De retour après 2 semaines de vacances bien méritées  :-)), voici un nouvel article invité que j’ai publié sur le blog candix de Martin.

En cette période de taux très bas, il peut être judicieux de faire racheter son crédit immobilier. Dans cet article, j’explique comment s’y prendre pour faire les calculs, avec une mise en application sur un de nos crédits.

Vous pouvez voir l’article ici.

Ou ci-dessous :

Si vous suivez les taux des crédits immobiliers, vous avez peut-être constaté qu’ils sont quasiment à leurs plus bas historiques en ce moment. Vous avez un crédit immobilier en cours, à un taux bien supérieur ? Il est peut-être bon de faire racheter.

Mais comment déterminer si c’est avantageux pour vous, et ce que vous pouvez y gagner ? Il y a plusieurs éléments à prendre en compte.

– les conditions de votre crédit en cours : existence d’indemnités de remboursement anticipé (couramment appelées IRA – voir cet article), taux d’intérêt, taux de l’assurance, type de garantie sur le prêt…

– Et bien sûr les conditions de votre futur prêt (taux, frais de dossier, assurance, garantie…). Pour cela, le plus simple consiste à passer par un courtier en crédit en ligne (un simulateur est disponible en bas de ma page « outils »). Il vous fera gagner un temps précieux en vous évitant de faire le tour des banques par vous-même.

1. Rembourser votre prêt actuel

Il faut vous assurer d’avoir le tableau d’amortissement avec vous, ainsi que le contrat de prêt. Vous y trouverez plusieurs informations précieuses : le capital restant dû, les conditions des IRA, le type de garantie.

La première chose à faire est donc de calculer combien va vous coûter le remboursement anticipé de votre crédit actuel. Pour cela, il faut calculer le montant des IRA, qui est de 3% du capital restant dû ou de 6 mois d’intérêts (il faut prendre le plus petit des 2 montants).

Par exemple : s’il vous reste 50.000 € à rembourser, 3% de cette somme représente 1500 €. Si ce prêt est à 4,5%, 6 mois d’intérêts représenteront 50000 * 0,045 / 2 soit 1125 €. Si vous ne les avez pas négociées à l’origine, vous aurez donc à payer 1125 € au titre des IRA.

Ensuite, il faut savoir comment est garanti votre prêt actuel. Si vous êtes passé par une caution (type Crédit Logement), vous n’aurez rien à payer. Par contre, si vous avez un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) ou une hypothèque, il se peut que votre future banque vous demande de procéder à une mainlevée. Son coût est inférieur à 1% du capital emprunté initialement. Par exemple, pour 100.000 € empruntés, il sera de 840 €. Un très bon simulateur est disponible sur le site de la chambre des notaires de Paris. Mais il faut savoir que la plupart des banques acceptent une inscription hypothécaire en 2nd rang, donc il ne vous en coûtera rien (la 1ère hypothèque sera automatiquement levée sans frais 2 ans après la date de fin initiale de votre crédit en cours).

Continuons donc avec notre exemple : si vous voulez faire racheter votre prêt, vous devrez rembourser à votre banque actuelle 50000 + 1125 + 840 € (dans le pire des cas) soit 51965 €

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Une dernière chose à savoir pour éviter les mauvaises surprises : la date à laquelle vous procéderez au remboursement. Il doit avoir lieu idéalement le jour du prélèvement de l’échéance de votre ancien prêt. Ou quelques jours après. Sans quoi vous vous exposez au paiement d’intérêts intercalaires. C’est le montant quotidien des intérêts que vous payez. Toujours dans notre exemple, supposons que vous remboursiez les 50.000 € dix jours après le prélèvement de votre échéance. Vous aurez à payer 10 jours d’intérêts, soit 50000*0.045/365*10 = 61 €. Ca n’est pas grand chose sur cette somme, mais sur quelques centaines de milliers d’euros, ça peut monter vite !
Si vous suivez les taux des crédits immobiliers, vous avez peut-être constaté qu’ils sont quasiment à leurs plus bas historiques en ce moment. Vous avez un crédit immobilier en cours, à un taux bien supérieur ? Il est peut-être bon de faire racheter.

Mais comment déterminer si c’est avantageux pour vous, et ce que vous pouvez y gagner ? Il y a plusieurs éléments à prendre en compte.

– les conditions de votre crédit en cours : existence d’indemnités de remboursement anticipé (couramment appelées IRA – voir cet article), taux d’intérêt, taux de l’assurance, type de garantie sur le prêt…

– Et bien sûr les conditions de votre futur prêt (taux, frais de dossier, assurance, garantie…). Pour cela, le plus simple consiste à passer par un courtier en crédit en ligne (un simulateur est disponible en bas de ma page « outils »). Il vous fera gagner un temps précieux en vous évitant de faire le tour des banques par vous-même.

2. Le nouveau prêt.

Pour ce nouveau prêt, vous aurez à payer des frais de garantie, et peut-être des frais de dossier. Nous avons vu plus haut qu’il vous faut emprunter 51965 €.

Le coût d’une caution du genre Crédit Logement peut être simulé ici. Le coût d’une hypothèque et d’un PPD est également donné à titre indicatif. Pour la caution, il sera de 923 € (dont une partie – 500 € environ – sera remboursée en fin de prêt).

Supposons ensuite que le montant des frais de dossier s’élève à 500 €

Pour faire racheter vos 50.000 € de capital restant dû, vous devrez finalement emprunter 51.965 + 923 + 500 € soit 53.400 € en arrondissant.

Pour déterminer si le rachat de votre crédit sera plus intéressant, il vous faudra donc calculer le coût total du nouveau prêt (intérêts + assurance – remboursement caution le cas échéant) et le comparer au coût restant de votre crédit initial (intérêts + assurance également – remboursement caution)

Il peut être également très intéressant de recourir à une assurance autre que celle de la banque lors de la souscription du nouveau prêt. Il est possible de gagner plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit grâce à la délégation d’assurance (voir cet article)

3. Etude de cas

Pour mettre en pratique, je vous propose une petite étude de cas réelle avec un de nos crédits.

Les données initiales :

– Montant emprunté : 80700 € à 4%, 1ère échéance le 5 janvier 2007

– Durée initiale : 18 ans, mensualité initiale 543,54 € (dont 18,83 € pour l’assurance) augmentée depuis à 615 €.

– Taux de l’assurance : 0,28%

– Frais de dossier : 700 €.

– Capital restant dû à la ce jour : 57236,34 €

– Garanti par un PPD

– Durée restante : 116 mois soit 9 ans et 8 mois

Les calculs :

– Montant des IRA à payer : 57236,34 * 0,03 = 1717,08 ou 57236,34*0,04/2 = 1144,72 €

– Montant des frais de mainlevée d’hypothèque : 750 €

– Coût de la caution Crédit Logement : 1047 € dont 558 € remboursables en fin de prêt

– Frais de dossier : 500 €

– Montant maximum à emprunter : 60678,06 €

Les hypothèses pour le nouveau prêt

Un rapide coup d’œil sur meilleurtaux nous donne, pour un taux « bon » (comprenez : peut mieux faire) sur 10 ans 2,85%.

En passant par une délégation d’assurance, nous pouvons facilement arriver à un taux de 0,1% (nous avons eu 0,08% sur notre dernier prêt)

Une simulation sur le site www.calcamo.org (un très bon simulateur de crédits que je vous recommande vivement d’utiliser – gratuit pour 100 opérations) nous donne les informations suivantes pour le nouveau prêt :

– Mensualité : 599,06 € assurance comprise

– Montant total des intérêts : 8813,28 €

– Coût de l’assurance : 586,96 €

Soit un coût total de 9400,24 € pour ce nouveau prêt.

Pour calculer la différence avec le prêt actuel, la méthode est simple. Il suffit faire le total des mensualités restantes de l’ancien prêt moins le total des mensualités du nouveau. Dans notre exemple : (615*116) – (599.06*116) = 1849,04. Toujours dans notre exemple, il faut ajouter le montant du remboursement de la caution, soit 558 €. Faire racheter ce crédit nous permettrait d’économiser 2407,04 €… de quoi s’offrir de belles vacances !

Voilà… Je viens de faire ce calcul pour vous, que je n’avais jamais fait auparavant (stupide !). Et je viens donc de me rendre compte de la somme minimum que nous pourrions économiser. Je dis minimum car il pourrait être facile de faire sauter, en négociant, les frais de dossier du nouveau prêt, de trouver une banque qui ne demande pas la mainlevée de l’hypothèque sur le bien et de trouver un taux plus compétitif…

Je vais donc de ce pas faire une demande de crédit auprès d’un courtier !!!

4. Quelques infos pour terminer :

– Pour que ça en vaille la peine, il faut compter une différence d’au moins 1% entre le taux des 2 prêts.

– Il faut aussi que le prêt initial ne soit pas trop « vieux ». En effet, plus on arrive près du terme du crédit, moins le montant des intérêts restant est élevé. La différence sera donc de moins en moins grande.

– Une autre possibilité, à ne pas négliger, s’offre à vous : renégocier le taux du crédit auprès de votre banque actuelle. Les banquiers n’aiment pas ça, mais s’ils ne veulent pas perdre le client, ils n’ont guère le choix !!! Et cela vous évitera de longues démarches pour obtenir un nouveau prêt ainsi que pas mal de frais !