Pourquoi investir dans un local commercial ?
Investir dans un local commercial peut parfois faire peur, parce que c’est un domaine peu connu, et qu’en temps de crise il peut être difficile de trouver un locataire. On lit souvent que c’est un domaine réservé aux investisseurs aguerris, mais je pense que c’est à la portée de tous – ou de tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier en tous cas.
investir dans un local commercial
Pourquoi acheter un local commercial ?
- Posséder un local commercial (ou plusieurs !) est un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier.
- Les rentabilités sont plus élevées que pour des appartements.
- Par rapport au bail d’habitation, le contenu du bail commercial est beaucoup plus libre. On peut par exemple mettre la taxe foncière à la charge du locataire.
- Il est beaucoup plus facile d’expulser un locataire mauvais payeur ou de se faire payer en cas de retard (un huissier peut être envoyé très facilement).
- On a le choix de l’indice (Indice du Coût de la Construction ou Indice des Loyers Commerciaux en général) de révision des loyers, qui augmentent plus fort que l’IRL (ils sont toutefois plus volatiles).
- Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire.
- Le loyer peut (ou pas) être assujetti à la TVA, ce qui peut permettre de la récupérer si vous faites des travaux (dans certains cas seulement comme la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés).
Avec toutes ces bonnes raisons, vous ne devriez plus hésiter ! Mais tout n’est pas aussi rose, sinon tout le monde se lancerait…
Quelques points sur lesquels il faut être attentifs :
- Les baux sont en général signés pour 9 ans, et même à l’issue de cette période, il est très difficile de faire partir l’occupant (de fortes indemnités sont à verser, sauf dans certains cas).
- L’emplacement d’un local commercial est primordial.
- Le type de commerce qui s’installe l’est également.
- Les bons emplacements sont rares.
- Les périodes de vacances locatives peuvent être longues.
Comment trouver un local commercial ?
Pour l’achat d’un local commercial seul, il existe des sites spécialisés comme www.murscommerciaux.net ou www.transactioncommerce.com. On peut également en trouver sur des sites d’annonces immobilières « généralistes » comme leboncoin ou vivastreet.
Autre méthode pour investir en murs de boutique, des cabinets spécialisés comme le cabinet Perfia vous proposent un accompagnement complet en investissement immobilier commercial.
Sinon, un moyen qui m’est cher consiste à acquérir un immeuble de rapport avec un ou plusieurs locaux commerciaux en rez-de-chaussée, ce qui est souvent le cas dans les centre ville.
Dernière possibilité, des SCPI sont spécialisées dans les murs commerciaux et l’immobilier de bureau. Ce qui peut être un bon moyen si l’on a du mal à trouver un bien, mais ça n’est pas de l’immobilier physique…
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Bon à savoir :
- Une appellation spécifique est d’usage pour désigner l’emplacement des locaux commerciaux : emplacements de 1er ordre (numéro 1 ou 1 bis) pour les plus demandés (hyper-centre ou les galeries commerciales), emplacement de 2nd ordre (ou numéro 2) pour les rues moins fréquentées, de 3ème ordre (ou numéro 3) pour les quartiers résidentiels par exemple. Toutefois, il n’existe pas de classement officiel répertoriant ces types d’emplacements. Leur appréciation est faite de manière subjective, et peut différer selon le type de commerce.
- Il existe des assurances loyers impayés pour local commercial.
- S’ils sont soumis à la TVA, les revenus générés doivent être déclarés hors taxe.
- Les règlements de copropriété peuvent interdire certains types de commerce (bruyant ou de restauration le plus souvent).
- Un bail « tout commerce » permettra des loyers plus élevés qu’un bail restrictif à certains types.
- Pour les très bons emplacements, il est courant pour le propriétaire de faire payer un « pas de porte« . C’est une somme d’argent supplémentaire (qui peut être de plusieurs dizaines de milliers d’euros !) que va verser le locataire à la signature du bail.
- À son terme, et si aucun renouvellement n’a eu lieu, le bail est reconduit tacitement d’année en année. À partir de la 12ème année, le plafonnement du loyer saute.
- Lors de la signature d’un compromis de vente, le délais de rétractation que l’on connait habituellement pour les logements n’est pas applicable.
Expérience perso :
Nous avons acquis en 2011 (dans le bien décrit dans cet article) deux locaux commerciaux occupés. L’emplacement est un numéro 1bis en centre ville. Nous n’avons pas beaucoup réfléchi par rapport aux types de commerce présents : une compagnie d’assurance très connue et un salon de coiffure.
En effet, avoir comme locataire un grand groupe est l’assurance d’encaisser les loyers. Pour le salon de coiffure, c’est un commerce de proximité pour lequel il y aura toujours de la demande, y compris en centre ville, et nos cheveux poussent toujours malgré la crise !
Nous avions toutefois pris nos précautions et contacté le responsable du service immobilier au siège de l’assureur, pour savoir s’ils avaient l’intention de rester dans les lieux ou non. Réponse immédiate : l’agence va être rénovée prochainement… Bingo !
Nous n’aurions jamais acheté si ces locaux avaient été une boutique de vêtements ou un kebab par exemple. Une analyse rapide nous a montré que pour le premier cas, et dans cette ville, les commerces de vêtements ne marchent que dans les centres commerciaux ou les zones commerciales. Pour le deuxième cas, l’offre est saturée dans ce quartier, donc il y aurait eu un fort risque que le commerce ne tienne pas le coup.
Une autre information apprise en étudiant les baux avant l’achat nous a confirmé que l’opération fallait la peine. L’assureur n’avait pas renouvellé son bail, et le plafonnement sautait en septembre. Résultat : passage de son loyer de 600 à 750 € par mois !
Alors, est-ce que cet article vous donne envie de vous lancer ?
bonjour, je suis tombé sur ce site en faisant des recherches sur la reglementation en matière de local commercial, voyant que vous avez l’air très renseigné et compétent sur ce sujet je m’adresse à vous pour savoir si vous pouvez me m’eclairer. Je suis de l’autre côté de la barrière, je souhaite louer un local commercial pour y installer une boulangerie, j’ai trouvé un local commercial au rdc d’un immeuble d’habitation dans mon quartier, j’aurai aimé savoir si il y a une reglementation qui interdit ce type de commerce. Il était anciennement occupé par une plate-forme téléphonique. J’espère que vous pourrez me renseigner et je vous en remercie par avance.
Bonjour,
La loi n’interdit rien, mais les interdictions peuvent se faire :
– soit au niveau du règlement de copropriété
– soit au niveau du bail lui-même
Cordialement
Bonjour,
j’aimerai votre avis sur un vieil immeuble entièrement occupé à la vente dans une petite ville de 8000 habitants.
l’immeuble est situé dans le centre ville (une rue principale)et se vend 350.000€ avec :
– 2 locaux commerciaux, un tabac de 35 m2 avec un loyer de 615 € et … une agence immobilière de 100m2 loué 315€ (oui ! vieux bail qui vient de se renouveler pour 9 ans)
– 4 appartements de 40 à 60 m2 (2 t2 loués 500 et 550€ et un t3 loué 570€ et un t4 loué 600€). Ce sont de vieux appartements non rénovés, dans leur jus mais tous loués à des familles avec de faibles revenus (la plupart ne travaillent pas) et qui bénéficient d’aides sociales.
– une grange de 80 m2 à rénover en totalité.
J’aimerai partir sur un budget à l’équilibre avec faible investissement perso (10 à 15k€)et sur 15 ans.
Merci pour vos commentaires,
Angélique
Bonjour,
Je vous invite à poster votre question sur le forum après vous y être inscrite, celui-ci se prête mieux à discussion que dans les commentaires d’un article.
Bonjour, merci pour toutes vos infos!
J’ai très envie de me lancer mais je crains beaucoup de me rater ..
Que pensez vous de cettte annonce, y’a t-il beaucoup de risques, quelle peut être la pire situation à vos yeux ?
« Idéalement situé dans l’hyper centre d’Ajaccio, ce petit commerce de bouche est vendu tout équipé. Il permettra au futur propriétaire de disposer d’une petite enseigne dans l’une des rues les plus passantes d’Ajaccio bail tous commerces loyer annuel : 6403€ date de validité du bail : jusqu’au 15 février 2019 » 78 000 euros
Merci d’avance pour votre aide
Cordialement, Antoine
J’ai l’impression qu’il s’agit de la vente du droit au bail / fond de commerce et pas de la vente des murs !
Cordialement
Bonjour,
Merci pour toutes ces infos si intéressantes.
Je souhaiterais acheter un local commercial qui est actuellement en construction, dans un immeuble dont le rdc est alloué à des commerces et au dessus des habitations. Le local me sera donc vendu brut de décoffrage. Mon but est de le louer à un commerce. Avez-vous déjà eu une expérience de ce genre de bien? Est-ce facile de le louer? A qui reviennent les frais des travaux? Par ailleurs avez-vous une idée des surfaces les plus recherchées (50m²; 100m²; 150m²)?
Je vous remercie d’avance de votre réponse. Cordialement, Sandra
Bonsoir François,
Cela plusieurs mois que je suis le blog. J’ai un projet d’achat d’immeuble ou les loyers des locations couvriraient la mensualité du prêt. Le local commercial (ancienne pâtisserie) est libre (remise en état car vide depuis 10ans par propriétaire actuel qui était le pâtissier)
Ou puis je me former sur les locaux commerciaux, professionnels etc soit sur blog ou livre. Ou as tu réussi a te former car cela semble encore assez ´underground ´.
Merci!
Damien
Bonjour Damien,
De mon côté, j’ai appris sur le tas ainsi qu’en fouillant le net. Je n’ai pas de références précises à te donner, par contre si tu as des questions je serais ravi de pouvoir y répondre… Je t’invite à utiliser le forum pour ça, c’est plus pratique qu’en commentaires.
Bonjour, je suis un jeune cherchant à investir, je suis actuellement en projet sur un lot immobilier ( local commercial+ un studio) le local commercial est vendu loué avec un bail de 9 ans juste reconduit et un loyer de 460e/an ( une affaire de toiletage canin) , cela à 500m du centre ville d’une ville de province (50 000) habitants. Le studio en bon état proche de 2 lycée se louant au alentours de 320 euros, vendu non loué. Pensez vous que cela peut être rentable? Quel charge doit-je prendre en compte au niveaux des impôts , étant mon premier investissement locatif je suis amateur et j’essaye de m’informer le mieux possible. Merci de votre aide.
Bonjour Rat,
Difficile de vous dire si cet investissement peut être rentable, puisque vous ne donnez pas le prix d’achat…
Je vous invite à parcourir le blog, vous trouverez déjà une grande partie des réponses à vos questions.
Regardez notamment cet article : http://objectif-tune.fr/charges-deductibles-des-revenus-fonciers/
Pour les impôts, voici en gros le fonctionnement :
Total des rentrées – total des charges déductibles = montant imposable.
Le montant imposable est à multiplier ensuite par le taux de votre tranche d’imposition plus les prélèvements sociaux.
Un exemple :
10.000 € de revenus locatifs, 4.000 € de charges déductibles soit un revenu imposable de 6.000 €
Si vous êtes dans la tranche à 14%, le montant d’impôts à payer sera de 6000 * (0,14 + 0,155) = 1.770 €
Je vous remercie de votre aide déjà je vais pouvoir affiné mes calcul, le pris d’achat est de 69 000 . Donc si j’ai la certitude de le louer oui je pense que cela est rentable. C’est un risque à prendre. Cordialement,
Ca nous fait une rentabilité brute de plus de 13,5%, ce qui est déjà un très très bon départ.
Le studio est-il meublé ?
Oui le studio est meuble et il fait 27 m² , il se situe proche d’un centre ville mais avec peu de demande locative dans cette ville car un grand nombre d’appartement à louer. Ma seul crainte c’est si au bout des 9 ans du bail commercial le commerçant ne me loue plus le local , je ne rentrerai plus dans les frais… De plus l’immobilier est en train de baisser, est-ce le bon moment pour investir? Je suis également fortement intéresser par un projet locatif en Espagne mais étant a 4 h de la costa brava la gestion sera obligatoirement faite par une agence , et les prêt sont difficile pour l’étranger même si je reste convaincu que la bas c’est le moment d’acheter en station balnéaire… Merci pour vos réponses.
Bonjour et merci pour votre article très intéressant.
Ma question porte sur la TVA. Je suis particulier et j’ai repéré une annonce pour un local commercial occupé avec actuellement un loyer TTC de 1300€. Si j’achète ce local, devrais-je reverser la TVA du loyer à l’état?
Serait-il mieux de faire payer au locataire un loyer HT diminué de la TVA pour ne pas avoir à faire les démarches de remboursement de la TVA? Est-ce facilement réalisable ou faut-il modifier le bail?
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour,
Vous devrez en effet reverser la TVA. Ce qui peut être un avantage car vous aurez peut-être un peu de TVA à déduire (par exemple sur des travaux, sur des frais de gestion…)
Sinon il faut effectivement modifier le bail, car il doit être explicitement indiqué dedans que le loyer est soumis à la TVA. Et je pense que ça n’arrange pas forcément le locataire…
Bonjour,
J’ai investit dans un local commercial l’année dernière. Je dois faire ma déclaration cette année. Est-il possible de déduire les intérêts d’emprunt?
Oui bien sur ! Les revenus des locaux commerciaux bénéficient des mêmes deductions que ceux de la location de logements nus.
Bonjour et merci pour l’article.
J’hésite à investir dans un immeuble de rapport comprenant un local commercial au rdc, 1127 euros de loyer, un studio de 20 m2 à refaire, un f3 de 56m2 loué 420 euros déjà rénové, un appart de 54 m2 à aménager entièrement,louable 400 euros et un grenier aménageable.
Ce bien est situé dans une petite ville de 5000 habitants : Villeneuve sur yonne. Il est placé dans l’artère principale de la ville, à côté des boulangeries, pharmacie et autres commerces. Le local commercial est un commerce de chaussures.
Le crépis de la façade serait à refaire selon moi.
Prix annoncé 172000 EUROS
Qu’en pensez-vous ? Merci de vos réponses
Bonjour,
Le potentiel de l’immeuble a l’air très bon ! Après je ne connais pas le marché donc c’est difficile de se prononcer.
Juste un bémol sur l’occupant actuel du commerce ainsi que le local commercial en lui-même. Posez-vous quelques questions à ce sujet :
– un magasin de chaussures dans le centre d’une petite ville fonctionne-t-il encore correctement ?
– les locaux commerciaux inoccupés le restent longtemps
– …
bonjour,je souhaiterai ouvrir un commerce dans un centre commercial comment je pourrer faire pour trouver ceci merci de vos reponses?
Certainement en commençant par vous rapprocher de la CCI (Chambre de Commerce et de l’Industrie) dont vous dépendez !
Ils auront toutes les réponses à vos questions.
Merci pour votre article.
Notre cas est un peu différent: nous songeons à acquérir un local à Paris afin de le transformer en bureaux partagés/atelier pour notre propre usage et pour louer des postes à d’autres indépendants.
Cet achat nous permettrait à la fois de disposer d’un local pour notre activité et de pouvoir couvrir les frais de l’achat.
Nous débutons seulement dans nos recherches mais nous nous demandons si cet investissement pourrait devenir vraiment rentable et au minimum que les loyers suffisent à couvrir l’intégralité des dépenses. Je crains notamment un fort turn-over des locataires.
Quelqu’un ici a t-il déjà fait de type d’expérience?
Merci de vos réponses!
Bonjour,
Tout d’abord merci pour toutes ces précisions !
Je cherche à investir. La 1ère idée qui m’est venue en tête est l’achat d’un appartement pour le mettre à louer, comme beaucoup de monde le font. Mais on vient de me proposer un commerce, un glacier, snack dans un petit port dans le finistère sud. Le commerce est ouvert 6 mois dans l’année. Il y a du monde l’été mais personne l’hiver.
C’est un petit port qui participe à des départs de régate…
Je me permet de vous demander votre avis du fait que ça soit un glacier et qu’il n’est ouvert que 6 mois.
Merci de vos réponses
Bonjour Rachel,
Tout dépend de la rentabilité… et de quelques réponses à ce genre de questions :
– comment est versé le loyer ? En une seule fois, en 6 fois, en 12 fois ?
– le montant du loyer versé correspond-il au loyer annuel d’un autre commerce qui serait ouvert toute l’année, ou bien est-ce qu’il correspond plutôt à 6 mois de loyer au prix du marché ?
– depuis combien de temps le commerce existe-t-il ?
L’ouverture pendant 6 mois de l’année n’est pas forcément un problème… tant qu’on sait ce qui se passe les 6 autres mois.
Bonjour,
Je viens de repérer un local commercial dans l’hypercentre de Toulouse (rapport net de 6,5 %). Par contre, le local est une épicerie de nuit.
Pensez-vous que ça peut être un risque ?
Bonjour,
Je ne vois pas de risque particulier pour le propriétaire des murs d’une épicerie de nuit… C’est plutôt pour le commerçant, qui a intérêt à se « protéger »
Le centre de Toulouse étant particulièrement recherché, je pense que ça peut être une bonne affaire. Il faudrait voir le reste des éléments.
Bonjour,
Je loue depuis 22 ans un petit (80 m2) local indépendant en restauration.
Je suis pleinement en accord avec les caractéristiques principales de la location commerciale, que vous énoncez clairement, sauf sur un point important, parce qu’y ayant été confronté personnellement : l’expulsion d’un locataire.
Quand un commerce commence à battre de l’aile (situation courante actuelle)et qu’il honore alors irrégulièrement son loyer, même si les précautions d’usage ont été insérées au bail (« procédure possible d’huissier dispensant le recours au tribunal au delà d’un mois impayé), il est difficile de faire partir le locataire mauvais payeur.
Il faut savoir que ce dernier peut saisir le tribunal d’instance en arguant de difficultés, lesquelles seront généralement prises en compte par ledit tribunal, ce qui conduit finalement classiquement à la stérilisation d’une situation financièrement inconfortable pour le bailleur.
Il faut également savoir que la location commerciale a ceci de particulier d’une confontation droit de propriété contre droit de commercer et que le second l’emporte sur le premier, ce qui ne me semble pas anormal, puisqu’il faut bien assurer la pérenité de l’activité.
Les avantages pécuniaires et matériels justement exposés se payent donc d’une aliénation de la propriété (le locataire impose un successeur) et d’un effacement de ce droit (propriétaire bailleur dernier des créanciers).
Ces faits étant exposés, la location commerciale peut être très intéressante, à condition de bien connaître le droit des complexes baux commerciaux et de se préparer à un éventuel rapport de force (commerce puissant contre petit propriétaire)
Amicalement,
Delphin
Bonjour Delphin,
Merci pour ce retour d’expérience. C’est vrai qu’en cas de difficultés financières, il peut être difficile d’agir.
C’est pourquoi il faut choisir ses locataires avec précaution !
Par contre, en cas de mauvaise foi de la part du locataire d’un local commercial, il est très facile et rapide de lui envoyer un huissier.
J’ai un ami qui avait son salon de coiffure, et qui était en mauvais termes avec le propriétaire de son local. Il avait arrêté de payer son loyer (mais provisionnait la somme nécessaire tout de même).
Il a eu plusieurs fois la visite d’huissier, qui est reparti à chaque fois avec les sommes dûes…
Bonjour, petit passage pour te remercier François de nous citer dans ton article, qui par ailleurs est très intéressant.
Sur Transaction Commerce, ou ailleurs, on trouve en effet des murs commerciaux, mais aussi des immeubles et bâtiments commerciaux. Pour les investisseurs, nous avons des centaines de murs occupées aussi.
Enfin, NOUS, je veux dire nos clients annonceurs, nous on ne fait que mettre leur bien en avant…
Merci encore et bons investissements ;)
Lucas
Support Transaction Commerce
Bonjour,
j’ai reperé un immeuble de 11 bureaux à vendre, + 1x F4 à l’étage supérieur. Tout est loué, je ne sais pas encore à quel type de locataires.
Savez vous si cela est considéré comme local commercial? et donc si toutes les (précieuses) informations que vous donnez dans votre article s’appliquent?
Ce que je vois aussi c’est qu’il y a un hall, un ascenseur (donc de la gestion des communs).
Merci!
Bonjour Arnaud,
A mon avis, les bureaux ne sont pas loués avec des beaux commerciaux, mais avec des beaux professionnels. Par rapport à un bail commercial, le bail pro est beaucoup plus libre.
Sa durée minimale est de 6 ans.
On peut mettre presque ce qu’on veut dedans (au niveau de la répartition des charges), mais il faut faire attention de ne rien oublier : si par exemple le bail ne comporte pas de clause d’indexation du loyer, celui-ci reste fixe.
Le loyer, d’ailleurs, est indexé selon l’ICC ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), également publié par l’INSEE
Contrairement au bail commercial, lors du renouvellement, il n’y a pas de plafonnement du loyer.
Le locataire peut mettre fin à un bail professionnel à tout moment (contrairement aux périodes triennales du bail commercial) sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.
Par contre, il est beaucoup plus facile de récupérer le local à la fin du bail : le bailleur peut tout simplement refuser le renouvellement, sans justification et sans pénalités à payer.
Voilà quelques éléments sur les beaux professionnels.
S’il y a un ascenseur dans l’immeuble, faites attention à 2 choses :
– le montant de l’entretien (normalement récupérable sur les locataires, si c’est précisé dans le bail en cas de bail pro)
– la mise aux normes : il y a des obligations légales à respecter, avec des échéances en 2013 et 2017 il me semble.
Cordialement,
François
C’est vrai que c’est très attrayant. Récemment j’ai d’ailleurs raté une affaire dans ce domaine. Ce n’est que partie remise.
Le fait que les baux soient signés pour 9 ans peut aussi (dans le cas d’un locataire sérieux)être un avantage car il évite le « stress » que peuvent avoir certain propriétaires à cause du « turn over ».
Et puis comme tu l’as bien précisé, avec une surface commerciale on risque pas de nous appeler un dimanche pour réparer les toilettes
C’est clair que 9 ans ça peut être rassurant. D’ailleurs, ça l’a été pour nous avec le renouvellement du bail de l’assureur !
Pour le salon de coiffure, on se fait moins de souci, car si le locataire part, on pourra en profiter pour récupérer l’étage, en faire un studio, et relouer la surface du rez-de-chaussée.
Intéressant. Moi qui justement chercher à investir dans un immeuble je me pose beaucoup de question sur les locaux commerciaux.
Tu parles d’une rentabilité supérieure. As-tu des chiffres ? Y’a-t-il un préavis que le commerce doit respecter avant de quitter les lieux ?
Je n’ai pas de chiffres précis pour la rentabilité, seulement des constats. Quand on compare la rentabilité d’un appartement seul par rapport à un local commercial, je dirais qu’on a facilement 2% de plus (attention, ce n’est que mon opinion subjective). Si nous reviendions à l’unité ceux que nous possédons, la rentabilité tournerait autour de 10%, alors que pour l’appartement situé dans le même immeuble, elle ne serait « que » de 6-7%. Pour moi, le top de la rentabilité reste l’immeuble de rapport… Mais évidemment, tout dépend du lieu.
Il y a effectivement un préavis de 6 mois à respecter, mais avec une subtilité. Les baux commerciaux sont couramment appellés 3-6-9 (pour 3 ans, 6 ans et 9 ans), car pendant leur durée de 9 ans, le préavis ne peut être donné qu’au terme de ces périodes triennales. Je reviendrai sur ce point dans un article que je vais bientôt publier sur les baux commerciaux. Par conte, je ne sais pas comment celà se passe encas de faillite du commerce. Je trouverai l’info pour l’article.