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Pour continuer dans la série des « pourquoi investir dans… », je vous propose aujourd’hui une réflexion sur l’investissement dans l’immobilier neuf.

Quand on songe à effectuer un premier investissement immobilier, on pense souvent à acheter un appartement en VEFA. Pourquoi ? c’est simple, les programmes en immobilier neuf sont nombreux et on voit des publicités partout. Que ça soit dans les journaux, sur les sites immobilier, mais aussi chez le banquier ou chez les CGPI vendeurs de défiscalisation etc. Il y en a partout. Alors…

A qui s’adresse un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est un type d’achat qui ne va pas convenir à tout le monde. Voici quelques raisons…

Le budget est souvent bien plus élevé que pour un achat dans l’ancien. Il faut donc un pouvoir d’achat plutôt confortable.

Afin d’éviter un impact trop important son taux d’endettement qui pourrait empêcher un autre achat, il vaut mieux être déjà propriétaire de sa résidence principale (pas forcément finie de payée, mais déjà achetée) avant de penser à investir dans le neuf. Les banquiers prêtent également bien plus facilement pour un investissement si vous êtes déjà propriétaire de votre RP. C’est un peu bête et dommage, mais c’est comme ça.

Un investissement dans le neuf conviendra aussi très bien des à personnes désirant préparer un projet futur, comme par exemple avoir un logement que les enfants pourront occuper quand ils feront leurs études (encore faut-ils qu’ils veuillent bien faire des études, ou bien les faire là où vous aurez acheté !), ou un logement pour soi une fois la retraite atteinte. Avec du neuf, il y aura beaucoup moins de frais de remise aux normes ou au goût du jour qu’avec un achat dans l’ancien, et on peut choisir les prestations que l’on souhaite pour soi.

Un achat dans le neuf pourra également intéresser les personnes voulant payer moins d’impôts grâce aux nombreuses lois de défiscalisation pondues par nos ministres successifs. Mais vous connaissez mon avis sur le sujet : ATTENTION AUX ARNAQUES ! On a tous entendu parler de gens s’étant fait berner en achetant un bien trop cher, une zone sans demande locative à 500km de chez eux. Mon conseil : prenez la défiscalisation comme un bonus ! Et posez-vous la question suivante : achèterais-je tout de même cet appartement s’il ne permettait pas une économie d’impôts ?

Un achat dans le neuf va aussi intéresser les personnes qui ne veulent pas s’embêter avec des travaux. Logique, puisque c’est neuf, c’est censé tenir un bon moment avant d’avoir à investir pour embellir, rénover ou réparer.

Pour la même raison, un investissement dans le neuf permet d’acheter à une certaine distance de chez soi. Vous savez que je recommande toujours d’acheter au plus près afin de pouvoir gérer les problèmes et les petits travaux sans avoir à faire une heure de route. Ici, on peut se poser la question et « prendre le risque »

Enfin, acheter de l’immobilier neuf permet de proposer un bien plus haut de gamme et viser une catégorie de locataires plus aisés, qui théoriquement posera moins de problème. Je dis bien théoriquement, on n’est jamais à l’abri.

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Quelle rentabilité espérer avec un investissement dans l’immobilier neuf ?

C’est difficile de répondre à cette question tant le marché immobilier est différent d’une ville à l’autre ou même d’une région à l’autre. Les prix ne sont pas les mêmes en Alsace qu’en région parisienne !

Ce qui est clair, c’est que vous n’aurez jamais 10% de rentabilité. Dépendant des endroits, il faut compter de 4 à 7% (et souvent moins pour les programmes défiscalisants). C’est toujours mieux qu’un livret A, mais moins bien que dans l’ancien. Alors la carotte fiscale des différents dispositifs de défiscalisation permet d’augmenter légèrement ce taux, mais c’est généralement au prix d’un bien payé plus cher… Encore une fois attention !

Vu le niveau de rentabilité, on peut sérieusement se poser la question de l’achat de parts de SCPI (rentabilité 4 à 5%), moins « palpables » mais moins contraignant et moins risqué.

Dans quels cas il ne faut pas acheter du neuf ?

Bien évidemment, il ne faut pas acheter d’immobilier neuf pour les cas inverses de ceux que j’ai cité dans le premier paragraphe. Mais ce n’est pas tout ! Voici quelques autres situations / exemples.

Si vous voulez défiscaliser avec des travaux, c’est logique, évitez le neuf.

Comme vu plus haut, si vous recherchez une plus grande rentabilité, oubliez l’investissement dans le neuf.

Si vous voulez acheter un immeuble plutôt qu’un appartement ! J’ai souvent fait le constat qu’on peut trouver un petit immeuble de 3 appartements dans l’ancien pour le prix d’un F4 en VEFA… Encore une fois tout dépend où. Mais chez moi c’est le cas par exemple !

Si vous voulez multiplier les investissements, n’achetez pas du neuf. Votre taux d’endettement atteindrait trop vite les limites que votre banquier ne voudra pas dépasser.

Conclusion

Vous l’aurez compris, je ne suis pas un grand fan d’immobilier neuf, car ce type d’investissement ne colle pas avec ma stratégie. Mais ça ne veut pas dire que c’est le cas de tout le monde !

Voici en résumé les avantages et inconvénients d’un investissement dans l’immobilier neuf :

Avantages

• pas de travaux, coût de fonctionnement plus faible
• permet d’avoir un bien haut de gamme / au goût du jour
• de fait, permet de choisir des locataires plus aisés
• il est possible de bénéficier de programmes de défiscalisation
• permet d’investir plus loin de chez soi

Inconvénients

• budget plus élevé, rentabilité plus faible
• peu de frais à déduire des revenus fonciers du fait de l’absence de travaux
• potentiellement des problèmes à la construction, il faut bien choisir le promoteur
• le cas échéant, il faut faire attention aux charges de copropriété
• il faut faire très attention avec les programmes défiscalisants, bien s’assurer de la demande locative

Voilà pour ce nouvel article de la série « pourquoi investir dans… »

Retrouvez les autres sujets déjà abordés dans cette série :

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Pourquoi investir dans un local commercial ?[...]   Lire la suite