Comment gagner quelques centaines d’euros par mois sans débourser un centime ? Episode 1
Voilà un titre alléchant me direz-vous… et qui cache quelque chose !
Eh bien non, je vous le garanti, C’EST POSSIBLE !
investissement immobilier sans apport
Voici la recette :
1. trouver un bien offrant une rentabilité brute supérieure à 10%
2. à un prix inférieur à celui du marché,
3. déjà occupé,
4. avec un financement sur une longue durée,
5. sans aucun apport (donc en empruntant également les frais de notaire et de garantie)
Dit comme cela ça paraît simple. En réalité, c’est un tout petit peu plus compliqué. D’abord, les biens avec une telle rentabilité ne courent pas les rues, il est quasiment impossible d’en trouver dans les grandes villes. Heureusement, dans mon coin, cela ne relève pas du miracle, on en trouve encore assez régulièrement. Ensuite, trouver un financement sans apport n’est plus aussi facile aujourd’hui qu’il y a quelques années…
1. Pourquoi plus de 10% de rentabilité ? Tout simplement car c’est au-delà de ce seuil que vous allez à commencer à générer assez de cashflow pour :
- rembourser le crédit sans apport
- payer les charges : assurances, frais de gestion, de copro…
- et surtout payer les impôts (on l’oublie trop souvent dans les calculs)
2. Pourquoi un prix inférieur à celui du marché ? Car :
- mécaniquement, la rentabilité en sera augmentée
- le plus important, vous allez rassurer votre banquier par rapport aux risques qu’il va prendre en finançant les frais de notaire. Evidemment, il faut que ce dernier connaisse un minimum le marché de l’immobilier local… ou que vous lui prouviez la valeur réelle de votre bien, en passant par une estimation (celle d’un notaire sera plus crédible que celle d’une agence)
3. Idem sur le fait que le bien soit déjà occupé : le banquier saura que des rentrées d’argent sont déjà existantes, et bien qu’il n’en prendra en compte qu’une partie (70% en général) pour le calcul de votre taux d’endettement, le risque sera diminué.
4. Le financement sur une longue durée (20 à 25 ans) vous permettra de diminuer les mensualités au maximum. Peu importe s’il vous coûte plus cher en intérêts, le but étant, je le rappelle, de générer du cashflow sans dépenser un sou. Vous pourrez toujours faire des remboursements partiels grâce à l’argent gagné (certaines banques en proposent sans frais, par exemple La Banque Postale, jusqu’à 2500 € par an au-delà de la 3ème année)
5. Voilà un point plus facile à dire qu’à faire, emprunter sans apport… Mais en présentant un bon dossier et en faisant jouer la concurrence ça n’est pas impossible. Par bon dossier, vous devez comprendre : des revenus corrects et/ou une épargne déjà constituée (au minimum les frais de notaire que la banque va financer) ainsi qu’un bien répondant aux 3 premiers critères.
Et voici comment nous l’avons appliquée :
Le bien :
- 3 lots dans un immeuble de rapport, vendus ensemble
- prix affiché 180.000 €, négocié à 162.000 €
- loyers : 1600 € par mois, donc 19.200 € par an, soit 11,85 % de rentabilité brute
- acheté le 1er juin 2011
Le prix du marché : A l’unité, les 3 lots se seraient vendus minimum 200.000 € en tout. En achetant le lot et après négociation, nous arrivons à un tarif environ 20% inférieur à celui du marché.
L’occupation : Les 3 lots étaient déjà loués : un appartement, deux locaux commerciaux (assureur et salon de coiffure). Le loyer annoncé n’était donc pas théorique, mais réel.
Le financement : Nous avons emprunté sur 25 ans la somme de 175000 €, pour arriver à des mensualités, assurance comprise, de 996 €.
Résultat de l’opération : Toutes charges déduites (assurance, taxe foncière, impôts sur le revenu, cotisations sociales…), le cashflow est positif, et s’élève à 300 € par mois… Pas mal, en n’ayant dépensé que du temps !
Au 1er avril 2013, nous avons signé un nouveau bail avec l’assureur, avec passage du loyer de 600 à 750 € par mois… Bingo !
Articles liés :
Bonjour François,
Je suis tombé sur ton blog il y a quelques jours, merci à toi de partager tes expériences, c’est très bien ciblé, écrit et utile ! Je me décide enfin à poster un commentaire sur cet article car j’ai du mal à comprendre ton calcul de cash-flow net après impôts.
Tu annonces 1600€ de loyers mensuels et 996€ de mensualités pour rembourser le crédit. Et malgré tout un cash-flow positif de 300€ après IR.
Or même avec une TMI de 14% et aucune charge sur les loyers (hypothèse la plus favorable) :
– IR additionnel = (14%+15.5%) * 1600 = 472€ d’impôts additionnels.
– 1600 – 472 – 996 = 132€ de cash flow positif
Cependant, je doute qu’il n’y ait aucune charge sur les loyers et je doute que ta TMI soit à 14%.
J’ai donc l’impression que tu as calculé le rendement avant impôt et non après impôt.
Peux-tu confirmer ou détailler ton calcul pour m’aider à comprendre ce que j’aurais omis de prendre en compte dans mon calcul ?
Bonjour Arthur.
Il y a une astuce dans mon cas… Car je parle bien de mon cas. Tu n’as rien omis, et j’ai bien inclus les impôts dans mon calcul.
Mais à lorsque j’écrivait ces lignes, nous étions ma femme et moi tous les 2 travailleurs frontaliers au Luxembourg.
Ce qui voulait dire :
– pas de prélèvements sociaux
– règle du taux effectif pour le calcul de notre taux d’imposition sur les revenus de source française. Ce taux était d’environ 12% en 2012, bien loin donc des taux « français »
Ce qui a changé depuis :
– la France a décidé de faire payer les prélèvements sociaux aux non-résidents ou assimilés (comme moi). Mais a été condamnée depuis car cette décision était contraire au droit européen (le fameux arrêt De Ruyter – ). Le Fisc nous a remboursé un peu plus de 7.000 € début janvier.
– ma femme travaillant à nouveau en France, nous payons à nouveau les prélèvements sociaux, à hauteur de la moitié des 15,5% (puisque mariés sous la communauté de biens et que je travaille toujours au Luxembourg)
– nos revenus (y compris fonciers) ayant augmenté depuis, notre taux effectif est de l’ordre de 20% maintenant.
Merci pour ces précisions François :) Effectivement c’est une astuce qui aide bien ! Comme quoi il est avantageux également d’investir dans différents pays.
Je ne suis pas tout à fait d’accord sur le fait que le logement doit être déjà occupé. Un bien en mauvais état peut être loué à un bien meilleur prix si on refait l’intérieur avec du goût.
Je donne juste ma recette… Et comme je l’écris, le fait que le logement soit occupé est important pour rassurer le banquier.
C’est sûr que maintenant, vu le nombre de lots que nous avons, le banquier nous fait confiance et ne se préoccupe plus trop de l’état d’occupation des logements.
C’est la lecture de vos articles qui en premier lieu m’a donné l’envie de me lancer dans l’investissement locatif au travers un immeuble de rapport, dont je n’avais je dois dire jamais entendu parler il y a encore quelques mois.
Aujourd’hui, rien n’est encore fait mais je suis en recherche active sur le sujet, et je découvre petit à petit de nombreuses informations au travers de prises de renseignement auprès des vendeurs, des agences immobilières, et de toute la blogosphère consacrée à ce type de sujets.
Merci à vous de partager votre expérience!
Cher François,
Vous avez raison sur toute la ligne. De toute façon, une réponse approchée est toujours « farfelue »
J’espère que la réponse calculée l’est moins, mais suppose quelques bases de mathématiques qu’il m’a fallu dépoussiérer pour l’occasion.
Sur 25 ans, si j’emprunte 100 à 4%, je rembourse 100 + 51 d’intérêt. Il faut donc que je perçoive 151 pour la banque + les impôts et charges sociales sur le capital (100) avant de générer le premier euro de cash flow.
Si je repars sur un impôt à 30 % + 15,5 % de contributions sociales j’arrive à 45,5%. Le loyer imposé L doit donc être tel que L – L x 0,455 = 100 soit L (1 – 0,455) = 100 d’où L = 100 / 0,555 = 180.
Pour rembourser les intérêts, le capital et payer les impôts il faut percevoir un loyer hors charge de 51 + 180 = 231 répartis sur 25 ans, soit une moyenne annuelle de 213 / 100 / 25 = 231 / 2500 = 9,24 % DE RENDEMENT NET ANNUEL sur l’ensemble des 25 ans.
La hausse des loyers est plus complexe à calculer car elle fait appelle aux suites géométriques.
Supposons la hausse constante, soit 9,42 % sur 2007 – 2012, donc en moyenne 1,57 % par an.
Le loyer initial annuel doit être tel que le loyer total sur 25 ans sera de 231. D’où L0 + L1 + … + L25 = 231.
Comme L(n+1) = 1,0157 x Ln, on reconnaît une suite géométrique de premier terme U0 = L et de raison q = 1,0157.
La somme des n + 1 premiers termes d’une suite géométrique de raison q ≠ 1 vérifie :
[somme de 0 à n] = U0 + … + Un = U0 ( 1+q + … + q^n ) = U0 x (1-q^(n+1)) / (1 – q)
Pour déterminer U0 (ou L0), l’équation s’écrit U0 = [somme de 0 à n] / [(1-q^(n+1)) / (1 – q) ]
ou encore U0 = [somme] x (1 – q) / (1-q^(n+1))
Ici, nous avons donc la somme des rangs 0 à 24 qui vaut 231 x (1 – 1,0157) / (1 – 1,0157^25) = 231 x 0,0157 / (1 – 1,4762) = 231 x 0,0157 / 0,4762 = 231 x 0,03297 = 7,62.
LE PREMIER LOYER NET DEVRA DONC ÊTRE DE 7,62 %
Se fixer comme objectif un rendement brut initial supérieur à 10 % peut être la traduction pratique et approchée de ce calcul plus théorique. Pour autant, il me semble important de s’attacher au rendement net avant tout, un excellent rendement brut pouvant dans certains cas donner un rendement net déplorable (si les charges sont élevées).
Note sur les hypothèses :
– Emprunt à 4% fixe assurance comprise sur 25 ans ;
– Taux marginal d’imposition à 30 % + 15,5 % de contributions sociales sur l’ensemble de la période ;
– Financement de la banque à 100 % frais de notaires inclus ;
– Ceci ne comprend pas les frais de dossiers et charges non répercutées sur le locataire.
– Hausse des loyers supposées constante et équivalente à la hausse de l’indice INSEE sur 2007 – 2012
Merci pour ces précisions, Hugo, qui me font rappeler que mes cours de maths du lycée sont bien lointains et que j’aurais dû un peu plus écouter le cours sur les suites…
Question :
Soit un prêt de 25 ans à 4 %.
– Attendu qu’il faudra rembourser à la banque +/- 4 % d’intérêts et +/- 4 % du capital chaque année, pour un total stable de 8 % payés à la banque ;
– Attendu qu’il y a d’autres frais (copro, TF, entretien, etc.), disons 1%
– Attendu que mon taux marginal d’imposition est de 30 % et qu’il faut verser 15 % de CSG et RDS (arrondissons à 50 % au total)
– Attendu que seuls les intérêts et charges sont déductibles (pas le remboursement du capital !)
Quel est le rendement brut minimum à obtenir pour être net d’impôt sur l’ensemble de la période ?
Réponse approchée :
4% (intérêts) + 1% (charges) sont déductibles, mais mon gain est de 4% (capital) + n % (reste) sur lesquels la moitié sera versé en IR, CSG et RDS. Il faudra donc que ce reste dépasse les 4% payés en capital pour que je sois à 0 de bilan. Donc, rendement brut minimum = 4% + 4% + 1% + 4% = 13 %.
Bonjour Hugo,
J’avoue que j’ai un peu de mal avec votre calcul qui me semble un peu farfelu. Un rendement mesure la performance d’un investissement au moment où on le fait. Le prédire pour une période aussi longue est impossible tellement les facteurs l’influençant sont nombreux…
J’ai donc un peu de mal, premièrement avec la question : « Quel est le rendement brut à obtenir pour être net d’impôt« . Je suppose que votre formulation signifie « pour que le revenu locatif couvre en plus des charges et du crédit, le montant des impôts payés ? »
Deuxièmement avec les hypothèses :
– avec un prêt à 25 ans, le total « stable » à payer chaque année est de 6,3% et pas 8%. Dont 4% environ en intérêts les premières années
– je suppose que vous supposez que vous empruntez 100% de votre opération ?
– vous oubliez un détail fondamental dans ce calcul : l’augmentation du loyer. En prenant une hypothèse basse de 1% par an (la moyenne de ces dernières années tourne plutôt autour de 2%), un loyer de 10000 € l’année d’achat sera de 12800 € au bout de 25 ans. Alors que vos mensualités n’auront pas augmenté (avec un taux fixe). Certes, il y aura aussi des augmentations de charges, mais elles sont difficiles à prédire.
Mais bon, votre résultat a le mérite d’être quasiment certaint d’avoir un investissement qui rapporte !
Pour savoir s’il y a de la demande, vous avez déjà utilisé les fausses annonces ?
Concernant la rentabilité brute,question que j’ai déjà posée sur un autre blog et j’aimerai avoir votre avis : les frais de notaire sont à prendre en compte ou pas ?
Parce que 10% avec et sans ce n’est pas tout à fait pareil…
Oui je suis déjà passé par les fausses annonces. Ca permet de se faire une idée rapidement.
Concernant la rentabilité brute, contrairement à la plupart des gens, je la compte sans les frais de notaire. Pour 2 raisons :
– sur les annonces, quand elle est précisée, c’est presque toujours sans les frais de notaire.
– selon que l’on fasse un crédit garanti par une hypothèque ou par une caution, ou pas de crédit du tout, le montant de ces frais varie (de très peu, mais varie quand même). Donc pour avoir une donnée fixe et identique pour tout le monde, je préfère ne pas les compter.
Pour moi, grande ville signifie population > 100.000 habitants.
Après c’est vrai que dans certaines région, ça n’existe tout simplement pas… Dans mon Jura natal, la « plus grande ville » compte un peu moins de 30.000 habitants.
Après je ne suis pas fixé à une taille de ville en particulier, juste à des critères pour les biens. Si la rentabilité et la demande sont présents, aucun problème pour acheter dans une ville de moins de 10.000 habitants, ou même encore moins !
Une petite question, qu’est ce qu’on entend par grande ville ?
Cette notion doit certainement dépendre un peu de la région.
> 20 000, > 30 000 ou > 50 000 ?
Qu’elle est la population des villes que vous regardez ?
Bonjour François,
Effectivement je pensais réinjecter la somme de la vente de mes appartements au fur et à mesure de leur vente. La rentablilité augmenterait donc dans le temps. Le prix de vente resterait en dessous du prix du marché.
Merci pour les conseils.
Je decouvre votre site et le trouve très interessant.
Des particuliers ont ils déja réalisé des opérations similaires?
Bonjour,
Je suis sur l’achat d’un immeuble de 10 appartements, 6 places de parkings et 3 garages sur Pau plein centre ville. J’ai utilisé votre simulateur qui m’indique une rentabilité brute de 9.87% et un cashflow de 180€. Sachant que mon projet serait de revendre 8 appartements et l’ensemble des parkings et garages(reglement de copro deja fait dans cet immeuble et plus value déduite bien sur) pour finir avec 2 appartements payés, me permettant de repartir sur un projet identique par la suite. Qu’en pensez vous?
Je suis d’accord avec william les bonnes affaires sont en province!!!!!
Bonjour Mickael,
Si vous êtes certain de pouvoir vendre facilement et rapidement les appartements, ça peut être un bon coup. Il faut par contre avoir les reins solides pour pouvoir continuer à rembourser les mensualités du crédit tant pendant la phase de vente. A moins que vous ne prévoyiez des remboursements anticipés partiels à chaque vente avec diminution du montant de l’échéance ?
Dans tous les cas, faites attention aux conditions de votre prêt et notamment aux pénalités de remboursement anticipé.
Et tenez-nous au courant de l’avancement de votre projet…
Bonjour,
Je suis également sur la même voie, c’est assez rassurant!
Mon prochain achat est un immeuble.
J’ai acheté mon 1er investissement à 13.81% de rentabilité brute.
Les bonnes affaires se trouvent partout, surtout en province!
William Articles récents…La règle de réciprocité, redoutable méthode de négociation!
Ils ne sont pas chers les immeubles à Longwy…
Effectivement le rendement se fait surtout à l’achat. Il faut trouver la perle (pas si) rare.
C’est exactement dans cette voie que je vais.
Pour l’instant, je me calme un peu (stabilisation financière), mais je scrute les immeubles de rapports au minimum à 10%.
C’est rassurant de voir qu’alors que je parcours le web pour voir les stratégie d’investisseurs qui réussisse, que je suis sur la même voie.
Une question, par contre, dans quelle région ? ou ville investis-tu ?
Et tu as fait un bon choix !
Nos investissements se situent en Lorraine, dans la région des 3 frontières (Belgique, France, Luxembourg)
N’hésite pas à passer tes recherches au simulateur que j’ai fait pour te rendre compte des résultats.
Tu recherches dans quelle région de ton côté ?
Et le coiffeur te coupe les cheveux gratuitement ?
Il est où cet immeuble ?
Le coiffeur ne me coupe pas les cheveux…
Par contre nous avons transféré quasiment tous nos contrats chez l’assureur, vu qu’il est efficace et pas cher !
L’immeuble est situé à Longwy, comme celui de l’article de l’épisode 2 d’ailleurs.
C’est à la MAAF ?
Par ailleurs, ici, dans l’Aube, les coiffeurs souffrent de plus en plus. Entre ceux qui ouvrent et les indépendants, qui se mettent à leur compte pour faire du domicile, cela cause pas mal de dégâts. Comme quoi…
C’est bien eux… Et je suis sûr que tu as leur slogan dans la tête maintenant !
Pour le salon de coiffure, il fonctionne plutôt pas mal. Mais comme je disais dans un autre commentaire de l’article sur les locaux commerciaux, si jamais la locataire part, nous en profiterons pour récupérer le 1er étage (40m2) pour en faire un studio et relouer le rez-de-chaussée seul