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Faut-il investir dans le Bitcoin ?

Cela fait maintenant de nombreuses années que le Bitcoin, la première des crypto-monnaies (aujourd’hui nombreuses) a vu le jour. Alors qu’il ne valait que quelques centimes à l’origine, c’est aujourd’hui en dizaines de milliers d’euros qu’il faut compter. Alors faut-il investir dans le Bitcoin ?

Qu’est-ce que le Bitcoin ?

Le Bitcoin (abbréviation BTC) est une cryptomonnaie basée sur la blockchain. Voilà, vous savez tout !

Vous n’êtes pas plus avancé ? OK. Alors voici une définition glanée sur le site www.journaldunet.fr que je trouve plutôt simple à appréhender :[...]   Lire la suite

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Banque en ligne : comment ouvrir un compte ?

La banque en ligne est phénomène apparu il y a une vingtaine d’années. Aujourd’hui, on compte des dizaines d’établissements. Tarifs imbattables, cartes « gratuites », disponibilité du service client, simplicité d’ouverture des comptes… Elles ont séduit de nombreux clients. Moi y compris !

Comment ouvrir un compte dans une banque en ligne ?

La procédure n’est pas très compliquée. Choisissez-en une, connectez vous sur leur site, et suivez les instructions. Bon, évidemment, ça, c’est la théorie et il y a un peu plus de choses à faire.[...]   Lire la suite

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Une autre façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier

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Et si je vous faisais gagner de l’argent ?

Toujours grâce à l’immobilier bien sûr. Mais sans investir… Comment alors ?

Nous avons tous dans notre entourage des personnes qui ont un bien (ou plusieurs !) à vendre.
Ce que je vous propose, c’est de devenir apporteur d’affaires pour le compte du réseau SAFTI.

Le principe est simple :

  • vous signez une convention de partenariat avec Sandrine (si vous ne la connaissez pas, son interview se trouve ici)
  • quand une de vos connaissances veut mettre en vente un bien, vous donnez l’information à Sandrine
  • grâce à l’étendue du réseau SAFTI (1800 conseillers), elle va alors mettre en relation votre connaissance avec le meilleur conseiller sur le secteur géographique concerné
  • si la vente se réalise avec ce conseiller, vous gagnez 10% du montant de la commission d’agence !
  • [...]   Lire la suite

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    Assurance PNO Groupama : il y a assurance… et assurance

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    Parmi les assurances non-obligatoires pour les investisseurs, il y a l’assurance PNO. Pour assurance « Propriétaire Non Occupant ». Cette assurance est censée couvrir de nombreux cas de figure. Certains la jugent inutile (notamment parce que certaines des garanties couvertes le sont déjà par les assurances des copropriétés). D’autres (dont je fais partie) la jugent indispensable. Mais certains assureurs valent mieux que d’autres… Coup de gueule contre Groupama.

     

    Pourquoi l’assurance PNO est-elle indispensable ?

    Parce que, si vous êtes seul propriétaire de votre bien (un immeuble ou une maison), vous n’avez rien d’autre pour vous couvrir si l’assurance de vos locataires ne rentre pas en compte. Un incendie se déclare dans les parties communes ? Une infiltration d’eau par la toiture ? Pas d’assurance PNO = pas de couverture dans ce genre de cas. Vous courrez à la catastrophe si vous n’en avez pas. Et le rapport coût / remboursement peut bien vite se tourner en votre faveur.

    Parce que, si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, l’assurance – obligatoire – de la copropriété ne couvre pas tout. Une fuite d’eau dans votre appartement vide entre 2 locations ? C’est pour votre pomme. Un défaut d’assurance de votre locataire ? Votre assurance PNO vous couvre en cas de dégât causé aux autres.

    Autre point : l’assurance PNO couvre votre responsabilité civile de bailleur. Ça n’arrive qu’aux autres ? Non. Petite histoire véridique : dans un de nos appartements (en copropriété), le radiateur sèche-serviettes de la salle de bains s’est déscellé et est tombé sur le locataire (oui, il a la poisse !). Plus de peur que de mal, il a juste eu un bleu à l’épaule pendant quelques jours. Mais il aurait pu porter plainte contre nous… Et nous aurions très probablement été condamnés à lui verser des dommages et intérêts. La garantie Responsabilité Civile comprise dans l’assurance PNO serait alors entré en jeu pour nous couvrir.

    Pour un coût relativement modeste, cette assurance PNO – bien évidemment déductible des revenus fonciers – peut vite s’avérer très rentable.

     

    Toutes les assurances PNO ne se valent pas…

    Premier cas : le nôtre, assurés par la MAAF.

    Nous avons récemment été victimes, dans le même immeuble, de 2 dégâts des eaux dans les salles de bains de 2 appartements différents. A cause de négligences des locataires… Joints silicones du receveur poreux (au passage, l’entretien des joints est à la charge du locataire), de l’eau systématiquement au large… et il arrive ce qui doit arriver. A force de stagner au sol, l’eau s’infiltre, et bonjour les dégâts !

    La dalle plancher (malheureusement construite avec du plancher non hydrofuge dans notre cas) finit par s’imbiber d’eau. Et gonfle. Et le carrelage du sol commence à se fissurer, les joints de carrelage à casser… Forcément, nous ne sommes prévenus que trop tard. Face aux dégâts constatés, nous contactons notre assureur.

    S’en suit la procédure normale : intervention de l’expert, demande de devis pour réparation (et il faut tout casser pour pouvoir refaire), travaux, remboursement par notre l’assurance. Dans le premier cas, la locataire était assurée. Donc notre assurance a pris en charge les réparation et s’est tournée vers l’assurance de la locataire pour se faire rembourser. Normal, la responsabilité de cette dernière étant engagée…

    Dans le 2ème cas, nous avons découvert le problème lors de l’état des lieux de sortie du locataire. Idem, nous contactons notre assurance, intervention de l’expert etc… Mais surprise : le locataire n’était plus assuré car il n’avait pas payé sa prime d’assurance. Et bien notre assurance a tout de même fonctionné et nous a remboursé les travaux de remise en état de la salle de bains.

     

    Deuxième cas : celui de mes beaux-parents, assurés chez Groupama

    Manque de chance… Ils se sont trouvés exactement dans la même situation que nous : 2 dégâts des eaux dans les salles de bains de 2 appartements différents du même immeuble, avec carrelage qui fissure et plancher qui gonfle.

    Donc même démarche que nous : déclaration des sinistres à l’assurance, intervention de l’expert. Il s’est avéré que la responsabilité incombe totalement au locataire sortant dans un des cas, et partiellement dans l’autre (le ballon d’eau chaude fuyait). Mais là, les choses se gâtent. Et mes beaux parents ont dû faire face à toute la mauvaise volonté de l’assureur pour ne pas prendre ses responsabilités :

  • Alors que l’expert a conclu à la responsabilité des locataires, Groupama refuse de prendre en charge le sinistre et de se retourner contre l’assurance des locataires. Pourtant que ceux-ci étaient assurés ! Ils indiquent à mes beaux-parents que c’est à eux d’engager une procédure judiciaire pour leur réclamer des dommages et intérêts.
  • Autre argument avancé : il n’y avait pas eu d’état des lieux d’entrée de fait (les locataires étaient en place lors de l’achat). Donc Groupama indique qu’on ne peut pas prouver la faute du locataire, que l’appartement était peut-être comme ça avant. Quelle mauvaise foi ! Dans le cas d’un défaut d’état des lieux, la loi va dans le sens du propriétaire (incroyable !) : le logement est réputé être en bon état (cf. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270)
  • Pour l’autre logement, l’expert a bien constaté la fuite sous le ballon d’eau chaude qui était en partie responsable des dégâts. Mais malgré ça, Groupama refuse de prendre en charge, indiquant que l’importance de la fuite est minime et que les dégâts sont dus en majorité aux locataire. Re-mauvaise foi !
  • [...]   Lire la suite

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    Bourse : interview d’Alain, investisseur à plein temps

    investissement en bourse

     

     

    Je vous propose aujourd’hui l’interview d’Alain, un ami « investisseur en bourse à temps plein » et accessoirement auteur du tout jeune blog parlons-cash.fr

    investir en bourse

    Salut Alain, c’est un plaisir de te recevoir ici… Peux-tu te présenter en quelques mots ?

     

    Après un petit tour en faculté de droit, sans grand succès, j’ai repris ma première boîte à l’âge de 19 ans sans aucune expérience, financé par un modeste apport personnel (20k€), un crédit pro et la caution personnelle de ma mère. C’était un commerce de détail, une petite affaire saine et rentable dont j’ai flairé le potentiel de développement, notamment par internet. Je me suis investi à fond dans le projet, j’ai essayé de m’entourer des bonnes personnes, l’affaire s’est bien développée et j’ai ouvert deux établissements secondaires, puis repris un troisième en location-gérance.

    Après 8 ans d’activité intense, dégoûté par la pression dont sont victimes les entrepreneurs en France, j’ai cédé toutes mes participations à des repreneurs qui exercent encore aujourd’hui. Peu après, lorsque j’ai fait appel à des banques françaises pour financer des biens immobiliers, je n’ai essuyé que des refus compte tenu de ma situation, ou on me proposait des montages avec 50% d’apport + frais de notaire + hypothèque. Sans trop y croire, je suis allé consulter des banques luxembourgeoises qui m’ont fait des propositions beaucoup plus intéressantes.

    Aujourd’hui j’ai 29 ans, je suis célibataire, j’habite à Luxembourg et depuis bientôt 3 ans, je me consacre exclusivement à la gestion de mon patrimoine et à mon éducation financière.

     

    Tu as atteint (très rapidement) l’objectif que de nombreuses personnes (moi y compris) se sont fixées : devenir rentier (avant la retraite, j’entends !). Peux-tu nous raconter comment se passent tes journées ?

    J’ai toujours un peu de mal avec le mot « rentier », ça me fait penser à quelqu’un d’oisif, de privilégié, d’arrogant : je trouve l’image assez péjorative. De mon côté c’est plutôt jean, basket, et franc-parler. Passé un certain niveau, si l’on veut se passer des intermédiaires et optimiser son rendement, la gestion de son patrimoine est un vrai travail qui demande un niveau élevé de connaissances en matière financière, fiscale, et bancaire. L’acquisition de ces connaissances se fait sur plusieurs années ; dans mon cas je me suis « auto-formé » principalement grâce à la lecture des ouvrages de référence en la matière, mais aussi de manière moins académique grâce à mes rencontres et la lecture de blogs et forums.

    Pour répondre à ta question (je ne vais pas me faire que des amis), ma journée type commence par un réveil naturel, vers 9-10 heures, suivi d’un petit déjeuner équilibré que je prends en lisant les infos boursières du matin. Ensuite, j’ai souvent un peu de travail administratif, des mails ou du téléphone. Après le déjeuner, soit j’ai des RDV à l’extérieur (je n’en prends jamais le matin), soit je vais me balader dans les alentours ; si la météo est mauvaise je bouquine un peu de littérature financière, des analyses de marché, ou des livres d’histoire de l’art. En fin d’après-midi, je guette les mouvements à l’ouverture de Wall Street avant de filer 1h30 en salle de sport, ce qui me laisse le temps de réfléchir à une éventuelle transaction pendant que je brûle mes calories. Le soir, je reçois souvent, mais dans tous les cas je prends 10 minutes avant d’aller me coucher pour faire le point sur la clôture de Wall Street. Je profite de ma liberté pour voyager un maximum, cette année j’étais en Inde, à la Réunion, à Malte, en Espagne, à Amsterdam, j’ai passé une partie de l’été dans le Sud, et je compte me faire un périple en Amérique Centrale d’ici la fin de l’année. Quand tu peux voyager hors-saison, c’est beaucoup plus agréable et bien moins cher ! J’aimerais aussi participer à la vie associative ici à Luxembourg, je suis en train de me renseigner sur le sujet.

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    Pourquoi avoir choisi de te tourner vers la bourse plutôt que vers l’immobilier ?

    Comme je l’explique dans le premier article de mon blog, je m’étais constitué un petit parc d’immobilier physique à l’époque où j’avais mes entreprises. Avec le recul, je m’y étais assez mal pris (j’ai surtout investi dans des apparts situés dans des grosses copropriétés) mais j’ai aussi été assez malchanceux vis-à-vis de mes locataires : un certain nombre d’entre eux avait à l’origine une situation saine qui s’est dégradée en même temps que leur régularité dans le paiement des loyers. J’ai aussi fait les frais de nombreux travaux de copropriété, notamment la mise en conformité des ascenseurs, qui ont largement amputé mon rendement. J’ai liquidé tous mes appartements un à un et malgré la hausse du marché sur les dernières années, je ne crois pas avoir réalisé le moindre profit, les remboursements de capital couvrant à peine les frais engagés et la fiscalité.

    En parallèle, la valeur de mon portefeuille d’actions ne faisait qu’augmenter, et le rendement net après impôts de celui-ci était largement meilleur que celui de mes biens. D’autant plus que je n’avais pas besoin de réclamer de loyer (les dividendes tombent tous les 3 mois), j’achète et je vends plusieurs dizaines de milliers d’euros d’actions en un clic, sans frais de notaire, les plus-values sont exonérées d’impôt dans le cadre du PEA ou bénéficient d’un abattement de 50% après 2 ans de détention sur un compte-titres, et les dividendes bénéficient de 40% d’abattement. En ce qui me concerne le choix était vite fait.

    Ce qu’il faut savoir, c’est que l’immobilier et la bourse ne sont pas forcément incompatibles. Tu peux acheter des actions de grosses sociétés d’investissement en immobilier (SIIC) qui sont cotées en bourse : en Europe, Unibail-Rodamco est la plus connue, mais il y a aussi Klepierre, Mercialys (qui détient notamment les murs des galeries marchandes Géant-Casino), Immobilière Dassault possède des biens d’exception sur Paris, Vonovia et Deutsche Wohnen sont mes deux préférées en Allemagne.

    Aux Etats-Unis (c’est mon marché de prédilection), les possibilités sont encore plus nombreuses : tu peux investir dans des murs de centres commerciaux, du résidentiel, des bureaux, des hôtels, des cliniques, des maisons de retraite, des centres de données, des boxes de stockage, des entrepôts, des terrains agricoles, des antennes de télécommunication, et même des prisons !

    Concrètement, ça se passe comme ça : tu ouvres un compte-titres auprès de ta banque ou d’un courtier en ligne, et d’un seul clic et sans frais de notaires, tu achètes des actions, c’est-à-dire une toute petite partie d’une société d’investissement immobilier. Comme tu deviens actionnaire, tu as donc le droit à cette même toute petite partie des loyers nets, qui te sont versés en cash directement sur ton compte-titres. Tu peux aller dépenser tes dividendes, ou les réinvestir pour en toucher plus. Certaines entreprises payent mensuellement, d’autres au trimestre ou à l’année. Même si je ne le recommande pas forcément, tu peux aussi utiliser l’effet de levier pour acheter à crédit.

    L’une des différences avec l’immobilier physique, c’est la volatilité des cours. Chaque jour, les prix des actions changent, et certaines personnes ne le supportent pas. C’est comme si tous les matins, quelqu’un venait toquer à ta porte et te proposait un prix différent pour ton immeuble d’investissement, parfois très haut, parfois très bas. Si un matin, il te proposait la moitié de ce que tu l’as payé, mais que tu génères toujours les mêmes loyers, est-ce que tu le lui vendrais ? Probablement pas. Et bien figure toi que beaucoup de gens font l’inverse avec leurs actions !

    Mais je n’ai pas jeté l’éponge avec l’immobilier pour autant. Aujourd’hui, je n’en possède plus, ce qui est une aberration d’un point de vue patrimonial. Comme je l’expliquais dans ma présentation, je cherche à y remédier en faisant des acquisitions, ce qui était impossible en France compte tenu de l’absence de revenus fixe, mais qui est tout à fait possible ici à Luxembourg. Les conditions de financement sont beaucoup plus souples dans ma situation, mais aussi (et surtout) les mauvais payeurs sont moins bien protégés et… il n’y a pas de CSG et la taxe foncière est quasi nulle !

     

    Tu te considères comme « investisseur » en bourse, pourtant l’expression populaire est plutôt « jouer » en bourse. Quelle est selon toi la différence entre les 2 ?[...]   Lire la suite

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    Et un nouveau rachat de prêt ! (merci au courtier…)

    courtier en crédit

    Il y a un peu plus d’un an  je vous avais vanté les mérites du rachat de prêt dans cet article. Je vous avais également parlé du rachat de nos deux prêts immobilers qui étaient en cours à La Banque Postale (qui-n-a-de-banque-que-le-nom). Voici la suite de nos aventures ! Car oui, il s’agit bien d’une aventure dans notre cas !

    Petit aparté avant de commencer : les taux sont toujours aussi bas ! La période est encore propice, et si vous avez un crédit à plus de 3% d’intérêts, je ne saurais que trop vous conseiller de le faire racheter (si vous êtes dans cette situation ou que vous projetez un nouvel achat, lisez jusqu’au bout – ou allez voir à directment à la fin de l’article, je peux peut-être vous aider !)

    Quelques déboires avec LCL…

    Comme je vous l’annonçais donc à la fin de l’article en question, nous avons eu l’accord du LCL pour le rachat du premier des deux prêts. Nous avions également l’accord de principe pour le rachat du 2ème, mais le conseiller de LCL n’avait pas voulu monter les 2 dossiers en même temps… Bien mal lui en a pris ! Une fois donc le rachat du premier prêt terminé (qui je vous le rappelle nous permet, à mensualités équivalentes, de gagner 5 ans sur la durée initiale et pas loin de 50.000 € !), nous lançons les démarches pour le rachat du deuxième. Et c’est là que les choses ce gâtent.

    Car malgré toute la volonté du conseiller, le LCL nous a refusé le rachat tel quel… Motif officiel : un capital restant dû élevé par rapport à la valeur du bien (puisque nous avions financés les frais de notaire avec le prêt initial). Quelle déception pour nous qui étions prêts à lâcher La Banque Postale pour une « vraie » banque, qui avions entâmé les transferts de livrets, ouverture de PEL etc… Alors le dossier n’a pas réellement été refusé, mais LCL nous demandait de mettre 10.000 € d’apport. Ce qui est tout à fait contraire avec le principe du rachat de prêt, qui doit être totalement transparent !

    Face à ce refus, nous avons stoppé les transferts de livret et décidé d’attendre quelques mois de plus, afin que le capital restant dû sur le crédit diminue un peu. Nous avons donc relancé la machine au mois d’août. Acceuil plutôt favorable du conseiller, qui nous annonce qu’il va monter le dossier à nouveau. Entre temps, mon épouse, dans le cadre de son activité professionnelle, est amenée à travailler avec un courtier. Elle me lance logiquement l’idée de faire appel à lui en parrallèle de notre démarche auprès du LCL, ce que nous faisons.

    Et un dénouement avec la Caisse d’Epargne

    Et nous avons bien fait… Car au final, notre « conseiller » du LCL, 3 relances et 1 mois et demi après, m’annonce que c’est en bonne voie, mais je me rends compte (car il ne me l’a pas dit clairement) qu’il manque à nouveau 5.000 € dans son plan de financement… A ce jour, après quelques relances de plus, nous n’avons plus de nouvelles de lui. C’est dommage, les premiers contacts semblaient prometteurs.

    Par contre, le contact avec le courtier a été très fructueux ! Puisque nous sommes en train de signer le rachat avec la Caisse d’Epargne… Alors oui, ça nous fera une banque de plus (mais nous avions un compte « dormant » chez eux), mais nous allons économiser encore une belle somme ! Avec des mensualités de 100 € inférieures à celles actuelles, ainsi que 2 ans 1/2 de moins sur la durée. Ce qui fait environ 45.000 € d’économies, rien que ça !

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    Et puisque nous avons vraiment eu une bonne expérience avec ce courtier, je me permets donc de lui faire un peu de publicité (oui, je fais ce que je veux,  c’est mon blog, et je vous promets qu’il ne m’a pas payé pour ça !).

    Retour d’expérience avec le courtier de Négocial Finance

    Tout d’abord, voici un petit rappel des avantages d’un courtier :

  • Il vous fait faire une économie d’argent. Grace à lui, vous obtiendrez très certainement de meilleurs taux que si vous passiez en direct
  • Il vous fait faire une économie de temps. Non négligeable, quand on a une vie professionnelle, une vie de famille, une vie de bailleur ! Ca ne laisse guère que quelques samedis matin pour faire le tour des banques… Le courtier connait les banques, il sait lesquelles vont prêter pour un prêt investisseur, il sait lesquelles ne vont pas le faire, etc. Et je peux vous assurer que l’économie de temps se chiffre en dizaines d’heures !
  • Il vous apporte des conseils (comment monter le dossier au mieux, comment choisir ou pas une délégation d’assurance… mais ce n’est pas vrai pour tous les courtiers)
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    Une nouveauté : demande de devis pour diagnostic immobilier

    boite a outils

    Bonjour à tous,

    La section Outils (accessible depuis la barre de menu) s’étoffe et compte maintenant un nouveau venu ! Dans votre vie d’investisseur immobilier, ou plus généralement de propriétaire, vous devrez très probablement vous retrouver en situation de vendeur un jour ou l’autre.

    Et comme vous le savez, le diagnostic immobilier à fait des petits ces dernières années, et selon l’âge de votre bien, vous allez devoir en faire réaliser un nombre plus ou moins important.

    Afin de vous aider, j’ai mis à disposition dans la section Outils en partenariat avec la société Allo Diagnostic (leader du diagnostic immobilier en France) quelques formulaires qui vont pouvoir vous aider :

    • à obtenir une estimation de prix
    • à faire une demande de devis pour un (ou des) diagnostic immobilier
    • ou alors passer commande directement

     

    Voici un rappel des outils ou formulaires mis à votre disposition :

  • boîte à outils : contient divers liens intéressants pour vous aider à calculer les mensualités d’un prêt ou le rendement d’un investissement, à faire votre gestion locative ou comparer les taux
  • demande de devis pour travaux : avec ce formulaire, vous pouvez soumettre des demandes de devis de tous corps de métiers.
  • un comparateur d’assurance de prêt : on ne le répètera jamais assez, faites jouez la concurrence dans ce domaine, vous pourrez économiser des milliers d’euros !
  • et donc la petite dernière, concernant le diagnostic immobilier
  • [...]   Lire la suite

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    Saisir les opportunités sur le Forex

    forex

    Cet article est un article sponsorisé, proposé par l’équipe iForex.

     

    Le fonctionnement du Forex (ou marché des changes en français) est très simple. C’est d’ailleurs ce qui participe à son succès grandissant auprès des investisseurs particuliers.

    Le Forex consiste en effet à investir sur une paire de monnaie (par exemple livre sterling/euro, dollar/yen…), en toute souplesse en termes de temps et de capital. Tout l’art consiste à prévoir dans quel sens va évoluer la paire.

    Si le fonctionnement du Forex est simple, cela ne signifie pas qu’il est facile d’y faire du profit. Les traders gagnants adoptent et élaborent des stratégies pour optimiser leur potentiel de gain.

    Généralement, les traders coupent les pertes rapidement et laissent courir les positions gagnantes pour maximiser leurs profits. Ils peuvent ainsi se permettre plusieurs transactions perdantes si ces dernières sont compensées par des gains conséquents.

    Comme pour un investissement dans l’immobilier, il est également possible d’utiliser un effet de levier pour ses trades. On place par exemple 100€ avec un levier de 25, ce qui équivaut à un placement de 2500€. Les gains et les risques étant corrélés au levier, ce type d’outil n’est généralement profitable qu’aux investisseurs aguerris s’appuyant sur une stratégie élaborée. D’ailleurs, vu les risques, les traders « pro » n’utilisent que faiblement l’effet de levier et se limitent généralement à un levier de 2 à 4.

    Il n’y a pas de recette miracle pour être performant sur la durée, mais toute approche stratégique touche à l’une ou l’autre des deux grandes catégories d’analyse financière : l’analyse fondamentale et l’analyse technique.

    L’analyse technique est la plus connue. Elle consiste à analyser les chiffres et leur évolution dans le temps. Les traders surveillent les fluctuations à l’aide de graphiques et d’autres outils. Les graphiques présentent régulièrement des formes récurrentes analysées comme des signaux : les figures.

    Les échelles de temps sont différentes selon le type de trading pratiqué. Certains surveillent des courbes horaires, d’autres journalières…

    En complément de l’analyse technique, l’analyse fondamentale s’intéresse aux facteurs “réels” tels que le contexte macro-économique, les annonces d’actualité, les rumeurs, ou tout type d’information susceptible d’avoir une influence sur la paire de monnaie concernée. Pour la bourse en général, on peut dire que l’analyse fondamentale permet de décider sur quelle valeur investir, l’analyse technique quand investir.

    Certains traders, y compris des traders gagnants, ne jurent que par l’une ou l’autre de ces deux approches complémentaires. Cependant, la plupart des intervenants sur le marché du Forex s’accordent sur le fait que c’est une approche pondérée de ces deux analyses qui favorise les bonnes prises de décision.

    Pour simplifier le travail des traders, les plateformes de Forex (Markets.com, iFOREX Broker, FXCM…) donnent l’accès à tous les outils et toutes les informations sur une seule et même interface. En complément, les traders sont de plus en plus souvent en veille sur des réseaux sociaux spécialisés, afin d’échanger les “bons plans” avec leurs confrères.

     

    Investir en bourse peut être un excellent moyen de gagner de l’argent. Par contre, comme pour tout investissement, je ne saurais que trop vous recommander de vous former avant d’y mettre les pieds… Des sites comme abcbourse proposent des cours en ligne gratuits, notamment sur l’analyse technique. Pour moi qui ai tendance à aimer les chiffres, je vous avoue que j’ai trouvé ça particulièrement intéressant… même si je n’ai pas tout compris !

     

     

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    Pourquoi investir dans les SCPI

    investir scpi

    Tout d’abord, un petit rappel pour ceux qui ne savent pas ce que sont les SCPI, communément appelées « placement pierre-papier » :

    Les SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier sont des structures d’investissement de placement collectif dans l’immobilier physique.

     

    Pour faire simple, Une SCPI est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier locatif. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier locatif, géré par des spécialistes. Ce parc peut être constitué de logements, d’immobilier de bureau, de commerces, ou un mélange.

     

    Il en existe 3 grands types :

    • SCPI de rendement : leur objectif est de distribuer un revenu régulier.
    • SCPI de plus-value : elles ne rapportent rien ou pas grand chose, l’objectif étant que la part prenne un maximum de valeur pour la revente.
    • SCPI fiscales : elles permettent aux porteurs de parts de défiscaliser en bénéficiant de régimes type Scellier, Borloo, Malraux…

     

    Elles sont réparties en 2 catégories :

  • SCPI à capital fixe : l’acquisition de part se fait lors du lancement initial (ou lors d’une augmentation de capital)
  • SCPI À capital variable (comme une SICAV) : l’acquisition de part peut se faire à tout moment.
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    Les taux sont bas : renégociez ou faites racheter !

    Rachat de pret

    Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (ou plus !), il y a de fortes chances que vous ayez un crédit sur le dos. Or les taux sont en ce moment à leurs plus bas historiques, et devraient le rester quelques temps.

    Vous avez donc tout intérêt à vous rapprocher de votre banquier pour renégocier votre taux… Vous avez aussi intérêt à aller voir la concurrence pour un rachat de prêt qui, bien que plus contraignant, vous fera très probablement gagner plus !

    rachat de prêt

    Voici quelques informations à connaître pour que vous puissiez calculer la rentabilité de ce genre d’opération :

     

    Le taux de votre prêt actuel 

    J’ai souvent entendu que pour être intéressant, le nouveau taux (rachat ou renégociation) devait être inférieur d’au moins 1% au taux actuel. C’est vrai de manière générale, mais si votre prêt est récent et que vous remboursez principalement des intérêts, même à moins d’1% d’écart, l’affaire peut être intéressante.

     

    La durée restante

    Le principe des crédits amortissables est qu’en début de prêt, on rembourse principalement des intérêts. Avec le temps, la situation s’équilibre puis s’inverse en faveur du remboursement de plus capital. Selon la durée initiale et le taux, cette inversion arrive plus ou moins tard.

    Si vous êtes en fin de prêt et que vous remboursez majoritairement  du capital, inutile d’aller plus loin. Si vous êtes en début de prêt, une renégociation ou un rachat de prêt sera forcément intéressante. Dans tous les cas, il faudra calculer.

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    Les indemnités de remboursement anticipé

    Lorsque vous remboursez par anticipation un crédit immobilier, la banque vous facture très souvent des indemnités de remboursement anticipé (communément appelées IRA). A moins que vous ne les ayez négociées dès le départ, il faudra les payer. Leur montant est plafonné par la loi : c’est le calcul qui donne la plus petite des 2 valeurs suivantes qui est applicable : 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts.

    Par exemple, il vous reste 156.791 € à rembourser, le taux initial du prêt était de 4%. Les calculs sont les suivants : 156791*3/100 = 4.703,73 € et 156791*4/100/2 = 3.135,82 €

    Evidemment, dans le cadre d’une renégociation, il n’y a pas d’IRA à payer, puisque vous ne rembourserez pas votre prêt !

    Par contre votre banque peut vous demander de régler des frais de dossier, d’un montant s’approchant de celui des IRA (c’est le cas à La Banque Postale par exemple)

     

    La garantie du prêt

    Comme je l’avais expliqué dans cet article, on retrouve principalement 2 types de garanties : l’hypothèque ou la caution. Encore une fois, dans le cadre d’une renégociation, pas besoin de s’en préoccuper. Mais pour un rachat de prêt, la nouvelle banque voudra prendre des garanties. Il faudra donc repayer ces frais.

    Pour l’hypothèque, il vous faudra procéder à une mainlevée (dont le coût dépend du capital initalement emprunté et peut être estimé sur le site des notaires de paris). Puis il faudra repasser chez le notaire pour en souscrire une nouvelle (le coût peut se simuler sur . Il existe toutefois la possibilité de transférer l’hypothèque, mais cette option dépend du bon vouloir de la banque initiale, qui en général refuse.

    Pour la caution, il faudra tout simplement en souscrire une nouvelle. La part remboursable de l’ancienne caution vous sera restituée après avoir remboursé l’ancien prêt. On peut calculer le montant des garanties sur le site de Crédit Logement.

    Par exemple, une caution chez Crédit Logement avec le barême « jeune » (moins de 37 ans) pour un prêt de 161.210 € vous coûtera 1612,52 € (dont une partie, environ 535 €, vous sera remboursée en fin de prêt si tout s’est bien passé).

    Rien n’empêche également de changer de moyen de garantie.

     

    Les frais de dossier

    S’il n’y a pas d’IRA à payer dans le cadre d’une renégociation, il y a tout de même des frais de dossier. Ces frais sont variables d’un établissement à l’autre, et peuvent s’élever à plusieurs millieurs d’euros.

    Idem lors de la souscription d’un nouveau crédit dans le cas d’un rachat de prêt.

     

    Comment concrétiser ?

    Pour une renégociation, il vous faudra vous rapprocher de votre banquier évidemment.

    Pour un rachat de prêt, vous pouvez faire le tour des banques de chez vous, ou plus simple, depuis votre fauteuil, compléter quelques demandes chez des courtiers en ligne. Le principe est que le capital emprunté pour le nouveau crédit va couvrir l’ensemble des frais liés au rachat : le solde restant dû dans l’ancienne banque, mais aussi les IRA, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de dossier.

    Ce qui implique que vous allez devoir emprunter plus que ce qu’il vous restait à rembourser. C’est frustrant, mais le gain peut être bien réel !

     

    Un exemple

    Vous vous êtes peut-être demandé pourquoi j’ai cité des chiffres aussi précis dans mes calculs. Et vous avez peut-être deviné la réponse… Nous sommes en train de renégocier un de nos crédits : celui qui nous a servi à financer les biens dont je parle dans cet article.  Je suis donc en plein dans les chiffres (et dans les photocopies des pièces justificatives) !

    Nous attendons une réponse de La Banque Postale pour une renégociation (une demande a été faite pour passer de 4% à 3,3%). Mais surtout, nous venons d’obtenir l’accord pour un rachat chez LCL à un taux défiant toute concurrence : 2,2% ! Cette proposition nous permet de passer d’une durée restante de 21 ans et 6 mois  à 16 ans et 6 mois pour la même mensualité, soit 5 ans pile en moins ! A 996 € la mensualité, je vous laisse calculer l’économie réalisée ! En fait, elle est un peu moins élevée que 60 * 996 car il faut prendre en compte les intérêts que nous ne pourrons pas déduire, mais le gain global reste de l’ordre de 50.000 € !

    Je ne vais pas faire trop de pub pour LCL puisque pas encore client, mais ils m’ont l’air plutôt bons. Les conditions (outre le taux) de leurs prêts sont très bonnes : pas d’IRA (sans même le demander), possibilité de différé total  des échéances, possibilité dès la première mensualité de faire des remboursements partiels sans minimum, modulation des échéance… Et surtout, notre taux d’endettement de 50% ne leur a pas fait peur une seconde !

    Voici un screenshot (cliquez dessus pour l’agrandir) de la proposition qui date de samedi 6, et qui a été accordée depuis. Vous verrez qu’il y est fait état de 210 mois, mais le montant de l’échéance est inférieur à celui que nous payons actuellement. En partant sur le même montant, on diminue la durée à 198 mois.

    Prochaine étape… Réunir tous les justificatifs, et trouver une assurance pour le prêt, car ils m’ont proposé d’office une délégation (je suis d’ailleurs passé par mon propre simulateur présent sur le blog)

    Alors n’hésitez pas à vous lancer dans l’aventure d’un rachat de prêt si c’est judicieux pour vous !

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    Rembourser plus pour gagner plus !

    départ retraite

     

     

    Voilà un titre bien racoleur ! Mais je sens que je vais me faire des amis grâce à cet article… Spéciale dédicace à Didier du feu blog =&0=& !

    location saisonnière

    Je vous avais donné la recette dans 2 articles, écrits à mes débuts de bloggueur, pour gagner quelques centaines d’euros par mois sans dépenser un centime (voir ici et ).

    Cette recette fonctionnant bien et nous permettant de générer pas loin de 1000 € par mois net, il est temps maintenant de mettre en place la 2ème partie de notre stratégie (que je peux rapidement résumer en 3 phases : acheter – rembourser/consolider – profiter). La question est : comment utiliser / investir intelligemment ces 1000 € par mois ?

    Et vous l’aurez certainement deviné grâce au titre : nous allons procéder à des ajustements sur le montant du remboursement de certains crédits. Je me suis donc bricolé de superbes fichiers excel pour tout calculer. Et l’heureux élu est : le crédit de notre achat de 2011.

    Rappel de ses caractéristiques :

    • montant emprunté : 175.000 €
    • durée initiale : 25 ans
    • taux : 4%
    • taux assurance (100% sur 2 têtes) : 0.5%

    Soit un coût total (assurance plus intérêts) de 123.661,87 € précisément pour des mensualités de 996,63 €. Je rappel que les loyers encaissés grâce à cet investissement s’élèvent à 1.750€ par mois. Ce prêt, contracté à LaBanquePostale, nous permets 2 choses : moduler les échéances à la baisse (-10%), à la hausse (+30%) ainsi qu’un remboursement anticipé partiel annuel sans frais (c’est long à dire ça !) de 2.500 € maximum à partir de la 3ème année du crédit.

    Nous allons donc profiter de ces 2 avantages et augmenter nos mensualités de 30%. Ce qui va les faire passer à 1.273,74 €. Si l’on cumule avec les remboursements de 2500 € par an, cela va nous permettre de ramener la durée initiale du crédit à 181 mensualités, soit 15 ans. A l’heure où j’écris ces lignes, il nous restera donc 12 ans et 1 mois pour finir de rembourser ce prêt.

    Donc en dépensant investissant 277,1 € par mois, ainsi que 2500 € par an (soit 485,43 € par mois), nous allons gagner beaucoup !

    Alors vous me direz, « oui mais ton cashflow va passer à zéro sur ce bien, voir même être négatif !« . Oui c’est vrai. Mais : premièrement, pas de beaucoup, et globalement il restera positif. Deuxièmement, je le dis dans ma page de présentation, mon objectif est de prendre ma retraite avant l’âge légal (voir la rubrique à propos). Et comme on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre, il faut faire des choix en cohérence avec sa stratégie. Troisièmement, comme je le disais plus haut, cela va nous rapporter à terme. Voici un petit calcul pour avoir une idée du montant :

    La ligne « déductions en moins » correspond à l’économie réalisée sur les intérêts et l’assurance (ligne différence de coût) qui bien sûr ne pourra pas être déduite. J’ai multiplié ce montant par notre taux d’imposition + prélèvements sociaux.

    Les remboursements restants correspondent au nombre de mensualités restantes multiplié par le montant de ces mensualités.

    En investissant ces 485,43 € par mois pendant les 145 prochains mois, nous économiserons donc la coquette somme de 80.021,75 € ! Soit l’équivalent d’un placement à 2,2% net… Ce n’est pas terrible, mais l’important est d’avoir fini de rembourser le plus tôt possible !

    Et là, je vous vois venir ! J’entend d’ici les « tu ferais mieux de placer cet argent sur un fond euro d’une assurance vie et dès que le capital disponible est suffisant, tu rembourses le prêt par anticipation« . Bien vu ! J’ai fait le calcul bien sur… Et il faudrait trouver un placement à capital garanti rapportant 4,6% net par an, fiscalité déduite… Ce qui est beaucoup plus difficile !

     

    Voilà pour ce petit exercice de calcul, qui représente un pas de plus vers la retraite anticipée ! N’hésitez pas à me demander le fichier excel qui me permet de faire ces calculs, je me ferai un plaisir de vous l’envoyer. N’hésitez pas non plus à me dire ce que vous pensez de ce choix et ce que vous auriez fait à ma place !

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    Evènement blogueurs : l’investissement immobilier

    investissement immobilier

    Je vous l’avais annoncé dans un précédent mail : un évènement inter-blogueurs sur le domaine de l’investissement immobilier (organisé par Jérôme du blog 2ID) est en cours tout au long du mois de juin : 30 jours pour trouver votre modèle d’investissement.

    A l’issue de cet évènement, un ebook gratuit sera diffusé, reprenant tous les sujets évoqués. Vous pouvez d’ailleurs le réserver dès maintenant sur le blog de Jérôme.

    investissement immobilier

     

    Aujourd’hui, c’est mon tour de publier ! Dans cet article, je vous donne 5 bonnes raisons pour investir dans un local commercial.

    Voici le reste du programme : 5 bonnes raisons de :

    gérer ses finances avant d’investir – 1er juin, par Olivier (http://www.economiseretinvestir.com/)
    d’investir dans un parking – 3 juin, par Sofiane (http://parkinginvestir.fr/)
    d’investir dans un immeuble – 5 juin par Charles (http://www.commentdevenir-riche.com/)
    de négocier – 7 juin, vidéo d’Olivier Seban (http://olivier-seban.com)
    d’investir dans un appart meublé – 9 juin, par Olivier (http://www.plus-riche-et-independant.com/)
    d’investir dans un viager – 11 juin, par Fabrice (http://www.viager-rentable.com/)
    d’investir dans un appartement a rénover – 13 juin, par Elyse Frank (http://www.elise-franck.com/)
    d’investir dans un local commercial – 15 juin, par moi-même
    d’investir dans un studio – 17 juin, par Damien (http://www.immo-topics.fr/)
    d’acheter par un agent immobiliera – 19 juin, par Pascal (http://www.identite-immobiliere.com/)
    d’investir dans un lot de garages – 21 juin, par Julien (http://parkinggarage.fr/)
    d’investir dans un appart meublé – 23 juin, par Cynthia (http://femmeindependante.fr/)
    d’investir dans une maison aux US – 25 juin, par Loriane (http://www.myusinvestment.com/)
    d’investir dans un appart saisonnier – 27 juin, par David (

    http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com[...]   Lire la suite

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    La facturation d’une fuite d’eau

    fuite d'eau

     

    On accuse beaucoup nos chers dirigeants actuels de ne pas faire grand-chose… ou en tout cas pas ce qu’on voudrait, ou encore grand-chose de visible. Mais pourtant… Voici l’exemple d’un pas grand-chose qui peut nous être utile à tous !

    C’est à la réception d’une facture d’eau pour notre petit immeuble de 2 logements que m’est venue l’idée de cet article. Pourquoi ? Eh bien le montant de cette facture est environ 4 fois plus élevé que d’habitude ! Aïe… 119 m3 facturés pour une période d’un trimestre, pour 5 occupants… C’est tout simplement énorme et représente environ 3 piscines de 8m par 4 ! Et devinez quoi… il n’y a pas de piscine !

    facturation fuite d’eau

    Donc vu la quantité facturée, nous avons en toute logique pensé à une fuite d’eau…  Pour la petite histoire, il s’avère que ce n’est pas le cas, mais ça ne m’empêche pas de vous expliquer ce pas grand-chose qui pourra peut-être vous servir.

    Il s’agit en fait d’un décret d’application d’une loi voté en mai 2011, pour être précis le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012. Jusqu’à présent, si vous étiez victime d’une fuite d’eau située après votre compteur, vous n’aviez que vos yeux pour pleurer… Non j’exagère un peu. Il fallait quand même ramer pour se faire rembourser – et pas à tous les coups – la part correspondant à l’assainissement (logique, de l’eau qui s’évapore dans la nature n’a pas à être assainie – donc la facturation de ce service n’a pas lieu d’être).

    Les changements apportés par ce décret d’application tiennent en quelques lignes :

  • en cas de consommation anormale, votre fournisseur d’eau a l’obligation de vous avertir, au plus tard lors de l’envoi de la facture et par quelque moyen que ce soit
  • et surtout, si la fuite n’est pas due à un appareil ménager, un équipement sanitaire ou de chauffage, votre facture sera plafonnée à 2 fois la consommation moyenne (voir l’article L. 2224-12-4 de cette fameuse loi de mai 2011). A condition bien sur d’apporter la preuve que la fuite a bien été réparée dans un délais d’un mois à compter sa notification.
  • [...]   Lire la suite

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    Le volume de crédits immobiliers est en chute libre, et pourtant…

    crédits immobiliers

     

    Vous l’avez certainement entendu un peu partout : le nombre de crédits immobiliers accordés en 2012 est en chute libre !

    Les chiffres concernant l’ensemble de l’année ne sont pas encore disponibles, mais on notait déjà une baisse de 30.9 % sur les 9 premiers mois de l’année par rapport à la même période de 2011. (source : Observatoire Crédit Logement / CSA).

    crédits immobiliers

     

    Plusieurs raisons sont évoquées pour expliquer cette baisse :

    • la chute du nombre de ventes
    • le resserrement des conditions d’octroi des crédits immobiliers par les banques
    • des prix qui résistent à la baisse tant annoncée et donc des acheteurs qui attendent (quoique ça ne soit pas vrai pour toutes les régions)

    A ces raisons là, je vais en ajouter une autre : l’amour-propre du banquier. Voilà une petite anecdote qui m’est arrivée et qui m’a un peu laissé « sur le cul » pour rester poli.

    Je vous avais présenté dans cet article le dossier que j’ai l’habitude de préparer et qui m’accompagne en période de recherche de crédits immobiliers. Autre avantage de ce dossier, on peut l’envoyer par mail. C’est ce que j’avais fait avec le 2ème bien que nous avons raté en début d’année (voir ici), pour sonder le terrain.

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    J’avais donc envoyé mon dossier, accompagné de photos, à une des banques chez qui nous sommes clients. Quelques jours plus tard, réponse du directeur d’agence (qui est notre conseiller) : « Je suis au regret de vous informer que

    nous ne souhaitons pas donner une suite favorable[...]   Lire la suite

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    Bien présenter une demande de prêt immobilier

    prêt immobilier

     

    Pour investir dans l’immobilier, on doit inévitablement passer un jour ou l’autre par la case banquier. Une petite discussion dans l’article Investir en 2013 m’a donné l’idée de ce billet. Vous avez trouvé la perle rare et comptez vous lancer dans l’aventure… Alors comment se passe le contact avec la banque ? Quelles pièces vous demandera-t-on pour constituer le dossier de demande de prêt immobilier ? Comment optimiser les rendez-vous ? Voici quelques réponses qui pourront vous donner une petite idée.

     

    demande de prêt immobilier

    En général, un seul rendez-vous ne suffit pas pour obtenir un crédit (ça serait trop beau…). Il en faut au minimum 2, voir plus. Ben oui, le banquier a toujours oublié de vous demander un ou deux justificatifs (vécu), oublié de vous faire signer la demande de prêt (re-vécu) ou la déclaration comme quoi vous avez bien été informé sur les assurances (re-re-vécu).

     

    Premier contact avec la banque

    La nature du premier rendez-vous diffère selon la situation :

    1. Vous êtes passé par un courtier (bonne idée !) : c’est ce dernier qui va s’occuper du premier contact avec la (ou les) banque(s) retenues en lui transmettant votre demande. Vous allez directement voir le banquier pour établir la demande de prêt immobilier, avec les justificatifs nécessaires.
    2. Vous allez voir votre banquier habituel, qui vous connaît, à qui vous avez « juste » à expliquer votre projet.
    3. Vous allez voir la concurrence. Il faudra plus de temps, car vous devrez à la fois présenter votre projet, et votre situation.

    A l’issue de cette rencontre, (et sauf pour le premier point où vous aurez déjà reçu ces informations de la part du courtier), vous aurez normalement :

    • un premier avis sur votre projet : avez-vous vu trop grand ? Prévu suffisamment d’apport ? ou au contraire tout est bon, on passe à la suite.
    • une première idée sur les conditions de financement : taux, frais de dossier, caractéristiques du crédit.

    Dans tous les cas, ce rendez-vous est important, car votre interlocuteur va pouvoir juger de votre sérieux, votre motivation et votre niveau de compétences dans les domaines de l’investissement locatif ou encore du prêt immobilier. Il est donc primordial de ne pas y aller « les mains dans les poches », mais en étant un minimum préparé.

     

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    Préparation du dossier de prêt immobilier – présentation du dossier

    Afin de gagner un temps précieux, mais surtout de gagner en crédibilité et de montrer à mon interlocuteur que je sais de quoi je parle, j’ai l’habitude de préparer un dossier papier qui comprend 2 grandes parties :

    1- Notre situation

    – Informations personnelles (état civil, nombre d’enfants, emploi)
    – revenus (salariés, autres)
    – l’état de nos finances personnelles (épargne, crédits conso en cours éventuellement)
    – notre patrimoine
    – un résumé

     2- Le projet

    – Description (type de bien, emplacement, état, prix, revenus et charges connues …)
    – Avantages et inconvénients
    – Nos points forts
    – Le besoin de financement
    – Des photos du bien

    Dans la première partie, le résumé est un point stratégique : c’est lui qui va permettre en un coup d’œil au banquier de se rendre compte qu’il a affaire à « un initié ». J’y indique des données que le banquier ne s’attend pas forcément à ce qu’on lui présente, comme notre taux d’endettement à 70% des revenus locatifs, notre « reste à vivre », notre revenu fiscal de référence.

    Dans la deuxième partie, ne pas négliger les avantages et inconvénients, ainsi que le besoin de financement. C’est avec l’expression de votre besoin que le banquier pourra juger votre connaissance du domaine du prêt immobilier. Par exemple, vous pouvez y inclure vos exigences : type de taux, délégation d’assurance, négociation des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé).

    Allez, petit cadeau pour vous : voici le fichier que j’utilise, complété avec les données de notre dernier projet :

    Dossier Projet Investissement Locatif[...]   Lire la suite

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