8 critères de sélection pour un bien

Vous avez déjà effectué une recherche sur un site d’annonces immobilières ?

A moins de vouloir acheter très précisément à Billecul (petit village de 30 habitants bien connu dans mon Jura natal), vous avez dû tomber sur quelques centaines de résultats.

Parmi tous ces résultats, comment trouver le bien qui vous conviendra si vous n’avez pas au préalable définis de critères de sélection ?

Vous avez certainement pu lire ici ou là que seuls 3 critères comptent pour faire son choix : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Voilà 3 critères très importants :-)). Mais ils ne suffisent pas tout à fait.

Voici donc ceux auxquels je tiens particulièrement :

1.  L’emplacement : le bien doit se trouver à proximité de chez moi (20km maxi).  Comme je fais la gestion moi-même, je n’ai pas envie d’avoir à passer des heures sur la route au moindre pépin, ou pour un changement de locataire.

2.  L’emplacement : il doit se trouver idéalement dans une ville dynamique et dont la population augmente. Vous vous demandez où trouver ces informations ? En cherchant sur internet… Site de l’INSEE, voir ici, sites des mairies…

3.  L’emplacement : il doit se trouver dans un quartier où la demande pour le type de logement visé est importante : près d’une fac pour un studio, proche des écoles et/ou des transports, avec parking et commerces à proximité pour un F4 destiné à accueillir une famille…

4.  Le tarif doit être inférieur au prix du marché. Si si, ça se trouve… en cherchant bien. Comment faire pour connaître le prix du marché ? C’est simple, regardez les annonces de biens similaires, calculez un prix moyen au m2… Vous pouvez également décrocher votre téléphone et appeler quelques agences.

5.  Le rendement brut doit être d’au moins 10%. Là, vous vous dites : mais il délire ! 10% c’est impossible à trouver. Je vous garantis que si, c’est possible, mais pas partout ! Allez lire cet article où je parle de notre dernier achat en détails si vous ne me croyez pas !

6.  Il doit s’agir d’un bien sans trop de travaux. J’ai refait de A à Z (y compris électricité) un appartement que j’occupais et j’étais célibataire. Maintenant je n’ai plutôt envie d’être avec ma famille… Toutefois, je ne rechigne pas si un rafraichissement est nécessaire, le prix des travaux étant déductible des revenus !

7.  Les frais liés au bien qui ne doivent pas être trop élevés pour ne pas plomber le rendement. Vous devez être attentifs :

• au montant de la taxe foncière
• au montant des charges de copropriété (attention à la présence d’un ascenseur !)
• assurance Propriétaire Non Occupant
• …

8.  Les petits détails permettant de faire la différence entre 2 biens similaires :

• l’éligibilité à un dispositif défiscalisant (comme le Borloo Ancien par exemple, voir ici)
• la présence de compteurs séparés (ça facilite la gestion)
• l’isolation
• …

Ces critères doivent être cohérents par rapport à votre objectif. Le mien étant de générer des revenus supplémentaires, je privilégie donc les biens à fort rendement. Car évidemment, trouver la perle rare qui va répondre à tous les vôtres relève du miracle !

Cette liste n’étant pas exhaustive, je vous invite à me faire part de ceux qui sont importants pour vous…