Nouveau passage chez le notaire
Le 1er juin 2011, nous étions chez le notaire pour l’achat des locaux dont je parle ici. Un an plus tard jour pour jour, nouveau passage chez notre « ami » le notaire, pour concrétiser l’achat de l’immeuble décrit dans cet article.
Voilà l’occasion de faire un petit bilan de notre patrimoine qui comprend aujourd’hui, en plus de notre résidence principale, 12 appartements et 2 locaux commerciaux.
patrimoine investissements locatifs
1er bien (acheté en décembre 2006) :
- Appartement F2 de 45 m2
- Loué 430 €
- Mensualités de 615 € assurance comprise
- Assurance PNO : 106 € par an
- Taxe Foncière : 225 € par an
- Charges copropriété : 180 € par an
Cashflow annuel avant impôts : -2731 €
2ème bien (acheté en mars 2007) :
- Immeuble de 2 appartements F4 de 75 m2
- Loués 610 et 620 € par mois
- Mensualités de crédit 800 € assurance comprise
- Assurance PNO : 191.5 €
- Assurance GRL (loyers impayés) : 534.80 €
- Taxe Foncière : 577 €
Cashflow annuel avant impôts : 3856,70 €
3ème bien (acheté en juin 2011) :
- un appartement et 2 locaux commerciaux dans un immeuble
- Loués 500, 750 et 512 €
- Mensualités de 996 € assurance comprise
- Assurance PNO : 351 € par an
- Taxe foncière : 1800 € par an
- Charges copro : 360 € par an
Cashflow annuel avant impôts : 6681 €
4ème bien (acheté en juin 2012)
- Immeuble de 8 appartements (du studio au F2)
- Loués 2910 € en tout
- Mensualités de 1460 € assurance comprise
- Assurance PNO : 430 € par an
- Taxe Foncière : 1040 € par an
Cashflow annuel avant impôts : 15930 €
Total :
- 12 appartements et 2 commerces
- loyers mensuels : 6332€
- mensualités de crédit : 3871 €
- Assurances (PNO + GRL) : 1613.30 €
- Taxe Foncière : 3642 €
- Charges de copro : 540 €
Cashflow annuel avant impôts : 23736,70 €
Ce qui nous fait quand même pas loin de 2000 € par mois. Mais bon, n’habitant pas Monaco (voir anecdotes), nous allons devoir payer des impôts sur tout cet argent… Et pas qu’un peu ! Pour 2013 par exemple, le montant s’élèvera à 12.300 € (6400 € d’impôts sur le revenus et 5900 € de CSG / CRDS à 15,5%)
Ce qui nous laissera tout de même un joli 950 € NET par mois… Comme quoi, il ne faut jamais oublier les impôts dans les calculs !!! Mais bon, on ne va pas se plaindre d’en payer, c’est tout à fait normal dans notre situation.
Qu’allons-nous faire de cet argent ? C’est très simple : nous rendre immédiatement chez un concessionnaire qui vend des grosses berlines allemandes et faire un crédit pour en acheter une 
! Non je rigole bien sûr, ça serait trop bête… tentant, mais bête !
Tout simplement nous en servir pour faire des remboursements par anticipation sur les autres prêts (en priorité sur la résidence principale et sur l’appartement déficitaire), histoire de faire baisser un peu notre ’endettement qui dépasse maintenant le million d’euros ! Car pour le moment, ce sont les banques qui sont propriétaires de tout ça !
Petites anecdotes :
- nous sommes repartis de chez le notaire avec un chèque alors que nous étions acheteurs… Eh oui, la banque a viré plus d’argent que l’appel de fond du notaire, et l’ancien propriétaire nous devait le montant des dépôts de garanties.
- même si nous habitions Monaco, nous aurions dû payer des impôts. En effet, il n’y a pas d’impôts sur le revenu pour ceux qui résident dans la principauté… sauf pour les ressortissants français !
- le notaire nous a fait quelques cadeaux : estimation gratuite (au lieu de près de 200 €) de notre résidence principale pour une banque qui la demandait, et il n’a compté l’étude des diagnostiques techniques (par exemple, l’étude d’un DPE est facturée 15,10 €) qu’une seule fois au lieu de 8
- une dernière moins rigolote datant d’aujourd’hui : l’ancien propriétaire vient de recevoir un recommandé pour la résiliation d’un bail… avec préavis raccourci à 1 mois. Nous qui pensions souffler un peu !
Félicitation c’est impressionnant et inspirant!
Concernant tes impots, tu loues tes appartements en meublé ou en vide?
Tu déclares tes frais en frais réel?
Alors ils sont pour le moment tous loués vides, et nous sommes en train d’en convertir un en meublé.
Nous déclarons au régime réel bien entendu, le micro-foncier étant plafonné à 15.000 €, et de toute façon les charges déductibles sont supérieures à 30% des loyers.
Bonjour Parouty,
Les intérêts d’emprunt sont déductibles également au Luxembourg. Mais nos biens étant situés en France, c’est en France que nous payons nos impôts. Vous trouverez plus de détails dans la catégorie « les chiffres ».
Bonjour,
Je reste étonné par le montant de votre impot sur les revenus locatifs. Cependant, celui-ci est bien entendu lié à votre autres revenus puisque lié à votre taux d’imposition. Comme vous dites, plus on gagne, plus on paye, mais heureusement le solde reste croissant !
Par contre pour vos impots, vous n’indiquez pas la déduction des intérêts d’emprunts que l’on peut normalement faire, est-ce non applicable au LU ?
Bonjour Quentin.
C’est vrai que le montant des taxes foncière que l’on paye n’est pas élevé par chez nous. On avait eu du mal à le croire pour ce dernier achat, et on avait demandé l’avis de taxe foncière à l’ancien propriétaire. Pour les frais de copro, on n’a finalement que 2 appartements sur les 12 qui sont concernés. Les commerces sont dans une copropriété, mais sans accès aux communs, donc peu de charges (tant qu’il n’y aura pas de travaux sur la façade du moins).
Pour nous assurer que la demande locative est présente, nous avons plusieurs pistes :
– nous connaissons le marché local pour y avoir vécu ma femme et moi
– nous avons des connaissances (amis qui possèdent des biens dans ce coin, agents immobiliers…) dont l’avis est utile
– nous n’hésitons pas à passer des annonces fictives (technique très utile) pour nous faire une idée.
Pour répondre à votre dernière question, avant de nous rencontrer ma femme et moi, nous avions acheté chacun de notre côté (un appartement pour ma femme, un immeuble de 2 apparts dont un que j’occupais). Quand nous avons emménagé ensemble, nous avions conservé et mis en location nos biens. Au moment d’acheter notre RP, nous voulions les conserver si c’était possible et ça l’a été.
Je pense que ça a facilité les choses d’avoir déjà un patrimoine pour les dossiers de prêt suivants.
D’autre part, notre taux d’endettement reste raisonnable et notre reste à vivre également(merci aux salaires luxembourgeois).
Enfin et surtout, les biens que nous faisons financer s’autofinancent très largement…
Tout d’abord un grand bravo pour la rapidité et la réussite de vos investissements.
Ce qui me saute aux yeux en premier lieu c’est le prix des taxes foncières et de copropriété qui me paraissent vraiment faibles par rapport aux surfaces.
Sur chacun de vos investissement, comment vous assurez vous d’une demande locative présente? A partir de combien estimez vous cette demande satisfaisante?
En dernier point, comment avez vous acquis tant de biens en parallèle de votre RP?
Beau patrimoine en effet !
Tu n’as pas essayé d’optimiser fiscalement ton patrimoine ? Payer c’est bien mais i on peut (légalement) payé moins, c’est mieux !
Bonjour Nouredine,
Nous avons fait quelques analyses, notamment avec des montages en SCI à l’IS, mais mes simulations n’ont rien donné de très bon par rapport à des achat « en direct »
Après il y a sûrement des choses intéressantes à faire avec des montages compliqués (holding au Luxembourg …) mais notre patrimoine n’est pas (encore) assez important pour en bénéficier, ni pour aller contacter les spécialistes de ce genre de montages (qui se font grâssement rémunérer)
Pour le moment, nous essayons de défiscaliser un peu avec des régimes comme le Borloo ancien Borloo ancien par exemple
Hello!
superbe patrimoine! :)
je vois que tu as des assurances PNO et GRL.
J’ai un PNO pour mes 3 studios (10€/mois), je ne sais pas plus quels sont les criteres mais les tiennes sont plus cheres, cela dépend de la surface?
Elles sont toutes dans le meme etablissement?
Sinon as tu déjà eu recourt à la GRL? souvent les conditions ne sont pas très favorables (minimum 3 mois de loyers impayés avant déclenchement…)
Personnellement je n’en ai pas pris.(je préfère mettre le locataire dehors manu militari ;-))
Oui effectivement, la PNO dépend de la surface, et dans notre cas, elles sont toutes chez le même assureur (qui est un de nos locataires d’ailleurs
)
J’ai failli avoir recours à la GRL une fois, mais nous avons réglé ça à l’amiable avec le locataire, en mettant en place un échéancier pour le remboursement.
Pour la GRL, la procédure doit être déclenchée après 2 termes de loyers impayés, pas 3. Le remboursement, en cas d’impayé, se fait tous les 3 mois, avec le montant du dépôt de garantie en franchise.
Pour mettre les locataires dehors soi-même, c’est pas évident, je pense que ça dépend du locataire… Il y en a qui tiennent très bien la pression…
Je préfère dans tous les cas rester en conformité avec la loi c’est plus prudent !
Bonjour,
Le cashflow dégagé est impressionnant!
Encore un peu et c’est la retraite avant l’heure :)
Si j’ai bien compris, ta stratégie est essentiellement basée sur le locatif.
J’en profite justement pour te poser une question:
Même si il est théoriquement possible de dépasser les 33% d’endettement auprès des banques françaises, il arrivera un moment ou elles ne suivront plus.
Je voulais alors savoir si il est possible de contourner ce problème en allant chercher des financements dans d’autres banques européennes comme au Luxembourg par exemple?
Salut Salvio,
disons dans une 15aine d’années si tout va bien.
Effectivement, nous comptons prendre notre retraite avant l’âge légal
Concernant ta question, je ne peux pas répondre en étant catégorique, mais je pense que c’est la même chose partout.
Le taux d’endettement couramment accepté par les banques au luxembourg est de 40%.
Mais il y a d’autres difficultés pour financer des biens : pour le dernier immeuble, j’avais déposé une demande de crédit dans la banque dans laquelle je travaille, mais le dossier a été refusé. Comme ils ne connaissent pas vraiment le marché immobilier français (même s’il est situé juste de l’autre côté de la frontière), ils se couvrent en demandant un apport conséquent… 30 % dans mon cas !
Ce que nous ne voulions ni ne pouvions nous permettre.
Tu ne le louerais pas mieux en le louant un minimum ? Ta cuisine est-elle déjà équipée ? Car si c’est le cas, ça ne va pas forcément chercher loin de mettre un bon lit, une table, quatre chaises, un clic-clac, un meublé télé et quelques éléments de déco…
Quelle est la valeur de ce T2 ? Et combien as-tu d’intérêts d’emprunt sur ce produit ?
C’est possible, mais on ne va pas avoir trop le temps de s’en occuper pour cette. fois. La cuisine n’est pas équipée…
Côté valeur, il est loué 470 €. Je ne connais pas le prix de vente précis, ça devrait tourner autour de 60.000 €
Pour les intérêts on sera à 11100 € sur la première année
Ce qui va être intéressant, c’est de suivre l’évolution de cet immeuble. Je te souhaite de n’avoir rien à raconter…
Par ailleurs, quand tu parles de tes impôts sur le revenu, tu comptes tes salaires également dedans, ou cela ne prend en compte « que » tes revenus fonciers ?
Enfin, ne songes-tu pas à passer quelques appartements en meublés, histoire de faire baisser un peu la note ?
Salut Ludovic,
J’espère également qu’on n’aura rien de grave à raconter…
Pour les impôts sur le revenu, ma femme et moi travaillons à Luxembourg donc nos revenus salariés ne sont pas imposables en France.
Il ne s’agit donc que des impôts sur les revenus fonciers.
Pour les appartements à passer en meublé, nous y songeons, et profiterons certainement d’un futur changement de locataire pour le réaliser (pas pour celui qui arrive, vu que c’est le plus grand appartement (F2 de 60m2)