Catégorie : Fiscalité / Droit

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La Gestion de Patrimoine est un art qui requiert non seulement une connaissance approfondie des marchés financiers, mais aussi une compréhension intime des besoins et des objectifs personnels. C’est là qu’intervient le conseiller en gestion de patrimoine, un professionnel dédié à la prospérité financière de ses clients. Voici quelques raisons clés pour lesquelles faire appel à un tel expert peut s’avérer judicieux.

Les bonnes raisons de faire appel à un CGP

Une Expertise personnalisée : Chaque individu possède une situation financière et personnelle unique, avec ses propres défis et opportunités. Un conseiller en gestion de patrimoine offre une expertise sur mesure, adaptée aux circonstances personnelles, pour optimiser la croissance et la protection du patrimoine. La première étape d’une relation avec un CGP est la réalisation d’au Diagnostic Patrimonial qui permettra à votre conseiller de (presque) tout savoir sur vous ![...]   Lire la suite

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societe civile

Dès qu’on parle d’investir à plusieurs, la Société Civile Immobilière (SCI – voir cet article) est la forme de société à laquelle on pense en premier. En fait, la SCI est une déclinaison de la Société Civile « tout court », dont l’objet social limite ses activités à la location de biens immobilier.

C’est normalement suffisant puisqu’on crée une SCI justement dans le but d’acheter de l’immobilier et de mettre en location. Je vous propose de voir un peu plus loin pour optimiser encore le résultat d’un investissement en SCI.

Imaginons que votre SCI génère pas mal de trésorerie (du cash en d’autres termes). Rien d’extraordinaire, puisque vous aurez suivi les excellents conseils trouvés sur Objectif Tune – j’adore m’envoyer des fleurs :-)

Dans ce scénario, puisque votre société a du cash, il est légitime que vous vous posiez la question de quoi faire de cet argent. Plusieurs possibilités s’offrent à vous, par exemple vous l’utilisez pour :

  • réaliser des travaux
  • rembourser le crédit par anticipation
  • apport pour l’achat d’un autre bien

Vous pourriez aussi – et tout à fait légitimement – vouloir placer ce cash pour qu’il vous rapporte. Mais avec une SCI, vous avez un problème… Son objet limité à des activités de location de biens vous empêche d’utiliser la trésorerie de votre société comme bon vous semble. Vous serez donc limité à des placements sécurisés ne rapportant rien du tout, du genre un compte à terme 3 mois vous rapportant la somme mirobolante de 0,1% par an.

Vous l’aurez compris, c’est là qu’est tout l’intérêt de ne pas limiter l’objet social de votre SC aux activités liées à l’investissement locatif. A travers une SC « tout court », en ayant pris soins de rédiger l’objet correctement, vous ne serez plus limité. Vous pourrez par exemple investir votre trésorerie en bourse, dans des participations dans d’autres sociétés ou dans tout autre produit d’investissement. On parlera alors de Société Civile « de Patrimoine » ou « de Portefeuille », ou encore « Patrimoniale ».

 

Voici un exemple d’objet social pour une Société Civile de Patrimoine :

Article x : Objet – Cette société a pour objet l’acquisition de biens et droits immobiliers, destinés à être loués, l’acquisition et la gestion de valeurs mobilières, actions, parts sociales, parts d’intérêts et, généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet à la condition expresse que le caractère civil de la société ne soit pas modifié.

 

En formulant l’objet de cette manière, vous serez libre de faire ce que bon vous semble de votre trésorerie. Mais attention à ne pas tout perdre sur de mauvais placements… Je l’ai déjà dit et le répète : n’investissez que dans ce que vous connaissez !

 

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Défiscalisation Malraux
Caricature d’André Malraux par Pascal Mériguet

Parmi les nombreux dispositifs défiscalisants, je vous avais déjà présenté le Borloo ancien, que je pratique. Je me suis penché récemment sur le dispositif Malraux, qui permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 30.000 € par an. Bilan dans cet article…

 

Le principe du dispositif Malraux

Contrairement aux nombreux dispositifs de défiscalisations qui portent les noms des ministres qui se succèdent (Besson, Duflot, Pinel et autre…), le régime Malraux ne concerne pas les investissements dans les logements neufs.

Il s’agit là d’acquérir un bien à rénover en secteur classé (centre ville historique par exemple). On parle là d’immobilier plutôt haut de gamme. Le principe est de défiscaliser grâce aux travaux réalisés, dont le montant sera déductible de votre impôt sur le revenu, dans la limite de 30.000 € par an.

Une belle économie… à première vue !

 

Les conditions à respecter pour un investissement Malraux

Comme pour tous ces dispositifs de défiscalisation, il y a un certain nombre de conditions à respecter.

Conditions liées au programme

  • il concerne la restauration d’un bien situé en secteur sauvegargé : la déduction sera de 30% du montant des travaux
  • ou situé en « Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » (ZPPAUP). La déduction sera alors de 22%.
  • le programme de rénovation doit porter sur l’ensemble de l’immeuble (et pas juste une partie)
  • une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) doit avoir été émise avatn le début des travaux
  • les travaux doivent être suivis par l’Architecte des Bâtiments de France – ce qui entre nous n’est pas forcément un gage de sérieux (voir mes déboires avec eux)

Conditions liées à l’investissement

  • L’investisseur en régime Malraux doit s’engager à louer le logement concerné pendant une durée de 9 ans minimum
  • Il doit s’agir d’une location nue
  • à usage de résidence principale
  • le début de location doit avoir lieux dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Point important, la réduction d’impôt Malraux n’est pas intégrée au dispositif de plafonnement des niches fiscales (10.000 € par an)

 

Ou trouver des programmes de défiscalisation Marlaux ?

Etant plus spécifiques que les programmes neufs, ils sont forcément moins nombreux. Ils se situent principalement dans les grandes villes et sont proposés par des promoteurs.

Pour mettre la main dessus, Google est votre ami… Essayez donc une recherche sur « investissement Malraux ».

Sinon, vous pouvez en trouver en fouillant bien dans certains sites d’annonces.

 

Alors au final, est-ce que ça vaut la peine ?

Tout d’abord, si vous ne payez que peu d’impôts (tranche d’imposition inférieure ou égale à 14%), passez votre chemin ! L’économie d’impôt possible étant de 30.000 € par an, il faut donc payer plus que ça pour que ça vaille le coup.

Je me suis amusé à faire quelques calculs pour des programmes en cours sur Metz, au nombre de 2 à l’heure où j’écris ces lignes. Et le bilan n’est pas terrible. Derrière les réductions d’impôts alléchantes se cachent des rentabilités qui frisent le ridicule !

Les programmes :

Ils se nomment résidence « Hôtel Sainte Croix » et « Hôtel Saint-Jacques ». Les prix à l’achat y sont identiques, 4030 € du m2 quel que soit le type de logement, ce qui se situe dans la tranche très élevée. Evidemment, ils sont très bien situés en hypercentre. Mais tout de même !

Voici par exemple l’annonce du promoteur sur un site que je consulte régulièrement (immoregion)pour des F3 dans ces 2 programmes :

Voici en prime une belle plaquette commerciale pour l’hôtel Saint-Jacques.

Les calculs

Une recherche rapide sur les F3 de 60m2 neufs situés au centre de Metz nous apprend que ces appartements pourraient être loués 700€ grand maximum. Soit une rentabilité brute de 700*12/240.000 = 3,5% … Pas terrible.

En fouillant un peu plus sur Internet, on trouve de nombreux sites de défiscalisation parlant de ces 2 programmes. Et là, surprise, on y apprend qu’il sont prévus d’être confiés à des gestionnaire, les loyers sont déjà fixés. 540 € par mois pour le premier, 440 € pour le 2ème – qui au passage a perdu 3m2 et 6600 € par rapport à l’annonce du promoteur (mes screenshots). A croire que les loyers sont plafonnés car ils me semblent très en dessous du prix du marché

La rentabilité prévue est donc de 2,7 et 2,25% respectivement. Ridicule !

Ensuite, il faut intégrer la réduction d’impôts. En regardant le détails des programmes Malraux, on constate que les promoteurs donnent généralement les informations nécessaires. Dans notre cas, il s’agit de biens en secteur sauvegardé permettant 30% de réduction. Ensuite, il m’a fallu fouiller un peu pour constater que le ratio travaux / foncier est de 80/20 %. Ce qui veut dire que 80% du prix d’achat est composé des travaux de rénovation. L’économie d’impôt sera alors de 30% de 80% de 240.000 €. Soit 57.600 €. Comme je le disais dans l’introduction, l’économie maximum est de 30.000€ par an, et généralement les programmes se réalisent sur plusieurs années. On peut donc partir du principe que les 57.600 € d’économie seront réalisables.

Il convient donc de déduire le montant de l’économie d’impôt du prix d’achat pour avoir le calcul final. Ce qui fait :

  • 540 * 12 / (240.000 – 57.600) = 3,55% pour le premier exemple
  • 440 * 12 / (235.000 – 57.600) = 3%

Rentabilité brute, hors frais de notaire.

Conclusion

Il ne s’agit que de 2 essais, loin de moi l’idée de vouloir généraliser, mais je tiens à vous mettre en garde. Comme bien souvent avec les programmes de défiscalisation, l’économie d’impôt est engloutie dans le surcoût des travaux. Je ne dis pas que ça ne vaut pas la peine, mais faites bien vos calculs, et n’ayez pas comme seul objectif la réduction d’impôt. Posez-vous cette question : serait-ce toujours un bon investissement s’il n’y avait pas la « carotte fiscale » ?

Pour ces 2 exemples, vu la rentabilité, autant acheter à Paris !

 

Attention à la revente en fonction du régime d’acquisition…

Vous l’avez lu plus haut, l’engagement de durée de location est de 9 ans. Que se passe-t-il si vous décidez de vendre à l’issue de cette durée ? Vous allez payer une plus-value. Et là ça peut faire très mal !

Il existe 2 régimes pour l’acquisition en Malraux.

Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)[...]   Lire la suite

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investir en belgique

On parle souvent des paradis fiscaux par rapport au secret bancaire qui y règne et qui permet d’y cacher de l’argent… Pas bien ! Mais cette notion de paradis fiscal peut aussi définir un pays où les revenus sont très faiblement (voir pas du tout) imposés. Pour ce qui concerne l’investissement locatif (et les revenus du patrimoine plus généralement), un de ces paradis se trouve tout près de chez nous. J’ai nommé… La Belgique ! Je précise que les informations qui suivent ne sont valables que pour les revenus locatifs issus de location nue d’habitation à usage de résidence principale, détenu en nom propre (ce qui est la majoriét des cas).

rachat de prêt

 

Fiscalité des revenus fonciers en Belgique

Contre toute logique (en même temps, il ne faut pas trop s’étonner – pardonnez-moi, chers lecteurs belges, je n’ai pas pu m’en empêcher…), l’imposition des revenus locatifs en belgique n’est pas basée sur les loyers perçus… mais sur le revenu cadastral. Quèsaco ? Le site belgium.be nous donne une définition assez claire :

Le revenu cadastral (RC) est le revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an, compte tenu du marché de la location au moment de référence, à savoir au 1er janvier 1975. Le calcul du RC est effectué par l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines (ACED)

Oui oui, vous avez bien lu, c’est le revenu locatif de 1975 ! Décidément, j’adore mes voisins belges. Chaque bien (appartement, maison, immeuble) s’est donc vu fixer un revenu cadastral, qui ne change normalement pas, à moins de faire (et déclarer) d’importants travaux.

Pour déterminer le revenu imposable, la formule est très simple : on prend le RC indexé (oui quand même, il y a une légère indexation depuis 1975…) et on l’augmente de 40%. Le montant obtenu est donc le montant servant de base à l’imposition. Chaque année, le cadastre belge détermine le coefficient d’indexation. A titre d’exemple, il est de 1,7057 pour 2015.

L’avantage principal de ce système est que le RC est très faible ! Petit exemple pris au hasard sur un bel immeuble en plein centre de Bruxelles (cliquez sur le lien pour voir le screenshot de l’annonce) :

  • Prix d’achat : 5.250.000 €
  • loyers annuels : 250.000 €
  • Revenu Cadastral : 6.113 €
  • Précompte 4.727 €

Si vous avez suivi le raisonnement, vous avez donc compris qu’avec cet exemple, au lieu d’être imposé sur 250.000 € moins les charges (comme ça serait le cas en France), vous allez être imposés sur 6.113€ * 1,7057 * 1,4 = 14.597,72 €. C’est difficile à croire pour nous autres français, mais c’est bel et bien comme ça que ça fonctionne ! Alors bien sûr, les revenus locatifs viennent s’ajouter aux autres revenus, et comme en France, l’imposition sur le revenu en Belgique fonctionne avec un barême progressif (plutôt bien corsé d’ailleurs, la tranche à 50% étant atteinte dès 35.000 € à peu près). Mais c’est quand même très très avantageux !

Imaginons un instant que vous êtes célibataire sans enfant, que vous possédez cet immeuble et que vous ne travaillez pas : les 14.597,72 € seront vos seuls revenus à déclarer, et selon le barème actuel, ils engendreront un impôt sur le revenu de 1.873 €… (tranche à 25% après un abattement de 7090€), soit un taux d’imposition de 0,7% !

Et vive la Belgique !!!

Le principal inconvénient de ce système est qu’on ne peut rien déduire sur le revenu locatif. Donc pas question de faire du déficit avec des travaux !

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Cas d’un non résident qui veut investir en Belgique :

Les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Pour un français, seuls les revenus locatifs seront donc imposés en Belgique. Par contre, les revenus de source étrangère seront pris en compte pour calculer le taux d’imposition à appliquer sur les revenus fonciers de source belge.

 

Taxe foncière en Belgique

Si vous avez bien lu les caractéristiques de l’immeuble donné en exemple plus haut, un mot bizarre ne vous a certainement pas échappé : le « précompte« . C’est en fait l’équivalent de notre taxe foncière. Elle varie selon :

  • la région (Bruxelles, Flandre, Wallonie)
  • la province (Hainaut, Liège, Luxembourg …)
  • la commune (regroupement de villes)

    • [...]   Lire la suite

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    défiscalisation loi Pinel

     

    Pour bien commencer cette nouvelle année, j’ai comme à mon habitude fait le bilan de nos locations en 2014, pour savoir combien nous allais payer d’impôts en 2015 sur nos revenus locatifs… Résultat : impôts plus prélèvements sociaux compris, nous approchons les nombres à 5 chiffres ! Par curiosité, je me suis donc penché sur le dispositif défiscalisant du moment : l’investissement en loi pinel.

    loi Pinel

     

    Quelques détails sur la loi Pinel :

    Les sites traitant de programmes défiscalisant étant très nombreux, on trouve énormément d’informations sur ce dispositif et je ne vais pas rentrer dans les détails, juste en rappeler les grandes lignes.

    Ce dispositif vous permet, à l’achat d’un logement neuf (respectant un niveau de performance énergétique et dans certains zones « tendues »), de récupérer une partie de votre achat sous forme de réduction d’impôts. Attention, il s’agit bien de réduction, pas d’un crédit d’impôt. Il faut donc être imposable pour en bénéficier. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut s’engager à louer le bien, tout en respectant des critères de plafonnement de ressources des locataires, et de loyer au mètre carré.

    Le montant récupéré grâce à la loi Pinel 2015 varie en fonction de l’engagement de durée de location :

  • pour un engagement de 6 ans, il est de 12% du prix du bien (soit 2% par an)
  • pour un engagement de 9 ans, il est de 18% du prix du bien (2% par an également)
  • pour un engagement de 12 ans, il est de 21% du prix du bien (2% par an les 9 premières années puis 1% par an les 3 suivantes)

    • [...]   Lire la suite

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    chalet Delenna

    Après de longs mois d’absence, me voici de retour… Et j’espère retrouver un rythme plus régulier ! C’est pendant mes vacances d’hiver que j’ai eu l’idée de lancer cette courte piqûre de rappel à propos de la location saisonnière. Je m’explique : nous avons loué un chalet dans les Vosges la deuxième semaine de mars pour aller faire un peu de ski (et accessoirement quelques barbecues sur la terrasse, vu les températures que nous avons eues !)

    location saisonnière

    Et vous connaissez mon penchant pour le sujet, je n’ai pas pu m’empêcher discuter immobilier avec le propriétaire, très sympathique d’ailleurs. Sans rentrer trop dans les détails, il m’a indiqué qu’il a un excellent taux de remplissage, hiver comme été, pendant toutes les vacances scolaires et même hors saison.

    Pourquoi ? Il applique une grande partie des excellents conseils que l’on retrouve dans le livre de Ludovic Matten, S’enrichir grâce à la Location Saisonnière (livre sur lequel j’avais donné mon avis ici). En voici un petit aperçu :

     

    1- Se focaliser sur la qualité du bien

    C’est une évidence… mais pas forcément toujours le cas dans la réalité. Ici nous avions un superbe chalet, idéalement situé sur les hauteurs de La Bresse (pour ceux qui connaissent), très bien exposé.

    On y retrouve tout le charme du bois à l’intérieur, moderne à l’extérieur (par les couleurs).

    Avec tous les équipements nécessaires : poêle à bois (avec le bois fourni bien entendu), cuisine équipée avec lave-vaisselle, service à fondue, à raclette, machine à laver séchante etc…

    Et cerise sur le gâteau, un sauna ! Quelques photos parlant mieux qu’un long discours :

     

    2- Bien louer son bien

    Alors de ce point de vue, difficile de faire mieux… En plus de passer des annonces sur des sites spécialisés dans la location saisonnière et sur des sites généralistes, le propriétaire a carrément créé un site web dédié à la location de son chalet.

    Et très bien réalisé, bilingue, avec des photos qui font envie, une description détaillée, les conditions générales, etc…

    Encore une fois, mieux vaut aller voir de ses propres yeux : cliquer ici pour visiter le site du chalet (je vous promets que je ne touche pas de commission sur d’éventuelles futures locations !

    Seule ombre au tableau, je viens de remarquer que son planning n’est pas à jour !

     

    3- Le point à améliorer

    Le titre de l’article vous avait peut-être mis la puce à l’oreille… Là où ce charmant investisseur pourrait faire mieux, c’est du point de vue fiscal.

    En discutant avec lui, je lui ai demandé comment il déclarait ses revenus. Et la réponse à laquelle je m’attendais ne s’est pas faite attendre : « oh je déclare en micro-BIC, c’est beaucoup plus simple et en plus j’ai un abattement de 71% car c’est un meublé de tourisme ».

    Je lui ai donc rapidement démontré que vu sa situation (avec un crédit en cours et pas mal d’intérêts notamment), il aurait tout à gagner à déclarer au régime réel !

    Et je lui ai donc donné le lien vers le livre de Ludovic pour plus d’explications !

     

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    loi_duflot

    La loi Duflot est le dispositif fiscal qui remplace la loi Scellier depuis le premier janvier 2013. Si les deux dispositifs se ressemblent étrangement, ils diffèrent pourtant sur de nombreux points. Petit tour d’horizon sur ce qu’apporte réellement la loi Duflot au contribuable investisseur.

    Loi Duflot

     

    Quels objectifs pour la loi Duflot ?

    En mettant en application son nouveau dispositif fiscal dédié à l’investissement locatif, Cécile Duflot a annoncé des objectifs pour le moins ambitieux : créer 50 000 logements neufs par an.

    Pour arriver à ses fins, la ministre a souhaité accentuer son action sur les secteurs urbains présentant un déficit de logements sociaux. Le champ d’application de la loi se découpe ainsi en plusieurs “zones Duflot”, allant de la zone A bis (Paris et sa proche banlieue) à la zone B2 comprenant les villes de plus de 50 000 habitants qui disposent d’une dérogation préfectorale.

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    Quels sont les gains pour l’investisseur en Loi Duflot ?

    Le contribuable qui investit via le dispositif peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui s’élève à 18% du montant du logement acquis, soit une économie conséquente par rapport au rendement issu des investissements plus classiques.

    Revers de la médaille, l’investisseur est contraint de respecter un certain nombre d’exigences. En dehors des zones urbaines éligibles dont nous vous avons parlé plus haut, il s’agit de veiller à ce que :

    • le bien soit mis en location durant une période de 9 ans minimum ;
    • l’habitation soit neuve, en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancienne mais ayant subi de lourds travaux de réhabilitation (normes RT 2012 ou label BBC 2005) ;
    • le locataire occupe le logement en tant que résidence principale.

    Il faut ajouter à ces obligations des plafonds liés :

    • au prix d’achat du logement, celui-ci devant se situer en dessous de 5,500 €/m2 et dans la limite de 300 000 € d’investissement ;
    • aux ressources du locataire (plafond défini selon la zone Duflot du logement) ;
    • au loyer (plafond défini selon la zone Duflot du logement).

    Si une opération en loi Duflot s’avère potentiellement rentable pour l’investisseur, il est par conséquent nécessaire d’être attentif aux conditions à respecter. Ces dernières peuvent être décisives dans le choix de la zone géographique où investir.

    Où investir en Loi Duflot ?

    Il est indispensable de choisir méticuleusement

    l’emplacement géographique de son projet immobilier en loi Duflot[...]   Lire la suite

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    plus value immobilière

     

    Et voilà, la réforme de la plus value immobilière 2013 est entrée en vigueur depuis le 1er septembre. Si vous ayez un bien à vendre avec ou sans agent immobilier, vous avez peut-être intérêt à vous dépêcher ! Vous découvrirez pourquoi en lisant la suite de cet article !

    plus value immobilière

    Plus value immobilière : l’abattement selon la durée de détention

    Le prédécesseur de mon homonyme néerlandais (François Hollande pour ceux qui suivent) avait fait passer la durée de détention d’un bien (hors résidence principale bien sûr, pour laquelle l’exonération n’est pas remise en cause) de 15 à 30 ans. C’était un peu long pour ceux qui comptaient faire de l’achat-revente… Donc première bonne nouvelle, et pour couper la poire en deux, la durée de détention avant l’exonération totale de plus value immobilière est réduite à 22 ans. Ca, c’est pour la bonne nouvelle.

    La moins bonne, c’est que cette réduction de durée ne s’applique que pour l’impôt sur le revenu dû. Pour les prélèvements sociaux, il faut quand même attendre 30 ans avant de bénéficier de l’exonération totale.

    Le tableau ci-dessous vous donne les taux d’abattement en fonction de la durée de détention :

    A compter du 1er septembre 2014, la méthode de calcul pour les terrains à bâtir est la même

     

    Plus value immobilière : un abattement exceptionnel

    L’abattement exceptionnel de 25% a pris fin le 31 août 2014. Tous les actes de ventes signés à partir du 1er septembre ne donnent donc plus droit à ce cadeau…

    Par contre, le gouvernement a introduit un nouvel abattement exceptionnel de 30% qui concerne les terrains à bâtir, dont voici les caractéristiques :

    • une promesse de vente doit être signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
    • l’acte définitif doit être signé au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit la signature de la promesse.

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    La fiscalité de la plus value immobilière

    La plus value immobilière est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19%.[...]   Lire la suite

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    tranches d'imposition

    Voilà un mois que je n’avais pas publié d’article… non non, il ne m’était rien arrivé, j’ai juste été très occupé et nous avons pris quelques vacances. Et lors de ces vacances, c’est une discussion avec un ami qui m’a donné l’idée de ce billet. Je l’avais déjà remarqué plusieurs fois par le passé : pas mal de monde ignore comment fonctionne notre système d’imposition.

    tranches d’imposition

    Nous discutions donc de … je vous laisse deviner… Alors, vous avez trouvé ? D’investissement locatif bien sûr. Donc mon ami qui cherche à investir en ce moment, m’indique s’inquiéter d’un changement de tranche d’imposition engendré par ces revenus supplémentaires : passage de 14 à 30%. Je lui en demande donc un peu plus : tu te situes où actuellement ? plus près du seuil des 14 ou des 30 ? Après un rapide calcul, je lui explique donc que seule une petite partie des revenus fonciers qu’il percevra sera imposée à 30%. Et sa réaction ne m’a finalement pas surpris : ah bon ? je croyais que c’était l’ensemble de mes revenus qui allait être imposé à 30% ??

    Alors je suis sûr que vous êtes nombreux à savoir comment ça fonctionne, mais je suis également convaincu que certains d’entre vous l’ignorent… Voici donc quelques explications.

     

    Les tranches d’imposition : (barême 2016)

    En France, contrairement à certains pays (comme la Russie par exemple, où tout le monde paye 12%), nous payons des impôts selon un barème progressif. C’est à dire que plus nos revenus sont élevés, plus le pourcentage d’impôts à payer augmente. Les tranches d’imposition à appliquer aux revenus de 2012 sont les suivantes :

    • Jusqu’à 9.710 euros : 0%
    • de 9.710 euros à 26.818 euros : 14%
    • de 26.818 euros à 71.898 euros : 30,00%
    • de 71.898 euros à 152.260 euros : 41,00%
    • au-delà de 152.260 : 45%

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    Ce qu’il faut bien comprendre de ce barème, c’est que les revenus situés dans la tranche 0-9.710 € ne sont pas imposés, ceux compris entre 9.710 et 26.818 € sont imposés à 14% et ainsi de suite. Donc si vos revenus imposables sont de 20.000 €, votre taux marginal d’imposition est de 14%. Ça ne veut pas dire que vous aller payer 14% de 20.000 € ! Vous paierez 14% seulement sur la partie de vos revenus supérieure à 9.710 €.

    Le calcul est le suivant : 0% sur les 9.710 premiers euros, puis 14% sur les 10.290 € d’après (20.000 – 9.710) soit 1.441 € (arrondi à l’entier le plus proche)

    Ce qui représente un taux global d’imposition de 7,2% (1.441/20.000). Nous sommes donc loin des 14% !

    Bon, tout n’est pas si simple, car ces tranches d’imposition sont à appliquer au revenu pour une part de quotient familial.

     

    Le quotient familial

    Il s’agit du nombre de parts dont bénéficie le contribuable. Une personne célibataire sans enfants à charge aura 1 part. Un couple marié 2 parts, et les 2 premières personnes à charge donnent droit à une demi-part chacune, puis une part par personne à charge supplémentaire.

    L’exemple précédent était donc valable pour un célibataire sans enfant. Maintenant, faisons le calcul pour un couple marié qui a 2 enfants et qui déclare 45.000€. Ce couple aura donc 3 parts.

    Les 45.0o0 € doivent être divisés par le nombre de part, ce qui donne 15.000 €. La TMI est toujours à 14%. On applique alors le même calcul que plus haut, ce qui donne un impôt de 740,6 € par part. Il faut ensuite multiplier ce montant par le nombre de parts pour avoir le montant de l’impôt, soit 2.221,8 € dans cet exemple et un taux global de 4,9%.

    Mais encore une fois, ça n’est pas si simple… Compliquons encore un peu les choses avec :

     

    Le plafonnement du quotient familial

    Le plafonnement du quotient familial est un mécanisme qui limite l’avantage fiscal procuré par le nombre de personnes à charges autres que votre conjoint (le plus souvent les enfants).

    Son montant a été revu à la baisse régulièrement. Pour les revenus de 2016, il est de 1512 € par personne à charge.

    Pour estimer son impact, il faut faire le calcul ci-dessus deux fois : une première fois avec le nombre de parts réel, une deuxième fois avec 2 parts. Ensuite, si la différence entre les 2 montants calculés est supérieure à 2000 € par personne à charge, il faut donc prendre le calcul avec 2 parts et diminuer le montant de 2000 € par personne à charge.

    Prenons un autre exemple : un couple marié avec 1 enfant (soit 2,5 parts) et dont le revenu imposable est de 80.000 €. Le calcul de l’impôt à payer pour 2,5 parts donne :

  • revenu par part : 80000 / 2,5 = 32000
  • calcul de l’impôt pour une part : (26818-9710)*0,14+ (32000-26818)*0.3 = 3949,72
  • calcul de l’impôt à payer : 3949,72 * 2,5 = 9874 €

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    déduction des frais de notaire

    déduction des frais de notaire

    A chaque début d’année, j’aime bien faire le bilan de nos résultats de l’année précédente et calculer par avance le montant des impôts que nous devrons payer. Mais cette année, j’ai séché sur le calcul de la déduction des frais de notaires. Je me suis donc renseigné, et comme je sais que de nombreuses personnes se posent cette question, je vous partage ce que j’ai trouvé.

     

     

    investissement immobilier et déduction des frais de notaire

    Déduction des frais de notaires intégrale

    Il n’y a pas 36 façons de bénéficier de la déduction des frais de notaire dans son intégralité. En fait, il n’y en a que 2 :

    • louer un bien en meublé et déclarer au réel
    • louer au travers une structure imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI ou autre)

    Si vous êtes dans l’un des 2 cas, bingo ! Vous pourrez tout déduire. Y compris les frais d’agence d’ailleurs.

    Vous aurez le choix entre passer le montant de ces frais en charges l’année où ils ont effectivement été payés, ou alors à les intégrer dans l’amortissement de votre bien.

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    Déduction des frais de notaire partielle

    Malheureusement pour moi (et comme beaucoup d’autres), notre immeuble acheté en 2012 est en location nue. Nous ne pouvons donc pas profiter de cette déduction complète.

    Alors quelle partie est déductible ? Il s’agit en fait des frais liés à la =&2=& : hypothèque ou PPD (voir cet article). Donc si vous n’avez pas fait d’emprunt, ou si votre prêt est garanti par une caution du genre Crédit Logement, la déduction des frais de notaire n’est pas pour vous. Consolation tout de même pour ceux qui sont passés par Crédit Logement ou autre, les =&3=&de vos revenus fonciers.

    Pourquoi me suis-je posé cette question seulement maintenant ? Très simple : c’est la première fois que nous recourrons à une hypothèque. Les autre biens sont garantis par Crédit Logement (achat de 2011), ou bien nous servaient de résidence principale l’année de leur achat (appartement de ma moitié), ou ont été déclarés en micro-foncier et donc aucune déduction possible (mon premier achat – quelle boulette !)

    Alors parmi tout ce que vous payez au notaire (et surtout à l’état en fait), quels sont les frais réellement déductibles ? Comme nous l’avons vu, il s’agit de tout ce qui est lié à l’inscription hypothécaire. Cela comprend donc :

    • le salaire du conservateur des hypothèques
    • la taxe liée à l’inscription hypothécaire
    • les émoluments du notaire liés au prêt
    • la TVA sur ces émoluments.

    Comment les estimer ?

    Voici une méthode très simple, qui prend 3 minutes. Faites 2 simulations sur le site des notaires de paris : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat

    La première simulation en choisissant l’option « sans emprunt » au 2ème écran. La deuxième avec l’option « Emprunt avec garantie hypothécaire » au 2ème écran. Puis faites la différence entre les 2 montants. Ce qui donnait dans notre cas 16700 € pour la première simulation et 18.300 € pour la 2ème, soit un montant déductible de 1600 €.

    Comment les calculer ?

    On doit normalement les trouver, ou au moins en partie, dans l’acte de vente. Le notaire doit vous fournir la facture du bureau de conservation des hypothèques, ainsi que son relevé de compte. Malheureusement, dans notre cas, le relevé de compte n’est pas assez détaillé.

    Donc nous avons en notre possession la facture de la conservation des hypothèques. Les salaires et taxes représentent un =&6=& Pour les émoluments du notaire, 3.293 € et pour la TVA 879,72 €. Mais ces 2 éléments représentent les émoluments sur l’ensemble de la vente, pas uniquement ceux liés à la garantie du prêt. J’ai donc appelé l’étude, mais on n’a pas pu me renseigner dans l’immédiat. Alors j’ai utilisé mon ami Google ! Et voici le résultat :

    Les émoluments du notaire sont fixés par le décret 78-262 du 8 mars 1978 (voir sur cette page). La partie qui nous intéresse est le n° 68 du tableau d’acte, à peu près aux 2/3 de la page. On y apprend que la rémunération du notaire pour une prise de garantie sur un prêt est 1/3 de la série de base S1. Nous voilà bien avancés !!! Mais ce n’est pas tout bien sûr, il suffit de trouver à quoi correspond cette série !

    La dernière actualisation se trouve dans le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 (à lire ici), où l’on trouve ce fameux tableau à l’article 1.

    Il n’y a plus qu’à calculer ! Pour notre prêt de 270.227 €, le calcul se fait ainsi :

    4% * 6500 + 1.65% * (17000-6500) + 1.1% * (60000-17000) + 0.825% * (270227-60000), ce qui donne 2.640,62 €. Qu’il ne faut pas oublier de diviser par 3 ! =&7=&

    Reste enfin la TVA sur ce montant, soit 880,2 * 0.196 = =&8=&

    Au total, la déduction des frais de notaires liée à notre achat de 2012 s’élève à=&9=&

     

    Le cas de la caution

    Petit hors sujet, mais intéressant quand même. Comme on trouve tout et son contraire sur le Net, voici l’information issue du site de Crédit Logement :

    =&11=&

    Dans le cadre de la législation en vigueur, il est possible, dans le cadre de la déclaration de revenus fonciers 2011 au titre d’un investissement locatif, de déduire les frais de garantie dans les rubriques relatives aux intérêts d’emprunt sur l’imprimé 2044 (Cerfa 10334*16) réservé à cet effet.

    Concernant la commission de caution, 2 cas de figure peuvent se présenter :

    • vous avez opté pour le barème INITIO qui permet de différer le paiement de la commission de caution en fin de prêt. Dans ce cas précis, vous ne pouvez pas déduire la commission de caution l’année de la mise en place du prêt. Elle sera déductible au titre des revenus de l’année de remboursement définitif du prêt.
    • vous avez choisi le barème CLASSIQUE et effectivement payé la commission de caution, elle est donc déductible l’année de mise en place du prêt.

    Pour ce qui est du versement dans le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) payé à la mise en place du prêt :

    • vous pouvez déduire la totalité du versement dans le FMG l’année de la mise en place du prêt,
    • cependant, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de remboursement total du prêt.

    Crédit Logement conseille, par prudence, aux emprunteurs concernés, de se renseigner auprès de leur centre des impôts.

     

    PS : moi je déconseille de contacter le centre des impôts. De tout ce que j’ai pu lire à présent, personne n’a réussi à avoir la bonne réponse auprès de nos fonctionnaires préférés.

     

    Les références officielles sur la déduction des frais de notaire

    Comme ça me l’a été demandé plusieurs fois, plutôt que de répondre à chaque requête, voici donc les sources :

    – La notice de la déclaration 2044 :

    « 250 Intérêts d’emprunt
    …
    Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment
    :
    – des frais de constitution de dossier ;
    – des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur
    de denier ;
    – des sommes versées à un organisme de cautionnement ;
    – des frais de main levée ;
    – des agios ou commissions de banque ;
    – des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance
    décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt.[...]   Lire la suite

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    investissement sci

    Lorsque l’on investi dans l’immobilier, plusieurs choix se présentent à nous pour réaliser l’acquisition. On peut acheter en nom propre (seul), en indivision (à plusieurs), ou encore via une société. Le type d’achat qui nous intéresse aujourd’hui est celui réalisé au travers d’une SCI, pour Société Civile Immobilière.

    investir en SCI

    Qu’est-ce qu’une SCI ?

    La SCI est, comme son nom l’indique, une forme de société qui a pour vocation l’investissement dans l’immobilier. Un peu particulière de par son caractère civil, elle ne peut théoriquement pas se livrer à des activités commerciales telles que la construction, l’achat-revente ou encore la location de meublés.

    Une SCI doit être constituée d’au moins 2 actionnaires, qui peuvent être parents ou pas, personnes physiques ou morales. Sa durée maximale est de 99 ans.

    Ses statuts peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est toutefois conseillé de recourir à un professionnel pour les rédiger.

    Au niveau de la fiscalité, une SCI peut être :

  • « transparente fiscalement ». C’est-à-dire que ce sont les associés qui sont imposés directement, sous le régime de l’impôt sur le revenu, et en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. On parle plus couramment de SCI à l’IR
  • ou bien « fiscalement opaque ». Le régime d’imposition est alors celui des sociétés, et c’est la SCI est imposée directement. Les dividendes (s’il y en a) ne sont imposés pour les détenteurs des parts que s’ils sont distribués. On appelle plus souvent cette forme SCI à l’IS

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    comment payer moins d'impôts

     

     

    L’automne n’est pas seulement la saison des feuilles qui tombent… C’est aussi la saison des impôts qui tombent ! Et je viens de découvrir quelque chose que j’ignorais, et qui permet de donner moins au fisc. Et plus efficacement que les dispositifs de défiscalisation immobiliers :-))

     

    payer moins d’impôts

    Payer moins d’impôts grâce à la loi Coluche

    Vous vous souvenez tous de notre cher Coluche… Mais vous êtes certainement moins nombreux à connaître l’article 238 bis du Code Général des Impôts, plus connu sous l’appellation « loi Coluche ». En effet, c’est grâce à lui que les dons que vous faites aux organismes caritatifs sont déductibles de vos revenus. Du moins c’est ce que je croyais jusqu’à il y a quelques jours et à l’analyse de mon avis d’imposition français (car jusqu’à présent, je ne payais pas d’impôts grâce au déficit foncier généré).

    En fait je me trompais… les dons ne sont pas déductibles des revenus, ils sont déductibles du montant des impôts à payer ! Ce qui change énormément de choses – du moins pour les personnes qui payent des impôts.

    Un petit peu d’histoire : 

    C’est début 1986, lors d’une émission sur TF1, que Coluche à  lancé l’idée : permettre aux particuliers de déduire de leurs impôts 70% d’un don plafonné à 1000 F. Tous, de gauche comme de droite, ont approuvé l’idée. Mais vous connaissez ce « putain de camion » qui en juin de cette même année, nous a privé du plus grand des humoristes que nous ayons eu. La proposition de loi est également passée aux oubliettes… Et ce n’est qu’en 1988 qu’elle a été ressortie des cartons. Ce texte appliqué à partir de 1989, stipule que les « versements affectés à la fourniture en France de repas à des personnes en difficultés ouvrent droit à 50% du montant de ces versements pris dans la limite de 400 F« . Chose remarquable, il a été voté à l’unanimité le 20 octobre 88.

    Depuis, nos différents gouvernements ont relevé les plafonds et les réductions d’impôts. Ce aurait pu disparaître fin 2011, un amendement avait été proposé pour le supprimer. Mais devant le tollé provoqué, cet amendement n’a même pas été débattu par nos députés.

     

    Les organismes concernés

    Pour vous permettre de bénéficier de cette réduction d’impôts, les organismes auxquels vous donnez doivent respecter les 3 conditions suivantes :

    • être à but non lucratif,
    • avoir un objet social et une gestion désintéressée,
    • ne pas fonctionner au profit d’un cercle restreint de personnes.

    Pour avoir plus de détails sur les types d’organismes concernés, je vous invite à aller voir cette page.

    Il existe 2 catégories d’organismes permettant les réductions d’impôts  :

  • les dons aux oeuvres d’intérêt général ou d’utilité publique (GreenPeace par exemple) : la réduction d’impôt s’élève à 66% du montant du don, dans la limite de 20% du revenu imposable.
  • les dons aux organismes d’aide aux personnes en difficulté (les Restos du Coeur ou la fondation Abbé Pierre par exemple) : la réduction est alors de 75% du montant du don, dans la limite de 521 € (pour 2012). La partie dépassant cette somme est traitée comme la 1ère catégorie de dons (66%)

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    indemnités de remboursement anticipé

     

    Si vous avez déjà eu l’occasion de rembourser un crédit immobilier par anticipation, vous avez peut-être été confronté au paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces indemnités correspondent à un montant à régler à votre banque en compensation du manque à gagner sur les intérêts restant dus. Elles sont encadrées par la loi, dans le cadre du code de la consommation (articles L 312-21 et R312-2)

    indemnités de remboursement anticipé

     

    Quand doit-on payer les indemnités de remboursement anticipé ?

    Comme leur nom l’indique, les IRA sont à payer lorsque l’on procède à un remboursement par anticipation d’un crédit. C’est à dire avant la fin de sa durée normale. Peut importe que vous fassiez un remboursement partiel ou total, vous aurez à les payer.

    Petit aparté à propos du remboursement anticipé total, il faut être attentif à la date valeur de votre versement, car sinon vous vous exposez à un paiement d’intérêts supplémentaires appelés intérêts intercalaires. Si vous effectuez votre remboursement à la date de prélèvement de votre échéance de prêt, pas de souci. Par contre, si vous êtes par exemple prélevé le 10 et que vous faites votre remboursement le 20, vous paierez 10 jours d’intérêts en plus de votre IRA.

     

    Quel est le montant des IRA ?

    Le montant maximum des Indemnités de Remboursement Anticipé est fixé par la loi. Il est de 6 mois d’intérêts avec un plafonnement à 3% du capital restant dû. C’est donc le plus faible de ces deux montants que vous aurez à payer à votre banque.

     Exemples de calcul

    Voici un exemple pour calculer le montant à payer pour un remboursement anticipé total :

    Vous soldez au bout de 8 ans (c’est la moyenne !) un crédit de 100.000 € contracté sur 15 ans à 3,5% d’intérêts. Le capital restant dû après 96 mensualités sera de 53.191,26 €. Les intérêts de la 97ème mensualité sont de 155,14 €.

    Vous devrez donc payer le plus petit montant entre 53.191,26*0,03 soit  1.595,74 € ou 155,14*6 soit 930,84 € (autre calcul pour les 6 mois d’intérêts : 53.191,26 * 0.035 * 6 / 12)

    Pour un remboursement anticipé partiel, le calcul est identique. Vous remboursez par exemple 20.000 € sur le crédit de l’exemple ci-dessus, à la 97ème mensualité. Vous aurez à régler le plus petit montant entre 53.191,26 * 0.03 = 1.595,74 (3% du capital restant dû) et 20.000 * 0.035 * 6 / 12 soit 350 € (6 mois d’intérêts sur la somme remboursée)

    PS: les calculs ont été faits avec ma calculette de crédits immobilier Excel, présente dans la section Outils.

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    Comment éviter de les payer ?

    Le plus simple est de négocier leur suppression ou leur diminution avant la signature du prêt. Car sinon, seuls 3 cas permettent d’éviter de les régler :

    • le changement de votre lieu d’activité professionnel, ou celui de votre conjoint
    • votre décès ou celui de votre conjoint
    • la cessation forcée de votre activité ou celle de votre conjoint.

    Négocier la suppression totale n’est pas forcément facile à obtenir de la part de votre banque. Ce qui se fait souvent est une diminution progressive de leur montant. Par exemple, 3% du capital restant dû pendant les 5 premières années puis 1,5% de 5 à 8 ans et 0% au-delà (c’est ce que nous avions eu pour notre RP).

     

    Bon à savoir :

  • Même si vous avez négocié la suppression totale des indemnités de remboursement anticipé, une petite clause se glisse souvent dans les conditions générales de votre contrat. Elle précise que cette suppression n’est pas valable en cas de rachat de crédit par un établissement concurrent… A vous de la faire sauter avec le reste !
  • Même si elles n’ont pas été supprimées dès le départ, il est toujours possible de négocier le paiement des IRA. Par exemple, nous avions négocié lors du rachat d’un des crédit que ces indemnités seraient « remboursées » si l’on faisait un nouveau prêt immobilier dans les 6 mois (c’était à la Société Générale). Malheureusement, nous n’avons pas fait ce nouveau prêt avec eux…
  • Certaines banques proposent de faire des remboursements partiels sans pénalités. C’est le cas par exemple pour nos crédits à La Banque Postale, où l’on peut rembourser de 700 à 2500 € par an en plus à partir de la 3ème année du crédit. C’est aussi le cas du Crédit Agricole avec la possibilité de rembourser sans frais une 13ème mensualité par an.
  • Souvent, les prêts à taux variables ne comprennent pas d’indemnités de remboursement anticipé.
  • d’après la loi, une banque peut interdire les remboursements anticipés partiels si leur montant est inférieur à 10% du capital restant dû.

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    article L247

    Peut-être que oui… mais probablement non ! L’article L247 du Livre des Procédures Fiscales est un texte méconnu, mais qui peut s’avérer particulièrement utile dans certains cas.

    C’est une mauvaise surprise qui m’a donné l’idée de cet article… La réception d’un avis de taxe foncière d’un montant beaucoup plus élevé que ce à quoi nous nous attendions  ;-(

    Donc l’article L247 du LPF est celui qui permet à tous de demander à l’administration fiscale une réduction d’impôts (ou une exonération totale), autrement appelée recours gracieux. Tout le monde peut en faire la demande, mais il faut quand même respecter quelques conditions pour bénéficier d’une réponse favorable. Voici rapidement ce qu’il faut savoir à propos de cet article.

    article l247

    Que dit l’article L247 ?

    Voici le texte (que l’on trouve ici) :

    L’administration peut accorder sur la demande du contribuable ;
    1° Des remises totales ou partielles d’impôts directs régulièrement établis lorsque le contribuable est dans l’impossibilité de payer par suite de gêne ou d’indigence ;
    2° Des remises totales ou partielles d’amendes fiscales ou de majorations d’impôts lorsque ces pénalités et, le cas échéant, les impositions auxquelles elles s’ajoutent sont définitives ;
    2° bis Des remises totales ou partielles des frais de poursuites mentionnés à l’article 1912 du code général des impôts et des intérêts moratoires prévus à l’article L. 209 du présent livre ;
    3° Par voie de transaction, une atténuation d’amendes fiscales ou de majorations d’impôts lorsque ces pénalités et, le cas échéant, les impositions auxquelles elles s’ajoutent ne sont pas définitives.
    Les dispositions des 2° et 3° sont le cas échéant applicables s’agissant des sommes dues au titre de l’intérêt de retard visé à l’article 1727 du code général des impôts.
    L’administration peut également décharger de leur responsabilité les personnes tenues au paiement d’impositions dues par un tiers.
    Aucune autorité publique ne peut accorder de remise totale ou partielle de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, de taxes sur le chiffre d’affaires, de contributions indirectes et de taxes assimilées à ces droits, taxes et contributions.[...]   Lire la suite

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    location meublée

     

     

    Vous le savez certainement, la location d’un appartement meublé et la location nue ne sont pas soumises aux mêmes règles. Un texte de loi assez strict (la fameuse loi du 6 juillet 1989) est applicable pour la location nue. La location en meublé permet beaucoup plus de libertés. Côté fiscalité, les deux types de location diffèrent également. Voici quelques détails.
     

    location meublée

     

    Le droit de la location meublée

    Tout d’abord, qu’est-ce qu’un logement meublé ? La définition est la suivante : un logement meublé doit être garni du mobilier permettant la vie courante. Ce qui veut dire que le logement doit comporter, en plus des meubles, les équipements nécessaires à la vie de tous les jours : électro-ménager (frigo, plaques de cuisson, micro-ondes…), ustensiles de cuisine, de ménage… En gros, le locataire doit pouvoir y vivre au quotidien en apportant uniquement ses effets personnels.

    Bien qu’auparavant très libre, la location meublée de résidences principales a été (légèrement) encadrée par la loi du 18 janvier 2005. Voici quelques contraintes :

  • un contrat de location écrit doit exister
  • avec une durée minimale d’un an reconductible tacitement
  • le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois avant le terme du contrat pour y mettre fin. Il  ne peut le faire que pour des motifs valables (identiques à ceux de la location nue) : reprise du local pour usage personnel ou pour le vendre, non respect par le locataire d’une des clauses du bail par exemple
  • le même préavis doit être respecté pour apporter des modifications au contrat (montant du loyer, éléments à la charge du locataire…)
  • le locataire, lui, peut résilier son bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

    • [...]   Lire la suite