Location meublée, droit et fiscalité

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Location meublée, droit et fiscalité

location meublée

 

 

Vous le savez certainement, la location d’un appartement meublé et la location nue ne sont pas soumises aux mêmes règles. Un texte de loi assez strict (la fameuse loi du 6 juillet 1989) est applicable pour la location nue. La location en meublé permet beaucoup plus de libertés. Côté fiscalité, les deux types de location diffèrent également. Voici quelques détails.
 

location meublée

 

Le droit de la location meublée

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un logement meublé ? La définition est la suivante : un logement meublé doit être garni du mobilier permettant la vie courante. Ce qui veut dire que le logement doit comporter, en plus des meubles, les équipements nécessaires à la vie de tous les jours : électro-ménager (frigo, plaques de cuisson, micro-ondes…), ustensiles de cuisine, de ménage… En gros, le locataire doit pouvoir y vivre au quotidien en apportant uniquement ses effets personnels.

Bien qu’auparavant très libre, la location meublée de résidences principales a été (légèrement) encadrée par la loi du 18 janvier 2005. Voici quelques contraintes :

  • un contrat de location écrit doit exister
  • avec une durée minimale d’un an reconductible tacitement
  • le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois avant le terme du contrat pour y mettre fin. Il  ne peut le faire que pour des motifs valables (identiques à ceux de la location nue) : reprise du local pour usage personnel ou pour le vendre, non respect par le locataire d’une des clauses du bail par exemple
  • le même préavis doit être respecté pour apporter des modifications au contrat (montant du loyer, éléments à la charge du locataire…)
  • le locataire, lui, peut résilier son bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Un aménagement a été apporté par la loi du 26 juillet 2005, et permet de réduire la durée du bail à 9 mois pour un logement loué à un étudiant. Ce qui permet de faire de la location saisonnière pendant la période touristique par exemple. Le droit à la reconduction n’est plus applicable dans ce cas.

Enfin, la loi du 5 mars 2007 impose que la révision des loyers soit basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), et pas sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

Le reste des points n’est pas précisé dans les textes. On est donc libre de demander :

  • un montant du dépôt de garantie de plusieurs mois de loyer
  • un nombre de loyers payables d’avance à la prise de possession des lieux
  • un forfait pour les charges, sans faire de décompte réel
  • la prise en charge par le locataire de la taxe foncière, de l’assurance du local, de travaux habituellement à charge du propriétaire en location nue
  • …

 

Remarque : la location saisonnière n’est pas concernée par les mesures citées plus haut. C’est la liberté contractuelle qui prévaut. Elle doit tout de même respecter les articles 1708 à 1760 du code civil.




La fiscalité de la location meublée

Les revenus issus de la location de meublés sont considérés comme résultant d’une activité commerciale. Ils sont donc imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dans le cadre de l’imposition sur le revenu pour les personnes physiques ou dans le cadre de l’imposition des bénéfices pour les personnes morales (soumises à l’IS).

Remarque : une SCI imposée à l’IR ne peut pas louer de biens en meublé. Il faut une SCI soumise à l’IS pour pouvoir le faire. Une tolérance existe pour les SCI à l’IR : les revenus de meublés ne doivent pas dépasser 10% des autres revenus (bien pratique dans le cas de l’achat d’un immeuble où peuvent se côtoyer appartements vides et studios meublés)

Pour les particuliers (ou les SARL de famille ou EURL soumises à l’IR), il existe 2 statuts : Loueur de Meublé Professionnel (LMP) et Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le statut LMP est le plus avantageux. Il concerne toutefois beaucoup moins de personnes, car pour pouvoir y prétendre, il faut que les trois conditions ci-dessous soient respectées (pas une des trois, mais les trois simultanément) :

  • être inscrit au registre du commerce
  • les revenus issus de la location meublée doivent être supérieurs à 23.000 € TTC par an
  • ces recettes doivent représenter au moins la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal

Les avantages procurés par le statut LMP sont les suivants :

  • déduction des charges réelles (y compris la totalité des frais de notaire et d’agence)
  • déduction de l’amortissement des meubles sur 5 à 7 ans
  • déduction de l’amortissement des biens (hors terrain)
  • exonération de plus-value au-delà de 5 ans de possession commercialisation (merci Ludovic pour la précision) pour les biens générant moins de 90.000 € HT l’année précédent la vente.
    • NB suite au commentaire de Xa : le régime des plus value en LMP est celui des plus-values mobilières (le montant des amortissements pratiqués vient augmenter la PV brute, voir son exemple)
  • récupération de la TVA dans certains cas (résidences de tourismes, de service)
  • biens hors du cadre de l’ISF avec certaines conditions (les recettes doivent être supérieures à 23.000 € TTC et représenter la moitié de l’ensemble des revenus du foyer fiscal)

 

Le statut LMNP concerne donc les personnes ne répondant pas aux 3 critères énoncés plus haut. Les avantages sont moins nombreux, mais restent intéressants par rapport à la location nue. Parmi ceux cités ci-dessus, on conserve :

  • la déduction des charges réelles (y compris la totalité des frais de notaire).
  • l’amortissement des meubles
  • l’amortissement des biens
  • la récupération de TVA (dans les mêmes cas que pour le LMP)

Le statut LMNP permet également de bénéficier du régime micro-BIC plutôt que du régime réel. Un peu comme pour le micro-foncier pour lequel on déduit forfaitairement 30% des revenus, le micro-BIC permet une déduction de 50%. Il est applicable si les revenus de la location sont inférieurs à 32.000 €. Il faut donc bien faire son calcul, car en début de prêt, les intérêts sont souvent importants, les amortissements également et le régime réel s’avère plus avantageux.

 

Bon à savoir :

  • Pour les 2 statuts (LMP et LMNP), l’amortissement des biens ne peut pas permettre de générer un déficit. L’amortissement non pratiqué peut alors être reporté sur les années ultérieures, sans limite de durée.
  • Les travaux sont déductibles s’ils sont inférieurs à 500 € par facture. Sinon ils doivent être amortis.
  • Les charges déductibles sont les mêmes que pour la location nue : la liste dans  cet article.
  • Il est fortement conseillé de se faire aider par un comptable pour le calcul des amortissements sur les biens. Ses prestations sont déductibles du montant de votre impôt dans la limite de 915  € et à condition d’adhérer à un centre de gestion agréée (CGA) dont la cotisation est également déductible (mais rentre dans le calcul de la limite à 915  €)
  • Comme pour la location nue, les déficits peuvent être reportés sur les revenus de même catégorie pendant 10 ans.
  • Pour bénéficier du statut LMNP, il faut remplir une déclaration P0 (P-zéro, déclaration de création d’entreprise par une personne physique) auprès du CFE (Centre de Formalité des Entreprises) afin d’obtenir un numéro de SIRET

 

Plusieurs de nos appartements pourraient être reconvertis en meublés, nous réfléchissons à le faire lors de prochains changements de locataires. Je détaillerai dans un futur article pourquoi le faire, quels sont les avantages par rapport à la location nue.

Voilà, vous en savez un peu plus sur la location meublée. De nombreux livres existent pour aller plus loin, en voici 2 reconnus comme les références en la matière :

 

 Les nouvelles règles de la Location Meublée pour réduire ses impôts, de Jean-Louis Le Boulc’h

 

 

 La Location Meublée de Gérard Vinson
Et bien sûr, le livre S’enrichir grâce à la location saisonnière de Ludovic Matten.

38 Comments on “Location meublée, droit et fiscalité”

  1. Bonjour Francois,
    je reviens sur cet ‘vieil’ article mais qui reste marges tout d’actualité : j’ai pu acheter 2 biens cet été (enfin le 2eme est en cours de finalisation)
    Nous avons cree SCI a IR que nous allons modifier a l’IS car nous allons faire du meuble.
    Le marché actuel étant plus propice a l’achat locatif plutôt qu’a l’achat / revente, est ce que je peux resumer comme suit:
    1 – Investissement locatif = plus avantageux d’être a l’IS grace aux amortissements (entre autre)
    2 – Achat revente = plus avantageux d’être a l’IR si grosse plus value
    Un avocat fiscaliste me conseille de créer pour les futurs achats immobilier une SARL familiale à l’IR qui permettrait d’être taxe a l’IR en cas de revente et combinerait les avantages de l’IS (possibilité d’amortir)
    Questions:
    A – Tout bien qui est amené a prendre peu de plus value mais générer du cash flow en locatif doit être a l’IS
    B – Tout bien qui est amené a prendre de la plus value (dans de nombreuses années) et générer du cash flow en locatif doit être a l’IR
    C – Ou la meilleure solution est d’opter pour la SARL familiale qui combinerait les 2 avantages (mais avec un cout annuel cotisation sociales CSG etc?)
    Merci!

  2. Bonjour
    Je viens de découvrir votre site merci beaucoup pour toutes ces infos.
    Je suis sur le pont d’acheter 2 studios loués actuellement meublés et un T2 libre non meublé.
    J’ai lu que je pouvais déduire pas mal de charges dont les frais de notaire. C’est mon 1er achat, et je ne sais pas trop comment m’y prendre entre le notaire et gestion du fics!
    quelle procédure ou étapes à suivrepour déclarer les apparts meublés a mon nom vu que les deux studios sont deja loués meublés (docs a faire pour déclaration fisc ou autre) et comment déclarer le T2 meublé.
    Est ce que vous connaissez un site où je peux faire une simulation loyers – charges – d’amortissement.

    Autre question: aujourd’hui je souhaite louer en LMNP. Puis je changer de régime? Et si oui une periode à respecter?

    Comment s’appelle le meilleur livre que vous connaissez sur les + et – des LMNP, fonctionnement, impots….?

    Merci pour toutes vos réponses

  3. Bonsoir à tous,

    Décidément je ne me lasse pas de vos articles très pertinents :)

    J’aimerai être sûre d’avoir bien compris:

    En LMNP, si on déduit les amortissements, au moment de la revente du bien, la PV est calculée sur la Valeur nette comptable ? Un peu comme l’IS?

    Ex: prix achat 100
    amortissement : 75
    Prix de vente : 200
    Plus value : 200-25 = 175

    Du coup c’est plus que 200 – 100…

    Ai-je bien tout saisi? Si tel est le cas, c’est un peu la loose?
    Les amortissements du bien sont-ils obligatoires? Ou alors peut-on juste amortir les meubles afin de ne pas se faire pénaliser au moment de la revente?

    Merci bonne soirée
    Alexandra.

  4. Bonjour,

    Bravo pour votre site internet très intéressant.

    Par contre je ne trouve nul part la réponse à une question simple :

    Je souhaite louer en chambre d’hôtes ou location meublé saisonnière classée une dépendance de ma résidence principale (la dépendance est un loft de 60M2 au bord de la piscine sur les collines de Cannes)

    Cette location peut rapporter 50K€ par an si elle est bien gérée et je souhaite déclarer cela sur ma 2042C case 5NG afin d’obtenir l’abattement de 71% (je n’ai pas de travaux, ni crédit ni amortissement a déduire puisque c’est ma RP)

    Jusque la tout va bien.

    Mais je si je souhaite acquérir un ou 2 studios vue mer pour en faire de la loc saisonnière, il sera intéressant de les déclarer au réel simplifié !

    Mais je ne peux pas cumuler les 2 à titre perso !

    Est t’il possible d’acheter ces studios via une SARL de famille ou une SCI à l’IS et de déclarer ces revenue au réel simplifié dans cette structure et continuer de déclarer la loc meublé dans ma RP sur ma 2042C ??

    Merci pour votre réponse.
    Bonne journée et Bonne continuation.

    • Bonjour Philippe,
      Je ne suis pas assez calé dans le domaine, mais je pense que votre piste d’une structure indépendante fiscalement (attention à la SARL de famille, elle est transparente fiscalement me semble-t-il) doit permettre de réaliser votre montage.
      Je vous invite à passer un coup de téléphone à un expert-comptable, qui devrait vous répondre (gratuitement) très facilement s’il est compétent dans la location meublée.

      • Effectivement, il existe des cabinets d’expertise comptable spécialisés dans la gestion comptable et fiscale des loueurs en meublé. J’ai fait appel à INELYS EXPERTISE dans la région lyonnaise.

  5. Merci pour la note concernant les déductions frais de notaire et agence dans le cadre de revenus de locations meubles non pro !!!
    Enfin une réponse.
    Mais, quelles sont vos sources officielles afin que je puisse les opposer au fisc ?
    Merci de votre réponse. Lili

    • Bonjour
      Si vous déduisez une partie de vos frais de notaire et d’agence, en LMNP, c’est que vous êtes au réel simplifié. Donc, soit vous êtes très calée en comptabilité, soit votre expert-comptable se chargera de vous éclairer…

      • Pas du tout !
        J’ai juste acquis un appart meublé en 2012 et je suis en train de faire ma déclaration de revenus à la derniere minute (depuis hier matin)!!!
        La je comprends que je ne dois pas déclaré des revenus fonciers mais me référeer à la rubrique LMNP. Je me penche sur le sujet et je nage puis je coule !!! J’ai donc cherché des info auprès de mon centre impôts qui est lui même perdu, me renvoie au service des entreprises du lieu de l’appart qui me donne quelques infos … mais pas tout. Alors je cherche sur Internet et je tombe sur objectif tune !!! Ouais une réponse intelligente !!!! Sauf que maintenant je complète ma déclaration sur Internet et je me méfie de la demande de justificatifs qui va m etre demandée dans les semaines qui viennent : je suis blonde, pas comptable mais pas complètement stupide. Donc je recherche tous les info qui me sont utiles pour mon ami le fisc.
        Je renouvelle donc ma question afin de pouvoir ma justifier auprès du fisc (car mon époux non plus n’est pas expert comptable) : quelles sont les sources opposables au fisc ?

        • « je suis blonde, pas comptable mais pas complètement stupide. Donc je recherche tous les info qui me sont utiles pour mon ami le fisc. »

          Je ne sais pas comment il faut prendre cette réflexion. La réponse, je vous l’ai donnée. Pour la déduction d’une partie des frais de notaire et des frais d’agence, en LMNP, il faut se déclarer au réel simplifié. Et, avant, évidemment, avoir rempli votre P0i, ce que vous auriez déjà dû faire puisque vous êtes LMNP. Si vous voulez plus d’infos, je ne peux que vous encourager à lire mon livre…
          ludovic Articles récents…Pourquoi l’immobilier ne peut pas s’effondrer…My Profile

          • Merci pour les infos. Prenez les mots pour ce qu’ils sont : de la poésie !
            Je n’ai pas rempli le fameux P0, je n’ai appris son existence que ce matin lors de mon appel au Service Entreprise … Il m’envoie le formulaire pour (si j’ai bien compris) faire une demande de siret (donc une création d’entreprise !!! ce que je n’avais pas vu venir en louant en direct un appartement en meublé… comme sans doute bon nombre d’autres particuliers). Bref, je rectifie ma situation, fait une déclaration en LMNP sur ma 2042CK et attend …
            Je vais me pencher sur votre ouvrage afin de compléter mes nouvelles connaissances.

            • Je vous encourage également à lire le livre de Ludovic… et à trouver au plus vite un comptable spécialisé ! Ludovic en conseille 2 dans son ouvrage, et en faisant une petite recherche sur Google vous en trouverez d’autres…

  6. Bonjour,

    Je suis sur le point d’acheter un lot d’appartement dont l’un est loué en meublé. L’actuel propriétaire ne semble pas être un grand fan de la compta et comme il n’amorti pas son mobilier il n’a plus la moitié des factures…
    Puis-je faire valoir la simple séparation immobilier/mobilier sur l’acte de vente pour pouvoir pratiquer l’amortissement sur cette base ensuite ?

    Par ailleurs, étant profession libérale, je dispose déjà d’un siret et suis déjà redevable de la CET. Dois-je faire une déclaration supplémentaire pour devenir LMNP ?

    Merci pour vos conseils.

  7. OK Ludo, maintenant c clair concernant la CET.

    En passant, merci beaucoup pour ton bouquin qui est vraiment pour moi une mine d’informations fiscales.

    A bientôt

  8. Bonjour François,

    La taxe d’habitation pour de la location principale, à priori elle est à la charge du locataire.

    En ce qui concerne la CET, on est redevable en tant que loueur meublé P ou NP.

    Cette CET se décompose en CFE et CVAE.

    Si ton CA<152.500€ tu n'es redevable que de la seule CFE avec un montant plancher de 500€ et plafond de 3% de ta valeur ajoutée (loyers annuels).

    Qd aux cotisations sociales, je n'é jamais entendu parler de forfait. Pour moi il y a application des 15,5% de prvt sociaux sur le bénéfice meublé.

    Aprés Philippe va j'espère nous en dire plus sur ce forfait de cotisation sociale qui j'epère ne vient pas s'ajouter aux autres prélèvements.

    • Bien sûr que la TH est redevable par le locataire. Mais dans ta première réponse, tu parles de CET redevable en cas de location meublée traditionnelle et location saisonnière. Et là, je dis que tous les propriétaires ne sont pas redevables de la CET s’ils font de la loc. saisonnière.

  9. Bonjour,

    Je confirme le commentaire ci-dessus, il faut payer la CET en LMNP au taux minimum (500€/an par chez moi), ainsi qu’un forfait de cotisation sociale (650€/an), même si l’on est salarié.

  10. Salut François,

    Malheureusement, je viens aujourd’hui de voir un expert comptable spécialiste du LMNP/LMP, et on paye bien la CET, que se soit en saisonnier ou à l’année.

    • T’es bien sûr de ton expert-comptable ? ;)
      Car généralement, si on paye la TH, on ne paye pas la CET en saisonnier.
      Quant au commentaire de Philippe, ci-dessous, j’aimerais qu’il me parle davantage des cotisations sociales en LMNP. On va apprendre des choses :)
      Ludovic Articles récents…EHPAD : l’investissement qui a tout bon ?My Profile

  11. Salut François,

    Sais tu si en tant que LMNP on doit payer cette fameuse CET (contribution économique territoriale) qui a remplacée la taxe professionnelle.

    j’avais compris que non, mais j’ai pu voir ça et là que même en tant que LMNP on devait la payer.Du coup je m’y perd!!!

    Sais tu ce qu’il en est vraiment?

    Merci à toi

    • Salut Vince,
      Je pense que la CET n’a rien à voir avec le statut LMNP ou non. D’après ce que j’ai pu lire (merci Ludovic pour ton livre ;-) ), payer ou non la CET dépend du type de location que l’on fait :
      – location saisonnière de meublés : CET (mais pas dans tous les cas, certaines communes ne la faisant pas payer car le propriétaire paie la taxe d’habitation)
      – location à l’année de meublés : pas de CET
      Il faut dans tous les cas se renseigner auprès de la mairie.

  12. LMP + exonération de la PV.

    Il manque un point de détail dans la présentation. En LMP, la PV brute se calcule par rapport au résultat comptable : prix de vente – valeur comptable résiduelle du bien.

      • Euh … A priori, je n’ai pas été assez clair.

        Les amortissements comptables viennent AUGMENTER la PV brute.

        Ex : j’achete 100k, j’amortis pour 50k, puis je revends à 150k.

        La PV Brute est de 150 – (100 – 50) = 100.

        En plus direct : un bien totalement amorti est imposé sur le prix de vente.

        Attention, ca ne concerne pas les LMNP qui sont imposés selon l’article 150u, c’est à dire selon le régime des particuliers

        • Si si, c’était clair, c’est moi qui me suis emmêlé les pinceaux dans la reformulation

  13. Quelle est la limite ou on peut considéré qu’un logement est meublé ?

    • Bonjour,
      Je ne comprends pas votre question… Voulez-vous dire quel est l’équipement minimum pour qu’un logement soit considéré comme meublé ? Si oui je vous invite à relire attentivement le début de l’article !

    • C’est pour celà qu’il faut toujours faire une petite étude pour savoir s’il y a de la demande pour de la location meublée dans l’endroit visé.

  15. Bonjour,

    Tout d’abord, merci pour ce résumé sur les différentes locations.

    J’aurais juste une question sur le fait de pouvoir laisser la taxe foncière à son locataire. Est-ce souvent pratiqué? Ou mieux vaut la payer pour rester en <> avec son locataire?

    Cordialement
    Quentin

      • Bonjour Quentin,

        Pour dire vrai, je n’en ai aucune idée.
        Le « forfait » de charges n’est pas rare en meublé, son contenu n’a même pas à être connu par le locataire… Si le prix des charges, taxe foncière incluse, permet d’offrir un loyer qui va rester compétitif, je pense que le locataire n’aura pas de raison de se plaindre.

        • personnellement je faits du LMNP en SARL depuis 2007 sur plusieurs biens , avec une société de comptable.

          il n’a JAMAIS été entendu avec la comptable que la taxe foncière était récupérable sur les locataires .

          on a le droit juste de récupérer la partie  » ordures ménagères « 

          • Dans ce cas je vous recommande chaudement de changer de comptable s’il vous a indiqué celà…
            La loi du 6 juillet 1989 donne une liste précise des charges récupérables pour les locations vides. Vous avez raison pour la taxe foncière, seule part de la TEOM est récupérable.
            Mais cette loi de 1989 n’est pas applicable pour les locations meublées.
            Pratiquer un forfait de charges est tout à fait légal, et courant, et le propriétaire n’a même pas à justifier le contenu de ce forfait. Il est tout à fait possible d’y inclure la totalité de la taxe foncière. De même, il est possible d’inclure la taxe foncière en dehors d’un forfait. La condition est que mention en soit faite dans le bail. Evidemment, vous ne pourrez plus la déduire de vos revenus si elle est déjà récupérée sur le locataire. C’est peut-être ce que votre comptable vous laisse entendre…

  16. Hello,
    Tout n’est pas exact dans ta description du LMP…
    Certains textes ont évolué (ISF, plus-value…). Et ce n’est opas au bout de 5 ans de possession mais 5 ans de commercialisation.

    Dans tes « bons çà savoir », il y a également des imprécisions.
    A bientôt

    • Salut Ludovic,
      Merci pour tes commentaires. J’ai corrigé pour la commercialisation. Par contre, peux-tu me dire ce qui a changé pour la plus-value et l’ISF ? Je n’ai pas trouvé de références le mentionnant… Au contraire, l’article 885 R du Code des Impôts confirme ce que j’ai écrit sur l’ISF…
      Peux-tu aussi me dire ce qui ne va pas dans les « bon à savoir » ? Si c’est au niveau du report des amortissements, je peux mettre un exemple… Sinon je viens de trouver effectivement une erreur pour les frais de comptabilité qui sont déductibles à hauteur de 915 € « seulement » et pour le CGA… je corrige.

      • Hello,
        Tu as corrigé pour l’adhésion au CGA. Ce n’est pas le comptable qui devait être adhérant. Et les frais de compta sont déductibles… selon certains critères.
        Pour les LMP, l’exonération n’est pas totale (CSG, CRDS à payer)
        L’exonération de l’ISF est, par ailleurs, quasiment impossible…

        • OK. Pourquoi dis-tu que l’exonération d’ISF est quasi impossible ? Dans les fait, le FISC trouve de quoi la faire payer ?