notaire

Le 1er juin 2011, nous étions chez le notaire pour l’achat des locaux dont je parle ici. Un an plus tard jour pour jour, nouveau passage chez notre « ami » le notaire, pour concrétiser l’achat de l’immeuble décrit dans cet article.

Voilà l’occasion de faire un petit bilan de notre patrimoine qui comprend aujourd’hui, en plus de notre résidence principale, 12 appartements et 2 locaux commerciaux.

patrimoine investissements locatifs

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1er bien (acheté en décembre 2006) :

  • Appartement F2 de 45 m2
  • Loué 430 €
  • Mensualités de 615 € assurance comprise
  • Assurance PNO : 106 € par an
  • Taxe Foncière : 225 € par an
  • Charges copropriété : 180 € par an

Cashflow annuel avant impôts :       -2731 €[...]   Lire la suite

assurances investisseurs

Investir dans l’immobilier comporte des risquescontre lesquels il peut être bon de se couvrir. Assurer sa propriété est donc indispensable, et de nombreuses assurances sont là pour ça. Certaines sont obligatoires, d’autres facultatives. Certaines très connues, d’autres moins. Voici un petit aperçu de la panoplie disponible pour les investisseurs.

assurances investissements locatifs

Les assurances obligatoires

Il n’en existe qu’une au sens légal :

  • L’assurance emprunteur qui prend en charge le paiement de votre crédit auprès de votre banque en cas décès, invalidité ou autre selon les options. J’en parle dans cet article, il y a aussi un simulateur dans la section Outils.

Pour un cas bien précis (un propriétaire unique d’un immeuble de rapport) l’assurance PNO (pour Propriétaire Non Occupant) est exigée par les banques pour débloquer les fonds lors de l’achat (dans le cas d’un achat avec un crédit évidemment).[...]   Lire la suite

investir local commercial

Investir dans un local commercial peut parfois faire peur, parce que c’est un domaine peu connu, et qu’en temps de crise il peut être difficile de trouver un locataire. On lit souvent que c’est un domaine réservé aux investisseurs aguerris, mais je pense que c’est à la portée de tous – ou de tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier en tous cas.

investir dans un local commercial

Pourquoi acheter un local commercial ?

  • Posséder un local commercial (ou plusieurs !) est un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier.
  • Les rentabilités sont plus élevées que pour des appartements.
  • Par rapport au bail d’habitation, le contenu du bail commercial est beaucoup plus libre. On peut par exemple mettre la taxe foncière à la charge du locataire.
  • Il est beaucoup plus facile d’expulser un locataire mauvais payeur ou de se faire payer en cas de retard (un huissier peut être envoyé très facilement).
  • On a le choix de l’indice (Indice du Coût de la Construction ou Indice des Loyers Commerciaux en général) de révision des loyers, qui augmentent plus fort que l’IRL (ils sont toutefois plus volatiles).
  • Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire.
  • Le loyer peut (ou pas) être assujetti à la TVA, ce qui peut permettre de la récupérer si vous faites des travaux (dans certains cas seulement comme la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).

Avec toutes ces bonnes raisons, vous ne devriez plus hésiter ! Mais tout n’est pas aussi rose, sinon tout le monde se lancerait…[...]   Lire la suite

délégation assurance

Facile me direz-vous ! Il suffit de diminuer la durée du crédit et automatiquement, le montant des intérêts baisse…

Et vous n’auriez pas tout à fait tort. Mais je parle de 12.000 € d’économies entre 2 propositions d’une durée identique !

délégation assurance crédit immobilier

En fait, le point qui fait toute la différence est la délégation d’assurance. Vous n’en avez jamais entendu parler ? Le principe est de confier l’assurance prêt sur le capital restant dû (obligatoire pour un crédit immobilier) à une autre compagnie que celle de la banque. Son coût est généralement exprimé en pourcentage du capital emprunté. Mais attention, comme pour les intérêts, il s’agit d’un pourcentage annuel ![...]   Lire la suite

achat RP cash ou à crédit

A la demande de Julien du blog PremierBusiness, j’ai tenté de répondre à la question de l’achat cash ou à crédit de sa résidence principale. Question que je ne m’étais jamais posée, vu que je n’ai jamais eu assez de capital pour avoir à y réfléchir…

Si la réponse vous intéresse, voici le lien vers mon premier article rédigé en tant qu’invité.

Bonne lecture, et n’hésitez pas à venir commenter ici aussi !

Vous vous êtes peut-être posé cette question, comme beaucoup de lecteurs de Premier Business… Et vous avez de la chance, car si vous vous la posez, c’est que vous avez déjà un capital important. Je vais donc essayer d’y répondre.[...]   Lire la suite

investissement immobilier sans apport

Un des principes biens connus pour s’enrichir consiste à trouver une recette qui fonctionne et à la reproduire.

investissement immobilier sans apport

La recette, je vous l’ai dévoilée dans cet article, avec la première application que nous en avons faite sur un achat réalisé en 2011.

Puisque ça a bien marché, nous avons décidé de recommencer… Et nous allons signer chez le notaire le 1er juin pour un nouvel achat.

Le bien :

  • un immeuble de rapport de 8 petits appartements, du studio au F2
  • prix affiché 257.500 €, négocié à 250.000 €
  • loyers : 2910 € par mois, donc 34.920 € par an, soit 13,97 % de rentabilité brute

Le prix du marché : Cet immeuble a été estimé par une agence entre 300.000 et 350.000 €. Je pense que sa valeur se situe plutôt un peu en dessous de 300.000 €. Pourquoi l’avons-nous payé à ce prix ? En fait, nous avons eu la chance de tomber sur un vendeur très pressé à cause de la mise en redressement judiciaire de sa SCI. Il avait déjà signé 2 compromis, à 280.000 € puis à 257.500 €, qui n’ont pas aboutis faute de financement…  Il avait donc fortement diminué le prix pour vendre au plus vite, et nous avons sauté sur l’occasion sans trop hésiter et sans trop négocier non plus.[...]   Lire la suite

investissement immobilier sans apport

Voilà un titre alléchant me direz-vous… et qui cache quelque chose !

Eh bien non, je vous le garanti, C’EST POSSIBLE !

investissement immobilier sans apport

 Voici la recette :
1.  trouver un bien offrant une rentabilité brute supérieure à 10%
2.  à un prix inférieur à celui du marché,
3.  déjà occupé,
4.  avec un financement sur une longue durée,
5.  sans aucun apport (donc en empruntant également les frais de notaire et de garantie)

Dit comme cela ça paraît simple. En réalité, c’est un tout petit peu plus compliqué. D’abord, les biens avec une telle rentabilité ne courent pas les rues, il est quasiment impossible d’en trouver dans les grandes villes. Heureusement, dans mon coin, cela ne relève pas du miracle, on en trouve encore assez régulièrement. Ensuite, trouver un financement sans apport n’est plus aussi facile aujourd’hui qu’il y a quelques années…[...]   Lire la suite

gestion locative

La gestion locative en direct a ses adeptes (dont je fais partie). Elle permet de maximiser la rentabilité de son investissement. Mais tout le monde n’a pas le temps ou l’envie de s’en occuper.

La solution est donc de confier son bien à une agence, qui pourra s’occuper pour vous :

  • de trouver des locataires (recherche, visites, sélection, rédaction des documents…)
  •  de collecter les loyers (appels, relances, quittances)
  • d’effectuer les révisions de loyers, les régularisations de charges
  • de s’occuper des litiges
  • etc…

Elle pourra également proposer des assurances vous couvrant contre les impayés.

gestion locative

Les agences immobilières traditionnelles facturent ce service entre 6 et 8 % des montants encaissés, ce qui n’est pas négligeable.[...]   Lire la suite

blog investissement immobilier

Ca fait un petit moment que je lis régulièrement de très bons blogs dans les domaines des finances personnelles, de l’investissement immobilier et de l’enrichissement personnel en général.

L’envie me titillait de plus en plus d’apporter ma pierre à l’édifice, en commençant par un domaine qui m’est cher, qui me passionne et qui est à la base de ma stratégie pour atteindre l’indépendance financière : l’immobilier.

Je me suis posé pas mal de questions : pourquoi encore un blog dans ce domaine ? Que pourrais-je apporter de plus ? Que pourrais m’apporter cette aventure ?[...]   Lire la suite

défiscalisation borloo

Au fil du temps, les politiques de logement des différents gouvernements ont accouché de nombreux dispositifs défiscalisants : Besson, Malraux, Robien, Robien recentré, Borloo… Vous vous sentez  perdus dans cette jungle ?

Alors voici une vue un peu plus détaillée sur un régime que nous utilisons, simple à mettre en œuvre et peu contraignant : la loi Borloo Ancien.

Entré en vigueur le 1er octobre 2006, il permet un abattement de 30 à 70 % des revenus fonciers bruts selon les cas. L’objectif de ce dispositif est de limiter la hausse des loyers dans les lieux où les prix sont élevés. Toutes les villes ne sont donc pas concernées. Pour pouvoir en bénéficier, différents critères sont à respecter, notamment :[...]   Lire la suite

investissement locatif

Vous désirez vous lancer dans un investissement locatif ? Voici quelques questions à vous poser avant toutes choses :

1.  Ai-je la capacité financière pour emprunter ?

Question évidente me direz-vous… Vous est-il arrivé de lire sur des forums des posts du type :

je sui o chomage et pour gagné des sou, j’ai trouver un immeuble de 14 appartement a 1.200.000 € mais le banquier veut pas. c’est un con, il faut que je fasse koi ?

C’est très légèrement caricaturé, mais j’ai déjà lu ce genre de messages de personnes ne se posant pas cette question. En effet, la réponse peut vous faire gagner beaucoup de temps… Inutile de partir à la recherche de la perle rare (c’est long) et d’un financement (c’est long aussi !) si elle est négative.[...]   Lire la suite

critères

Vous avez déjà effectué une recherche sur un site d’annonces immobilières ?

A moins de vouloir acheter très précisément à Billecul (petit village de 30 habitants bien connu dans mon Jura natal), vous avez dû tomber sur quelques centaines de résultats.

Parmi tous ces résultats, comment trouver le bien qui vous conviendra si vous n’avez pas au préalable définis de critères de sélection ?

Vous avez certainement pu lire ici ou là que seuls 3 critères comptent pour faire son choix : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.[...]   Lire la suite