissants, lorsqu’ils sont correctement utilisés.

            « Ce patrimoine en SCI IR ou en revenu foncier ne serait pas tenable fiscalement. »

            Je disconviens encore une fois. Ca ne vous parait pas tenable. Mais comme le dit l’un de mes associés : ce n’est pas parce qu’on ne voit pas les étoiles dans le ciel qu’elles n’existent pas.

      • « Ex récent : 13 ans sans fiscalité sur un bien. Revente du bien à 2.2 fois la valeur d’acquisition.

        On a recalculé le résultat sur es 13 ans : ces personnes auraient dû choisir l’IR. Le gain fiscal sur les loyers ayant été plus que largement gommé par la fiscalité sur la PV. »

        Bonjour XA,

        Je viens de monter un simulateur excel pour différencier les deux types de SCI.
        En terme de capital disponible après la revente, j’obtiens la chose suivante :

        – si les associés sont à un taux marginal = 30%, alors la SCI à l’IS est plus avantageuse quel que soit le moment de la revente.

        Etait ce là le sens de votre propos?

        On dit souvent que la SCI à l’IS n’est avantageuse que sur le long terme et si on ne revend pas le bien, mais j’ai l’impression que c’est erroné.

        • « si les associés sont à un taux marginal = 30%, alors la SCI à l’IS est plus avantageuse quel que soit le moment de la revente »

          En l’occurence, la plusvalue comptable a été fiscalisée un poil au dessus de la totalité des IR qui auraient été payé sur la durée de location.

          C’est la seconde fiscalité, qu’on oublie souvent lorsqu’on réfléchit uniquement sur la fiscalité de la SCI sans se préoccuper de celle des associés, qui rend le montage, dans ce cas là, nettement plus couteux que le même montage en IR (toutes les données ont été recalculées par un logiciel spécialisé incluant toutes les règles depuis 88).

47. Merci pour ce très bon article, bien clair.
    Une question toutefois, concernant la CRL: pourquoi la mentionnez-vous uniquement dans le cas d’une SCI IS? En tant que bailleur en nom propre je la paie pourtant aussi.

    • Si vous declarez bien en tant que particulier, en etant soumis à l’impôt sur le revenu, il y a un problème… Contactez votre centre des impôts, car la CRL pour les particuliers a été supprimée en 2007 !
      Elle n’est plus due que pour les sociétés soumises à l’IS.

    • Plus de CRL depuis 2006 pour les bailleurs privés et les personnes morales non imposables à l’IS.

      http://www.impotrevenu.com/index.php/investissements-et-revenus-fonciers/160-contribution-sur-les-revenus-de-locations-crl

48. Très bon article comme d’habitude.

    La différence entre les deux types de SCI est bien explicité.
    Pour avoir mis en place une SCI IS après consulté la fiscalité , je dirais que les deux se valent en terme de fiscalité.
    La seule différence réside dans la fiscalité immédiate via la SCI IR.

    La SCI IR a peu d’intérêt à mon sens sauf un apport d’immeuble en vue d’une donation répartie entre plusieurs enfants mais l’achat d’un bien via un SCI IR induit des contraintes alors que l’o nest au même régime fiscal qu’une nom propre, il n’est pas possible de louer en meublé ( tolérance 10 % de revenus ) , d’amortir les biens.

    Je vois dans la SCI IR une possibilité d’achat de nue propriété avec démembrement temporaire au profit d’une SCI IS pour amortir le bien et ensuite récupérer la pleine propriété hors plus value.

    Il est courant de lire que fiscalement le coût est similaire la SCI IR et IS après la vente de l’immeuble ( Pascal Denos editions Eyrolles ).
    L’avantage de la SCI IS est de pouvoir constituer un gros capital immobilier sans impacter votre fiscalité personnelle , en amortissant ce qui réduit très fortement le résultat imposable de la SCI.

    La revente du bien est effectivement un problème , il est possible de céder ses parts aux enfants sans revente du bien , de revendre les parts à une holding détenu par les enfants , la revente de parts permet de ne pas être assujetti à la plus value professionnelle.
    Donc pour un montage SCI IS , il faut conserver à l’idée que vous allez conserver le bien et même le transmettre ce qui n’est pas le cas de tous les biens que l’on achète.

    Si il s’agit d’une cession aux enfants ( démembrement ou revente de parts) on peux choisir avant la revente d’acheter un autre bien à crédit ce qui baisse la valeur des parts Actif – Passif pour minimiser le prix ou au contraire de conserver un actif fort pour maximiser la valeur des parts que l’on revend.

    Autre chose , dans une SCI IS vous pouvez faire des apports en compte courant ( prêt à la SCI ) qui seront rémunérés ( 3 à 3,5 % actuellement ) , ces intérêts vous seront versés en revenus mobiliers , ces mêmes intérêts seront déductibles du résultat.

    Avec une SCI IS vous pouvez optimiser sur plusieurs années sans aucune fiscalité hormis la CRL à 2,5 % qui bien moindre que la CSG.

    Ce qui est appréciable , c’est que l’on maîtrise sa fiscalité et que l’on gère via une structure un patrimoine.

    Vous avez du comprendre que je préfère la solution IS tant qu’à monter une SCI même si l’IR peut aussi être envisagée.

    Philippe

    • Salut Philippe,
      Merci pour ce complément d’informations très instructif !

    • « La SCI IR a peu d’intérêt à mon sens »

      C’est une histoire de stratégie.

      La SCI IR est certes fiscalisée via la 2044, ce qui n’est pas nécessairement optimal, mais la SCI IS, si elle bénéficie de l’amortissement comptable, sera fiscalisée sur la PV comptable pure.

      Par ailleurs, ne pas négliger que la SCI IS est imposée 2 fois : une fois en interne, une fois sur les dividendes versés.

      In fine, on réalise que les deux types ont leurs avantages … selon la stratégie choisie.

      « sauf un apport d’immeuble en vue d’une donation répartie entre plusieurs enfants »

      Attention : l’apport est une mutation, et à ce titre déclenche l’imposition de la PV.

      Francois :

      « Il faut surtout bien réfléchir et définir ses objectifs avant de se lancer dans un achat via une SCI. Car il n’est pas forcément utile d’y avoir recours… »

      Excellentissime conseil !

      « Mais si vous vous décidez, faire appel à un notaire est fortement conseillé pour la rédaction des statuts. »

      Aie ! Ca se gâte un peu …

      Sans dire que tous les notaires sont incompétents, il faut se rappeler que la SCI est avant tout une société (dans le sens : les associés se regroupent dans un but commun et définissent ensemble les règles qui les régissent).

      Il y a ici un piège : la sCI n’est pas QU’une solution pour posséder de l’immobilier. C’est une entité à part entière, et les notaires qui maitrisent les enjeux spécifiques de la SCI (fonctionnement courant, relation entre les associés, entrants/sortants, donation/succession/ventes de parts, fiscalité de la SCI et des associés, etc…) ne forment pas la majorité.

      Pour monter une SCI, cherchez un professionnel des SCI … qui peut être un notaire, mais aussi un avocat, un CGP spécialisé, etc …

    • Bonjour !
      Je recherche des informations pour mener à bien mon projet immobilier.
      Mes recherches convergent souvent vers vos forums de discussions (exemple : « il aurait pu être intéressant de faire un montage avec un bail à construction, ou avec un démembrement de propriété, isolant dans une société (à l’IS) l’usufruit du bâtiment pour pas mal d’années et la perception des loyers et une partie des frais financiers, et dans une autre société (sans doute à l’IR) ou dans votre patrimoine propre la nue-propriété (et une grande partie de l’enrichissement à terme). »)
      . Aussi j’aurai aimé avoir vôtre conseil si vous seriez d’accord pour m’aider.
      Je suis sur le point d’acquérir un terrain sur lequel nous projetons avec ma femme de construire 4 immeubles de 6 à 8 logements (une construction à la fois). L’achat du terrain et le financement du premier bâtiment se font sans crédit (apport personnel 900.000E) .Les 3 premiers pour de la promotion afin de constituer un capital qui permettra le financement du dernier bâtiment pour de la location.
      Notre problême :
      Si nous achètons en sci de construction vente comment pourrais je faire pour que le dernier immeuble sorte du cadre de la promotion ?
      Pouvons nous transformer cette sci de construction après la construction des 3 immeubles en sci de gestion pour conserver le dernier bâtiment ?

      J’aurai bien aimé optimiser la fiscalité de la gestion de nôtre patrimoine en scindant d’un côté l’usurfruit à une société à l’IS et la nu propriété à une sci à l’ir dont on donnerait un maximum de par à notre fille de 3 ans. Je crois avoir compris le principe de vôtre mécanisme mais dans mon cas je sais pas trop comment nous devons nous y prendre
      Merci par avance.

    • Bonjour, Votre article me semble très bien expliqué mais dans mon cas personnel je suis totalement embrouillée car je cherche quelquechose de très particulier : la distribution des bénéfices ! comment cela se passe t’il ? Au niveau de nos statuts il est seulement précisé que les bénéfices sont répartis lors de l’AGO soit aux comptes courants associés soit au report à nouveau. Mais le jour ou je veux cet argent qui est sur mon compte courant associé quelle procédure dois je faire (y a t’il une loi ou autre qui le règlemente???), tout en sachant que rien n’est précisé dans les statuts. Merci d’avance pour votre aide.
      Katia

49. Bonjour J
    Je souhaiterais faire un commentaire sur la phrase suivante
     » la SCI procure un important avantage fiscal : pour le calcul des droits de mutation, c’est la valeur la valeur nette de l’actif de la SCI (donc déduction faite des emprunts en cours) qui est prise en compte. Alors que pour une transmission en direct, c’est la valeur brute des biens qui sert de base au calcul ».

    Depuis plusieurs années en réalité, le régime est le même : même en transmission « directe », la valeur de l’immeuble est calculée en prenant en compte les emprunts en cours. Donc AUCUNE différence à ce niveau là.

    • Bonjour Benjamin,
      Merci pour cette précision. C’est effectivement contraire à ce que l’on trouve de nombreuses fois comme information, mais le site vosdroits.service-public.fr en atteste. J’aurais dû me baser la-dessus !