Catégorie : Immobilier

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La Gestion de Patrimoine est un art qui requiert non seulement une connaissance approfondie des marchés financiers, mais aussi une compréhension intime des besoins et des objectifs personnels. C’est là qu’intervient le conseiller en gestion de patrimoine, un professionnel dédié à la prospérité financière de ses clients. Voici quelques raisons clés pour lesquelles faire appel à un tel expert peut s’avérer judicieux.

Les bonnes raisons de faire appel à un CGP

Une Expertise personnalisée : Chaque individu possède une situation financière et personnelle unique, avec ses propres défis et opportunités. Un conseiller en gestion de patrimoine offre une expertise sur mesure, adaptée aux circonstances personnelles, pour optimiser la croissance et la protection du patrimoine. La première étape d’une relation avec un CGP est la réalisation d’au Diagnostic Patrimonial qui permettra à votre conseiller de (presque) tout savoir sur vous ![...]   Lire la suite

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immobilier neuf

Pour continuer dans la série des « pourquoi investir dans… », je vous propose aujourd’hui une réflexion sur l’investissement dans l’immobilier neuf.

Quand on songe à effectuer un premier investissement immobilier, on pense souvent à acheter un appartement en VEFA. Pourquoi ? c’est simple, les programmes en immobilier neuf sont nombreux et on voit des publicités partout. Que ça soit dans les journaux, sur les sites immobilier, mais aussi chez le banquier ou chez les CGPI vendeurs de défiscalisation etc. Il y en a partout. Alors…

 

A qui s’adresse un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est un type d’achat qui ne va pas convenir à tout le monde. Voici quelques raisons…

Le budget est souvent bien plus élevé que pour un achat dans l’ancien. Il faut donc un pouvoir d’achat plutôt confortable.

Afin d’éviter un impact trop important son taux d’endettement qui pourrait empêcher un autre achat, il vaut mieux être déjà propriétaire de sa résidence principale (pas forcément finie de payée, mais déjà achetée) avant de penser à investir dans le neuf. Les banquiers prêtent également bien plus facilement pour un investissement si vous êtes déjà propriétaire de votre RP. C’est un peu bête et dommage, mais c’est comme ça.

Un investissement dans le neuf conviendra aussi très bien des à personnes désirant préparer un projet futur, comme par exemple avoir un logement que les enfants pourront occuper quand ils feront leurs études (encore faut-ils qu’ils veuillent bien faire des études, ou bien les faire là où vous aurez acheté !), ou un logement pour soi une fois la retraite atteinte. Avec du neuf, il y aura beaucoup moins de frais de remise aux normes ou au goût du jour qu’avec un achat dans l’ancien, et on peut choisir les prestations que l’on souhaite pour soi.

Un achat dans le neuf pourra également intéresser les personnes voulant payer moins d’impôts grâce aux nombreuses lois de défiscalisation pondues par nos ministres successifs. Mais vous connaissez mon avis sur le sujet : ATTENTION AUX ARNAQUES ! On a tous entendu parler de gens s’étant fait berner en achetant un bien trop cher, une zone sans demande locative à 500km de chez eux. Mon conseil : prenez la défiscalisation comme un bonus ! Et posez-vous la question suivante : achèterais-je tout de même cet appartement s’il ne permettait pas une économie d’impôts ?

Un achat dans le neuf va aussi intéresser les personnes qui ne veulent pas s’embêter avec des travaux. Logique, puisque c’est neuf, c’est censé tenir un bon moment avant d’avoir à investir pour embellir, rénover ou réparer.

Pour la même raison, un investissement dans le neuf permet d’acheter à une certaine distance de chez soi. Vous savez que je recommande toujours d’acheter au plus près afin de pouvoir gérer les problèmes et les petits travaux sans avoir à faire une heure de route. Ici, on peut se poser la question et « prendre le risque »

Enfin, acheter de l’immobilier neuf permet de proposer un bien plus haut de gamme et viser une catégorie de locataires plus aisés, qui théoriquement posera moins de problème. Je dis bien théoriquement, on n’est jamais à l’abri.

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Quelle rentabilité espérer avec un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est difficile de répondre à cette question tant le marché immobilier est différent d’une ville à l’autre ou même d’une région à l’autre. Les prix ne sont pas les mêmes en Alsace qu’en région parisienne !

Ce qui est clair, c’est que vous n’aurez jamais 10% de rentabilité. Dépendant des endroits, il faut compter de 4 à 7% (et souvent moins pour les programmes défiscalisants). C’est toujours mieux qu’un livret A, mais moins bien que dans l’ancien. Alors la carotte fiscale des différents dispositifs de défiscalisation permet d’augmenter légèrement ce taux, mais c’est généralement au prix d’un bien payé plus cher… Encore une fois attention !

Vu le niveau de rentabilité, on peut sérieusement se poser la question de l’achat de parts de SCPI (rentabilité 4 à 5%), moins « palpables » mais moins contraignant et moins risqué.

 

Dans quels cas il ne faut pas acheter du neuf ?

Bien évidemment, il ne faut pas acheter d’immobilier neuf pour les cas inverses de ceux que j’ai cité dans le premier paragraphe. Mais ce n’est pas tout ! Voici quelques autres situations / exemples.

Si vous voulez défiscaliser avec des travaux, c’est logique, évitez le neuf.

Comme vu plus haut, si vous recherchez une plus grande rentabilité, oubliez l’investissement dans le neuf.

Si vous voulez acheter un immeuble plutôt qu’un appartement ! J’ai souvent fait le constat qu’on peut trouver un petit immeuble de 3 appartements dans l’ancien pour le prix d’un F4 en VEFA… Encore une fois tout dépend où. Mais chez moi c’est le cas par exemple !

Si vous voulez multiplier les investissements, n’achetez pas du neuf. Votre taux d’endettement atteindrait trop vite les limites que votre banquier ne voudra pas dépasser.

 

Conclusion[...]   Lire la suite

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visale

Pourquoi VISALE ?

Avec la fin des assurances GRL (Garantie de Revenus Locatifs), l’état a créé un vide dans le domaine des assurances loyers impayés, et a laissé au seul secteur privé le soin de fournir des garanties de paiement du loyer. Avec des conséquences pour les locataires et les bailleurs : CDI hors période d’essai obligatoire, donc plus de difficultés pour trouver un logement.

Heureusement, depuis quelques temps, un nouveau dispositif a vu le jour : VISALE.

 

Qu’est-ce que le dispositif VISALE ?

Vous connaissez tous bien sûr le mécanisme du garant. Quand un locataire ne paie pas son loyer et que le bail l’a prévu, le bailleur se tourne vers le garant. C’est ce dernier qui va payer le loyer (et des charges) pour le compte du locataire.

Et bien VISALE c’est pareil. Sauf qu’au lieu que ça soit un proche (bien souvent les parents) qui se porte garant, c’est l’état qui assume cette responsabilité. Et comme pour un garant, VISALE est totalement gratuit !!

 

Fonctionnement du dispositif VISALE

Les conditions pour en bénéficier

Premièrement, tout le monde ne peut pas bénéficier de ce dispositif. A l’origine, il était uniquement destiné aux moins de 30 ans. Aujourd’hui, le dispositif s’adresse également aux plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 moins.

Il faud donc :

  • que le logement fasse partie du parc privé
  • qu’un des titulaires du bail ait moins de 30 ans
  • ou salarié plus de 30 ans mais embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
  • qu’il n’y ait pas d’autre système de garantie de paiement du loyer (caution physique ou assurance GLI)
  • que le loyer du logement soit inférieur à 1300 € (ou 1500 € à Paris)
  • que le taux d’effort du ménage soit inférieur à 50 %, c’est à dire que les revenus soient supérieurs à 2* (loyer + charges)

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    gagner-argent-immobilier

    Et si je vous faisais gagner de l’argent ?

    Toujours grâce à l’immobilier bien sûr. Mais sans investir… Comment alors ?

    Nous avons tous dans notre entourage des personnes qui ont un bien (ou plusieurs !) à vendre.
    Ce que je vous propose, c’est de devenir apporteur d’affaires pour le compte du réseau SAFTI.

    Le principe est simple :

  • vous signez une convention de partenariat avec Sandrine (si vous ne la connaissez pas, son interview se trouve ici)
  • quand une de vos connaissances veut mettre en vente un bien, vous donnez l’information à Sandrine
  • grâce à l’étendue du réseau SAFTI (1800 conseillers), elle va alors mettre en relation votre connaissance avec le meilleur conseiller sur le secteur géographique concerné
  • si la vente se réalise avec ce conseiller, vous gagnez 10% du montant de la commission d’agence !

    • [...]   Lire la suite

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    Investisseur immobilier

    Je vous propose aujourd’hui l’interview d’Anthony, un jeune investisseur qui m’a envoyé récemment un message sympathique pour me remercier d’avoir fait ce blog, qui l’a beaucoup aidé à concrétiser ses investissements ! A 30 ans, il est propriétaire de 3 appartements et en cours d’achat pour immeuble de 8 appartements !

     

     

    Bonjour Anthony, et bienvenue sur Objectif Tune ! Peux-tu te présenter en quelques mots ?

    Bonjour François,

    Je m’appelle Anthony, j’ai 30 ans, je suis pacsé et père de 2 enfants. De formation technique en bâtiment, j’ai été maitre d’œuvre dans le secteur privé. Maintenant, je suis technicien dans un service technique d’une école.

     

    Peux-tu nous expliquer comment es-tu arrivé devenu investisseur dans l’immobilier ?

    Un jour, je me suis mis à la recherche de biens pour un investissement locatif, j’ai fait le tour des banques, et je suis tombé sur 2 biens intéressants en 8 mois d’intervalle … A présent je bénéficie d’un logement de fonction et j’ai mis mon ancienne résidence principale en location. Mon taux d’endettement baisse significativement, ce qui m’a permis de continuer à investir. Cela fait 2 ans que je cherche un immeuble de rapport et je viens seulement de tomber dessus !

     

    Peux-tu me détailler ton patrimoine immobilier ? (apparts + futur immeuble)

    J’ai actuellement 3 biens :

    • 1 f2 , 55m2, achat 60 K euros, +10K euros travaux, mensualité 450 euros , loyer 550 euros (travaux réalisé par mes soins, 8 mois de travaux)
    • 1f4 , 100m2, achat 150K euros, 20K euros travaux , mensualité 900 euros, loyer 800 euros (ancienne résidence principale )
    • 1f4 80m2, achat 95K euros, mensualité 630, loyer 630 euros

    Ainsi qu’un compromis en cours pour un immeuble dont voici les caractéristiques :

  • 306K +80K travaux
  • 8 appartements type F2 et F3 + 7 garages + 1 plateau de 200m2 à transformer en 2 appartements
  • Financement 1 seule banque : 2400 euros / 15ans
  • Loyer actuel :  3400 euros, futur 4500 euros

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    scpi foncieres

    Tout le monde n’a pas forcément le temps, ni l’envie d’investir dans l’immobilier en direct. Heureusement, il y a des solutions ! Communément appelées placement pierre-papier, les plus connues sont les SCPI et les Foncières Cotées. Ces dernières sont également appelées SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotées) ou REIT en anglais (Real Estate Investment Trust). Leur but est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier qui peut être spécialisé dans un secteur particulier (commerces, bureaux) ou diversifié.

    Les SCPI

    J’avais dédié un article aux SCPI il y a un moment, vous le trouverez en suivant ce lien.

    Pour résumer :

  • les SCPI procurent des revenus fonciers qui sont imposés comme si vous possédiez un bien physique : impôts sur le revenus + prélèvement sociaux
  • il est possible de faire un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI
  • il existe plusieurs types de SCPI : SCPI de rendement (qui vous versent des revenus réguliers et les rendement peuvent monter jusqu’à 5-6%), SCPI de plus-value (qui ne rapportent rien, mais dont le but est de générer un profit entre l’achat des parts et la revente de celles-ci), SCPI fiscales (qui permettent d’investir dans des programmes défiscalisants)

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    societe civile

    Dès qu’on parle d’investir à plusieurs, la Société Civile Immobilière (SCI – voir cet article) est la forme de société à laquelle on pense en premier. En fait, la SCI est une déclinaison de la Société Civile « tout court », dont l’objet social limite ses activités à la location de biens immobilier.

    C’est normalement suffisant puisqu’on crée une SCI justement dans le but d’acheter de l’immobilier et de mettre en location. Je vous propose de voir un peu plus loin pour optimiser encore le résultat d’un investissement en SCI.

    Imaginons que votre SCI génère pas mal de trésorerie (du cash en d’autres termes). Rien d’extraordinaire, puisque vous aurez suivi les excellents conseils trouvés sur Objectif Tune – j’adore m’envoyer des fleurs :-)

    Dans ce scénario, puisque votre société a du cash, il est légitime que vous vous posiez la question de quoi faire de cet argent. Plusieurs possibilités s’offrent à vous, par exemple vous l’utilisez pour :

    • réaliser des travaux
    • rembourser le crédit par anticipation
    • apport pour l’achat d’un autre bien

    Vous pourriez aussi – et tout à fait légitimement – vouloir placer ce cash pour qu’il vous rapporte. Mais avec une SCI, vous avez un problème… Son objet limité à des activités de location de biens vous empêche d’utiliser la trésorerie de votre société comme bon vous semble. Vous serez donc limité à des placements sécurisés ne rapportant rien du tout, du genre un compte à terme 3 mois vous rapportant la somme mirobolante de 0,1% par an.

    Vous l’aurez compris, c’est là qu’est tout l’intérêt de ne pas limiter l’objet social de votre SC aux activités liées à l’investissement locatif. A travers une SC « tout court », en ayant pris soins de rédiger l’objet correctement, vous ne serez plus limité. Vous pourrez par exemple investir votre trésorerie en bourse, dans des participations dans d’autres sociétés ou dans tout autre produit d’investissement. On parlera alors de Société Civile « de Patrimoine » ou « de Portefeuille », ou encore « Patrimoniale ».

     

    Voici un exemple d’objet social pour une Société Civile de Patrimoine :

    Article x : Objet – Cette société a pour objet l’acquisition de biens et droits immobiliers, destinés à être loués, l’acquisition et la gestion de valeurs mobilières, actions, parts sociales, parts d’intérêts et, généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet à la condition expresse que le caractère civil de la société ne soit pas modifié.

     

    En formulant l’objet de cette manière, vous serez libre de faire ce que bon vous semble de votre trésorerie. Mais attention à ne pas tout perdre sur de mauvais placements… Je l’ai déjà dit et le répète : n’investissez que dans ce que vous connaissez !

     

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    immeuble de rapport

    Si si, ça existe ! Mais ça ne court pas les rues. Sans être en recherche active d’un prochain investissement, je regarde régulièrement les annonces. Et je suis tombé sur celle-ci le mois dernier (le jour de sa parution) concernant un immeuble de rapport :

    Le détail nous apprend qu’il y a des travaux à prévoir dans 3 des 4 appartements (le 4ème étant occupé par l’actuelle propriétaire). Je connais le marché locatif sur cette commune, je sais que des appartements F3 de cette superficie, refaits à neuf et au goût du jour peuvent se louer sans problème à 750 € par mois.

    Calcul rapide : 750 * 4 * 12 = 36.000 € de revenus pour 180.000 € à l’achat. Ce qui laisse une belle marge pour les travaux… Et en partant sur une offre au prix et avec 120.000 € de travaux soit avec un budget de 300.000 €, on arrive à 12% de rentabilité brute.

     

    Une pépite ?

    Il faut absolument creuser ! J’appelle aussitot l’agence et nous calons une visite dans la semaine.

    La visite arrive, et conforte mon idée ! Il y a un énorme potentiel et pas une, mais deux cerises sur le gâteau. Les appartements sont bien conçus, lumineux, avec de grandes pièces, une belle hauteur sous plafond. 3 des 4 sont en cours de rénovation, le 4ème nécessite quand même une remise au goût du jour (salle de bain et cuisine essentiellement). L’appartement du premier est un F2 qui peut facilement être transformé en F3, et possède un beau jardin privatif de 400m2. Caves et garages sont sains. Taxe foncière : 2200 € dont 300 € de taxe ordure (récupérable).

    Les 2 bonus : une pièce de 20m2 au rez-de-chaussée en très bon état et qui pourrait être facilement louée comme bureau à 200€ par mois après installation d’un point d’eau / wc. Des combles avec une très belle hauteur sous plafond, qui permettrait de réaliser facilement un 5ème appartement (arrivées d’eau et évacuations existantes) avec à peu près 50.000 € d’investissement.

    Je me lance dans une estimation des travaux, qui sont tout de même d’envergure : les travaux d’électricité sont commencés, une salle de bains et une cuisine sont terminés. Mais tout le reste est à refaire. Avec les extérieurs, j’arrive à environ 100.000 € au total, en incluant le rafraîchissement de l’appartement déjà occupé et l’installation sanitaire de la pièce du rez-de-chaussée.

     

    Bilan :

    Voici le résumé de la situation

  • Achat : 180.000 € avec petite marge de négociation d’après l’agent, nous partons sur une offre à 170.000  €
  • Travaux : 100.000 €
  • Frais de notaire : 13.000 €
  • Soit une enveloppe globale de 283.000 € pour des revenus de 36.000 € sans compter la location du bureau ni l’aménagement des combles soit 13,3% hors frais de notaire !
  • Achat avec une SCI à l’IS pour ne pas trop impacter notre fiscalité personnelle.

    • [...]   Lire la suite

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    agent immobilier SAFTI

    Si vous avez déjà acheté ou vendu un bien immobilier, vous avez certainement été confronté à un agent immobilier – qui ne vous a peut-être pas laissé un très bon souvenir… Je vous propose de redorer le blason de la profession, avec l’interview de Sandrine, agent commerciale indépendante pour le compte du réseau SAFTI.

     

     

    Bonjour Sandrine, tout d’abord pourrais-tu te présenter en quelques mots ?

    Bonjour François et merci de ton accueil sur ton blog ! Pour faire court, j’ai 36 ans, je suis mariée, mère de 2 enfants et agent immobilier indépendante depuis début 2015.

     

    Peux-tu nous dire comment tu es arrivée dans le domaine de l’immobilier ?

    Je viens d’un domaine très différent, mais dans lequel le contact avec les clients est très important. Par ailleurs, avec mon mari, nous investissons dans l’immobilier à titre personnel depuis plusieurs années. Après avoir arrêté de travailler quelque temps pour me consacrer à l’éducation de mes filles, j’ai eu envie de reprendre une activité professionnelle. C’est donc tout naturellement que je me suis tournée vers la profession d’agent immobilier indépendant.

     

    Le fait d’être indépendante est-il un avantage pour toi ?

    Absolument ! Je gère mon emploi du temps comme je veux, ce qui me permet de consacrer du temps à ma famille quand j’en ai envie, mais aussi de me libérer pour travailler dans des créneaux horaires plutôt inhabituels (samedi, dimanche, soirée).

     

    Parlons un peu de ton « employeur ». Pourquoi avoir choisi SAFTI en particulier parmi les nombreux réseaux qui existent ?

    Alors le concept est quasiment le même pour tous, mais SAFTI était déjà un réseau important début 2015 (il l’est encore plus aujourd’hui) et avec une grosse volonté de croissance. Ce qui est synonyme de notoriété et de moyens pour agir (formation, outils de travail aboutis, marketing, communication…). J’ai trouvé que le design de leur site internet était particulièrement bien fait, ce qui est primordial puisqu’il s’agit de ma « vitrine ». D’autre part, leur offre de formation et la grille de rémunération ont également pesé dans mon choix.

     

    Et avec le recul ?

    Je ne regrette absolument pas ce choix. SAFTI essaie de favoriser un vrai esprit d’équipe entre les conseillers, ce qui est très important pour moi. Autre chose, le personnel du siège est toujours là pour nous assister en cas de besoin et l’offre de formation continue toujours abondante. Enfin, l’outil informatique à notre disposition est vraiment intuitif et puissant. Il nous permet de gagner un temps fou avec la diffusion des annonces sur de très nombreux sites en 1 seul clic et la centralisation du fichier clients.

     

    Le réseau, c’est fait. Parlons de ton activité d’agent immobilier… Comment vont les affaires ?[...]   Lire la suite

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    chalet à Gerardmer

    Bonjour à tous. Je vous propose aujourd’hui l’interview de Lionel, un ami qui vient de réaliser une belle acquisition (un superbe chalet à Gerardmer) pour se lancer dans la location saisonnière… et profiter… Ca fait envie !

     

     

    chalet à Gerardmer

    Bonjour Lionel, tout d’abord peux-tu nous dire quelques mots sur toi ?

    Bonjour François,

    Je m’appelle Lionel, j’ai 37 ans, suis marié et j’ai une petite fille. Je travaille comme indépendant (profession libérale) tout comme mon épouse.

    Tu viens de réaliser un bel achat. Peux-tu nous en dire un peu plus ?

    Effectivement. Nous avons eu avec mon épouse, un coup de cœur pour un grand chalet à Gérardmer, une station de ski des Vosges. Nous passions régulièrement quelques jours de repos dans cette station familiale pour nous ressourcer et nous mettre au vert, afin d’évacuer le stress de nos boulots très prenants. C’est ainsi tout naturellement que nous avons commencé à regarder des chalets qui nous plaisaient en rêvant à pouvoir un jour en posséder un. D’abord en plaisantant, nous avons fait quelques visites, puis nous nous sommes pris au jeu et ce qui devait arriver, arriva….nous sommes tombés sur un superbe chalet de 190m2 très agréable à vivre, situé près des pistes de ski de fond. Nous avons aussi rapidement constaté qu’il existait une demande touristique dans cette région, et que certains professionnels du secteur louaient des biens avec une surface exiguë et un confort assez sommaire. L’idée nous est donc venue, afin d’amortir un peu notre investissement, de louer notre chalet à Gerardmer en saisonnier en se positionnant sur un secteur un peu plus « haut de gamme » en mettant l’accent sur le confort des équipements et la surface des pièces pour rendre le séjour des plus agréables aux vacanciers potentiels.

    Pourquoi t’être tourné vers la location saisonnière plutôt que vers un investissement « classique » ?

    Nous aurions pu passer par un investissement classique du genre location nue, ou meublé à l’année. Disons que c’est un coup de cœur et l’idée de pouvoir joindre l’utile à l’agréable que nous avons décidé de cet investissement en saisonnier.  Nous sommes aussi arrivés à la conclusion que si nous nous y sentions bien, d’éventuels touristes trouveraient l’endroit sympa et pourraient aussi s’y ressourcer. C’est ainsi que nous avons opté pour la location saisonnière, afin d’avoir un « produit » mixte, dont nous pouvons tirer quelques revenus, et aussi pouvoir en profiter quand nous en avons envie.

    Est-ce que tu t’es formé / renseigné avant de te lancer ? Si oui comment ?

    J’ai effectivement beaucoup lu sur divers blogs, dont celui de « passion locatif » et surtout le tien, me suis documenté via certains livres sur l’immobilier locatif, et le locatif meublé.

    Quelle(s)  plates-formes as-tu choisie(s) pour diffuser tes annonces ?[...]   Lire la suite

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    courtier en crédit

    Il y a un peu plus d’un an  je vous avais vanté les mérites du rachat de prêt dans cet article. Je vous avais également parlé du rachat de nos deux prêts immobilers qui étaient en cours à La Banque Postale (qui-n-a-de-banque-que-le-nom). Voici la suite de nos aventures ! Car oui, il s’agit bien d’une aventure dans notre cas !

    Petit aparté avant de commencer : les taux sont toujours aussi bas ! La période est encore propice, et si vous avez un crédit à plus de 3% d’intérêts, je ne saurais que trop vous conseiller de le faire racheter (si vous êtes dans cette situation ou que vous projetez un nouvel achat, lisez jusqu’au bout – ou allez voir à directment à la fin de l’article, je peux peut-être vous aider !)

    Quelques déboires avec LCL…

    Comme je vous l’annonçais donc à la fin de l’article en question, nous avons eu l’accord du LCL pour le rachat du premier des deux prêts. Nous avions également l’accord de principe pour le rachat du 2ème, mais le conseiller de LCL n’avait pas voulu monter les 2 dossiers en même temps… Bien mal lui en a pris ! Une fois donc le rachat du premier prêt terminé (qui je vous le rappelle nous permet, à mensualités équivalentes, de gagner 5 ans sur la durée initiale et pas loin de 50.000 € !), nous lançons les démarches pour le rachat du deuxième. Et c’est là que les choses ce gâtent.

    Car malgré toute la volonté du conseiller, le LCL nous a refusé le rachat tel quel… Motif officiel : un capital restant dû élevé par rapport à la valeur du bien (puisque nous avions financés les frais de notaire avec le prêt initial). Quelle déception pour nous qui étions prêts à lâcher La Banque Postale pour une « vraie » banque, qui avions entâmé les transferts de livrets, ouverture de PEL etc… Alors le dossier n’a pas réellement été refusé, mais LCL nous demandait de mettre 10.000 € d’apport. Ce qui est tout à fait contraire avec le principe du rachat de prêt, qui doit être totalement transparent !

    Face à ce refus, nous avons stoppé les transferts de livret et décidé d’attendre quelques mois de plus, afin que le capital restant dû sur le crédit diminue un peu. Nous avons donc relancé la machine au mois d’août. Acceuil plutôt favorable du conseiller, qui nous annonce qu’il va monter le dossier à nouveau. Entre temps, mon épouse, dans le cadre de son activité professionnelle, est amenée à travailler avec un courtier. Elle me lance logiquement l’idée de faire appel à lui en parrallèle de notre démarche auprès du LCL, ce que nous faisons.

    Et un dénouement avec la Caisse d’Epargne

    Et nous avons bien fait… Car au final, notre « conseiller » du LCL, 3 relances et 1 mois et demi après, m’annonce que c’est en bonne voie, mais je me rends compte (car il ne me l’a pas dit clairement) qu’il manque à nouveau 5.000 € dans son plan de financement… A ce jour, après quelques relances de plus, nous n’avons plus de nouvelles de lui. C’est dommage, les premiers contacts semblaient prometteurs.

    Par contre, le contact avec le courtier a été très fructueux ! Puisque nous sommes en train de signer le rachat avec la Caisse d’Epargne… Alors oui, ça nous fera une banque de plus (mais nous avions un compte « dormant » chez eux), mais nous allons économiser encore une belle somme ! Avec des mensualités de 100 € inférieures à celles actuelles, ainsi que 2 ans 1/2 de moins sur la durée. Ce qui fait environ 45.000 € d’économies, rien que ça !

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    Et puisque nous avons vraiment eu une bonne expérience avec ce courtier, je me permets donc de lui faire un peu de publicité (oui, je fais ce que je veux,  c’est mon blog, et je vous promets qu’il ne m’a pas payé pour ça !).

    Retour d’expérience avec le courtier de Négocial Finance

    Tout d’abord, voici un petit rappel des avantages d’un courtier :

  • Il vous fait faire une économie d’argent. Grace à lui, vous obtiendrez très certainement de meilleurs taux que si vous passiez en direct
  • Il vous fait faire une économie de temps. Non négligeable, quand on a une vie professionnelle, une vie de famille, une vie de bailleur ! Ca ne laisse guère que quelques samedis matin pour faire le tour des banques… Le courtier connait les banques, il sait lesquelles vont prêter pour un prêt investisseur, il sait lesquelles ne vont pas le faire, etc. Et je peux vous assurer que l’économie de temps se chiffre en dizaines d’heures !
  • Il vous apporte des conseils (comment monter le dossier au mieux, comment choisir ou pas une délégation d’assurance… mais ce n’est pas vrai pour tous les courtiers)

    • [...]   Lire la suite

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    boite a outils

    Bonjour à tous,

    La section Outils (accessible depuis la barre de menu) s’étoffe et compte maintenant un nouveau venu ! Dans votre vie d’investisseur immobilier, ou plus généralement de propriétaire, vous devrez très probablement vous retrouver en situation de vendeur un jour ou l’autre.

    Et comme vous le savez, le diagnostic immobilier à fait des petits ces dernières années, et selon l’âge de votre bien, vous allez devoir en faire réaliser un nombre plus ou moins important.

    Afin de vous aider, j’ai mis à disposition dans la section Outils en partenariat avec la société Allo Diagnostic (leader du diagnostic immobilier en France) quelques formulaires qui vont pouvoir vous aider :

    • à obtenir une estimation de prix
    • à faire une demande de devis pour un (ou des) diagnostic immobilier
    • ou alors passer commande directement

     

    Voici un rappel des outils ou formulaires mis à votre disposition :

  • boîte à outils : contient divers liens intéressants pour vous aider à calculer les mensualités d’un prêt ou le rendement d’un investissement, à faire votre gestion locative ou comparer les taux
  • demande de devis pour travaux : avec ce formulaire, vous pouvez soumettre des demandes de devis de tous corps de métiers.
  • un comparateur d’assurance de prêt : on ne le répètera jamais assez, faites jouez la concurrence dans ce domaine, vous pourrez économiser des milliers d’euros !
  • et donc la petite dernière, concernant le diagnostic immobilier

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    investir en belgique

    On parle souvent des paradis fiscaux par rapport au secret bancaire qui y règne et qui permet d’y cacher de l’argent… Pas bien ! Mais cette notion de paradis fiscal peut aussi définir un pays où les revenus sont très faiblement (voir pas du tout) imposés. Pour ce qui concerne l’investissement locatif (et les revenus du patrimoine plus généralement), un de ces paradis se trouve tout près de chez nous. J’ai nommé… La Belgique ! Je précise que les informations qui suivent ne sont valables que pour les revenus locatifs issus de location nue d’habitation à usage de résidence principale, détenu en nom propre (ce qui est la majoriét des cas).

    rachat de prêt

     

    Fiscalité des revenus fonciers en Belgique

    Contre toute logique (en même temps, il ne faut pas trop s’étonner – pardonnez-moi, chers lecteurs belges, je n’ai pas pu m’en empêcher…), l’imposition des revenus locatifs en belgique n’est pas basée sur les loyers perçus… mais sur le revenu cadastral. Quèsaco ? Le site belgium.be nous donne une définition assez claire :

    Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines (ACED)

    Oui oui, vous avez bien lu, c’est le revenu locatif de 1975 ! Décidément, j’adore mes voisins belges. Chaque bien (appartement, maison, immeuble) s’est donc vu fixer un revenu cadastral, qui ne change normalement pas, à moins de faire (et déclarer) d’importants travaux.

    Pour déterminer le revenu imposable, la formule est très simple : on prend le RC indexé (oui quand même, il y a une légère indexation depuis 1975…) et on l’augmente de 40%. Le montant obtenu est donc le montant servant de base à l’imposition. Chaque année, le cadastre belge détermine le coefficient d’indexation. A titre d’exemple, il est de 1,7057 pour 2015.

    L’avantage principal de ce système est que le RC est très faible ! Petit exemple pris au hasard sur un bel immeuble en plein centre de Bruxelles (cliquez sur le lien pour voir le screenshot de l’annonce) :

    • Prix d’achat : 5.250.000 €
    • loyers annuels : 250.000 €
    • Revenu Cadastral : 6.113 €
    • Précompte 4.727 €

    Si vous avez suivi le raisonnement, vous avez donc compris qu’avec cet exemple, au lieu d’être imposé sur 250.000 € moins les charges (comme ça serait le cas en France), vous allez être imposés sur 6.113€ * 1,7057 * 1,4 = 14.597,72 €. C’est difficile à croire pour nous autres français, mais c’est bel et bien comme ça que ça fonctionne ! Alors bien sûr, les revenus locatifs viennent s’ajouter aux autres revenus, et comme en France, l’imposition sur le revenu en Belgique fonctionne avec un barême progressif (plutôt bien corsé d’ailleurs, la tranche à 50% étant atteinte dès 35.000 € à peu près). Mais c’est quand même très très avantageux !

    Imaginons un instant que vous êtes célibataire sans enfant, que vous possédez cet immeuble et que vous ne travaillez pas : les 14.597,72 € seront vos seuls revenus à déclarer, et selon le barème actuel, ils engendreront un impôt sur le revenu de 1.873 €… (tranche à 25% après un abattement de 7090€), soit un taux d’imposition de 0,7% !

    Et vive la Belgique !!!

    Le principal inconvénient de ce système est qu’on ne peut rien déduire sur le revenu locatif. Donc pas question de faire du déficit avec des travaux !

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    Cas d’un non résident qui veut investir en Belgique :

    Les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Pour un français, seuls les revenus locatifs seront donc imposés en Belgique. Par contre, les revenus de source étrangère seront pris en compte pour calculer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers de source belge.

     

    Taxe foncière en Belgique

    Si vous avez bien lu les caractéristiques de l’immeuble donné en exemple plus haut, un mot bizarre ne vous a certainement pas échappé : le « précompte« . C’est en fait l’équivalent de notre taxe foncière. Elle varie selon :

  • la région (Bruxelles, Flandre, Wallonie)
  • la province (Hainaut, Liège, Luxembourg …)
  • la commune (regroupement de villes)

    • [...]   Lire la suite

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    photo-mickael-zonta-investissement-locatif-com

    Après l’interview de Christophe, qui a fait appel aux services d’Elise Franck pour investir, je vous propose de découvrir l’envers du décor avec l’interview de Mickaël Zonta du site www.investissement-locatif.com, qui propose des investissements clé en main, comme Elise Franck. Je tiens à vous préciser que cet article n’est pas un article sponsorisé, malgré les nombreux liens vers le site dont il est ici question. C’est juste que le concept me plait et que je tiens le faire savoir…

     

    Bonjour Mickael, et merci de répondre à ces quelques questions. Tout d’abord, pourrais-tu te présenter en quelques mots ?

    Bonjour François. Je m’appelle Mickael Zonta, j’ai 28 ans et je suis à la tête de 2 sociétés dans l’immobilier dont www.investissement-locatif.com. Après des études à l’EDHEC Business School j’ai démarré ma carrière en banque d’affaires mais j’ai très vite été rattrapé par l’immobilier !

     

    Peux-tu nous expliquer ce qui t’a amené dans le domaine de l’immobilier ?

    Des rencontres. J’ai rencontré plusieurs chefs d’entreprises qui m’ont parlé d’immobilier avec des étoiles dans les yeux. Ils m’ont expliqué que c’est l’immobilier qui leur avait permis d’obtenir une indépendance financière, et non leur travail en tant que salarié.

    L’immobilier est un des rares moyens (le seul ?) pour s’enrichir, développer un patrimoine, créer des revenus passifs. Il existe différents placements pour investir son argent quand on en a déjà, mais l’immobilier est un support à part car il permet d’utiliser l’effet de levier du crédit. La banque prête car le prêt est adossé à un actif réalisable. En plus cet actif génère des revenus (les loyers). Faites le test : essayez de demander un prêt à votre banquier pour investir l’argent en bourse, vous verrez sa réaction (rires).

    Donc l’immobilier est un support intéressant, et attachant. C’est vite devenu une passion et j’ai pris la décision de me lancer dans ce domaine en 2011.

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    Et plus particulièrement ton parcours jusqu’au lancement de

    www.investissement-locatif.com[...]   Lire la suite

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    checklist du propriétaire

    Je vous propose aujourd’hui un article invité, rédigé par David Sertillange, du blog Etre un Renard.

    checklist du propriétaire

    Investir dans l’immobilier repose sur plusieurs composantes. L’une d’elles revêt une importance capitale… c’est le locataire. En effet, sans locataire, il n’y a pas de revenus et aucune construction de patrimoine. Pourtant, beaucoup d’investisseurs sont peu vigilants sur le locataire qu’ils choisissent… alors qu’il constitue l’élément primordial de leur réussite en tant qu’investisseur immobilier ! Dans cet article, je fais le point sur l’ensemble des dispositions à prendre par le propriétaire lors de l’emménagement d’un locataire.

    Mon objectif : faire en sorte que vous sélectionnez des individus de qualité, qui resteront vos locataires pendant des années. Le tout, sans altérer votre bien.

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    La mise en ligne de votre annonce se doit de respecter certains critères

    La première étape est de mettre en ligne votre bien sur les deux plateformes principales de recherche de bien : LeBonCoin et SeLoger. Ici, il faut miser sur deux critères principaux : les photos et la description.

     

    1. Les photos

    Sur les photos, prenez du temps pour ranger votre appartement. Tout doit être ultra-propre et bien rangé. Venez de préférence pendant le milieu de la journée, un jour ensoleillé. La première chose qui est regardée par le futur locataire c’est la photo. Elle est donc l’élément clé qui va le pousser à s’intéresser un peu plus à votre bien.
    Astuce : pour donner une impression d’immersion, montez sur la première marche d’un escabeau et tendez l’appareil légèrement vers le sol. Un exemple de cette technique :

     

     

    Vous voyez tout de suite l’effet de profondeur qui est donné. De plus tout est ultra clean, et très ensoleillé. L’œil humain est immédiatement attiré et vous êtes sûr de recevoir de nombreux appels et emails.
    Même si vous n’arrivez pas à ce résultat en prenant votre photo, ce n’est pas grave ! Je vous encourage à retravailler la luminosité et le contraste de vos photos pour corriger certains défauts. Pour cela, rien de mieux qu’utiliser Adobe Photoshop en ligne. C’est totalement gratuit.

    Les réglages qui nous intéressent sont : White Balance, Auto Correct et Exposure. Jouez un peu avec les réglages pour arriver à un résultat qui vous convient !

     

     2. La description

    Pour la description, incluez les informations principales : taille du logement, quartier, nombre de chambres, étage, présence d’un ascenseur, proximité des transports en commun et d’un supermarché, loyer & charges.
    Voici un script court, mais précis, à utiliser :
    « Propriétaire sans agence loue TX de X mcarré, quartier XX, 1 chambre, 1 SDB, idéalement situé près de XXX. Supermarché à XX mètres, transports en commun à XX minutes. Le loyer est de XXX euros, avec XX euros de charges. Libre à partir de XXX. Pour me joindre : XX XX XX XX XX »
    Vous donnez les éléments les plus importants, en restant concis. Vous laissez les photos parler.

     

    La sélection des locataires se doit d’être rude

    Ici, il n’est nulle question de faire d’état d’âme : parmi tous les dossiers de candidature que vous allez recevoir, votre unique objectif est d’en sélectionner le meilleur. C’est-à-dire le dossier qui vous apportera le moins de problèmes, tout en diminuant autant que possible votre vacance locative. C’est tout. Pour faire cette sélection, vous vous devez d’être draconiens. L’investissement locatif est un business, et il ne faut pas se laisser dépasser par les émotions.

    A chaque visite, observez votre locataire. S’il donne l’impression d’être pressé et de ne pas être trop regardant sur l’appartement, méfiez-vous. Un locataire qui a l’ambition de vivre de manière pérenne dans le bien prendra le temps de s’y imaginer et de vérifier que tout lui convient. En cas d’intérêt du locataire, demandez les papiers suivants pour étudier son dossier :

    1. Carte d’identité recto/verso
    2. Dernier avis d’imposition
    3. Trois derniers bulletins de salaire
    4. Un RIB
    5. Dernier relevé EDF pour obtenir un justificatif de domicile
    6. Le nombre de personnes qui occuperont le logement ainsi que le projet du locataire : pourquoi souhaite-t-il louer cet appartement ?
    7. S’il y a un garant, il faut également demander la copie de carte d’identité, les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition du garant

    Avec ces documents, vous devez analyser le revenu net mensuel : il doit être égal au minimum à 3 fois le loyer. A cette sécurité, vous vous devez de souscrire une assurance loyers impayés de type GRL/GLI afin de diminuer au maximum le risque de non-paiement du loyer.

    Attention cependant, vous ne pouvez cumuler une assurance loyers impayés GRL et une caution solidaire : soit vous demandez une caution solidaire à votre locataire, soit vous optez pour une assurance loyers impayés.
    Vérifiez également la concordance entre l’avis d’imposition et le bulletin de salaire. Le salaire annuel déclaré doit être proche de celui perçu sur le bulletin de salaire.

    De plus, le contrat de travail doit être un CDI obligatoirement. On ne sait pas ce que l’avenir préserve, et ce n’est pas à vous d’en subir les conséquences.

    A la fin de la visite, indiquez au locataire que si son dossier est accepté, les documents suivants lui seront demandés :

    1. Le dépôt de garantie
    2. Copie de l’assurance habitation
    3. Le premier loyer, charges comprises[...]   Lire la suite